Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Müllgebühren nicht bezahlt: Muss der Vermieter immer für den Mieter einspringen?
- Der Weg vor Gericht: Ein Wohnungseigentümer wehrt sich
- Die Kernfrage: Wer muss zuerst zur Kasse gebeten werden?
- Die Entscheidung des Gerichts: Kein Recht auf Berufung für den Vermieter
- Die Begründung im Detail: Warum der Vermieter zahlen muss
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wann muss ein Vermieter für unbezahlte Abfallgebühren seiner Mieter einstehen?
- Was bedeutet das Prinzip der Gesamtschuldnerhaftung im Zusammenhang mit Abfallgebühren?
- Kann ich mich als Vermieter vor der Haftung für Abfallgebühren meiner Mieter schützen oder vorbeugen?
- Muss die Behörde zuerst versuchen, die Abfallgebühren vom Mieter einzutreiben, bevor sie sich an mich wendet?
- Wenn ich als Vermieter die Abfallgebühren bezahlt habe, kann ich das Geld vom ehemaligen Mieter zurückfordern?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Urteil Az.: 2 S 1319/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Zum vorliegendenDas Wichtigste in Kürze
- Gericht: VGH Baden-Württemberg
- Datum: 23.04.2025
- Aktenzeichen: 2 S 1319/24
- Verfahrensart: Beschluss
- Rechtsbereiche: Verwaltungsrecht, Kommunalabgabenrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Ein Wohnungseigentümer, der gegen seine Heranziehung zu Abfallgebühren klagt.
- Beklagte: Eine Kommune, die von dem Wohnungseigentümer unbezahlte Abfallgebühren seines früheren Mieters fordert.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Ein Wohnungseigentümer wurde von einer Kommune für unbezahlte Abfallgebühren seines ehemaligen Mieters in Anspruch genommen. Obwohl die Gebühren ursprünglich gegenüber dem Mieter festgesetzt wurden, bezahlte dieser sie nicht, woraufhin die Kommune den Eigentümer heranzog. Der Eigentümer wehrte sich dagegen und beantragte die Zulassung der Berufung gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob eine Kommune, bei gesamtschuldnerischer Haftung von Mieter und Grundstückseigentümer für Abfallgebühren, zunächst Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Mieter ergreifen muss, bevor sie den Grundstückseigentümer in Anspruch nehmen darf.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Der Antrag des Wohnungseigentümers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts wurde abgelehnt. Der Wohnungseigentümer muss die Kosten des Zulassungsverfahrens tragen.
- Begründung: Der Verwaltungsgerichtshof lehnte den Antrag ab, da weder ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils noch eine Divergenz zu anderen Gerichtsentscheidungen vorlagen. Das Gericht stellte fest, dass die Kommune nicht verpflichtet ist, vor der Heranziehung des Eigentümers Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Mieter zu ergreifen, da beide gesamtschuldnerisch haften und die Kommune ein weites Auswahlermessen hat.
- Folgen: Die Entscheidung ist unanfechtbar, wodurch die Haftung des Wohnungseigentümers für die Abfallgebühren endgültig bestätigt wurde. Die frühere Entscheidung des Verwaltungsgerichts, die die Klage des Eigentümers abgewiesen hatte, bleibt damit bestehen.
Der Fall vor Gericht
Müllgebühren nicht bezahlt: Muss der Vermieter immer für den Mieter einspringen?
Jeder Vermieter kennt die Sorge: Ein Mieter zieht aus und hinterlässt unbezahlte Rechnungen. Besonders ärgerlich wird es, wenn die Stadt plötzlich anklopft und Geld für nicht bezahlte Abfallgebühren fordert. Muss der Vermieter in einem solchen Fall tatsächlich für die Schulden seines ehemaligen Mieters geradestehen? Oder muss die Stadt nicht zuerst versuchen, das Geld beim eigentlichen Verursacher, dem Mieter, einzutreiben? Genau mit dieser Frage musste sich der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg beschäftigen.
Der Weg vor Gericht: Ein Wohnungseigentümer wehrt sich

Ein Wohnungseigentümer, nennen wir ihn Herr W., vermietete eine Wohnung in einer Stadt in Baden-Württemberg. Die Stadt schickte im Januar 2018 einen Abfallgebührenbescheid über 343,92 Euro für das ganze Jahr an den damaligen Mieter. Doch der Mieter zahlte nicht. Daraufhin schickte die Stadt ihm zwei Mahnungen. Später bemerkte die Stadt, dass der Mieter nur bis Ende Juli im Haus gewohnt hatte. Sie korrigierte die Rechnung daher auf 200,62 Euro.
Da der Mieter aber auch diesen Betrag nicht bezahlte, wandte sich die Stadt im August 2022 direkt an den Eigentümer der Wohnung, Herrn W. Sie schickte ihm einen Bescheid über die offenen 200,62 Euro und forderte ihn zur Zahlung auf. Die Begründung: Als Eigentümer hafte er für die Gebührenschulden seines Mieters mit. Herr W. wollte das nicht akzeptieren und legte Widerspruch ein. Nachdem dieser erfolglos blieb, zog er vor das Verwaltungsgericht Freiburg. Doch auch dort verlor er. Das Gericht entschied, dass die Stadt im Recht sei. Herr W. gab jedoch nicht auf und beantragte die Zulassung einer Berufung beim nächsthöheren Gericht, dem Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg. Eine Berufung ist ein Rechtsmittel, mit dem eine Partei eine Überprüfung des Urteils der vorherigen Instanz erreichen will.
Die Kernfrage: Wer muss zuerst zur Kasse gebeten werden?
Was war hier das zentrale Problem, das die Gerichte klären mussten? Herr W. argumentierte, dass die Stadt nicht einfach zu ihm kommen könne, nur weil es bequemer ist. In der Satzung der Stadt, also den lokalen Rechtsvorschriften für die Abfallentsorgung, stehe schließlich, dass der Mieter „vorrangig“ herangezogen werden solle. Seiner Meinung nach bedeute das, dass die Stadt erst alle rechtlichen Mittel ausschöpfen müsse, um das Geld vom Mieter zu bekommen. Erst wenn das scheitert, dürfe sie sich an ihn als Vermieter wenden.
Die Stadt sah das ganz anders. Sie verwies auf eine andere Regel in ihrer Satzung, die eine sogenannte Gesamtschuldnerische Haftung vorsieht. Was bedeutet das?
Das Prinzip der Gesamtschuldner: Einer für alle, alle für einen?
Eine gesamtschuldnerische Haftung, auch Gesamtschuld genannt, ist ein juristisches Konzept, das man sich am besten mit einem Alltagsbeispiel vorstellen kann: Stellen Sie sich vor, Sie nehmen gemeinsam mit einem Freund einen Kredit bei einer Bank auf. Für die Bank sind dann beide von Ihnen zu 100 % für die Rückzahlung des gesamten Betrags verantwortlich. Die Bank muss nicht erst bei Ihrem Freund die Hälfte anfordern und bei Ihnen die andere Hälfte. Sie kann sich aussuchen, von wem sie das gesamte Geld verlangt. Wenn Sie alles zurückzahlen, können Sie sich anschließend die Hälfte des Geldes von Ihrem Freund zurückholen.
Genau dieses Prinzip wendet die Stadt bei den Abfallgebühren an. Sowohl der Mieter als Nutzer der Müllabfuhr als auch der Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Müll anfällt, sind gemeinsam Schuldner der Gebühr. Die Stadt kann sich also aussuchen, wen sie zur Zahlung auffordert.
Die Entscheidung des Gerichts: Kein Recht auf Berufung für den Vermieter
Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg lehnte den Antrag von Herrn W. auf Zulassung der Berufung ab. Das bedeutet, das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg bleibt bestehen und ist rechtskräftig. Herr W. muss die Abfallgebühren in Höhe von 200,62 Euro bezahlen und zusätzlich die Kosten für das Gerichtsverfahren tragen. Die Richter sahen keine „ernstlichen Zweifel“ an der Richtigkeit der ersten Entscheidung und auch keinen Widerspruch zu anderen wichtigen Urteilen.
Die Begründung im Detail: Warum der Vermieter zahlen muss
Aber wie kam das Gericht zu dieser klaren Entscheidung? Es prüfte die Argumente von Herrn W. Schritt für Schritt und wies sie alle zurück.
Was bedeutet „vorrangig heranziehen“ wirklich?
Der entscheidende Punkt war die Auslegung des Wortes „vorrangig“ in der Satzung der Stadt. Herr W. verstand darunter eine Pflicht zur Zwangsvollstreckung. Eine Zwangsvollstreckung umfasst rechtliche Schritte, um Geld einzutreiben, zum Beispiel eine Kontopfändung. Das Gericht erklärte jedoch, dass der Begriff „Heranziehung“ im Abgabenrecht eine viel engere Bedeutung hat. Er meint lediglich den Erlass des Gebührenbescheides, also das erstmalige Festsetzen und Mitteilen der Gebühr.
Die Regelung bedeute also nur, dass die Stadt den ersten Gebührenbescheid an den Mieter schicken soll. Sie verpflichtet die Stadt aber nicht, danach aufwändige und oft erfolglose Vollstreckungsversuche gegen den Mieter zu unternehmen, bevor sie sich an den Eigentümer wendet. Warum ist das so? Das Gericht betonte den Zweck der gesamtschuldnerischen Haftung: Sie soll die Verwaltung entlasten. Bei „Massengeschäften“ wie der Erhebung von Abfallgebühren, wo die Stadt jährlich über 200.000 Bescheide verschickt, wäre es ein enormer Aufwand, jedem säumigen Mieter hinterherzulaufen. Die Haftung des Eigentümers sichert der Stadt eine einfache und schnelle Einnahmequelle.
Ist die Haftung für den Vermieter unfair?
Herr W. fühlte sich durch diese Regelung ungerecht behandelt. Das Gericht sah das anders und erklärte, warum die Haftung des Eigentümers nicht „unbillig“, also nicht grob unfair ist. Zum einen ist der Eigentümer nicht schutzlos. Er hat mehrere Möglichkeiten, sein finanzielles Risiko zu verringern. Er kann von seinem Mieter eine Kaution verlangen, aus der er solche Schulden begleichen könnte. Er kann auch die Abfallgebühren direkt über die Nebenkostenabrechnung mit der Miete einziehen. Dazu hätte er sich sogar bei der Stadt melden und veranlassen können, dass die Gebührenbescheide direkt an ihn gehen.
Zum anderen bedeutet die Zahlung an die Stadt nicht, dass der Vermieter auf den Kosten sitzen bleiben muss. Er hat einen sogenannten Ausgleichsanspruch gegenüber seinem ehemaligen Mieter. Das bedeutet, er kann den Mieter verklagen und das Geld, das er an die Stadt gezahlt hat, von ihm zurückfordern. Dass dies umständlich sein kann, ändert nichts an der Rechtmäßigkeit der Forderung der Stadt.
Warum das Vorgehen anderer Städte keine Rolle spielt
Herr W. brachte außerdem vor, dass ein benachbarter Landkreis anders verfahre und dort erst nach erfolgloser Zwangsvollstreckung beim Mieter der Eigentümer belangt werde. Dieses Argument ließ das Gericht nicht gelten. Der Gleichbehandlungsgrundsatz aus dem Grundgesetz besagt nicht, dass alle Gemeinden in Deutschland identisch handeln müssen. Solange das Vorgehen der beklagten Stadt rechtlich zulässig ist – und das war es nach Ansicht des Gerichts –, spielt es keine Rolle, wie andere Kommunen ihre Aufgaben erledigen.
Kein Widerspruch zu früheren Urteilen
Zuletzt prüfte das Gericht, ob die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Freiburg einem früheren Urteil des Verwaltungsgerichtshofs widersprach, wie von Herrn W. behauptet. Ein solcher Widerspruch, eine sogenannte Divergenz, kann ein Grund sein, eine Berufung zuzulassen. Die Richter kamen jedoch zu dem Schluss, dass das von Herrn W. zitierte Urteil einen ganz anderen Fall betraf. Dort ging es um die interne Frage, welcher Haushaltsposten der Stadt für Gebührenausfälle aufkommen muss, aber nicht um die Frage, welchen von mehreren Schuldnern die Stadt zuerst zur Kasse bitten darf.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt klar: Vermieter müssen für unbezahlte Müllgebühren ihrer Mieter geradestehen, auch wenn diese bereits ausgezogen sind und die Stadt noch gar nicht versucht hat, das Geld bei ihnen einzutreiben. Die oft in städtischen Satzungen verwendete Formulierung „Vorrangige Heranziehung“ des Mieters bedeutet lediglich, dass der erste Gebührenbescheid an den Mieter gehen soll – nicht aber, dass die Stadt alle Vollstreckungsmaßnahmen gegen ihn ausschöpfen muss, bevor sie den Eigentümer zur Kasse bittet. Vermieter sind daher gut beraten, sich präventiv abzusichern, etwa durch ausreichende Kautionen, direkten Einzug der Müllgebühren über die Nebenkosten oder durch Vereinbarungen mit der Stadt, dass Bescheide direkt an sie gehen. Das Urteil stärkt die Position der Kommunen bei der effizienten Gebührenerhebung und macht deutlich, dass Eigentümer das unternehmerische Risiko ihrer Vermietung selbst tragen müssen.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann muss ein Vermieter für unbezahlte Abfallgebühren seiner Mieter einstehen?
Als Vermieter können Sie in vielen Fällen direkt für die unbezahlten Abfallgebühren Ihrer Mieter zur Kasse gebeten werden. Dies liegt an den spezifischen Regelungen im deutschen öffentlichen Abgabenrecht, die oft eine besondere Eigentümerhaftung vorsehen.
Für die Kommunen und öffentlich-rechtlichen Entsorgungsträger ist der Grundstückseigentümer der primäre Ansprechpartner und Schuldner für die Abfallgebühren. Die Gebührenpflicht knüpft in der Regel an das Grundstück an, nicht an den tatsächlichen Verursacher oder Nutzer der Abfälle. Das bedeutet, dass die Kommune ihre Gebührenforderungen direkt an den eingetragenen Eigentümer des Grundstücks richtet, auf dem die Abfälle anfallen. Es spielt dabei keine Rolle, ob Mieter die Gebühren nicht bezahlt haben oder ob sie die Abfallbehälter tatsächlich genutzt haben. Diese Vorgehensweise ist eine gängige Praxis und rechtlich zulässig.
Für Sie als Vermieter bedeutet das, dass Sie die Abfallgebühren zunächst selbst an die Kommune zahlen müssen, selbst wenn der Mieter sie verursacht hat oder zur Zahlung verpflichtet wäre. Sie können die Kosten für die Abfallentsorgung, sofern vertraglich im Mietvertrag vereinbart, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen. Bleiben die Mieter die Gebühren jedoch weiterhin schuldig oder ziehen aus, bleibt der Vermieter gegenüber dem öffentlichen Träger verantwortlich. Die Geltendmachung dieser Forderung gegenüber dem Mieter ist dann ein separates Verfahren auf Grundlage des Mietvertrags.
Was bedeutet das Prinzip der Gesamtschuldnerhaftung im Zusammenhang mit Abfallgebühren?
Das Prinzip der Gesamtschuldnerhaftung ist ein grundlegender Begriff im deutschen Recht, der regelt, wie mehrere Personen für dieselbe Schuld haften. Es ist in § 421 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert.
Das Prinzip der Gesamtschuldnerhaftung einfach erklärt
Wenn mehrere Personen als „Gesamtschuldner“ für ein und dieselbe Leistung oder Schuld haften, bedeutet das Folgendes:
- Jeder haftet für das Ganze: Der Gläubiger – das ist die Person oder Stelle, die etwas zu fordern hat (im Fall der Abfallgebühren die zuständige Behörde) – kann sich aussuchen, von welchem der Gesamtschuldner er die gesamte Forderung verlangt. Es ist nicht nötig, dass der Gläubiger eine bestimmte Reihenfolge einhält oder versucht, die Forderung anteilig bei jedem einzutreiben.
- Einmalige Erfüllung der Schuld: Sobald einer der Gesamtschuldner die gesamte Schuld beglichen hat, erlischt die Forderung des Gläubigers gegenüber allen anderen Gesamtschuldnern.
Ein anschauliches Beispiel
Stellen Sie sich vor, zwei Freunde, Anna und Ben, bestellen gemeinsam eine Pizza für 20 Euro und vereinbaren, den Betrag zu teilen. Für den Pizzabäcker sind Anna und Ben Gesamtschuldner. Das bedeutet:
- Der Pizzabäcker kann entweder von Anna die vollen 20 Euro verlangen oder von Ben die vollen 20 Euro. Er muss nicht 10 Euro von Anna und 10 Euro von Ben fordern.
- Sobald beispielsweise Anna die gesamten 20 Euro an den Pizzabäcker bezahlt hat, ist die Rechnung für den Pizzabäcker erledigt. Er kann nichts mehr von Ben verlangen.
- Interner Ausgleich: Anna kann dann im Anschluss von Ben seinen Anteil (10 Euro) verlangen. Dieses Recht auf internen Ausgleich besteht unter den Gesamtschuldnern, hat aber für den Pizzabäcker keine Bedeutung.
Gesamtschuldnerhaftung bei Abfallgebühren: Vermieter und Mieter
Im Zusammenhang mit Abfallgebühren kommt das Prinzip der Gesamtschuldnerhaftung oft zum Tragen, wenn sowohl der Eigentümer einer Immobilie (Vermieter) als auch der Nutzer (Mieter) der Immobilie für die Gebührenschuld herangezogen werden können.
- Die zuständige Abfallbehörde kann in vielen Fällen wählen, ob sie die offenen Abfallgebühren vom Vermieter oder vom Mieter fordert. Diese Möglichkeit erleichtert der Behörde die Eintreibung der Gebühren, da sie nicht prüfen muss, wer genau welche Abfallmenge verursacht hat oder ob der Mieter möglicherweise umgezogen ist.
- Für Sie als Eigentümer oder Mieter bedeutet das: Die Behörde kann sich direkt an den Vermieter wenden, selbst wenn der Mieter der eigentliche Verursacher des Abfalls ist und die Gebühren laut Mietvertrag zu tragen hätte.
- Hat der Vermieter die Abfallgebühren bezahlt, obwohl der Mieter laut Mietvertrag dafür zuständig wäre, hat der Vermieter einen sogenannten Ausgleichsanspruch gegenüber dem Mieter. Er kann die Kosten vom Mieter zurückfordern. Dies ist jedoch eine rein interne Angelegenheit zwischen Vermieter und Mieter und berührt nicht die Forderung der Behörde.
Dieses Prinzip erklärt, warum die Behörde möglicherweise direkt den Vermieter kontaktiert, selbst wenn ein Mieter in der Immobilie wohnt und den Abfall verursacht hat.
Kann ich mich als Vermieter vor der Haftung für Abfallgebühren meiner Mieter schützen oder vorbeugen?
Als Vermieter tragen Sie gegenüber der Kommune oft die primäre Verantwortung für die Zahlung der Abfallgebühren, da der Gebührenbescheid in der Regel an den Grundstückseigentümer adressiert ist. Das bedeutet, dass die Kommune sich zunächst an Sie wendet, um die Gebühren einzufordern. Es gibt jedoch Möglichkeiten, die finanzielle Belastung für diese Kosten auf Ihre Mieter umzulegen und so Risiken zu minimieren.
Umlage der Abfallgebühren über die Nebenkostenabrechnung
Eine wichtige Möglichkeit, Abfallgebühren auf Ihre Mieter umzulegen, ist die schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag, dass diese Kosten als sogenannte Betriebskosten (oft auch Nebenkosten genannt) vom Mieter zu tragen sind. Nur wenn die Abfallgebühren explizit im Mietvertrag oder einer gültigen Nebenkostenverordnung als umlagefähig aufgeführt sind, können Sie diese in Ihrer jährlichen Nebenkostenabrechnung gegenüber den Mietern geltend machen. Stellen Sie sich vor, Abfallgebühren sind wie Strom oder Wasser, die der Mieter in der Regel selbst trägt: Sie müssen im Mietvertrag vereinbart sein, damit der Vermieter sie abrechnen kann.
Nutzung der Mietkaution als Sicherheit
Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis, die bei Beendigung des Mietverhältnisses noch offen sind. Dies kann auch unbezahlte Abfallgebühren umfassen, sofern diese wirksam als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt wurden und der Mieter die entsprechenden Vorauszahlungen oder Nachzahlungen nicht geleistet hat. Wenn beispielsweise der Mieter zum Auszug offene Abfallgebühren aus der letzten Nebenkostenabrechnung nicht begleicht, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil der Kaution dafür einbehalten. Die Kaution ist somit ein wichtiger Puffer für finanzielle Ausfälle am Ende eines Mietverhältnisses.
Direkte Zusendung von Gebührenbescheiden an den Vermieter
Bei vielen Kommunen ist es möglich, zu beantragen, dass die Gebührenbescheide für Abfall direkt an den Vermieter gesendet werden, selbst wenn der Mieter der Verursacher der Kosten ist. Dies gibt Ihnen als Vermieter einen direkten Überblick über die Höhe der anfallenden Kosten und den Zeitpunkt, wann diese fällig werden. So können Sie frühzeitig reagieren, beispielsweise indem Sie die Vorauszahlungen der Mieter anpassen oder die Kosten in die Nebenkostenabrechnung einbeziehen. Es hilft Ihnen, proaktiv zu handeln, anstatt erst von unbezahlten Rechnungen zu erfahren, wenn bereits Mahnungen vorliegen.
Muss die Behörde zuerst versuchen, die Abfallgebühren vom Mieter einzutreiben, bevor sie sich an mich wendet?
Im öffentlichen Abgabenrecht, zu dem auch die Abfallgebühren gehören, ist die Situation für Vermieter oft anders, als es das persönliche Gerechtigkeitsempfinden vermuten lässt. Die Behörde muss in der Regel nicht erst umfangreiche Vollstreckungsversuche gegen den Mieter unternehmen, bevor sie sich an Sie als Vermieter wendet.
Bedeutung von „vorrangige Heranziehung“
Die Formulierung, dass die Behörde den Mieter „vorrangig heranziehen“ soll, bedeutet im Kontext des öffentlichen Abgabenrechts meist lediglich, dass der erste Gebührenbescheid primär an den Mieter als Verursacher oder Nutzer ergeht. Es ist nicht so zu verstehen, dass die Behörde erst einen aufwändigen, möglicherweise langwierigen Beitreibungsprozess gegen den Mieter vollständig durchlaufen muss, bevor sie eine andere Person – wie den Vermieter – zur Zahlung auffordern kann.
Der Zweck der gesamtschuldnerischen Haftung
Oft sehen die Satzungen der Kommunen vor, dass nicht nur der Nutzer (Mieter), sondern auch der Eigentümer (Vermieter) des Grundstücks als Gesamtschuldner für die Abfallgebühren haften.
- Was bedeutet Gesamtschuldnerschaft? Wenn mehrere Personen gesamtschuldnerisch haften, kann die Behörde die gesamte Schuld von jedem einzelnen Schuldner fordern. Sie muss nicht abwarten, ob einer der Schuldner zahlt, sondern kann sich aussuchen, wen sie zur Zahlung auffordert. Erst wenn die Schuld einmal vollständig beglichen ist, erlischt die Forderung gegenüber allen.
- Warum gibt es diese Regelung? Für die öffentliche Verwaltung, die ein sogenanntes „Massengeschäft“ mit vielen tausenden Gebührenpflichtigen abwickelt, ist diese Regelung sehr effizient. Sie ermöglicht eine schnelle und unkomplizierte Beitreibung von Gebühren. Die Behörde muss nicht erst aufwendig prüfen, wer genau wann welche Menge Abfall verursacht hat, oder wer am besten solvent ist. Sie kann sich an denjenigen halten, von dem sie annimmt, am schnellsten und sichersten die Gebühren zu erhalten. Der Grundstückseigentümer gilt hier oft als sicherer Adressat, da das Grundstück als feste Größe besteht und der Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Was dies für Sie als Vermieter bedeutet
Für Sie als Vermieter bedeutet dies, dass Sie – je nach kommunaler Abfallsatzung – als Eigentümer direkt oder nach einem erfolglosen ersten Versuch beim Mieter zur Zahlung der Abfallgebühren herangezogen werden können, auch wenn Sie der Auffassung sind, dass der Mieter der eigentliche Verursacher oder Nutzniesser der Abfallentsorgung war. Sollten Sie als Vermieter die Gebühren zahlen müssen, obwohl eigentlich der Mieter dafür zuständig gewesen wäre, haben Sie unter Umständen einen Anspruch auf Erstattung gegenüber Ihrem Mieter. Dieser Ausgleichsanspruch zwischen Mieter und Vermieter ist jedoch eine zivilrechtliche Angelegenheit, die die Behörde nicht direkt betrifft.
Wenn ich als Vermieter die Abfallgebühren bezahlt habe, kann ich das Geld vom ehemaligen Mieter zurückfordern?
Ja, als Vermieter können Sie die Abfallgebühren vom ehemaligen Mieter in der Regel zurückfordern, sofern der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthielt und die Gebühren korrekt über die Betriebskostenabrechnung abgerechnet wurden.
Der Ausgleichsanspruch des Vermieters
Wenn Sie als Vermieter für Abfallgebühren aufkommen mussten, die Ihr ehemaliger Mieter laut Mietvertrag zu tragen hatte, entsteht für Sie ein sogenannter Ausgleichsanspruch. Das bedeutet, Sie haben das Recht, das von Ihnen bezahlte Geld vom Mieter zurückzufordern. Stellen Sie sich vor, der Mieter war verpflichtet, einen bestimmten Anteil an den Müllkosten zu zahlen. Wenn Sie diese Kosten für ihn übernommen haben, weil die Gemeinde oder der Entsorgungsbetrieb Sie als Eigentümer in Anspruch genommen hat, dann tritt Ihr Anspruch auf Erstattung an die Stelle dieser Zahlung.
Dieser Anspruch basiert darauf, dass der Mieter seine vertragliche Pflicht, die Betriebskosten zu tragen, nicht erfüllt hat. Sie haben dann quasi eine Schuld des Mieters beglichen, und dafür steht Ihnen ein Anspruch auf Erstattung zu. Es ist wichtig, dass die Abfallgebühren im Mietvertrag als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt waren. Auch die Betriebskostenabrechnung muss formal korrekt erstellt und fristgerecht dem Mieter zugestellt worden sein.
Zivilrechtliche Durchsetzung
Die Forderung nach Erstattung der Abfallgebühren ist eine zivilrechtliche Angelegenheit zwischen Ihnen und Ihrem ehemaligen Mieter. Das bedeutet, es handelt sich um einen Anspruch, der im Bereich des privaten Rechts liegt. Wenn der ehemalige Mieter die Forderung nicht freiwillig begleicht, müssen Sie den Anspruch gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen. Dies kann bedeuten, dass Sie eine Klage vor Gericht einreichen müssen, um Ihr Geld zu erhalten. Solche gerichtlichen Schritte sind oft mit einem gewissen Aufwand verbunden, sei es durch die Erstellung von Unterlagen oder die Teilnahme an Verhandlungen. Es ist daher wichtig, alle relevanten Belege, wie den Mietvertrag, die Betriebskostenabrechnung und die Zahlungsnachweise der Abfallgebühren, sorgfältig aufzubewahren.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Gesamtschuldnerische Haftung
Die gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass mehrere Personen gemeinsam und jeweils vollständig für eine bestimmte Schuld verantwortlich sind. Im Fall von Abfallgebühren kann die Behörde die gesamte Forderung entweder vom Mieter oder vom Eigentümer der Immobilie einfordern, ohne vorher alle Versuche bei einer Partei ausschöpfen zu müssen. Sobald einer der Gesamtschuldner die Schuld vollständig beglichen hat, erlischt die Forderung gegenüber den anderen. Dieses Prinzip vereinfacht die Eintreibung von öffentlichen Gebühren und sichert der Kommune eine schnelle Einnahmequelle.
Beispiel: Zwei Personen nehmen gemeinsam einen Kredit auf. Die Bank kann die gesamte Summe von jedem der beiden verlangen. Hat einer alles zurückgezahlt, kann er anschließend von dem anderen den Anteil zurückfordern.
Vorrangige Heranziehung
Der Begriff „vorrangige Heranziehung“ bedeutet im Abgabenrecht, dass der erste Gebührenbescheid in der Regel an den direkt Verantwortlichen, hier den Mieter, gerichtet wird. Diese Formulierung verpflichtet die Behörde jedoch nicht, zunächst alle möglichen Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Mieter durchzuführen, bevor sie den Eigentümer als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen darf. Vielmehr richtet sich die „Heranziehung“ auf das erstmalige Festsetzen und Zustellen der Gebühr, nicht auf den gesamten Vollstreckungsprozess.
Beispiel: Die Stadt schickt erst die Rechnung an den Mieter, muss aber nicht bis zur vollständigen Pfändung des Mieter-Kontos warten, bevor sie vom Vermieter die Zahlung verlangen darf.
Ausgleichsanspruch
Der Ausgleichsanspruch ist ein zivilrechtlicher Anspruch des Vermieters gegenüber seinem Mieter, wenn der Vermieter für Gebühren (z. B. Abfallgebühren) aufkommen musste, die eigentlich vom Mieter zu zahlen waren. Der Anspruch besteht nur, wenn die Kosten wirksam als Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart und korrekt abgerechnet wurden. Der Vermieter kann dann das von ihm geleistete Geld vom Mieter zurückfordern, auch gerichtlich, wenn der Mieter nicht freiwillig zahlt.
Beispiel: Ein Vermieter zahlt eine offene Müllgebühr, die der Mieter laut Mietvertrag hätte begleichen müssen. Nun kann der Vermieter das Geld vom Mieter zurückfordern.
Betriebskostenabrechnung und Umlagefähigkeit der Abfallgebühren
Die Betriebskostenabrechnung ist die jährliche Aufstellung der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten, einschließlich der Abfallgebühren, falls sie im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden. Umlagefähigkeit bedeutet, dass der Vermieter diese Kosten rechtlich auf den Mieter übertragen darf. Nur wenn Abfallgebühren als Betriebskosten im Mietvertrag stehen, kann der Vermieter sie in der Nebenkostenabrechnung ausweisen und vom Mieter verlangen.
Beispiel: Im Mietvertrag wird vereinbart, dass der Mieter die Müllabfuhr bezahlt. Der Vermieter führt diese Kosten in der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf, die der Mieter begleichen muss.
Zwangsvollstreckung
Zwangsvollstreckung bezeichnet den rechtlichen Prozess, mit dem Gläubiger (z. B. die Stadt) ihre Forderungen zwangsweise durchsetzen, wenn der Schuldner nicht bezahlt. Dazu gehören Maßnahmen wie Kontopfändung oder Lohnpfändung. Im vorliegenden Fall entschied das Gericht, dass die Behörde nicht erst die Zwangsvollstreckung gegenüber dem Mieter durchführen muss, bevor sie den Eigentümer in Anspruch nimmt. Die „vorrangige Heranziehung“ verpflichtet also nicht zu solchen aufwändigen Vollstreckungsversuchen.
Beispiel: Wenn ein Mieter die Müllgebühren nicht bezahlt, könnte die Stadt dessen Konto pfänden. Das ist aber nicht zwingend nötig, bevor sie den Vermieter zur Zahlung auffordert.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 2 Abs. 1 Kommunalabgabengesetz (KAG) Baden-Württemberg: Regelt die Erhebung von kommunalen Abgaben, darunter auch Abfallgebühren, und bestimmt, wer als Gebührenschuldner herangezogen werden kann. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das KAG erlaubt es der Stadt, sowohl den Nutzer (Mieter) als auch den Eigentümer als Gesamtschuldner für die Abfallgebühren in Anspruch zu nehmen, was die rechtliche Grundlage für die Forderung gegenüber Herrn W. bildet.
- Grundsatz der Gesamtschuld (§§ 421 ff. BGB): Besagt, dass mehrere Schuldner gegenüber dem Gläubiger jeweils für die gesamte Forderung haften und der Gläubiger sich aussuchen kann, wen er in Anspruch nimmt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die gesamtschuldnerische Haftung erlaubt der Stadt, die Abfallgebühren entweder vom Mieter oder vom Eigentümer zu fordern, ohne vorher alle rechtlichen Schritte gegen den Mieter durchzuführen.
- Satzung der Stadt zu Abfallgebühren: Ortsrecht, das die Einzelheiten zur Berechnung, Erhebung und Haftung bei Abfallgebühren regelt, insbesondere den Begriff der „vorrangigen Heranziehung“. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Auslegung der Satzung stellte klar, dass „vorrangig“ lediglich bedeutet, den Gebührenbescheid zuerst an den Mieter zu senden, jedoch keine Pflicht besteht, davor Zwangsmaßnahmen gegen den Mieter durchzuführen.
- Ausgleichsansprüche nach § 426 BGB: Ermöglicht dem Gesamtschuldner, der die Schuld bezahlt hat, den Rückgriff auf die anderen Schuldner, um Kosten auszugleichen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Herr W. kann von seinem ehemaligen Mieter die gezahlten Abfallgebühren zurückfordern, wodurch die Haftung des Vermieters wirtschaftlich abgefedert wird.
- Verfassungsrechtlicher Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG): Verbietet sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung durch den Staat. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht stellte fest, dass unterschiedliche kommunale Regelungen zur Heranziehung der Gebühren nicht gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen, solange sie rechtlich zulässig sind.
- Verfahrensrechtliche Regelungen zum Rechtsmittel (VwGO § 124 Abs. 2): Bestimmt die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung im Verwaltungsgerichtsverfahren. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Verwaltungsgerichtshof lehnte die Berufung von Herrn W. ab, da keine ernstlichen Zweifel an der erstinstanzlichen Entscheidung oder Widersprüche zu anderen Urteilen vorlagen.
Das vorliegende Urteil
VGH Baden-Württemberg – Az.: 2 S 1319/24 – Beschluss vom 23.04.2025
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.