Eine Eigentümerin verlangte die Änderung der Teilungserklärung wegen Unbilligkeit, da sie für ihr Parkdeck jahrelang hohe Instandhaltungskosten nach Quadratmetern zahlte. Doch ihr Status als Zweiterwerberin und die fehlende Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung warfen plötzlich die Frage auf, ob der Weg zur gerechten Kostenverteilung rechtlich überhaupt offenstand.
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wer zahlt die Instandhaltung für ein Parkdeck?
- Wann kann man die Teilungserklärung ändern?
- Ist eine ungerechte Kostenverteilung anfechtbar?
- Wie entscheidet das Gericht bei fehlerhafter Teilungserklärung?
- Welche Folgen hat eine Klageabweisung für den Eigentümer?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt der Schutz vor unbilligen Kosten auch, wenn ich die Immobilie gebraucht gekauft habe?
- Verliere ich mein Klagerecht, wenn ich die Kostenregeln beim Kauf der Immobilie bereits kannte?
- Muss ich jeden einzelnen Miteigentümer verklagen, um eine Änderung der unbilligen Teilungserklärung zu erzwingen?
- Was kann ich tun, wenn die Eigentümerversammlung meinen Antrag auf eine gerechtere Kostenverteilung ablehnt?
- Darf ich die Instandhaltungsrücklage kürzen, wenn die Kosten meine Mieteinnahmen für den Parkplatz überschreiten?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 150 C 1/23
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Siegburg
- Datum: 13.05.2025
- Aktenzeichen: 150 C 1/23
- Verfahren: Klage auf Änderung der Kostenverteilung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwalter, Immobilienkäufer
Die Eigentümerversammlung darf feste Kostenregeln der Teilungserklärung nicht ohne ausdrückliches Recht durch Mehrheitsbeschluss ändern.
- Die Versammlung darf festgeschriebene Kostenschlüssel aus der Gemeinschaftsordnung nicht eigenmächtig umstellen.
- Spätere Käufer erhalten weniger Schutz vor unfairen Grundregeln als die ersten Eigentümer.
- Kläger müssen die einzelnen Miteigentümer direkt verklagen, um die Teilungserklärung anzupassen.
- Beschlüsse über laufende Kosten und Vorschüsse bleiben bei Einhaltung der Regeln gültig.
Wer zahlt die Instandhaltung für ein Parkdeck?
Der Traum vom Immobilienbesitz beginnt meist mit dem Blick in den Grundbuchauszug und die Teilungserklärung. Doch was passiert, wenn die dort festgeschriebenen Regeln scheinbar keinen Sinn ergeben oder eine Partei massiv benachteiligen? Genau diese Frage führte vor dem Amtsgericht Siegburg zu einem erbitterten Streit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Im Zentrum der Auseinandersetzung stand eine Investorin, die Eigentümerin der Sondereigentumseinheit Nr. 97 ist. Dabei handelt es sich nicht um eine klassische Wohnung, sondern um ein ganzes Parkdeck. Diese Einheit umfasst mindestens 24 Pkw-Stellplätze sowie 7 Rollerstellplätze. Das Problem: Die Kosten für die Instandhaltungsrücklage fraßen die Einnahmen der Frau förmlich auf. Während die Besitzer der Tiefgaragenstellplätze pauschal 4,00 Euro pro Platz zahlten, wurde die Eigentümerin des Parkdecks nach der Fläche veranlagt. Das Ergebnis war eine monatliche Belastung von über 500 Euro, während sie nach eigener Berechnung bei einer Gleichbehandlung nur rund 124 Euro hätte zahlen müssen.
Die Eigentümerin sah darin eine Ungerechtigkeit und forderte eine Änderung der Teilungserklärung. Sie berief sich auf einen sogenannten „Geburtsfehler“ der Gemeinschaftsordnung. Doch die anderen Eigentümer und die Verwaltung spielten nicht mit. Der Fall landete vor dem Amtsgericht Siegburg, das am 13.05.2025 ein wegweisendes Urteil fällte (Az. 150 C 1/23). Die Entscheidung zeigt deutlich auf, wie schwer es ist, bestehende Kostenverteilungsschlüssel zu ändern, selbst wenn diese auf den ersten Blick unbillig erscheinen mögen.
Wann kann man die Teilungserklärung ändern?
Um den Konflikt zu verstehen, muss man tief in das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eintauchen. Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz jeder Eigentümergemeinschaft. Sie regelt, wem was gehört und wer wie viel zahlen muss. Grundsätzlich gilt: Was in der Teilungserklärung steht, ist in Stein gemeißelt. Eine Änderung ist normalerweise nur möglich, wenn alle Eigentümer zustimmen und die Änderung notariell beurkundet wird.
Es gibt jedoch Ausnahmen. Der Gesetzgeber hat erkannt, dass starre Regeln manchmal zu absurden Ergebnissen führen. Hier kommt § 10 Absatz 2 WEG ins Spiel. Dieser Paragraph erlaubt es den Wohnungseigentümern, von den gesetzlichen Vorschriften abzuweichen. Doch noch wichtiger ist die Rechtsprechung zum Anspruch auf Anpassung. Wenn eine Regelung aufgrund veränderter Umstände oder eines Fehlers bei der Gründung der Gemeinschaft (dem „Geburtsfehler“) grob unbillig ist, kann ein einzelner Eigentümer unter Umständen eine Änderung verlangen.
Parallel dazu existiert § 16 WEG, der die Kostenverteilung regelt. Seit der WEG-Reform 2020 hat die Eigentümerversammlung zwar mehr Kompetenzen erhalten, um über die Kostenverteilung zu beschließen. Doch diese sogenannte Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung ist nicht grenzenlos. Sie darf nicht willkürlich in die Kernrechte der Eigentümer eingreifen, die durch die Teilungserklärung geschützt sind.
Die Eigentümerin des Parkdecks versuchte, diese beiden Hebel zu nutzen. Sie wollte die Gemeinschaft per Beschluss zwingen, den Notar mit einer Änderung der Teilungserklärung zu beauftragen. Ihr Ziel war eine Anpassung der Teilungserklärung nach § 10 Absatz 2 WEG, um die Kostenlast auf ein erträgliches Maß zu senken.
Ist eine ungerechte Kostenverteilung anfechtbar?
Der Streit eskalierte auf der Eigentümerversammlung am 12.12.2022. Die Eigentümerin hatte unter dem Tagesordnungspunkt 13 (TOP 13) beantragt, die Teilungserklärung so zu ändern, dass sie für ihre Parkplätze ebenfalls nur die Pauschale von 4,00 Euro zahlen müsse. Ihre Argumentation war wirtschaftlich nachvollziehbar: Warum soll ein Stellplatz auf dem Parkdeck nach Quadratmetern berechnet werden (0,45 Euro je m²), während ein Stellplatz in der Tiefgarage pauschal abgerechnet wird?
Die Gemeinschaft lehnte diesen Antrag ab. Mehr noch: Unter TOP 14 beschlossen die Anwesenden Vorschüsse und Rücklagen, die auf der – aus Sicht der Parkdeck-Besitzerin falschen – Berechnungsgrundlage basierten. Die Folge war eine Klage der Eigentümerin gegen die Gemeinschaft.
Die Argumente der Parkdeck-Besitzerin stützten sich stark auf die Theorie des „Geburtsfehlers“. Sie argumentierte, die Regelung sei von Anfang an verfehlt gewesen. Die Unbilligkeit der Kostenregelung sei so offensichtlich, dass die Gemeinschaft handeln müsse. Sie fühlte sich als Eigentümerin zweiter Klasse behandelt, die für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überproportional zur Kasse gebeten werde.
Die Gemeinschaft hielt dagegen. Die Teilungserklärung aus dem Jahr 2014 sei eindeutig. Sie enthalte klare Zuordnungen, wer was zu zahlen habe. Die Eigentümerversammlung habe gar nicht die Kompetenz, diese grundlegenden Regeln per einfachem Mehrheitsbeschluss zu kippen. Wer eine Immobilie kaufe, kenne die Teilungserklärung. Man könne nicht nachträglich kommen und die Regeln ändern wollen, nur weil sie einem finanziell nicht passen.
Wie entscheidet das Gericht bei fehlerhafter Teilungserklärung?
Das Amtsgericht Siegburg musste nun prüfen, ob die Beschlüsse der Eigentümerversammlung rechtmäßig waren. Das Gericht wies die Klage der Parkdeck-Eigentümerin vollumfänglich ab. Die Begründung ist eine Lehrstunde für jeden Immobilieninvestor und Verwaltungsbeirat.
Warum fehlte der Versammlung die Kompetenz?
Das Gericht stellte zunächst klar, dass die Eigentümerversammlung den Antrag der Frau zu Recht abgelehnt hatte. Der Grund liegt in der fehlenden Beschlusskompetenz. Die Richter betonten, dass die Teilungserklärung sehr spezifische Regelungen zur Kostenverteilung enthält. Wenn die „Verfassung“ der Gemeinschaft explizit regelt, dass Einheit 97 nach Quadratmetern zahlt und die anderen pauschal, dann ist das eine Inhaltsnorm des Sondereigentums.
Eine solche Regelung kann nicht einfach durch einen Mehrheitsbeschluss unterlaufen werden. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG darf die Gemeinschaft zwar über Kostenverteilungen beschließen, aber nur im Rahmen der Öffnungsklauseln oder wenn das Gesetz dies explizit erlaubt. Eine Abweichung von der Teilungserklärung durch einen Beschluss, der den Kern der vertraglichen Vereinbarungen ändert, überschreitet die Kompetenz der Versammlung. Ein solcher Beschluss wäre nicht nur anfechtbar, sondern unter Umständen sogar nichtig gewesen. Daher war die Ablehnung des Antrags juristisch korrekt.
Was bedeutet der Status als Zweiterwerber?
Ein entscheidender Punkt im Urteil war die Rolle der Frau als Zweiterwerberin. Sie hatte das Parkdeck nicht direkt vom Bauträger, sondern von einem Voreigentümer gekauft. Das Gericht wies darauf hin, dass sich ein Zweiterwerber nicht in gleicher Weise auf einen „Geburtsfehler“ berufen kann wie ein Ersterwerber.
Ein Zweiterwerber ist weniger schutzwürdig, da er sich in Kenntnis der Teilungserklärung für den Kauf entschieden hat. Er hätte den Erwerb in Ansehung der Kostenlast unterlassen können.
Dieses Argument wiegt schwer. Wer eine Immobilie kauft, akzeptiert die bestehenden Regeln. Ein Anspruch auf eine Kostenanpassung ist für Zweiterwerber extrem schwer durchzusetzen. Das Gericht folgte hier der herrschenden Meinung in der Literatur (u.a. *Müller in beckOK-WEG*), dass derjenige, der sehenden Auges einen Vertrag mit ungünstigen Konditionen übernimmt, später nicht „Unfairness“ rufen kann. Das Risiko einer ungünstigen Kostenstruktur ist Teil des Kaufpreises und der Investitionsentscheidung.
In der Praxis erleben wir oft, dass Käufer nur auf das aktuelle Hausgeld im Wirtschaftsplan schauen. Das ist gefährlich. Gerichte unterstellen, dass Sie die meist komplizierten Verteilerschlüssel in der Teilungserklärung vor dem Kauf gelesen und deren langfristige wirtschaftliche Tragweite verstanden haben. Das Argument „Das habe ich so nicht gewollt“ oder „Das war mir zu kompliziert“ läuft bei Immobilienkaufverträgen fast immer ins Leere.
Hatte die Eigentümerin den falschen Gegner verklagt?
Ein weiterer, rein prozessualer, aber tödlicher Fehler lag in der Wahl des Gegners. Die Eigentümerin hatte ihre Klage gegen die Gemeinschaft (den Verband) gerichtet. Sie wollte feststellen lassen, dass die Ablehnung ihres Antrags falsch war und die Beschlüsse ungültig seien.
Doch wenn es um die Änderung der Teilungserklärung wegen Unbilligkeit nach § 10 Abs. 2 WEG geht, ist der Verband oft der falsche Adressat. Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung richtet sich im Kern gegen die anderen Wohnungseigentümer persönlich. Denn diese müssen einer Vertragsänderung zustimmen. Die Gemeinschaft als Verwaltungsorgan kann die Teilungserklärung nicht aus eigener Machtvollkommenheit ändern. Das Gericht ließ durchblicken, dass die Klägerin hier den richtigen Anspruchsgegner wählen muss, um überhaupt eine Chance auf Erfolg zu haben.
Hier scheitern viele Klagen bereits an der Zulässigkeit. Wer eine Beschlussanfechtung betreibt, verklagt die Gemeinschaft. Wer aber eine Änderung der Teilungserklärung erzwingen will, muss in der Regel jeden einzelnen Miteigentümer auf Zustimmung verklagen. Bei großen Anlagen bedeutet das oft Dutzende Beklagte und ein enormes Kostenrisiko. Die Wahl des falschen Gegners führt zur Klageabweisung, noch bevor das Gericht überhaupt prüft, ob Ihr Anliegen gerechtfertigt ist.
Waren die Wirtschaftsplan-Beschlüsse wirksam?
Da die Teilungserklärung nicht geändert wurde und die Versammlung den Änderungsantrag zu Recht abgelehnt hatte, waren auch die Folge-Beschlüsse wirksam. Die unter TOP 14 gefassten Beschlüsse über die Vorschüsse zur Instandhaltungsrücklage basierten auf der aktuell gültigen Teilungserklärung.
Das Gericht prüfte die Anfechtung von dem Wirtschaftsplan und stellte fest: Solange die Teilungserklärung Bestand hat, muss der Verwalter den Wirtschaftsplan genau nach diesen Vorgaben erstellen. Er darf nicht eigenmächtig „gerechtere“ Zahlen einsetzen. Da die Parkdeck-Eigentümerin nach Quadratmetern zahlen muss, war der Ansatz von 0,45 Euro pro Quadratmeter und die daraus resultierende Zahllast von 513,75 Euro korrekt berechnet. Eine Unwirksamkeit der Beschlüsse lag nicht vor.
Welche Folgen hat eine Klageabweisung für den Eigentümer?
Das Urteil des Amtsgerichts Siegburg hat für die betroffene Eigentümerin harte finanzielle Konsequenzen. Sie bleibt auf den monatlichen Kosten sitzen und muss zudem die Kosten des Rechtsstreits tragen. Der Streitwert wurde auf über 25.000 Euro festgesetzt, was nicht unerhebliche Anwalts- und Gerichtskosten nach sich zieht.
Für andere Wohnungseigentümer und Kaufinteressenten sendet das Urteil eine klare Warnung: Prüfen Sie die Teilungserklärung vor dem Kauf penibel. Einmal unterschrieben, sind die dort festgelegten Kostenverteilungsschlüssel kaum noch zu ändern. Das Argument, eine Regelung sei „unfair“ oder „unlogisch“, verfängt vor Gericht selten, insbesondere wenn man die Immobilie gebraucht gekauft hat.
Die Hürden für eine Änderung bleiben hoch
Das Urteil bestätigt, dass der „Geburtsfehler“ in der Gemeinschaftsordnung zwar theoretisch ein Grund für eine Änderung sein kann, die praktische Durchsetzung aber enormen Hürden unterliegt.
- Der Anspruchssteller muss beweisen, dass die Regelung grob unbillig ist.
- Als Zweiterwerber hat man schlechtere Karten, da man die Regeln beim Kauf kannte.
- Die Klage muss sich meist gegen die einzelnen Eigentümer auf Zustimmung richten, nicht pauschal gegen den Verband auf Beschlussfassung.
Für die Praxis bedeutet dies: Wer sich durch einen Kostenverteilungsschlüssel für das Parkdeck oder andere Sondereigentumseinheiten benachteiligt fühlt, sollte nicht auf eine schnelle Abstimmung in der Eigentümerversammlung hoffen. Der Weg führt – wenn überhaupt – über langwierige Verhandlungen mit allen Miteigentümern oder komplexe Zustimmungsklagen gegen jeden einzelnen Nachbarn.
Das Gericht stellte zudem klar, dass die ersetzende Beschlussfassung nach § 44 WEG kein Allheilmittel ist. Das Gericht kann nicht einfach einen Beschluss „ersetzen“, für den der Eigentümerversammlung von vornherein die Kompetenz fehlte. Wo die Teilungserklärung eine feste Regel setzt, kann kein Richter per Ersatzbeschluss eine neue Regel erfinden, solange die materielle Rechtslage (die Teilungserklärung selbst) nicht erfolgreich angegriffen und geändert wurde.
Abschließend bleibt festzuhalten: Die Rechtssicherheit der Gemeinschaft geht vor der Einzelfallgerechtigkeit eines Investors. Das Vertrauen darauf, dass die schriftlich fixierten Regeln gelten, ist ein hohes Gut im Wohnungseigentumsrecht. Wer daran rütteln will, braucht mehr als nur das Gefühl, zu viel zu bezahlen – er braucht extrem gute juristische Argumente und den richtigen prozessualen Weg.
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Experten Kommentar
Hier droht eine klassische Prozessfalle, die Laien regelmäßig übersehen. Wer die Teilungserklärung ändern will, verklagt oft reflexartig den Verband, weil es bequemer erscheint. Doch rechtlich muss hier meist jeder einzelne Miteigentümer persönlich auf Zustimmung verklagt werden. Das macht solche Verfahren bei großen Anlagen zu einem administrativen und finanziellen Himmelfahrtskommando, an dem viele scheitern.
Hinzu kommt die gnadenlose Haltung der Gerichte gegenüber Zweiterwerbern. Man unterstellt juristisch, dass der Kaufpreis das Risiko der ungünstigen Kostenverteilung bereits berücksichtigt hat („eingepreist“). Nachträgliche Korrekturen über den „Unbilligkeits-Joker“ funktionieren in der Praxis fast nie, solange die wirtschaftliche Existenz des Eigentümers nicht akut bedroht ist.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt der Schutz vor unbilligen Kosten auch, wenn ich die Immobilie gebraucht gekauft habe?
NEIN. Der Schutz vor unbilligen Kostenverteilungen ist für Sie als Zweiterwerber im Vergleich zum Ersterwerber massiv eingeschränkt. Als Käufer einer gebrauchten Immobilie wird Ihnen unterstellt, dass Sie die geltende Kostenverteilung in der Teilungserklärung kannten und das damit verbundene wirtschaftliche Risiko durch den Erwerb bewusst akzeptiert haben. Die Rechtsprechung stuft Sie daher grundsätzlich nicht als schutzwürdig ein.
Die juristische Logik hinter dieser strengen Handhabung basiert auf der sogenannten Kennen-Müssen-Doktrin innerhalb des Wohnungseigentumsrechts. Im Gegensatz zu einem Ersterwerber hatten Sie beim Kauf einer Bestandsimmobilie die freie Wahl, vom Erwerb aufgrund der hohen Kostenlast schlichtweg abzusehen. Da die Teilungserklärung ein wesentliches Dokument ist, wird rechtlich vermutet, dass Sie sich vor der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags umfassend über die Lastenverteilung informiert haben. Wer trotz einer für ihn ungünstigen Kostenregelung den Vertrag unterschreibt, handelt nach Ansicht der Gerichte sehenden Auges und kann sich später nicht auf eine unbillige Härte gemäß § 10 Abs. 2 WEG berufen. Die rein wirtschaftliche Nachteilhaftigkeit reicht daher nicht aus, um eine Änderung des Verteilungsschlüssels gegen die anderen Miteigentümer gerichtlich zu erzwingen.
Eine Korrektur der Kostenlast ist nur in extremen Ausnahmefällen möglich, wenn die Regelung objektiv grob unbillig oder sogar sittenwidrig ist. Dies wäre etwa der Fall, wenn die Kostenverteilung massiv von der wertmäßigen Beteiligung abweicht und die wirtschaftliche Existenz des Eigentümers gefährdet oder gegen § 242 BGB verstößt. In der Praxis werden diese Hürden jedoch selten erreicht, da die Vertragsfreiheit der Gemeinschaft Vorrang vor individuellen Interessen hat.
Unser Tipp: Prüfen Sie die Teilungserklärung sowie sämtliche Kostenpassagen bereits vor dem Kaufabschluss sehr detailliert durch einen spezialisierten Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Vermeiden Sie es unbedingt, sich auf mündliche Zusagen des Verkäufers oder bloße Fairness-Argumente zu verlassen, da diese vor Gericht keinerlei rechtliches Gewicht haben.
Verliere ich mein Klagerecht, wenn ich die Kostenregeln beim Kauf der Immobilie bereits kannte?
NEIN, Ihr formales Klagerecht erlischt nicht, jedoch zerstört die Kenntnis der Kostenregeln beim Kauf Ihre materielle Schutzwürdigkeit im Sinne der aktuellen Rechtsprechung. Obwohl Sie theoretisch eine Klage auf Änderung der Teilungserklärung nach § 10 Abs. 2 WEG einreichen können, gilt der Erwerb bei Kenntnis der Lastenverteilung als rechtlich bindende Akzeptanz der bestehenden Regeln. Dieser Umstand führt dazu, dass Gerichte solche Klagen in der Sache abweisen, da keine unbillige Härte vorliegt.
Das Grundprinzip im Wohnungseigentumsrecht besagt, dass ein Käufer die Immobilie mit allen eingetragenen Belastungen übernimmt, sofern ihm die Regelungen der Teilungserklärung bei der notariellen Beurkundung bekannt waren oder bekannt sein mussten. Juristisch wird argumentiert, dass ein Erwerber, der von einer unvorteilhaften Kostenverteilung weiß und den Vertrag dennoch unterschreibt, diese Bedingungen als festen Bestandteil seines Kaufentschlusses konkludent akzeptiert hat. Das Gericht prüft in solchen Fällen die materielle Berechtigung für eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung, wobei die individuelle Schutzwürdigkeit des Klägers eine entscheidende Rolle für den Prozesserfolg spielt. Da Sie die wirtschaftlichen Folgen Ihres Handelns bereits vor dem Kauf absehen konnten, fehlt die notwendige Grundlage, um eine nachträgliche Anpassung der Lastenverteilung gegen den Willen der anderen Eigentümer gerichtlich zu erzwingen.
Eine seltene Ausnahme von diesem strengen Grundsatz besteht nur dann, wenn die vereinbarte Kostenverteilung objektiv sittenwidrig ist oder eine derart krasse Benachteiligung darstellt, dass sie selbst bei Kenntnis als rechtlich unzumutbar gilt. Diese Hürde ist in der Praxis jedoch extrem hoch angesetzt, da der Schutz des Vertrauens der übrigen Miteigentümer auf den Fortbestand der geltenden Regeln regelmäßig schwerer wiegt als das wirtschaftliche Interesse des Einzelnen an einer Kostenersparnis.
Unser Tipp: Dokumentieren Sie genau, wann Ihnen die Teilungserklärung vor dem Kauf zugegangen ist und ob Sie durch den Notar oder Makler explizit auf die spezifische Kostenverteilung hingewiesen wurden. Vermeiden Sie voreilige Klageverfahren ohne umfassende Prüfung der Erfolgsaussichten, um nicht zusätzlich zu den hohen Hausgeldern auch noch die erheblichen Prozesskosten des gesamten Rechtsstreits tragen zu müssen.
Muss ich jeden einzelnen Miteigentümer verklagen, um eine Änderung der unbilligen Teilungserklärung zu erzwingen?
JA, Sie müssen jeden einzelnen Miteigentümer persönlich verklagen. Ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung richtet sich zwingend gegen die anderen Wohnungseigentümer persönlich, da diese als Vertragspartner einer notariellen Vertragsänderung zustimmen müssen. Eine Klage gegen die Gemeinschaft als Verband ist unzulässig, da diese rechtlich nicht über die vertraglichen Grundlagen ihrer Mitglieder verfügen kann.
Die rechtliche Logik hinter diesem Vorgehen basiert darauf, dass die Teilungserklärung einen privatrechtlichen Vertrag darstellt, dessen Änderung grundsätzlich die Mitwirkung sämtlicher beteiligter Eigentümer erfordert. Da die Gemeinschaft lediglich ein Verwaltungsorgan ist, besitzt sie keine eigene Kompetenz, um eigenmächtig in die grundlegenden vertraglichen Vereinbarungen ihrer einzelnen Mitglieder einzugreifen. Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG muss der Anspruch auf Änderung daher prozessual zwingend gegen jeden einzelnen Miteigentümer individuell durchgesetzt werden. Werden nicht alle Eigentümer einzeln als Beklagte aufgeführt, scheitert die Klage bereits an der fehlenden Passivlegitimation (die Eigenschaft, der richtige Beklagte zu sein). Das Gericht weist die Klage dann als unzulässig ab, ohne überhaupt die inhaltliche Berechtigung Ihres Anliegens bezüglich der unbilligen Teilungserklärung materiell zu prüfen.
Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Teilungserklärung eine sogenannte Öffnungsklausel enthält, welche die Änderung bestimmter Regelungen durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ausdrücklich gestattet. In diesem speziellen Fall richtet sich die Anfechtungsklage gemäß § 44 Abs. 2 WEG direkt gegen die Gemeinschaft als Verband, da hier ein Beschluss angegriffen wird.
Unser Tipp: Fordern Sie vorab vom Verwalter die aktuelle Eigentümerliste nach § 18 Abs. 1 Nr. 2 WEG an, um die korrekten Zustellungsanschriften aller Miteigentümer für eine Klageerhebung zu ermitteln. Vermeiden Sie Klagen gegen den Verband, da diese mangels Passivlegitimation unzulässig sind und hohe unnötige Kosten verursachen.
Was kann ich tun, wenn die Eigentümerversammlung meinen Antrag auf eine gerechtere Kostenverteilung ablehnt?
Die Ablehnung Ihres Antrags ist meist rechtmäßig, da der Eigentümerversammlung die notwendige Beschlusskompetenz fehlt, um grundlegende Regelungen der Teilungserklärung durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss abzuändern. Sie können die Versammlung nicht zur Zustimmung zwingen, da ein positiver Beschluss über eine kompetenzwidrige Kostenverteilung rechtlich nichtig wäre und somit keinen Bestand hätte. In der Regel ist die Ablehnung daher keine Schikane, sondern die rechtlich einzig mögliche Konsequenz aus der bestehenden Gesetzeslage.
Der rechtliche Grund für dieses Scheitern liegt in der strengen Bindung an die Teilungserklärung, welche die Kostenverteilung oft als feste Inhaltsnorm des Sondereigentums vorgibt. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG besitzt die Eigentümerversammlung zwar Spielräume bei der Kostenverteilung, darf aber nicht eigenmächtig in das Gefüge eingreifen, wenn dies den Kern der vertraglichen Vereinbarungen berührt. Würde die Versammlung trotz fehlender Kompetenz Ihrem Antrag zustimmen, wäre dieser Beschluss von Anfang an unwirksam, weshalb auch ein Gericht keinen sogenannten Ersatzbeschluss nach § 44 WEG fassen kann. Da die Eigentümer rechtlich gar nicht anders entscheiden dürfen, bleibt eine Anfechtungsklage gegen den ablehnenden Beschluss vor dem zuständigen Gericht nahezu immer ohne Aussicht auf Erfolg.
Um eine Änderung herbeizuführen, müssen Sie außerhalb der Versammlung die freiwillige, notariell beglaubigte Zustimmung aller Miteigentümer zur Änderung der Teilungserklärung einholen. Verweigert ein Eigentümer die Mitwirkung, bleibt als letztes Mittel nur eine Klage auf Zustimmung gegen die gesamte Gemeinschaft, sofern die aktuelle Regelung eine grob unbillige Härte darstellt. Dieser Weg ist jedoch mit hohen Kostenrisiken verbunden und setzt voraus, dass das Festhalten an der bisherigen Verteilung für Sie aufgrund extremer Ungerechtigkeit absolut unzumutbar ist.
Unser Tipp: Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung genau auf Öffnungsklauseln, die der Versammlung explizit die Macht einräumen, Kostenverteilungsschlüssel mit Mehrheit zu ändern. Vermeiden Sie kostspielige Anfechtungsklagen gegen die Ablehnung, wenn die Versammlung lediglich aufgrund einer fehlenden Beschlusskompetenz rechtlich gebunden war.
Darf ich die Instandhaltungsrücklage kürzen, wenn die Kosten meine Mieteinnahmen für den Parkplatz überschreiten?
NEIN, Sie dürfen die Instandhaltungsrücklage keinesfalls eigenmächtig kürzen, selbst wenn die monatlichen Belastungen Ihre Mieteinnahmen übersteigen oder die Rentabilität des Parkplatzes vollständig aufheben. Die Verpflichtung zur Zahlung der Instandhaltungsrücklage ist eine gesetzliche Pflicht, die völlig unabhängig von der wirtschaftlichen Ertragslage Ihrer individuellen Immobilie besteht. Ihre persönliche Bilanz hat rechtlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der durch die Gemeinschaft rechtmäßig beschlossenen Wirtschaftspläne.
Die rechtliche Grundlage für diese Zahlungspflicht findet sich in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, wonach Wohnungseigentümer zwingend eine angemessene Erhaltungsrücklage (finanzielle Vorsorge für künftige Reparaturen) bilden müssen. Der Verwalter berechnet Ihren Anteil strikt nach dem in der Teilungserklärung festgeschriebenen Verteilungsschlüssel, welcher meist auf Quadratmetern oder Miteigentumsanteilen basiert. Das Gesetz sieht keine Rentabilitätsgrenze vor, weshalb die wirtschaftliche Unattraktivität der Investition allein Ihr unternehmerisches Risiko darstellt und keine Minderung rechtfertigt. Sollten Sie die Zahlungen dennoch einstellen, kann die Eigentümergemeinschaft die Rückstände im Wege der Zwangsvollstreckung kurzfristig beilegen und zusätzliche Mahnkosten sowie Anwaltsgebühren fordern.
Eine dauerhafte Zahlungsverweigerung gefährdet zudem Ihr Eigentum, da bei erheblichen Rückständen sogar eine Entziehung des Wohnungseigentums gemäß § 18 WEG (gerichtliche Verpflichtung zur Veräußerung) drohen kann. Die Gerichte betrachten die finanzielle Stabilität der Gemeinschaft als vorrangig gegenüber den Renditeerwartungen einzelner Eigentümer, weshalb Einwände bezüglich zu hoher Kosten im Mahnverfahren regelmäßig ohne Erfolg bleiben.
Unser Tipp: Erstellen Sie eine präzise Wirtschaftlichkeitsrechnung inklusive aller Nebenkosten und prüfen Sie bei dauerhafter Unrentabilität zeitnah den Verkauf des Objekts. Vermeiden Sie eigenmächtige Kürzungen des Hausgeldes, da dies unweigerlich zu kostspieligen Gerichtsverfahren und im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie führt.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
AG Siegburg – Az.: 150 C 1/23 – Urteil vom 13.05.2025
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