Gewerbemietvertrag: Schriftform bei Nachtrag zur Laufzeit — Folgen für Mieter

I. Die Klägerin wird darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, ihre Berufung gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 22.04.2025, Az.: 5 O 1146/24, durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung zurückzuweisen.

II. Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 27.10.2025. Ihr wird anheimgestellt, zur Vermeidung weiterer Kosten die Rücknahme der Berufung innerhalb der vorgenannten Frist in Betracht zu ziehen.

III. Der Termin zur mündlichen Verhandlung vom 30.10.2025 wird aufgehoben.

IV. Der Senat beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 60.195,06 EUR festzusetzen.

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt die Zahlung offener Miete nebst Zinsen und einer Verzugspauschale. Die Beklagte begehrt widerklagend die Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Parteien schlossen am 21.06.1999 einen Mietvertrag über eine Gewerbeeinheit auf der … Die monatliche Nettokaltmiete betrug 4.195,38 EUR zzgl. Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 254,74 EUR sowie 19 % Mehrwertsteuer und war jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats fällig. Den 3. Nachtrag zum Mietvertrag aus dem Jahr 2016, mit dem u.a. eine Laufzeit bis zum 31.03.2026 vereinbart wurde, unterschrieb auf Vermieterseite für die Klägerin, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), (nur) ein Gesellschafter, Herr L…. Die Beklagte kündigte mit Schreiben vom 29.09.2023, welches der Klägerin am 02.10.2023 zuging, den Mietvertrag zum 31.03.2024. Die Klägerin wies die Kündigung der Beklagten mit Schreiben vom 10.10.2023 zurück. Die Beklagte forderte die Klägerin daraufhin mit Schreiben vom 16.11.2023 auf, die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.03.2024 anzuerkennen, und mit Schreiben vom 19.03.2024 teilte sie der Klägerin mit, dass das Mietobjekt geräumt worden sei, gleichzeitig bot sie die Herausgabe des Mietobjekts an. Am 30.03.2024 übersandte die Beklagte der Klägerin sämtliche Schlüssel zum Mietobjekt nebst einem Ableseprotokoll der Zählerstände. Seit April 2024 zahlt die Beklagte keine Miete mehr.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Kündigung der Beklagten sei unwirksam, da das Mietverhältnis bis zum 31.03.2026 befristet sei. Herr L… habe den 3. Nachtrag aufgrund der bestehenden Einzelvertretungsbefugnis alleine unterschreiben dürfen. Jedenfalls habe seine Unterschrift zur Wahrung der Schriftform ausgereicht.

Die Beklagte hat dagegen die Auffassung vertreten, dass seit dem 01.04.2024 kein Mietvertrag mehr bestehe. Sie habe mit Schreiben vom 29.09.2023 wirksam zum 31.03.2024 gekündigt. Die Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist sei möglich gewesen, weil der 3. Nachtrag die Schriftform nicht wahre und der Mietvertrag deswegen gemäß §§ 578 Abs. 1 u. Abs. 2, 550 Satz 1 BGB als unbefristet geschlossen gelte. Für die Einhaltung der Schriftform fehle die Unterschrift der weiteren Gesellschafterin der Klägerin, Frau H…) oder alternativ ein Vertretungszusatz bei der Unterschrift von Herrn L…. Die Beklagte hat Widerklage auf die Feststellung, dass der streitgegenständliche Mietvertrag zum 31.03.2024 beendet worden sei, erhoben.

Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Dresden vom 22.04.2025 Bezug genommen, mit dem es die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben hat. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass für den Mietvertrag der Parteien die gesetzliche Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB gelte, weil der 3. Nachtrag die gesetzliche Schriftform aus § 550 BGB nicht einhalte. Die Kündigung der Klägerin mit Schreiben vom 29.03.2023, welches der Klägerin am 02.10.2023 zuging, habe demzufolge zur Beendigung des Mietvertrages zum 31.03.2024 geführt.

Gegen das ihm am 23.04.2025 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 07.05.2025 Berufung eingelegt und diese am 23.06.2025 begründet. Das Landgericht habe zu Unrecht die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Es liege kein Formverstoß gegen § 550 BGB darin, dass nur Herr L… die Vertragsurkunde des 3. Nachtrages zum Mietvertrag unterschrieben habe. Fehlerhaft sei lediglich die Eingangsformulierung im Vertrag, dass die Vermieterin durch … L… und … H… vertreten werde, denn Herr L… sei einzelvertretungsbefugt gewesen, was der Beklagten bekannt gewesen sei. Jedenfalls habe eine konkludente Gesamtvertretung vorgelegen, da erkennbar gewesen sei, dass der Unterzeichnende im Namen aller Gesellschafter gehandelt habe. Weiterhin greift die Klägerin mit ihrer Berufung die vom Landgericht hilfsweise angestellten Erwägungen zu einer Formnichtigkeit des 3. Nachtrages aufgrund einer unklaren Regelung zum Einbau von Klimageräten an. Schließlich sei es rechtsmissbräuchlich, wenn die Beklagte zunächst auf den Abschluss des 3. Nachtragsvertrages hinwirke und sich dann in einem für sie günstigen Moment, als sich ihr ein attraktiveres Mietobjekt bot, im Rahmen der Kündigung auf den Formmangel zu berufen, und zwar erst, nachdem sie bereits den neuen Mietvertrag abgeschlossen gehabt habe.

Die Klägerin beantragt, das Urteil des LG Dresden vom 22.04.2025 abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie 5.295,65 Euro nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz ab 04.04.2024 sowie eine Verzugspauschale von 40,00 Euro zu bezahlen sowie die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Dresden vom 22.4.2025 – Az. 5 O 1146/24 als unzulässig zu verwerfen, soweit sie sich gegen die Abweisung des Zinsanspruchs und des Anspruchs auf die Verzugspauschale richte, und im Übrigen zurückzuweisen.

Sie ist der Auffassung, die Berufung sei bereits teilweise, nämlich in Bezug auf den Zinsanspruch und den Anspruch auf Zahlung einer Verzugspauschale unzulässig, da sie den Begründungsanforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO nicht gerecht würde. Es handele sich um selbstständige Streitgegenstände. Aus diesem Grund hätte es einer eigenen Begründung für den Angriff in der Berufung bedurft. Im Übrigen sei die Berufung unbegründet, weil die Schriftform beim 3. Nachtrag durch die alleinige Unterschrift des Herrn L… lohne Vertretungszusatz nicht gewahrt gewesen sei. Sie verteidigt im Wesentlichen das angefochtene Urteil.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die von ihnen eingereichten Schriftsätze und deren Anlagen Bezug genommen.

II.

Der Berufung fehlt zur einstimmigen Überzeugung des Senates offensichtlich die Erfolgsaussicht und es sind auch die weiteren Voraussetzungen von § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO erfüllt, sodass der Senat beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss zurückzuweisen.

1. Die Berufung ist im vollen Umfang zulässig. Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin in der Berufungsbegründungsschrift nicht ausdrücklich benennt, inwiefern sie die Klageabweisung in Bezug auf den Zinsanspruch und die Verzugspauschale angreift. Entgegen der Auffassung der Beklagten war eine nähere Darlegung gemäß § 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO hier nicht erforderlich, da sowohl der Zinsanspruch als auch der Anspruch auf die Verzugspauschale eng mit dem Zahlungsbegehren zusammenhängen. Daraus, wie die Klägerin das Urteil in Bezug auf den Zahlungsantrag zu 1 angreift, ergibt sich eindeutig, dass und warum sie auch den Zinsanspruch und den Anspruch auf Zahlung einer Verzugspauschale für gegeben hält. Das Landgericht hat die auf diese Nebenansprüche gerichtete Klage – ebenso wie die Klage im Übrigen – allein deshalb abgewiesen, weil es die Kündigung der Beklagten für wirksam erachtet hat (vgl. Ziffer I.3 der Entscheidungsgründe). Das Landgericht hat keinen sonstigen selbstständig tragenden Gesichtspunkte gegen den Zinsanspruch und die Verzugspauschale angeführt, den die Berufungsbegründung ausdrücklich hätte angreifen müssen.

2. Die Berufung der Klägerin hat in der Sache jedoch keine Aussicht auf Erfolg, denn das Landgericht hat zutreffend erkannt, dass der Klägerin gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung rückständiger Mietzinsen in Bezug auf die streitgegenständlichen Gewerberäume aus § 535 Abs. 2 BGB zusteht. Die Beklagte hat den Mietvertrag mit der Klägerin wirksam nach § 580a Abs. 2 BGB zum 31.03.2024 gekündigt. Wegen eines Formverstoßes war sie nicht an die Befristung im Mietvertrag gebunden (§§ 578 Abs. 1 Satz 1 u. Abs. 2, 550 Satz 1 BGB).

2.1 Entgegen der Auffassung der Klägerin ist der Mietvertrag nicht auf bestimmte Zeit – laut dem 3. Nachtrag bis zum 31.03.2026 – geschlossen worden, weil der 3. Nachtrag den Anforderungen der gesetzlichen Schriftform nicht genügt. Stattdessen gilt der Vertrag als unbefristet geschlossen.

2.1.1 Auf den Mietvertrag findet die Regelung zur gesetzlichen Schriftform aus §§ 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 31.12.2024 geltenden Fassung Anwendung (Art. 229 § 70 Abs. 1 Satz 1 EGBGB), weil das Mietverhältnis vor dem 01.01.2025 entstanden ist und nicht nach dem 01.01.2025 geändert wurde.

2.1.2 Die demnach erforderliche Schriftform des § 550 BGB ist im 3. Nachtrag vom 21.03.2016 zum Mietvertrag vom 21.06.1999 nicht gewahrt. Die Wahrung der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB) erfordert es, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, zu denen insbesondere der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Vertragsdauer sowie die Parteien des Mietverhältnisses zählen, aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2013, XII ZR 104/12, Rn. 21). Diesen Anforderungen wird der 3. Nachtrag in Bezug auf die Vertretung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin nicht gerecht. Wird nämlich eine der Vertragsparteien des Mietvertrages, hier die Vermieterin als GbR, durch eine Mehrzahl an Personen, hier durch ihre Gesellschafter, vertreten (vgl. § 709 Abs. 1 BGB a.F. bzw. § 715 Abs. 1, Abs. 3 BGB n.F.), so ist in dem Fall, dass nur eine der zur Vertretung berufenen Personen den Mietvertrag unterzeichnet, die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB nur gewahrt, wenn die Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Mitglied auch die anderen vertretungsberechtigten Mitglieder vertreten will (vgl. BGH, Urteil vom 23.01.2013, XII ZR 35/11, Rn. 13 m.w.N.). Unterschreibt für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne einen Vertreterzusatz, so ist nicht auszuschließen, dass auch die Unterschrift des anderen Mitglieds oder die Unterschriften der anderen Mitglieder hinzugefügt werden sollten, so dass angenommen werden kann, dass mindestens eine weitere Unterschrift fehlt.

Die Vertragsurkunde vom 21.03.2016 ist allein von Herrn L… als Gesellschafter unterzeichnet, ohne dass mit einem Vertretungszusatz die Vertretung sämtlicher Gesellschafter der GbR kenntlich gemacht wird. Hier legt der Inhalt der Vertragsurkunde im Gegenteil sogar nahe, dass die Unterschrift von … H… fehlte, da sie und Herr … im Kopf des Vertragstextes als Vertreter der GbR benannt sind. Es ist aus diesem Schriftstück daher nicht ersichtlich, dass alle zur Vertretung der Gesellschaft erforderlichen Unterschriften vorlagen. Das ist zur Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB aber erforderlich (BGH, Urteil vom 05.11.2003, XII ZR 134/02, Rn. 14).

Zwar kann sich auch in Fällen, in denen ein ausdrücklicher Vertretungszusatz fehlt, eine Stellvertretung in hinreichend klarer Weise aus sonstigen Umständen ergeben. So kann es ausreichen, wenn der Unterzeichner dem Erscheinungsbild der Urkunde nach als Stellvertreter handelt, z.B. wenn eine natürliche Person als Mietvertragspartei auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2008, XII ZR 69/06). Gleiches gilt in dem Fall, dass eine GmbH (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2007, XII ZR 121/05) oder eine AG (vgl. BGH, Urteil vom 22.04.2015, XII ZR 55/14) als Mietvertragspartei aufgeführt wird und eine natürliche Person unterzeichnet. Auch in diesem Fall bedarf es nicht zwingend eines ausdrücklichen Vertretungszusatzes, weil die – mit der Unterschrift konkludent behauptete – Vertretungsberechtigung dann offenkundig und daher hinreichend aus der Urkunde ersichtlich ist. Das ist auf den Fall der Unterzeichnung durch nur einen Gesellschafter einer GbR aber nicht übertragbar, weil dessen Vertreterstellung nicht zwingend ist (BGH, Urteil vom 22.04.2015, XII ZR 55/14, Rn. 25). Hier erweckt der Vertragstext sogar den gegenteiligen Eindruck.

2.1.3 Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem im Vertragstext enthaltenen Zusatz zur Unterschrift von Herrn …: „Unterschrift Vermieter, … GbR“.

Zwar kann sich im Einzelfall aus einem Zusatz zur Unterschrift, insbesondere einem im Rechtsverkehr üblichen Firmenstempel, die notwendige schriftliche Aussage über die Vertretereigenschaft des Unterzeichners hinreichend ergeben. Die hier verwendete Formulierung lässt aber nicht eindeutig erkennen, dass Herr L… als Alleinvertretungsberechtigter für die GbR unterschreiben wollte. Die Bezeichnung der vermietenden GbR unter der Unterschriftszeile steht der Verwendung eines Firmenstempels nicht gleich. Ein im entsprechenden Geschäftsverkehr üblicher Stempel kann den Unterzeichner als unterschriftsberechtigt für den Stempelaussteller ausweisen (BGH, Urteil vom 23.01.2013, XII ZR 35/11, Rn. 14; BGH, Urteil vom 06.11.2020, LwZR 5/19, Rn. 10). Die Gestaltung der Unterschriftszeile lässt hier dagegen aber die Möglichkeit, dass noch mindestens eine weitere Unterschrift, nämlich des weiteren Gesellschafters oder der weiteren Gesellschafter, erforderlich ist, offen. Dies gilt besonders vor dem Hintergrund des genannten Vertragskopfes, der beide Personen als vertretungsberechtigt bezeichnet, ohne eine Alleinvertretungsmacht von Herrn L… aufzuzeigen.

2.1.4 Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht daraus, dass die Klägerin im Schriftsatz vom 09.04.2025 vorträgt, zum Zeitpunkt des Abschlusses des 3. Nachtrags sei Frau H… nicht mehr Gesellschafterin gewesen, sondern stattdessen die „L… & L… Haus- und G. GmbH“, deren Geschäftsführer Herr … gewesen sei. Denn dieser Vortrag war gemäß § 296a ZPO präkludiert und stellt damit in der Berufung neuen streitigen Tatsachenvortrag dar, der die Voraussetzungen der Berücksichtigung nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt. Der im Beschluss vom 17.03.2025 gewährte Schiftsatznachlass war thematisch begrenzt und gewährte der Klägerin lediglich die Möglichkeit, bis zum 11.04.2025 auf etwaiges neues tatsächliches Vorbringen aus dem Schriftsatz der Beklagten vom 11.03.2025 Stellung zu nehmen. Das neue Vorbringen der Klägerin wird von diesem Schriftsatznachlass nicht erfasst. Diese Tatsachen hat die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 17.04.2025 ausdrücklich bestritten, sodass sie in der Berufungsinstanz auch nicht als unstreitig zu berücksichtigen sind.

Im Übrigen kommt es für die Einhaltung der Schriftform auf die Frage, ob Herr … r… alleinvertretungsberechtigt oder, wie die Klägerin nun behauptet, die einzige natürliche Person innerhalb der Gesellschaftsstruktur war, nicht an und können die zur Wahrung der Schriftform i.S.d. § 550 Satz 1 BGB erforderlichen Angaben im Vertragstext nicht durch individuelle Kenntnisse der Vertragsschließenden ersetzt werden. Denn Sinn und Zweck dieser Vorschrift ist der Schutz des Grundstückserwerbers, der in den Vertrag mit seinem bestehenden Inhalt eintritt (Bieber in: MüKoBGB, 9. Aufl., § 550 Rn. 1, beck-online). Ausschlaggebend ist daher, dass die Urkunde nach ihrem äußeren Anschein als abgeschlossen anzusehen ist. Dagegen ist die Frage, mit welcher Berechtigung die Unterzeichnung des Vertrages erfolgt ist, von der Frage der Formwirksamkeit der Unterzeichnung zu unterscheiden (Bieber, a.a.O., § 550 Rn. 12 m.w.N.). Fehlt – wie hier – der (Allein-) Vertretungszusatz und ist auch sonst nicht aus der Urkunde ersichtlich, dass die Unterschrift eines einzelnen Gesellschafters für eine GbR ausreichend ist, kann der zu schützende Grundstückerwerber nicht erkennen, ob der Vertrag alle notwendigen Unterschriften enthält.

2.1.5 Der 3. Nachtragsvertrag verstößt demnach gegen die gesetzliche Schriftform aus §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 a.F. BGB mit der Folge, dass das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Dem steht nicht entgegen, dass der ursprüngliche Mietvertrag vom 21.06.1999 die gebotene Form gewahrt hatte. Denn dies kann den für den streitigen Zeitraum ausschlaggebenden 3. Nachtrag nicht heilen, vielmehr infiziert quasi der spätere Formfehler den gesamten Vertrag mit der Folge seiner ordentlichen Kündbarkeit (Schweitzer in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 550 BGB Rn. 77 m.w.N., beck-online). Ausnahmen gelten nur für reine Verlängerungsverträge, bei denen sich die Folgen des Formverstoßes auf den Verlängerungszeitraum beschränken. Hier enthält der 3. Nachtrag jedoch neben der Laufzeitverlängerung auch eine Mieterhöhung und die Vereinbarung zur Kostenübernahme für den Einbau von Klimageräten. Außerdem ist die vorliegende Klage auch dann unbegründet und ist die Widerklage begründet, wenn sich der Formverstoß ausschließlich auf den 3. Nachtrag auswirken würde, denn auch in diesem Fall wäre die ordentliche Kündigung der Beklagten wirksam.

2.2 Der Einwand der Klägerin, die Beklagte verstoße mit der Kündigung gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), weil sie zunächst auf den Abschluss des 3. Nachtrages zum Mietvertrag hingewirkt und dann nur auf ein günstiges Mietobjekt gewartet habe, um zu kündigen, greift nicht durch. Dass die Beklagte die Formunwirksamkeit selbst treuwidrig hervorgerufen habe, behauptet die Klägerin nicht. Ein Hinwirken auf den Abschluss des Nachtrages reicht dafür jedenfalls nicht aus. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte den Formverstoß provoziert oder auch nur zu verantworten hätte.

Der Beklagten kann auch nicht entgegengehalten werden, dass sie sich auf die Formnichtigkeit beruft. Denn insoweit sind strenge Maßstäbe anzustellen, weil es grundsätzlich in der eigenen Verantwortungssphäre jedes Vertragspartners liegt, die erforderliche Form einzuhalten (BGH, Urteil vom 05.11.2003, XII ZR 134/02). Besonders streng sind die Voraussetzungen, wenn die Formvorschrift – wie hier im Fall des § 550 BGB – vornehmlich dem Schutz Dritter dient (Kähler in: BeckOGK, 01.06.2025, BGB § 242 Rn. 1645). Der Einwand treuwidriger Ausnutzung einer Rechtsposition kommt daher allenfalls dann in Betracht, wenn der formwidrig vereinbarte Umstand allein der kündigenden Vertragspartei zum Vorteil gereicht oder die Kündigungsfolgen zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen, insbesondere die wirtschaftliche Existenz des Vertragspartners bedrohen (BGH, Beschluss vom 14.05.2025, XII ZR 88/23; Urteil vom 27.09.2017, XII ZR 114/16; Urteil vom 25.11.2015, XII ZR 114/14). Diese Voraussetzungen sind von der Klägerin nicht vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich. Der 3. Nachtrag gereicht nicht allein der Mieterin zum Vorteil, da er in Verbindung mit der Laufzeitverlängerung auch eine Mieterhöhung beinhaltet.

2.3 Der für unbestimmte Zeit geschlossene Mietvertrag wurde von der Beklagten also wirksam gekündigt. Die Klage auf Zahlung von Miete und Begleichung der Nebenforderungen ist daher zu Recht abgewiesen worden. Auf die vorsorglich vorgebrachte Erwägung der Beklagten, auch wegen Unklarheit und Unbestimmtheit der Vertragsregelungen verstoße der 3. Nachtrag gegen die gesetzliche Formvorschrift, kommt es nicht mehr an.

3. Aus den oben genannten Gründen hat das Landgericht zu Recht der Widerklage stattgegeben.

III.

Hinsichtlich der beabsichtigten Streitwertfestsetzung wird auf den Beschluss des Landgerichts vom 20.06.2025 Bezug genommen.