Gewerbliche Nutzung

Das Mietrecht unterscheidet die gewerbliche Nutung von Gebäuden und Wohnungen und die Wohnraummiete. Diese Abgrenzung ist überaus wichtig, denn die meisten Mieterschutzvorschriften, die das deutsche Mietrecht kennt, beziehen sich ausschließlich auf den Wohnraum. Somit sind in einem Mietvertrag für die gewerbliche Nutzung sehr viele Vertragsklauseln erlaubt, die bei einem Mietvertrag über Wohnraum unwirksam wären. Wie verhält es sich aber nun, wenn in einem Mietvertrag über Wohnraum, er auch als solcher ausgeschrieben ist, ein Arbeitszimmer eingerichtet wird? Grundsätzlich wird durch einen Mietvertrag über Wohnraum nicht vereinbart, dass jedwede gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung ausgeschlossen wird. Es darf sich nur nicht so gestalten, dass die Wohnung ausschließlich zu gewerblichen Zwecken verwendet wird. So darf eine Wohnung, die als Wohnraum angemietet ist, nicht als Bordell, Friseur oder als Praxis Verwendung finden. Richtet der Mieter in einer Wohnung trotzdem ein Gewerbe ein, verhält er sich vertragswidrig.

Der Vermieter kann in diesem Fall eine Abmahnung aussprechen. Stellt der Mieter die gewerbliche Tätigkeit dann nicht ein, berechtigt dies den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung.  Nutzt der Mieter allerdings nur einen Teil eines Raumes zu gewerblichen Zwecken und es ist kein Publikumsverkehr gegeben, dann ist die teilweise gewerbliche Nutzung von Wohnräumen erlaubt. Dies ist aber nur der Fall, wenn die Wohnung weiterhin überwiegend zu Wohnzecken verwendet wird. In einigen Mietverträgen über Wohnraum ist ein Verbot zur gewerblichen Nutzung mit Erlaubnisvorbehalt gegeben. In diesem Fall muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis bitten und dieser ist zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet. Dies aber wiederum auch nur dann, wenn Dritte durch die gewerbliche Tätigkeit nicht belästigt werden oder die Wohnung in ihrer Beschaffenheit nicht verändert wird. Des Weiteren darf sich die Gefahr der Beschädigung weder für die Wohnung noch für das Grundstück ergeben (vgl. Sternel a. a. O.;LG Berlin WM 1974, 258, auch AG Frankfurt WuM 1996, 532).