Eine Honorarvereinbarung mit dem Rechtsanwalt im WEG ermöglichte einem Verwalter im Jahr 2023 die eigenständige Verfügung über hohe Gemeinschaftsmittel für die Abwehr von Anfechtungsklagen. Die Eigentümerversammlung stimmte dieser Delegation der Entscheidungskompetenz zu, während die Identität des Juristen und eine verbindliche Kostenobergrenze im Beschluss gänzlich fehlten.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Darf die Verwalterin Honorarvereinbarungen mit dem Rechtsanwalt im WEG allein treffen?
- Welche Rechtsgrundlagen gelten für die Vergütung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz?
- Ist die Delegation der Entscheidungskompetenz auf den Verwalter rechtens?
- Wann ist der Abschluss einer Honorarvereinbarung durch den Verwalter zulässig?
- Welche Folgen hat das Urteil für die Kostenbelastung der Wohnungseigentümergemeinschaft?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf der Verwalter den Anwalt ohne Namensnennung im Beschluss selbst auswählen?
- Wer haftet für die Mehrkosten einer unzulässigen Honorarvereinbarung durch den Verwalter?
- Gilt die Pflicht zur Namensnennung auch bei Abrechnung nach gesetzlichen Gebühren?
- Bleibt die Anwaltsbeauftragung wirksam wenn die Honorarvereinbarung für ungültig erklärt wird?
- Muss ein Beschluss über Honorarvereinbarungen zwingend eine finanzielle Obergrenze enthalten?
- Das vorliegende Urteil
Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil Az.: 11 S 68/22
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Karlsruhe
- Datum: 04.09.2023
- Aktenzeichen: 11 S 68/22
- Verfahren: Anfechtungsklage gegen einen Versammlungsbeschluss
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
Eigentümerversammlungen dürfen Verwaltern nicht pauschal erlauben, teure Honorarvereinbarungen mit Anwälten abzuschließen.
- Bei abweichenden Honoraren muss die Versammlung mindestens den konkreten Anwalt bestimmen
- Besondere Gründe für höhere Kosten müssen für die Eigentümer erkennbar sein
- Pauschale Vollmachten für teure Prozesse widersprechen einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Gemeinschaft
- Gesetzliche Gebühren bleiben der Standard für Kostenerstattungen in gerichtlichen Verfahren
- Der restliche Beschluss zur Anwaltsbeauftragung bleibt trotz dieses Fehlers gültig
Darf die Verwalterin Honorarvereinbarungen mit dem Rechtsanwalt im WEG allein treffen?
Streit in der Eigentümerversammlung ist keine Seltenheit. Wenn Beschlüsse angefochten werden, muss die Gemeinschaft oft anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Doch wer entscheidet eigentlich, was dieser Anwalt kostet? Darf die Verwaltung eigenmächtig Honorare aushandeln, die weit über die gesetzlichen Gebühren hinausgehen?
Genau diese Frage verhandelte das Landgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 04.09.2023 (Az. 11 S 68/22). Im Zentrum des Rechtsstreits stand eine Wohnungseigentümerin, die sich gegen einen weitgehenden „Blanko-Beschluss“ ihrer Gemeinschaft wehrte. Dieser sollte der Verwalterin erlauben, ohne weitere Rücksprache Vergütungsvereinbarungen mit Anwälten zu treffen. Das Gericht musste klären, wo die Grenzen der Delegation der Entscheidungskompetenz auf den Verwalter liegen und wann die Eigentümer zwingend selbst entscheiden müssen.
Ein weitgehender Freibrief in der Eigentümerversammlung
Der Auslöser des Konflikts war eine Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft B. am 15. September 2021. Unter dem Tagesordnungspunkt 17 (TOP 17) fassten die anwesenden Eigentümer einen weitreichenden Beschluss.
In einem speziellen Unterpunkt (Spiegelstrich 6) wurde die Verwalterin ermächtigt, für die Gemeinschaft sogenannte Beschlussklagen auf der Passivseite zu führen. Das bedeutet: Wenn ein Eigentümer gegen einen Beschluss klagt, muss sich die Gemeinschaft verteidigen. Die Verwalterin sollte hierfür nicht nur einen Rechtsanwalt auswählen und die Strategie abstimmen dürfen, sondern erhielt auch die Kompetenz, mit dem Juristen Honorarvereinbarungen abzuschließen.
Eine kritische Miteigentümerin sah hierin eine Gefahr. Sie befürchtete, dass durch unkontrollierte Honorarvereinbarungen – etwa hohe Stundensätze statt der üblichen gesetzlichen Gebühren – unkalkulierbare Kosten auf die Gemeinschaft zukommen könnten. Die Frau erhob deshalb Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht Rastatt. Ihr Ziel: Der Teil des Beschlusses, der der Verwalterin freie Hand bei den Anwaltskosten ließ, sollte für ungültig erklärt werden.
Das Amtsgericht entschied zunächst vorläufig, doch der Streit ging in die nächste Instanz. Vor dem Landgericht Karlsruhe wollte die Eigentümerin endgültig feststellen lassen, dass diese Kompetenzübertragung rechtswidrig war.
Welche Rechtsgrundlagen gelten für die Vergütung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz?
Um das Urteil zu verstehen, ist ein Blick auf das deutsche Anwaltsgebührenrecht nötig. Normalerweise rechnen Anwälte nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) ab. Die Höhe der Gebühren richtet sich dabei nach dem Streitwert. Das Gesetz sorgt für Transparenz und Kostensicherheit.
Es steht Parteien jedoch frei, abweichende Honorarvereinbarungen zu treffen. Diese basieren oft auf Stundensätzen (z. B. 300 Euro pro Stunde) oder Pauschalen. Solche Vereinbarungen liegen häufig deutlich über den gesetzlichen Sätzen des RVG.
Das Prinzip der ordnungsgemäßen Verwaltung
Im Wohnungseigentumsrecht (WEG) gilt der Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 18 Abs. 2, § 27 WEG). Maßnahmen, die für die Gemeinschaft finanzielle Verpflichtungen begründen, müssen sorgfältig abgewogen werden. Die Verwaltung darf Gelder der Gemeinschaft nicht unnötig riskieren.
Die zentrale Frage des Karlsruher Prozesses war: Fällt der Abschluss einer teureren Honorarvereinbarung unter die alltäglichen Aufgaben der Verwalterin, oder ist dies eine Entscheidung von so großer Tragweite, dass die Eigentümer sie nicht einfach pauschal delegieren dürfen?
Ist die Delegation der Entscheidungskompetenz auf den Verwalter rechtens?
Die Gemeinschaft – vertreten durch die Verwalterin – argumentierte im Prozess, dass die angegriffene Regelung lediglich eine Bestätigung der gesetzlichen Kompetenzen sei. Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 27 Abs. 1 WEG n.F.) habe der Verwalter ohnehin weitreichende Befugnisse, die Gemeinschaft gerichtlich zu vertreten. Ein solches „Delegationsmodell“ sei daher zulässig und notwendig, um handlungsfähig zu bleiben.
Das Landgericht Karlsruhe folgte dieser Argumentation jedoch nicht. Die Richter gaben der klagenden Eigentümerin in dem entscheidenden Punkt recht und erklärten die Ermächtigung zum Abschluss von Honorarvereinbarungen für ungültig.
Warum der „Blankoscheck“ unzulässig ist
Das Gericht begründete seine Entscheidung sehr detailliert. Eine Delegation der Entscheidungskompetenz auf die Verwalterin sei zwar grundsätzlich in vielen Bereichen möglich, stoße aber bei Honorarvereinbarungen an feste Grenzen.
Das Hauptproblem sahen die Richter in der Unbestimmtheit des Beschlusses. Die Eigentümer hatten der Verwalterin erlaubt, irgendeine Honorarvereinbarung mit irgendeinem Anwalt zu schließen. Das widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Das Gericht führte hierzu aus:
„Soll durch Beschlussfassung der Abschluss einer Honorar- bzw. Vergütungsvereinbarung ermöglicht werden, so muss zumindest die Person des Rechtsanwalts durch die Eigentümerversammlung bestimmt werden.“
Die Logik dahinter ist einleuchtend: Eine Abweichung von den gesetzlichen Gebühren (RVG) ist eine Ausnahme. Sie bedarf einer Rechtfertigung. Gründe für ein höheres Honorar können zum Beispiel sein:
- Eine besondere fachliche Qualifikation des Anwalts (Spezialist).
- Ein besonderes Vertrauensverhältnis.
- Die Vorbefassung des Anwalts mit der Materie.
Diese Gründe sind aber untrennbar mit der Person des Rechtsanwalts verknüpft. Man kann nicht pauschal sagen: „Wir zahlen mehr“, ohne zu wissen, an wen und warum. Wenn die Eigentümer nicht einmal wissen, wer beauftragt wird, können sie auch nicht beurteilen, ob ein höheres Honorar gerechtfertigt ist.
Die Gefahr der Kostenfalle
Ein weiteres gewichtiges Argument der Kammer war das finanzielle Risiko. Wenn ein Anwalt nach RVG abrechnet, sind diese Kosten im Falle eines Sieges vor Gericht meist von der Gegenseite zu erstatten. Bei Honorarvereinbarungen ist das anders: Die Differenz zwischen der gesetzlichen Gebühr und dem vereinbarten (höheren) Zeithonorar bleibt oft an der Gemeinschaft hängen, selbst wenn sie den Prozess gewinnt.
Das Gericht warnte davor, dass der angegriffene Beschluss keine Obergrenzen enthielt. Es gab keine Deckelung des Stundenhonorars und kein Budget. Da es um „Beschlussklagen“ ging, bei denen es theoretisch um hohe Werte gehen kann, war das Risiko für die Eigentümer unkalkulierbar.
Wann ist der Abschluss einer Honorarvereinbarung durch den Verwalter zulässig?
Das Urteil bedeutet nicht, dass Verwalter niemals Honorarvereinbarungen schließen dürfen oder dass Eigentümerversammlungen jedes Detail selbst regeln müssen. Das Gericht zeigte differenzierte Lösungswege auf.
Die Ausnahme bei Bagatellbeträgen
In der Fachliteratur (etwa Zschieschack in Jennißen, § 27 WEG) wird diskutiert, ob bei sehr großen Gemeinschaften eine pauschale Ermächtigung für geringfügige Vergütungsbeträge möglich ist. Das Landgericht Karlsruhe ließ erkennen, dass dies denkbar wäre.
Im vorliegenden Fall griff diese Ausnahme jedoch nicht. Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft B. bezog sich auf sämtliche Beschlussklagen auf der Passivseite. Er enthielt keinerlei Einschränkung auf Bagatellfälle. Damit war die Tür für teure Mandate sperrangelweit offen.
Die Bedeutung der Teilbarkeit von einem fehlerhaften Beschluss
Interessant an der Entscheidung ist auch, wie das Gericht mit dem fehlerhaften Beschluss umging. Die Klägerin wollte ursprünglich den gesamten Punkt für ungültig erklären lassen. Das Gericht wandte jedoch den Grundsatz der Teilbarkeit an.
Das bedeutet: Der Beschluss unter TOP 17 enthielt mehrere Regelungen (Auswahl des Anwalts, Strategieabstimmung, Honorarvereinbarung). Das Gericht strich nur den „giftigen“ Teil – also die Kompetenz zur Honorarvereinbarung. Die übrigen Teile, etwa dass die Verwalterin überhaupt einen Anwalt auswählen und beauftragen darf (zu gesetzlichen Gebühren), blieben wirksam.
Das Gericht begründete dies pragmatisch:
„Da die Wohnungseigentümer die Regelungen […] auch getrennt hätten beschließen können und diese verschiedenen Regelungsgegenstände unterschiedliche rechtliche Schicksale haben können, ist von einer Teilbarkeit der Regelungen auszugehen.“
Damit verhinderte das Gericht, dass die Gemeinschaft im Falle einer Klage plötzlich komplett ohne anwaltliche Vertretung dasteht.
Welche Folgen hat das Urteil für die Kostenbelastung der Wohnungseigentümergemeinschaft?
Für Verwalter und Eigentümergemeinschaften setzt dieses Urteil klare Leitplanken für die Zukunft.
- Keine Blankovollmachten für Honorare: Ein Beschluss, der dem Verwalter erlaubt, „Honorarvereinbarungen“ ohne weitere Konkretisierung zu treffen, ist anfechtbar und im Zweifel nichtig.
- Namensnennung ist Pflicht: Wenn die Gemeinschaft bereit ist, mehr als die gesetzlichen Gebühren zu zahlen, muss der Beschluss den konkreten Anwalt benennen. Nur so können die Eigentümer prüfen, ob der Preisaufschlag durch die Qualität des Anwalts gerechtfertigt ist.
- Begründung erforderlich: Es sollte dokumentiert werden, warum vom RVG abgewichen wird (z. B. „wegen der besonderen Expertise des Fachanwalts X im Bereich Y“).
Warnung vor unnötigen Kosten
Das Gericht wies zudem darauf hin, dass viele Fachanwälte für das Wohnungseigentumsrecht ohnehin bereit sind, nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz abzurechnen. Es besteht also oft gar keine praktische Notwendigkeit für abweichende Vereinbarungen. Ein Verwalter, der ohne Not teurere Verträge abschließt, handelt nicht im Interesse der Gemeinschaft.
Das Ergebnis für die Parteien
Im konkreten Fall erzielte die klagende Eigentümerin einen Teilerfolg. Die Entscheidungskompetenz der Verwalterin zum Abschluss von Honorarvereinbarungen wurde für ungültig erklärt. Ein weiterer Beschluss unter TOP 19 (Kostenweiterbelastung) wurde ebenfalls kassiert.
Da die Eigentümerin jedoch mit dem Versuch scheiterte, den gesamten Beschluss zu TOP 17 (also auch die reine Anwaltswahl) zu kippen, wurden die Kosten der ersten Instanz gegeneinander aufgehoben. Die Kosten des Berufungsverfahrens musste jedoch die beklagte Gemeinschaft tragen, da die Anfechtung in der zweiten Instanz präziser gefasst war und im Kern Erfolg hatte. Der Streitwert für die Berufung wurde auf 1.250 Euro festgesetzt.
Das Urteil ist rechtskräftig, da keine Revision zugelassen wurde. Es stärkt die Rechte der einzelnen Eigentümer und schiebt einer allzu laxen Ausgabenpolitik durch Verwaltungen einen Riegel vor. Wer als Verwalter rechtssicher agieren will, muss bei Anwaltskosten, die das gesetzliche Maß übersteigen, die Karten in der Versammlung offen auf den Tisch legen.
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Eine rechtssichere Vertretung in der Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert fundierte Kenntnisse der aktuellen Rechtsprechung zu Kompetenzfragen und Kostentragungspflichten. Unsere Rechtsanwälte prüfen für Sie die Wirksamkeit von Versammlungsbeschlüssen und unterstützen Sie dabei, unzulässige finanzielle Belastungen abzuwehren. Wir sichern Ihre Interessen als Eigentümer und sorgen für rechtliche Klarheit gegenüber der Verwaltung.
Experten Kommentar
Das größere Problem kommt meist erst später. Viele Fachanwälte rühren komplexe WEG-Verfahren für die magere gesetzliche Vergütung schlichtweg nicht mehr an. In Ballungszentren finden Verwalter kaum noch qualifizierte Kanzleien, die sich für ein paar hundert Euro Streitwert stundenlang durch Protokolle und Teilungserklärungen quälen.
Ich sehe oft, dass Verwalter deshalb zu diesen Pauschalermächtigungen greifen, um überhaupt noch handlungsfähig zu bleiben. Ohne ein faires Honorar landet das Mandat beim Berufsanfänger, was die Gemeinschaft am Ende durch verlorene Prozesse deutlich teurer zu stehen kommt als ein angemessener Stundensatz.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf der Verwalter den Anwalt ohne Namensnennung im Beschluss selbst auswählen?
Ja, die Delegation der Anwaltsauswahl auf den Verwalter ist grundsätzlich zulässig. Dies sichert die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in laufenden Verfahren. Erfolgt die Abrechnung nach den gesetzlichen Gebühren des RVG, ist kein konkreter Name im Beschluss nötig. Die Auswahlbefugnis liegt dann allein beim Verwalter.
Das Gericht bestätigt hier das Prinzip der Teilbarkeit von Beschlüssen. Die reine Beauftragungsvollmacht bleibt wirksam, selbst wenn die Vergütungsklausel ungültig ist. Der Verwalter wählt den Anwalt frei, solange nur gesetzliche Gebühren anfallen. Für Honorarvereinbarungen über das RVG hinaus fehlt ihm jedoch die alleinige Kompetenz. Hier müssen Eigentümer die konkrete Person und das Honorar selbst bestimmen. Ohne diese Transparenz ist eine Delegation unwirksam. So wird die WEG vor unkalkulierbaren Kostenrisiken geschützt.
Unser Tipp: Prüfen Sie im Beschlussentwurf, ob lediglich die Auswahl delegiert wird. Verweigern Sie die Zustimmung bei gleichzeitiger Ermächtigung zu freien Vergütungsvereinbarungen ohne Namensnennung.
Wer haftet für die Mehrkosten einer unzulässigen Honorarvereinbarung durch den Verwalter?
Im Regelfall haftet der Verwalter persönlich für die finanziellen Mehrkosten der Gemeinschaft. Schließt er ohne eine wirksame Ermächtigung durch die Eigentümer teure Vergütungsvereinbarungen ab, überschreitet er seine Vertretungsmacht. Er handelt damit pflichtwidrig. Er ist der Gemeinschaft zum vollen Schadensersatz für diese Differenz verpflichtet.
Der beauftragte Anwalt behält zwar seinen Zahlungsanspruch gegen die WEG. Dennoch muss der Verwalter die Mehrkosten gegenüber dem gesetzlichen RVG ausgleichen. Gerichte bewerten unbestimmte Blanko-Ermächtigungen für Honorare regelmäßig als rechtswidrig. Handelt ein Verwalter eigenmächtig auf Basis eines nichtigen Beschlusses, entsteht ein Schaden. Die Gemeinschaft fordert diesen Betrag im Wege des Schadensersatzes zurück. Juristisch liegt hier ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung vor. Der Verwalter haftet für die Differenz zum gesetzlichen Honorarsatz.
Unser Tipp: Fordern Sie bei hohen Abrechnungen Einsicht in den Verwaltervertrag und die Beschlusslage. Prüfen Sie unbedingt, ob der Beschluss zur Anwaltsbeauftragung wirksam ist.
Gilt die Pflicht zur Namensnennung auch bei Abrechnung nach gesetzlichen Gebühren?
Nein. Die Pflicht zur namentlichen Benennung eines Rechtsanwalts besteht laut Landgericht Karlsruhe nur beim Abschluss teurerer Honorarvereinbarungen. Bei einer Abrechnung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) ist dies nicht erforderlich. In diesem Fall entspricht die Beauftragung ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Verwalter darf hier im Rahmen seiner Ermächtigung eigenständig handeln.
Die Rechtsprechung argumentiert, dass die Namenswahl nur der Prüfung höherer Kosten dient. Besondere Expertise rechtfertigt oft Aufschläge auf die gesetzliche Gebührentabelle. Solche Gründe sind untrennbar mit der Person des Anwalts verknüpft. Fällt dieser Rechtfertigungszwang weg, weil nach RVG abgerechnet wird, entfällt die Auswahlpflicht. Das Delegationsmodell ist hier zulässig. Dies verhindert eine Lähmung der Verwaltung bei Routinevorgängen. Ohne finanziellen Aufschlag bedarf es keiner Sonderrechtfertigung durch die Eigentümer.
Unser Tipp: Achten Sie bei Beschlussanträgen genau auf das Wort „Honorarvereinbarung“. Erst bei Abweichungen vom RVG müssen Sie den Anwalt namentlich im Beschluss festlegen.
Bleibt die Anwaltsbeauftragung wirksam wenn die Honorarvereinbarung für ungültig erklärt wird?
Ja, die Beauftragung des Rechtsanwalts bleibt trotz einer unwirksamen Honorarvereinbarung im Regelfall vollumfänglich wirksam. Gerichte wenden hierbei den juristischen Grundsatz der Teilbarkeit an. Sie trennen den Beschluss über die Mandatierung von den spezifischen Konditionen der Bezahlung. Die Gemeinschaft bleibt dadurch prozessfähig und riskiert keinen Säumnisbeschluss.
Die rechtliche Mechanik folgt dem mutmaßlichen Grundwillen der Eigentümergemeinschaft. Diese möchte in einem Prozess zwingend verteidigt werden. Das Gericht zerlegt den Beschluss daher in einen wirksamen Teil für die Beauftragung und einen unwirksamen Honorarteil. Fällt das Sonderhonorar weg, erhält der Anwalt stattdessen die gesetzlichen Gebühren nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz. So wird verhindert, dass die Gemeinschaft durch eine erfolgreiche Anfechtungsklage plötzlich ohne rechtlichen Beistand dasteht. Die Verteidigungsfähigkeit bleibt rechtssicher gewährleistet.
Unser Tipp: Nutzen Sie Anfechtungsklagen gezielt gegen die Kostenregelung. So senken Sie die Honorarlast, ohne die notwendige Verteidigung der Gemeinschaft im laufenden Prozess zu gefährden.
Muss ein Beschluss über Honorarvereinbarungen zwingend eine finanzielle Obergrenze enthalten?
Ja, ein wirksamer Beschluss über Sonderhonorare verlangt zur Bestimmtheit zwingend eine finanzielle Obergrenze. Die Wohnungseigentümer dürfen ihre Kompetenz zur Kostenkontrolle nicht durch Blanko-Beschlüsse aufgeben. Ohne einen klaren Deckel oder einen fixen Stundensatz bleibt das Risiko unkalkulierbar. Das widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Der Bestimmtheitsgrundsatz schützt Eigentümer vor unvorhersehbaren Belastungen durch Anwaltsgebühren. Das Gericht rügte das Fehlen einer klaren Honorardeckelung. Ohne ein festgesetztes Budget geben die Eigentümer die Kontrolle über die Gemeinschaftskasse auf. Ein „Blankoscheck“ für Anwaltskosten ist unzulässig. Das finanzielle Risiko muss für die Eigentümer bezifferbar sein. Alternativ genügt oft die Nennung eines konkreten Anwalts mit festem Stundensatz. Nur so bleibt das Kostenrisiko transparent. Ansonsten droht die gerichtliche Aufhebung des Beschlusses.
Unser Tipp: Lehnen Sie Beschlussanträge konsequent ab, die Formulierungen wie „zu üblichen Stundensätzen“ enthalten. Fixieren Sie stattdessen immer eine konkrete Euro-Obergrenze für das gesamte Mandat.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Karlsruhe – Az.: 11 S 68/22 – Urteil vom 04.09.2023
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