Die Ausnahme von der Mietpreisbremse wollte eine Mieterin in Berlin nicht akzeptieren und forderte die Rückzahlung ihrer monatlich gezahlten Miete. Ob die umfassende Modernisierung der Wohnung tatsächlich für eine Befreiung ausreichte, hing an der exakten Erreichung der gesetzlichen Ein-Drittel-Grenze für vergleichbare Neubaukosten.
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wann greift die Ausnahme von der Mietpreisbremse bei einer Modernisierung?
- Welche gesetzlichen Regeln gelten für die umfassende Modernisierung?
- Worüber stritten die Mieterin und der Vermieter konkret?
- Wie prüfte das Gericht die Modernisierungskosten?
- Führt die Modernisierung zu einem neubaugleichen Zustand?
- Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt die Ausnahme von der Mietpreisbremse auch, wenn nur das Badezimmer luxuriös saniert wurde?
- Verliere ich meinen Rückzahlungsanspruch, wenn ich die Modernisierung beim Einzug nicht sofort anzweifle?
- Wie kann ich prüfen, ob Instandsetzungskosten korrekt von der Modernisierungssumme abgezogen wurden?
- Was tue ich, wenn der Vermieter trotz alter Elektrik behauptet, die Wohnung sei umfassend modernisiert?
- Muss der Vermieter die Modernisierungskosten bereits vor der Unterzeichnung des Mietvertrags detailliert nachweisen?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 64 S 210/21
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Berlin
- Datum: 13. Dezember 2023
- Aktenzeichen: 64 S 210/21
- Verfahren: Berufung im Mieterstreit
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Vermieter dürfen die Miete bei einer umfassenden Modernisierung ohne Beachtung der Mietpreisbremse frei festlegen.
- Modernisierungskosten müssen mindestens ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreichen.
- Die Wohnung muss nach den Arbeiten in wesentlichen Bereichen einem Neubau entsprechen.
- Das Gericht zog Instandhaltungskosten von den gesamten Modernisierungskosten für die Berechnung ab.
- Da der Vermieter die Schwellenwerte überschritt, greift die Mietpreisbremse in diesem Fall nicht.
- Die Mieterin verlor den Prozess und trägt sämtliche Kosten beider Gerichtsinstanzen.
Wann greift die Ausnahme von der Mietpreisbremse bei einer Modernisierung?
In Berlin und vielen anderen angespannten Wohnungsmärkten ist die Mietpreisbremse ein scharfes Schwert für Mieter. Sie soll verhindern, dass Mieten bei einer Neuvermietung ins Unermessliche steigen. Doch das Gesetz kennt Ausnahmen. Eine der wichtigsten – und oft umstrittensten – ist die „erste Vermietung nach umfassender Modernisierung“. Genau um diesen Punkt entbrannte ein Rechtsstreit vor dem Landgericht Berlin. Eine Mieterin forderte zu viel gezahlte Miete zurück, scheiterte jedoch, weil der Eigentümer detailliert nachweisen konnte, dass er die Wohnung praktisch in einen Neubauzustand versetzt hatte.
Welche gesetzlichen Regeln gelten für die umfassende Modernisierung?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 556d die Mietpreisbremse. Diese deckelt die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt meist auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch der Gesetzgeber wollte Investitionen in den Wohnungsbestand nicht abwürgen. Deshalb bestimmt § 556f Satz 2 BGB, dass die Preisbremse nicht gilt, wenn eine Wohnung erstmals nach einer umfassenden Modernisierung der Wohnung genutzt und vermietet wird.
Doch was bedeutet „umfassend“? Der Gesetzgeber hat keine exakte Euro-Grenze ins Gesetz geschrieben. Die Rechtsprechung, insbesondere der Bundesgerichtshof (BGH), hat jedoch Kriterien entwickelt. Eine Modernisierung gilt dann als umfassend, wenn sie einen solchen Umfang annimmt, dass die investierten Gelder etwa ein Drittel des Aufwandes erreichen, der für eine vergleichbare Neubauwohnung nötig wäre.
Zudem muss nicht nur viel Geld geflossen sein, sondern auch die Qualität der Wohnung muss sich spürbar verbessern. Der Wohnwert muss in mehreren Bereichen – wie Heizung, Sanitär, Fenster oder Energieeffizienz – deutlich steigen, sodass die Wohnung fast mit einem Neubau gleichzusetzen ist. Die Abgrenzung ist oft schwierig, da reine Instandhaltungsmaßnahmen (Reparaturen) nicht als Modernisierung zählen und herausgerechnet werden müssen.
Worüber stritten die Mieterin und der Vermieter konkret?
Im Zentrum des Berliner Falles stand eine Mieterin, die in eine frisch sanierte Wohnung gezogen war. Sie war der Ansicht, die verlangte Miete sei überhöht und verstoße gegen die Mietpreisbremse. Sie forderte die Feststellung, dass der Vermieter die zulässige Höchstmiete überschritten habe, und verlangte Geld zurück sowie die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.
Ihre Argumentation stützte sich darauf, dass die durchgeführten Baumaßnahmen gar keine umfassende Modernisierung darstellten. Viele der Arbeiten seien lediglich notwendige Instandsetzungen gewesen, um die Wohnung überhaupt bewohnbar zu halten. Solche „Eh-da-Kosten“ dürften nicht herangezogen werden, um die Mietpreisbremse auszuhebeln. Zudem bezweifelte sie, dass die angegebenen Kosten für die Modernisierung tatsächlich in voller Höhe wohnungsbezogen angefallen waren.
Der Vermieter hielt dagegen. Er argumentierte, er habe die Wohnung entkernt und von Grund auf saniert. Er legte umfangreiche Rechnungen vor: vom Umbau einer Abstellkammer zum Bad über neue Elektrik bis hin zur Fassadendämmung. Seiner Ansicht nach war die Wohnung nach den Arbeiten mit einem Neubau vergleichbar. Da es sich um die erste Vermietung nach diesem Kraftakt handelte, sei er an die Mietpreisbremse nicht gebunden. Er berief sich explizit auf die Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 2 BGB.
Wie prüfte das Gericht die Modernisierungskosten?
Das Landgericht Berlin musste in diesem Berufungsverfahren tief in die Baurechnungen eintauchen. Die Richter folgten dabei einer strengen Logik: Zuerst mussten die reinen Modernisierungskosten von den Instandsetzungskosten getrennt werden. Denn nur echte Verbesserungen zählen. Wenn der Eigentümer eine alte, defekte Heizung gegen eine neue tauscht, ist ein Teil der Kosten bloße Reparatur (Instandhaltung) und nur der Mehrwert ist Modernisierung.
Das Gericht prüfte jede einzelne Rechnungsposition. Dabei nahm es – teilweise basierend auf Schätzungen und pauschalen Abzügen – eine Bereinigung der Kosten vor.
Die Abgrenzung von Modernisierung zum Erhaltungsaufwand
Ein zentraler Punkt war die Frage: Was war ohnehin fällig? Der Vermieter hatte beispielsweise die Elektroanlage komplett erneuert. Die Mieterin wandte ein, dies sei gar nicht nötig gewesen oder diene nur der Instandhaltung. Das Gericht sah das anders. Um eine zeitgemäße Nutzung mit modernen Großgeräten zu ermöglichen und den Bestandsschutz nicht zu gefährden, war eine Erneuerung unumgänglich. Dennoch zogen die Richter einen kleinen Prozentsatz ab, da auch alte Leitungen irgendwann hätten getauscht werden müssen.
Erhaltungsmaßnahmen sind solche, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (§ 555a Abs. 1 BGB). Modernisierungsmaßnahmen sind dagegen bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (§ 555b Nr. 4 BGB).
Bei der Berechnung der anerkennungsfähigen Kosten ging die Kammer sehr differenziert vor. Wo alte Bauteile ersetzt wurden, zog das Gericht einen „fiktiven Instandsetzungsanteil“ ab. Dieser Pauschalabzug für eine fiktive Instandsetzung soll verhindern, dass der Mieter über die Modernisierungsumlage oder – wie hier – über die Ausnahme von der Mietpreisbremse Reparaturen finanziert, die eigentlich Sache des Vermieters sind.
Die konkrete Kostenaufstellung des Gerichts
Um zu ermitteln, ob die Investitionshöhe für eine „umfassende Modernisierung“ ausreicht, addierte das Gericht die bereinigten Netto-Beträge. Folgende Positionen wurden unter anderem anerkannt:
- Umbau von Klo und Kammer zum Bad: Hier erkannte das Gericht 3.164,22 Euro voll an, da eine strukturelle Verbesserung vorlag.
- Erstmaliger Anbau eines Balkons: Von den geltend gemachten Kosten wurden 4.261,42 Euro (die Hälfte) berücksichtigt.
- Sanitär-Installation: Nach einem Abzug von 30 Prozent für Instandhaltung blieben 5.701,40 Euro als Modernisierungskosten.
- Elektroanlage: Nach einem minimalen Abzug von 5 Prozent flossen 4.085,00 Euro in die Berechnung ein.
- Energetische Fenster: Die neuen Isolierglasfenster wurden mit 3.613,77 Euro berücksichtigt.
Zusätzlich kamen Kosten für Parkett, Malerarbeiten, eine Brennwerttherme und die Fassadendämmung hinzu. Bei der Therme zog das Gericht pauschal ein Drittel der Kosten ab, da die alte Heizung ohnehin hätte ersetzt werden müssen. Auch bei der Fassade wurden 20 Prozent für fiktive Instandhaltung abgezogen.
Das quantitative Ergebnis: Die Ein-Drittel-Grenze
Nach der akribischen Rechenarbeit kam das Gericht auf eine Summe von mindestens 37.829,42 Euro (netto) an reinen Modernisierungskosten. Das entspricht brutto (inklusive Umsatzsteuer) rund 45.000 Euro. Bei einer Wohnfläche von 53,30 Quadratmetern ergibt sich daraus ein Investitionsbetrag von etwa 844,60 Euro pro Quadratmeter.
Dieser Wert musste nun mit den Kosten eines Neubaus verglichen werden. Beide Parteien hatten Werte um die 1.800 Euro pro Quadratmeter für einen Neubau (ohne Grundstückskosten) ins Spiel gebracht. Die Rechnung des Gerichts war eindeutig:
Ein Drittel von 1.800 Euro sind 600 Euro. Die vom Vermieter nachgewiesenen aufgewendeten 844,60 Euro pro Quadratmeter lagen deutlich über diesem Schwellenwert für eine umfassende Modernisierung. Damit war die quantitative Hürde genommen.
Führt die Modernisierung zu einem neubaugleichen Zustand?
Geld allein reicht nicht. Das Gericht prüfte im zweiten Schritt, ob die Wohnung auch qualitativ einem Neubau nahekommt. Dies ist die sogenannte qualitative Betrachtung. Es reicht nicht, nur viel Geld in einen einzigen Bereich (zum Beispiel nur in das Bad) zu stecken. Die Verbesserung muss sich auf mehrere wesentliche Bereiche der Wohnung erstrecken.
Die Richter stellten fest, dass hier fast alle relevanten Bereiche angefasst worden waren:
Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen und die energetischen Eigenschaften der Fassade.
Durch den Anbau eines Balkons, das neue Bad und die hochwertige energetische Sanierung war der Wohnwert erheblich gestiegen. In der Gesamtbetrachtung rechtfertigten diese qualitativen Sprünge die Gleichstellung der Wohnung mit einem Neubau. Damit lagen alle Voraussetzungen für die Ausnahme von der Mietpreisbremse vor.
In der gebotenen Gesamtbetrachtung rechtfertigen die qualitativen Auswirkungen eine Gleichstellung der Wohnung mit einem Neubau in wesentlichen Teilen.
Ein Argument der Mieterin bezog sich noch auf eine angeblich verspätete Auskunft des Vermieters über die Modernisierungskosten. Sie wollte daher zumindest keine Verfahrenskosten tragen. Doch auch hier winkte das Gericht ab: Eine Mahnung der Mieterin sei an den falschen Adressaten (den Voreigentümer) gegangen, sodass der aktuelle Vermieter nicht in Verzug war.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Das Landgericht Berlin wies die Klage der Mieterin vollständig ab. Da die Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 2 BGB griff, waren die Regelungen der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) schlicht nicht anwendbar. Der Vermieter durfte die Miete frei festlegen. Die Mieterin musste nicht nur die hohe Miete weiterzahlen, sondern auch die Kosten des Rechtsstreits tragen.
Für Mieter bedeutet diese Entscheidung: Vor einer Klage gegen eine vermeintlich überhöhte Miete ist Vorsicht geboten, wenn die Wohnung frisch saniert wirkt. Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er etwa ein Drittel der Neubaukosten in echte Verbesserungen investiert hat (nach Abzug von Reparaturen), läuft die Mietpreisbremse ins Leere.
Für Vermieter bestätigt das Urteil, wie wichtig eine saubere Dokumentation ist. Rechnungen müssen detailliert sein, und die Abgrenzung der Modernisierung zum Erhaltungsaufwand muss nachvollziehbar möglich sein. Pauschale Behauptungen reichen vor Gericht nicht aus; erst die kleinteilige Aufschlüsselung und der Abzug von „Sowieso-Kosten“ machen die Kalkulation gerichtsfest. Werden diese Hausaufgaben gemacht, bietet die umfassende Modernisierung einen rechtssicheren Weg, die Mietpreisbremse rechtssicher abzuwenden und eine marktübliche Rendite für die Investition zu erzielen.
Modernisierung oder Mietpreisbremse? Rechtssicherheit gewinnen
Die Abgrenzung zwischen reiner Instandhaltung und einer umfassenden Modernisierung ist rechtlich komplex und entscheidet oft über die Zulässigkeit der Miethöhe. Unsere Rechtsanwälte prüfen für Sie die Wirksamkeit von Ausnahmeregelungen und unterstützen Sie bei der rechtssicheren Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen. Wir helfen Ihnen dabei, die Risiken einer rechtlichen Auseinandersetzung frühzeitig und fundiert einzuschätzen.
Experten Kommentar
Die juristische Schlacht entscheidet sich hier fast ausschließlich in den Excel-Tabellen der Baukosten. Richter prüfen nicht nur die Endsumme, sondern zerpflücken jede einzelne Handwerkerrechnung gnadenlos nach dem „Sowieso-Kosten“-Prinzip. Ohne eine penible Trennung von reiner Erhaltung und echter Wertsteigerung fällt die Argumentation vor Gericht sofort zusammen.
Ein oft unterschätzter Faktor ist zudem die Dokumentation des Zustands vor dem Umbau. Wenn der Eigentümer nicht beweisen kann, wie marode die alte Substanz wirklich war, schätzt das Gericht die Instandhaltungsabzüge oft pauschal zu seinen Ungunsten. Aussagekräftige Fotos vom Altzustand sind daher am Ende fast genauso viel wert wie die Handwerkerrechnungen selbst.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die Ausnahme von der Mietpreisbremse auch, wenn nur das Badezimmer luxuriös saniert wurde?
NEIN, eine luxuriöse Sanierung allein des Badezimmers rechtfertigt in der Regel keine Ausnahme von der gesetzlichen Mietpreisbremse. Damit eine Wohnung als umfassend modernisiert gilt und somit dauerhaft von der Preisbegrenzung befreit ist, muss sie in ihrer Gesamtheit einen Standard erreichen, der qualitativ einem Neubau vergleichbar ist. Eine isolierte Maßnahme in nur einem begrenzten Funktionsbereich der Wohnung genügt diesen strengen rechtlichen Anforderungen für eine Privilegierung des Vermieters nicht.
Die rechtliche Grundlage für diese Ausnahme findet sich in § 556f Satz 2 BGB, wobei die Rechtsprechung neben einer hohen Investitionssumme zwingend eine qualitative Gesamtverbesserung der Mietsache fordert. Es reicht nicht aus, wenn der Eigentümer lediglich einen erheblichen Geldbetrag in ein einzelnes Gewerk wie das Badezimmer investiert, selbst wenn die Kosten rechnerisch ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus übersteigen. Die Gerichte verlangen stattdessen, dass die Modernisierung mehrere wesentliche Bereiche wie die energetische Sanierung, die Heizungsanlage, die Fenster sowie die gesamte Sanitärausstattung gleichzeitig umfasst. Nur wenn durch dieses Zusammenwirken verschiedener Maßnahmen ein Zustand geschaffen wird, der die Wohnung deutlich vom bisherigen Altbaustandard abhebt, ist die Befreiung von der Mietpreisbremse rechtlich haltbar.
Sollte der Vermieter zwar nur das Badezimmer erneuert, dabei aber gleichzeitig die gesamte Elektrik und sämtliche Rohrleitungen der restlichen Wohneinheit grundlegend ausgetauscht haben, könnte eine Einzelfallprüfung durch einen Sachverständigen notwendig werden. Dennoch bleibt die Hürde für die Annahme einer umfassenden Modernisierung extrem hoch, da der Gesetzgeber verhindern möchte, dass punktuelle Luxussanierungen zur Umgehung des Mieterschutzes sowie zur Maximierung der Rendite missbraucht werden.
Unser Tipp: Fordern Sie bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung immer eine detaillierte Aufstellung aller durchgeführten Gewerke an, um die angebliche Neubaugleichheit der Wohnung objektiv überprüfen zu können. Vermeiden Sie es, eine deutlich überhöhte Miete ungeprüft zu akzeptieren, wenn lediglich oberflächliche optische Verschönerungen in einzelnen Räumen vorgenommen wurden.
Verliere ich meinen Rückzahlungsanspruch, wenn ich die Modernisierung beim Einzug nicht sofort anzweifle?
NEIN, der Anspruch auf Rückzahlung geht nicht allein durch den Einzug verloren, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Rückforderung erfüllt sind. Sie können überzahlte Beträge auch nachträglich zurückverlangen, sofern die Modernisierungsumlage rechtlich unbegründet war und keine wirksame Verzichtserklärung vorliegt. Das Mietrecht ermöglicht die Überprüfung der Miethöhe grundsätzlich auch nach dem tatsächlichen Vertragsabschluss und dem Bezug der Räumlichkeiten.
Der rechtliche Hintergrund besteht darin, dass Mieter oft erst nach dem Einzug die notwendigen Informationen erhalten, um die Rechtmäßigkeit einer Modernisierungsmaßnahme detailliert beurteilen zu können. In dem zugrunde liegenden Gerichtsfall forderte die Mieterin erst nach dem Bezug der frisch sanierten Wohnung die Feststellung einer Mietpreisüberschreitung sowie die Rückzahlung der Differenzbeträge. Das Gericht prüfte den Fall inhaltlich und wies die Klage nicht wegen einer verspäteten Rüge ab, sondern weil die durchgeführten Modernisierungen tatsächlich eine höhere Miete rechtfertigten. Somit bleibt das Recht zur Anfechtung grundsätzlich bestehen, allerdings tragen Sie als Kläger das volle finanzielle Risiko für die Gerichts- und Anwaltskosten, falls die Modernisierung rechtmäßig war.
Eine Grenze für nachträgliche Ansprüche besteht bei der Verjährung nach § 195 BGB, die regulär drei Jahre zum Ende des Kalenderjahres beträgt. Zudem kann das Recht zur Rückforderung verwirken, wenn Sie die Miete über einen extrem langen Zeitraum ohne jeden Vorbehalt zahlen und der Vermieter berechtigterweise auf den Bestand der Vereinbarung vertraut. Ein bloßes Einziehen in die Wohnung ohne sofortigen Widerspruch führt jedoch noch nicht unmittelbar zum Verlust Ihrer gesetzlichen Mieterrechte.
Unser Tipp: Sammeln Sie vor der Einleitung rechtlicher Schritte belastbare Indizien für den baulichen Zustand der Wohnung vor der Sanierung und lassen Sie die Kostenkalkulation fachmännisch prüfen. Vermeiden Sie es, voreilig und ohne Beweise zu klagen, da bei einer rechtmäßigen Modernisierung erhebliche Prozesskosten auf Sie zukommen können.
Wie kann ich prüfen, ob Instandsetzungskosten korrekt von der Modernisierungssumme abgezogen wurden?
Sie prüfen dies durch die Identifikation der sogenannten Sowieso-Kosten oder des fiktiven Instandsetzungsanteils innerhalb der detaillierten Kostenberechnung Ihrer Modernisierungsankündigung. Die Prüfung erfolgt über den Abgleich der Gesamtkosten mit dem Anteil für ohnehin fällige Reparaturen, den der Vermieter zwingend von der Modernisierungssumme abziehen muss. Mieter müssen grundsätzlich keine Erhaltungsmaßnahmen finanzieren, da diese bereits durch die monatliche Grundmiete vollständig abgegolten sind.
Gemäß § 559 Absatz 2 BGB müssen Kosten für notwendige Erhaltungsmaßnahmen, die zeitgleich mit einer Modernisierung durchgeführt werden, konsequent aus der Berechnung herausgerechnet werden. In der juristischen Fachsprache wird dieses Vorgehen als Abzug fiktiver Instandsetzungskosten bezeichnet, wobei der Vermieter nur den tatsächlichen Wertverbesserungsanteil der Maßnahme umlegen darf. Gerichte wenden hierbei eine strenge Logik an und fordern, dass für bereits verschlissene Bauteile wie veraltete Heizungsanlagen oder marode Rohrleitungen ein finanzieller Ausgleich erfolgt. Dieser Abzug orientiert sich an der restlichen Lebensdauer der ersetzten Komponenten und kann bei sehr alten Installationen durchaus dreißig Prozent der Gesamtsumme erreichen. Eine korrekte Aufstellung muss daher transparent ausweisen, welcher Betrag auf die reine Instandhaltung entfällt und welcher Teil tatsächlich eine energetische oder wohnwertsteigernde Verbesserung darstellt.
Besondere Aufmerksamkeit ist geboten, wenn der Vermieter lediglich eine pauschale Kürzung vornimmt, anstatt die Kosten für Reparatur und Modernisierung exakt voneinander zu trennen. Während solche Pauschalen in gewissen Grenzen zulässig sind, führen fehlende oder offensichtlich zu geringe Abzüge bei erkennbarem Reparaturbedarf zur Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung. Nutzer sollten daher prüfen, ob die technischen Anlagen vor der Maßnahme bereits konkrete Mängel aufwiesen oder schlichtweg veraltet waren.
Unser Tipp: Kontrollieren Sie die Abrechnung auf Schlagworte wie Instandsetzungsanteil oder Abzug neu für alt und fordern Sie bei begründetem Verdacht die Einsicht in die zugrunde liegenden Handwerkerrechnungen an. Vermeiden Sie eine ungeprüfte Zahlung, falls der Vermieter eine ohnehin fällige Reparatur vollständig als Modernisierung deklariert hat.
Was tue ich, wenn der Vermieter trotz alter Elektrik behauptet, die Wohnung sei umfassend modernisiert?
Das Vorhandensein einer veralteten Elektroinstallation ist ein starkes Indiz gegen eine umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse. Damit eine Wohnung rechtlich als umfassend modernisiert gilt, muss sie durch die Baumaßnahmen in einen Zustand versetzt worden sein, der qualitativ einem Neubau nahezu entspricht. Bleibt die Elektroanlage auf einem alten Stand, fehlt meist die notwendige qualitative Steigerung für eine Befreiung von der Preisbindung.
Die gesetzliche Ausnahme von der Mietpreisbremse gemäß § 556f BGB setzt voraus, dass die getätigten Investitionen etwa ein Drittel eines Neubauaufwands erreichen und die Wohnung in wesentlichen Bereichen modernisieren. Zu diesen wesentlichen Bereichen gehört zwingend die Elektroinstallation, da eine zeitgemäße Nutzung mit modernen Großgeräten wie Induktionsherden ohne eine leistungsfähige Verkabelung meist nicht möglich ist. Wenn die Sicherungskästen alt sind oder nur wenige Steckdosen vorhanden bleiben, mangelt es an der erforderlichen qualitativen Gleichstellung mit einem neubaugleichen Zustand. Die Rechtsprechung verlangt eine umfassende Verbesserung in mehreren Gewerken wie Heizung, Sanitär und eben der Elektrik, damit der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete rechtssicher überschreiten darf.
Sollte der Vermieter zwar die Leitungen in den Wänden erneuert, aber lediglich die alten Schalterserien aus optischen Gründen beibehalten haben, könnte die Modernisierung dennoch als umfassend gewertet werden. Entscheidend ist hierbei die tatsächliche Leistungsfähigkeit der technischen Anlage und nicht allein das sichtbare Erscheinungsbild der Komponenten in den Wohnräumen. Dennoch verhindert eine technisch veraltete Kapazität in der Regel die Einstufung als umfassende Modernisierung nach den strengen gesetzlichen Anforderungen.
Unser Tipp: Dokumentieren Sie den Zustand des Sicherungskastens, die Anzahl der Steckdosen sowie die Art der Stromleitungen genau durch Fotos und fordern Sie ein detailliertes Modernisierungsprotokoll an. Vermeiden Sie es, die Behauptung einer umfassenden Modernisierung ungeprüft zu akzeptieren, wenn offensichtlich alte Technik verbaut ist.
Muss der Vermieter die Modernisierungskosten bereits vor der Unterzeichnung des Mietvertrags detailliert nachweisen?
ES KOMMT DARAUF AN. **Zwar besteht eine Auskunftspflicht des Vermieters über die Grundlagen einer Mieterhöhung durch Modernisierung, doch muss eine detaillierte und kleinteilige Aufschlüsselung sämtlicher Kostenbelege erst im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung erfolgen.** Der Mieter hat jedoch bereits vor Vertragsabschluss einen rechtlichen Anspruch auf grundlegende Informationen zur Prüfung der Mietpreisbremse.
Der Vermieter ist nach dem Gesetz verpflichtet, bei der Inanspruchnahme von Ausnahmen zur Mietpreisbremse gemäß § 556g Abs. 2 BGB über die maßgeblichen Tatsachen Auskunft zu erteilen. In der Praxis begnügen sich viele Eigentümer zunächst mit pauschalen Behauptungen über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen, was für den ersten Vertragsschluss oft ausreicht, um die formale Informationspflicht zu erfüllen. Eine rechtssichere und gerichtsfeste Kalkulation erfordert hingegen eine exakte Trennung zwischen wertsteigernden Modernisierungen und bloßen Instandhaltungsmaßnahmen, welche der Vermieter im Regelfall vollständig allein tragen muss. Da pauschale Angaben vor Gericht nicht ausreichen, muss der Vermieter spätestens im Prozess jede einzelne Rechnungsposition detailliert nachweisen, um die geforderte Mieterhöhung erfolgreich zu verteidigen. Ohne diese saubere Dokumentation der Investitionskosten riskiert der Vermieter, dass die Berufung auf die Modernisierungsausnahme scheitert und die Miete auf das ortsübliche Maß reduziert wird.
Ein wichtiger Aspekt ist die korrekte Adressierung von Rügen oder Mahnungen wegen unzureichender Auskünfte, da diese zwingend an den aktuell im Grundbuch eingetragenen Vermieter gerichtet sein müssen. Versäumt der Mieter diese formale Anforderung, kann er sich später nicht auf eine verspätete Auskunftserteilung berufen, selbst wenn die inhaltlichen Nachweise zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses tatsächlich lückenhaft waren.
Unser Tipp: Fordern Sie bereits vor Unterzeichnung des Mietvertrags eine schriftliche Aufstellung der getätigten Investitionen an, falls der Vermieter die Mietpreisbremse aufgrund einer Modernisierung begründen möchte. Vermeiden Sie es jedoch, die Mietzahlung ohne vorherige juristische Prüfung eigenständig zu kürzen, nur weil Ihnen noch keine detaillierten Originalbelege vorliegen.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 64 S 210/21 – Urteil vom 13.12.2023
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
