WEG-Verwalter legt Instandhaltungsrücklage falsch an: Volle Haftung für den Schaden.

In dem Rechtsstreit wegen Forderung hat das Amtsgericht Böblingen am 08.04.2025 aufgrund des Sachstands vom 04.04.2025 ohne mündliche Verhandlung mit Zustimmung der Parteien gemäß § 128 Abs. 2 ZPO für Recht erkannt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 227.404,62 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 135.819,45 Euro seit 7.4.2022, aus 90.546,30 seit 11.05.2022 und aus 1.038,87 Euro seit 20.12.2024 zu zahlen, abzüglich 6.295,94 Euro (Zinsen auf dem Anlagekonto), davon 226.365,75 Zug um Zug gegen Übertragung der Rechte der Klägerin an den von der Beklagten im Jahr 2022 für die Klägerin erworbenen Anleihen über 145.000,00 Euro und 80.000,00 Euro bei der ###.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte sich hinsichtlich der in Ziffer 1 Zug um Zug angebotenen Rechte an den beiden Anleihen im Annahmeverzug befindet.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 227.404,62 E festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche wegen der Anlage von Rücklagengelder und einer Auszahlung der Verwaltervergütung nach Ende der Verwalterbestellung.

Die Beklagte war bis zur ihrer fristlosen vorzeitigen Abberufung durch Beschluss vom 31.10.2024 bis zum 31.10.2024 die bestellte Verwaltung nach dem WEG der Klägerin. Die Beklagte tätigte ohne genehmigende Beschlussfassung oder Information der Eigentümer hierüber als Verwalterin der Klägerin am 6.4.2022 zwei Überweisungen aus den Rücklagen der Klägerin mit dem Zweck ###, und zwar über 55.333,85 Euro und über 80.485,60 Euro, zusammen 135.819,45 Euro, ferner am 10.5.2022 über 90.546,30 Euro. Hierfür wurden zwei festverzinsliche Anleihen mit einer festen Laufzeit von mehreren Jahren bei ### über den Nennwert von 145.000,00 Euro (Anleihe Wohnungen) und über 80.000,00 Euro (Anleihe Garagen) zugunsten der Klägerin erworben. Für diese Anlagen hat die Klägerin bisher Zinsen in Höhe von 6.295,94 Euro erhalten.

### verlieh bei ihr angelegte Rücklagengelder von Wohnungseigentumsgemeinschaften im Rahmen von Bauprojekten. Ihr wurde mittlerweile im Jahr 2024 von ### das Kreditgeschäft untersagt, nicht jedoch die Anlage von Rücklagen.

Am 4.11.2024 überwies sich die Beklagte 1.038,87 Euro vom Konto der Klägerin mit dem Vermerk „Verwaltergebühr 1.11.24“. Eine Rückzahlung erfolgte trotz Aufforderung, letztmalig mit Fristsetzung zum 19.12.2024 durch E-Mail der aktuellen Verwalterin vom 05.12.2024, nicht.

Die Klägerin trägt vor, die Beklagte habe das Geld der Klägerin ohne Befugnis bei ### angelegt, da die Sicherheit der Anleihen zweifelhaft seien. Der Schaden der Klägerin bestehe im Mittelabfluss. Die Beklagte und ### seien Teil desselben Konzerns und arbeiten kollusiv zusammen, um Gelder von Wohnungseigentümergemeinschaften zur Finanzierung von Immobiliengeschäften einsetzen zu können. Die Klägerin verweist u.a. auf die Akte des Amtsgerichts Böblingen, 23 C 866/24 WEG, die gerichtsbekannt ist.

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, es sei weder eine Pflichtverletzung gegeben noch ein Schaden auf Seiten der Klägerin entstanden. Einer vorherigen Beschlussfassung für die Anlage der Rücklagengelder habe es nicht bedurft, die Anlage sei mündelsicher. Die Anlagebedingungen ergeben sich aus der Anlage B1, auf die hinsichtlich der Einzelheiten verwiesen wird. Die Beklagte trägt hierzu vor, nach den Anleihebedingungen können die streitgegenständlichen Anleihen mit einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden, zudem könne jederzeit auf einen erheblichen Teil der Rücklage sofort zurückgegriffen werden, wenn Sanierungsmaßnahmen beschlossen werden. Im Übrigen bestehe keinerlei rechtliche Verbindung zwischen der Beklagten und ###.

Zwar sehen die Anleihebedingungen vor, dass bei einer vorzeitigen Kündigung lediglich 98 % der Anlage an die WEG ohne aufgelaufene Zinsen zurückgezahlt werden, in der Praxis werden aber entgegen der Anlagebedingungen 100 % der Anlage nebst Zinsen zurückgezahlt. Hierzu habe sich ### gegenüber ihren Gläubigern verpflichtet. Die streitgegenständlichen Gelder der Klägerin seien von der Beklagten aufgrund eines Treuhandauftrags an einen Treuhänder überwiesen worden. Der Treuhänder habe die Auszahlung des anzulegenden

Betrages bei einem Darlehensnehmer ### nur gegen Einräumung einer erstrangigen Grundschuld zu Gunsten des Treuhänders und zum Zwecke der Absicherung der Klägerin veranlasst. Durch die Einschaltung des Treuhänders sei die Rücklage der Klägerin zum Sondervermögen geworden, welches dem Insolvenzrisiko ### entzogen sei.

Durch Beschluss vom 18.03.2025 wurde mit Zustimmung der Parteien eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung mit Schriftsatzfristende zum 04.04.2024 angeordnet.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 226.365,75 Euro, §§ 280 Abs. 1, 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 266 Abs. 1 Alt. 1 StGB, da die Beklagte keine Befugnis hatte, Gelder der Klägerin langfristig bei ### in Anleihen anzulegen.

Der Schadensersatzanspruch ergibt sich zunächst aus § 280 Abs. 1 BGB.

Zwischen der Klägerin und der Beklagten bestand im Zeitpunkt der Anlage der Rücklagengelder der Klägerin bei ### durch die Bestellung als Verwalterin ein gesetzliches Schuldverhältnis.

Die Beklagte hat schuldhaft ihre Verpflichtung gegenüber der Klägerin aus diesem Schuldverhältnis verletzt, indem sie mit der Anlage der Gelder bei ### ihre Befugnisse überschritten hat.

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die „untergeordnete Bedeutung“ haben und „nicht zu erheblichen Verpflichtungen“ führen. Beide Tatbestandsmerkmale müssen kumulativ erfüllt sein, was vorliegend nicht der Fall ist.

Nur für eine Geldverwaltung, die sich im Rahmen üblicher, ordnungsmäßiger Verwaltung hält, besteht eine Befugnis gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Befugnis besteht jedoch nicht für die Anlage von Geldern mit einer festen Laufzeit, nach dem eigenen Vortrag der Beklagten bis Dezember 2026, die nur unter wirtschaftlichen Einbußen zurückgezahlt werden können. Darüber hinaus handelt es bei der dem Vortrag der Beklagten folgend vorliegenden ### um eine ungewöhnliche Anlageform. Die Zeichnung der Anleihen wäre daher allenfalls mit einer Beschlussfassung möglich gewesen, an der es vorliegend fehlte.

Aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG folgt die Pflicht und Befugnis des Verwalters, größere Beträge, die voraussichtlich nicht in naher Zukunft benötigt werden, verzinslich anzulegen. Dies gilt insbesondere für Gelder der Erhaltungsrücklage. Über die Art der Anlage eingenommener Gelder entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss, wenn die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung gewahrt sind. Anlageformen ordnungsgemäßer Verwaltung sind Festgeldkonten, Sparbücher oder festverzinsliche Wertpapiere. Spekulative Anlagen, etwa in Aktien, offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Soweit die Wohnungseigentümer keine Weisung erteilt haben, entscheidet der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen im Rahmen der Ordnungsmäßigkeit. Mangels anderer Weisung hat der Verwalter die zur Anlage bestimmten Gelder jeweils zum Quartalsende anzulegen (vgl. Bärmann, WEG, 15. Aufl., § 27 WEG, Rn. 148, m.w.N.). Der Verwalter ist verpflichtet, die von ihm verwalteten Gelder mündelsicher anzulegen. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem Zweck der Rückstellung und dem Umstand, dass es sich bei den eingenommenen Geldern – aus Sicht des Verwalters – um Fremdvermögen handelt. Mündelsicher sind alle Vermögensanlagen, bei denen Wertverluste der Anlage praktisch ausgeschlossen sind. Im Vordergrund steht die Sicherheit der Anlage. Weil der Verwalter die ihm zur Verwaltung anvertrauten Gelder mündelsicher anzulegen hat, muss er dafür sorgen, dass der in die Rückstellung geflossene Betrag den Wohnungseigentümern erhalten bleibt. Eine andere als eine mündelsichere Anlageentscheidung bleibt allein den Wohnungseigentümern vorbehalten (ZWE 2015, 246).

Für unübliche Geldanlagen, insbesondere für solche, die weniger sicher sind, bedarf es eines vorhergehenden Beschlusses. Daran darf ein Verwalter nicht mitwirken (OLG Celle NZM 2004, 426), erst recht nicht ohne Eigentümerbeschluss. Ganz generell fehlt einem Verwalter die Befugnis, unübliche Geldanlagen vorzunehmen. Nur für eine Geldverwaltung, die sich im Rahmen üblicher, ordnungsmäßiger Verwaltung hält, besteht eine Befugnis gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Nicht zulässig sind risikoreiche und spekulative Anlageformen. Hierzu zählen Anlagen, bei denen der Anleger mit einem Teil- oder Totalverlust des Anlagebetrages rechnen muss (ZWE 2015, 246).

Vorliegend hat die Beklagte eine langfristige, unsichere und unübliche Anlageform für die streitgegenständlichen Instandhaltungsrücklagengelder der Klägerin gewählt.

Den Vortrag der Beklagten, den Anleihen lagen die Anleihebedingungen ### (B1) zugrunde, als zutreffend unterstellt, ist schon die Laufzeit der Anlage ungewöhnlich lang und unterliegt schon damit nicht mehr der Befugnis zur eigenmächtigen Vermögensverwaltung ohne genehmigende Beschlussfassung. Nach § 4 der Anleihebedingungen haben die Anleihen eine Laufzeit bis zum 01.12.2026. Dies überschreitet die quartalsmäßige Anlagedauer bei weitem.

Soweit die Beklagte einwendet, eine Auszahlung zu einem früheren Zeitpunkt sei möglich, geht dies ins Leere, da dies nach den Anleihebedingungen nur unter erheblichen finanziellen Einbußen für die Klägerin möglich ist. Zwar regelt § 9 der Anleihebedingungen eine PUT-Option und ein Sonderrückgaberecht. In diesem Fall erhält die Klägerin nach den Anleihebedingungen „nach Ablauf der Kündigungsfrist einen Betrag in Höhe von 98 % des Nominalwertes seiner Teilschuldverschreibungen Zug um Zug gegen Übertragung seiner Schuldverschreibungen an die Emittentin. Etwaige aufgelaufene Zinsen werden in diesem Fall nicht abgerechnet“. Bei einem Anleihenennwert von insgesamt 225.000,00 EUR, bedeutet dies einen Verlust in Höhe von 4.500,00 EUR und keinen Zinsertrag. Vor diesem Hintergrund steht die im Streit stehende Geldanlage mit einer Laufzeit bis Dezember 2026 gerade nicht insgesamt bei Bedarf zur Verfügung, da ein Sonderrückgaberecht mit erheblichen Kosten und Einbußen – mithin einem Teilverlust der Anlage in Höhe von zwei Prozent – verbunden ist.

Überdies beläuft sich diese Kündigungsfrist nach den Anleihebedingungen auf ein halbes Jahr, was außergewöhnlich lang für die Anlage der Instandhaltungsrücklage ist.

Auch soweit die Beklagte einwendet, man könne auch schon früher als in § 9 der Anlagebedingungen geregelt, auf die Gelder zugreifen, etwa bei Sanierungsmaßnahmen, so geht dieser Einwand ins Leere. Eine solche Regelung ist den Anlagebedingungen, die der Beklagten folgend der Anlage zugrunde liegen, nicht zu entnehmen. Alleine die Möglichkeit ### die Gelder auszuzahlen, schafft noch keinen Anspruch der Klägerin hierauf.

Ein solcher wäre auch nicht sicher erfüllbar. Selbst wenn ### immer mindestens 20 % der erhaltenen Rücklagegelder der Wohungseigentumsgemeinschaften aufgrund der Anlage von maximal 80 % des gezeichneten Anlagevolumens in Form von partiarischen Darlehen grundsätzlich zur Verfügung stünden, folgt daraus nicht, dass immer auf die Rücklagengelder innerhalb weniger Tage bei Sanierungsmaßnahmen zugegriffen werden kann. Dies wäre ab einer gewissen Anzahl von Wohnungseigentumsgemeinschaften, die gleichzeitig auf ihre Rücklagen zugreifen müssen, bei Überschreiten der Gesamtsumme der nicht angelegten Gelder nämlich nicht mehr der Fall.

Eine Verpflichtung ### gegenüber der Klägerin, dieser 100 % der Anlage nebst Zinsen bei Kündigung auszuzahlen besteht nach den laut der Beklagten zugrunde liegenden Anleihebedingungen nicht. Eine bisher geübte Praxis ### oder eine Verpflichtung ### hierzu in einem „Fragen und Antworten-Dokument“ oder gegenüber dem Treuhänder schafft keinen diesbezüglichen Anspruch der Klägerin gegenüber ###.

Zudem handelt es sich bei der Anleihe ### um eine für Instandhaltungsrücklagen unübliche Geldanlage, die damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und für welche zumindest eine Beschlussfassung zwingend notwendig gewesen wäre. Zwar ist in § 9 ein Sonderrückgaberecht mit einer Frist von 180 Tagen zum Quartalsende vorgesehen, bei dessen Ausübung werden aber nur 98 % der Schuldverschreibung zurückgezahlt und aufgelaufene Zinsen nicht ausgezahlt. Überdies wird die Rücklage der Klägerin in Form eines Darlehens an einen von ### bestimmten Dritten ausgereicht. Eine solche Geldanlage entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Anlage bei ### ist auch nicht „mündelsicher“, denn das wäre nur dann der Fall, wenn für das angelegte Geld eine hundertprozentige Rückzahlung garantiert ist Hierfür bürgt aber – den diesbezüglichen Vortrag der Beklagten als wahr unterstellt nicht die Anlage über einen Treuhänder und die Absicherung der von ### ausgereichten Darlehen im Grundbuch im ersten Rang. Selbst wenn der Treuhänder im Falle der Nichtrückzahlung der Darlehen ### die Grundschulden zu Gunsten der Anleger verwertet, ist hierdurch nicht zu 100 % sichergestellt, dass der Erlös der Verwertung dem offenen Darlehensbetrag entspricht.

Überdies ist, da es sich bei den angelegten Geldern um Instandhaltungsrücklagengelder handelt, jederzeit mit einer Situation zu rechnen, in der die Eigentümer vor Ablauf der Anlagedauer auf die Gelder zugreifen müssen. Dann besteht nach den Anleihebedingungen zumindest auf 2 % der Gelder kein Auszahlungsanspruch gegen ###.

Mithin hat die Beklagte durch die Anlage der Instandhaltungsrücklagengelder der Klägerin in Anleihen ### ohne Befugnis ihre Pflicht aus dem Verwalterverhältnis verletzt.

Ein Vertretenmüssen der Beklagten Ziff. 1 wird vermutet, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB.

Durch die im Streit stehende Anlage ist der Klägerin auch ein Schaden in Höhe der Überweisungen ihrer Rücklagengelder entstanden.

Da die Klägerin als WEG über eigenes Vermögen verfügt, tritt bei Vermögensabflüssen in ihrem Vermögen ein Schaden ein (BGH, Urteil vom 21.04.2023, V ZR 86/22).

Die Vermögenslage der Klägerin hat sich mit Anlage ihrer Instandhaltungsrücklagengelder bei ### in diesem Zeitpunkt jeweils objektiv verschlechtert, da die Anlage unsicher, langfristig und unüblich ist. Beim Abschluss eines ungünstigen bzw. nachteiligen Vertrages mit Eingriff in die Dispositionsfreiheit und konkreter Beeinträchtigung als relevanter Belastung ist auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen und nicht erst auf eine (weitere, spätere Vermögens-) Schadenrealisierung (Pardey/Balke/Link, Schadenrecht, Vermögensschäden und Vermögensfolgeschäden Rn. 41).

Der Umstand, dass die Klägerin infolge des Mittelabflusses Inhaberin eines Depots bzw. einer Anleihe geworden ist, steht der Entstehung eines Schadens nicht entgegen, da das Vermögen der Klägerin konkret gefährdet ist.

Es wirkt sich allein dahingehend aus, dass die Klägerin der Beklagten analog 255 BGB die Abtretung der Anleihen Zug um Zug gegen die Rückzahlung anbietet (vgl. BGH, Urteil vorn 26.01.2024 – V ZR 162/22).

Zudem besteht ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagte nach §§ 823 Abs. 2 BGB, 266 Abs. 1 Alt. 1 StGB. Nach § 823 Abs. 2 BGB haftet der Verwalter der Gemeinschaft auf Schadensersatz, wenn er schuldhaft gegen ein sie schützendes Gesetz verstößt, vorliegend die Veruntreuung (§ 266 StGB) der eingenommenen Erhaltungsrücklage.

Die eigenmächtige und langfristige Anlage von Geldern aus der Erhaltungsrücklage als festverzinsliche Anleihe bei ### – ohne entsprechende Beschlussfassung und ohne Information der Miteigentümer – stellt auch einen Missbrauch der eingeräumten Verfügungs- und Verpflichtungsbefugnis dar, da dies dem Zweck der Erhaltungsrücklage widerspricht, wonach das Geld bei Bedarf zur Verfügung stehen muss. Darüber hinaus handelt es sich hierbei um eine derart unübliche Geldanlage, an der die Beklagte ohne Beschlussfassung nicht mitwirken durfte. Denn eine frühzeitige Auszahlung der langfristigen Anlage war nach den von der Beklagten vorgelegten Anleihebedingungen mit einem Teilverlust in Höhe von zwei Prozent verknüpft.

Tathandlung des Missbrauchstatbestandes nach § 266 StGB ist der Missbrauch der rechtswirksam eingeräumten Befugnis, über fremdes Vermögen zu verfügen oder einen anderen zu verpflichten. Missbrauch ist die im Verhältnis zum Geschäftsherrn bestimmungswidrige Ausübung der Befugnis. Kennzeichnend ist die Ausnutzung der Diskrepanz zwischen rechtlichem Können im Außenverhältnis (Außenmacht) und einem dahinter zurückbleibenden rechtlichen Dürfen im Innenverhältnis (Innenberechtigung). Erforderlich ist also stets ein konkreter Vergleich zwischen dem Umfang der aufgrund Gesetzes oder Rechtsgeschäfts eingeräumten Außenmacht und der – vorliegend dahinter zurückbleibenden – Innenberechtigung (vgl. BeckOK StGB/Wittig, 63. Ed. 14112024, StGB § 266 Rn. 16, 17).

Die Beklagte hätte keine derart langfristige Anlage bei ### mit drohendem (Teil-) Verlust vornehmen dürfen, da das Geld bei Bedarf zur Verfügung stehen muss und dem Zweck der Erhaltungsrücklage widerspricht.

Eine entsprechende Beschlussfassung als Einverständnis wurde nicht gefasst. Nur bei einem Einverständnis des Vermögensinhabers liegt kein Missbrauch der Befugnis vor.

Da die Handlung im Außenverhältnis von der eingeräumten Befugnis gedeckt sein muss, setzt der Missbrauch ein rechtsgeschäftliches Handeln voraus. Vorliegend konnte die Beklagte im Außenverhältnis wirksam die im Streit stehenden Anleihen zeichnen.

Ein Schaden besteht jedenfalls in Höhe von 2 Prozent der Anlage, der sich bei einer Auszahlung vor Dezember 2026 nach den Anleihebedingungen ergibt.Zudem kann bereits durch Abschluss eines Vertrags eine Strafbarkeit wegen vollendeten Betrugs (oder Untreue) vorliegen, sog „Eingehungsbetrug“, wenn dieser bei lebensnaher wirtschaftlicher Betrachtungsweise schon eine Wertminderung zur Folge hat (vgl. BGH NJW 1970, 1932 =St 23, 300 (303); BGH NStZ 2013, 404).

Die Beklagte handelt bei Zeichnung der langfristigen Anlage nach Überzeugung des Gerichts jedenfalls fahrlässig, da sie „die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht“ gelassen hat (§ 276 Abs. 2). Der Beklagten hätte klar sein müssen, dass für diese Anlageform ein Beschluss zwingend erforderlich ist.

Soweit sich die Beklagte die Verwaltervergütung für den Monat November 2024 nach ihrer fristlosen vorzeitigen Abberufung ausgezahlt hat, besteht ein Schadensersatzanspruch der Klägerin in Höhe von 1.038,87 Euro, §§ 823 Abs. 2 BGB, 266 StGB.

Die Beklagte hat durch die eigenmächtige Einvernahme der Verwaltervergütung für den Monat ihrer Abberufung den Tatbestand der Untreue gemäß § 266 StGB erfüllt. Die Beklagte hat die ihr aufgrund der Verwalterbestellung eingeräumte Befugnis, über das Vermögen der Klägerin zu verfügen, und zugleich die ihr obliegende Pflicht, die Vermögensinteressen der Klägerin wahrzunehmen, missbraucht. Hierdurch ist der Klägerin ein Schaden in entsprechender Höhe entstanden. Die Beklagte war nicht berechtigt, nach Abberufung weiter Verfügungen über das Konto der Klägerin vorzunehmen. Ob ihr über den 31.10.2024 hinaus Ansprüche gegen die Klägerin zustehen, kann dahinstehen. Die Strafbarkeit der Handlung entfällt nicht aufgrund in der Zukunft entstehender Ansprüche.

Ob der Beklagten Ansprüche auf Verwaltervergütung gegen die Klägerin zustehen, ist unerheblich, denn gegen eine Forderung aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung ist die Aufrechnung gemäß § 393 BGB nicht zulässig (AG Köln, Urteil vom 24.07.2023, 202 C 6/23).

Zinsen schuldet die Beklagte gem. § 849 BGB ab dem Tag des Mittelabflusses bzw. ab Verzug, §§ 288 Abs. 1, 286 BGB.

Im Wege der Vorteilsausgleichung sind die der Klägerin aus den streitgegenständlichen Anleihen zugeflossenen Zinsen in Höhe von 6.295,94 Euro anzurechnen.

Die Klägerin hat ein berechtigtes Feststellungsinteresse i.S.v. § 256 ZPO.

Der Beklagten wurde die Abtretung der Anleihen von der Klägerin angeboten.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.