Ein Berliner Mieter praktizierte jahrelang die unerlaubte Untervermietung der Wohnung und kassierte von seinen Untermietern während seines Auslandsaufenthalts fast den doppelten Betrag seiner eigenen Miete. Offen bleibt, ob der Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis trotz dieser Gewinnerzielungsabsicht bestehen bleibt oder ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse den Mietvertrag gefährdet.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Wann führt eine unerlaubte Untervermietung der Wohnung zur Kündigung?
- Hat der Mieter einen Anspruch auf Gewinn bei der Untermiete?
- Welche Konsequenzen hat das Urteil?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf ich die Wohnung trotz zurückbehaltener Schlüssel gewinnbringend untervermieten?
- Stoppt ein Wiedereinzug die Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung?
- Wie berechne ich einen rechtssicheren Möblierungszuschlag bei der Untermiete?
- Gilt das Schweigen des Vermieters als Erlaubnis zur Untervermietung?
- Darf der Untermietpreis die eigene Kaltmiete übersteigen?
- Das vorliegende Urteil
Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil Az.: 64 S 270/22
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Berlin
- Datum: 27.09.2023
- Aktenzeichen: 64 S 270/22
- Verfahren: Berufung gegen Urteil zur Wohnungsräumung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Wohnraummiete
Mieter verliert Wohnung wegen Untervermietung zu überhöhten Preisen trotz behaltener Schlüssel und Möbel.
- Mieter verlangte fast doppelt so viel Miete wie er selbst an Vermieter zahlte.
- Die hohe Untermiete verstieß massiv gegen die gesetzlich erlaubten Preisgrenzen für Wohnraum.
- Vermieter müssen gewinnbringende Untervermietung nicht erlauben und dürfen den Mietvertrag fristlos kündigen.
- Behaltene Schlüssel und eigene Möbel schützen den Mieter bei illegalen Mietpreisen nicht.
Wann führt eine unerlaubte Untervermietung der Wohnung zur Kündigung?
Ein Mieter in Berlin zieht für einige Jahre ins Ausland. Seine günstige Altbauwohnung möchte er nicht aufgeben. Stattdessen überlässt er die Räume Untermietern – und verlangt fast das Doppelte seiner eigenen Miete. Ist das cleveres Wirtschaften oder ein Kündigungsgrund? Das Landgericht Berlin hat in einem wegweisenden Urteil vom 27.09.2023 (Az. 64 S 270/22) entschieden, wo die Grenzen der erlaubten Untervermietung liegen. Der Fall zeigt exemplarisch, wie riskant das Geschäft mit der Untermiete mit einer Gewinnerzielungsabsicht für Hauptmieter sein kann.
Es geht um weit mehr als nur um das Recht, einen Mitbewohner aufzunehmen. Das Urteil beleuchtet das komplexe Zusammenspiel zwischen dem Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis, der sogenannten Mietpreisbremse und der Frage, wann ein Vermieter eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags aussprechen darf. Die Geschichte dieses Rechtsstreits beginnt im Frühjahr 2020 und endet vorerst mit einem Räumungstitel.
Wer streitet hier um die Berliner Altbauwohnung?
Im Zentrum des Konflikts steht eine Zweizimmerwohnung im dritten Stock eines Quergebäudes in Berlin. Das Mietverhältnis bestand bereits seit März 2009. Auf der einen Seite steht die Vermieterin, die das Eigentum an der Wohnung hält. Auf der anderen Seite steht der langjährige Mieter, der die Wohnung ursprünglich allein bewohnte.
Die vertragliche Situation war für den Mieter äußerst vorteilhaft: Die Nettokaltmiete betrug zu Beginn rund 460,00 Euro und stieg später auf moderate 497,35 Euro an. In einer Stadt wie Berlin ist dies ein sehr günstiger Preis. Doch der Bewohner plante eine Veränderung. Er beabsichtigte einen längeren Auslandsaufenthalt. Ursprünglich sollte dieser nur bis Anfang 2020 dauern, doch die Pläne änderten sich, und die Abwesenheit verlängerte sich über mehrere Jahre.
Anstatt die Wohnung leer stehen zu lassen oder aufzugeben, entschied sich der Mann für eine Untervermietung. Im Februar 2020 zogen zwei Untermieter in die Wohnung ein. Der Deal, den der Hauptmieter mit diesen neuen Bewohnern schloss, war lukrativ: Er verlangte eine monatliche „Grund-Untermiete“ von 962,00 Euro.
Zum Vergleich: Er selbst zahlte zu diesem Zeitpunkt weniger als 500,00 Euro an die Vermieterin. Die Differenz begründete er unter anderem mit der Überlassung von hochwertiger Möblierung, der Nutzung von zwei Fahrrädern sowie der Übernahme der Rundfunkgebühren durch die Untermieter.
Wie reagierte die Vermieterin auf die Situation?
Die Kommunikation zwischen den Parteien verlief schleppend. Der Mieter hatte der Eigentümerin bereits am 28. Januar 2020 eine E-Mail geschrieben, auf die er keine Antwort erhielt. Im November 2020 wies er erneut auf die Untervermietung hin. Lange Zeit passierte nichts. Doch im Januar 2022 änderte sich der Wind.
Die Vermieterin mahnte den Mann am 12. Januar 2022 schriftlich ab. Sie sah in der Überlassung der Wohnung eine Vertragsverletzung. Daraufhin bat der Mieter am 21. Januar 2022 formell um eine befristete Untervermietungserlaubnis. Doch die Eigentümerin wollte keine Genehmigung erteilen. Stattdessen sprach sie am 28. Februar 2022 die fristlose Kündigung aus.
Ihr Hauptargument: Der Mieter habe die unerlaubte Untervermietung der gesamten Wohnung betrieben. Zudem verstoße er gegen die gesetzliche Mietpreisbremse und erziele ungerechtfertigte Gewinne auf ihre Kosten. Dies sei ihr nicht zuzumuten.
Welche rechtlichen Hürden muss eine Kündigung nehmen?
Um die Entscheidung des Gerichts zu verstehen, muss man tief in das deutsche Mietrecht eintauchen. Das Gesetz versucht, einen Ausgleich zwischen den Interessen des Eigentümers und der Mobilität des Mieters zu schaffen.
Zentral ist hier § 553 BGB. Dieser Paragraph regelt, wann ein Mieter einen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter ihm die Untervermietung erlaubt. Die Hürden sind eigentlich niedrig: Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse nachweisen. Ein solches Interesse liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter aus beruflich oder persönlich bedingten Gründen für eine Weile ins Ausland geht, die Wohnung aber behalten möchte.
Allerdings gibt es einen Haken. Der Vermieter muss nicht zustimmen, wenn in der Person des Dritten (also des Untermieters) ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus „sonstigen Gründen“ nicht zugemutet werden kann.
Das Gegenstück dazu ist § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dieser erlaubt dem Vermieter die fristlose Kündigung, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.
Die entscheidende Rechtsfrage in diesem Fall war also: Hatte der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis? Wenn ja, war die Kündigung unwirksam, denn ein Vermieter darf nicht kündigen, wenn er die Erlaubnis eigentlich hätte erteilen müssen. Wenn nein, stand der Mieter ohne Genehmigung da – und riskierte den Verlust der Wohnung.
Warum entschied das Amtsgericht zunächst für den Mieter?
Der Fall ging durch zwei Instanzen. Zunächst landete die Sache vor dem Amtsgericht Charlottenburg. Die Richter dort sahen die Sache entspannter. In ihrem Urteil vom 20. September 2022 (Az. 225 C 54/22) wiesen sie die Räumungsklage ab.
Die Argumentation der ersten Instanz stützte sich auf zwei Säulen:
- Stillschweigende Duldung: Da die Vermieterin auf die ersten E-Mails nicht reagiert hatte, sei eine Art stillschweigendes Einverständnis entstanden.
- Mitgewahrsam: Der Mieter hatte Schlüssel behalten und persönliche Gegenstände in der Wohnung gelassen. Das Amtsgericht wertete dies so, dass er die Wohnung nicht „vollständig“ aufgegeben habe. Damit sei es nur eine teilweise Untervermietung, für die nach § 553 BGB leichter eine Erlaubnis zu bekommen ist.
Der Mieter fühlte sich sicher. Er war zwischenzeitlich (am 8. April 2023) sogar wieder dauerhaft nach Berlin zurückgekehrt und in die Wohnung eingezogen. Doch die Vermieterin gab nicht auf und zog vor das Landgericht Berlin.
Hat der Mieter einen Anspruch auf Gewinn bei der Untermiete?
Das Landgericht Berlin bewertete den Fall in der Berufung vollkommen anders. Die 64. Zivilkammer hob das Urteil der Vorinstanz auf und verurteilte den Mann zur Räumung. Die Begründung ist eine detaillierte Abrechnung mit dem Geschäftsmodell „Untervermietung“.
War es eine vollständige oder teilweise Untervermietung?
Zunächst beschäftigte sich das Gericht mit der Frage des Mitgewahrsams des Mieters an der Wohnung. Dies ist ein wichtiger juristischer Feinpunkt. Eine Erlaubnis nach § 553 BGB gibt es nur für die Überlassung eines Teils des Wohnraums. Wer die ganze Wohnung weitervermietet und selbst dauerhaft verschwindet, fällt oft nicht unter diesen Schutz.
Der Mieter argumentierte, er habe einen Schlüssel behalten, persönliche Dinge (wie Aktenordner oder Kleidung) in einem verschlossenen Schrank oder Zimmer gelagert und somit den Zugriff auf die Wohnung nie ganz verloren.
Das Landgericht folgte diesem Punkt überraschenderweise. Es bestätigte, dass formal keine vollständige Besitzaufgabe vorlag.
„Dabei verkennt die Kammer nicht, dass […] auch bei Einraumwohnungen ein Teil der Mietsache dem Mieter zum Gebrauch verbleiben kann, wenn er den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt, wofür es genügt, dass er Schlüssel zurückbehält und persönliche Gegenstände in der Wohnung belässt.“
Damit war die erste Hürde genommen: Der Mieter hatte grundsätzlich die Möglichkeit, einen Anspruch geltend zu machen. Auch das berechtigte Interesse an einer Untervermietung aufgrund des Auslandsaufenthalts erkannte das Gericht an. Doch dann kam das große „Aber“.
Warum scheiterte der Anspruch auf Erlaubnis trotzdem?
Das Gericht stellte klar: Nur weil jemand ein berechtigtes Interesse hat, darf er nicht jede Art der Untervermietung durchführen. Der Vermieter muss nur solche Untermietverhältnisse genehmigen, die ihm zumutbar sind. Und hier kam die finanzielle Seite ins Spiel.
Die Richter rechneten nach. Der Hauptmieter zahlte knapp 500 Euro. Er nahm von den Untermietern 962 Euro. Selbst wenn man wohlwollend Kosten für Strom oder Internet abzieht, blieb ein monatlicher Überschuss von über 460 Euro. Das entspricht fast 100 Prozent der eigenen Miete.
Das Gericht stellte fest:
„Es ist dem Vermieter allerdings nicht zuzumuten, die Erlaubnis zu einer Untervermietung zu erteilen, die auf eine übermäßige Ausnutzung der Mietsache und eine hierauf beruhende Gewinnerzielung gerichtet ist.“
Das Gericht sah in diesem Aufschlag eine klare Gewinnerzielungsabsicht. Der Mieter nutzte das Eigentum der Vermieterin, um damit erhebliche eigene Einkünfte zu generieren, ohne die Eigentümerin daran zu beteiligen. Eine solche Kommerzialisierung der Mietwohnung muss ein Vermieter nicht dulden.
Verstieß die Miete gegen die Mietpreisbremse?
Ein weiterer, entscheidender Aspekt des Urteils war der Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB). Das Gericht prüfte, ob die vom Hauptmieter verlangte Untermiete überhaupt gesetzlich zulässig war. Denn ein Vermieter muss keine Erlaubnis für ein rechtswidriges Handeln erteilen.
Die Kammer legte eine fiktive, ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde. Selbst wenn man großzügig von 680,00 Euro ausgehen würde, erlaubt die Mietpreisbremse maximal einen Aufschlag von 10 Prozent. Das ergäbe eine höchstzulässige Miete von 748,00 Euro.
Die verlangten 962,00 Euro lagen weit darüber – nämlich mehr als 200,00 Euro über der zulässigen Grenze. Der Mieter versuchte, dies mit dem Möblierungszuschlag zu rechtfertigen. Doch hier war das Gericht streng. Wer behauptet, dass seine Möbel einen Aufschlag von mehreren hundert Euro pro Monat rechtfertigen, muss dies konkret beweisen und vorrechnen. Der pauschale Hinweis auf „hochwertiges Inventar“ reichte den Richtern nicht. Auch die Nutzung von zwei Fahrrädern rechtfertigte diese Differenz nicht.
Das vernichtende Urteil der Richter: Die Untervermietung war in dieser konkreten Form (wegen der Höhe der Miete) nicht genehmigungsfähig. Da der Mieter keinen Anspruch auf diese Erlaubnis hatte, war die Untervermietung unbefugt.
Was ist mit der „stillschweigenden Duldung“?
Der Mieter hatte sich darauf verlassen, dass das Schweigen der Vermieterin im Jahr 2020 als Zustimmung galt. Das Landgericht sah das differenzierter. Zwar mag es sein, dass der Mieter 2020 subjektiv an eine Duldung glauben durfte. Spätestens aber mit der Abmahnung wegen der unbefugten Gebrauchsüberlassung im Januar 2022 war dieser Glaube zerstört.
Ab diesem Zeitpunkt wusste der Mieter, dass die Vermieterin nicht einverstanden war. Er hätte die Untervermietung sofort beenden oder die Konditionen anpassen müssen. Stattdessen hielt er an dem lukrativen Modell fest.
Das Gericht formulierte einen strengen Grundsatz zum Risiko des Mieters:
„Das Risiko einer Fehleinschätzung der Rechtslage trägt der Mieter; ist die Rechtslage zweifelhaft, darf er die Untervermietung nicht aufnehmen, wenn er sichergehen will, dass ihm nicht gekündigt wird.“
Wer also untervermietet, ohne eine ausdrückliche, schriftliche Erlaubnis in den Händen zu halten, spielt Russisch Roulette mit seinem Mietvertrag.
Spielt der Wiedereinzug eine Rolle?
Ein letzter Rettungsanker für den Mieter war die Tatsache, dass er im April 2023 wieder selbst in die Wohnung eingezogen war. Die Untermieter waren ausgezogen. Er argumentierte, damit sei der Kündigungsgrund doch entfallen.
Das Gericht wischte dieses Argument vom Tisch. Für die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung kommt es auf den Zeitpunkt an, in dem sie ausgesprochen wird (hier: Februar 2022) und ob zu diesem Zeitpunkt ein Kündigungsgrund vorlag. Dass der Mieter das vertragswidrige Verhalten später einstellt – oft erst unter dem Druck des Prozesses –, macht die Kündigung nicht rückwirkend unwirksam. Das Vertrauensverhältnis war durch die jahrelange, unerlaubte und überteuerte Untervermietung bereits zerstört.
Welche Konsequenzen hat das Urteil?
Für den Mieter endet der Fall mit dem Verlust der Wohnung. Das Landgericht verurteilte ihn zur Räumung der Wohnung nach einer Kündigung und zur Herausgabe an die Vermieterin. Da er eine Wohnung in Berlin nicht von heute auf morgen verlassen kann, gewährte ihm das Gericht eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2024.
Zusätzlich muss er die Kosten des Rechtsstreits tragen – und zwar für beide Instanzen. Da der Streitwert auf bis zu 6.000,00 Euro festgesetzt wurde, kommen hier schnell mehrere tausend Euro an Anwalts- und Gerichtskosten zusammen.
Ist das Urteil endgültig?
Eine Besonderheit dieses Falles ist die Zulassung der Revision. Normalerweise enden Mietstreitigkeiten oft beim Landgericht. Doch die Kammer hat die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen. Warum? Weil die Rechtsfragen zur Höhe der zulässigen Untermiete und zur Anwendung der Mietpreisbremse im Untermietverhältnis von grundsätzlicher Bedeutung sind. Es ist also möglich, dass dieser Fall noch in Karlsruhe landet und dort höchstrichterlich geklärt wird.
Was bedeutet das für andere Mieter?
Das Urteil sendet ein klares Warnsignal in den angespannten Wohnungsmarkt.
- Kein Profit mit fremdem Eigentum: Wer untervermietet, darf dabei keine nennenswerten Gewinne erzielen. Die Untermiete darf die anteilige Hauptmiete plus angemessene Zuschläge (Strom, Internet, Möblierung) nicht signifikant übersteigen.
- Mietpreisbremse gilt auch für Untermieter: Wer als Hauptmieter untervermietet, wird selbst zum Vermieter. Er muss sich an die gleichen strengen Regeln halten wie sein eigener Vermieter.
- Schweigen ist keine Erlaubnis: Mieter sollten niemals auf eine Nicht-Reaktion des Vermieters vertrauen. Nur eine schriftliche Genehmigung schafft Sicherheit.
- Risiko liegt beim Mieter: Wer ohne sichere Erlaubnis untervermietet, riskiert die fristlose Kündigung. Ein „Ich dachte, ich darf das“ schützt vor Gericht nur selten.
Wie wird ein Möblierungszuschlag berechnet?
Das Urteil zeigt auch, wie wichtig eine korrekte Kalkulation bei möbliertem Wohnraum ist. Viele Mieter glauben, sie könnten für ein paar Möbelstücke hunderte Euro extra verlangen. Das ist ein Irrtum. Gerichte verlangen oft den Nachweis des Zeitwerts der Möbel. Ein üblicher Ansatz ist, den Zeitwert der Möbel über eine Abschreibungsdauer (z.B. 10 Jahre) auf den Monat umzulegen und einen kleinen Risikozuschlag (z.B. 2% Zinsen) zu addieren.
Ein Beispiel: Hat die Einrichtung noch einen Zeitwert von 3.000 Euro, dürften monatlich vielleicht 30 bis 50 Euro aufgeschlagen werden – aber keinesfalls 400 Euro, wie im vorliegenden Fall impliziert.
Das Landgericht Berlin hat mit diesem Urteil die Daumenschrauben für gewinnorientierte Untervermietungen angezogen. Wer seine Wohnung retten will, während er im Ausland weilt, sollte den Taschenrechner sehr genau bedienen und Transparenz gegenüber dem Eigentümer walten lassen. Die Zeiten, in denen man die eigene Miete durch Untervermietung „refinanzieren“ und dabei noch Gewinn machen konnte, sind juristisch hochriskant geworden.
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Experten Kommentar
Überhöhte Aufschläge bei der Untermiete sind für Vermieter oft nur ein willkommener Vorwand, um langjährige, günstige Altverträge in begehrten Lagen endlich loszuwerden. Die eigentliche Falle ist der Glaube, dass ein bloßes Erlaubnisbegehren bereits rechtliche Sicherheit schafft, nur weil der Vermieter schlicht nicht antwortet. Ohne eine ausdrückliche schriftliche Genehmigung der konkreten Konditionen riskiert man den sofortigen Verlust der Wohnung.
Ein Punkt, der häufig unterschätzt wird: Richter verlangen im Streitfall eine lückenlose Aufstellung des aktuellen Zeitwerts der Möbel, was bei privatem Inventar fast nie gelingt. Sobald der Vorwurf der kommerziellen Ausbeutung aktenkundig ist, bleibt die Kündigung meist bestehen, selbst wenn der Mieter unter dem Druck des Prozesses sofort wieder selbst einzieht.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf ich die Wohnung trotz zurückbehaltener Schlüssel gewinnbringend untervermieten?
Nein. Eine Gewinnerzielungsabsicht bei der Untervermietung macht Ihr Vorhaben rechtlich unzulässig. Zwar sichern zurückbehaltene Schlüssel den formalen Anspruch auf Teiluntervermietung. Der Vermieter darf die Erlaubnis jedoch verweigern, wenn die Untermiete unverhältnismäßig hoch im Vergleich zur Hauptmiete ausfällt.
Entscheidend ist die rechtliche Verhältnismäßigkeit. Ein Aufschlag von 100 Prozent gilt als übermäßige Ausnutzung der Mietsache. Dies ist dem Vermieter schlicht nicht zuzumuten. Die Gerichte verweigern hier den Schutz des Mieters. Bei deutlichem Gewinn liegt eine kommerzielle Nutzung vor. Ohne Erlaubnis riskieren Sie die fristlose Kündigung Ihres Vertrages. Der bloße Mitgewahrsam heilt diese kommerzielle Gier nicht.
Unser Tipp: Kalkulieren Sie die Untermiete fair auf Basis der anteiligen Warmmiete und realer Möbelzuschläge. Vermeiden Sie Überschüsse über der reinen Kostendeckung.
Stoppt ein Wiedereinzug die Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung?
Nein, ein nachträglicher Wiedereinzug macht eine bereits ausgesprochene fristlose Kündigung nicht unwirksam. Die Wirksamkeit der Kündigung wird allein zum Zeitpunkt ihres Zugangs beurteilt. Lag der Grund zu diesem Termin objektiv vor, ist das Vertrauensverhältnis zerstört. Eine spätere Verhaltensänderung heilt diesen Bruch rechtlich nicht.
Die Rechtsprechung, etwa das Landgericht Berlin, urteilt hier rigoros gegen Mieter. Ein Kündigungsgrund entfällt nicht rückwirkend durch bloßes Einstellen des Fehlverhaltens. Das Gericht bestätigte Räumungsklagen sogar, wenn der Mieter längst wieder zurückgekehrt war. Entscheidend ist allein die Sachlage beim Ausspruch der Kündigung. Wer die Wohnung unerlaubt Dritten überlässt, verletzt seine Pflichten massiv. Dieser Vertrauensbruch wirkt dauerhaft fort.
Unser Tipp: Reagieren Sie sofort auf die erste Abmahnung des Vermieters. Nach einer wirksamen Kündigung ist eine Korrektur durch bloßes Verhalten nicht mehr möglich.
Wie berechne ich einen rechtssicheren Möblierungszuschlag bei der Untermiete?
Der rechtssichere Zuschlag basiert auf dem linearen Wertverlust des aktuellen Zeitwerts Ihrer Möbel statt auf dem Neupreis. Sie legen diesen Zeitwert über die gewöhnliche Nutzungsdauer auf die Monate um. Zusätzlich dürfen Sie einen moderaten Kapitalzins als Risikozuschlag von jährlich zwei Prozent addieren.
Gerichte verwerfen pauschale Aufschläge ohne konkrete Belege regelmäßig als unzulässig. Ein Inventar im Wert von 3.000 Euro rechtfertigt oft nur 30 bis 50 Euro Zuschlag. Die rechtliche Logik folgt der Abschreibung über zehn Jahre. Wer höhere Mieten ohne mathematischen Nachweis verlangt, riskiert Rückforderungen. Sie müssen den Zeitwert belegen und die Restnutzungsdauer korrekt ansetzen. Ohne diese Herleitung scheitert die Rechtfertigung vor Gericht.
Unser Tipp: Erstellen Sie eine detaillierte Inventarliste mit allen Kaufbelegen. Berechnen Sie den Zuschlag transparent im Mietvertrag, um spätere Rechtsstreitigkeiten und Rückzahlungsansprüche sicher zu vermeiden.
Gilt das Schweigen des Vermieters als Erlaubnis zur Untervermietung?
Nein. Schweigen stellt rechtlich keine Zustimmung dar. Eine Nicht-Reaktion auf E-Mails ersetzt niemals die erforderliche Genehmigung. Wer ohne ausdrückliche Erlaubnis untervermietet, trägt das volle Risiko einer Kündigung. Dies gilt auch, wenn der Vermieter Ihre Anfrage über Monate hinweg ignoriert hat.
Das Landgericht urteilte hierzu streng und korrigierte damit mieterfreundlichere Entscheidungen der Amtsgerichte. Mieter dürfen nicht von einer Duldung ausgehen, wenn die Rechtslage unklar bleibt. Das Risiko einer Fehleinschätzung der Rechtslage trägt laut Gesetz allein der Mieter. Spätestens mit einer Abmahnung entfällt jeder vermeintliche Vertrauensschutz sofort. In diesem Szenario droht der Verlust der Wohnung. Ohne schriftliche Bestätigung bleibt die Untervermietung eine schwere Vertragsverletzung.
Unser Tipp: Haken Sie aktiv beim Vermieter nach, bis eine schriftliche Erlaubnis vorliegt. Fordern Sie die Zustimmung notfalls gerichtlich ein. Vermeiden Sie Untervermietungen ohne ausdrückliches „Ja“.
Darf der Untermietpreis die eigene Kaltmiete übersteigen?
Nur in sehr geringem Maße für tatsächliche Mehrkosten. Ein Untermietzins darf die anteilige Hauptmiete plus reale Kosten für Strom, Internet und Möbelabnutzung decken. Systematische Gewinnerzielung ist jedoch unzulässig. Überschreitet der Preis die rechtlichen Grenzen deutlich, riskieren Sie die fristlose Kündigung Ihres Hauptmietvertrags durch den Eigentümer.
Juristisch unterliegt auch die Untervermietung der örtlichen Mietpreisbremse. Sie dürfen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Eine Marge von 460 Euro monatlich gilt als unzulässige Kommerzialisierung fremden Eigentums. Im Urteil lagen geforderte 962 Euro massiv über der zulässigen Grenze. Solch ein Überschuss macht die Untervermietung für Eigentümer unzumutbar. Das Durchreichen echter Kosten ist erlaubt, Geschäftemacherei verboten.
Unser Tipp: Vergleichen Sie Ihre geforderte Gesamtmiete unbedingt mit der offiziellen Mietspiegel-Obergrenze Ihres Bezirks. Vermeiden Sie Gewinne über die realen Möblierungskosten hinaus.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
Landgericht Berlin – Az. 64 S 270/22 – Urteil vom 27.09.2023
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