Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Ein alltäglicher Streit beim Wohnungskauf: Wer muss zuerst leisten?
- Der Weg vor Gericht: Vom Kaufvertrag zur Klagepause
- Die Kernfrage für die Richter: Muss man auf ein anderes Urteil warten?
- Die Entscheidung des Gerichts: Das Verfahren bleibt auf Eis gelegt
- Warum wurde so entschieden? Die komplizierte Frage der „vollständigen Fertigstellung“
- Und was ist mit der angeblich zu kleinen Wohnung?
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet die vollständige Fertigstellung meiner neuen Wohnung für meine Zahlungsverpflichtungen?
- Darf ich die letzte Kaufpreisrate zurückhalten, wenn meine neu gekaufte Wohnung Mängel aufweist?
- Wie bestimme ich die angemessene Höhe des Betrags, den ich wegen Mängeln zurückhalten darf?
- Macht es einen Unterschied, ob Mängel nur meine eigene Wohnung oder auch Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes betreffen?
- Was kann ich tun, wenn der Bauträger die Mängel nicht behebt oder die Eigentumsumschreibung verweigert?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 21 W 8/25 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Kammergericht
- Datum: 27.05.2025
- Aktenzeichen: 21 W 8/25
- Verfahrensart: Beschluss (im Rahmen einer sofortigen Beschwerde)
- Rechtsbereiche: Bauträgervertrag, Mängelrecht, Zivilprozessrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Käufer einer Wohnung, die die Eigentumsumschreibung fordern. Sie verweigerten die Zahlung der letzten Kaufpreisrate wegen angeblicher Mängel am Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie einer behaupteten geringeren Wohnfläche. Die Kläger legten Beschwerde gegen die Aussetzung ihres Verfahrens ein.
- Beklagte: Bauträger, der die Zahlung des Restkaufpreises fordert. Sie verweigert die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung wegen der ausstehenden Kaufpreisforderung und bestreitet das Vorliegen von Mängeln oder einer Wohnflächenabweichung.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Kläger begehrten die Eigentumsumschreibung für ihre erworbene Wohnung, während der Bauträger im Gegenzug die Zahlung des Restkaufpreises forderte. Die Kläger weigerten sich zu zahlen und beriefen sich auf Mängel sowie eine geringere Wohnfläche. Das Landgericht hatte das Verfahren ausgesetzt, um die Klärung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum in einem Parallelverfahren abzuwarten.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob die Aussetzung des Rechtsstreits über die Eigentumsumschreibung und die Zahlung des Restkaufpreises aufgrund eines Parallelverfahrens zur Klärung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zulässig ist. Dabei ging es insbesondere um die Fälligkeit der Schlussrate des Kaufpreises bei Mängeln und die Wirksamkeit einer Wohnflächenberechnungsklausel im Bauträgervertrag.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die sofortige Beschwerde der Kläger gegen den Aussetzungsbeschluss des Landgerichts wurde zurückgewiesen. Das Kammergericht bestätigte somit die Aussetzung des Verfahrens.
- Begründung: Das Gericht befand die Aussetzung für gerechtfertigt, da die Entscheidung im Parallelverfahren über die Mängel am Gemeinschaftseigentum für den vorliegenden Fall entscheidend sei. Es stellte klar, dass die letzte Kaufpreisrate fällig wird, sobald das Objekt abnahmereif ist, auch wenn geringfügige Mängel vorliegen, die dann zu einem Zurückbehaltungsrecht des Käufers führen. Der Gegenanspruch der Kläger wegen angeblich geringerer Wohnfläche wurde als nicht ausreichend begründet erachtet, da die vertragliche Berechnungsklausel als wirksam beurteilt wurde.
- Folgen: Das Hauptverfahren der Kläger um die Eigentumsumschreibung und die Zahlung des Restkaufpreises bleibt bis zur Klärung der Mängel am Gemeinschaftseigentum in dem anderen Rechtsstreit ausgesetzt. Die Rechtsbeschwerde wurde zugelassen.
Der Fall vor Gericht
Ein alltäglicher Streit beim Wohnungskauf: Wer muss zuerst leisten?
Wer eine Neubauwohnung kauft, träumt vom Einzug in ein perfektes Zuhause. Doch was passiert, wenn nach der Übergabe Mängel auffallen? Kleinere Kratzer im Parkett oder vielleicht sogar gravierendere Probleme an gemeinschaftlich genutzten Teilen des Gebäudes wie dem Dach oder der Tiefgarage. Viele Käufer fragen sich dann: Muss ich die letzte Rate des Kaufpreises trotzdem voll bezahlen, obwohl noch nicht alles in Ordnung ist? Und umgekehrt fragt sich der Bauträger: Muss ich die Wohnung ins Grundbuch umschreiben lassen, obwohl der Käufer die Zahlung verweigert? Genau um diesen Konflikt ging es in einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin.
Der Weg vor Gericht: Vom Kaufvertrag zur Klagepause
Ein Ehepaar, hier „die Käufer“ genannt, erwarb eine Neubauwohnung von einem Unternehmen, das als Bauträger fungierte und im Folgenden „der Entwickler“ heißt. Nach der Übergabe der Wohnung behielten die Käufer die letzte Kaufpreisrate in Höhe von 13.570 Euro ein. Ihr Grund: Sie hatten bei der Abnahme der Wohnung, also der offiziellen Entgegennahme, eine Liste mit Mängeln vorgelegt. Diese betrafen sowohl ihre eigene Wohnung – das sogenannte Sondereigentum (der Teil eines Gebäudes, der einem Eigentümer allein gehört) – als auch die gemeinschaftlichen Bereiche der Wohnanlage, das sogenannte Gemeinschaftseigentum (Teile wie das Treppenhaus, das Dach oder die Fassade, die allen Eigentümern gemeinsam gehören).
Da der Entwickler wegen der ausstehenden Zahlung die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch (das offizielle Register, in dem alle Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Wohnungen verzeichnet sind) verweigerte, zogen die Käufer vor Gericht. Sie reichten eine Klage (eine gerichtliche Forderung) ein, um den Entwickler zur Umschreibung zu zwingen. Der Entwickler reagierte mit einer Widerklage, einer Art Gegenklage im selben Verfahren, und forderte seinerseits die Zahlung der offenen Rate.
Das zuständige Landgericht Berlin II beauftragte zunächst einen Sachverständigen (einen unabhängigen Experten), um die Mängel in der Wohnung der Käufer zu untersuchen. Das Gutachten bestätigte Mängel, deren Beseitigung etwa 2.650 Euro kosten würde. Nun kam jedoch eine Besonderheit ins Spiel: Es lief bereits ein anderes, separates Gerichtsverfahren, in dem es ausschließlich um die Mängel am Gemeinschaftseigentum der gesamten Wohnanlage ging. Daraufhin traf das Landgericht eine folgenschwere Entscheidung: Es ordnete die Aussetzung des Verfahrens an. Das bedeutet, es legte den aktuellen Prozess auf Eis und beschloss, erst einmal abzuwarten, wie das andere Verfahren über die Gemeinschaftsmängel ausgeht.
Die Kernfrage für die Richter: Muss man auf ein anderes Urteil warten?
Mit dieser Zwangspause waren die Käufer überhaupt nicht einverstanden. Sie wollten nicht monate- oder jahrelang auf ihr Eigentum im Grundbuch warten müssen. Daher legten sie eine sofortige Beschwerde ein – ein schnelles Rechtsmittel, um eine solche prozessuale Entscheidung von der nächsthöheren Instanz, dem Kammergericht, überprüfen zu lassen.
Ihre Argumentation war zweigeteilt. Erstens sagten sie: Die letzte Kaufpreisrate ist noch gar nicht fällig, also noch gar nicht zu bezahlen. Laut Vertrag sei die Rate erst nach „vollständiger Fertigstellung“ zu zahlen. Da aber noch Mängel am Gemeinschaftseigentum bestünden, sei das Gebäude nicht vollständig fertig. Wenn die Zahlung aber nicht fällig ist, müsse der Entwickler trotzdem die Eigentumsumschreibung vornehmen.
Zweitens brachten sie ein weiteres Argument vor: Sie behaupteten, ihre Wohnung sei in Wirklichkeit 4,63 Quadratmeter kleiner als im Vertrag vereinbart. Daraus errechneten sie einen Gegenanspruch von über 19.000 Euro. Mit diesem Betrag erklärten sie die Aufrechnung, was man sich wie das Verrechnen von gegenseitigen Schulden vorstellen kann. Wenn ihre Forderung höher ist als die des Entwicklers, müsste dieser gar nichts mehr bekommen.
Für das Kammergericht stellte sich also die zentrale Frage: Hat das Landgericht zu Recht entschieden, den Prozess anzuhalten? Die Antwort darauf hängt davon ab, ob die Entscheidung im anderen Verfahren tatsächlich rechtlich entscheidend für diesen Fall ist – Juristen nennen das vorgreiflich.
Die Entscheidung des Gerichts: Das Verfahren bleibt auf Eis gelegt
Das Kammergericht wies die Beschwerde der Käufer zurück. Es bestätigte die Entscheidung des Landgerichts: Das Verfahren bleibt ausgesetzt, bis im Parallelverfahren über die Mängel am Gemeinschaftseigentum entschieden wurde. Die Richter des Kammergerichts erlaubten aber die Rechtsbeschwerde, was den Weg zum Bundesgerichtshof für eine grundsätzliche Klärung öffnet, da die Rechtsfragen von großer Bedeutung sind.
Warum wurde so entschieden? Die komplizierte Frage der „vollständigen Fertigstellung“
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man tief in die juristische Begründung des Gerichts eintauchen. Der Dreh- und Angelpunkt war die Frage, ob die ausstehende Kaufpreisrate der Käufer überhaupt schon fällig war.
Wann ist eine Wohnung wirklich „fertig“?
Das Gesetz und die Verträge sprechen oft von „vollständiger Fertigstellung“ als Voraussetzung für die letzte Zahlung. Doch was bedeutet das genau, wenn noch Mängel vorhanden sind? Hier gibt es unter Juristen verschiedene Meinungen. Manche sagen, selbst kleinste Mängel verhindern die Fertigstellung und damit die Fälligkeit der Rate. Die Käufer vertraten genau diese Ansicht.
Das Kammergericht sah das jedoch anders. Es folgte einer differenzierteren Sichtweise, die sich an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs orientiert. Stellen Sie sich vor, Sie bestellen ein maßgeschneidertes Auto. Wenn es bei der Abholung ein paar kleine Kratzer im Lack hat, ist es dann „nicht fertiggestellt“? Oder ist es im Wesentlichen fertig, aber eben mit kleinen Mängeln, für die Sie einen Preisnachlass oder eine Nachbesserung verlangen können?
Die Sicht des Gerichts: „Fertig“ bedeutet „frei von großen Mängeln“
Das Gericht entschied, dass „vollständige Fertigstellung“ im Sinne des Gesetzes und des Vertrags erreicht ist, wenn das Bauwerk abnahmereif ist. Abnahmereif bedeutet, es gibt keine wesentlichen, also keine großen Mängel mehr, die den Gebrauch der Wohnung ernsthaft beeinträchtigen. Kleinere Mängel, wie sie auch im Abnahmeprotokoll festgehalten wurden (sogenannte Protokollmängel), hindern die Fälligkeit der Schlussrate nicht.
Das bedeutet: Die letzte Rate wurde fällig, als die Käufer die Wohnung abnahmen. Allerdings gibt das Gesetz den Käufern in so einem Fall ein starkes Druckmittel in die Hand: das Zurückbehaltungsrecht nach § 641 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Sie dürfen einen angemessenen Teil des Geldes zurückhalten – in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Reparaturkosten. Dies soll sicherstellen, dass der Entwickler die Mängel auch wirklich beseitigt.
Was bedeutet das für diesen Fall?
Nach dieser Logik ist die Forderung des Entwicklers auf die Restzahlung grundsätzlich berechtigt. Die Käufer können dieser Forderung aber ihr Zurückbehaltungsrecht wegen der Mängel entgegenhalten. Um die Höhe dieses Rechts zu bestimmen, muss das Gericht wissen, wie teuer die Beseitigung aller Mängel ist – also die in der Wohnung (ca. 2.650 Euro) und die am Gemeinschaftseigentum. Da die Kosten für die Gemeinschaftsmängel aber im anderen Prozess geklärt werden, ist dessen Ausgang entscheidend. Erst wenn alle Mängelkosten bekannt sind, kann das Gericht urteilen, ob die zurückbehaltenen 13.570 Euro angemessen sind oder nicht. Daher war die Aussetzung des Verfahrens korrekt.
Und was ist mit der angeblich zu kleinen Wohnung?
Auch das zweite Argument der Käufer, die Aufrechnung wegen der angeblich zu kleinen Wohnfläche, konnte die Aussetzung nicht verhindern. Der Grund dafür lag in einer Klausel im Kaufvertrag. Dort hatte der Entwickler genau festgelegt, wie die Wohnfläche berechnet wird – nämlich nach den Rohbaumaßen, also ohne den späteren Putz an den Wänden abzuziehen.
Solche Klauseln in vorformulierten Verträgen nennt man Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Man kennt sie von Handyverträgen oder Online-Shops. Gerichte prüfen solche AGB sehr streng. Sie dürfen nicht überraschend sein oder den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Im vorliegenden Fall befand das Gericht die Klausel zur Flächenberechnung jedoch für wirksam. Sie war klar formuliert und wich zwar von der üblichen Berechnungsmethode ab, was aber bei frei ausgehandelten Verträgen im privaten Baurecht erlaubt ist. Da die Klausel gültig war, konnten die Käufer nicht überzeugend darlegen, dass die Wohnung nach der vertraglich vereinbarten Methode tatsächlich zu klein war. Damit entfiel auch ihr Argument der Aufrechnung.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass Käufer von Neubauwohnungen die letzte Kaufpreisrate auch dann zahlen müssen, wenn noch kleinere Mängel vorhanden sind – sie dürfen aber einen angemessenen Teil des Geldes zurückbehalten, bis die Mängel behoben sind. Entscheidend ist, dass „vollständige Fertigstellung“ im rechtlichen Sinne bereits erreicht ist, wenn die Wohnung trotz kleinerer Probleme grundsätzlich bewohnbar und nutzbar ist. Wenn gleichzeitig Mängel am Gemeinschaftseigentum in einem anderen Verfahren geklärt werden, kann das Gericht den Prozess pausieren, da erst alle Mängelkosten bekannt sein müssen, um die Berechtigung des Geldeinbehalts zu prüfen. Vertragsklauseln zur Flächenberechnung sind oft wirksam, selbst wenn sie von üblichen Standards abweichen, solange sie klar formuliert und nicht versteckt sind.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet die vollständige Fertigstellung meiner neuen Wohnung für meine Zahlungsverpflichtungen?
Die „vollständige Fertigstellung“ Ihrer neuen Wohnung ist für Ihre Zahlungsverpflichtungen, insbesondere für die letzte Kaufpreisrate, ein zentraler Punkt. Rechtlich ist die „vollständige Fertigstellung“ oft gleichbedeutend mit der sogenannten „Abnahmereife“ der Bauleistung. Das bedeutet, die Wohnung ist so weit fertiggestellt, dass sie im Wesentlichen vertragsgemäß ist und für ihren vorgesehenen Zweck, das Wohnen, genutzt werden kann.
Fertigstellung und die Bedeutung von Mängeln
Es ist wichtig zu verstehen, dass „vollständige Fertigstellung“ im rechtlichen Sinne nicht absolute Perfektion ohne jeden Mangel bedeutet. Vielmehr geht es darum, ob das Bauwerk als Ganzes funktionsfähig und gebrauchstauglich ist.
Für die Fälligkeit der letzten Zahlungsrate ist entscheidend, ob die Wohnung als „abnahmereif“ gilt. Das ist der Fall, wenn die Arbeiten im Wesentlichen abgeschlossen sind und keine schwerwiegenden, sogenannten wesentlichen Mängel mehr bestehen, die die Nutzung der Wohnung unmöglich machen oder erheblich einschränken.
Wesentliche versus unwesentliche Mängel
Die Art der noch vorhandenen Mängel spielt eine entscheidende Rolle für Ihre Zahlungsverpflichtungen:
- Wesentliche Mängel: Stellen Sie sich vor, die Heizung funktioniert nicht, die Fenster sind undicht oder tragende Wände weisen Risse auf. Solche Mängel, die die Funktionalität oder die Sicherheit der Wohnung erheblich beeinträchtigen, werden als wesentliche Mängel bezeichnet. Wesentliche Mängel verhindern die Abnahmereife und damit die Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate. Solange solche gravierenden Mängel bestehen, ist die Wohnung rechtlich noch nicht „fertiggestellt“ im Sinne der Zahlungsverpflichtung.
- Unwesentliche Mängel: Hierzu zählen kleinere Schönheitsfehler oder geringfügige Mängel, die die Nutzung der Wohnung nicht wesentlich beeinträchtigen. Beispiele hierfür wären ein kleiner Kratzer an einer Tür, eine unsauber gestrichene Ecke oder eine fehlende Abschlussleiste. Unwesentliche Mängel hindern die Abnahmereife der Wohnung grundsätzlich nicht. Die Wohnung gilt trotz dieser kleinen Mängel als fertiggestellt und die letzte Rate wird fällig.
Ihre Rechte bei unwesentlichen Mängeln
Auch wenn unwesentliche Mängel die Fälligkeit der letzten Rate nicht verhindern, haben Sie als Käufer das Recht, die Beseitigung dieser Mängel zu verlangen. Zudem können Sie in der Regel einen angemessenen Teil der letzten Kaufpreisrate als Druckmittel zurückhalten, bis diese kleineren Mängel behoben sind. Dieser zurückbehaltene Betrag muss im Verhältnis zu den Mängelbeseitigungskosten stehen und darf nicht unverhältnismäßig hoch sein.
Darf ich die letzte Kaufpreisrate zurückhalten, wenn meine neu gekaufte Wohnung Mängel aufweist?
Grundsätzlich ja, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Im deutschen Recht gibt es das sogenannte Zurückbehaltungsrecht, das Ihnen als Käufer einer Wohnung unter Umständen erlaubt, einen Teil des Kaufpreises zurückzuhalten, wenn die gekaufte Immobilie Mängel aufweist. Dieses Recht dient als Druckmittel, um den Verkäufer zur Beseitigung der Mängel zu bewegen.
Das Zurückbehaltungsrecht als Instrument des Käufers
Wenn Sie eine Wohnung erworben haben und nach Übergabe Mängel feststellen, die bereits beim Kauf vorhanden waren, können Sie sich auf Ihr Zurückbehaltungsrecht berufen. Dieses ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in § 320 BGB, verankert. Es besagt, dass eine Vertragspartei (hier: der Käufer) die eigene Leistung (hier: die Zahlung der Kaufpreisrate) verweigern kann, bis die andere Vertragspartei (hier: der Verkäufer) ihre Leistung (hier: die mangelfreie Übergabe der Wohnung) erbracht hat.
Für Sie als Käufer bedeutet das: Treten Mängel an der Wohnung auf, die der Verkäufer zu verantworten hat, können Sie die letzte Kaufpreisrate – oder einen angemessenen Teil davon – vorübergehend zurückhalten. Dies soll den Verkäufer motivieren, die Mängel zu beheben.
Wichtige Voraussetzungen und Grenzen
Das Zurückbehaltungsrecht ist jedoch an klare Bedingungen geknüpft und darf nicht willkürlich ausgeübt werden:
- Tatsächlicher Mangel: Es muss ein tatsächlicher, relevanter Mangel an der Wohnung vorliegen, der bereits zum Zeitpunkt des Kaufs oder der Übergabe bestanden hat. Kleinigkeiten oder nur optische Bagatellen ohne Funktionsbeeinträchtigung rechtfertigen in der Regel kein Zurückbehalten.
- Fälligkeit der Rate: Die Kaufpreisrate, die Sie zurückhalten möchten, muss zum Zeitpunkt der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts tatsächlich fällig sein.
- Verhältnismäßigkeit (Proportionalität): Die Höhe des zurückgehaltenen Betrags muss in einem angemessenen Verhältnis zum Mangel und den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung stehen. Es ist nicht erlaubt, die gesamte letzte Rate zurückzuhalten, wenn der Mangel nur geringfügig ist. Als Faustregel gilt oft, dass der zurückgehaltene Betrag dem zwei- bis dreifachen der voraussichtlichen Reparaturkosten entsprechen darf, um einen angemessenen Druck auszuüben. Halten Sie einen überhöhten Betrag zurück, können Sie selbst in Zahlungsverzug geraten.
- Mängelanzeige und Nachbesserung: Sie sollten den Verkäufer über den Mangel schriftlich informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels setzen. Das Zurückbehaltungsrecht wird in der Regel erst relevant, wenn der Verkäufer diese Mängelbeseitigung nicht innerhalb der Frist vornimmt oder verweigert.
Es ist wichtig zu verstehen, dass das Zurückbehaltungsrecht ein wirksames Mittel sein kann, aber auch Risiken birgt, wenn es unbegründet oder in unverhältnismäßiger Höhe ausgeübt wird. In solchen Fällen könnten Sie als Käufer selbst in Verzug geraten.
Wie bestimme ich die angemessene Höhe des Betrags, den ich wegen Mängeln zurückhalten darf?
Wenn Sie feststellen, dass an einer gelieferten Leistung oder einem Werk Mängel bestehen, haben Sie unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, einen Teil der Zahlung zurückzuhalten. Der Zweck dieses Zurückbehaltungsrechts ist es, Druck auf den Vertragspartner auszuüben, damit er die Mängel behebt. Die Höhe des Betrags, den Sie zurückhalten dürfen, ist dabei nicht willkürlich, sondern an klare Maßstäbe gebunden.
Der Maßstab: Voraussichtliche Mängelbeseitigungskosten
Der Betrag, den Sie einbehalten dürfen, orientiert sich grundsätzlich an den voraussichtlichen Kosten für die Beseitigung des Mangels. Es ist nicht nur der exakte Reparaturpreis, sondern es wird in der Praxis oft ein Sicherheitszuschlag anerkannt. Eine gängige Faustregel, die auch von Gerichten angewendet wird, besagt, dass der zurückbehaltene Betrag oft das Doppelte oder sogar das Dreifache der geschätzten Mängelbeseitigungskosten betragen kann. Dieser Aufschlag soll gewährleisten, dass Sie auch eventuelle Unsicherheiten bei der Kostenermittlung oder zusätzliche Aufwände abdecken können, die bei der Mängelbeseitigung entstehen.
Stellen Sie sich vor, bei einer neuen Badinstallation tropft ein Wasserhahn. Die geschätzten Kosten für die Reparatur des Wasserhahns und die Beseitigung kleinerer Feuchtigkeitsspuren an der Wand wären der Ausgangspunkt für die Bestimmung des zurückbehaltenen Betrags.
Die Gefahr einer überhöhten Zurückbehaltung
Es ist entscheidend zu verstehen, dass ein zu hoch bemessener zurückbehaltener Betrag erhebliche Nachteile für Sie mit sich bringen kann. Wenn der einbehaltene Betrag deutlich über dem angemessenen Rahmen liegt, können Sie selbst in Zahlungsverzug geraten. Das hat zur Folge, dass Sie unter Umständen Verzugszinsen auf den zu viel zurückgehaltenen Betrag zahlen müssen oder der Vertragspartner Schadensersatzforderungen gegen Sie geltend machen kann. Im schlimmsten Fall, bei einer grob unangemessenen Zurückbehaltung, kann Ihnen sogar das gesamte Zurückbehaltungsrecht entzogen werden.
Wie Sie die Höhe realistisch einschätzen können
Um den zurückzuhaltenden Betrag möglichst realistisch und nachvollziehbar zu bemessen, sollten Sie folgende Aspekte berücksichtigen:
- Mängel genau dokumentieren: Halten Sie den Mangel präzise fest. Beschreiben Sie ihn schriftlich, ergänzen Sie dies durch aussagekräftige Fotos oder Videos. Je genauer der Mangel beschrieben ist, desto einfacher lässt sich dessen Beseitigung kalkulieren.
- Kostenvoranschläge einholen: Versuchen Sie, von unabhängigen, qualifizierten Fachleuten (z.B. einem anderen Handwerker oder einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen) mehrere Kostenvoranschläge für die Mängelbeseitigung zu erhalten. Diese bieten eine konkrete und objektive Grundlage für Ihre Schätzung.
- Die Schwere des Mangels: Berücksichtigen Sie, wie gravierend der Mangel die Nutzung beeinträchtigt. Ein kleiner Schönheitsfehler rechtfertigt in der Regel einen deutlich geringeren Einbehalt als ein Mangel, der die Funktion, Sicherheit oder Nutzbarkeit der Sache grundlegend beeinträchtigt.
Der zurückgehaltene Betrag sollte stets in einem angemessenen Verhältnis zum Wert der Leistung und zur Bedeutung sowie den Kosten des Mangels stehen.
Macht es einen Unterschied, ob Mängel nur meine eigene Wohnung oder auch Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes betreffen?
Ja, es macht einen ganz entscheidenden Unterschied, ob Mängel Ihre eigene Wohnung oder Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes betreffen. Dieser Unterschied ist grundlegend im Wohnungseigentumsrecht und hat weitreichende Folgen dafür, wer für die Beseitigung der Mängel zuständig ist, wer die Kosten trägt und wie Sie vorgehen können.
Die wichtige Unterscheidung: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Im Wohnungseigentum wird klar zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Für Sie als Wohnungseigentümer ist es wichtig zu wissen, welcher Bereich wem zugeordnet ist:
- Sondereigentum ist der Bereich, der ausschließlich Ihnen gehört und über den Sie alleine verfügen können. Dies umfasst in der Regel die Innenräume Ihrer Wohnung, also Wände, Böden, Decken (soweit sie nicht tragend sind), Türen, Fenster im Innenbereich, Sanitäranlagen und die Leitungen innerhalb Ihrer Wohnung, die nur dieser dienen.
- Beispiel: Ein defekter Wasserhahn in Ihrem Badezimmer, ein Kratzer auf Ihrem Parkett oder eine nicht funktionierende Steckdose innerhalb Ihrer Wohnung sind Mängel am Sondereigentum.
- Gemeinschaftseigentum sind alle Bereiche des Gebäudes und des Grundstücks, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören und dem Gebrauch aller oder der Funktionsfähigkeit des gesamten Gebäudes dienen. Dazu gehören typischerweise das Grundstück, die Fundamente, Außenwände, das Dach, Treppenhäuser, Flure, Aufzüge, das Heizungssystem, die Hauptversorgungsleitungen (Wasser, Strom, Gas) bis zum Anschluss an die einzelnen Wohnungen sowie die Fenster und Balkone (deren äußere Gestaltung, tragende Teile, Abdichtung).
- Beispiel: Ein Riss in der Außenfassade, ein undichtes Dach, ein defekter Aufzug oder Mängel an den Fenstern, die von außen sichtbar sind, betreffen das Gemeinschaftseigentum.
Wer ist zuständig und wer zahlt bei Mängeln?
Die Zuständigkeit und die Kosten für die Mängelbeseitigung hängen direkt davon ab, ob der Mangel dem Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist:
- Mängel am Sondereigentum:
- Zuständigkeit: Für Mängel an Ihrem Sondereigentum sind Sie als einzelner Wohnungseigentümer selbst verantwortlich.
- Kosten: Sie tragen die Kosten für die Reparatur alleine.
- Vorgehen: Wenn der Mangel durch einen Handwerker entstanden ist, den Sie beauftragt haben, oder wenn es sich um einen Mangel handelt, der bereits beim Kauf der Wohnung bestand, müssen Sie selbst die Behebung oder entsprechende Ansprüche gegen den Verkäufer oder Bauträger geltend machen.
- Mängel am Gemeinschaftseigentum:
- Zuständigkeit: Für Mängel am Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) zuständig.
- Kosten: Die Kosten für die Mängelbeseitigung werden von allen Wohnungseigentümern gemeinsam getragen, in der Regel anteilig nach Miteigentumsanteilen oder einem anderen in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssel. Dies geschieht oft über die Instandhaltungsrücklage oder durch eine Sonderumlage.
- Vorgehen: Die Entscheidung über die Beseitigung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum trifft die Eigentümergemeinschaft in einer Wohnungseigentümerversammlung durch einen Beschluss. In der Praxis kümmert sich oft die Hausverwaltung um die Einholung von Angeboten und die Beauftragung der Reparatur nach entsprechendem Beschluss. Wenn der Mangel vom Bauträger oder Verkäufer stammt, macht die WEG als Ganzes (oft vertreten durch die Verwaltung oder durch beschlossene Bevollmächtigung einzelner Eigentümer) die Ansprüche geltend. Einzelne Eigentümer können Mängel am Gemeinschaftseigentum in der Regel nicht alleine gerichtlich durchsetzen, sondern müssen die Gemeinschaft zur Geltendmachung bewegen.
Auswirkungen auf die Abwicklung und Fälligkeit von Zahlungen
Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen auf die praktische Abwicklung und auf finanzielle Aspekte:
- Schnelligkeit und Einfluss: Bei Mängeln im Sondereigentum können Sie die Reparatur selbst beauftragen und haben die volle Kontrolle über die Auswahl des Handwerkers und den Zeitpunkt der Ausführung. Bei Gemeinschaftseigentum müssen Sie den Prozess über die WEG anstoßen, was in der Regel mehr Zeit in Anspruch nimmt, da ein Beschluss der Gemeinschaft erforderlich ist.
- Finanzielle Planung: Kosten für Sondereigentumsmängel sind Ihre individuelle finanzielle Angelegenheit. Kosten für Gemeinschaftseigentumsmängel sind eine Angelegenheit der gesamten WEG und werden über das Gemeinschaftsvermögen oder Sonderumlagen finanziert, die alle Eigentümer betreffen.
Für Sie als Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass die korrekte Zuordnung eines Mangels zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum der erste und wichtigste Schritt ist, um die richtigen Verantwortlichen zu identifizieren und die notwendigen Schritte zur Mängelbeseitigung einzuleiten.
Was kann ich tun, wenn der Bauträger die Mängel nicht behebt oder die Eigentumsumschreibung verweigert?
Wenn ein Bauträger seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt, sei es bei der Beseitigung von Baumängeln oder der Übertragung des Eigentums, kann dies für die Käuferin oder den Käufer eine sehr belastende Situation sein. In solchen festgefahrenen Lagen stehen bestimmte rechtliche Schritte zur Verfügung, um die eigenen Rechte durchzusetzen.
Maßnahmen bei nicht behobenen Mängeln
Wenn der Bauträger trotz Aufforderung Mängel an der Immobilie nicht behebt, ist ein wichtiger erster Schritt oft eine Nachfristsetzung. Das bedeutet, dem Bauträger eine angemessene zusätzliche Zeit zu gewähren, um die Mängel zu beseitigen. Diese Frist sollte klar formuliert und dokumentiert sein. Lässt der Bauträger auch diese Frist ungenutzt verstreichen, kann die Situation rechtliche Schritte erforderlich machen.
Eine mögliche Option ist dann eine Klage auf Mängelbeseitigung. Mit dieser Klage wird vom Gericht verlangt, den Bauträger zur Behebung der festgestellten Mängel zu verurteilen. Das Ziel ist es, den Bauträger zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflicht zur Herstellung eines mangelfreien Werks zu zwingen. Eine solche Klage setzt in der Regel voraus, dass der Bauträger zuvor die Möglichkeit hatte, die Mängel selbst zu beheben, dies aber nicht getan hat.
Maßnahmen bei verweigerter Eigentumsumschreibung
Ein Bauträgervertrag umfasst nicht nur die Errichtung der Immobilie, sondern auch die Verpflichtung, das Eigentum am Grundstück oder der Wohnung auf den Käufer zu übertragen. Dieser Vorgang wird als Auflassung bezeichnet und erfordert die notarielle Erklärung beider Parteien sowie die anschließende Eintragung ins Grundbuch. Wird diese Eigentumsumschreibung vom Bauträger ohne rechtlichen Grund verweigert, obwohl der Käufer seine vertraglichen Pflichten (z.B. die vollständige Zahlung des Kaufpreises) erfüllt hat, kann auch hier eine Klage der Weg zur Durchsetzung sein.
In diesem Fall kann eine Klage auf Eigentumsübertragung (häufig auch als Auflassungsklage bezeichnet) erhoben werden. Ziel dieser Klage ist es, dass das Gericht feststellt, dass die Eigentumsübertragung auf den Käufer erfolgen muss, oder den Bauträger zur Abgabe der erforderlichen Erklärungen zur Eigentumsübertragung verpflichtet. Eine solche gerichtliche Entscheidung kann dann die Grundlage für die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch bilden, auch wenn der Bauträger sich weiterhin weigert.
Für beide Arten von Klagen gilt, dass die Erfolgsaussichten stark von den spezifischen Umständen des Einzelfalls und der Erfüllung der eigenen vertraglichen Pflichten abhängen. Sie stellen formale gerichtliche Verfahren dar, die auf die Durchsetzung der vertraglich vereinbarten Leistungen abzielen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Abnahme
Die Abnahme ist der Rechtsakt, bei dem der Käufer die fertiggestellte Wohnung offiziell entgegennimmt und anerkennt, dass die Bauleistungen im Wesentlichen abgeschlossen sind. Mit der Abnahme geht das Risiko für Schäden an der Wohnung in der Regel auf den Käufer über. Entscheidend ist, dass die Wohnung abnahmereif sein muss, also keine wesentlichen Mängel aufweist, die ihre Nutzung ernsthaft verhindern. Kleinere, unwesentliche Mängel können noch bestehen und müssen nicht zwingend vor der Abnahme beseitigt sein.
Beispiel: Wenn Sie eine neue Küche geliefert bekommen und diese im Großen und Ganzen funktioniert, aber eine kleine Schramme am Schrank vorhanden ist, nehmen Sie die Küche ab und reklamieren den Kratzer als unwesentlichen Mangel, der später behoben wird.
Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB)
Das Zurückbehaltungsrecht erlaubt es dem Käufer, einen Teil der Kaufpreiszahlung zurückzuhalten, solange der Verkäufer seine vertraglichen Pflichten – etwa die mangelfreie Übergabe der Wohnung – nicht vollständig erfüllt hat. Dieses Recht dient als Druckmittel, um den Verkäufer zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Die Höhe des einbehaltenen Betrags muss angemessen sein, orientiert sich meist an den voraussichtlichen Reparaturkosten und sollte nicht unverhältnismäßig hoch sein.
Beispiel: Wenn bei Übergabe ein Rohrleck besteht, können Sie einen Teil des Kaufpreises so lange zurückhalten, bis das Leck fachgerecht repariert wurde.
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile eines Gebäudes oder Grundstücks, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören und dem Gebrauch oder der Funktionsfähigkeit des Gesamtgebäudes dienen. Beispiele sind Dach, Fassade, Treppenhaus oder die Tiefgarage. Für Mängel am Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft der Eigentümer zuständig, nicht der einzelne Eigentümer, und die Kosten werden gemeinschaftlich getragen.
Beispiel: Wenn das Dach undicht ist, sind alle Wohnungseigentümer gemeinsam verantwortlich für die Reparatur und Finanzierung, nicht nur der Eigentümer der darunterliegenden Wohnung.
Sondereigentum
Sondereigentum bezeichnet den Teil eines Mehrfamilienhauses, der einem einzelnen Wohnungseigentümer ausschließlich gehört und über den er allein verfügen kann, in der Regel die Innenräume seiner Wohnung. Für Mängel am Sondereigentum ist der jeweilige Eigentümer selbst verantwortlich und trägt dafür die Kosten. Er muss eventuell Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen, wenn Mängel beim Kauf bestanden.
Beispiel: Wenn Ihr Parkettboden zerkratzt ist oder eine Tür defekt, handelt es sich um Mängel am Sondereigentum, für deren Beseitigung Sie selbst verantwortlich sind.
Aufrechnung
Die Aufrechnung ist ein rechtliches Verfahren, bei dem zwei Personen, die sich gegenseitig Geld schulden, diese gegenseitigen Forderungen verrechnen und somit teilweise oder vollständig ausgleichen können. Voraussetzung ist, dass beide Forderungen fällig und durchsetzbar sind. Im vorliegenden Fall versuchen die Käufer, ihre Forderung wegen der zu kleinen Wohnfläche gegen die Kaufpreisforderung des Bauträgers aufzurechnen.
Beispiel: Sie schulden jemandem 1.000 Euro, und diese Person schuldet Ihnen 800 Euro. Sie können die Schulden durch eine Aufrechnung auf 200 Euro reduzieren und müssen nur noch diesen Betrag zahlen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 641 BGB: Dieser Paragraph regelt, wann der Kaufpreis oder die Werklohnforderung fällig wird. Er besagt, dass die Vergütung grundsätzlich mit der Abnahme der Leistung zu zahlen ist. Bei Mängeln am Werk gibt das Gesetz dem Besteller jedoch ein Zurückbehaltungsrecht: Er darf einen angemessenen Teil des fälligen Betrags einbehalten, um den Druck zur Mängelbeseitigung aufrechtzuerhalten. Die Höhe des zurückbehaltenen Betrags ist oft das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten, um auch Ausfallzeiten und Aufwände abzudecken. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die zentrale Frage im Fall war, ob die letzte Kaufpreisrate der Käufer fällig war und in welcher Höhe sie wegen der Mängel ein Zurückbehaltungsrecht ausüben durften. Das Gericht bestätigte die Fälligkeit, aber auch das Zurückbehaltungsrecht, dessen Höhe von der Klärung aller Mängelkosten abhängt.
- Zivilprozessordnung (ZPO), insbesondere § 148 ZPO: Dieser Paragraph der Zivilprozessordnung ermöglicht es einem Gericht, ein Verfahren auszusetzen, wenn dessen Entscheidung ganz oder teilweise vom Ausgang eines anderen Gerichtsverfahrens abhängt. Die Aussetzung dient dazu, widersprüchliche Urteile zu vermeiden und eine effiziente Prozessführung zu gewährleisten, indem relevante Vorfragen in einem anderen Verfahren geklärt werden. Das Gericht wartet dann, bis das vorgreifliche Verfahren rechtskräftig abgeschlossen ist. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Landgericht und später das Kammergericht wiesen die Klage auf der Grundlage dieses Paragraphen aus, da die Bestimmung der genauen Mängelkosten am Gemeinschaftseigentum in einem anderen Verfahren für die Höhe des Zurückbehaltungsrechts der Käufer entscheidend war.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), insbesondere § 307 BGB: Allgemeine Geschäftsbedingungen sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die ein Unternehmen für eine Vielzahl von Verträgen verwendet. Das Gesetz schützt Vertragspartner vor unangemessenen Benachteiligungen durch solche Klauseln, indem es eine strenge Inhaltskontrolle vorschreibt. Klauseln dürfen insbesondere nicht überraschend sein oder den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, sonst sind sie unwirksam. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Käufer wollten einen Gegenanspruch wegen angeblich zu geringer Wohnfläche durch Aufrechnung geltend machen, scheiterten aber, weil die vertragliche Klausel zur Flächenberechnung als wirksame AGB vom Gericht anerkannt wurde.
- Werkvertragsrecht (BGB), insbesondere die Abnahme und Mängelrechte nach § 640 BGB und § 633 BGB: Ein Werkvertrag, wie er dem Bau einer Wohnung zugrunde liegt, verpflichtet den Unternehmer zur Herstellung eines mangelfreien Werkes und den Besteller zur Abnahme und Zahlung. Die Abnahme ist die formelle Billigung des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäß und ist ein entscheidender Zeitpunkt für die Fälligkeit des Werklohns und den Beginn der Gewährleistungsfristen. Ein Werk gilt als abgenommen, wenn es keine wesentlichen Mängel mehr aufweist, die den Gebrauch erheblich beeinträchtigen; kleinere Mängel hindern die Abnahme nicht. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Einordnung der vorliegenden Mängel, insbesondere ob sie „wesentlich“ waren und die „vollständige Fertigstellung“ hinderten, war für die Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate und die Anwendbarkeit des Zurückbehaltungsrechts maßgeblich.
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere die Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Zusammenleben in Eigentumswohnanlagen und unterscheidet rechtlich zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum ist der eigene Wohnbereich, der dem jeweiligen Eigentümer allein gehört und von ihm verwaltet wird. Gemeinschaftseigentum sind hingegen die gemeinschaftlich genutzten Teile des Gebäudes wie Dach, Fassade oder Treppenhaus, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören und auch gemeinschaftlich verwaltet werden müssen. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Tatsache, dass Mängel sowohl am Sondereigentum der Wohnung als auch am Gemeinschaftseigentum des Gebäudes vorlagen, führte zu der Komplexität, die eine Aussetzung des Verfahrens wegen eines Parallelverfahrens zu den Gemeinschaftsmängeln erforderlich machte.
Das vorliegende Urteil
LG München I – Az.: 1 S 4107/24 WEG – Urteil vom 23.10.2024
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