Schonfristzahlung – ordentliche Kündigung

Wenn ein Mieter seine Miete nicht zahlt, kann der Vermieter das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen beenden. Dabei gibt es zwei wesentliche Arten der Kündigung: die fristlose und die ordentliche Kündigung. Beide haben unterschiedliche Voraussetzungen, Fristen und Folgen für Sie als Mieter.

Die fristlose Kündigung (auch außerordentliche Kündigung genannt)

Eine fristlose Kündigung ist eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses. Sie kommt nur bei sehr schwerwiegenden Pflichtverletzungen in Betracht, wie zum Beispiel bei erheblichen Mietrückständen. Der Gesetzgeber sieht hier genaue Voraussetzungen vor:

• Höhe der Rückstände: Sie haben die Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate nicht oder nur teilweise bezahlt, sodass der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.
• Alternative: Sie haben über einen längeren Zeitraum Mieten nur teilweise bezahlt, sodass der Gesamtbetrag der Rückstände über zwei Monatsmieten liegt.

Für Sie bedeutet das: Wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt sind, kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beenden. Sie müssen die Wohnung dann unverzüglich räumen.

Wichtig zu wissen: Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann unter bestimmten Bedingungen unwirksam werden. Dies geschieht, wenn Sie die gesamten ausstehenden Mieten – und die Kosten einer möglichen Räumungsklage – innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig bezahlen. Alternativ kann auch eine öffentliche Stelle (z.B. das Jobcenter) die Schulden innerhalb dieser Frist übernehmen. Diese Möglichkeit der „Heilung“ gilt jedoch nur für die fristlose Kündigung, nicht für eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung.

Die ordentliche Kündigung (auch fristgerechte Kündigung genannt)

Die ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis unter Einhaltung einer gesetzlich vorgeschriebenen Frist. Auch Mietrückstände können ein Grund für eine ordentliche Kündigung sein, selbst wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht erfüllt sind.

• Gründe: Schon geringere oder wiederholte Mietrückstände können ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen. Es muss kein so schwerwiegender Verzug vorliegen wie bei der fristlosen Kündigung.
• Frist: Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt in der Regel drei Monate. Bei Mietverhältnissen, die länger als fünf oder acht Jahre bestehen, verlängert sich diese Frist entsprechend auf sechs bzw. neun Monate.

Für Sie als Mieter ist hier entscheidend: Eine einmal wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung kann nicht durch eine spätere Nachzahlung der Mietrückstände unwirksam gemacht werden.

Warum Vermieter oft beide Kündigungen aussprechen

Es ist eine gängige Praxis, dass Vermieter bei Mietrückständen sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung gleichzeitig aussprechen. Der Grund ist einfach:

• Die fristlose Kündigung bietet die Chance, das Mietverhältnis sehr schnell zu beenden und die Wohnung zeitnah zurückzubekommen.
• Die ordentliche Kündigung dient als eine Art „Absicherung“. Sollte die fristlose Kündigung unwirksam werden (z.B. weil Sie die Mietschulden innerhalb der Zwei-Monats-Frist nachzahlen), bleibt die ordentliche Kündigung bestehen und beendet das Mietverhältnis nach Ablauf der gesetzlichen Frist.

Für Sie bedeutet dies, dass auch wenn Sie die Mietrückstände nachzahlen und damit die fristlose Kündigung unwirksam wird, das Mietverhältnis dennoch durch die parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung beendet werden kann.

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Die Schonfristzahlung ist ein wichtiger Mechanismus im Mietrecht, der Mietern eine zweite Chance gibt, ihren Mietvertrag zu retten, wenn der Vermieter diesen wegen erheblicher Mietrückstände fristlos gekündigt hat. Sie dient als eine Art „Rettungsanker“, um eine unmittelbare Beendigung des Mietverhältnisses und damit eine drohende Obdachlosigkeit zu verhindern.

Wie funktioniert die Schonfristzahlung?

Wenn ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät – das ist typischerweise der Fall, wenn die Rückstände den Betrag von zwei Monatsmieten erreichen – kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Dies ist eine besonders schwerwiegende Form der Kündigung, die normalerweise direkt zur Räumung der Wohnung führen würde.

Hier setzt die Schonfrist an: Nach dem Gesetz wird eine solche fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter die gesamten ausstehenden Mietrückstände innerhalb einer Frist von zwei Monaten begleicht. Diese zweimonatige Schonfrist beginnt in dem Moment, in dem die fristlose Kündigung dem Mieter offiziell zugestellt wurde.

Es ist entscheidend, dass innerhalb dieser Frist alle Rückstände vollständig bezahlt werden, die zur Kündigung geführt haben. Die Zahlung kann dabei entweder direkt vom Mieter vorgenommen werden oder von einer dritten Stelle, wie zum Beispiel dem Jobcenter oder Sozialamt.

Welche Auswirkungen hat die Schonfristzahlung?

Wird die Schonfristzahlung erfolgreich geleistet, hat dies die unmittelbare und wichtigste Folge, dass die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietvertrags unwirksam wird. Das bedeutet, das Mietverhältnis besteht weiterhin und der Mieter kann in der Wohnung bleiben. Für Sie als Mieter bedeutet dies, dass die Gefahr einer sofortigen Räumung abgewendet ist.

Eine wichtige Einschränkung ist jedoch zu beachten: Diese Möglichkeit der Schonfristzahlung kann von einem Mieter in der Regel nur einmal innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren in Anspruch genommen werden. Wenn also innerhalb von zwei Jahren nach einer erfolgreichen Schonfristzahlung erneut eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen erfolgt, kann diese nicht durch eine erneute Schonfristzahlung unwirksam gemacht werden.

Beachten Sie, dass die Schonfrist die fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen heilt. Sollte der Vermieter zusätzlich eine ordentliche (fristgerechte) Kündigung ausgesprochen haben, bleibt deren Wirksamkeit von der Schonfristzahlung unberührt und müsste gesondert geprüft werden.

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Ja, eine ordentliche Kündigung wegen Mietschulden kann grundsätzlich auch dann gültig bleiben, wenn die ausstehende Miete nachgezahlt wurde. Dieses Thema ist für viele Mieterinnen und Mieter oft missverständlich, da die Wirkung der Nachzahlung nicht alle Kündigungen gleichermaßen beeinflusst.

Der Unterschied zwischen fristloser und ordentlicher Kündigung

Im Mietrecht gibt es zwei Hauptarten von Kündigungen, die sich in ihren Voraussetzungen und Auswirkungen unterscheiden:

• Fristlose Kündigung (außerordentliche Kündigung): Diese Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort oder sehr kurzfristig und ist nur bei einem besonders schwerwiegenden Verstoß möglich, wie beispielsweise einem erheblichen Mietrückstand von zwei oder mehr Monatsmieten.
• Ordentliche Kündigung: Diese Kündigung erfolgt unter Einhaltung einer gesetzlich festgelegten Kündigungsfrist und kann bei einem geringeren, aber dennoch erheblichen Vertragsverstoß ausgesprochen werden. Sie erfordert ein berechtigtes Interesse des Vermieters.

Die Wirkung der Nachzahlung (Schonfristzahlung)

Die Möglichkeit, eine Kündigung durch Nachzahlung unwirksam zu machen, betrifft primär die fristlose Kündigung.

• Wird eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden ausgesprochen, kann diese unter bestimmten Umständen unwirksam werden, wenn die Mietschulden innerhalb einer gesetzlich bestimmten Schonfrist (in der Regel bis zu zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage) vollständig bezahlt werden. Man spricht hier von einer „Heilung“ des Kündigungsgrundes. Dies ist eine Art „zweite Chance“ für den Mieter, die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses zu verhindern.
• Diese „Heilung“ durch Schonfristzahlung hat jedoch in der Regel keine Auswirkung auf eine gleichzeitig oder separat ausgesprochene ordentliche Kündigung. Die ordentliche Kündigung kann auf denselben Mietrückstand gestützt werden, der auch die fristlose Kündigung begründet hat. Selbst wenn die fristlose Kündigung durch Nachzahlung unwirksam wird, bleibt die Vergangenheit des Zahlungsverzugs als Begründung für die ordentliche Kündigung bestehen.

Warum eine ordentliche Kündigung trotz Nachzahlung bestehen kann

Der Grund, warum eine ordentliche Kündigung bestehen bleiben kann, liegt darin, dass der Mietrückstand – auch wenn er später beglichen wird – eine erhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten darstellt. Die pünktliche Zahlung der Miete ist die Hauptpflicht des Mieters.

• Selbst eine einmalige, aber erhebliche Verzögerung kann das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so stark stören, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Die Nachzahlung beseitigt zwar den akuten Schuldbetrag, nicht aber die Verletzung der Vertragspflicht in der Vergangenheit und den dadurch entstandenen Vertrauensverlust.
• Die Gerichte prüfen in solchen Fällen, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, selbst wenn die Schulden beglichen sind. Das ist oft der Fall, wenn der Zahlungsverzug so gravierend war, dass die Fortführung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Dabei werden alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt, wie die Höhe des Rückstands, die Dauer der Nichtzahlung oder ob es sich um wiederholte Probleme handelte.

Für Sie bedeutet das: Die Nachzahlung von Mietschulden kann zwar die unmittelbare Räumung durch eine fristlose Kündigung verhindern, sie bietet aber keinen automatischen Schutz vor einer ordentlichen Kündigung, die auf dasselbe Fehlverhalten gestützt wird.

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Grundsätzlich hat ein Vermieter das Recht, ein Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten, wie zum Beispiel die pünktliche Zahlung der Miete, wiederholt oder erheblich verletzt. Auch eine ordentliche Kündigung kann, anders als die fristlose Kündigung, durch eine spätere Zahlung nicht automatisch unwirksam werden. Es gibt jedoch Ausnahmen, in denen das Beharren des Vermieters auf einer solchen Kündigung als unfair oder unverhältnismäßig angesehen werden kann. Dies basiert auf dem wichtigen Rechtsprinzip von Treu und Glauben.

Der Grundsatz von Treu und Glauben

Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) bedeutet, dass jeder im Rechtsverkehr Rücksicht auf die Interessen des anderen nehmen muss und sich nicht widersprüchlich oder schikanös verhalten darf. Er bildet eine wichtige Grenze für die Ausübung von Rechten. Wenn das Festhalten an einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter trotz späterer Zahlung als ein sogenannter Rechtsmissbrauch erscheint, kann die Kündigung unwirksam sein.

Wann liegt Rechtsmissbrauch vor?

Ein Rechtsmissbrauch kann dann vorliegen, wenn der Vermieter die Kündigung aus Gründen aufrechterhält, die im Vergleich zu den Nachteilen für den Mieter unverhältnismäßig gering sind oder wenn er kein schützenswertes Interesse mehr an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Gerichte prüfen in solchen Fällen die Gesamtheit der Umstände.

Typische Situationen, in denen das Festhalten an einer ordentlichen Kündigung trotz Nachzahlung unfair sein kann, sind zum Beispiel:

• Geringfügigkeit der ursprünglichen Pflichtverletzung: Die Mietrückstände waren sehr gering oder die Zahlungsverzögerung nur von kurzer Dauer.
• Schnelle Nachzahlung: Der Mieter hat die ausstehende Miete unmittelbar und vollständig nach Erhalt der Kündigung bezahlt. Es gab also keine lang anhaltende Zahlungsverzögerung.
• Keine Beeinträchtigung des Vermieters: Dem Vermieter ist durch die kurze Verzögerung kein relevanter Schaden oder Nachteil entstanden. Sein Interesse, das Mietverhältnis zu beenden, ist nur vorgeschoben oder nicht schützenswert.
• Schwerwiegende Folgen für den Mieter: Die Kündigung hätte für den Mieter besonders gravierende Konsequenzen, wie beispielsweise den Verlust einer langjährigen Wohnung, für die kein adäquater Ersatz gefunden werden kann. Dies steht dann in keinem angemessenen Verhältnis zur geringen Verfehlung des Mieters.
• Fehlendes berechtigtes Kündigungsinteresse: Wenn der Vermieter die Kündigung nur nutzt, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden, obwohl der ursprüngliche Kündigungsgrund durch die Nachzahlung längst behoben ist und keine neuen Probleme bestehen, kann dies als rechtsmissbräuchlich angesehen werden.

Es kommt also immer auf den Einzelfall an und darauf, ob das Verhalten des Vermieters unter Berücksichtigung aller Umstände treuwidrig ist. Die Gerichte beurteilen, ob die Kündigung als reine Schikane oder als unverhältnismäßige Härte für den Mieter erscheint.

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Auch wenn eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, zum Beispiel wegen einer Mietrückstandes, grundsätzlich wirksam sein kann, prüfen Gerichte in bestimmten Fällen, ob das Festhalten an dieser Kündigung durch den Vermieter „treuwidrig“ ist. Das bedeutet, das Gericht schaut, ob es unter allen Umständen unfair oder widersprüchlich wäre, wenn der Vermieter die Kündigung aufrechterhält, obwohl der Mieter den Rückstand beglichen hat. Dies basiert auf dem sogenannten Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 Bürgerliches Gesetzbuch), der verlangt, dass man sich im Rechtsverkehr ehrlich und fair verhält.

Gerichte berücksichtigen dabei eine Vielzahl von Faktoren, die sie im Einzelfall abwägen:

• Schnelligkeit der Nachzahlung: Ein wichtiger Punkt ist, wie schnell der Mieter den Mietrückstand nach Erhalt der Kündigung ausgeglichen hat. Eine sehr zügige und vollständige Zahlung, oft noch vor Klageerhebung oder kurz danach, kann ein starkes Indiz dafür sein, dass der Mieter die Situation ernst nimmt und den Fehler umgehend korrigieren wollte.
• Fehlen früherer Probleme: Hat der Mieter über einen langen Zeitraum hinweg stets pünktlich seine Miete gezahlt und gab es in der Vergangenheit keine vergleichbaren Probleme oder Pflichtverletzungen? Eine lange, beanstandungslose Mietdauer kann dazu führen, dass ein einmaliger Fehltritt anders bewertet wird als bei einem Mieter, der wiederholt auffällig geworden ist.
• Bereitschaft zur Konfliktlösung und Kommunikation: Zeigt der Mieter offene Bereitschaft zur Klärung und Beilegung des Problems, zum Beispiel durch proaktive Kontaktaufnahme mit dem Vermieter, Erklärung der Umstände des Rückstandes und Zusicherung zukünftiger Pünktlichkeit? Ein kooperatives Verhalten kann hier positiv wirken.
• Geringfügigkeit des Rückstandes: War der ursprüngliche Mietrückstand relativ gering im Vergleich zur Gesamtmiete oder zur Mietdauer? Ein kleiner, schnell behobener Fehlbetrag kann anders gewichtet werden als eine erhebliche Schuldsumme.
• Dauer des Mietverhältnisses: Bei einem langjährigen Mietverhältnis, das bisher konfliktfrei verlief, neigen Gerichte eher dazu, eine Kündigung als treuwidrig anzusehen, wenn der Rückstand schnell behoben wurde und keine weiteren Gründe vorliegen.
• Unverschuldete Ursache des Rückstandes: Konnte der Mieter glaubhaft darlegen, dass der Rückstand auf unvorhersehbaren oder unverschuldeten Umständen beruhte (z.B. kurzfristige schwere Krankheit, unerwarteter Geldeingang verzögert), und hat er sich sofort um Korrektur bemüht?

Es ist wichtig zu verstehen, dass keiner dieser Punkte allein eine Kündigung unwirksam macht. Es ist immer eine Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls, die ein Gericht vornimmt, um zu beurteilen, ob das Festhalten an der Kündigung durch den Vermieter im konkreten Fall als eine unzulässige Härte oder als widersprüchliches Verhalten angesehen werden muss.

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