Kein zweiter Rettungsweg, die Behörde versiegelt die Türen – jahrelange Pachtausfälle belasten den Eigentümer, weil die Gemeinschaft die notwendige Brandschutz-Sanierung über mehrere Versammlungen hinweg einfach vertagt. Doch ab welchem konkreten Moment verwandelt sich dieses Zögern der Miteigentümer in eine handfeste Schadensersatzpflicht gegenüber dem finanziell geschädigten Vermieter?
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wann haftet die GdWE für entgangene Pacht?
- Redaktionelle Leitsätze
- Wer haftet für Pachtausfall durch einen fehlenden Rettungsweg?
- Ist die Wohnnutzung durch eine juristische Person zulässig?
- Ab wann haftet die WEG für Sanierungsstau?
- Darf man Teile des Sondereigentums separat vermieten?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Habe ich auch Anspruch auf Schadensersatz, wenn ich meine Wohnung an eine GmbH vermiete?
- Habe ich Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mangel schon beim Kauf der Wohnung bestand?
- Wie beweise ich, dass ich die notwendige Brandschutz-Sanierung nicht selbst blockiert habe?
- Darf die Gemeinschaft Schadensersatz verweigern, wenn keine finanziellen Rücklagen für Sanierungen bestehen?
- Muss ich eine Beschlussersetzungsklage führen, um meinen Anspruch auf Pachtausfall zu sichern?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 18/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 27.02.2026
- Aktenzeichen: V ZR 18/25
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Streitwert: 20.550 €
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaften, Verwalter
Eigentümer erhalten Schadensersatz für Mietausfall, wenn die Gemeinschaft notwendige Brandschutzmaßnahmen am Gebäude schuldhaft verzögert.
- Die Gemeinschaft muss das Gebäude stets nach den geltenden Bauvorschriften instand halten.
- Die Haftung beginnt, sobald die Gemeinschaft eine notwendige Maßnahme pflichtwidrig nicht beschließt.
- Eigentümer dürfen einzelne Etagen ihrer Wohnung rechtlich wirksam separat an Dritte verpachten.
- Eine Vermietung an Firmen gilt als Wohnnutzung, wenn dort Menschen tatsächlich wohnen.
- Das Gericht prüft nun, ob die Eigentümerin eine Mitschuld am Schaden trägt.
Wann haftet die GdWE für entgangene Pacht?
Gemäß § 18 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020 ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Kommt es zu einer schuldhaften Verletzung dieser Verwaltungspflichten, entsteht für den einzelnen Eigentümer ein Anspruch auf einen Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dabei muss sich der Verband das Verhalten des Verwalters entsprechend § 31 BGB sowie das Handeln von Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB zurechnen lassen. Erfüllungsgehilfen sind dabei alle Personen, die im Auftrag der Gemeinschaft tätig werden, wie etwa Handwerker oder der Hausmeister. Auch Willensbildungsfehler der Eigentümer selbst fallen in den gesetzlichen Zurechnungsbereich der Gemeinschaft. Das bedeutet konkret: Die Gemeinschaft haftet auch dann, wenn die Eigentümer in der Versammlung durch falsche Abstimmungen oder das Unterlassen notwendiger Beschlüsse ihre Pflichten verletzt haben.
Eine Sondereigentümerin forderte von der Eigentümergemeinschaft einen finanziellen Ersatz für entgangene Pachteinnahmen über einen Zeitraum von 27 Monaten. Die Gesamtforderung der Frau belief sich auf exakt 20.550 Euro, nachdem die behördliche Nutzung ihrer Räumlichkeiten untersagt worden war. Die Revision der Wohnungseigentümerin vor dem Bundesgerichtshof (Az. V ZR 18/25) hatte Erfolg. Die Karlsruher Richter hoben das vorherige klageabweisende Urteil des Landgerichts Braunschweig auf und verwiesen die Sache zurück an das Berufungsgericht.
Redaktionelle Leitsätze
- Die wohnungseigentumsrechtliche Zweckbestimmung als Wohnraum bleibt gewahrt, wenn das Objekt an eine juristische Person vermietet wird, solange die vertragliche Bindung auf die tatsächliche Wohnnutzung durch den Endnutzer ausgerichtet ist.
- Wohnungseigentümer sind grundsätzlich berechtigt, ihr Sondereigentum auch nur teilweise – etwa in Form einzelner Räume oder einer separaten Ebene – zu vermieten oder zu verpachten.
- Die Eigentümergemeinschaft haftet für Nutzungsausfälle durch Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht verschuldensunabhängig, sondern erst ab dem Zeitpunkt, in dem eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme bei pflichtgemäßem Handeln hätte beschlossen und durchgeführt werden müssen.
Wer haftet für Pachtausfall durch einen fehlenden Rettungsweg?
Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung von Immobilien gehört zwingend die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum. Hierbei handelt es sich um staatliche Bauvorschriften, die der Sicherheit dienen und von der Gemeinschaft zwingend beachtet werden müssen. Das umfasst explizit auch die bauliche Herstellung eines bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen zweiten Rettungswegs nach § 33 NBauO. Ein Ersatz von Mietausfallschäden gemäß § 252 BGB ist rechtlich jedoch nur dann möglich, wenn die entgangene Nutzung den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Vorgaben entsprochen hätte.
Behördliche Nutzungsuntersagung
Die Auswirkung eines unzureichenden Brandschutzes zeigte sich am 20. April 2021: Die zuständige Behörde untersagte die Nutzung der Dachgeschossfläche, weil exakt dieser zweite Fluchtweg fehlte. Infolge dieser drastischen Maßnahme kündigte die Wohnungseigentümerin das bestehende Pachtverhältnis zum 31. Mai 2021. Die in Anspruch genommene Eigentümergemeinschaft wehrte sich gegen die Forderungen nach einem Schadensersatz mit dem Argument, die separate Verpachtung des Dachgeschosses sei rechtlich ohnehin unzulässig gewesen.
Prüfen Sie proaktiv, ob für Ihre Einheit die bauordnungsrechtlich geforderten Brandschutzmaßnahmen (wie der zweite Rettungsweg) tatsächlich vorhanden sind. Warten Sie nicht auf ein behördliches Einschreiten, sondern fordern Sie die Eigentümergemeinschaft bei Defiziten sofort schriftlich zur baulichen Herstellung auf, um spätere Pachtausfälle durch Nutzungsuntersagungen zu vermeiden.
Ist die Wohnnutzung durch eine juristische Person zulässig?
Bei der Auslegung der wohnungseigentumsrechtlichen Zweckbestimmung für reine Wohnzwecke nach § 5 Abs. 4 WEG ist entscheidend, welche Nutzung in den betreffenden Räumen tatsächlich stattfindet. Im Falle einer Vermietung oder Verpachtung muss zwingend auf den beabsichtigten Gebrauch durch den Endnutzer abgestellt werden, wie es § 535 Abs. 1 BGB vorsieht. Die Rechtsform des unmittelbaren Vertragspartners, also beispielsweise dessen Eigenschaft als juristische Person, ist für die Einordnung als zulässige Wohnnutzung nicht allein ausschlaggebend.
Die Kette der Untervermietung
Das Landgericht Braunschweig war in der Vorinstanz davon ausgegangen, dass eine GmbH als Pächterin rein faktisch nicht selbst wohnen könne. Da die Gesellschaft das Objekt wiederum an eine GmbH & Co. KG untervermietet hatte, verstoße die Nutzung vermeintlich gegen die Teilungserklärung. Die obersten Bundesrichter widersprachen dieser engen Sichtweise und stellten klar, dass es primär darauf ankommt, ob die pachtvertraglichen Bindungen auf eine Wohnnutzung der tatsächlichen Endnutzer abzielen. Da das umstrittene Dachgeschoss über eine eigene Küche, ein Bad, einen Wasseranschluss sowie Briefkasten und Klingel verfügte, war die Wohnnutzung grundsätzlich zulässig.
Gemessen daran kann eine Wohnnutzung nicht allein deshalb verneint werden, weil die Klägerin das Dachgeschoss an eine juristische Person verpachtet hat. […] Entscheidend ist, ob die pachtvertraglichen Bindungen auf eine zulässige Wohnnutzung des Endnutzers abzielen. – so der Bundesgerichtshof
Praxis-Hinweis:
Der entscheidende Hebel für den Erfolg war hier der Fokus auf den Endnutzer. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung an eine Firma vermieten, die diese wiederum Dritten zum Wohnen überlässt, bleibt die Zweckbestimmung als Wohnraum erhalten. Sie liegen ähnlich, wenn die Räumlichkeiten objektiv zum dauerhaften Wohnen geeignet sind (Küche, Bad, eigener Briefkasten) – die Rechtsform Ihres direkten Vertragspartners spielt dann für die Zulässigkeit der Nutzung keine Rolle.
Ab wann haftet die WEG für Sanierungsstau?
Die rechtliche Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung einer Immobilie besitzt eine Doppelnatur und umfasst weitreichende Leistungs- sowie Schutzpflichten nach § 241 Abs. 2 BGB. Ein daraus resultierender Haftungsanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB setzt nicht zwingend eine vorherige Mahnung oder einen förmlichen Verzug nach § 286 BGB voraus. Allerdings gibt es für den Verband keine verschuldensunabhängige Garantiehaftung; die Haftung beginnt erst ab dem genauen Zeitpunkt, in dem eine notwendige bauliche Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln hätte beschlossen werden müssen. Das geschützte Integritätsinteresse bedeutet dabei konkret: Der einzelne Eigentümer hat ein Recht darauf, dass sein Eigentum durch Versäumnisse der Gemeinschaft weder beschädigt noch in seiner Nutzbarkeit beeinträchtigt wird.
Die der GdWE obliegende Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hat mithin eine Doppelnatur; sie begründet zugunsten der Wohnungseigentümer sowohl eine Leistungs- als auch eine Schutzpflicht. Den einzelnen Wohnungseigentümern steht nicht nur ein Leistungsanspruch zu, sondern zugleich wird auch ihr Integritätsinteresse geschützt. – so der Bundesgerichtshof
Kenntnis von Brandschutzmängeln
Der Bundesgerichtshof betonte, dass die Eigentümergemeinschaft für verzögerte Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum finanziell haften kann. Entscheidend für diese rechtliche Beurteilung ist der Zeitpunkt, ab dem der Verband eine gesicherte Kenntnis von dem akuten Handlungsbedarf hatte oder zwingend hätte haben müssen. Darunter fallen insbesondere offenkundige Versäumnisse bei den Brandschutzvorgaben.
Die GdWE hat nicht im Sinne einer Erfolgs- oder Garantiehaftung für jeden Mangel des Gemeinschaftseigentums sofort einzustehen; ihre Haftung kommt vielmehr erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre. – so der Bundesgerichtshof
Praxis-Hürde: Zeitpunkt der Pflichtverletzung
Ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft entsteht nicht bereits in dem Moment, in dem ein Mangel am Gemeinschaftseigentum auftritt. Er greift erst ab dem Zeitpunkt, an dem der Verband bei pflichtgemäßem Handeln eine Sanierung hätte beschließen müssen. Um Ihre Erfolgschancen zu prüfen, müssen Sie belegen, wann die Gemeinschaft Kenntnis vom Mangel erhielt und ab welcher Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung über die Reparatur möglich und geboten gewesen wäre.
Die Rolle des Mitverschuldens
Das Landgericht wird als Berufungsgericht im weiteren Verfahren detailliert prüfen müssen, ob ein mögliches Mitverschulden der betroffenen Eigentümerin nach § 254 BGB vorliegt. Ein Mitverschulden bedeutet hier, dass die Entschädigung gekürzt werden kann, wenn die Eigentümerin selbst nicht genug unternommen hat, um den Schaden abzuwenden. Eine solche Mithaftung käme in Betracht, wenn die Frau die notwendige Beschlussfassung zur Mängelbeseitigung in den Eigentümerversammlungen hätte aktiv beeinflussen können. Der bloße Zeitraum, der für eine angemessene Entscheidungsfindung der Gemeinschaft erforderlich ist, darf ihr dabei jedoch nicht negativ angelastet werden.
Um den Vorwurf eines Mitverschuldens zu entkräften, müssen Sie aktiv werden: Stellen Sie formelle Anträge auf Beschlussfassung zur Mängelbeseitigung für die nächste Eigentümerversammlung. Dokumentieren Sie Ihre Bemühungen und bewahren Sie abgelehnte Anträge oder Protokolle als Nachweis dafür auf, dass Sie die notwendige Instandsetzung nicht selbst blockiert oder verzögert haben.
Darf man Teile des Sondereigentums separat vermieten?
Nach den Vorgaben des § 13 Abs. 1 WEG darf jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren. Dieses weitreichende Nutzungsrecht schließt die Befugnis ein, auch nur einzelne Räume oder ganze Ebenen einer zusammenhängenden Wohneinheit als separate Fläche zu vermieten oder zu verpachten.
Zulässigkeit der Teilflächen-Pacht
Die betroffene Eigentümerin machte von dieser gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch und verpachtete lediglich den Dachgeschoss-Teil ihrer Wohneinheit, die sich insgesamt über das Obergeschoss sowie das besagte Dachgeschoss erstreckte. Die Eigentümergemeinschaft hielt dieses Vorgehen für rechtswidrig und weigerte sich, für den entstandenen Pachtausfall aufzukommen. Die Karlsruher Richter stellten abschließend fest, dass die separate Verpachtung einer Ebene rechtlich absolut zulässig ist. Dieser Umstand schließt den Schadensersatzanspruch der Frau keinesfalls aus, solange nicht festgestellt wird, dass die Verpachtung aus anderen als rein brandschutzrechtlichen Gründen unzulässig war.
BGH-Urteil: So sichern Eigentümer ihre Schadensersatzansprüche
Diese Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) stärkt die Position aller Wohnungseigentümer bundesweit. Sie stellt klar, dass die Eigentümergemeinschaft für Einnahmeausfälle haftet, wenn sie notwendige Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum – insbesondere beim Brandschutz – verschleppt. Das Urteil ist auf alle Fälle übertragbar, in denen eine vertragsgemäße Nutzung des Sondereigentums (auch bei Teilvermietung oder gewerblichen Zwischenmietern) aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum scheitert.
Was Sie jetzt tun müssen: Prüfen Sie die Brandsicherheit Ihrer Immobilie und fordern Sie bei Mängeln die Hausverwaltung schriftlich zur Aufnahme des Themas auf die nächste Tagesordnung auf. Dokumentieren Sie den Zeitpunkt dieser Aufforderung genau, da die Haftung der Gemeinschaft erst ab dem Moment greift, in dem ein Beschluss bei pflichtgemäßem Handeln hätte gefasst werden können. Bleiben Sie untätig, riskieren Sie, dass Ihr Anspruch wegen Mitverschuldens gekürzt wird.
Miet- oder Pachtausfall in der WEG? Schadensersatzansprüche jetzt prüfen
Die Haftung der Eigentümergemeinschaft für Sanierungsstau oder Brandschutzmängel unterliegt strengen zeitlichen und rechtlichen Voraussetzungen. Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, den exakten Zeitpunkt der Pflichtverletzung zu dokumentieren und Ihre Ansprüche auf Schadensersatz rechtssicher durchzusetzen. Wir helfen Ihnen, Vorwürfe eines Mitverschuldens zu entkräften und Ihre Rechte gegenüber der Gemeinschaft effektiv zu wahren.
Experten Kommentar
Was im Streit um teure Brandschutzmängel oft übersehen wird: Die eigentliche Hürde ist im Alltag meist die Hausverwaltung selbst. Aus Angst vor hitzigen Diskussionen mit der zahlungsunwilligen Mehrheit werden unliebsame Sanierungspunkte gern taktisch verschleppt. Für den vermietenden Sondereigentümer bedeutet dieses gezielte Hinhalten einen massiven finanziellen Schaden.
Es bringt daher herzlich wenig, auf ein Einsehen der blockierenden Miteigentümer zu hoffen. Wer den Mangel nur mündlich beim Verwalter reklamiert, kann den eigenen Handlungswillen später vor Gericht kaum beweisen. Der sicherste Weg ist stattdessen, den Beschlussantrag per Einschreiben einzufordern und bei fortwährender Ignoranz eine Beschlussersetzungsklage vorzubereiten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Habe ich auch Anspruch auf Schadensersatz, wenn ich meine Wohnung an eine GmbH vermiete?
JA. Ein Schadensersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft bleibt grundsätzlich auch bei der Vermietung an eine GmbH bestehen. Hierbei kommt es rechtlich allein auf die tatsächliche Wohnnutzung durch die jeweiligen Endnutzer an.
Sofern das Objekt über eine Küche, ein Badezimmer sowie einen eigenen Briefkasten verfügt und vertraglich zur Beherbergung von Personen vorgesehen ist, liegt eine geschützte Wohnnutzung vor. Da eine juristische Person wie eine GmbH faktisch nicht selbst wohnen kann, wird rechtlich auf die pachtvertragliche Gestaltung und den beabsichtigten Gebrauch durch die tatsächlichen Bewohner abgestellt. Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen des Nutzungsausfalls durch Mängel am Gemeinschaftseigentum wird daher nicht allein durch die gewerbliche Rechtsform Ihres Mieters ausgeschlossen.
Der Anspruch entfällt jedoch, wenn die GmbH die Räume zweckwidrig als Büro nutzt, sofern die Teilungserklärung der Gemeinschaft ausschließlich eine Nutzung zu Wohnzwecken gestattet und damit eine unzulässige Zweckentfremdung vorliegt.
Habe ich Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mangel schon beim Kauf der Wohnung bestand?
JA, ein Schadensersatzanspruch kann auch bei Alt-Mängeln bestehen, wenn die Eigentümergemeinschaft eine notwendige Sanierung trotz Kenntnis der Mangelhaftigkeit schuldhaft verzögert. Die Haftung des Verbandes knüpft primär an die Verletzung der laufenden Verwaltungspflichten und nicht an den ursprünglichen Zeitpunkt der Mangelentstehung an.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) trägt gemäß § 18 Abs. 1 WEG eine dauerhafte Verantwortung für die ordnungsgemäße Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen eines Sanierungsstaus setzt voraus, dass die Eigentümerversammlung eine erforderliche Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln bereits hätte beschließen müssen. Es kommt rechtlich nicht auf den Zeitpunkt Ihres Erwerbs an, sondern auf den Moment, in dem die GdWE eine gesicherte Kenntnis vom Handlungsbedarf hatte. Bleibt die Gemeinschaft trotz bekannter Mängel untätig, verletzt sie ihre Schutzpflichten gegenüber jedem aktuellen Mitglied des Verbandes gleichermaßen.
Eine Einschränkung Ihrer Ansprüche kann jedoch durch ein Mitverschulden nach § 254 BGB eintreten, falls Sie selbst notwendige Beschlüsse in der Versammlung blockiert oder trotz Kenntnis nicht aktiv eingefordert haben. Zudem bleiben etwaige Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer der Immobilie von der Haftung der Gemeinschaft rechtlich unberührt.
Wie beweise ich, dass ich die notwendige Brandschutz-Sanierung nicht selbst blockiert habe?
Sie beweisen Ihre aktive Mitwirkung am besten durch schriftliche Anträge zur Tagesordnung sowie durch Versammlungsprotokolle, die Ihr positives Stimmverhalten für die notwendigen Brandschutzmaßnahmen zweifelsfrei dokumentieren. Solche Nachweise sind rechtlich zwingend erforderlich, um eine Kürzung Ihrer Schadensersatzansprüche wegen eines vermeintlichen Mitverschuldens gemäß § 254 BGB wirksam zu verhindern.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet zwar für verzögerte Instandsetzungen, versucht jedoch häufig, die Entschädigung durch den Vorwurf einer eigenen Untätigkeit des betroffenen Eigentümers rechtlich zu mindern. Da Sie als Mitglied des Verbandes die Beschlussfassung aktiv beeinflussen können, müssen Sie im Streitfall belegen, dass Sie alle Ihnen zumutbaren rechtlichen Mittel zur Durchsetzung der Sanierung tatsächlich ausgeschöpft haben. Als rechtssichere Beweise dienen hierbei vor allem schriftliche Aufforderungen an die Hausverwaltung, das Thema Brandschutz zwingend als Beschlussgegenstand auf die nächste Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen. Auch die Protokolle über bereits abgelehnte Sanierungsanträge dokumentieren objektiv, dass die eingetretene Verzögerung nicht auf Ihrem persönlichen Verhalten, sondern auf der fehlerhaften Willensbildung der restlichen Eigentümergemeinschaft beruhte. Mündliche Zusagen des Verwalters oder informelle Gespräche reichen hingegen als Beweis nicht aus, da diese im Haftungsprozess meist nicht belegbar sind und Ihre Rechtsposition gefährden.
Wichtig ist dabei die rechtliche Grenze, dass der Zeitraum, den eine Gemeinschaft für eine ordnungsgemäße Entscheidungsfindung und technische Planung benötigt, Ihnen niemals als schuldhafte Verzögerung angelastet werden darf. Erst wenn diese angemessene Frist zur Reaktion überschritten wird und Sie trotz nachweisbarer Bemühungen keine Sanierung erwirken konnten, greift die uneingeschränkte Haftung der Gemeinschaft für Ihre finanziellen Pachtausfälle.
Darf die Gemeinschaft Schadensersatz verweigern, wenn keine finanziellen Rücklagen für Sanierungen bestehen?
NEIN. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Zahlung von Schadensersatz nicht mit dem bloßen Hinweis auf fehlende finanzielle Rücklagen oder ein aktuell leeres Bankkonto rechtwirksam verweigern. Da die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG dem Verband obliegt, muss dieser zwingend für die notwendige Liquidität zur Erhaltung des Objekts sorgen.
Die rechtliche Begründung für diese strenge Haftung liegt darin, dass das Unterlassen notwendiger Beschlüsse über Sonderumlagen als schuldhafte Verletzung der gesetzlichen Verwaltungspflichten gewertet wird. Gemäß § 280 Abs. 1 BGB entsteht ein Schadensersatzanspruch, wenn die Gemeinschaft erforderliche Instandsetzungen schuldhaft verzögert, wobei sie sich Fehlentscheidungen der Eigentümerversammlung bei Abstimmungen über Finanzierungsmittel voll zurechnen lassen muss. Ein Mangel an liquiden Mitteln stellt somit keinen rechtlich anerkannten Entlastungsgrund dar, sondern dokumentiert vielmehr das Versäumnis, rechtzeitig für eine ordnungsgemäße finanzielle Ausstattung des Verbandes zu sorgen. Die Wohnungseigentümer sind gesetzlich verpflichtet, durch entsprechende Mehrheitsbeschlüsse die bauliche Funktionsfähigkeit des Objekts und damit die Nutzbarkeit des Sondereigentums sicherzustellen.
Die Haftung des Verbandes beginnt jedoch erst ab dem konkreten Zeitpunkt, in dem eine Sanierungsmaßnahme oder deren Finanzierung bei pflichtgemäßem Handeln zwingend hätte beschlossen und umgesetzt werden müssen. Ein Anspruch auf Entschädigung kann zudem entfallen, wenn der geschädigte Eigentümer selbst gegen notwendige Sonderumlagen gestimmt oder die Beschlussfassung durch prozessuale Maßnahmen ohne berechtigten Grund blockiert hat.
Muss ich eine Beschlussersetzungsklage führen, um meinen Anspruch auf Pachtausfall zu sichern?
ES KOMMT DARAUF AN, ob die Eigentümergemeinschaft eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme zur Sicherung der Verpachtung bereits abgelehnt hat und ob dieses Unterlassen rechtlich angreifbar ist. Eine Beschlussersetzungsklage ist oft notwendig, um den Vorwurf des Mitverschuldens zu vermeiden, wenn die Eigentümergemeinschaft eine dringende Sanierung trotz Ihres Antrags rechtswidrig ablehnt. Damit dokumentieren Sie aktiv den erforderlichen Willen zur Schadensminderung gegenüber der Gemeinschaft.
Nach den Grundsätzen des § 254 BGB muss sich ein Eigentümer ein Mitverschulden anrechnen lassen, wenn er zumutbare Maßnahmen zur Schadensabwehr schuldhaft unterlässt. Da die Beschlussersetzungsklage das wirksamste Mittel gegen eine blockierende Eigentümergemeinschaft darstellt, wird deren Nichtnutzung in der Rechtsprechung oft als Verstoß gegen die allgemeine Schadensminderungspflicht gewertet. Die bloße Stellung eines Antrags in der Eigentümerversammlung genügt meistens nicht, falls die Mehrheit der Miteigentümer die notwendige Maßnahme ohne rechtlich tragfähigen Grund ablehnt. Ein Schadensersatzanspruch wegen entgangener Pacht setzt voraus, dass der Eigentümer alle rechtlich zulässigen Hebel in Bewegung gesetzt hat, um den vermietbaren Zustand seines Sondereigentums zeitnah wiederherzustellen.
Die Klagepflicht entfällt jedoch ausnahmsweise, wenn der gerichtliche Weg im Einzelfall unzumutbar wäre oder die Sanierung trotz Klage nicht mehr rechtzeitig zur Schadensvermeidung hätte beendet werden können. Zudem darf die für eine sorgfältige Planung und Prüfung der Maßnahme erforderliche Zeitspanne dem betroffenen Eigentümer nicht als schuldhaftes Zögern angelastet werden.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: V ZR 18/25 – Urteil vom 27.02.2026
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