Zum vorliegenden Urteilstext springen: XII ZR 95/25
Das Wichtigste im Überblick
Der BGH entschied am 15.07.2026 (XII ZR 95/25): Eine weitere Prüfung durch den BGH scheitert, wenn der finanzielle Nachteil aus der angegriffenen Entscheidung 20.000 Euro nicht übersteigt. Mieten und Zahlungsforderungen für denselben Zeitraum zählen dabei nur einmal.
- Nur drei Monate: Das Gericht bewertete nur August bis Oktober 2024, nicht die restliche Vertragslaufzeit.
- Keine doppelte Rechnung: Miete und Mietforderung betrafen denselben Zeitraum und durften nicht zusammengerechnet werden.
- Möglicher Mietausfall: Eine spätere Forderung wegen Mietausfalls änderte die Berechnung nicht.
- Grenze unterschritten: Der errechnete Nachteil betrug 16.862,30 Euro und blieb unter 20.000 Euro.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: BGH
- Datum: 15.07.2026
- Aktenzeichen: XII ZR 95/25
- Verfahren: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilrecht
- Streitwert: 16.862 €
- Wichtig für: Mietende und Vermietende von Büroräumen
BGH verwirft Nichtzulassungsbeschwerde wegen zu geringer Beschwer
Der Bundesgerichtshof hat die Nichtzulassungsbeschwerde einer gewerblichen Mieterin gegen ein Urteil des Oberlandesgerichts München als unzulässig verworfen. Der Grund: Der Wert der geltend gemachten Beschwer erreichte die gesetzliche Grenze von 20.000 Euro nicht. Nach wechselseitigen Kündigungen und gegenläufigen Zahlungsansprüchen blieb der maßgebliche Beschwerdewert mit 16.862 Euro deutlich unter dem Schwellenwert, der für ein Revisionsverfahren nötig gewesen wäre.
Die Mieterin hatte von einer Vermieterin Büroräume angemietet, die Vertragslaufzeit sollte vom 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2025 reichen. Am 30. Juli 2024 erklärte sie die fristlose Kündigung – sie warf der Vermieterin vor, ihr den vertragsgemäßen Gebrauch der Räume nicht ermöglicht zu haben. Ab August 2024 stellte sie die Mietzahlungen ein. Die Vermieterin reagierte mit einer eigenen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wirksam zum 31. Oktober 2024.
Vor Gericht ging es dann um mehrere Positionen gleichzeitig: Die Mieterin wollte festgestellt haben, dass ihre Kündigung das Mietverhältnis bereits im Juli 2024 beendet hatte. Zusätzlich verlangte sie 12.053,51 Euro zurück für die von Januar bis Juli 2024 gezahlte Miete sowie die Kaution von 5.100 Euro. Die Vermieterin wiederum forderte per Widerklage die Miete für August bis Oktober 2024 in Höhe von 5.165,79 Euro.
Das Landgericht wies die Klage komplett ab und gab der Widerklage überwiegend statt. Das Oberlandesgericht München änderte das auf die Berufung der Mieterin teilweise: Es sprach ihr die Kaution von 5.100 Euro zu, verurteilte sie aber zugleich auf die Widerklage zur Zahlung von 4.808,79 Euro – dieser Betrag umfasste die Mieten für August bis Oktober 2024 ohne die Heizkostenvorauszahlungen. Im Übrigen blieben Klage und Widerklage erfolglos. Die Revision ließ das Oberlandesgericht nicht zu.
Redaktionelle Leitsätze
- Haben beide Mietvertragsparteien ein befristetes Mietverhältnis nacheinander gekündigt und macht keine Partei einen Fortbestand über den Zeitpunkt der späteren Kündigung hinaus geltend, bemisst sich die streitige Zeit nach § 8 ZPO allein nach dem Zeitraum bis zum Wirksamwerden der späteren Kündigung; eine denkbare Haftung auf Mietausfallschadensersatz erweitert diesen Zeitraum nicht.
- Die Beschwer aus der Abweisung einer Klage auf Feststellung der vorzeitigen Beendigung eines Mietverhältnisses und die Beschwer aus einer Verurteilung auf die Zahlungs-Widerklage für denselben Zeitraum betreffen dasselbe wirtschaftliche Interesse und werden für das Erreichen der Rechtsmittelbeschwerde nicht zusammengerechnet.
Warum nach beiderseitiger Kündigung nur drei Monate Miete streitig blieben
Für die Berechnung der Beschwer zählte nach § 8 ZPO nur der Zeitraum bis zur Wirkung der späteren Kündigung. Maßgeblich war der Zeitpunkt, zu dem die Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt wurde. Die ursprünglich vereinbarte Restlaufzeit blieb deshalb außer Betracht.
Maßgeblich ist nur der Zeitraum bis zur Wirkung der späteren Kündigung
Die Mieterin hatte ihre Beschwer mit einer streitigen Restlaufzeit von 17 Monaten berechnet – dem Zeitraum von August 2024 bis zum vertraglich vorgesehenen Vertragsende am 31. Dezember 2025. Der BGH verwarf diese Berechnung. Da die Vermieterin ihrerseits fristlos zum 31. Oktober 2024 gekündigt hatte, betrug die streitige Zeit im Sinne des § 8 ZPO nur drei Monate: August bis Oktober 2024.
Die gemeinsame Annahme des Vertragsendes schließt eine längere Streitzeit aus
Beide Seiten hielten die Kündigung der jeweils anderen Partei für unwirksam – die Mieterin bestritt die Wirksamkeit der Kündigung durch die Vermieterin, und umgekehrt. Trotzdem vertrat keine der beiden Parteien die Auffassung, das Mietverhältnis habe über den 31. Oktober 2024 hinaus fortbestanden. Der BGH verwies dazu auf seinen eigenen Beschluss vom 2. Juli 2008 (XII ZR 44/07, GuT 2009, 35): Wenn beide Seiten übereinstimmend von einer Beendigung zu diesem Zeitpunkt ausgehen, bleibt für die Streitwertberechnung auch nur dieser Zeitraum relevant.
Mögliche künftige Mietausfallansprüche erweitern die Mietdauerstreitigkeit nicht
Die Mieterin argumentierte zusätzlich, sie könnte Ansprüchen der Vermieterin auf Ersatz eines Mietausfallschadens bis zum vertraglich vorgesehenen Mietende ausgesetzt sein – und damit wirtschaftlich über den Oktober 2024 hinaus belastet werden. Der BGH hielt diesen Einwand für unerheblich. Eine denkbare Haftung für Mietausfallschäden erweitert die nach § 8 ZPO maßgebliche streitige Zeit nicht, zumal solche Ansprüche im konkreten Verfahren gar nicht eingeklagt worden waren. Der Senat verwies hierzu auf sein Urteil vom 24. Januar 2018 (XII ZR 120/16, NZM 2018, 333) sowie erneut auf den Beschluss vom 2. Juli 2008 (XII ZR 44/07, GuT 2009, 35).
Kündigen Vermieter und Mieter ein bis Ende 2025 befristetes Mietverhältnis nacheinander im Juli und Oktober 2024 fristlos, könnte für den Feststellungsstreitwert nur die Miete bis Oktober 2024 herangezogen werden – da ab November keine Seite mehr von einem wirksamen Vertrag ausgeht.
Warum Feststellungsklage und Zahlungs-Widerklage nicht addiert werden
Feststellungsantrag und Zahlungs-Widerklage werden nicht addiert, weil beide Positionen denselben Mietzeitraum betreffen und damit wirtschaftlich identisch sind. Ein Unterliegen bei beiden Ansprüchen begründet keine zwei voneinander unabhängigen Beschwerdeposten.
Deckungsgleiche Zeiträume schließen die Kumulierung aus
Die Mieterin wollte für das Erreichen des Schwellenwerts die Beschwer aus der abgewiesenen Feststellungsklage und aus ihrer Verurteilung auf die Widerklage zusammenrechnen. Der BGH lehnte das ab: Der Feststellungsantrag und die Verurteilung zur Mietzahlung für August bis Oktober 2024 in Höhe von 4.808,79 Euro betrafen denselben Zeitraum und schlossen letztlich dieselben Entgeltansprüche ein.
Die Widerklage schöpft das wirtschaftliche Feststellungsinteresse voll ab
Weil Klage und Widerklage insoweit keine wirtschaftlich selbständigen Ansprüche bildeten, durften ihre Werte nicht kumuliert werden. Der BGH stützte sich dabei auf sein Urteil vom 28. September 1994 (XII ZR 50/94, NJW 1994, 3292) und auf den Beschluss vom 27. Juli 2017 (III ZB 37/16, NJW-RR 2017, 1407). Wer wirtschaftlich zweimal um dieselbe Sache streitet, kann den Streitwert nicht künstlich verdoppeln, um eine höhere Instanz zu erreichen.
Mit 16.862 Euro Beschwer: Mieterin verfehlt die 20.000-Euro-Grenze
Die Streitwertgrenze ist verfehlt, wenn die Summe der wirtschaftlich eigenständigen Beschwerdepositionen den Schwellenwert von 20.000 Euro nicht übersteigt. Eine Nichtzulassungsbeschwerde wird in diesem Fall ohne inhaltliche Prüfung als unzulässig verworfen. Nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO aF gilt genau diese Grenze – für die Gerichtsgebühren gelten laut §§ 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3, 41 Abs. 1, 45 Abs. 1 Satz 3 GKG dieselben Bewertungsgrundsätze wie für die zivilprozessuale Beschwer.
Nur voneinander unabhängige Hauptforderungen bilden die Beschwerdesumme
Der BGH berechnete den Gesamtwert der Beschwer ausschließlich aus zwei Positionen: der Abweisung der Mietrückforderung über 12.053,51 Euro und der Verurteilung auf die Widerklage über 4.808,79 Euro. Zusammen ergab sich ein Betrag von 16.862,30 Euro – festgesetzt wurde der Wert auf 16.862 Euro. Damit blieb die Beschwer unter der gesetzlichen Schwelle von 20.000 Euro, die für eine zulässige Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO aF hätte überschritten werden müssen.
Das Verfehlen des Schwellenwerts führt zur Verwerfung ohne Inhaltsprüfung
Die Mieterin hatte die Zulassung der Revision beantragt, soweit sie durch das Berufungsurteil zu ihren Lasten beschwert war. Doch schon das Nichterreichen der 20.000-Euro-Grenze machte die Beschwerde unzulässig – eine inhaltliche Prüfung der Rechtssache fand deshalb gar nicht mehr statt. Der BGH stellte ergänzend fest, dass das Rechtsmittel auch unbegründet gewesen wäre: Weder hatte die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erforderten die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Eine nähere Begründung dazu blieb aus – dazu berechtigt § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO die Richter ausdrücklich.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Mieterin. Das Urteil des Oberlandesgerichts München vom 13. November 2025 bleibt damit endgültig bestehen: Sie erhält die Kaution von 5.100 Euro zurück, muss aber 4.808,79 Euro Miete an die Vermieterin nachzahlen. Die weiteren Forderungen beider Seiten – die Rückzahlung der Miete für Januar bis Juli 2024 und der über 4.808,79 Euro hinausgehende Teil der Widerklage – bleiben abgewiesen.
Unsere Einschätzung
Beim Streit um die vorzeitige Beendigung eines Gewerbemietvertrags setzt der Bundesgerichtshof der Taktik einen Riegel vor, die Beschwer, also den Wert des eigenen Unterliegens, mit der ursprünglich vereinbarten Restlaufzeit hochzurechnen. Entscheidend wird in vergleichbaren Fällen sein, ob noch irgendeine Seite den Fortbestand über die spätere Kündigung hinaus behauptet – tut das niemand, zählt nur die kurze Zeit bis dahin, selbst wenn beide Kündigungen für unwirksam gehalten werden.
Wir halten diese Linie für konsequent, auch wenn sie den Zugang zur Revision deutlich erschwert, sobald beide Seiten das Ende akzeptieren. Ob ein tatsächlich eingeklagter Mietausfallschaden bis zum Vertragsende die Beschwer anders bemessen ließe, musste das Gericht nicht entscheiden – hier war er nur als Befürchtung im Raum.
Wenn beide Seiten kündigen: Welcher Zeitraum zählt noch?
Die Klägerin berechnete ihre Beschwer über die volle vertragliche Restlaufzeit von 17 Monaten, weil sie von einer regulären Vertragsdauer bis Ende 2025 ausging. Maßgeblich war aber nur der Zeitraum bis zur Kündigung der Vermieterin zum 31. Oktober 2024, weil keine der Parteien behauptete, das Mietverhältnis habe darüber hinaus fortbestanden. Hätte die Klägerin selbst einen Fortbestand über diesen Zeitpunkt hinaus geltend gemacht oder wäre ein Mietausfallschaden bis Ende 2025 tatsächlich eingeklagt worden, hätte sich die streitige Zeit und damit die Beschwer anders berechnet.
Wo ein vergleichbarer Fall anders liegen könnte:
- Falls eine Seite weiterhin einen Fortbestand des Mietverhältnisses über die spätere Kündigung hinaus behauptet, könnte sich der maßgebliche Zeitraum und damit die Beschwer deutlich vergrößern.
- Falls ein Mietausfallschaden nicht nur befürchtet, sondern tatsächlich beziffert und eingeklagt wird, könnte das die Berechnung des Streitwerts anders ausfallen lassen.
- Falls Klage und Widerklage unterschiedliche Zeiträume betreffen statt denselben, könnte eine Zusammenrechnung der Beschwer in Betracht kommen.
- Selbst wenn der eigene Zeitraum größer erscheint als hier, könnte die Beschwer am Ende trotzdem unter der maßgeblichen Grenze liegen, wenn Einzelpositionen wirtschaftlich zusammenfallen.
Was Sie in Ihren eigenen Schreiben dazu sehen können:
- Das Datum der eigenen Kündigung und das Datum einer etwaigen Kündigung der Gegenseite.
- Ob im Kündigungsschreiben oder in der Klage ein Fortbestand des Mietverhältnisses über einen bestimmten Zeitpunkt hinaus behauptet wird.
- Ob ein Mietausfallschaden konkret beziffert und eingeklagt wurde oder nur als möglich erwähnt ist.
- Ob eine Widerklage denselben Zeitraum betrifft wie die eigene Klage oder einen anderen.
Ob die Beschwer über der maßgeblichen Grenze liegt, hängt oft nicht an der großen Streitfrage, wer wirksam gekündigt hat, sondern daran, für welchen Zeitraum beide Seiten überhaupt noch einen bestehenden Vertrag annehmen – hier reichten drei statt siebzehn Monate. Ob diese Rechnung auch im eigenen Fall so aufgeht, lässt sich aus den eigenen Schreiben allein nicht sicher beurteilen.
Wer eine ähnliche Konstellation aus wechselseitigen Kündigungen und gegenläufigen Forderungen vor sich hat, kann seinen Fall schildern und eine Unverbindliche Ersteinschätzung anfragen. Kündigungsschreiben oder Zahlungsaufstellungen erleichtern die Einordnung, sind für die Anfrage aber keine Voraussetzung – auch ohne diese Unterlagen reicht zunächst die Schilderung. Ob und woran der eigene Fall hängen könnte, klärt sich erst dabei, nicht schon durch diesen Text.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Forderungen zählen bei mehreren Mietansprüchen als eigenständige Beschwerdepositionen?
Bei mehreren Mietansprüchen zählen nur wirtschaftlich selbständige Forderungen als eigenständige Beschwerdepositionen; deckungsgleiche Feststellungs- und Zahlungsansprüche werden nicht addiert. Im entschiedenen Fall bildeten deshalb nur die Mietrückforderung und die Verurteilung auf die Widerklage selbständige Beschwerdeposten.
Die Mieterin verlangte 12.053,51 Euro für Mietzahlungen von Januar bis Juli 2024 zurück. Hinzu kam die Verurteilung zur Zahlung von 4.808,79 Euro für August bis Oktober 2024 aufgrund der Widerklage. Die Feststellung einer vorzeitigen Vertragsbeendigung betraf denselben Zeitraum und dieselben Entgeltansprüche wie diese Zahlungsforderung. Deshalb durfte ihr wirtschaftlicher Wert nicht nochmals angesetzt werden, wie der Bundesgerichtshof unter anderem in den Entscheidungen XII ZR 50/94 und III ZB 37/16 bestätigte. Die zugesprochene Kaution von 5.100 Euro erhöhte die Beschwer der Mieterin ebenfalls nicht, sodass nur 16.862 Euro maßgeblich waren.
Kann ein nur befürchteter Mietausfallschaden den Beschwerdewert bis zum Vertragsende erhöhen?
Ein nur befürchteter Mietausfallschaden bis zum vertraglich vorgesehenen Mietende erhöht den Beschwerdewert nicht. Maßgeblich bleibt nach § 8 ZPO die streitige Zeit bis zum Wirksamwerden der späteren Kündigung, hier August bis Oktober 2024.
Im entschiedenen Fall war das Mietverhältnis zwar ursprünglich bis zum 31. Dezember 2025 befristet. Nach den Kündigungen im Juli und Oktober 2024 machte jedoch keine Partei einen Fortbestand über den 31. Oktober hinaus geltend. Deshalb berücksichtigte der Bundesgerichtshof statt der behaupteten 17 Monate nur drei Monatsmieten. Eine mögliche spätere Haftung für Mietausfallschäden verändert diesen Zeitraum nicht. Das gilt insbesondere, wenn solche Schadensersatzansprüche im Verfahren nicht eingeklagt wurden. Für die Beschwerde zählt damit nur der tatsächlich streitige Mietzeitraum, nicht eine lediglich erwartete wirtschaftliche Belastung bis zum ursprünglichen Vertragsende.
Unter welchen Voraussetzungen darf der BGH eine Nichtzulassungsbeschwerde ohne nähere Begründung verwerfen?
Der BGH darf eine Nichtzulassungsbeschwerde ohne nähere Begründung verwerfen, wenn die Beschwerde unzulässig ist und die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Revision nicht erfüllt sind. Im entschiedenen Fall lag die Beschwer mit 16.862 Euro unter der Grenze von 20.000 Euro nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO a.F.
Für die Beschwerberechnung wurden nur wirtschaftlich selbständige Positionen berücksichtigt, nämlich 12.053,51 Euro Rückforderung und 4.808,79 Euro aus der Widerklage. Die Feststellungsklage und die Zahlungs-Widerklage durften nicht zusätzlich zusammengerechnet werden, weil sie denselben Mietzeitraum betrafen. Nach §§ 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3, 41 Abs. 1, 45 Abs. 1 Satz 3 GKG gelten dafür dieselben Bewertungsgrundsätze wie bei der zivilprozessualen Beschwer. Wegen des Unterschreitens der Schwelle war die Nichtzulassungsbeschwerde unzulässig, sodass der BGH die Kündigungsstreitigkeiten nicht inhaltlich prüfen musste. Ergänzend fehlten Zulassungsgründe nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO; deshalb durfte der Senat gemäß § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO auf eine nähere Begründung verzichten.
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Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: XII ZR 95/25 – Beschluss vom 15.07.2026
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