Nebenkostenabrechnung

Vermieter dürfen die Kosten einer Öltankreinigung als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen, da diese Kosten der Aufrechterhaltung der Heizungsanlage dienen (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: VIII ZR 221/08). Vermieter sind auch nicht dazu verpflichtet, diese Öltankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsjahre zu verteilen, sie können die vollen Reinigungskosten im Jahr des Anfalls auf die Betriebskosten umlegen.

Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (BGH, Beschluss vom 23.09.2009, Az.: VIII ZA 2/08).

Ein Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ abrechnen (vgl. BGH, Urteil vom 16.09.2009, Az.: VIII ZR 346/08). Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur […]

In einer Betriebskostenabrechnung dürfen Frisch- und Schmutzwasser durch den Vermieter einheitlich abgerechnet werden, wenn der Schmutzwasserverbrauch anhand des Frischwasserzählers bestimmt wird (BGH, Urteil vom 15.07.2009, Az.: VIII ZR 340/08). Zwar stellen Frischwasser und Schmutzwasser unterschiedliche Positionen in einer Betriebskostenabrechnung dar, da sich jedoch der Schmutzwasserverbrauch aus dem Frischwasserverbrauch ergibt, dürfen diese beiden Positionen zusammen abgerechnet werden.

Allgemeines: Geregelt sind die Fragen zu den Betriebskosten in den Paragraphen 556, 556a und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach darf im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter zusätzlich zur Miete so genannte Betriebskosten zahlt. Meistens werden monatliche Vorauszahlungen vereinbart, über die jährlich abzurechnen ist. Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ist gesetzlich vorgegeben, dass der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben muss. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine […]

Abrechnungsfrist: Der Vermieter hält die 12monatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung übersendet. Ob diese inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend. Die Abrechnung muss dem Mieter binnen eines Jahres zugehen. Es reicht nicht aus, dass der Vermieter die Abrechnung in dieser Zeit abgesendet hat. Fristverlängerung: Die 12monatige Ausschlussfrist greift nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, weil z.B. ein Gebührenbescheid noch fehlt. Sobald alle Unterlagen vorliegen, […]

Eine Nebenkostenabrechnung muss nach den rechtlichen Vorgaben zwingend eine Zusammenstellung der einzelnen Nebenkostenarten enthalten. Es müssen zudem immer die Gesamtbeträge der jeweiligen Nebenkostenart in der Nebenkostenabrechnung genannt werden. Ferner muss in der Nebenkosten-abrechnung ein nachvollziehbarer Verteilerschlüssel angegeben sein, mit dem der Vermieter die angefallenen Nebenkosten anteilig auf den Mieter umgelegt hat. Weiterhin müssen in der Nebenkostenabrechnung die geleisteten Nebenkostenvorschüsse des Mieters aufgeführt und dem Gesamtnebenkostenanteil des Mieters gegenübergestellt werden. Entspricht eine Nebenkostenabrechnung den vorgenannten Punkten […]

Die Nebenkosten- und Betriebskostenabrechnungen sind oftmals für Mieter nicht nachvollziehbar. Dies liegt häufig einerseits daran, dass diese in formaler Hinsicht nicht prüffähig sind, andererseits wurden Kosten auf die Mieter umgelegt, welche überhaupt nicht umlagefähig sind. Vielfache Streitpunkte sind dabei oftmals die Heizkosten. Die nachfolgende Zusammenstellung von gerichtlichen Entscheidungen sollen einen kurzen Überblick über das Thema Heizkostenabrechnungen geben. 1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a […]

Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zu Betriebskosten im Mietverhältnis der Jahre 2008/09 von Dr. Christian Kotz Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Verkehrsrecht und Jens Petry 1. Umlagefähigkeit von Kosten nach Übertragung auf den Mieter Ob die Kosten für das Fällen eines Baumes umlagefähige Gartenpflegekosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV darstellen, ist seit langem streitig. Die Frage hat der BGH aktuell offen gelassen, dabei aber eine verallgemeinerungsfähige Feststel­lung getroffen: Hat der Vermieter eine Kostenposition wirk­sam auf […]