Hier finden Sie die wichtigsten Begriffe aus dem Mietrecht und WEG-Recht kurz erklärt. Wir werden dieses kleine Glossar in regelmäßigen Abständen erweitern und ergänzen. Benötigen Sie eine Information zu einem Begriff der hier noch nicht abgehandelt wurde, so wenden Sie sich einfach an uns. Wir helfen Ihnen gerne weiter!

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Wie der Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (Az. 10 S 1684/06) urteilte, hat der Vermieter das Recht einzuschreiten, wenn seine Mieter in der Mülltrennung nachlässig sind. Er kann dafür die von der Gemeinde für das jeweilige Mietshaus aufgestellten Restabfallbehälter untersuchen lassen. Abfälle oder Wertstoffe wie beispielsweise Papier, Altglas oder Verpackungsmaterial, die nicht in die Restmülltonne gehören, dürfen entnommen werden. Ein Vermieter hatte eine Spezialfirma beauftragt die Abfälle in den Müllbehältern einer Wohnanlage vor Ort zu trennen. Die Ausführung dieses Auftrages hat die Stadt Mannheim dem Dienstleistungsunternehmen untersagt. In dieser nachträglich vorgenommenen Mülltrennung sahen die Richter jedoch keine Verletzung geltenden Rechts. Im Prinzip wäre es schließlich die Aufgabe der Mieter alle Wertstoffe sauber vom Restmüll zu trennen und in die jeweils dafür vorgesehenen Spezialcontainer zu werfen.

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Ein Vermieter sei nicht verpflichtet, die Möbel des vorherigen Mieters länger als 6 Monate aufzubewahren, urteilte das Oberlandesgericht Bamberg. Demnach dürfen Mieter ihre Möbel bei einem Umzug nicht unbegrenzt zurücklassen. (Oberlandesgericht Bamberg, Az. 6 U 20/03).

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Bauliche Maßnahmen des Vermieters, die helfen, Energie bzw. Wasser einzusparen, oder die den Wohnwert des Hauses verbessern, sind Modernisierungen. Es ist vor allem die Entscheidung des Vermieters, ob und in welchem Umfang er das Haus oder die Wohnung modernisiert. Entscheidet er sich für entsprechende Maßnahmen, muss er die Arbeiten seinen Mietern gegenüber ankündigen.

Neu ist, dass seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich oder in Textform ankündigen muss. Bisher betrug die Ankündigungsfrist zwei Monate. Textform bedeutet, dass nach wie vor mündliche oder telefonische Ankündigungen nicht ausreichend sind. Bei einer Textform-Erklärung ist aber die Unterschrift nicht mehr zwingend erforderlich, so dass die Modernisierungsankündigung auch per Telefax verschickt werden kann. Wichtig ist nur, dass das Ende der Textform-Erklärung erkennbar sein muss.

Die Modernisierungsankündigung selbst muss dem Mieter alle notwendigen Informationen geben, damit er prüfen kann, welche Maßnahmen geplant sind und ob er derartige Arbeiten überhaupt dulden muss.

Das Ankündigungsschreiben muss deshalb Informationen enthalten über die Arbeiten selbst, die der Vermieter im Einzelnen durchführen will, und auch konkrete Angaben über die zu erwartende Mieterhöhung. Unverändert erforderlich sind auch Informationen über die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten. Neu ist, dass der Vermieter ab September 2001 nur noch den voraussichtlichen Umfang und den voraussichtlichen Beginn der Arbeiten mitteilen muss. Bisher wurden hier höhere Anforderungen an das Ankündigungsschreiben des Vermieters gestellt.

Wichtig: Fehlende oder unzureichende Angaben im Vermieterschreiben machen die Ankündigung unwirksam.

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Gewerbliches Mietrecht: Kündigung einer Mobilfunkanlage. Ein Pachtvertrag betreffend eine Mobilfunkanlage kann nicht aus wichtigem Grund gekündigt werden, solange die geltenden Grenzwerte eingehalten werden. So entschieden vom OLG Jena am 21. Juli 2005. Im zu entscheidenden Falle hatte der Verpächter den auf 20 Jahre geschlossenen Pachtvertrag außerordentlich kündigen wollen, da er Gesundheitsgefährdungen von Tieren und Personen sowie einen Imageschaden seines landwirtschaftlichen Betriebes befürchtete. Das sahen die Jenaer Richter anders. Wenn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon kein Anspruch auf Unterlassung des Betriebs einer Mobilfunksendeanlage bestehe, soweit die gesetzlich festgelegten Grenzwerte eingehalten sind, bestehe erst recht kein Recht zur außerordentlichen Kündigung.

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Behauptet der Mieter, die geplante Modernisierung des Vermieters stelle für ihn ein Härte dar, weil er seine Miete im Anschluss an die Modernisierungsmieterhöhung nicht mehr zahlen könne, muss er sein Nettoeinkommen nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S239/01) angeben und glaubhaft machen.

Die Berliner Richter entschieden, dass die Zumutbarkeitsgrenze überschritten und von einer sozialen Härte erst auszugehen sei, wenn die Gesamtmiete einschließlich Modernisierungsmieterhöhung und erhöhtem Betriebskostenanteil 20 bis 30 Prozent des Nettoeinkommens überschreite. Allerdings sei dies keine starre Grenze, und außerdem müsse ein möglicher Wohngeldanspruch des Mieters ebenfalls berücksichtigt werden.

Ein Mieter kann einer Modernisierung, das heißt eine Baumaßnahme zur Wohnwertverbesserung oder zur Energieeinsparung, widersprechen, wenn sie bzw. die Folgen für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würden. Einer der im Gesetz aufgeführten Härtegründe ist die zukünftige Miethöhe. 11 Prozent der Modernisierungskosten kann der Vermieter auf die Jahresmiete aufschlagen. Führt dies dazu, dass der Mieter seine Wohnung nicht mehr bezahlen kann, wird er praktisch aus der Wohnung „herausmodernisiert“, kann er der Modernisierung seines Vermieters widersprechen.

Erfolgreich ist dieser Widerspruch aber allenfalls dann, wenn der Mieter nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten 20 bis 30 Prozent seines Nettoeinkommens für die Wohnung zahlen müsste, unter Berücksichtigung von möglichen Wohngeldzahlungen, und wenn dieser „Härtegrund“ dann schwerer wiegt als das Vermieterinteresse an der Modernisierung. Außerdem: Der Härtegrund „Miethöhe“ ist ausgeschlossen, wenn die Wohnung durch die Modernisierung erst in einen Zustand versetzt wird, wie der heute allgemein üblich ist.

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Zwischen dem 12. Dezember und dem 22. Dezember muss ein Mieter keine Baumaßnahme zur Modernisierung dulden, entschied das Amtsgericht Köln (215 C 293/93).

Der Vermieter hatte den Einbau einer Gasetagenheizung einschließlich Gaszuleitung aus dem Keller geplant. Als Beginn der Modernisierungsmaßnahmen hatte er den 12. Dezember in seinem Ankündigungsschreiben genannt und die voraussichtliche Dauer mit zehn Tagen, bis zum 22. Dezember, angegeben.

Zu diesem Zeitpunkt, meint das Amtsgericht Köln, muss ein Mieter den Heizungseinbau nicht dulden. Der vorgesehene Zeitraum vom 12. Dezember bis 22. Dezember, in der Vorweihnachtszeit bis zwei Tage vor Weihnachten, ist unzumutbar. Sofern es überhaupt zu einem pünktlichen Abschluss der Arbeiten gekommen wäre, hätten die Arbeiten für erheblichen Schmutz in der Wohnung des Mieters gesorgt.

Dass dies in der Vorweihnachtszeit ohne zwingenden Grund nicht geduldet werden muss, bedarf nach Ansicht des Kölner Gerichts keiner Erörterung.

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Im Dezember kündigte eine Vermieterin für den März Modernisierungen in der Wohnung eines Mieters an. Ende März sollten die Arbeiten fertig sein. Als es dann im Sommer endlich losgehen sollte, streikten die Mieter. Die Vermieterin wollte sie gerichtlich dazu zwingen, die Arbeiten durchführen zu lassen. Vor dem Amtsgericht Berlin Mitte hatte sie dabei aber kein Glück. Die Richter: Ein Mieter muss durch die Ankündigung der Modernisierung in die Lage versetzt werden, sich darauf einzustellen. Lässt der Vermieter danach mehr als drei Monate verstreichen, können die Mieter nicht dazu gezwungen werden, die Handwerker in die Wohnung zu lassen (Az. 16 C 323/06).

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Mieter dürfen einen Teil ihrer Zahlungen einbehalten, wenn sie durch Modernisierungsarbeiten viel Aufwand mit der Beseitigung von Schmutz haben. Das Bad einer Mieterin wurde modernisiert, die Handwerker schlugen die Fliesen ab, und in der ganzen Wohnung verteilte sich der Staub. Die Mieterin kürzte daraufhin die Miete um 100 Euro. Sie berechnete 10 Stunden Arbeitsaufwand für das Wischen von Fußböden, das Scheuern von Fliesen und Spülen von Geschirr. Die Klage des Vermieters wurde abgewiesen (Amtsgericht Hamburg Az. 48 C 230/06).

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Ein Grundstückskäufer ist bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen einer Duldungspflicht des Mieters nach § 554 Abs. 2 und 3 BGB vorliegen, so der BGH mit Urteil vom 13. Februar 2008. Der Käufer hatte vorliegend ein Grundstück erworben. Er wurde vom Vermieter ermächtigt, bereits vor Eintragung im Grundbuch sämtliche, die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Hierauf kündigte der Erwerber den Mietern die Modernisierung seiner Wohnung unter Hinweis auf die zuvor erteilten Befugnisse an. Die Mieter wandten ein, dass der Kläger noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sei. Der Senat gab dem Grundstückskäufer Recht. Das Bürgerliche Gesetzbuch lege den Vermieter grundsätzlich nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung selbst wahrzunehmen; vielmehr könne er auch Dritte ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben.

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Pflicht der Wohnungsmieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen des Grundstückskäufers.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), gegeben sind.

In dem der heutigen Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten den beklagten Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an; dem traten die Beklagten entgegen.

Das Amtsgericht hat die auf Duldung der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten gerichtete Klage der Grundstückskäufer abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die beklagten Mieter unter anderem verurteilt, den Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums zur Schaffung einer separaten Toilette zu dulden. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klage zulässig ist, weil die Kläger als Grundstückskäufer ein berechtigtes Interesse daran haben, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.

Die Klage erwies sich auch als begründet. Das Bürgerliche Gesetzbuch legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen stets selbst wahrzunehmen; vielmehr kann er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben. Die beklagten Mieter sind auch zur Duldung der von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereichs (hier des Sanitärbereichs) auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raums (hier der Abstell- und Speisekammer) zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Diese Beurteilung obliegt dem Tatrichter und ist revisionsrechtlich nur beschränkt nachprüfbar. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Wertung, dass die Schaffung einer separaten Toilette in der ca. 136 qm großen Vier-Zimmer-Wohnung auch unter Berücksichtigung des Wegfalls der Abstell- und Speisekammer als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, lässt keinen Rechtsfehler erkennen und ist im Übrigen lebensnah.

Urteil vom 13. Februar 2008 – VIII ZR 105/07, AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 4.9.2006 – 7 C 180/06, LG Berlin, Urteil vom 27.03.2007 – 63 S 313/06, Karlsruhe, den 13. Februar 2008. Bundesgerichtshof.

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Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen trotz verspäteter Modernisierungsmitteilung

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) davon abhängt, dass der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor deren Beginn mitgeteilt hat (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Der Entscheidung lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im zweiten Obergeschoss in einem Mehrfamilienhaus des Klägers in München. Mit Schreiben vom 18. August 2004 kündigte die Hausverwaltung den Beklagten eine Modernisierung durch Einbau eines Personenaufzugs an; mit den Arbeiten solle im September des Jahres begonnen werden; die Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahme werde voraussichtlich 108,08 € monatlich betragen. Durch Schreiben des Mietervereins vom 31. August 2004 erklärten die Beklagten, sie duldeten die Maßnahme nur unter der Voraussetzung, dass die Miete nicht erhöht werde. Ab September 2004 wurde der Aufzug eingebaut. Mit Schreiben vom 22. Juli 2005 machte die Hausverwaltung für den Kläger eine Mieterhöhung von 107,06 € monatlich ab Oktober 2005 geltend. Mit der Klage hat der Kläger den Erhöhungsbetrag der Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2005 verlangt.

Unter den Parteien bestand allein Streit darüber, ob eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugegangen ist und der Mieter ihr widersprochen hat. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, wenn der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Maßnahme nicht fristgerecht angekündigt habe, fehlten die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierung.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers, mit der er sein Zahlungsbegehren weiterverfolgt hat, hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine verspätete Mitteilung nicht den Ausschluss des Rechts des Vermieters zur Folge hat, die Miete nach einer Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB zu erhöhen. Dies ergibt schon ein Vergleich mit den Rechtsfolgen, die eintreten, wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung der zu erwartenden Erhöhung der Miete gänzlich unterlässt. Für diesen Fall ordnet das Gesetz in § 559b Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BGB nicht den Ausschluss des Mieterhöhungsrechts, sondern lediglich eine Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um sechs Monate an. Führt eine gänzlich unterlassene Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aber nur zur einer Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung, kann eine erfolgte, wenn auch verspätete Modernisierungsmitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Rechtsfolge auslösen.

Die dreimonatige Ankündigungsfrist dient dem Zweck, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte (Bau-)Maßnahme einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er diese dulden und die damit verbundene Mieterhöhung hinnehmen oder von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen will. Zweck der Ankündigungsfrist ist es dagegen nicht, dem Vermieter im Falle einer verspäteten Mitteilung die Umlegung der Kosten einer von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter im Rahmen des § 559 BGB zu versagen.

Urteil vom 19. September 2007 – VIII ZR 6/07, AG München, Urteil vom 3. April 2006 – 424 C 34946/05, LG München, Urteil vom 30. November 2006 – 31 S 8758/06, Karlsruhe, den 19. September 2007. Bundesgerichtshofs.

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Will der Vermieter die Miete für eine möbliert vermietete Wohnung erhöhen, kann er auf die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel noch einen Möblierungszuschlag vornehmen (LG Berlin 63 S 365/01).

Bei der Bewertung des Möblierungszuschlages ist auf den Zeitwert der Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abzustellen. Dabei geht das Landgericht Berlin von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer der Möbel von 10 Jahren aus. Als Zuschlag wird dann ein Betrag von linear 2 Prozent des Zeitwertes angesetzt.

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Weil die Zufahrt zu eng war, konnte der Müllwagen das Grundstück nicht erreichen. Der Abfall blieb einfach liegen. Es folgte eine Beschwerde bei der Gemeinde. Die verlangten, dass der Beschwerdeführer seine Mülltonne bis zur nächsten Straße schieben sollte. Der Beschwerdeführer klagte, allerdings ohne Erfolg. Hausmüll muss problemlos entsorgt werden können, so das Oberverwaltungsgericht in Saarlouis. Ein Transport bis zur nächsten Haltestelle des Müllwagens ist für den Anwohner zumutbar. (OVG Saarlouis, Az. 3 Q 55/05)

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Vertraglich vereinbarte Mietfläche gilt. Mit Urteil vom 23.05.2007 hat der BGH entschieden, dass für die Berechnung des Mietpreises grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist und nicht die tatsächliche. Im konkreten Fall war die Mietfläche im Vertrag mit 121,49 qm angegeben worden. Da diese tatsächlich 131,80 qm betrug, hatte der Vermieter den Mieter aufgefordert, einer Mietzinserhöhung entsprechend dieser Flächenabweichung zuzustimmen. Der Mieter lehnte dies ab. Zu Recht, meint der BGH. Für den BGH war entscheidungsmaßgeblich, dass eine vertraglich bestimmte Wohnflächengröße nicht nur eine unverbindliche Objektbeschreibung darstellt, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße sei jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10% betrage.

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Die Mietkaution darf höchstens 3 Monatsmieten – ohne Vorauszahlung – betragen. Unzulässig ist es, wenn der Vermieter noch zusätzlich eine Elternbürgschaft fordert. Wird eine so genannte Kaution in Bar zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, kann die Kautionssumme in 3 Raten gezahlt werden.

Die Praxis vieler Vermieter und Wohnungseigentümer, bei Vertragsabschluss oder bei Schlüsselübergabe die Mietkaution „auf einen Schlag“ zu verlangen, ist unwirksam. Das gilt auch für den Fall, dass eine Einmalzahlung bei der Mietkaution im Mietvertrag vereinbart worden ist.

Nach dem Gesetz ist der Mieter berechtigt, in 3 Raten zu zahlen. Die 1. Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Macht der Vermieter die Wohnungsübergabe trotzdem von der Zahlung der Kaution in voller Höhe abhängig, kann der Mieter die Schlüsselübergabe notfalls gerichtlich erzwingen. Allerdings: Zahlt der Mieter die volle Mietsicherheit, kann er im Nachhinein nicht argumentieren, „Geld zurück“, die Kautionsvereinbarung sei unwirksam gewesen.

Höchstens 3 Monatsmieten ohne Betriebskostenpauschale bzw. ohne Betriebskostenvorauszahlung darf die Höhe der Mietsicherheit sein. Werden mehrere Mietsicherheiten vereinbart, z.B. Kaution in Bar und Bankbürgschaft, dann darf die Mietsicherheit zusammengerechnet den Betrag von 3 Monatsmieten nicht überschreiten.

Verlangt der Vermieter also zusätzlich zu einer Kaution in Bar in Höhe von 3 Monatsmieten noch eine Elternbürgschaft, ist das unwirksam. Einzige Ausnahme: Die Eltern bieten „freiwillig“, von sich aus, eine entsprechende Bürgschaft an. Hat der Mieter eine überhöhte Mietsicherheit geleistet, mehr als 3 Monatsmieten, kann er das zuviel gezahlte zurückfordern.

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Im zugrunde liegenden Fall verlangte der Vermieter trotz einer Kaution in Höhe von 1.200,00 €, einen Bürgen. Der Mieter geriet mit mehr als der Kautionssumme in Rückstand. Daraufhin wollte der Vermieter den Rückstand vom Bürgen ausgleichen lassen. Dies wies das Gericht jedoch ab. Das Oberlandesgericht Bamberg entschied streng nach dem bürgerlichen Gesetzbuch. § 551 BGB besagt, dass die Mietkaution höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen darf.

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Grundlage ist die Grundmiete ohne Nebenkostenvorauszahlungen. Sollte sich der Vermieter zusätzliche Sicherheiten verschaffen, umgeht er dieses Gesetz. Durch die vom Mieter geleistete Kaution war die Sicherheit eindeutig erbracht. Grundsätzlich darf der Vermieter mehrere Mietsicherheiten verlangen. Dies ist aber auf die Kaution von drei Monatsmieten zu beschränken. Dadurch ist der Bürgschaftsvertrag unwirksam. Der Bürge verweigerte begründet diese Zahlung. Oberlandesgericht Bamberg, Urteil vom 05.04.2006, Aktenzeichen: 6 U 75/05.

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Der BGH hat entschieden, dass ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution führt. Dem stehe auch nicht der vereinbarte Sicherungszweck der Kaution für noch nicht fällig gewordene Nebenkostenabrechnungen entgegen, denn die Abrechnung der zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliege dem bisherigen Vermieter und nicht dem Erwerber.

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Im Mietvertrag wird oftmals der Mieter vom Vermieter zur Kautionszahlung verpflichtet. Der Anspruch auf Kautionszahlung besteht allerdings nicht unbegrenzt. Er unterliegt der Verjährung. Dies geht aus einem Urteil des Landegerichts Duisburg hervor. Der Mieter im vorliegenden Fall hat die Kaution in Höhe von 4.000,00 DM, wie vertraglich vereinbart nicht entrichtet. Im Januar 2005 stellte der Vermieter einen Mahnantrag. Dies war zu spät, denn der Anspruch verjährte bereits am 31.12.2004, so das Gericht. Begründet wurde das Urteil gemäß § 194 Absatz 1 BGB. Demnach ist ersichtlich, dass eine mietvertragliche Verpflichtung zur Stellung einer Sicherheitsleistung, der Verjährung unterliegt. Laut Gesetz unterliegt im Allgemeinen das Recht, von jemandem ein Tun oder ein Unterlassen zu fordern, der Verjährung. Es handelt sich bei einem Kautionsanspruch um ein gefordertes Tun, eine Mietsicherheit zu stellen. Der Verjährbarkeit des Anspruchs steht auch die Tatsache nicht entgegen, der Mieter sei verpflichtet, die Mietsicherheit aufzufüllen, wenn der Vermieter sich berechtigter Weise aus der Mietsicherheit befriedigt hat. In einem derartigen Fall lebt nicht der alte Anspruch auf, dass ein neuer Anspruch auf Ergänzung der Mietsicherheit entsteht. Dieser unterliegt wiederum der eigenen Verjährung.

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Bauarbeiten berechtigen Mieter aufgrund ihrer typischen Begleiterscheinungen wie Lärm, Schmutz und eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit der Wohnung zu einer Mietminderung. Keine Rolle spielt es, ob der Vermieter rechtlich oder tatsächlich etwas gegen die Beeinträchtigung wie zum Beispiel Lärm und Schmutz unternehmen kann oder nicht.

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Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters. Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat zu der Frage Stellung genommen, inwieweit ein Mieter, dem der Vermieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat, dem Räumungsverlangen die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände entgegenhalten kann.

Die beklagte Mieterin war mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Während des Prozesses zahlte das für die Beklagte zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dessen sonstige Voraussetzungen vorlagen, unwirksam. Die Klägerin hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete – schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ob der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands auch die Wirkungen einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung entfallen lässt, ist umstritten. Amtsgericht und Landgericht haben dies angenommen und die Klage der Vermieterin daher abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er hat entschieden, dass ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zwar die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden lässt, nicht dagegen ohne weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachgebildete Vorschrift fehlt bei den Bestimmungen über die fristgemäße Kündigung. Der Senat weist darauf hin, dass die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Der ordentlichen Kündigung gegenüber kann sich der Mieter – anders als bei der fristlosen Kündigung – auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch kann die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.

Eine abschließende Entscheidung war dem Bundesgerichtshof jedoch nicht möglich. Der Senat hat das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dort wird zu prüfen sein, aus welchen Gründen die Beklagte mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten und ob danach der aufgelaufene Zahlungsrückstand als eine von ihr verschuldete Pflichtverletzung zu werten ist. Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04. (AG Schöneberg – 16 C 582/02 / LG Berlin – 65 S 172/03 ). Karlsruhe, den 16. Februar 2005. Bundesgerichtshof.

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Ein einmal abgeschlossener Mietvertrag ist grundsätzlich wirksam. Es gibt kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ist der Mietvertrag von beiden Vertragsseiten unterschrieben, kann es sich der Mieter nicht „noch einmal anders überlegen“. Das gilt auch dann, wenn der Mieter noch gar nicht in die neue Wohnung eingezogen ist. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Mieter vereinbart ist. Im Normalfall dagegen bleibt dem Mieter nur die Möglichkeit, den unbefristeten Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monate zu kündigen. Dies ist schon vor Einzug in die Wohnung möglich.

Ein Widerrufsrecht bzw. die Möglichkeit, Vertragsvereinbarungen rückgängig zu machen, haben Mieter dagegen bei so genannten Haustürgeschäften. Wer in seiner Privatwohnung unaufgefordert zum Beispiel von seinem Vermieter oder der Hausverwaltung aufgesucht wird und dann sofort einen Vertrag unterschreibt, kann seine Unterschrift widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher und Mieter eine schriftliche Belehrung über dieses Recht erhalten hat. Von diesem Verbraucherschutzgesetz profitieren beispielsweise Mieter, die zum Abschluss eines neuen Mietvertrages, zur Unterschrift unter einen Mietaufhebungsvertrag oder zu einer zweifelhaften Mieterhöhung „überredet“ wurden.

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Kein Mietvertragsschluss bei mündlicher Absichtserklärung. Wenn ein Mietinteressent bei der Besichtigung einer Mietwohnung äußert, die Wohnung anmieten zu wollen, letztlich aber doch keinen schriftlichen Mietvertrag abschließt, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Ersatz von entgangenen Mieteinnahmen, so das AG Halle. Im entschiedenen Fall hatten Mietinteressenten ihr Interesse an einer Wohnung bekundet und sich einen Mietvertrag übergeben lassen, diesen jedoch nicht unterschrieben. Das AG Halle entschied, dass aus der Übergabe des Mietvertragsformulars nicht geschlossen werden könne, dass die Parteien einen mündlichen Mietvorvertrag hätten schließen wollen.

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Das Kammergericht hat nachfolgende Klausel über die Verlängerungsoption zu einem gewerblichen Mietvertrag als der Schriftform entsprechend angesehen: „Dem Mieter wird eine Option von fünf Jahren eingeräumt, diese ist bis zum 30. Juni 2008 auszuüben. Diese Option wird nur dann gewährt, wenn der Mieter zwischenzeitlich erhebliche Investitionen tätigt, insbesondere die Geschäftsräume umgebaut und neu möbliert hat“.

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Für die Beseitigung von Wohnungsmängeln ist grundsätzlich der Vermieter zuständig, selbst dann, wenn ein – unbekannter – Dritter den Mangel oder Schaden verursacht hat.

Das Amtsgericht Siegburg (9 C 146/02) entschied, der Vermieter müsse die Kosten eines Schlüsseldienstes in Höhe von 98,99 Euro übernehmen. Als die Mieterin von einem Klinikbesuch nach Hause kam, war das Schloss in der Wohnungstür mit Klebstoff derart verklebt, dass ein Öffnen der Tür mit dem Schlüssel nicht mehr möglich war. Der sofort telefonisch informierte Vermieter weigerte sich, tätig zu werden, so dass die Mieterin den Schlüsselnotdienst einschaltete. Zu Recht, wie das Amtsgericht Siegburg feststellte. Das verklebte Türschloss ist ein Wohnungsmangel, und der Vermieter ist zur Instandhaltung oder Reparatur verpflichtet. Weigert er sich, diese Arbeiten vorzunehmen, kann der Mieter die Handwerker selbst beauftragen und die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen.

Der gleiche Grundsatz gilt nach der Entscheidung des Amtsgerichts Siegburg bei einer Rohrverstopfung. Auch hier muss der Vermieter die Reparatur bzw. Reinigung veranlassen und zahlen. Unzulässig ist es, diese Kosten über die Nebenkostenabrechnung auf alle Mieterhaushalte des Hauses zu verteilen

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Mietminderungen können auch über die lange Zeit geltende Frist von sechs Monaten hinaus geltend gemacht werden. Das hat der Bundesgerichtshof im Juli 2003 entschieden. Das Urteil schränkt allerdings ein, es müsse im Einzelfall geprüft werden, ob ein Mieter nicht sein Minderungsrecht durch stillschweigenden Verzicht verloren habe. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn er den Mangel erst mehrere Jahre nach dem Einzug anzeigt.

Bislang mussten Mängel wie eine Belästigung durch übermäßigen Lärm oder Schmutz binnen sechs Monaten dem Vermieter mitgeteilt werden. Ansonsten verlor der Mieter das Recht, die Miete herabzusetzen. Im konkreten Fall hatte ein Mann seine Vermieterin erst nach drei Jahren über, wie er fand, zu laute Nachbarn informiert und die Miete um 35 Euro gekürzt.

Das Grundsatzurteil des BGH gilt rückwirkend ab Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001. Aktenzeichen: VIII ZR 274/02 (Urteil vom 16. Juli 2003).

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Beseitigt der Wohnraummieter Mängel eigenmächtig, ohne den Vermieter vorher durch Mahnung in Verzug zu setzen, kann er vom Vermieter nicht Ersatz seiner Aufwendungen zur Mängelbeseitigung verlangen, so der BGH in seinem aktuelleren Urteil vom 16. Januar 2008. Der Senat hat daher einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB abgelehnt. Ebenfalls abgelehnt hat der BGH einen Ersatzanspruch aus § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB). Ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB scheitere ebenfalls, da dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zukomme. Der Vermieter solle grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache auf Mängel zu überprüfen, da sich sonst seine Verteidigungsmöglichkeiten verschlechtern würden.

Die Notwendigkeit einer vorherigen Mahnung ergibt sich bereits aus dem Gesetz. Der Vermieter sollte daher vorab immer schriftlich aufgefordert werden, die Mängel binnen angemessener Frist zu beseitigen. Anders liegt der Fall nur bei Notmaßnahmen, die keinen Aufschub dulden, so z.B. bei einem Rohrbruch. In diesem Fall darf der Mieter sofort selbst beseitigen.

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Höchstens zwei Monatsmieten Provision plus Mehrwertsteuer darf ein Makler für die erfolgreiche Wohnungsvermittlung verlangen. So bestimmt es das Wohnungsvermittlungsgesetz. Allerdings enthält das Gesetz Ausnahmen: So darf zum Beispiel der Makler oder der Wohnungsvermittler dann keine Provision verlangen, wenn er gleichzeitig Mieter, Vermieter bzw. Eigentümer der Wohnung ist oder aber Verwalter der Vermieterwohnung.

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Vermittelt ein Immobilienmakler eine Wohnung, die er zugleich auch verwaltet, hat er keinen Anspruch auf Provision. Einem Leitsatzurteil des Bundesgerichtshofs vom Oktober 2003 zufolge entfällt der Provisionsanspruch auch dann, wenn eine Gehilfin des Maklers für die Verwaltung zuständig ist.

Die klagenden Mieter hatten im September 2000 ein Wohnhaus gemietet und dafür umgerechnet rund 1.800,00 € Provision an den Immobilienmakler gezahlt. Weil der Vermieter schwer erkrankt war, wurde die Übergabe durch eine Gehilfin durchgeführt, die auch Ansprechpartner für Mängel war. Nachdem die Mieter dahinter gekommen waren, dass Makler und Wohnungsverwalter ein und dieselbe Person sind, forderten sie ihre Kaution zurück.

Der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht und folgte damit der Vorinstanz, dem Landgericht Karlsruhe. Die Richter vertraten die Auffassung, dass eine Provision für einen Vermittler auch dann ausgeschlossen werden müsse, wenn eine Gehilfin von ihm die vermittelte Wohnung verwaltet. Ansonsten könne auf diese Weise das Wohnungsvermittlungs-Gesetz umgangen werden, in welchem ein Provisionsanspruch für Verwalter ausdrücklich ausgeschlossen wird. Das Urteil ist rechtskräftig. Die Mieter erhalten nun ihre Provision zurück. Aktenzeichen: III ZR 5/03 (Urteil vom 2. Oktober 2003).

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Zwei Monatsmieten, kalt, also ohne Nebenkostenvorauszahlungen, aber zuzüglich Mehrwertsteuer, darf ein Makler als Provision verlangen. Das ist die absolute Obergrenze. Um die Provision zu verdienen, müssen mindestens drei Voraussetzungen erfüllt sein:

Wohnungssuchender und Makler müssen einen Vertrag – schriftlich oder mündlich – geschlossen haben, in dem die Maklertätigkeit und die Provision festgelegt werden. Im Streitfall muss der Makler beweisen, dass der Anspruch auf die Provision vereinbart wurde.

Die Maklerprovision ist eine Art Erfolgshonorar. Der Wohnungssuchende muss sie nur zahlen, wenn es auch tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.

Dieser Mietvertrag muss durch die Vermittlung oder aufgrund des Nachweises des Maklers abgeschlossen worden sein. Als Nachweis reicht es aus, wenn der Makler dem Wohnungsinteressenten eine Adresse nennt, unter der er eine Wohnung bekommt. Von einer Vermittlung spricht man, wenn der Makler die Mieträume zeigt, einen Besichtigungstermin durchführt usw.

Entscheidend ist, dass die Maklertätigkeit ursächlich für den Abschluss des Mietvertrages geworden ist. Auch wenn alle drei Voraussetzungen erfüllt sind, besteht kein Anspruch auf Maklerprovision, wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist oder wenn Wohnungsvermittler auf der einen und Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung auf der anderen Seite rechtlich und wirtschaftlich eng verflochten sind.

So hat der Makler auch dann keinen Provisionsanspruch, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltet (BGH III ZR 5/03). Auch wenn eine GmbH als Immobilienmaklerin auftritt, deren Geschäftsführerin Eigentümerin der Mietwohnung ist, dann kann sie keine Maklerprovision verlangen (BGH III ZR 41/03).

Dagegen hat der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage (WEG-Verwalter) Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn er eine Wohnung aus der Anlage vermittelt oder einem Interessenten nachgewiesen hat (BGH III ZR 299/02).

Unter das „Provisionsverbot“ des Wohnungsvermittlungsgesetzes fällt nur der Verwalter der einzelnen Eigentümerwohnung, nicht der Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums.

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Die von Maulwürfen im eigenen Garten verursachten Unebenheiten stellen zweifelsohne ein Ärgernis dar. Das Töten oder die Verletzung von Maulwürfen ist dennoch verboten, da diese Tiere einem besonderen Schutz unterliegen. Der Grundstückseigentümer darf nur zu solchen Maßnahmen greifen, die Leib und Leben der Maulwürfe nicht beeinträchtigen können.

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Eine Erhöhung der Kaltmiete für das kommende Jahr kann nicht mit der Mehrwertsteuererhöhung begründet werden. Denn die Kaltmiete ist von der Mehrwertsteuer befreit. Nur für Nebenkosten wie Strom, Gas oder Öl darf der Vermieter mehr verlangen, wenn diese Beträge direkt an ihn gezahlt werden. Für eine etwa 80 Quadratmeter große Wohnung müsse ab 2007 dabei mit etwa sieben Euro mehr pro Monat gerechnet werden. Bei einer Warmmiete kann der Vermieter die steigenden Nebenkosten durch die erhöhte Mehrwertsteuer allerdings nicht auf den Mieter abwälzen. Wurde eine solche Bruttomiete vereinbart, trägt alleine der Vermieter die höheren Betriebskosten. Solche Mietverträge sind allerdings äußerst selten.

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Die Vermieter von Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern gefördert wurden, den sog. Sozialwohnungen, dürfen nur eine Kostenmiete verlangen. Unter einer Kostenmiete versteht man einen Mietzins, mit dem gerade so die Kosten für die Wohnung gedeckt werden können. Die Berechnung der Miete von Sozialwohnungen kann also nicht nach der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Einrechnen darf der Vermieter in die Kostenmiete allerdings das sog. Mietausfallwagnis. Hierbei handelt es sich um einen Betrag von zwei Prozent der Jahresmiete, die für das Risiko, dass die Wohnung ja auch leer stehen könnte, stehen. Durch das Mietausfallwagnis sollen auch die Kosten gedeckt werden, die dem Vermieter entstehen, wenn ein Mieter seiner Verpflichtung zur Zahlung der monatlichen Miete nicht nachkommt. Die gesetzliche Grundlage für das Mietausfallwagnis bildet die „Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen, kurz BVO 2. Der Vermieter hat zudem die Möglichkeit, ein Umlageausfallwagnis zu berechnen. Hierbei darf es sich höchsten um zwei Prozent der jährlichen Betriebskosten handeln.

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Auch wenn Mieter langfristig über Zeitmietvertrag, Kündigungsausschluss-Klausel oder Kündigungsfristen an die Wohnung gebunden sind, kann mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart werden.

Jederzeit kann ein so genannter Mietaufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden. Schon aus Beweisgründen sollte ein derartiger Mietaufhebungsvertrag immer schriftlich abgeschlossen sein.

In einem Mietaufhebungsvertrag kann aber auch zusätzlich noch geregelt werden, dass der Mieter einen Nachmieter zu stellen hat.

Denkbar ist auch, dass im Mietaufhebungsvertrag konkrete Regelungen oder Absprachen hinsichtlich der Rückgabe der Wohnung getroffen werden, beispielsweise dass die Wohnung leer geräumt und besenrein oder renoviert zurückgegeben wird, dass bestimmte Einrichtungsgegenstände zurückbleiben oder vom Vermieter gegen Zahlung eines Abstandes übernommen werden usw.

Außerdem kann in einem Mietaufhebungsvertrag auch eine Regelung hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution getroffen werden. Gibt es zwischen Mieter und Vermieter keine offenen Fragen mehr, könnte zum Beispiel eine Absprache aufgenommen werden: „Mieter und Vermieter sind sich darüber einig, dass keine gegenseitigen Ansprüche mehr bestehen, dass die Mietkaution bei Rückgabe der Schlüssel ausgezahlt wird.“

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Rechtsentscheid zu den formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen. Das Oberlandesgericht Naumburg hat dem Bundesgerichtshof die Frage vorgelegt, ob ein Vermieter, der wegen durchgeführter Baumaßnahmen zur Einsparung von Heizenergie die Miete erhöhen will, mit der Mieterhöhungserklärung eine so genannte Wärmebedarfsberechnung vorlegen muss.

In dem vom OLG Naumburg zu entscheidenden Rechtsstreit wenden sich Mieter einer Wohnung in einem noch zu DDR-Zeit errichteten Mehrfamilienhaus gegen die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Die beklagte Vermieterin, eine gemeinnützige Wohnungsgesellschaft, hat umfangreiche Dämmaßnahmen an den Fassadenwänden des Gebäudes und der Kellerdecke durchführen sowie neue Fenster und Türen und eine neue Heizung einbauen lassen. Nach Abschluss der Arbeiten hat sie von den Mietern eine um rund 43% höhere monatliche Miete verlangt und in der Erhöhungserklärung die durch die neue Dämmung eintretende Verbesserung der Wärmedurchgangswerte der Außenwände (sog. k-Werte) mitgeteilt. Die Mieter (Kläger) begehren die Feststellung, dass diese Mieterhöhung unwirksam ist. Sie haben sich auf einen Rechtsentscheid des Kammergerichts in Berlin (Beschluss vom 17. August 2000 – 8 RE-Miet 6159/00, ZMR 2000, 759 = NJW-RR 2001, 588) berufen, wonach der Vermieter der Erhöhungserklärung eine Wärmebedarfsberechnung beifügen muss, aus der der Mieter ersehen kann, welche Energieersparnis für ihn durch die Baumaßnahme erzielt wird. Das vorlegende OLG Naumburg möchte dem nicht folgen und hat die Rechtsfrage deshalb dem Bundesgerichtshof vorgelegt.

Der für Rechtsentscheide nach bisherigem Recht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Vorlagefrage dahin beantwortet, dass für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung die Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung nicht erforderlich ist. Nach § 559 BGB kann ein Vermieter nach baulichen Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, muss jedoch in der Mieterhöhungserklärung die Kosten entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen erläutern.

Für eine solche Erläuterung ist es nach dem Rechtsentscheid ausreichend, dass der Vermieter Tatsachen darlegt, anhand derer der Mieter, wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die gesetzliche Voraussetzung einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie gegeben ist. Dies könne durch eine gegenständliche Beschreibung der Baumaßnahmen oder auch, wie im Streitfall, durch die Angabe von Wärmedurchgangswerten erfolgen. Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung sei dazu nicht erforderlich. Ein konkretes Maß der zu erwartenden Energieersparnis brauche nicht dargelegt zu werden, weil das Gesetz ein Mindestmaß nicht verlange, sondern nur voraussetze, dass die Energieeinsparung „nachhaltig“, das heißt dauerhaft, eintritt.

Beschluss vom 10. April 2002 – VIII ARZ 3/01, Karlsruhe, den 22. Mai 2002, Bundesgerichtshof

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Mieter sollten einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht vorschnell zustimmen. Viele der weit mehr als eine Million Erhöhungen, die Deutschlands Vermieter Jahr für Jahr verschicken sind unwirksam oder unzulässig hoch. Vor allem auf folgende Punkte muss geachtet werden:

Zwischen dem Einzug in die Mietwohnung und der ersten Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monat liegen. Auch nach einer erfolgten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter mindestens ein Jahr warten, bis er das nächste Mal wieder die Miete erhöhen kann.

Der Vermieter kann nur fordern, dass die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird. Das ist die Miete, die am Wohnort des Mieters für vergleichbare Wohnungen üblicher Weise gezahlt wird. Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Wahl zwischen verschiedenen Begründungsmöglichkeiten. Der qualifizierte Mietspiegel ist das vorrangige Begründungsmittel bei Mieterhöhungen. Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Gemeinden oder gemeinsam von Mieterverein und Eigentümerverein anerkannt worden. Soweit vorhanden, muss sich der Vermieter auf diese Typ Mietspiegel bei der Mieterhöhungsbegründung berufen. Wählt er ein anderes Begründungsmittel, muss er die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels zum Vergleich auf jeden Fall im Mieterhöhungsschreiben mit angeben.

Begründet werden kann die Mieterhöhung auch mit einem „normalen“ Mietspiegel oder einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.

Mieterhöhungen dürfen immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gefordert werden. Es gibt aber eine zweite Obergrenze, die der Vermieter immer einhalten muss. Die so genannte Kappungsgrenze legt fest, dass innerhalb von drei Jahren die Miete höchstens um 20 Prozent steigen darf.

Ohne Zustimmung des Mieters wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Soweit die Mieterhöhung aber sachlich und rechtlich in Ordnung ist, muss der Mieter zustimmen. Er hat ausreichend Zeit zu prüfen – den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhält, und die beiden nachfolgenden Monate.

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Nur wenn die Kaution getrennt angelegt wurde, können Mieter im Falle einer Insolvenz ihres Vermieters das Geld herausverlangen. Der Bundesgerichtshof /BGH) betonte in seinem Urteil (Az. lX ZR 132/06) aber auch die Rechte der Mieter. Sie können durchsetzen, dass der Vermieter die Kaution wirklich gesondert anlegt zum Beispiel als Mietkautionssparbuch oder Kautionssparbuch.

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Bei einem bestehenden Mietverhältnis dürfen die Kinder der Mieter auf dem Garagenhof spielen und dabei auch Lärm machen. Der Lärm der spielenden Kinder stellt keinen Grund für einen Vermieter dar, diese Mieter aus der Wohnung zu kündigen. Dies sei auch dann hinzunehmen, wenn es ein Verbotsschild gibt, auf dem das Spielen auf dem Garagenhof verboten ist. Vor dem Landgericht Wuppertal klagte ein Vermieter auf Räumung der Wohnung, nachdem er den Mietern gekündigt hatte.

Der Sohn der Mieter spielte trotz Verbotsschildes auf dem Garagenhof. Die Klage wurde aufgrund fehlenden Kündigungsgrunds abgelehnt. Kinder und ihr damit verbundener Lärm sind in dieser Art und Weise auch für die angrenzenden Nachbarn hinzunehmen und gehören zu dem alltäglichen Lärm dazu. Weiterhin sei durch das Spielen von Kindern keine Pflichtverletzung der Eltern sowie keine Belästigung für andere Menschen hervorgegangen. Kinderlärm ist im Allgemeinen hinzunehmen und kann nicht verboten werden. Landgericht Wuppertal; Urteil vom 29.07.2008, Aktenzeichen: 16 S 25/08

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Chinchillas sind Kleintiere, die ein Mieter in seiner Mietwohnung halten darf, entschied das Amtsgericht Hanau (90 C 1294/99-90). Bei Kleintieren, wie zum Beispiel Fischen oder Wellensittichen, kommt es nach der Rechtsprechung der Gerichte nicht auf den Wortlaut des Mietvertrages an. Gleichgültig, was hier geregelt ist, Verbot oder Erlaubnisvorbehalt, Kleintiere darf der Mieter immer halten. Nach einer Auflistung des Amtsgerichts Hanau sind Kleintiere beispielsweise: Kanarienvögel, Kaninchen, Goldhamster, Schildkröten, Echsen, Leguane usw. Entscheidend, so das Gericht, seien letztlich folgende Faktoren:

Die Größe des Tieres, Chinchillas sind klein, im vorliegenden Fall maximal 44 cm, von der Nasen- bis zur Schwanzspitze gemessen. Chinchillas sind als „leicht“ einzuordnen, sie wiegen ca. 1 Pfund.

Aber nicht nur Größe und Gewicht sind entscheidend bei der Frage, Kleintier oder nicht. Wichtig ist auch, ob und inwieweit Belästigungen und Störungen von diesen Tieren ausgehen können. Je geringer die Belästigungen und Störungen durch das Tier ausfallen, desto eher ist von einem Kleintier auszugehen. Von Chinchillas beispielsweise drohen keinerlei Lärm- oder Geruchsbelästigungen. Auch von einer besonderen Gefährlichkeit dieser Tiere kann nicht gesprochen werden. Eine Störung der Mietsache selbst, das heißt der Mietwohnung, ist ausgeschlossen, weil Chinchillas im Käfig gehalten werden.

Auch die Frage, wie viele Kleintiere, das heißt hier, wie viele Chinchillas in einer Mietwohnung gehalten werden dürfen, entschied das Amtsgericht Hanau: „Die Haltung von Kleintieren wird dann vertragswidrig, wenn die Menge der Tiere oder die Haltungsbedingungen dazu führen, dass die Mietsache stark belastet wird oder die Mitbewohner unzumutbar belästigt werden. Die Haltung von 5 Chinchillas in zwei Käfigen (1 m x 1,25 m x 0,6 m) ist zulässig, Mietsache und Mitbewohner werden nicht belastet.

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Das Oberlandesgericht Naumburg entschied, dass ein Vermieter die Pflicht hat eine Klimaanlage einzubauen, sobald eine Gesundheitsgefährdung durch die Erhitzung der Räumlichkeiten entsteht. Dies gilt aber nicht wenn nur ein Teil des Mietobjektes von einer solch starken Überhitzung betroffen ist und für die Mieter Ausweichmöglichkeiten bestehen. (Oberlandesgericht Naumburg 9 U 82/01).

Ist es vertraglich vereinbart, können die Kosten für Klimaanlagen auf die Mieter umgelegt werden. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn die Wohnung nicht an die Klimaanlage angeschlossen ist. Die Mieter von gewerblich genutzten Mietobjekten können jedoch trotzdem zur Zahlung der Kosten aufgefordert werden, da sie vor solchen Klauseln in Mietverträgen nicht im gleichen Maße wie Endverbraucher geschützt sind.

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Wenn ein Mieter eine Klimaanlage einbaut oder auf seinem Balkon platziert, kann sein Nachbar, falls dieser durch die unvermeidbaren Geruchsemissionen sehr stark betroffen ist, darauf klagen, dass die Klimaanlage demontiert wird bzw. einen Rückbau erhält. (Gemäß § 906 des Bürgerliches Gesetzbuch) Es hängt natürlich vom jeweiligen Fall ab, ob eine Demontage der Klimaanlage von Nöten ist, doch ist davon auszugehen, dass eine Klimaanlage deren Lärmentwicklung Zimmerlautstärke nicht überschreitet, nicht wieder abgebaut werden muss. Auch bei Nacht hängt es nicht vom zugelassenen Schallpegel in einer Wohngegend ab, sondern von der Zimmerlautstärke des Hauses.

Handelt es sich um den Einbau einer Klimaanlage in eine Eigentumswohnung, kann dies durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung verboten werden, da eine Eigentumsbeeinträchtigung vorliegen kann. Die übrigen Eigentümer können also eine Demontage einklagen oder auf Duldung der Beseitigung der Anlage klagen. (Bundesgerichtshof, Urteil 4. Februar 2005 – V ZR 142/04 / Urteil 01. Dezember 2006 – V ZR 112/06).

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Grundsätzlich hat jeder Grundstückseigentümer das Recht zum Anlegen eines Komposthaufens. Dabei sind jedoch spezielle Regelungen zu beachten, die je nach Bundesland variieren können und beispielsweise darüber entscheiden, welche Abfälle kompostiert werden dürfen oder wie der Komposthaufen zu belüften ist. Der Komposthaufen darf aber keinesfalls zu einer unzumutbaren Geruchsbelästigung für die Nachbarschaft werden. Ferner sollte der Komposthaufen nicht unmittelbar an der Grundstücksgrenze installiert werden, sofern es auf dem eigenen Grundstück noch andere geeignete Plätze für einen Komposthaufen gilt. Im Zweifelsfall haben Nachbarn auch die Möglichkeit, eine Beseitigungs- oder Unterlassungsklage gegen einen Komposthaufen anzustrengen, der eine unzumutbare Geruchsbelästigung darstellt.

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Das Anlegen eines Komposthaufens im eigenen Garten ist ein Recht, das einem Grundstückseigentümer von Dritten grundsätzlich nicht streitig gemacht werden kann. Es ist allerdings darauf zu achten, dass der Komposthaufen an geeigneter Stelle angebracht wird und, sofern möglich, ein gewisser Abstand zu den Nachbargrundstücken gewahrt bleibt. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich in unmittelbarer Nähe des Komposthaufens auch Spielstätten von Kindern befinden, da beim Kompostieren von Abfällen mit Beeinträchtigungen in Form von Insekten und speziellen Gerüchen zu rechnen ist. LG München I, Az. 23 O 14452/86

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Mieter, die in eine neue Wohnung ziehen wollen, müssen wissen, wie und unter welchen Voraussetzungen sie das bestehende Mietverhältnis beenden können, welche Kündigungsfristen gelten und wie gerechnet werden muss. Wer hier seine Rechte und Pflichten nicht kennt oder falsch rechnet, riskiert doppelte Mietzahlungen, einmal für die alte und einmal für die neue Wohnung.

Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Sie müssen seit September 2001 eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten. Erst nach Ablauf der Kündigungsfrist endet das Mietverhältnis und damit die Verpflichtung zur Mietzahlung. Achtung: Umstritten ist derzeit noch die Frage, ob die dreimonatige Kündigungsfrist auf bei so genannten Alt-Mietverträgen immer gilt oder ob vertragliche Regelungen in Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, vorgehen. Nach Auffassung des Gesetzgebers soll jetzt grundsätzlich die Dreimonatsfrist bei einer Mieterkündigung gelten, auch bei Alt-Mietverträgen. Insbesondere sollen bloße Verweisungen auf den alten Kündigungsfrist-Paragraphen in Mietverträgen bzw. die mehr oder weniger wortgetreue Wiederholung des alten Gesetzestextes zu den Kündigungsfristen nicht ausreichen, das neue Gesetz, das heißt die Dreimonatsregelung, zu verdrängen.

Nur wenn die Mieterkündigung spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter ankommt, zählt dieser Monat bei der Kündigungsfrist mit. Eine dreimonatige Kündigungsfrist endet beispielsweise am 31. Oktober, wenn bis zum 4. August das Kündigungsschreiben des Mieters beim Vermieter angekommen ist. Erhält der das Kündigungsschreiben einen Tag später, zählt der August bei der Berechnung der Kündigungsfrist nicht mehr mit, das Mietverhältnis endet am 30. November.

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Will der Vermieter kündigen, muss er gestaffelte Kündigungsfristen beachten. Hier kommt es entscheidend auf die Wohndauer an, das heißt die Zeit zwischen Beginn des Mietverhältnisses und dem Tag, an der Mieter das Kündigungsschreiben des Vermieters erhält. Bis zu einer Wohndauer von 5 Jahren gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, bei Mietverhältnissen von mehr als 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate und bei Mietverhältnissen, die länger als 8 Jahre dauern, ist eine Kündigungsfrist von 9 Monaten vom Vermieter einzuhalten.

Achtung: Sonnabend auch im Mietrecht Werktag
Der Sonnabend gilt auch im Mietrecht als Werktag. Dies wurde vom Bundesgerichtshof bestätigt. Nach Entscheidung der Richter ist bei den Vorschriften zu einer fristgerechten Wohnungskündigung der Begriff des Werktags „nicht anders zu verstehen als in anderen gesetzlichen Bestimmungen und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch“.

Wer die Kündigungsfrist ausreizen will, sollte den Sonnabend als Werktag mitzählen. Verhandelt wurde die Revision einer Mieterin. Sie hatte einen Zeitmietvertrag vereinbart, der zunächst auf den 31. August 2001 befristet war. Darin war vorgesehen, dass eine Kündigung „spätestens am dritten Werktag“ des ersten Monats der dreimonatigen Kündigungsfrist schriftlich eingehen muss. Ansonsten werde sich das Mietverhältnis um ein weiteres Jahr verlängern. Genau an diesem Werktagsbegriff entzündete sich der Streit. Bei der Immobilienfirma, mit der der Mietvertrag abgeschlossen worden war, ging das Kündigungsschreiben am Mittwoch, dem 5. Juni 2002 ein. Dieses Datum war für das Unternehmen aber bereits der vierte Werktag, weil man dort den Samstag als Werktag mitzählte. Das Mitverhältnis galt somit als nicht fristgerecht gekündigt und verlängerte sich daher um ein Jahr.
Die Mieterin hatte die Wohnung zum 31. August 2002 geräumt, zahlte aber nach einem Schreiben der Immobiliengesellschaft noch bis zum Januar 2003 Miete. Diese Zahlungen in Höhe von mehr als 3.300 Euro verlangte sie nun auf dem Klageweg. Ihrer Ansicht nach hatte sie fristgerecht gekündigt, weil der Sonnabend nicht als Werktag anzusehen sei. Diese Ansicht wurde allerdings von keiner der Vorinstanzen bis hin zum Bundesgerichtshof geteilt. Aktenzeichen: VIII ZR 206/04 (Urteil vom 27. April 2005).

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Der Austausch von Holzfenstern gegen solche aus Kunststoff ist regelmäßig eine Maßnahme der Modernisierung. Der Austausch kann mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden, so das LG München. In einem Wechsel der Fenster sei eine dauerhafte Verbesserung des Gebrauchswertes der Wohnanlage zu sehen, da Kunststofffenster haltbarer sind, weniger Pflege bedürfen und nicht der Gefahr des Schimmelns oder des Verfaulens ausgesetzt sind. Es komme nicht darauf an, ob gleichzeitig auch Energie eingespart werden kann.

Das Urteil des LG München entspricht der gängigen Rechtsprechung (vergl. etwa OLG Köln, WuM 1997, 455). Die Frage, ob eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt oder nicht, ist am Maßstab des § 559 Abs. I BGB zu beurteilen. Danach muss die konkrete Maßnahme einer Einsparung von Wasser oder Energie, einer dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes dienen. Es ist nicht erforderlich, dass alle Voraussetzungen zutreffen. Wohnungseigentümergemeinschaften, die einen Fensteraustausch beschließen möchten, könnten dies auch im Rahmen einer modernisierenden Instandsetzung tun. Dies erfordert lediglich die einfache Stimmenmehrheit. Hier ist es aber zwingend erforderlich, dass die alten Fenster Instandsetzungsbedarf haben, also nicht mehr in Ordnung sind.

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Gewerbliches Mietrecht: Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution? Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, ist eine Frage des Einzelfalls. Der BHG entschied im Urteil vom 21. März 2007, dass dieser Vertragsverstoß des Mieters für eine Kündigung des Vermieters dann nicht ausreiche, wenn sich der Vermieter selbst nicht vertragstreu verhalte. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter die vertraglich geschuldete Herstellung des Mietobjekts verweigert. Aufgrund dessen hatte der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB an der Mietsicherheit bzw. Kaution geltend gemacht. Beides geht nicht, so der BGH. Da aber nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter seine Pflichten verletze, sei diesem die Durchführung des Mietvertrages nicht unzumutbar geworden, wie es § 543 Abs. 1 BGB fordere.

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Der unter anderem für das Insolvenzrecht zuständige IX. Zivilsenat hatte die Frage zu entscheiden, ob der Wohnungsmieter die Kaution auch dann herausverlangen kann, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Schon das Amts- und das Landgericht hatten die Klage der Mieterin in einem solchen Fall abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung der Vorinstanzen bestätigt.

Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter, wie es § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB vorschreibt, die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Verstößt der Vermieter gegen diese zu Gunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, dann ist der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung. Dies folgt aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens nur dann entstehen kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt. Der Mieter ist allerdings berechtigt, die Einhaltung der dem Vermieter obliegenden Verpflichtung, die Kaution gesondert anzulegen, auch durchzusetzen. So kann er vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch gesetzeskonform auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten.

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Bei der Kaution handelt es sich um eine Sicherheit, die den Vermieter gegen eventuelle Zahlungsausfälle des Mieters absichert, etwa aufgrund einer Mieterinsolvenz. Die Höhe und Art der Kaution wird zu Beginn des Mietverhältnisses im Rahmen des Mietvertrags schriftlich zwischen beiden Vertragsparteien, Mieter und Vermieter, vereinbart. In diesem Zusammenhang getroffene Vereinbarungen können später nicht mehr einseitig geändert werden. Außerdem ist eine Kaution bei so genannten preisgebundenen Wohnungen unzulässig. Hierzu zählen z.B. Sozialwohnungen oder steuerbegünstigte Wohnungen.

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen verwalten. Die Kaution muss auf ein Treuhandkonto eingezahlt werden. Damit wird die Kaution auch im Falle einer Vermieterinsolvenz nicht zu Bestandteil der Insolvenzmasse.

Weiterhin muss die Kaution auf einem Konto angelegt werden, dass mindestens der üblichen Verzinsung von Sparguthaben unterliegt. Alternativ dazu können Mieter und Vermieter auch ein gemeinsames Sparbuch anlegen, zu dem die beiden Parteien ausschließlich gemeinsamen Zugang haben dürfen. Die Kaution kann auch auf ein Sparbuch eingezahlt werden, das anschließend an den Vermieter zur Absicherung seiner Interessen verpfändet wird.  Eine Mietkaution darf die Summe von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Die Kaution wird automatisch in drei Raten fällig, jeweils zu Beginn der ersten drei Monate des Mietverhältnisses. Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag davon abweichende Regelungen getroffen wurden, unabhängig davon, welche Vertragspartei davon begünstigt würde.

Der Vermieter kann innerhalb einer dreijährigen Verjährungsfrist Zahlungsklage erheben für den Fall, dass eine vereinbarte Kaution nicht gezahlt wird. Die Frist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Darüber hinaus darf der Vermieter die hinterlegte Kaution zu keiner Zeit anderen Zwecken zuführen. Er hat die Kaution in Funktion eines Treuhänders die ganze Zeit über, auf einem Bankkonto zu den vorgenannten Bedingungen zu lagern. Das betreffende Bankkonto muss darüber hinaus eindeutig als “Mietkaution“ benannt werden. Davon abweichende Bezeichnungen, und seien sie noch so ähnlich, sind nicht statthaft.

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Die Mietvertragsklausel: „Der Mieter verpflichtet sich, keine Katzen und Hunde zu halten“, ist wirksam, entschied jetzt das Landgericht Hamburg (307 S 155/04).

Die Mieter waren vor Vertragsabschluss in einem „Fragebogen für Wohnungsbewerbungen“ darauf hingewiesen worden, dass der Vermieter Hunde- und Katzenhaltung nicht duldet. Im Mietvertrag selbst verpflichteten sich die Mieter, weder Hunde noch Katzen zu halten. Vier Jahre später forderten die Mieter von ihrem Vermieter „Zustimmung zur Haltung einer sterilisierten, weiblichen Katze“. Die jetzt 9-jährige Tochter wünsche sich seit Jahren nichts sehnlicher als eine Katze. Das mietvertragliche Verbot der Katzenhaltung benachteilige Mieter unangemessen und sei unwirksam.

Falsch, so das Landgericht Hamburg. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Zustimmung zur Haltung einer Katze zu geben. Das im Formularmietvertrag vereinbarte Verbot der Katzenhaltung ist zulässig und nicht wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam.

Extreme Ausnahmefälle müssten über „Treu und Glauben“ geregelt werden. Gemeint sind damit Fälle, in denen – wie etwa bei einem Blindenhund oder einer therapeutisch indizierten Katze – das Interesse des Mieters an der Tierhaltung das Interesse des Vermieters bei weitem überwiegt und das Festhalten des Vermieters am Verbot „schikanös“ wäre. Für einen derartigen Ausnahmetatbestand reicht es aber nicht aus, wenn sich die 9-jährige Tochter des Mieters sehnlichst eine Katze als Haustier wünscht. Dem Mieterwunsch gegenüber steht das Interesse des Vermieters, Schäden am Mietobjekt durch Katzenhaltung zu vermeiden und eine Gefährdung von Mit- und Nachmieter, zum Beispiel durch Katzenallergie, zu verhindern.

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Der Bundesgerichtshof entschied, dass sowohl Mieter als auch Vermieter im Fall eines Feuchtigkeitsschadens durch Schäden an der Kanalisation, Schadensersatzansprüche gegenüber der Stadt bzw. der Gemeinde haben, da diese als Träger haften.

Im diesem konkreten Fall hatte die Kanalanschlussleitung des Hauses bei Bauarbeiten durch Verfüllmaterial schaden genommen und das Rohr verstopft, sodass das Haus von einem enormen Feuchtigkeitsschaden betroffen war. Die Schadensersatzansprüche an Städte und Gemeinden resultieren aus dem öffentlichrechtlichen Benutzerverhältnis, das zwischen Hauseigentümern und den Städten besteht. Auch die aktuellen Bestimmungen der Verwaltungsgerichtordnung, gelten sind die Schadensersatzansprüche auf rechtlichem Wege einzuholen, (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. März 1983 , Az: III ZR 116/81 und Urteil 22. September 1977 – III ZR 146/75 und Urteil vom 13. Oktober 1977 – III ZR 122/75).

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Die Besitzerin ließ ihren Kampfhund immer mal wieder frei im Keller herumlaufen. Inzwischen betrachtete der Vierbeiner den Keller als sein Territorium und hielt potenziell jeden, der in den Keller kam, für einen  Eindringling. Eine Nachbarin störte das und das Kammergericht Berlin gab ihr Recht; der Hund musste an die Leine (Az. 24 W 65/02).

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Die Montage von Kameraattrapen im Bereich des Gemeinschafts-eigentums stellt eine unzulässige bauliche Veränderung dar, so dass jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Beseitigung hat. Auch mit der Montage von Attrappen solle der Eindruck erweckt werden, dass eine Videoüberwachung des betroffenen Bereiches vorgenommen werde. Wenn aber nicht unterschieden werden kann, ob eine echte Kamera oder eine Attrappe montiert ist, könnten die übrigen Wohnungseigentümer nicht ausschließen, dass ihr Recht am eigenen Bild berührt wird. Damit liege eine unzumutbare Beeinträchtigung vor, so das AG Tempelhof-Kreuzberg mit Urteil vom 30. September 2008. Der Einbau von Videokameras wird in der Rechtsprechung schon länger als bauliche Veränderung gewertet (etwa OLG Köln, ZMR 2008/559). Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat klargestellt, dass diese Wertung auch für reine Kameraattrappen gelten soll. Bei der Durchsetzung eines Beseitigungsanspruches ist zu beachten, dass derartige Ansprüche stets Individualansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer sind. Zur Durchsetzung des Anspruches bedarf es keiner Ermächtigung durch die übrigen Eigentümer. Soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber den Beseitigungsanspruch verfolgen, bedarf es vor Einleitung des Verfahrens eines Beschlusses dahingehend, dass die Gemeinschaft diese Ansprüche als eigene Angelegenheit verfolgt.

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Massenhaft auftretendes Ungeziefer löst bei Menschen in den allermeisten Fällen Ekelgefühle aus, dies ist besonders dann der Fall, wenn von diesem eine Gesundheitsgefährdung ausgeht. Eine solche Gesundheitsgefährdung geht auch von Schaben und Kakerlaken aus, die deutsche Schabe beispielsweise ist Überträger von Krankheiten, verursacht Fäulnisbakterien und allergische Reaktionen. Aber auch das durch die Kakerlaken auftretende Ekelgefühl, kann schon körperliche Beschwerden auslösen. Neben physischen Symptomen wie Brechreiz, löst der Anblick von Kakerlaken oft psychische Beschwerden aus, die einem Mieter langfristig gesehen das Leben in der befallenen Wohnung unerträglich machen und der somit zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages aus besonderem Grund und weiterhin zu einer Mietminderung berechtigt wird. (Landgericht Saarbrücken, Urteil vom 12. Juni 1989, Az: 13 B S 123/88). Ist eine Behandlung mit Insektiziden einfach durchführbar und ohne Gesundheitsrisiken für den Mieter Erfolg versprechend, hat der Mieter keinen Anspruch auf eine fristlose Kündigung oder Mietminderung.

In einem Fall des Oberlandgerichts Stuttgart entschied die Rechtssprechung gegen die Ansprüche der Mieter. In dem aus dem 14. Jahrhundert stammenden Gebäude traten nämlich nur gelegentlich Schaben auf und dies war weiterhin vom Hygieneverhalten der Mieter abhängig. (Oberlandgericht Stuttgart 2. Zivilsenat, Urteil vom 10. Januar 1997, Az: 2 U 163/96).

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Ein Mieter hat das Recht seine Mietzahlungen auszusetzen, wenn die Wohnung in unerträglichem Maße von Ungeziefer befallen ist und dieser Ungezieferbefall weiterhin vom Vermieter falsch bekämpft wurde.

Das Amtsgericht Aachen urteilte in einem Fall, bei dem eine Mietwohnung mit sog. Khaprakäfern, befallen war. Diese Käfer zählen zu den Speckkäfern und die abfallenden Haare der Käferlarven können allergische Reaktionen hervorrufen. In diesem Fall hatte der Eigentümer noch vor Einzug der Mieter die Wohnung mit dem falschen Ungezieferbekämpfungsmittel behandelt. In der Produktinformation des in hohen Mengen verwendeten Mittels gegen Holzwürmer, stand ausdrücklich, dass es gesundheitliche Schäden auslösen kann und deshalb nicht in geschlossenen Wohnräumen verwendet werden darf. Vor Gericht sagten Zeugen aus, dass der Aufenthalt in der Wohnung tatsächlich unerträglich war. Zum einen spielte hierbei der massive Käferbefall eine Rolle, zum anderen der fürchterliche Gestank, der durch das Schädlingsbekämpfungsmittel hervorgerufen wurde. Weiterhin bekamen die Gäste der Mieter regelmäßig Hustenreiz beim Aufenthalt in der befallenen Wohnung. Das Gericht verurteilte den Vermieter zu Schadensersatz, wobei die Mieter zusätzlich die Mietzahlungen aussetzen durften. (Amtsgericht Aachen, Urteil 3. Dezember 1998 , Az: 80 C 569/97).

Grundsätzlich sind Mietminderungen nur möglich, wenn sich die Wohnung durch den Ungezieferbefall nicht mehr vertragsgemäß nutzen lässt.
(Bürgerliches Gesetzbuch § 536 Abs. 1)

Laut Amtsgericht Aachen kann der Mieter immer dann auf Schadensersatz klagen, wenn der Vermieter einen Ungezieferbefall vor Vertragsabschluss verschwiegen hat. Zum Schadensersatz zählt in solchen Fällen, die Kosten für Renovierung, Umzug, Maklerprovision und sogar die höheren Mietkosten einer neuen Wohnung. Die Kosten, die bei Einzug in die vom Befall betroffene Mietwohnung anfielen, sind jedoch nicht vom Vermieter zu ersetzen. (Landgericht Saarbrücken 13. Zivilkammer, Urteil 12. Juni 1989, Az: 13 B S 123/88)

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Das Amtsgericht Trier entschied, dass das Weiterführen eines Mietverhältnisses unzumutbar wurde, als ein Meter einen Kabelübergabepunkt im Gebäude manipulierte. Obwohl niemand zu Schaden kam, beschloss das Gericht dies, da das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig gestört wurde, (Amtsgericht Trier, Urteil vom 21. März 2002, Az: 8 C 49/02).

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Es gibt mehrere Möglichkeiten ein Miethaus bzw. die darin befindlichen Wohnungen an das Kabelfernsehen anzuschließen. Drei gängige Methoden sollen im Folgenden vorgestellt und erläutert werden. Der Gemeinschaftsanschluss ist die häufigste Form des Kabelanschlusses eines Mietshauses. Hierbei wird die Lieferung des Sendesignals an einen zentralen Übergabepunkt im Mietshaus zwischen dem Vermieter und einer Kabelgesellschaft vereinbart. Dies geschieht in der Regel durch einen schriftlichen Vertrag. Die einzelnen Wohnungen werden dann an diesen Gemeinschaftsanschluss angeschlossen, wodurch die Mieter gleichzeitig auch Nutzer dieses Gemeinschaftsanschlusses werden. Sämtliche damit verbundenen Kosten sind dann von den Mietern an den Vermieter zu erstatten.

Sofern die Gerichte entscheiden, dass es sich bei einem Kabelanschluss um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, so können die Kosten in einem gewissen Maß auf alle Mietparteien umgelegt werden, auch wenn einzelne Mieter den Kabelanschluss nicht nutzen. Die Ansichten der Gerichte darüber sind jedoch unterschiedlich.

Beim Wohnungsanschluss werden die Mieter Vertragspartnern der Kabelgesellschaft. Die Kabelgesellschaft ist dann auch für die hausinterne Vernetzung des Kabelanschlusses verantwortlich. Die Mieter sind jedoch nicht zum Abschluss eines entsprechenden Vertrags verpflichtet, auch dann nicht, wenn der Vermieter bisher für die Bereitstellung der Fernseh- und Radioprogramme verantwortlich war.

Der Einzelnutzervertrag eröffnet dem einzelnen Mieter die Möglichkeit einen Vertrag mit der Kabelgesellschaft über die Nutzung eines Kabelanschlusses einzugehen. Hierfür ist jedoch die Zustimmung des Vermieters erforderlich, die auch erteilt werden muss, sofern bisher nicht die Möglichkeit eines Kabelanschlusses gegeben ist. Eine Regelung mit dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses ist anzuraten, da der Vermieter ansonsten den Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Mietsache geltend machen kann. Die Kosten sind dann vom bisherigen Mieter zu tragen.

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Dass sich die Kaution sinnvoll vermehrt: Darauf achten viele Mieter beim Einzug in eine neue Wohnung nicht. Sie sind jedoch gut beraten, sich bei Banken nach einem sogenannten Mietkautionskonto mit einer attraktiven Verzinsung zu erkundigen. Das Konto läuft auf dem Namen des Mieters, der es seinem Vermieter verpfändet. Nach Absprache mit dem Vermieter kann die Kaution aber zum Beispiel auch in einem Bausparvertrag angelegt werden.

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Eine Inklusivmiete, oder auch als Bruttomiete bekannt, beinhaltet in der Regel bereits alle umlagefähigen Betriebskosten. Sofern eine Inklusivmiete vereinbart wurde, wird nicht mehr zwischen Kalt- und Warmmiete unterschieden. Der Mietbetrag bleibt in jedem Monat gleich. Daneben kennt das Mietrecht auch noch die so genannte Teilinklusivmiete. Hier werden nur bestimmte Punkte der Betriebskosten pauschal berechnet, während für die übrigen Betriebskosten eine gesonderte, meist verbrauchsabhängige, Berechnung erfolgt.

Etwas problematisch wird es bei der Inklusiv- oder Teilinklusivmiete dann, wenn der Vermieter den Mietpreis erhöhen möchte. In diesem Fall müssen sämtliche Betriebskosten, die als Pauschalpreis in der Miete enthalten sind, herauszurechnen. Das Ergebnis ist die Nettokaltmiete, die innerhalb des ortsüblichen Mietspiegels liegen muss. Liegt die Nettokaltmiete nach der Erhöhung außerhalb dieses Mietspiels, so ist die Erhöhung unzulässig.

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Indexmietverträge, mit denen Mieter und Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages die zukünftigen Mieten festlegen, das heißt an den Lebenshaltungskostenindex koppeln, können jetzt unter erleichterten Bedingungen abgeschlossen werden.

Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Eine Mindestlaufzeit, bisher 10 Jahre, gibt es seit September 2001 nicht mehr. Die zukünftige Mietpreisentwicklung muss sich am Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Gesamtlebenshaltung orientieren, sie darf höchstens der prozentualen Indexänderung entsprechen. Für die Dauer eines Jahres muss die Miete jeweils unverändert bleiben. In der schriftlichen Mieterhöhung muss der Vermieter die Änderung des vereinbarten Indexes angeben. Der Mieter muss dann die neue Miete ab dem übernächsten Monat zahlen. Ist ein Indexmietvertrag vereinbart, sind Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen durchgeführter Modernisierungen ausgeschlossen. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn der Vermieter zum Beispiel aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung Baumaßnahmen durchführen muss.

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Das Amtsgericht Trier entschied, dass Mieter deren Wohnräume oder gewerblich genutzten Räumlichkeiten mit giftigen Insektiziden behandelt wurden, einen Anspruch auf Schadensersatz haben. Grund für diese Entscheidung war, dass der Vermieter die Wohnräume mit Insektiziden behandelte obwohl der Hersteller offensichtlich darauf hinwies, dass das Produkt aus gesundheitlichen Gründen nicht in geschlossenen Räumen verwendet werden dürfe. Der Mieter hatte hier das Recht auf eine sofortige Mietminderung um 100 % sowie auf eine fristlose Kündigung. Weiterhin hatte der Vermieter für sämtliche Schäden aufzukommen. So musste er Umzugkosten, Arztkosten und Schmerzensgeld und weitere Zusatzaufwendungen wie die Maklergebühren zu bezahlen (Amtsgericht Trier, Urteil vom 14. August 2001, Az: 6 C 549/00). In einem solchen Fall hätte der Vermieter auch die Kosten tragen müssen, wenn er eine Firma mit der Beseitigung des Ungeziefers beauftragt hätte, jedoch hätte er das Geld bei eben diesem Unternehmen zurückfordern können.
Das Landgericht Kiel urteilte in einem Fall, bei dem eine Mietwohnung von Kakerlaken befallen war, zu ungunsten des Mieters. Das Gericht war der Meinung, dass aufgrund der Beschaffenheit der Wohnung keine erhebliche Gesundheitsgefährdung von den Kakerlaken ausgehen konnte. Schließlich befand sich das Ungeziefer nur an einer Stelle im Badezimmer, direkt in einer Nische unter einer Badewanne und konnte dort leicht mit Insektenvernichtungsmitteln besprüht werden. Auch wenn dies auf Grund der gelegten Eier der Kakerlaken keine einmalige Prozedur wäre, sind die Ungeziefer schnell und einfach zu beseitigen, sodass kein Mietminderungsgrund vorliege, (Landgericht Kiel, Urteil vom 5. September 1991, Az: 1 S 12/90).

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Ein Mietvertrag kann von zwei Arten der Insolvenz bedroht werden, der Mieter- und der Vermieterinsolvenz. Bei beiden Insolvenzen handelt es sich um so genannte Privatinsolvenz, die seit 1999 eine Möglichkeit zur Wiederherstellung bzw. Erhaltung der Wirtschaftlichkeit von Privatpersonen darstellt. Die Beantragung und der Ablauf einer Privatinsolvenz verlaufen analog zur besser bekannten unternehmerischen Insolvenz. Der Antrag auf Insolvenz kann also nur vom Schuldner selbst oder aber von einem beliebigen Gläubiger beim örtlich zuständigen Amtsgericht gestellt werden. Dieses setzt dann einen Insolvenzverwalter ein, der alle wirtschaftlich relevanten Geschäfte führt.

Im Falle einer Mieterinsolvenz behält der Mietvertrag vorerst seine Gültigkeit. Das Recht zur fristlosen Kündigung seitens des Vermieters nach zweimonatigem Zahlungsrückstand bleibt von der Insolvenz unberührt. Der Vermieter kann weiterhin eine Trennung der Kaution oder seines gegebenenfalls in der Mietwohnung befindlichen Eigentums von der Insolvenzmasse fordern. Sofern die Mietsache mit Eröffnung des Insolvenzverfahren noch nicht bezogen wurden, kann sowohl der Insolvenzverwalter des Mieters als auch der Vermieter vom Vertrag zurücktreten.

Bei der Vermieterinsolvenz verliert der Vermieter seine Geschäftsfähigkeit bezüglich der Mietsache. Alle relevanten Entscheidungen obliegen ab sofort dem Insolvenzverwalter. Dazu gehört insbesondere der Abschluss von Mietverträgen. Der Insolvenzverwalter kann von einem Mietvertrag zurücktreten, sofern die Wohnung vom Mieter noch nicht bezogen wurde. Ansonsten behält der Vertrag seine Gültigkeit. Bei der Vermieterinsolvenz ist auf jeden Fall zu beachten, dass die Miete an den Insolvenzverwalter zu zahlen ist. Mieter, die von der Vermieterinsolvenz wissen und die Miete trotzdem dem Vermieter zukommen lassen, müssen damit rechnen, dass die Miete ein weiteres Mal an den Insolvenzverwalter überwiesen werden muss. Der Mieter hat gegenüber dem Insolvenzverwalter das Recht zur Aussonderung seiner Kaution.

Insolvenz des Mieters
Steckt ein angehender Mieter in Mitten eines Insolvenzverfahrens, so muss er den Vermieter noch vor Abschluss eines Vertrages ungefragt darüber informieren. Auch wenn der Mieter bei seinem letzten Vermieter mit der Mietzahlung derart in Verzug war, dass die Wohnung geräumt wurde, ist er dazu verpflichtet dies dem künftigen Vermieter vor Beginn der Mietzeit mitzuteilen. Das Landgericht Bonn urteilte, dass ein Vermieter ein Recht darauf hat über derartige Solvenzverhältnisse unterrichtet zu werden, da sein eigenes Vermögen durch Zahlungsverzug der Miete, Nebenkosten usw. sonst ohne dessen Wissen gefährdet sei. Für diesen Fall hat das Gericht dem Vermieter das Recht eingeräumt, die Zahlung durch den Mieter auch ohne dessen Zustimmung zu realisieren. Das Urteil besagt, dass sich die Situation bei einem Insolvenzverfahren anders darstellt, als bei einer eidesstattlichen Versicherung. Schließlich fließt sämtliches Vermögen des Betroffenen, also auch Vermögen in Form von Gegenständen in die Insolvenzmasse, die den Gläubigern zufällt, mit ein. Da dem Insolventen jedoch alle nicht pfändbaren Gegenstände bleiben, kann der Vermieter seinen Anspruch auf einen Teil der Insolvenzmasse geltend machen.
Das Gericht ist weiterhin der Ansicht, dass ein angehender Mieter, der lediglich eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat und dies bereits einige Zeit in der Vergangenheit liegt, dies dem potentiellen Vermieter nicht mitteilen muss, außer es kommen weitere Umstände wie z. B. eine Räumungsklage aus der Vergangenheit hinzu.
Kommt ein insolventer Mieter seiner Aufklärungspflicht nicht nach, kann der Vermieter seinerseits den Mietvertrag sofort anfechten. (Landgericht Bonn, Beschluss vom 16. November 2005 WM 2006, 24)

Insolvenz des Vermieters
Im Insolvenzfall eines Vermieters, laufen die Miete und Betriebskosten bei einem Insolvenzverwalter zusammen. Ein Guthaben das sich aus den Betriebskosten der Mieter zusammensetzt, ist keine Verbindlichkeit, die vor der Auszahlung der anderen Verbindlichkeiten steht (Masseverbindlichkeit). Forderungen aus Betriebskostenguthaben, die noch vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind, müssen also genauso wie anderes Vermögen aus der Insolvenzmasse erst durch Beantragung geltend gemacht werden. Der Rückzahlungsanspruch über Betriebskosten der Mieter entsteht monatlich in Höhe der gleich bleibenden Vorauszahlungen und zwar vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Für Betriebskostenzahlungen die erst nach Eröffnung des Verfahrens getätigt werden, erwirken lediglich eine Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung, (Insolvenzordnung § 55 Absatz 1 Nr. 3 und §§ 108 Absatz 2, 38).
Nach Urteil des Amtsgerichts Berlin kommt ein Aussonderungsrecht nach § 47 Insolvenzordnung im Falle eines Guthabens aus Betriebskostenabrechnungen nicht in Frage, da es kein dingliches, persönliches oder aussonderungsfähiges Recht ist, (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 18. März 2004, Az: 16 C 401/03). Wechselt ein Gebäude den Eigentümer während eines Insolvenzverfahrens, bleibt der Verfügungsberechtigte (Insolvenzverwalter) weiterhin Ansprechpartner für die zu dem Zeitpunkt abgelaufenen Abrechnungsperioden und kann Anspruch auf Zahlungen erheben und ist zu Nachzahlungen an die Mieter verpflichtet. Für die laufenden Abrechnungsperioden hingegen gilt, dass der neue Eigentümer die Abrechnungen durchzuführen und ab diesem Zeitpunkt Anspruch auf Nachzahlungen hat, (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. September 2000, Az: III ZR 211/99).

Die Rechtssprechung ist sich überwiegend darüber einig, dass Ansprüche aus Abrechnungsperioden, die bei Eigentümerwechsel bereits in der Vergangenheit liegen, zwischen den bisherigen Vertragsparteien abzuwickeln sind, (Oberlandesgericht Düsseldorf, NJW-RR 1994, 1101 f.).

Insolvenzverwalter
Ein vorläufiger Insolvenzverwalter mit Zustimmungsvorbehalt ist insolvenzrechtlich nicht verpflichtet, der Weiterleitung von Mietzahlungen, die der Schuldner als Zwischenmieter erhält, an den Hauptmieter zuzustimmen. Die Unterlassung der Mietzahlung kann ein fristloses Kündigungsrecht des Vermieters, jedoch keine Masseschuld begründen, (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.01.2008, IX ZR 201/06).

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Der Gesetzgeber macht unmissverständlich deutlich, dass es Aufgabe des Vermieters ist, die Mietsache instand zu halten bzw. bei Bedarf instand zu setzen. Der § 535 BGB gibt hierüber detailliert Auskunft.

Diese Pflicht des Vermieters beschränkt sich nicht nur auf die Mietwohnung selbst, sondern ist auch für die Peripherie, z.B. Keller, Speicher, Treppenhaus, deren Benutzung ebenfalls im Mietpreis enthalten ist, uneingeschränkt gültig. Die Instandsetzungspflicht geht nur dann auf den Mieter über, wenn der Mangel nachweislich vom Mieter verursacht wurde. Den Nachweis muss der Vermieter erbringen. Die so genannte Kleinreparaturklausel in Mietverträgen wird nur dann wirksam, wenn diese sich auf von den Mietern häufig genutzte Gegenstände oder auf einen Höchstbetrag pro Einzelreparatur, üblicherweise nicht über 75 Euro, und darüber hinaus auf einen Höchstbetrag pro Jahr beschränkt, der nicht sehr viel über 200 Euro liegen sollte. Keinesfalls dürfen Mieter dazu verpflichtet werden, die Reparaturen selbst in Auftrag zu geben. Mietverträge mit Kleinreparaturklauseln sollten vor der Unterzeichnung auf jeden Fall auf ihre Gültigkeit hin überprüft werden.

Die Mieter müssen notwendige Instandsetzungsarbeiten auf jeden Fall dulden, auch dann wenn diese in der eigenen Mietwohnung erforderlich werden. Mieter haben das Recht darauf, dass defekte Einrichtungsgegenstände gleichwertig und gleichartig ersetzt werden.

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Die Instandsetzung und Instandhaltung eines Mietshauses ist Sache des Vermieters, eine Zahlungspflicht für den Mieter kann nur durch eine sogenannte Kleinreparaturklausel entstehen. Die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel ist seitens des Gesetzgebers allerdings an einige Bedingungen geknüpft, die häufig nicht bekannt sind oder übersehen werden. Demnach darf die Reparatur eines einzelnen Gegenstands nicht teurer als 75 Euro sein, da es sich dann nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Die jährlichen Kosten für alle Kleinreparaturen dürfen 150 – 200 Euro bzw. 8 % der Jahresmiete nicht übersteigen, da die Klausel ansonsten ebenfalls unwirksam wird. Die Durchführung oder Beauftragung der Mängelbeseitigung ist in jedem Fall Aufgabe des Vermieters und darf nicht auf den Mieter übertragen werden. Der Mietvertrag muss zweifelsfrei klären, für welche Schäden die Klausel gilt. Darüber hinaus muss der Mieter nur für die Reparatur von Gegenständen eintreten, die seiner regelmäßigen Nutzung unterliegen, z.B. Gas-, Wasser-, Stromanschlüsse, Küchenelemente, Türen und Fenster. Neuanschaffungen sind ausdrücklich von der Kleinreparaturklausel ausgeschlossen und können allenfalls als Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden. Die Unwirksamkeit der Kleinreparaturklausel ist zwar immer dann gegeben, wenn eine der vorgenannten Bedingungen nicht erfüllt wird, verliert bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Verhalten des Mieters jedoch ihre Gültigkeit. Solche Schäden müssen vom Vermieter unabhängig von vertraglichen Gegebenheiten in jedem Fall ersetzt werden. Dasselbe gilt selbstverständlich für Wartungskosten, die für Einrichtungsgegenstände anfallen, die auf Wunsch des Mieters und mit Genehmigung des Vermieters eingebaut wurden.

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Nicht gezahlte Instandhaltungskosten sind Werbungskosten. Die Mutter eines Vermieters hatte für eine vermietete Wohnung einen Handwerker mit der Renovierung beauftragt. Später bezahlte sie auch die Rechnung. Der Vermieter fügte die Rechnung seiner nächsten Steuererklärung bei und wollte die Kosten geltend machen. Dass der Vermieter die Kosten nicht absetzen kann – dieser Ansicht war der zuständige Sachbearbeiter beim Finanzamt. Anders empfand dies der Bundesfinanzhof in München. Dass von Dritten bezahlte Renovierungsaufwendungen vom Vermieter steuerlich als Werbungskosten absetzbar sind, hatten die Münchner Juristen bereits vor mehr als zwei Jahren in einem ähnlichen Fall entschieden. Dass Kosten für Instandhaltungsarbeiten in einer vermieteten Wohnung als Werbungskosten anzuerkennen sind, ist den deutschen Finanzämtern nun  erneut bescheinigt worden – selbst dann, wenn Dritte die Rechnung bezahlt haben. Daraufhin musste das Bundesfinanzministerium eine entsprechende Anweisung an alle Finanzämter verschicken (Bundesfinanzhof, Urteil 15.1.2008, Az. IX R 45/07).

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Die Kosten für Instandhaltung und der Behebung von Mängeln am Gebäude hat grundsätzlich der Eigentümer bzw. der Vermieter selbst zu tragen, da diese Kosten bereits in den monatlichen Mietzahlungen beinhaltet sind, hat der Mieter keine weiteren Zahlungen hierzu zu leisten. Der Eigentümer hat eine uneingeschränkte Entscheidungsfreiheit bei der Wahl der geeigneten Firmen für Maßnahmen zu Umbau und Instandsetzung, der Mieter hat dabei kein Mitspracherecht. Es ist schließlich eine der wichtigsten mietrechtlichen Verpflichtungen eines Eigentümers, die Mietsache in einem solchen Zustand zu halten, dass diese vertragsgemäß genutzt werden kann. Die Kosten hierfür dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden, mit Ausnahme kleinerer Reparaturen wie z. B. dem korrigieren von Schönheitsfehlern in der Wohnung.

Wenn der Mieter allerdings auf eigene Faust bauliche Veränderungen an der Wohnung vornehmen lässt wie z. B. dem Einbau einer modernern Badewanne, hat er selbst die Kosten hierfür zu tragen.

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Grundsätzlich kann auch deutschen Bürgern ausländischer Herkunft ein Anspruch auf Installation einer Parabolantenne zustehen, um den sprachlichen und kulturellen Bezug zum Heimatland aufrecht zu erhalten. Hierbei ist jedoch die technische Weiterentwicklung zu berücksichtigen, sodass der Mieter auch auf den eventuell kostenintensiveren Weg des Internetfernsehens verwiesen werden kann, entschied das AG Frankfurt/M. Ein Anspruch auf die Installation einer Parabolantenne steht dem Mieter dann zu, wenn ein Rückgriff auf Internetfernsehen nicht möglich ist. Hierfür ist der Mieter in der Beweispflicht.

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Das Mietrecht schützt auch die Privatsphäre der Mieter. Ist die Intimsphäre des Mieters z. B. Einsichtsmöglichkeiten in die Mietwohnung, nicht gegeben, entsteht ein Mietmangel, da die Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist. Häufig jedoch scheitern Mieter bei Klageversuchen vor Gericht, da meist schon vor Einzug in das Mietobjekt ersichtlich war, dass ein solcher Mangel vorliegt. Beispielsweise entschied das Amtsgericht Köln, dass es zur mietrechtlichen Nutzung einer Wohnung auch gehört, durch den Mieter einen unaufdringlichen Sichtschutz am Balkon anzubringen um dessen Intimsphäre zu wahren, (Amtsgericht Köln, Urteil vom 15. September 1998, Az: 212 C 124/98).

Das Oberverwaltungsgericht Thüringen urteilte, dass eine eingeschränkte Nutzung der Mietsache dann vorliegt, wenn die Fenster aufgrund von direkter Einsicht in die Wohnräume behangen sein müssen oder das Mobiliar entsprechend positioniert sein muss, sodass sich der Mieter frei in den Räumen bewegen kann, (Oberverwaltungsgericht Thüringen, Urteil vom 11. Mai 1995, Az: 1 EO 486/94).

Das Landgericht Berlin entschied in einem Fall, in dem ein Gebäude ein zusätzliches Stockwerk erhielt und dessen neue Mieter direkte Einsicht in den Balkon eines Mieters hatten, der das Haus schon vor der Aufstockung bewohnte. Dieser Mieter fühlte sich hierdurch stark in seiner Intimsphäre eingeschränkt und bekam eine Mietminderung von 4 % auf die Bruttokaltmiete zugesprochen, (Landgericht Berlin, Urteil vom 8. Februar 2000, Az: 65 S 152/99).

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Nicht selten liefert ausuferndes Hundegebell den Stoff für handfeste Streitigkeiten zwischen Nachbarn. Hierzu gilt, dass Hunde sich während den allgemeinen Ruhezeiten, also zwischen 13 und 15 Uhr sowie zwischen 22 und 6 Uhr, ruhig zu verhalten haben. Auch außerhalb dieser festen Ruhezeiten sollte das Hundegebell einen bestimmten Lärmpegel nicht überschreiten und auch nur maximal eine Stunde pro Tag zu hören sein. Es ist Aufgabe des Halters, seinen Hund dementsprechend zu erziehen. Werden die vorgenannten Regelungen verletzt, so kann der in seiner Ruhe beeinträchtigte Nachbar gerichtlich dagegen vorgehen. Um die Beweisführung vor Gericht zu vereinfachen, wird dabei das Führen eines Lärmprotokolls empfohlen, wobei Datum, Uhrzeit und Dauer des Hundegebells schriftlich festzuhalten sind. Die Angabe von Zeugen, sofern vorhanden, ist dabei ebenfalls von Vorteil.

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Per Vertrag oder – wie hier – durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer kann die Tierhaltung in einem Mehrfamilienhaus eingeschränkt werden. Das Oberlandesgericht Celle (4 W 15/03) entschied, dass eine unbeschränkte Tierhaltung die Gefahr unzulässiger Belästigungen für die Nachbarn mit sich trägt, dass eine Beschränkung der Haustierhaltung auf eine Katze bzw. einen Hund pro Wohnung wirksam sei.

Den Argumenten eines Halters von zwei Huskies, seine Tiere seien Rudelhunde, nach dem möglichen Versterben nur eines dieser Tiere könne der andere Hund als Rudeltier allein nicht mehr artgerecht gehalten werden, so dass immer ein zweiter Hund zugesellt werden müsse, folgte das Oberlandesgericht nicht. Nach Auffassung des Gerichts ist es zumutbar, für den Fall, dass eines der Tiere verstirbt, den überlebenden Husky an ein anderes Rudel außerhalb der Eigentumswohnung weiterzugeben. Außerdem könne der Hundehalter auch jetzt schon die Konsequenz ziehen und beide Hunde einem Rudel zuführen.

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Ein Vermieter kann das Halten von Hunden verbieten, wenn sie stundenlang bellen und damit stören. Das Amtsgericht sah darin eine Verletzung des Hausfriedens. Das Zusammenleben mit den anderen Hausbewohnern sei gestört(Amtsgericht Bremen Az. 7 C 240/05).

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Die Kosten, die dem Vermieter für den Hauswart bzw. Hausmeister entstehen, darf er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich auf seine Mieter umlegen. Zu den Betriebskosten gehören auch die Sozialabgaben des Hauswarts.

Allerdings sind die Kosten gegebenenfalls um den Anteil zu kürzen, in dem der Hauswart auch nicht umlagefähige Arbeiten ausführt. Zu diesen Arbeiten gehören beispielsweise Erneuerungsarbeiten, Instandhaltung oder Verwaltungsaufgaben. Der Mieter hat im Zweifelsfall das Recht, den Arbeitsvertrag des Hausmeisters einzusehen, wo unter Umständen der genaue Arbeitsbereich des Hauswarts abgegrenzt wird. Sollte dies im Rahmen des Arbeitsvertrags nicht der Fall sein und der Hauswart trotzdem mit nicht umlagefähigen Aufgaben betraut sein, so ist hierfür fällige Kostenanteil vom Vermieter selbstständig herauszurechnen. Geschieht dies nachweislich nicht, so muss der Vermieter die Kosten für den Hauswart komplett aus der Betriebskostenabrechnung streichen.

Die entsprechenden Regelungen gelten auch für den Fall, dass der Vermieter keinen fest angestellten Hauswart hat und stattdessen einen externen Hausmeisterservice in Anspruch nimmt.

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Spätestens mit Beginn der Heizperiode muss der Vermieter die Zentralheizung in seinem Mietshaus wieder einschalten. Üblicherweise wird als Heizperiode die Zeit vom 1. Oktober bis 30. April des Folgejahres angesehen. In vielen Mietverträgen ist sogar vereinbart, dass die Heizperiode schon am 15. September beginnt.

Letztlich ist diese Frage aber nicht entscheidend, es gilt der Grundsatz, kein Mieter muss in seiner Wohnung frieren. Sinken die Zimmertemperaturen außerhalb der Heizperiode tagsüber auch nur zeitweise unter 18 Grad oder gar auf 16 Grad Celsius, muss die Heizung sofort in Betrieb genommen werden, gleichgültig, ob es September oder Oktober ist.

Wenn geheizt wird, kann der Mieter auch verlangen, dass in seiner Wohnung bestimmte Temperaturen eingehalten oder erreicht werden. 22 Grad Celsius gelten allgemein als Mindesttemperatur. Wird diese Gradzahl nicht erreicht, ist die Heizung defekt oder fällt sie aus, kann der Mieter eine Reparatur durch den Vermieter verlangen.

Der Vermieter muss die Temperaturen von ca. 22 Grad Celsius in der Zeit zwischen 6.00 und 24.00 Uhr aufrechterhalten. Während der übrigen Zeit, also in den Nachtstunden, darf der Vermieter die Heizung im Interesse der Energieeinsparung herunterschalten, das ist die so genannte Nachtabsenkung. Allerdings auch nachts ist eine Temperatur von 17 bis 18 Grad Celsius einzuhalten, die Heizung darf also nicht völlig ausgeschaltet werden.

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Wer in seiner Mietwohnung arbeiten will, muss dafür die Zustimmung seines Vermieters einholen. Aber: Der Vermieter darf nicht jede berufliche Tätigkeit verbieten. So sind Büroarbeiten zu dulden, entschied das Landgericht Frankfurt am Main (Az. 2/17 S 42/95). Auch wenn der Vermieter mit dem häuslichen Büro einverstanden ist, darf nicht automatisch ein Firmenschild angebracht werden.

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Verweigert der Mieter an drei aufeinander folgenden Terminen die Ablesung der Heizkostenverteiler, kann sein Verbrauch auch geschätzt werden, entschied das Amtsgericht Brandenburg (32 [33] C 110/04).

Die Heizkostenverordnung bestimmt, dass der Verbrauch eines Mieters für einen konkreten Abrechnungszeitraum ausnahmsweise dann geschätzt werden darf, wenn eine Verbrauchserfassung wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht möglich oder nicht erfolgt ist.

Zu diesen „anderen zwingenden Gründen“ rechnet das Amtsgericht Brandenburg vor allem Fälle verweigerter oder nicht durchführbarer Ablesungen. Zu den Pflichten des Mieters im Zusammenhang mit der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung gehöre es, Mitarbeitern der Wärmemessdienstfirmen das Betreten der Wohnung zur Durchführung der Ablesung zu ermöglichen. Wer als Mieter trotz rechtzeitiger Ankündigungen an drei verschiedenen Terminen die Tür nicht öffnet, muss sich die Schätzung seines Verbrauchs gefallen lassen.

Die Heizkostenverordnung nennt zwei mögliche Schätzverfahren: Entweder es wird auf den Verbrauch der betreffenden Räume in früheren Abrechnungsperioden zurückgegriffen oder auf den Verbrauch vergleichbarer Räume im Haus innerhalb der aktuellen Abrechnungsperiode. Andere Schätzverfahren, die sich zum Beispiel auf Durchschnittswerte des gesamten Hauses stützen, dürften wohl unzulässig sein. Höchstens 25 Prozent der Wohnfläche des Hauses dürfen im Zuge einer Verbrauchsabrechnung geschätzt werden.

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Rechnet der Vermieter entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig ab, hat der Mieter das Recht, seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen, entschied das Amtsgericht Burgwedel (76 C 276/04 [VII]).

Heizkosten müssen in einem Mehrfamilienhaus praktisch immer verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Voraussetzung ist, dass eine zentrale Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt. Die Heizkostenverordnung lässt nur für den Fall eine Ausnahme von der Verbrauchsabrechnung zu, in dem Mieter und Vermieter zusammen in einem Zweifamilienhaus wohnen und vereinbaren, dass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

In allen anderen Fällen aber gilt: Rechnet der Vermieter entgegen den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig, sondern zum Beispiel nur nach der Wohnfläche (Quadratmeter), ab, kann der Mieter von dem auf ihn entfallenden Kostenanteil 15 Prozent abziehen. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag ursprünglich eine Quadratmeter-Abrechnung vereinbart war bzw. wenn der Mieter wusste, dass keine Erfassungsgeräte an den Heizkörpern montiert waren.

Das Amtsgericht Burgwedel erklärte, die Heizkostenverordnung dient dem öffentlichen Interesse an der Einsparung von Energie, indem sie die verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt und damit Anreiz zum sparsamen Umgang mit dem Energieverbrauch gibt. Dieser Zweck würde weitgehend leer laufen, wenn die Vorschrift einfach durch Vertragsregelungen umgangen werden könnte.

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Hat ein Mietshaus nicht an jeder Wohnung einen Balkon, so ist der Vermieter ist verpflichtet, bei der Heizkostenabrechnung (Abrechnung der Heizkosten) den Grundkostenanteil nach der tatsächlich beheizbaren Fläche zu verteilen, so das Berliner Kammergericht. Das gilt für Balkone mit unterschiedlichen Größen, Dachgärten, Terrassen oder Loggien. Berliner Kammergericht (Az. 8 U 125/05).

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Der Heizkostenverteiler dient dazu, die verbrauchsabhängigen Heizkosten der einzelnen Mietparteien zu ermitteln. Der Gesetzgeber verpflichtet den Vermieter, den Gesamtverbrauch auf die einzelnen Mietparteien aufzuschlüsseln, was unter anderem mittels eines Heizkostenverteilers geschehen kann. Außerdem dürfen nur 50 – 70 % der Heizkosten nach dem Verbrauch berechnet werden, der Rest ergibt sich aus der Fläche der jeweiligen Wohnung.

Der Vermieter ist darüber hinaus verpflichtet, sich das Einverständnis der Mietergesellschaft einzuholen, wenn er die Heizkosten mit elektronischen Instrumenten erfassen möchte. Diese sind zwar sehr genau, aber auch teurer. Dieser Anschaffung muss die Mehrheit der Mieter zustimmen. Die Frist für den Widerspruch beträgt einen Monat. Der Heizkostenverteiler muss zudem vor Beginn des Abrechnungszeitraums installiert werden, ansonsten darf die verbrauchsabhängige Erfassung erst mit Beginn des neuen Abrechnungszeitraums beginnen.

Die günstigere Alternative eines Heizkostenverteilers funktioniert nach dem Prinzip der Verdunstung. Hierbei werden die Heizkostenverteiler mit einer Flüssigkeit befüllt und am Heizkörper angebracht. Je nach Heizungswärme verdunstet diese Flüssigkeit und spiegelt somit den tatsächlichen Verbrauch. Um eventueller Verdunstung vorzubeugen, die nicht unmittelbar durch das Heizen verursacht wird, wird der Heizkostenverteiler zu Beginn etwas über den Nullstrich befüllt. Der Mieter muss der Ablesefirma den Zutritt zur Wohnung ermöglichen, nachdem der Termin mindestens eine Woche im Voraus per Aushang angekündigt werden muss. Hierbei hat der Mieter das Recht, einen Ersatztermin zu benennen, sofern er an diesem Tag verhindert sein sollte.

Oft kommt es vor, dass der anhand der Messstriche abgelesene Verbrauch nicht mit dem in der Heizkostenabrechnung aufgeführten Wert übereinstimmt. In diesen Fällen sollte umgehend reklamiert werden, da es sich um einen Fehler handeln könnte. Eine andere Möglichkeit ist, dass die Heizkostenverteiler eine einheitliche Skalierung haben und der Verbrauch in der Heizkostenabrechnung bereits auf die Heizkörpergröße umgerechnet wurde. Sollte dies der Fall sein, so muss in der Heizkostenabrechnung auf die Umrechnung verwiesen werden.

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Mieter haben Anspruch auf eine beheizte und warme Wohnung. Die Zentralheizung muss so eingestellt sein, dass eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius erreicht wird, und zwar in der Zeit zwischen 6 Uhr morgens und 23 bzw. 24 Uhr. Mietvertragsklauseln, die niedrigere Temperaturen oder kürzere Heizzeiten nennen sind unwirksam.

Werden die Mindesttemperaturen im Winter nicht erreicht oder fällt die Heizung in der Wohnung aus, muss der Vermieter sofort informiert werden. Der Vermieter ist für das ordnungsgemäße Funktionieren der Zentralheizung verantwortlich, er muss unverzüglich Abhilfe schaffen, ggf. die notwendige Reparatur in Auftrag geben.

Fällt die Heizung am Wochenende aus, und sind der Vermieter oder die Hausverwaltung telefonisch nicht zu erreichen, muss der Mieter nicht unbedingt bis zum Wochenanfang im Kalten sitzen. In Notfällen kann der Mieter selbst die Handwerker bestellen. Der Vermieter muss die entstandenen Kosten ersetzen, aber nur soweit es sich um notwendige Kosten handelt. Kann zum Beispiel ein undichter Heizkörper repariert werden, darf der Mieter nicht den Austausch des Heizkörpers veranlassen.

Solange der Heizungsausfall andauert, kann der Mieter die Miete kürzen. Je nach Außentemperatur beträgt die Mietminderungsquote 20 bis 50 Prozent, in Extremfällen, wenn die Wohnung praktisch nicht mehr nutzbar ist, kann die Miete sogar um 100 Prozent gekürzt werden.

Während der Heizperiode, in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April, muss der Vermieter die zentrale Heizungsanlage so einstellen, dass eine Mindesttemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden kann.

Allerdings muss der Vermieter nicht „rund um die Uhr“ diese Mindesttemperaturen garantieren. Nachts, also zwischen 23.00 bzw. 24.00 und 6.00 Uhr, reichen nach der Nachtabsenkung auch 18 Grad Celsius aus. Mietvertragsklauseln, nach denen zum Beispiel eine Temperatur von 18 Grad Celsius zwischen 8.00 und 21.00 Uhr ausreichen soll, sind unwirksam.

Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt ein Wohnungsmangel vor. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel abzustellen. Solange dies nicht geschehen ist, kann der Mieter die Mieter mindern, das heißt weniger zahlen. Bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich. Wird es in der Wohnung nur noch maximal 18 Grad Celsius warm, ist eine Mietminderung bis zu 20 Prozent denkbar. Bleibt es in der Wohnung auf Dauer kalt, drohen sogar Gesundheitsschäden, ist der Mieter auch berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Auch der Ausfall der Warmwasserversorgung ist ein Wohnungsmangel, der vom Vermieter beseitigt werden muss, der den Mieter zum Beispiel zu einer Mietminderung berechtigt. Das Gleiche gilt bei einer mangelhaften Warmwasserversorgung, das heißt wenn die Mindestwarmwassertemperatur zwischen 40 und 50 Grad Celsius nicht erreicht wird.

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Ein störender Heizkörper veranlasste einen Mieter, eine Verkleidung an den Heizkörper anzubringen. Verkleidungen können jedoch durch Wärmestau die Verdunstungsergebnisse verfälschen und der Vermieter musste den Verbrauch anhand der Werte für vergleichbare Wohnungen schätzen. (Amtsgericht Magdeburg, Az. 1 S 266/05)

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Der BGH hat die Rechte der Vermieter gestärkt und eine sog. „Holzklausel“ für wirksam erklärt. Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter formularmäßig festgelegt, dass lackierte Holzteile in dem Zustand wie bei Vertragsbeginn und farbig gestrichene Holzteile in Weiß oder hellen Farbtönen zurückzugeben sind. Der BGH sah hierin keine Einschränkung der Mieterinteressen. Die Klausel, die sich ausschließlich auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezog, differenziere zwischen lackierten und gestrichenen Holzteilen, aber auch zwischen den zurückzugebenden Farbtönen. Hinsichtlich farblich gestrichener Holzteile obliege dem Mieter bei Auszug ein ausreichender Entscheidungsspielraum. Hinsichtlich lackierter Holzteile sei eine Festlegung auf den bei Vertragsbeginn vorgegebenen Farbton zulässig. Grund hierfür sei, dass bei transparenten Lackierungen eine Veränderung des Farbtons nur mit einem Substanzeingriff (Abschleifen) rückgängig zu machen sei.

Der BGH führt seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fort und stellt klar, dass eine Klausel, die sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung und auf Holzteile beschränkt wirksam ist. Der Vermieter kann verlangen, dass die Wohnung bei Auszug in einen Zustand des „allgemeinen Geschmacksempfindens“ zurückversetzt wird.

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Die regelmäßige Betreuung eines Hundes an allen Werktagen ist wie eine Hundehaltung zu beurteilen, entschied das Amtsgericht Rheine (4C 673/03).

Die Hundehaltung war laut Vertrag im Mietshaus verboten. Der Mieter versorgte aber den Hund seines Sohnes, einen 50 cm hohen Dalmatiner-Mischling. Er betreute das Tier in der Wohnung während der Arbeitszeit seines Sohnes, das heißt an den Werktagen zwischen 8.00 und 17.00 Uhr.

Das, so das Amtsgericht Rheine, hat mit „Hundebesuch“ nichts zu tun, eine derart umfassende, tagtäglich erfolgende Betreuung unterliegt dem mietvertraglich vereinbarten Verbot der Hundehaltung.

Zwar darf ein Mieter trotz Hundehaltungsverbot Besuch empfangen, der einen Hund mitbringt. Unzulässig ist es aber zum Beispiel, wenn der Besucher einen Hund in häufigen Abständen regelmäßig mitbringt oder das Tier nachts in der Wohnung bleibt oder sich das Tier – wie hier – regelmäßig den ganzen Tag über in der Wohnung befindet. Das sei kein „vorübergehender Aufenthalt“ eines Hundes, das entspreche von den Auswirkungen her einer Hundehaltung und könne verboten werden.

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Richtet ein Hund in einem fremden Garten oder auf einem fremden Grundstück einen Schaden an, so kann der Halter des Hundes dafür zur Rechenschaft gezogen werden. Der Besitzer des beschädigten Gartens oder Grundstücks muss jedoch beweisen, dass der Schaden von dem Hund verursacht wurde und nicht schon vorher bestanden hat bzw. ohne das Zutun des Hundes nicht auch entstanden wäre.

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Nimmst der Vermieter in einem Mietshaus auch Hausmeisterpflichten wahr, kann er die dafür angesetzten Kosten nicht einfach unter Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Dazu bedarf es einer separaten  vertraglichen Vereinbarung mit den Mietern, entschied das Amtsgericht Wetzlar (Az. 38 C 1759/06 [38]). Ein Vermieter sei eben gerade nicht automatisch der Hauswart.

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Ein fauler Hausmeister ist kein Grund für einen Mieter, den entsprechenden Anteil an den Betriebskosten zu kürzen, so urteilte das Amtsgericht Dresden. Der Mieter kann aber wegen des schlampigen Hausmeisters die Miete kürzen.

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Die Hausordnung soll das Zusammenleben sämtlicher Bewohner eines Hauses gewährleisten. Sie ist Verhaltensmaßstab, schützt die im Objekt lebenden Parteien vor gegenseitiger Belästigung und spezifiziert die allgemeine Obhutspflicht des Mieters über die Mietsache. Mietvertragliche Verpflichtungen, wie z. B. Schönheitsreparaturen haben in der Hausordnung nichts zu suchen.

In den meisten Mustermietverträgen ist die Hausordnung bereits als Bestandteil enthalten und kann einseitig von keiner Partei (Mieter oder Vermieter) geändert werden. Das bedeutet, dass die Hausordnung erst durch Vereinbarung (Mieter und Vermieter) wirksam wird. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter eine Hausordnung ohne vorherige Vereinbarung mit den Mietern z.B. in das Treppenhaus oder an ein „schwarzes Brett“ hängt. Wurde die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrages, kann der Vermieter einseitig eine Hausordnung erlassen. Die Verpflichtungen des Mieters beschränken sich bei der einseitigen Hausordnung ausschließlich auf die ordnungsgemäße Behandlung des Mietobjektes und die Erhaltung der Ordnung innerhalb der Hausgemeinschaft. Spezielle Verpflichtungen, wie z. B. die Treppenhausreinigung dürfen nicht aufgenommen werden – hier muss der Mieter zustimmen.

Im Detail regelt die Hausordnung vor allem folgende Punkte:
– Ruhezeiten
– Schnee- und Glatteisbeseitigung
– Benutzung von Gemeinschaftsräumen (z.B. Waschküche)
– Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern
– Reinigungspflichten der Mieter (z. B.Treppenhaus)

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In einer Hausordnung werden vor allem Regelungen zur Hausreinigung, Treppenhausreinigung und zur Benutzung der gemeinsam zur Verfügung stehenden Räume oder Einrichtungen, zum Beispiel Waschküche, Trockenboden, Speicher, Partyraum oder Garten geregelt. Die Hausordnung kann aber auch Bestimmungen zum Schutz der Mieter vor gegenseitigen Belästigungen und Störungen durch Hausmusik enthalten.

Meistens ist die Hausordnung schon Bestandteil des Mietvertrages. In diesem Fall kann die Hausordnung vom Vermieter nicht einseitig abgeändert werden. Das ist nur mit Einverständnis der Mieter möglich.

Ist die Hausordnung dagegen nicht von Anfang an Bestandteil des Mietvertrages, kann der Vermieter auch einseitig eine Hausordnung aufstellen. Die in einer solchen einseitig erlassenen Hausordnung getroffenen Regelungen sind jedoch nur insoweit zulässig, als sie zur Aufrechterhaltung der Ordnung im Haus und für ein gedeihliches Zusammenleben der Mietparteien erforderlich sind. Hier können zum Beispiel Benutzungszeiten für Gemeinschaftsräume geregelt oder eine Einteilung für die Treppenhausreinigung festgelegt werden.

In einer solchen Hausordnung dürfen aber keine zusätzlichen, im Mietvertrag nicht genannten Pflichten für die Mieter begründet werden. Steht im Mietvertrag nichts davon, dass Mieter das Treppenhaus reinigen müssen, kann eine solche Regelung nicht in einer nachträglich vom Vermieter erlassenen Hausordnung getroffen werden.

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Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern werden im Mietvertrag festgelegt. In der Hausordnung werden Fragen geregelt im Zusammenhang mit Hausreinigung, der Benutzung der zur Verfügung stehenden gemeinsamen Einrichtungen, wie Waschküche, Speicher, Garten, oder den Ruhezeiten im Haus. Die Hausordnung ist meistens Bestandteil des Mietvertrages. Wenn nicht, kann der Vermieter einseitig eine Hausordnung aufstellen. Die Regelungen in einer solchen, einseitig erlassenen Hausordnung können aber keine eigenständigen Rechte und Pflichten der Mieter begründen.

Sowohl in einer Hausordnung, vor allem aber in Formularmietverträgen stößt man immer wieder auf unwirksame Klauseln. Unwirksam ist eine Vertragsklausel zum Beispiel dann, wenn gesetzlich vorgesehene Mieterrechte über Gebühr verändert werden. Unwirksam ist eine Vertragsklausel auch dann, wenn sie gegen „zwingendes Recht“ verstößt. Eine Reihe von mietrechtlichen Regelungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch zwingend geregelt, das heißt, von diesen Vorschriften darf auch per Mietvertrag keinen Millimeter abgewichen werden, zum Beispiel:

Fragen, ob der Mieter Modernisierungen dulden muss oder nicht; Fragen, ob der Mieter ein Widerspruchsrecht gegen eine Modernisierung hat; das Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung; das Recht zur Mietminderung;  Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters; die Kündigungsfristen oder das Widerspruchsrecht des Mieters nach der Sozialklausel gegen eine Vermieterkündigung.

Bei diesen Punkten sind alle Regelungen im Mietvertrag zum Nachteil des Mieters unwirksam. Anders, wenn Mieter und Vermieter die gesetzliche Regelung zu Gunsten des Mieters verändern wollen. Das ist möglich.

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Eine offene Terrasse gehört ausdrücklich nicht zur Wohnung und ist daher auch nicht Bestandteil einer regulären Hausratversicherung. Um auf einer solchen Terrasse gelagerte Gegenstände im Falle der Beschädigung oder Zerstörung ersetzt zu bekommen, muss eine Zusatzversicherung vorhanden sein. Zu diesem Urteil kam das Amtsgericht München.

Während eines Hagelschauers wurde eine wertvolle Stahlplastik, die auf der zum Garten hin offenen Terrasse einer Kunstsammlerin abgestellt war, ein Opfer des Unwetters. Die Restauration schlug mit 4.000,00 € zu Buche, woraufhin die Klägerin diesen Betrag von ihrer Hausratsversicherung einforderte. Die Versicherung verweigerte jedoch die Zahlung und begründete dies damit, dass kein Versicherungsfall gegeben sei.

Vor dem AG München wurde diese Sichtweise der Versicherung bestätigt. Sofern nicht ausdrücklich anderes im Versicherungsvertrag festgehalten wurde, umfasst die Hausratsversicherung nur Gegenstände, die direkt in der Wohnung oder in Nebenräumen untergebracht sind. Eine offene Terrasse, die nur teilweise von einem Balkon überragt wird oder auch sonst in keiner Weise eingefriedet ist, kann nicht zur Wohnung gezählt werden und ist wie ein Hof oder Garten zu behandeln, so die Münchner Richter zur Begründung. Antennen, Markisen oder ähnliche Teile der Peripherie sind hingegen Bestandteil des Versicherungsvertrags, wie das AG München zusätzlich anmerkte (Amtsgericht München, 251 C 19971/06)

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In einer Hausordnung werden vor allem Regelungen zur Hausreinigung, Treppenhausreinigung und zur Benutzung der gemeinsam zur Verfügung stehenden Räume oder Einrichtungen, zum Beispiel Waschküche, Trockenboden, Speicher, Partyraum oder Garten geregelt. Die Hausordnung kann aber auch Bestimmungen zum Schutz der Mieter vor gegenseitigen Belästigungen und Störungen durch Hausmusik enthalten.

Meistens ist die Hausordnung schon Bestandteil des Mietvertrages. In diesem Fall kann die Hausordnung vom Vermieter nicht einseitig abgeändert werden. Das ist nur mit Einverständnis der Mieter möglich.

Ist die Hausordnung dagegen nicht von Anfang an Bestandteil des Mietvertrages, kann der Vermieter auch einseitig eine Hausordnung aufstellen. Die in einer solchen einseitig erlassenen Hausordnung getroffenen Regelungen sind jedoch nur insoweit zulässig, als sie zur Aufrechterhaltung der Ordnung im Haus und für ein gedeihliches Zusammenleben der Mietparteien erforderlich sind. Hier können zum Beispiel Benutzungszeiten für Gemeinschaftsräume geregelt oder eine Einteilung für die Treppenhausreinigung festgelegt werden.

In einer solchen Hausordnung dürfen aber keine zusätzlichen, im Mietvertrag nicht genannten Pflichten für die Mieter begründet werden. Steht im Mietvertrag nichts davon, dass Mieter das Treppenhaus reinigen müssen, kann eine solche Regelung nicht in einer nachträglich vom Vermieter erlassenen Hausordnung getroffen werden.

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In einem Urteil des Bundesgerichtshofes wurde entschieden, dass der Verkäufer eines Hauses beim Verkaufsgespräch nicht darauf hinweisen muss, wenn eine Gefahr durch Befall mit Hausschwamm vorliegt. Dies ist allerdings unter Vorbehalt, dass der Käufer die Gefahren kennt und einen Schluss daraus ziehen kann, der Fall. (Urteil des Landgerichtes Nürnberg-Fürth, Aktenzeichen: 13 S 10117/99)

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Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft „Hunde und Katzen dürfen nicht frei in der Anlage herumlaufen“ ist wirksam, entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (2Z BR 099/04). Insbesondere verstoße ein derartiges Verbot nicht gegen das Tierschutzgesetz.

Das Gericht erklärte, dass der Wohnungseigentümerbeschluss geeignet sei, die bei der Tierhaltung üblicherweise zu erwartenden Belästigungen und Beeinträchtigungen auszuschließen oder zu mindern. Das Interesse der Eigentümermehrheit am Schutz der Gemeinschaftsflächen vor Verunreinigung durch Katzenkot überwiege das Interesse der Katzenhalterin an der von ihr bevorzugten Art der Katzenhaltung. Die Gefahr, dass frei laufende Tiere die Gemeinschaftsflächen der Wohnanlagen, insbesondere die vorhandenen Kinderspielplätze, verschmutzten, sei nicht fern liegend. Diese Gefahr könne zwar auch durch das Anleinen nicht gänzlich beseitigt werden. Das Anleinen gewährleiste jedoch neben der Einschränkung der Bewegungsfreiheit der Tiere, dass sich das Tier in Begleitung einer Person befindet, die gegebenenfalls auf das Tier einwirken könne.

Die Katzenhalterin kann sich – so das Gericht – auch nicht auf das Tierschutzgesetz berufen. Die Regelungen dieses Gesetzes richteten sich an den Tierhalter selbst, nicht aber an die anderen Wohnungseigentümer. Ein Verbot des freien Herumlaufenlassens von Tieren verstoße deshalb nicht gegen das Tierschutzgesetz. Auf die Frage, was „artgerechte Katzenhaltung“ sei, komme es nicht an.

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Die Katze in der Wohnung des Nachbarn war für einen Mieter ein Reizthema: Er kürzte die Miete und begründete das mit seiner Katzenallergie. Das Amtsgericht Bad Arolsen sah in der bloßen Existenz der Katze allerdings keinen Grund für eine Mietminderung. Schließlich habe der Mieter wie seine Nachbarn einen Formularmietvertrag unterschrieben, der eine Katze erlaube. Und Vermieter seien auch nicht dazu verpflichtet, das Haus für einen Allergiker katzenfrei zu machen. Daher begründen die Überempfindlichkeiten eines Einzelnen nach Ansicht des Gerichts noch keinen Wohnungsmangel. Der könne aber durchaus vorliegen, wenn die Katze in einem Mietshaus viel Dreck machten (Amtsgericht Bad Arolsen, Az. 2 C 18/07 (70))

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Ob Mieter in ihrer Wohnung ein Haustier halten dürfen hängt in erster Linie von der jeweiligen vertraglichen Vereinbarung ab, oft vom genauen Wortlaut des Mietvertrages. Diesbezüglich sind vier Fallgruppen zu unterscheiden:

Erlaubt der Mietvertrag ausdrücklich die Tierhaltung, kann sich der Mieter ohne weiteres Hund oder Katze oder andere Haustiere zulegen. Nur wenn sich das „niedliche Haustier“ als hochgiftige Königskobra oder als gefährlicher Kampfhund entpuppt, kann und muss der Vermieter die Abschaffung des Tieres fordern.

Verbietet der Mietvertrag jegliche Form von Haustierhaltung ist das unwirksam. Kleintiere, wie z.B. Vögel, Fische oder Hamster darf der Mieter immer halten, egal was im Mietvertrag steht.

Wirksam wäre allerdings eine Mietvertragsklausel, nach der z.B. die Hundehaltung verboten ist. Dann darf sich der Mieter keinen Hund anschaffen, tut er es doch, kann der Vermieter die Abschaffung des Hundes verlangen.

Steht im Mietvertrag, dass die Hundehaltung von einer Zustimmung des Vermieters abhängt, muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Der kann „frei“ entscheiden, allerdings darf er nicht willkürlich der einen Mietpartei den Hund erlauben, und der anderen nicht. Soweit bereits Hunde im Mietshaus gehalten werden, braucht der Vermieter triftige Gründe, wenn er einen anderen anfragenden Mieter die Hundehaltung verbieten will. Die Abschaffung des „erlaubten“ Hundes während der Mietzeit kann nur gefordert werden, wenn schwerwiegende Belästigungen oder Gefahren von diesem Hund für die Mitbewohner ausgehen.

Ist im Mietvertrag nichts zum Thema Tierhaltung geregelt oder ist die Vertragsklausel unwirksam, kann zumindest der Mieter eines Einfamilienhauses auch einen Hund halten. In Mehrfamilienhäusern sollte sicherheitshalber der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Katzen dürfen, wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist, gehalten werden, erst recht Kleintiere.

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Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, ändert sich für den Mieter nichts. Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Er kann nicht den Abschluss eines neuen Mietvertrages fordern. Er hat nicht mehr und nicht weniger Rechte oder Pflichten, als sie auch der frühere Eigentümer gehabt hätte. Das gilt auch für Kündigungen oder Mieterhöhungen.

Wird das Mietshaus dagegen in Eigentumswohnungen umgewandelt, also Einzeleigentum an den Wohnungen geschaffen, gibt es besondere Schutzrechte für Mieter:

Zum einen haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Vermieter muss die Wohnung den dort wohnenden Mietern zum Kauf anbieten. Erst wenn ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer (Drittem) vorliegt, in dem auch der konkrete Kaufpreis steht, muss sich der Mieter der umgewandelten Wohnung entscheiden, ob er selber kaufen will oder nicht.

Außerdem gelten nach einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen generelle Kündigungssperrfristen von 3 Jahren. In dieser Zeit darf der Vermieter weder wegen Eigenbedarf noch wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen. In Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung kann die Kündigungssperrfrist bis auf 10 Jahren verlängert werden. Das ist dann die Entscheidung der jeweiligen Bundesländer.

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Die Grundsteuer B, die für wohnlich genutzte Fläche ausschlaggebend ist, kann vom Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf alle Mietparteien umgelegt werden. Bei Miethäusern, in denen außer der wohnlichen Nutzung auch noch eine gewerbliche Nutzung einiger Einheiten vorliegt, müssen die Betriebskosten getrennt nach der für gewerbliche Nutzung anfallenden Grundsteuer und Grundsteuer B abgerechnet werden.

Für die Berechnung der Grundsteuer B sind drei Faktoren maßgebend. Diese Faktoren sind der Einheitswert, die Steuermesszahl sowie der Steuerhebesatz.

Der Einheitswert ergibt sich aus Daten, die sich auf das Mietobjekt direkt beziehen. Hierzu zählen nutzbare Fläche, Bauart, Baujahr und ähnliche Merkmale. Über die Höhe des jeweiligen Einheitswerts ergeht ein Bescheid vom örtlich zuständigen Finanzamt.

Bei der Festlegung der Steuermesszahl kommt es darauf an, ob es sich um ein Einfamilienhaus (2,6 oder 3,5 Promille), ein Zweifamilienhaus (3,1 Promille) oder eine sonstige Immobilie (3,5 Promille) handelt. Der entsprechende Anteil vom Einheitswert ergibt dann die jeweilige Steuermesszahl eines Objekts.

Der Steuerhebesatz wird von jeder Gemeinde oder Stadt gesondert festgelegt. In kleineren Orten oder Gemeinden liegt er bei etwa 250 – 350, in großen Städten kann er durchaus bei 700 oder höher liegen. Ein Steuerhebesatz von 700 besagt, dass der 7-fache Betrag der Steuermesszahl als Grundsteuer B zu bezahlen ist.

Mieter haben grundsätzlich das Recht die Abrechnungsunterlagen zur Grundsteuer B zu überprüfen, insbesondere dann wenn die Differenz zum Vorjahr besonders hoch ist. Hierzu zählen der Bescheid des Finanzamtes über die Höhe des Einheitswertes sowie ein Bescheid über den für das betreffende Kalenderjahr gültigen Steuerhebesatz.

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Klauseln im Mietvertrag, wonach die Mieter eine Haftpflicht- oder Hausratversicherung abschließen müssen, sind unwirksam. Zum einen gehört Versicherungsrechtliches nicht in einen Mietvertrag. Zum anderen lässt sich aus der Vorschrift nicht erschließen, welche zusätzlichen finanziellen Belastungen sich für den Mieter ergeben. Der Grund für solche Klauseln ist vielfach der Wunsch des Vermieters, im Schadensfall nicht die Kosten übernehmen zu müssen. Denn werden mitvermietete Möbel beschädigt, würde das eine Haftpflichtversicherung zahlen.

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Der berechtigte Schadensersatzanspruch eines Mieters gegenüber seinem Vermieter darf per Vertragsklausel nicht ausgeschlossen werden. Der BGH wies darauf hin, dass eine solche Klausel nicht mit § 307 ff. BGB vereinbar sei. Ein berechtigter Anspruch auf Schadensersatz kann z.B. bestehen, wenn der Vermieter einen Mietmangel durch leichte Fahrlässigkeit zu verantworten hat (BGH, Beschluss vom 24.10.2001, Az: VIII ARZ 1/01).

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Im Folgenden sind einige Beispiele aufgeführt, in denen Gerichte gegen das Ausnutzen einer Notlage durch Handwerksbetriebe vorgingen. Im Vorfeld vereinbarte Pauschalpreise behalten ihre Gültigkeit, auch wenn ein erhöhter Arbeitsaufwand anfällt. Ein Schlüsseldienst verlangte für das nächtliche Öffnen einer Wohnungstür 500,- Euro, was gerichtlich als sittenwidrig und damit unwirksam eingestuft wurde. Ein Handwerksbetrieb darf Monteure nur in der tatsächlich erforderlichen Anzahl schicken und deren Arbeitsleistung in Rechnung stellen. Die Arbeitsleistung eines offensichtlich zu viel anwesenden Monteurs darf vom Rechnungsbetrag abgezogen werden (AG Frankfurt/Main).

Sofern keine besonderen Erschwernisse vorliegen, darf das Notöffnen der Haustür maximal 100,00 € Kosten. Ein Schlüsseldienst hatte das Doppelte verlangt, was vom Gericht als Wucher abgelehnt wurde (AG Lippstadt). Ein vereinbarter Pauschalpreis muss diesen nur dann in voller Höhe begleichen, wenn dieser den ortsüblichen Preisen entspricht und der beauftragte Handwerker sich die Notlage des Auftraggebers nicht zunutze macht. Im vorliegenden Fall wurde das Dreifache des üblichen Satzes verlangt (AG Langenfeld).

Handwerker dürfen Fahrtkosten nur in Rechnung stellen, wenn dies bei der Beauftragung ausdrücklich vereinbart wird (AG Königstein).

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Ein Unternehmensberater hatte sich mit seinem Geschäft in einem Bürohaus in exponierter Lage eingemietet. Da auch die sonstige Ausstattung des Gebäudes mehr als einladend wirkte, hielt der Geschäftsmann die veranschlagte Miete, die über dem ortsüblichen Höchstsatz lag, für angemessen und bezahlte diese über einen bestimmten Zeitraum anstandslos. Dies änderte sich schlagartig, als sich im selben Bürogebäude kurz nacheinander die Agentur für Arbeit, eine Schuldnerberatungsstelle und eine Beratung für Suchtkranke einmieteten. Da das Bürohaus dadurch zu einem sozialen Brennpunkt geworden sei, der seiner Unternehmung alles andere als dienlich ist, sah sich der Unternehmensberater dazu berechtigt, die Miete um 50 % zu mindern.

Das OLG Stuttgart sprach in diesem Fall ein geteiltes Urteil. Die Richter gaben dem Geschäftsmann insofern Recht, als dass der ständige Aufenthalt von Hartz IV-Empfängern und anderen sozial auffälligen Personen mit einer Benachteiligung seines Gewerbes, dem eigentlichen Mietzweck, in Zusammenhang zu bringen ist. Eine Mietminderung um 50 % sei jedoch nicht angemessen, so die Richter. Die Höhe der zulässigen Mietminderung wurde vom Gericht auf 15 % festgesetzt (OLG Stuttgart Az.: 13 U 51/2006)

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Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, ändert sich für den Mieter nichts. Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Er kann nicht den Abschluss eines neuen Mietvertrages fordern. Er hat nicht mehr und nicht weniger Rechte oder Pflichten, als sie auch der frühere Eigentümer gehabt hätte. Das gilt auch für Kündigungen oder Mieterhöhungen. Wird das Mietshaus dagegen in Eigentumswohnungen umgewandelt, also Einzeleigentum an den Wohnungen geschaffen, gibt es besondere Schutzrechte für Mieter:

Zum einen haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Vermieter muss die Wohnung den dort wohnenden Mietern zum Kauf anbieten. Erst wenn ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer (Drittem) vorliegt, in dem auch der konkrete Kaufpreis steht, muss sich der Mieter der umgewandelten Wohnung entscheiden, ob er selber kaufen will oder nicht.

Außerdem gelten nach einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen generelle Kündigungssperrfristen von 3 Jahren. In dieser Zeit darf der Vermieter weder wegen Eigenbedarf noch wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen. In Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung kann die Kündigungssperrfrist bis auf 10 Jahren verlängert werden. Das ist dann die Entscheidung der jeweiligen Bundesländer.

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In einem Urteil des Oberlandesgerichtes Nürnberg wurde entschieden, dass auch Malerarbeiten, falls nicht anders vereinbart, bei einem schlüsselfertigen Haus, mit inbegriffen sind. Auch wenn keine Malerarbeiten in der Baubeschreibung eines schlüsselfertigen Hauses aufgeführt sind, so bedeutet das nicht, dass der Käufer auf diese verzichten muss! (Oberlandesgericht Nürnberg, Aktenzeichen: 2 U 3110/98)

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Wer es eilig hat und zur Fristwahrung ein Schreiben direkt in den Hausbriefkasten seines Vertragspartners wirft, muss das vor 16.00 Uhr erledigt haben. Nach dieser Zeit gilt das Schreiben erst als am nächsten Tag eingegangen. Das das Landgericht Berlin (65 S 132/01).

Ein Berliner Vermieter hatte seine Mieterhöhungserklärung über den Hausmeister am 30. Juni zwischen 16.00 und 17.00 Uhr in den Mieterbriefkasten werfen lassen. Zu spät, wie die Richter feststellten. Zwar gelten nach dem Gesetz Erklärungen schon dann als zugegangen, wenn sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt sind und der bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse davon auch Kenntnis erlangt hat. Zumindest eine Privatperson muss aber nicht nach 16.00 Uhr noch damit rechnen, Post im Briefkasten vorzufinden. Damit gilt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters erst als am nächsten Tag beim Mieter eingetroffen, das heißt am 1. Juli.

Die Konsequenz ist folgende: Eine korrekte und begründete Mieterhöhung wird nach Ablauf der Zustimmungsfrist wirksam. Die Zustimmungsfrist des Mieters beträgt den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhungserklärung bekommt, und die beiden darauf folgenden Monate. Erhält der Mieter am 30. Juni die Mieterhöhungserklärung, läuft die Zustimmungsfrist Ende August ab, die höhere Miete muss ab 1. September gezahlt werden. Erhält der Mieter die Mieterhöhungserklärung erst am 1. Juli, läuft die Überlegungsfrist Ende September ab und die erhöhte Miete muss erst ab 1. Oktober gezahlt werden.

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Die Entrümpelung eines Mietshauses darf nicht auf Kosten der Mieter durchgeführt werden. Das AG Kassel stufte es als widerrechtlich ein, die aktuellen Mieter für die Entsorgung des Mülls ihrer Vorgänger aufkommen zu lassen. Die Richter betonten jedoch gleichzeitig, dass die Sperrmüllentsorgung nicht grundsätzlich Sache des Vermieters ist. Eine Sperrmüllentsorgung die von einem Mieter ohne die Zustimmung des Vermieters veranlasst wurde, muss auch vom Besteller finanziert werden, so das AG Kassel (Amtsgericht Kassel, 452 C 1240/96).

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Die Bestimmungen, die den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs regeln sind im Strafgesetzbuch (StGB) unter dem § 123 zu finden.

Dort heißt es sinngemäß, dass das unbefugte Betreten der Wohnung unter den vorgenannten Straftatbestand des Hausfriedensbruchs fällt. Hierzu zählt auch, wenn unbefugte Personen die Wohnung auch dann nicht verlassen, wenn der Inhaber des Hausrechts dies unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Der § 123 StGB schreibt weiterhin vor, dass für die Strafverfolgung des Hausfriedensbruchs eine Anzeige notwendig ist. Nicht zum Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB gehören dagegen Störungen, die von außerhalb der Wohnung bzw. des Hauses erfolgen, etwa lautes Schreien oder Dauerklingeln an der Tür.

Das ausschließliche Recht an der Wohnung liegt beim Mieter. Das Interesse des Mieters wird dabei vom Gesetzgeber über eventuell abweichende Interessen des Vermieters gestellt. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet seinem Vermieter einen Zweitschlüssel zur Verfügung zu stellen. Dies kann für Notfälle, beispielsweise einen Brand in der Wohnung, jedoch durchaus sinnvoll sein. Der Vermieter darf auch mit einem vom Mieter hinterlegten Zweitschlüssel die Wohnung des Mieters nicht ungefragt betreten, da er ansonsten ebenfalls Hausfriedensbruch begeht.

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Das Betreten einer vermieteten Wohnung ist dem Vermieter ohne ausdrückliche Erlaubnis des Mieters untersagt, auch wenn der Vermieter vom Mieter einen Zweitschlüssel überlassen bekommt. Ein solches Vorgehen ist laut des LG Berlin als Hausfriedensbruch zu bewerten und berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung, auch wenn es der Vermieter wie im vorliegenden Fall „nur gut meinte“.

Konkret ging es um einen Vermieter, der in Abwesenheit des Mieters und ohne dessen Zustimmung mit einem Handwerker die Wohnung betreten hatte, um eine Reparatur durchführen zu lassen. Sein Argument, dass er nur der Sache dienen wollte, schmetterten die Richter ab. Das Verhalten des Vermieters sei eine „nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit“ gewesen, wie es in der Urteilsbegründung wörtlich hieß (Landgericht Berlin, 64 S 305/98).

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Normale und typische Haushaltsgeräte darf der Mieter jederzeit in der Wohnung nutzen. Dies gilt auch für Geräte, die Geräusche und Lärm verursachen, wie zum Beispiel Staubsauger. Allerdings sollten Mieter sich hier an die allgemeinen Ruhezeiten halten, bzw. auch prüfen, ob zum Beispiel am Wochenende tatsächlich ab 8 Uhr oder gar ab 7 Uhr Staub gesaugt werden muss.

Ähnliches gilt für Bohrmaschinen. Gegen gelegentliches Bohren kann ein Nachbar nichts einwenden, auch nicht, wenn am früheren Abend, beispielsweise nach 19 Uhr, gearbeitet wird.

Grundsätzlich darf der Mieter in seiner Wohnung immer eine Waschmaschinen aufstellen, wenn entsprechende Anschlüsse vorhanden sind. Dies gilt auch dann, wenn im Mietshaus eine Waschküche und eine Gemeinschaftswaschmaschine vorhanden sind. Es gibt kein Verbot am Wochenende Wäsche zu waschen.

Auch ein Wäschetrockner darf in der Wohnung aufgestellt werden. Kondenstrockner sind unproblematisch, bei Wäschetrocknern mit einer Entlüftung nach außen muss eine vorhandene Ablüftungsvorrichtung benutzt werden.

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Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das vom jeweils zuständigen Amtsgericht geführt wird. Es gibt Auskunft über die sämtliche, rechtlich relevanten Gegebenheiten, die mit einem Grundstück, egal ob bebaut oder unbebaut, in Zusammenhang stehen. Im Grundbuch ist z.B. der Eigentümer des Grundstücks oder des darauf stehenden Hauses aufgeführt sowie eventuell vorhandene Belastungen oder Grundpfandrechte Dritter, wie etwa Hypotheken.

Bei einem Grundstücksverkauf ist zwingend die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch erforderlich. Sollte diese Formvorschrift missachtet werden, so wird der Verkauf unwirksam. Jeder Bürger, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, darf das Grundbuch einsehen. Zu dieser Gruppe der berechtigt Interessierten gehören unter anderem auch Mieter. Der Blick ins Grundbuch ist mindestens dann zu empfehlen, wenn ein Eigentümerwechsel bevorsteht oder dieser von anderer Seite glaubhaft gemacht werden soll.

Der rechtlich verbindliche Ansprechpartner in Fragen, die z.B. mit dem bestehenden Mietverhältnis zu tun haben, ist und bleibt der Hauseigentümer bis zu dem Zeitpunkt, an dem im Grundbuch ein anderer Eigentümer genannt wird. Darüber hinaus gibt es für den Eigentümer noch die Möglichkeit, weitere Personen zu rechtlich verbindlichen Handlungen bezüglich des betreffenden Grundstücks zu bevollmächtigen.

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Graffiti können im Einzelfall einen Mangel der Mietsache i.S.v. §§ 535, 536 BGB darstellen und sind vom Vermieter bzw. Eigentümer zu beseitigen, und zwar unabhängig von dessen Verschulden, so das AG Berlin-Charlottenburg in Abweichung der Rechtsprechung des AG Hamburg. Gegenstand des Urteils war die Aufforderung des Mieters bzw. Wohnungsnehmers gegenüber dem Vermieter, großflächiges Graffiti von den beiden Hauswänden des Hauseinganges sowie von den Wänden rechts und links davon entfernen zu lassen. Das Gericht stellte fest, dass der vertragsgemäße Zustand der Mieträume auch diejenigen Grundstücks- und Gebäudeteile umfasse, die zum Zugang zur Mietsache bestimmt sind oder zur gemeinschaftlichen Benutzung. Hauseingänge und Außenfassaden seien davon in jedem Falle erfasst. Äußere Einwirkungen, wie z.B. Graffiti, begründen dann einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt seien. Relevant für diese Beurteilung seien die Umstände des Einzelfalles, insbesondere die Ortssitte, der Zweck und der Preis der Mietsache sowie deren Zustand bei Anmietung.

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Die Grenzabstände nach dem Nachbarrechtsgesetz gelten nicht für angrenzende öffentliche Wege. Deshalb müssen die Grundstücksbesitzer auch keinen Grenzabstand mit ihren Bäumen und Hecken einhalten, wenn das Grundstück mit öffentlichen Wegen angrenzt, es sei denn, dies ist im Bebauungsplan anders geregelt. Da sie keine Eigentümer des angrenzenden öffentlichen Weges sind, haben sie auch laut § 910 BGB keinen zivilrechtlichen Anspruch gegen Überhang. Man sollte sich trotzdem bei den einzelnen zuständigen Gemeinden erkundigen. Oft wird in den örtlichen Satzungen verlangt, dass die Überhänge in die öffentlichen Wegen und Straßen beseitigt werden müssen. Vor allem, wenn diese Überhänge die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs beeinträchtigen und gefährden, kann die zuständige Behörde mit Verwaltungsakt die Beseitigung der überhängenden Äste angeordnet werden.

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Ein Baum, der genau auf der Grundstücksgrenze verläuft bzw. dessen Stamm von der Grenzlinie tangiert wird, muss auf Verlangen des Nachbarn gefällt werden. Anders liegt der Fall, wenn sich der Stamm komplett auf dem Grundstück des Eigentümers befindet und der Baum unmittelbar nach seinem Austritt aus dem Boden in Richtung Nachbargrundstück wächst. Solche Bäume dürfen in der Regel stehen bleiben. AG Nordenham, Urteil vom 05.06.1992, Az. 3 C 121/92

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Beim Grillen scheiden sich die Geister. Vor allem im Sommer kommt es wegen dem Grillen zu Auseinandersetzungen zwischen den verschiedenen Mietparteien. Beim Grillen gibt es keine allgemein gültige Regelung, ob und wie oft das Grillen auf dem Balkon oder der Terrasse in einer Mietwohnung erlaubt ist.

In einigen Fällen wurde das Grillen per Mietvertrag komplett untersagt. Manche Gerichte haben an einer solchen Klausel nichts auszusetzen. Eher üblich ist hingegen eine Beschränkung des Grillens. Einige Gerichte sehen ein einmaliges Grillvergnügen pro Monat als ausreichend an, während andere Richter eine jährliche Beschränkung zwischen drei und fünf Grillabenden vorziehen.

Grundsätzlich gilt, dass die Art des Grills eine große Rolle spielt. Ein Gasgrill oder elektronisch betriebener Grill ist auf jeden Fall willkommener als der Holzkohlegrill, was natürlich mit der damit einhergehenden Emission in Form von mehr oder weniger dichten Rauchwolken zusammenhängt.

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Laut §§ 906, 1004, BGB, hat der Nachbar einen Unterlassungsanspruch, wenn er durch erhebliche Gerüche nicht mehr in seinem Garten ausharren kann oder wenn er sogar sämtliche Fenster schließen muss, um sich vor den Gerüchen zu schützen. Empfehlenswert wäre aber, bevor man gleich vor Gericht zieht, eine Einigung mit dem Nachbarn zu finden, wie z. B. das versetzen eines Grills auf eine andere Stelle, wo sich die Gerüche nicht so sehr zum Nachbarn ausbreiten. Wenn man aber trotz allem vor Gericht ziehen muss, so besteht hier keine ausdrückliche Gesetzesregelung. Es kommt immer ganz auf den Einzelfall an. Alleine wenn es darum geht, wie oft gegrillt werden darf, sind sich die Gerichte nicht einig. Die Palette reicht von zwei Mal jährlich bis hin zu zwei Mal pro Woche.

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Streit und Ärger zwischen Vermietern, Mietern und Wohnungsnachbarn kommt es regelmäßig, wenn es um das Grillen geht.

Im Folgenden ist zu lesen, worauf die Mieter beim Grillen achten müssen:

Da Grillen in den Sommermonaten üblich ist, muss es geduldet werden. Die Gerichte sind sich nicht einig im Hinblick darauf, wie oft im Jahr beziehungsweise im Monat gegrillt werden darf. Von einem Gericht wurde Grillen bis zu zweimal monatlich zwischen 17 und 23 Uhr im hinteren Teil des Gartens als zulässig empfunden. Als tolerierbar erachtete ein anderes Gericht viermal Grillen pro Jahr bis 24 Uhr.

Zwischen April und September höchstens einmal im Monat zu grillen, nachdem die Nachbarn vorher informiert werden müssen, erlaubte ein weiteres Gericht. Nur, wenn es zu wesentlichen Beeinträchtigungen durch Ruß oder Rauch kommt, wird ein absolutes Verbot in Betracht gezogen. Statt eines Holzkohlegrills einen Elektrogrill und Alu-Schalen zu verwenden wurde dahingehend von einem süddeutschen Gericht empfohlen. Ob beim Grillen entstehender Qualm die Nachbarn stört, ist letztlich entscheidend. Ein Nachbar muss nicht hinnehmen, wenn Qualm in seine Räume dringt. Solch eine Belästigung ist sogar eine Bußgeldfähige Ordnungswidrigkeit.

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An vier Abenden im Jahr darf auch nach 22.00 Uhr noch im Freien gegrillt werden, aber höchstens bis 24.00 Uhr. Das entschied das Oberlandesgericht Oldenburg (13 U 53/02.  Gleichzeitig wies das Oberlandesgericht Oldenburg darauf hin, dass nächtliches Fernsehen im Freien von den Nachbarn nicht toleriert werden muss. Hier ist – zumindest im Freien – um 22.00 Uhr abzuschalten.

Bei einem Streit zweier Grundstücksnachbarn über die Frage, ob auch nachts, direkt an der Grundstücksgrenze gegrillt und Fernsehen geschaut werden darf, fand das Oberlandesgericht Oldenburg den Kompromiss: Dem Grunde nach sei Grillen und Fernsehen zwischen 22.00 und 7.00 Uhr im Freien überhaupt nicht bzw. nur in ganz geringem Umfang von den Nachbarn hinzunehmen. An warmen Sommerabenden, bei besonderen Gelegenheiten, zum Beispiel anlässlich eines Geburtstages, sei es für viele Menschen ein großes und von den Nachbarn auch meist geduldetes Vergnügen, draußen, zum Beispiel im Garten, zu grillen. Hier, so das Gericht, werde in Einzelfällen auch immer der Zeitpunkt 22.00 Uhr überschritten. Es ginge zu weit, dies völlig zu untersagen.

Deshalb der Kompromiss: Grillen bis 24.00 Uhr, an vier Abenden im Kalenderjahr, aber der Fernseher muss zu diesem Zeitpunkt abgeschaltet sein.

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Gegen Grillen und Gartenpartys hat auch der Gesetzgeber grundsätzlich nichts einzuwenden, sofern die Aktivitäten in einem vernünftigen Rahmen stattfinden, die Nachbarn nicht in unzumutbarer Weise belästigt und die allgemeinen Bestimmungen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nicht verletzt werden. Die Nachbarn dürfen insbesondere keiner zu intensiven Belästigung durch Lärm und/oder Rauch ausgesetzt werden. Häufig ist ein direktes Gespräch mit den Nachbarn hilfreich, in dem die Grillparty angekündigt wird. Liegt eine Lärmbelästigung vor, so kann der Nachbar die Polizei rufen oder im Extremfall auch klagen. Beim ersten Verstoß kann gegen den Gastgeber der Grillparty ein Bußgeld in Höhe von bis zu 5.000,00 € verhängt werden. Ob der Gastgeber selbst oder Gäste für die Beeinträchtigung verantwortlich sind, ist dabei unerheblich.

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In einem Haus, das von mehreren Parteien bewohnt wird, ist ein Grillkamin so einzurichten, dass ständige Wohnräume, insbesondere Schlaf- und Wohnzimmer, nicht durch Geruchs-, Rauch- oder Russentwicklungen in Mitleidenschaft gezogen werden. Ein Grillkamin vor einer Pergola oder Sitzbänken im Außenbereich ist hingegen zu dulden. BayObLG, Beschluss vom 20.03.2002, Az. 2Z BR 16/02

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Die Eigenbedarfskündigung ist für den Vermieter einer derzeit vermieteten Wohnung eine der wenigen Möglichkeiten, einem Mieter eine wirksame und rechtskonforme Kündigung auszusprechen. Jedoch müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein, bevor diese Kündigung gerechtfertigt und damit wirksam ist. So muss der Wohnraum entweder für den Vermieter selbst benötigt werden oder aber für einen nahem Angehörigen. Dies muss er Vermieter in seiner Kündigung nicht nur detailliert begründen, sondern auch nachvollziehbar beweisen. Wer als naher Angehöriger eines Vermieters gilt, ist nicht immer eindeutig.

So kann eine Großcousine als naher Familienangehöriger gelten, sodass für sie die Eigenbedarfskündigung rechtes sein kann. Hierbei ergibt sich allerdings die Besonderheit, dass die Großcousine nicht nur ein Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter hat, sondern auch eine besondere persönliche Beziehung zum Vermieter pflegt. Diese besondere persönliche Beziehung kann sich beispielsweise aus der Fürsorge des Vermieters für die Familie ergeben, so das Landgericht Stuttgart in einem Urteil vom 26. Februar 1998 (Az: 6 S 404/97).

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Bei Nebenkostenabrechnungen in gemischt genutzten Gebäuden muss der Vermieter grundsätzlich eine Aufteilung der Grundsteuer nach Wohn- und Gewerbefläche vornehmen.

Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt (2 / 11 S 55/97) schafft klare Grundsätze für die immer wiederkehrenden Probleme bei Nebenkostenabrechnungen, wenn Gewerberäume und Mietwohnungen in einem Haus zusammen abgerechnet werden sollen.

Nach dem Urteil des Frankfurter Landgerichts dürfen bei einem gemischt genutzten Gebäude die Wohnraummieter nicht mit Kosten belastet werden, die durch die gewerbliche Nutzung in diesem Haus entstehen. Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung der Kosten nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden. Eine Aufteilung der Grundsteuer auf die gewerblichen und die die Wohnraummieter sei aber ohne weiteres möglich. Diese  Grundsätze gelten auch für Nebenkostenpositionen wie Versicherungen und Wasserkosten.

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Mieter haben nicht grundsätzlich Anspruch darauf, dass ihr Vermieter Graffiti am Haus entfernen lässt. Das Amtsgericht Hamburg entschied, das es vielmehr auf den Einzelfall ankommt (Az. 44 C 209/03).

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Befindet sich im Hof eines Mietshauses ein Glascontainer und wird in diesen nach 22 Uhr an Werktagen und nach 20 Uhr an Sonn- und Feiertagen Glasflaschen eingeworfen, dann stellt dies einen Mangel der Wohnung dar. Der Mieter kann in diesem Fall die Miete mindern, sofern alle weiteren Anspruchvoraussetzungen vorliegen.  Berücksichtigen muss man dabei allerdings, dass wenn der Mieter beim Vertragsabschluss Kenntnis von diesem Sachmangel hatte, er später keine Rechte mehr geltend machen kann. Zieht man in eine Wohnung ein, in deren unmittelbaren Nähe sich eine Sammelstelle für Altpapier und Altglas befindet, können später keine mietrechtlichen Ansprüche wegen des Lärms gestellt werden.

Dies bezieht sich nicht nur auf den Altglascontainer, sondern auf alle vor Vertragsabschluss bekannten Mängel. Das Recht auf eine Mietminderung ist auch dann verwirkt, wenn der Mieter den Mangel, also die Sammelstelle, infolge einer groben Fahrlässigkeit beim Einzug nicht bemerkt hat. Ein Mieter sollte sich die Wohnung und die nähere Umgebung immer vor dem Vertragsabschluss genau anschauen, dabei wird ihm eine bestehende Sammelstelle nicht entgehen. Der Vermieter ist an dieser Stelle nicht dazu verpflichtet, den Mieter auf die Sammelstelle aufmerksam zu machen, sofern sie nicht versteckt liegt und vom Mieter nicht sofort erkannt werden kann. Der Lärm, der von einem Altglascontainer zu den normalen Tageszeiten entsteht, muss hingenommen werden und stellt in keinem Fall einen Wohnungsmangel dar.

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Wohnraummietrecht: Nach langer Diskussion ist das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) am 18. August 2006 in Kraft getreten. Das Gesetz hält auch spezielle Regelungen für Vermieter bereit, welche im Folgenden kurz zusammengefasst werden: Die zentrale Norm für den Vermieter ist § 19 AGG. Wer mehr als 50 Wohnungen vermietet, betreibt in der Regel ein sog. Massengeschäft (§ 19 Abs. 5 Satz 3). Der Vermieter muss dann § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG beachten, wonach niemand aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, der Alters oder der sexuellen Identität benachteiligt werden darf. Werden nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet, gilt § 19 Abs. 2, wonach eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft unzulässig ist.

Eine Ausnahme ist in § 19 Abs. 3 AGG geregelt. Danach kann ausnahmsweise eine Ungleichbehandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, ausgewogener Siedlungsstrukturen und ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig sein. Wohnen Vermieter und Mieter oder ihre Angehörigen auf demselben Grundstück findet das AGG wegen des besonderen Nähe- und Vertrauensverhältnisses keine Anwendung. Aber auch Vermieter von Gewerberaum sollten das AGG beachten. Die Grenze von 50 Objekten gilt für das Gewerberaummietrecht nicht ausdrücklich, wird aber wohl entsprechend anzuwenden sein. In jedem Fall zu beachten ist § 19 Abs. 2.

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Das Mietrecht unterscheidet die gewerbliche Nutung von Gebäuden und Wohnungen und die Wohnraummiete. Diese Abgrenzung ist überaus wichtig, denn die meisten Mieterschutzvorschriften, die das deutsche Mietrecht kennt, beziehen sich ausschließlich auf den Wohnraum. Somit sind in einem Mietvertrag für die gewerbliche Nutzung sehr viele Vertragsklauseln erlaubt, die bei einem Mietvertrag über Wohnraum unwirksam wären. Wie verhält es sich aber nun, wenn in einem Mietvertrag über Wohnraum, er auch als solcher ausgeschrieben ist, ein Arbeitszimmer eingerichtet wird? Grundsätzlich wird durch einen Mietvertrag über Wohnraum nicht vereinbart, dass jedwede gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung ausgeschlossen wird. Es darf sich nur nicht so gestalten, dass die Wohnung ausschließlich zu gewerblichen Zwecken verwendet wird. So darf eine Wohnung, die als Wohnraum angemietet ist, nicht als Bordell, Friseur oder als Praxis Verwendung finden. Richtet der Mieter in einer Wohnung trotzdem ein Gewerbe ein, verhält er sich vertragswidrig.

Der Vermieter kann in diesem Fall eine Abmahnung aussprechen. Stellt der Mieter die gewerbliche Tätigkeit dann nicht ein, berechtigt dies den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung.  Nutzt der Mieter allerdings nur einen Teil eines Raumes zu gewerblichen Zwecken und es ist kein Publikumsverkehr gegeben, dann ist die teilweise gewerbliche Nutzung von Wohnräumen erlaubt. Dies ist aber nur der Fall, wenn die Wohnung weiterhin überwiegend zu Wohnzecken verwendet wird. In einigen Mietverträgen über Wohnraum ist ein Verbot zur gewerblichen Nutzung mit Erlaubnisvorbehalt gegeben. In diesem Fall muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis bitten und dieser ist zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet. Dies aber wiederum auch nur dann, wenn Dritte durch die gewerbliche Tätigkeit nicht belästigt werden oder die Wohnung in ihrer Beschaffenheit nicht verändert wird. Des Weiteren darf sich die Gefahr der Beschädigung weder für die Wohnung noch für das Grundstück ergeben (vgl. Sternel a. a. O.;LG Berlin WM 1974, 258, auch AG Frankfurt WuM 1996, 532).

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Bei der gewerblichen Nutzung einer Mietwohnung kommt es sehr stark darauf an, um welche Form von Gewerbe es dabei geht. Ein Home-Office wird z.B. ohne besondere Zustimmung des Vermieters oder der andern Mietparteien möglich sein. Hierzu zählt z.B. die Arbeit als Autor. Entscheidend ist, dass es sich um ein Gewerbe handelt, bei dem es keinen Kundenbetrieb innerhalb der Wohnung gibt. Aber auch bei geringem Kundenbetrieb kann der Vermieter die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung nicht grundsätzlich untersagen. Er muss dann jedoch darüber in Kenntnis gesetzt werden. Vorausgesetzt die Mitbewohner des Hauses werden nicht in unzumutbar belästigt, muss der Vermieter die gewerbliche Nutzung zumindest dulden.

In anderen Fällen, in denen die gewerbliche Nutzung die gesamte Wohnung unverhältnismäßig in Anspruch nimmt und die anderen Mietparteien in Mitleidenschaft gezogen werden könnten, bedarf es der Zustimmung des Vermieters. Gegebenfalls kann dann auch ein Aufpreis zur üblichen Wohnmiete erhoben werden. Dies gilt auch dann, wenn die Nachbarn nichts gegen die gewerbliche Nutzung einwenden. Zur Orientierung des neuen Mietpreises gelten dann die ortsüblichen Mietpreise für gewerbliche Räume.

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Das Amtsgericht Köln vertritt die Meinung, dass einem Mieter nach einem tätlichen Übergriff auf einen oder mehrere Mitmieter fristlos gekündigt werden darf. Im vorliegenden Fall wurde eine Mieterin von einer Mitmieterin durch einen Faustschlag im Gesicht und am Arm verletzt. Daraufhin schickte der Vermieter der Täterin und deren Ehemann eine Räumungsklage, die vom Amtsrichter zugelassen wurde. Die Mieterin habe ein sehr hohes Aggressionspotenzial, da es für den Übergriff auf die Geschädigte offensichtlich keinen Grund gab. Daher seien weitere Übergriffe dieser Art nicht auszuschließen, so der Richter (Amtsgericht Köln, 209 C 242/99).

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Mieter von Wohnraum sind erst dann zu einer fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung berechtigt, wenn Sie dem Vermieter vorher eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt haben, so der BGH in seinem Urteil vom 18. April 2007. Im entschiedenen Fall hatte die Mieterin wegen Schimmelpilzbefall die Wohnung ohne Ankündigung fristlos gekündigt. Der BGH stellt in seiner Entscheidung klar, dass § 543 Abs. 3 S. 1 BGB, welcher eine Fristsetzung oder Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund vorschreibt, auch für die fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung gilt.

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Geruchsbelästigungen müssen vom Mieter nicht ohne Weiteres hingenommen werden und können diesen je nach Art und Umfang zur Mietminderung von bis zu 20 % berechtigen. Am schwerwiegendsten wird Hundekot im Treppenhaus angesehen, der eine Mietminderung von 20 % Mietminderung rechtfertigt (AG Münster).

Essensgerüche aus der benachbarten Gastronomie müssen vom Mieter nicht zwingend als appetitlich angesehen werden und können bis zu 15 % Mietminderung zur Folge haben (AG Köln). Die Mietminderung bei technischen Defekten an Haushaltsgeräten, die mit einer Geruchsbelästigung einhergehen, wurde bei 10 % angesiedelt (LG Köln). Ein verstopfter Toilettenabfluss kann den Vermieter 5 % der vertraglich vereinbarten Miete kosten (AG Schöneberg).

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Einem Mieter fühlte sich von den Gerüchen aus der Metzgerei unter seiner Wohnung gestört und kürzte die Miete. Die Richter gaben ihm Recht und sahen in dem Dauergeruch eine erhebliche Belästigung (Az. 3 C 71/03)

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In der neuen Geräte- und Maschinenbauverordnung wird unter anderem geregelt, welche Gartengeräte zu welchen Zeiten benutzt werden. Die Geräte- und Maschinenschutzverordnung umfasst insgesamt 57 Geräte, die je nach Art und Lautstärke in verschiedene Klassen eingeteilt worden sind. Geräte mit mittlerer Lautstärke wie z.B. Rasenmäher dürfen demnach in besonders geschützten Gebieten (Kurort, Wohngebiet, in der Nähe von Krankenhäusern etc.) werktags nur in der Zeit zwischen 7 und 20 Uhr betrieben werden. Für sehr laute Geräte, z.B. Grastrimmer oder Laubsauger, schränkt die Geräte- und Maschinenschutzverordnung die Nutzung auf 9 – 13 Uhr und 15 – 17 Uhr ein. An Sonn- und Feiertagen ist die Nutung jeglicher Gartengeräte komplett untersagt. Den Gemeinden bleibt die Möglichkeit, die Nutzungsdauer einzelner Gartengeräte noch weiter einzuschränken. Bei Zuwiderhaltung werden drastische Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000,00 € angedroht.

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Bei einer Genossenschaft handelt es sich um eine Gesellschaft mit einer „offenen“ Anzahl von Mitgliedern. Eine Genossenschaft schließt sich immer zusammen, um gemeinsam einen bestimmten Zweck zu erreichen. Bei einer Wohnungsbaugenossenschaft handelt es sich also um einen Genossenschaft für die Herstellung und die Erhaltung von Wohnungen (§ 1 Abs 1 Nr. 7 GenG).

Die Mitglieder, Genossen genannt, können durch eine Beitritterklärung eintreten und durch die Aufkündigung wieder austreten. Durch das Genossenschaftsgesetz sowie den Satzungen der Genossenschaft sind die Rechtsverhältnisse genau bestimmt. Die Satzungen dürfen dabei die Genossen nicht schlechter stellen, als es die gesetzlichen Regelungen zu tun vermögen. Grundsätzlich wird eine Genossenschaft als eine eigene Rechtsperson (juristische Person) angesehen, die von einem Vorstand vertreten wird, der von der Generalversammlung gewählten wird.

Um dem Zeck einer Genossenschaft zu entsprechen, findet man in den Satzungen meist die Regelung, dass es nur Genossen dieser Genossenschaft möglich ist, in den Wohnungen zu leben bzw. sie zu nutzen. Möchte man also eine Wohnung von einer Genossenschaft anmieten, dann muss man dieser Genossenschaft beitreten. Dafür muss man in der Regel Genossenschaftsanteile übernehmen, also Beiträge an die Genossenschaft zahlen, die in den Satzungen vorgegeben sind.

Ansonsten gelten für einen Nutzungsvertrag der mit einer Genossenschaft über Wohnraum abgeschlossen wurde die gleichen mietrechtlichen Grundsätze und Bestimmungen, wie es bei anderen Mietverhältnissen auch der Fall ist. Dies bezieht sich auch auf den Kündigungsschutz, die Regelungen zur Mieterhöhung und die Rechte im Bezug auf Mietminderung und Gewährleistungen.

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Heizkörperregler sind Gemeinschaftseigentum
Die Kosten für die Reparatur von Thermostatventilen oder sonstigen Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme muss ein Wohnungseigentümer nicht alleine bezahlen. Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart vom 13. November 2007 (Az. 8 W 404/07) hat die Eigentümergemeinschaft die Kosten für solch eine Instandsetzung zu tragen. Die defekten Ventile seiner Fußbodenheizung ließ ein Wohnungseigentümer reparieren und legte der Eigentümergemeinschaft die Handwerkerrechnungen vor. Mit der Begründung, dass die Heizkörperventile Sondereigentum wären, verweigerte die Eigentümergemeinschaft die Übernahme der Zahlungen. Während die Eigentümergemeinschaft noch beim Landgericht Erfolg hatte, bekam der Kläger beim OLG Recht. Dort urteilten die Richter, dass alle Einrichtungen zur Regelung der Heizung nicht zum Sondereigentum sondern zum Gemeinschaftseigentum gehören, weil sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen.

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Von der Gebrauchsgewährung ist im § 535 BGB die Rede. Dieser Paragraph regelt die Tatsache, dass der Vermieter dem Mieter den Mietgegenstand, also die Wohnung, im geeigneten Maße zur Verfügung stellen muss.

Damit ist zwar in erster Linie der ordnungsgemäße Zustand der Räumlichkeiten gemeint, aber nicht nur. Der Mieter muss darüber hinaus auch jederzeit und zeitlich unbegrenzt Zugang zum Mietgegenstand erhalten, sprich muss vom Vermieter einen Schlüssel für die Wohnung erhalten.

Sollte der Vermieter diesen primären Verpflichtungen nicht nachkommen, so hat der Mieter unter anderem die folgenden Möglichkeiten:

– Der Mieter muss laut § 536 BGB gar keine Miete bezahlen,
– der Mietvertrag kann außerordentlich, sprich fristlos gekündigt werden,
– für den Fall, dass dem Mieter durch das Verhalten des Vermieters nachweislich ein Schaden entstanden ist, so muss der Vermieter für den Schaden aufkommen und diesen ersetzen.

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Ältere Hausbewohner dürfen einen „Rollator“ im Hausflur parken, entschied das Amtsgericht Hannover in einem Prozess um die Gehhilfe. Der Hausbesitzer wollte den Rollator wie ein Fahrrad vor die Tür verbannen. Das sahen die Richter anders. Die Gehhilfe diene der Bewegungsfreiheit und Lebensqualität älterer Hausbewohner (Amtsgericht Hannover, Az. 503 C 3987/05).

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Neue Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zum Regressverzicht des Gebäudeversicherers des Vermieters bei leicht fahrlässiger Verursachung eines Gebäudeschadens durch den Mieter.

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dem Gebäudeversicherungsvertrag ein Regressverzicht des Versicherers für die Fälle zu entnehmen, in denen der Mieter einen Gebäudeschaden leicht fahrlässig (also weder grob fahrlässig noch vorsätzlich) herbeigeführt hat (Urteile vom 8. November 2000 IV ZR 298/99 BGHZ 145, 393 und vom 14. Februar 2001 VIII ZR 292/98 VersR 2001, 856; Beschluss vom 12. Dezember 2001 XII ZR 153/99 VersR 2002, 433; Urteil vom 3. November 2004 VIII ZR 28/04 VersR 2005, 498). Nunmehr hatte der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes in vier Revisionsverfahren erneut über die Frage des Regressverzichts des Versicherers und über weitere damit zusammenhängende und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur umstrittene Rechtsfragen zu entscheiden.

Im Ergebnis ergibt sich aus den vier Urteilen Folgendes:
1.
Der Senat hält daran fest, dass in der Gebäudeversicherung die ergänzende Vertragsauslegung einen Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Mieter einen Schaden am Gebäude durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat, und dass dem Versicherer der Regress auch dann verwehrt ist, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung unterhält, die Ansprüche wegen Schäden an gemieteten Sachen deckt.

2. Ein Regressverzicht des Gebäudeversicherers ist auch bei einem auf Dauer angelegten unentgeltlichen Nutzungsverhältnis anzunehmen.

3. Eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Herbeiführung des Gebäudeschadens durch einen Dritten ist dem Mieter nur zuzurechnen, wenn der Dritte sein Repräsentant war. § 278 BGB ist nicht anwendbar.

4. Dem Gebäudeversicherer, dem der Regress gegen den Mieter verwehrt ist, steht gegen dessen Haftpflichtversicherer entsprechend den Grundsätzen der Doppelversicherung (§ 59 Abs. 2 Satz 1 VVG) ein Anspruch auf anteiligen Ausgleich zu; einen vollen Ausgleich im Deckungsumfang der Haftpflichtversicherung kann er nicht verlangen.

5. Die Rechtsprechung zum Regressverzicht des Gebäudeversicherers kann auf die Hausratversicherung des Vermieters nicht übertragen werden.

Urteil vom 13. September 2006 IV ZR 378/02. LG Leipzig – Urteil vom 25. Januar 2002 5 HKO 4390/01 ./. OLG Dresden – Urteil vom 15. Oktober 2002 5 U 451/02. Urteil vom 13. September 2006 IV ZR 26/04. LG Ulm – Urteil vom 21. August 2003 6 O 107/03 ./. OLG Stuttgart – Urteil vom 30. Dezember 2003 7 U 165/03. Urteil vom 13. September 2006 IV ZR 116/05. LG Bonn – Urteil vom 25. Juni 2003 1 O 6/03 ./. OLG Köln – Urteil vom 23. Dezember 2003 22 U 146/03 Urteil vom 13. September 2006 IV ZR 273/05 LG Koblenz – Urteil vom 4. August 2003 16 O 388/02 ./. OLG Koblenz – Urteil vom 28. Oktober 2005 10 U 1111/03 Karlsruhe, den 13. September 2006. Bundesgerichtshof

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Die Mieter bauten wegen einer Mietermodernisierungsvereinbarung eine Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung ein und haben sich einen Gasherd angeschafft. Weil die Leitungen undicht waren, wurde die Gasversorgung gesperrt. Der Vermieter bot vorübergehend stattdessen eine Elektrokochplatte an. Außerdem wurden die Mieter aufgefordert, den Gasherd gegen einen Elektroherd auszutauschen und die Gasanlage abzumontieren zuzustimmen Daher verlangten sie durch eine einstweilige Verfügung die Wiederherstellung der Gasversorgung. AG Mitte, Urteil vom 26.07.2001 -16 C1007/01.

Das Amtsgericht hat folgendes beschlossen: Der Mieter kann vom Vermieter verlangen eine unterbrochene Gasversorgung wieder herzustellen. Er muss sich nicht mit einem Elektroherd bei vorhandenem Gasanschluss zufrieden stellen. Durch einstweilige Verfügung kann der Mieter im Eilverfahren sein Anliegen durchsetzen.

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Wiederinbetriebnahme der Gasversorgung durch einstweilige Verfügung
Durch eine einstweilige Verfügung kann der Mieter, die Wiederinbetriebnahme der Gasversorgung beanspruchen. Das ist auch möglich, wenn er das Mietverhältnis bereits aufgelöst hat, aber der Mieter noch Eigentümer der Wohnung ist. Der Vermieter haftet dafür, die Versorgung beizubehalten. Der Mieter brauchte die Gasversorgung zum Kochen und Heizen, welche aber nicht funktionierte. Zusätzlich waren Kohleöfen in der Wohnung vorhanden.

Da die Wohnung schon vor Abschluss des Mietvertrages einen Gasanschluss hatte, wurde eine einstweilige Verfügung beantragt. Nach der Unterbrechung der Gasversorgung, hätte die Vermieterin den Mangel beheben können. Laut Landesgericht (LG Berlin, Beschluss vom 19.06.2003 – 67 S 376/02) braucht der Mieter die Veränderung der Wohnung nicht zuzustimmen. Die Vermieterin hat einen Schadensersatz wegen unzulässiger Besitzstörung zu leisten

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Befindet sich eine Wohnung in direkte Umgebung von einer Gaststätte, einer Diskothek oder einer Kneipe, dann sehen die Gerichte das Objekt in der Regel als mangelhaft an. Aufgrund der Gerüche und vor allem des Lärms in der Nacht kann eine Beeinträchtigung der Gesundheit des Mieters, sowie seines Wohlbefindens in dieser Situation nicht ausgeschlossen werden. Jedoch kommt es äußerst selten vor, dass ein Mieter seine Wohnumgebung erst nach Abschluss des Mietvertrages wahrnimmt. Er weiß also von Anfang an, mit welchen Beeinträchtigungen er in der Mietwohnung zu rechnen hat. Daher hat er auch keinen Anspruch auf eine Mietminderung oder auf einen Schadensersatz, so der § 536 b BGB. In der Regel besteht für den Vermieter bei Vertragsabschluss auch keine Aufklärungspflicht, so das Landgericht Dortmund.

In einem Urteil vom 6. Dezember 2001 (Az: 11 S 162/01) bestätigte es, dass der Vermieter den Mieter nicht vorher hätte darüber informieren müssen, dass einen Kilometer weiter ein Swinger-Club betrieben wird. Auch das Amtsgericht Rudolstadt urteilte am 20. Mai 1991 (Az: 1 C 914/98) ähnlich und war der Meinung, dass wenn man in die Nähe einer Gaststätte zieht, die Störungen von dieser als ortsüblich in Kauf genommen werden müssen.

Anders ist der Fall gelagert, wenn es bislang keine Gaststätte in der direkten Umgebung gab oder diese die nächtlichen Ruhezeiten nicht einhält. Der Mieter muss nächtlichen Lärm durch Gaststättenbesucher nicht hinnehmen und kann u.U. verlangen, dass der Betrieb ab 21:00 Uhr geschlossen wird (OVG Münster DWW 1994, 158; OLG Frankfurt DWW 1985, 208 zu dem Lärm einer Diskothek).

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Gasleitungen müssen daraufhin geprüft werden, ob sie noch dicht sind. Die Kosten für diese Arbeiten sind nach einem Urteil das Landgerichts Hannover Betriebskosten. Damit können Sie auf die Mieter umgelegt werden (Az. 12 S 97/06).

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Ein Gartenzwerg mit heruntergelassener Hose streckte dem Nachbarn sein blankes Hinterteil entgegen. Der Nachbar fühlte sich gestört und zog vor Gericht. Das Amtsgericht gab dem Nachbarn recht und verbannte den Gartenzwerg aus dem Garten (Az. 2a. C 334/93).

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Gartenzaun muss ortsüblich sein. Ein an der Grundstücksgrenze errichteter Sichtschutz in Form eines Zauns oder einer Hecke muss den Bestimmungen des örtlichen Bebauungsplans bzw. der Gemeindesatzung entsprechen. In Fällen, in denen eine solche Regelung fehlt, ist bei der Errichtung der Einfriedung das bisher bestehende Ortsbild zu beachten.

Sollten sich in einem bestimmten Gebiet auch keine allgemeinen Aussagen über die ortsübliche Einfriedung von Grundstücken treffen lassen, so wird es kaum möglich sein, die Beseitigung eines subjektiv unschönen oder unpassend wirkenden Gartenzauns zu erwirken. Dabei spielt es dann auch keine Rolle, ob ähnliche Zäune oder Hecken im betreffenden Wohngebiet bereits vorhanden sind oder nicht. Das letzte Wort hat bei unklaren Verhältnissen der örtlich zuständige Gemeinderat.

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Das Anlegen von Gartenteichen geht mit der gleichzeitigen Schaffung der üblichen Sicherheitsvorkehrungen einher. Insbesondere für Kleinkinder stellen Gartenteiche eine potenzielle Gefahrenquelle dar. Nach Ansicht der gültigen Rechtssprechung ist es vom Eigentümer eines Gartenteichs allerdings zuviel verlangt, bei der Sicherung des Teichs jede
denkbare Eventualität zu berücksichtigen.

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Ein Gartenteich kann zwar eine potenzielle Bedrohung für Kinder in der Nachbarschaft darstellen, eingezäunt werden muss er aber dennoch nicht zwingend werden. Dem Gesetzgeber reicht es, wenn der Gartenteich durch geeignete Maßnahmen gesichert wird, so dass nach menschlichem Ermessen eine Gefährdung weitgehend ausgeschlossen werden kann.

Auf alle theoretisch möglichen Eventualitäten muss der Eigentümer des Gartenteichs hingegen nicht vorbereitet sein. So werden z.B. die Einfriedung des gesamten Gartens oder das Anbringen eines Gitters auf oder einige Zentimeter unterhalb der Wasseroberfläche als ausreichende Sicherheitsvorkehrungen angesehen.

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Den Bestimmungen des § 27 II der Betriebskostenverordnung entsprechend, handelt es sich bei Maßnahmen, die der allgemeinen Gartenpflege dienen, um umlagefähige Kosten, die von der gesamten Mieterschaft zu tragen sind. Laut dem AG Köln gehören zu dieser Art von Betriebskosten insbesondere Pflege und gegebenenfalls Erneuerung von Rasenflächen und Gehölzen, Pflege von Spielplätzen und -geräten auf dem Grundstück sowie Schaffung und Pflege von Zugängen zum Garten. Ferner zählt das Urteil ausdrücklich auch das Zurückschneiden oder Entfernen von einzelnen Bäumen zu den umlagefähigen Betriebskosten hinzu. AG Köln, Az. 207 C 213/00

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Handelt es sich um ein rein ästhetisches Problem, so stehen in der Regel keine Ansprüche gegen den Nachbarn zu, da diesem frei gestellt ist, ob und in welchem Maße er sich um seinen Garten kümmert. Auch das Aufstellen von Zierobjekten im Garten, wie z. B. Gartenzwergen, ist erlaubt, die Anzahl spielt dabei keine Rolle. Im Falle, dass aber Schutt und Gerümpel direkt in unmittelbare Nähe des Grundstücks eines Nachbarn gestellt wird, so muss dieser es nicht mehr billigenden in Kauf nehmen! Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Münster, Aktenzeichen 29 C 80/8, hervor. Ausnahmen bestätigen die Regel, wenn ein Grundstück über Jahre in einer sonst gepflegten Gegend verwahrlost. Hier besteht dann der Anspruch auf etwaige Beseitigung.

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Den Kompost im eigenen Garten wieder zu verwenden spart nicht nur Geld für Düngemittel, sondern kann auch vor Bußgeldern schützen. Nach den verschiedenen Gesetzen in einzelnen Bundesländern kann das Entsorgen von Zweigen und Grünzeug im Wald oder an anderen, dafür nicht vorgesehenen Stellen, wie z. B. Parkanlagen zu hohen Geldbußen führen. Große, nicht kompostierbare Reste müssen im Wertstoffhof entsorgt werden, da auch das Verbrennen solcher verboten ist! Ausnahmen treten in den verschiedenen Verordnungen, wenn es um Pflanzenreste geht, auf.  In folgenden Bundesländern darf nichts verbrannt werden: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Bremen Hamburg und Berlin. Die Gemeindeverwaltungen informieren über Ausnahmegenehmigungen

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Ist der Mieter eines Einfamilienhauses laut Mietvertrag lediglich allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet, sind hierunter nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen. Das sind nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (10 U 70/04) Arbeiten, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, zum Beispiel Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernen von Laub.

Die Düsseldorfer Richter urteilten, dass Arbeiten, wie Pflanzflächen düngen, Gehölze beschneiden, Rasenkante abstechen, Teich von Schlamm, Algen und Pflanzenbewuchs säubern, Teichrand freilegen, Rasenfläche vertikutieren, düngen, nachsähen und mit Kompost abstreuen, Pflanzkübel und Schubkarre entsorgen usw., nicht zu diesen einfachen Pflegearbeiten zu rechnen sind. Auch das Säubern der Terrasse von Moos und Algen mittels eines Hochdruckreinigers gehört nicht zu den einfachen Pflegemaßnahmen, zu denen der Mieter eines Einfamilienhauses verpflichtet sei.

Hinsichtlich der einfachen Gartenarbeiten, die letztlich der Mieter durchzuführen habe, muss der Vermieter einen großzügigen Maßstab ansetzen. Dabei ist die Grenze zu ziehen, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen lässt. Der Vermieter hat aber hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht. Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, ist er weder befugt dem Mieter vorzuschreiben, an welchen Stellen und wann er Unkraut zu jäten hat, noch kann er verlangen, dass der Rasen in bestimmten Zeitabständen gemäht werden muss.

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Die Errichtung eines Gartenhauses ist nicht für alle Bundesländern bzw. Gemeinden einheitlich geregelt. Während mancherorts auf die Erstellung von Bebauungsplänen oder sonstigen Bauvorschriften für Gartenhäuser oder in sonstiger Weise untergeordnete Gebäude verzichtet wird, bestehen andere Gemeinden sehr wohl darauf. Eine kurze Information im Vorfeld kann spätere Unannehmlichkeiten in Form von Baustopp, Beseitigungsverpflichtung oder Bußgeld vermeiden.

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Gegen Gartenfeste in einem typischen Wohngebiet können Nachbarn im Regelfall nichts sagen. Zumal dann, wenn nach 22 Uhr im Partykeller oder im Gartenhaus weitergefeiert wird (LG Frankfurt 2/21 O 424/88).

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Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass die Mieter des Hauses die Kosten der Gartenpflege als Nebenkostenposition zahlen müssen. Dazu gehören nach einem Urteil des Landgerichts Potsdam (11 S 81/01) aber nicht die Kosten für die Anschaffung der Gartengeräte. Es sind nur die laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kostenpositionen umlagefähige Nebenkosten. Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.

Anders ist es, wenn es um die erstmalige Anschaffung von Pflanzen geht oder um die Kosten für die Neuanlage eines Gartens. Das sind keine umlagefähigen Nebenkosten, diese Kosten muss der Eigentümer und Vermieter selbst tragen.

Nach der Entscheidung des Landgerichts Potsdam gehören auch die Kosten für die Anschaffung der Geräte für die Gartenpflege nicht zu den umlagefähigen Gartenpflegekosten. Das gilt auch, wenn es sich bei den Anschaffungskosten um so genannten Kosten einer „Ersatzbeschaffung“ handelt. Derartige Kosten sind letztlich keine laufenden, immer wiederkehrenden Instandhaltungskosten.

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Der Vermieter muss grundsätzlich die Außenanlagen der Wohnung pflegen. Die Kosten können als Nebenkosten auf die Mieter des Hauses abgewälzt werden (LG Hamburg 16 S 148/88).

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Der Mieter selbst muss den Garten nur pflegen, wenn dies vertraglich vereinbart ist oder das sich aus den Umständen ergibt, zum Beispiel bei Ein-Familienhäusern. Der Mieter muss dann aber nur einfache Pflegearbeiten erledigen, wie Rasenmähen, Beetflächen umgraben oder Unkraut jäten (LG Detmold 2 S 180/88).

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Gartenpflegekosten muss ein Mieter unter Umständen auch dann zahlen, wenn er die Grünfläche überhaupt nicht nutzen darf oder kann, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ZR 135/03). Der BGH bejahte die alte Streitfrage, ob Mieter allein schon für den „Blick ins Grüne“ zahlen müssen.

Entscheidend ist, dass im Mietvertrag die Gartenpflegekosten als umlegbare Betriebskosten vereinbart sind. Der „Normalfall“ ist dann der, dass der Mieter den „Garten hinter dem Haus“, bzw. die Grünflächen rund um die Wohnanlage auch nutzen darf. Nutzen bedeutet, dass sich der Mieter hier sonnen kann, dass die Kinder hier spielen dürfen, dass hier Wäsche getrocknet werden kann usw. Aber selbst wenn diese Nutzungsmöglichkeiten nicht bestehen und nicht erlaubt sind, muss der Mieter vertraglich vereinbarte Gartenpflegekosten zahlen. Vorausgesetzt – so der Bundesgerichtshof – die Gartennutzung ist nicht nur „exklusiv“ dem Vermieter selbst oder nicht nur einer ganz bestimmten Mietparten, z.B. dem Erdgeschoss-Mieter erlaubt. Ist aber keiner Mietpartei die Gartennutzung gestattet, kann der Vermieter die anfallenden Gartenpflegekosten auf alle Mieter des Hauses aufteilen. Denn durch die gärtnerisch angelegten Flächen wird die Wohn- und Lebensqualität verbessert.

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Eine dem Mietvertrag widersprechende Haltung von exotischen oder nicht ortsüblichen Haustieren, kann eine fristlose Kündigung begründen, wenn die Tiere das äußere Erscheinungsbild des Gartens massiv in Mitleidenschaft ziehen. Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter unter anderem Kaninchen, Schildkröten, Schweine, Vögel und Meerschweine frei im Garten herumlaufen lassen (AG München, Az. 462 C 27294/98).

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Ein Mieter verklagt seinen Vermieter, weil er auf der abschüssigen Garageneinfahrt auf einem Ölfleck ausgerutscht ist. Vor dem Kammergericht Berlin hatte er aber keinen Erfolg. Vermieter müssen Garageneinfahrten nicht mehrmals am Tag auf Verunreinigungen hin kontrollieren und reinigen (Az. 9 U 185/05).

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Zu vielen Wohnungen, die man anmieten kann, wird zusätzlich auch eine Garage vermietet. Nimmt man diese in Anspruch oder geht mit einem anderen Vermieter einen Mietvertrag über eine Garage ein, dann muss man als Mieter einige Pflichten einhalten und kann natürlich auch einige Rechte in Anspruch nehmen. Streitigkeiten gibt es hier immer wieder im Bezug auf den Lärm, der durch eine Garage verursacht werden kann. Verursacht das Zu- oder Abfahren zu der Garage eine erhebliche Störung der Nachtruhe, dann hat der Vermieter das Recht anzuordnen, dass die Garage in der Zeit zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr nicht benutzt werden darf. Dieses Verbot gilt dann für den Mieter ebenso wie für Besucher. So entschied das Landgericht Dresden (NJWE -MietR 97, 2914). Das Landgericht Berlin entschied in diesem Zusammenhang sogar, dass in Einzelfällen sogar eine Mietminderung von bis zu 10 Prozent gerechtfertigt sein kann.

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Mietet man eine Garage an, dann wird in der Regel auch für diese ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen. Dieser unterscheidet sich nur in geringem Maße von einem Mietvertrag für Wohnraum. Eine Besonderheit gibt es hier aber im Bezug auf den Kündigungsschutz, denn dieser ist weniger stark als es im Vergleich zu einem Vertrag über eine Mietwohnung. Ein Mietvertrag für eine Garage kann ohne die Angabe von einem Kündigungsgrund am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres erfolgen. Die Kündigung wird dann zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gültig. So ist es im §580a des Bürgerlichen Gesetzbuches, kurz BGB, geregelt. Jedoch steht es den beiden Vertragspartnern frei jederzeit auch andere Fristen im Bezug auf die Kündigung der Garage zu treffen.  Der Fall ist aber ein wenig anders gelagert, wenn die Garage in Kombination mit einer Wohnung vermietet wurde. Hierbei besteht ein wirtschaftlicher und räumlicher Zusammenhang, sodass hier eine Teilkündigung der Garage nicht möglich ist.

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Ein Vermieter darf seinen Mietern nicht von heute auf morgen und vor allem nicht ohne Vorankündigung den Zutritt zum Garten verwehren. Geschieht dies trotzdem und der Vermieter bringt zu diesem Zweck ein Gartentor an, ergibt sich daraus auch dann kein Grund für eine fristlose Kündigung, wenn das widerrechtlich angebrachte Gartentor von einem Mieter beschädigt wird. Der Anspruch auf Schadensersatz seitens des Vermieters bleibt davon unberührt. AG Schöneberg, Az. 12 C 215/00

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Alle Wohnungseigentümer müssen einverstanden sein
Das OLG München hat entschieden, dass in einem Haus mit mehreren Wohneinheiten eine Garderobe im Treppenhaus nur dann zulässig ist, wenn die Zustimmung aller Wohnparteien vorliegt. Ob es sich dabei um Eigentums- oder Mietwohnungen handelt, spielt nach Meinung der Münchner Richter keine Rolle. Eine Wohnungseigentümerin hatte im Erdgeschoss bereits seit mehreren Jahren eine vollständige Garderobeneinheit im Treppenhaus montiert, ohne dass sich andere Wohnungseigentümer daran gestört hätten. Dies änderte sich nach dem Einzug einer Wohnungseigentümerin in den 2. Stock des Hauses, der die Garderobe ein Dorn im Auge war. Auf einer Eigentümerversammlung wollte sie einen Beschluss erwirken, der Garderoben im Treppenhaus generell verbietet, fand bei den anderen Wohnungseigentümern jedoch kein Gehör. Der Fall landete schließlich vor Gericht, wo sich die Beklagte auf eine Art Bestandsschutz berief, da die Garderobe schon vor dem Einzug der Klägerin im Treppenhaus gestanden habe. Das OLG urteilte jedoch anders, und sah eine „Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums“, dem grundsätzlich alle Wohnungseigentümer ohne Ausnahme zustimmen müssen (OLG München, Wx 160/05, Beschluss vom 15.03.2006).

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Bei Mehr-Familienhäusern darf der Mieter den Garten nur nutzen, wenn ihm laut Mietvertrag der Garten oder ein Teil des Gartens mitvermietet wurde oder wenn der Garten allen Mietern zur Verfügung steht. Mieter eines Ein-Familienhauses haben den Garten grundsätzlich mitgemietet. Es sei denn, im Mietvertrag steht etwas anderes (OLG Köln 19 U 132/93).

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Der Vermieter muss grundsätzlich die Außenanlagen der Wohnung pflegen. Die Kosten können als Nebenkosten auf die Mieter des Hauses abgewälzt werden (LG Hamburg 16 S 148/88).

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Der Mieter selbst muss den Garten nur pflegen, wenn dies vertraglich vereinbart ist oder das sich aus den Umständen ergibt, zum Beispiel bei Einfamilienhäusern. Der Mieter muss dann aber nur einfache Pflegearbeiten erledigen, wie Rasenmähen, Beetflächen umgraben oder Unkraut jäten (LG Detmold 2 S 180/88).

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Ist der Garten mitvermietet oder darf der Mieter den Garten nutzen, dürfen die Kinder des Mieters und ihre Freunde dort spielen (AG Solingen 11 C 235/78).

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Der Mieter darf in seinem Garten ein Planschbecken und eine Hundehütte aufstellen oder einen Komposthaufen anlegen (AG Hamburg-Wandsbek 713 b C 736/95, LG Regensburg S 320/83).

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Ist im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung eine Garage angemietet, darf der Mieter mietrechtlich mit der Garage all das tun, was zu einem vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Hierzu gehört das Abstellen von Autos, Motorräder, Fahrräder und Reifen. Auch die gelegentliche Ausführen kleiner Reparatur- oder Servicearbeiten am Auto bzw. Motorrad gehört zum vertragsmäßigen Gebrauch. Betreibt der Mieter in der Garage allerdings eine Reparaturwerkstatt, kann nicht mehr von einem vertragsgemäßen Gebrauch im Mietrecht gesprochen werden. Der Mieter muss die gewerbsmäßige Nutzung der Garage dann unterlassen. Zudem ist in einem reinen Wohngebiet der Betrieb einer Werkstatt in einer Garage baurechtlich nicht erlaubt. Hier kann das zuständige Bauaufsichtsamt eine derartige Nutzung untersagen

Im Zusammenhang mit einer Garage, einem Carport oder einem Stellplatz ergibt sich eine weitere Besonderheit. Denn der Vermieter darf den Zugang zu einer vermieteten Garage oder Carport nicht „zuparken“. Ist die der Fall und der Mieter muss sein Fahrzeug woanders abstellen, wo es beschädigt wird, so muss der Vermieter für Schäden aufkommen, so auch das Amtsgericht Bremen-Blumenthal in einem Urteil vom 21. Juni 1991 (Az: 2 b C 1019/90).

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Rund 16.000 zugefrorene Wasserleitungen sorgen in jedem Winter für erhebliche Schäden. Nicht selten setzen geplatzte Wasserrohre und Rohrbrüche ganze Wohnungen unter Wasser. Gebäudeversicherungen, Hausrat- oder Haftpflichtversicherung treten für derartige Frostschäden nur ein, wenn Mieter oder Vermieter die allgemein üblichen Sorgfaltspflichten eingehalten haben.

Wir raten deshalb, alle Wohnungen immer ausreichend zu beheizen. Bei extremen Außentemperaturen, das heißt hohen Minusgraden, müssen Mieter auch bei Abwesenheit, zum Beispiel im Urlaub oder am Wochenende dafür sorgen, dass ihre Wohnung nicht unbeheizt bleibt. Der Vermieter ist verpflichtet, darauf zu achten, dass dies auch in leerstehenden Wohnungen des Mietshauses geschieht. Bei Thermostatventilen muss zumindest die Frostschutzstellung gewählt werden. Sicherheitshalber sollte vor Urlaubsantritt ein Freund, Verwandter oder Nachbar mit der Betreuung der Wohnung beauftragt werden.

Bei längerer Abwesenheit sollten wasserführende Anlagen – wenn möglich – entleert werden. Besonders frostgefährdete Stellen bei Wasserleitungen und Armaturen sollten zusätzlich mit Stroh oder Glaswolle isoliert werden.

Sind Wasserrohre oder -leitungen tatsächlich zugefroren und helfen so einfache Mittel, wie heißes Wasser, heiße Tücher, Heizlüfter oder Fön nicht weiter, müssen Handwerker, zum Beispiel Installateure gerufen werden. Keinesfalls sollten Mieter selbst mit offener Flamme, Kerzen oder Lötlampe arbeiten. Wichtig ist auch, dass bei jedem Auftauversuch die Wasserzufuhr vorher abgesperrt wird. Wasserrohrbrüche werden häufig erst nach dem Auftauen entdeckt.

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Als Formularklauseln bezeichnet man Bausteine eines Mietvertrags, die in Form von Musterformulierungen in einen Mietvertrag eingebaut werden können. Die Formularklauseln werden beispielsweise von Vermieterverbänden zur Verfügung gestellt. Die Richtigkeit der Formularklauseln wird von Verbraucherschutzverbänden überwacht. Grundsätzlich dürfen die im Mietvertrag verwendeten Klauseln den Mieter gegenüber den Standardklauseln nicht schlechter stellen. In diesem Fall sind die entsprechenden Formularklauseln unwirksam.

Von der Individualvereinbarung spricht man, wenn beide Vertragsparteien den Vertrag oder Teile davon frei aushandeln. Dies setzt allerdings voraus, dass alle Vertragsparteien in etwa eine vergleichbare Ausgangsposition bei den Verhandlungen haben. Bei Mietverträgen ist dies jedoch meistens nicht gegeben, weshalb Individualvereinbarungen hier mit Vorsicht zu genießen sind. Wenn überhaupt, dann sind Individualvereinbarungen unter einem Punkt wie z.B. „Sonstiges“ zu finden. Mieter können sich davor schützen, indem sie sich vor Vertragsabschluss fachlich beraten lassen, etwa bei einem Mieterverband.

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Der Vermieter ist grundsätzlich, unabhängig von der Frage, wer den Mangel verursacht hat, zur Beseitigung von so genannten Fogging-Erscheinungen verpflichtet, so das LG Berlin mit Urteil vom 14.09.2007. Dies gelte zumindest dann, wenn sich der Ursachenbeitrag des Mieters auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (z.B. Streichen der Wände mit handelsüblicher Farbe) beschränkt.

Unter dem Fogging-Phänomen versteht man schwarze, schmierige Beläge, die sich innerhalb kurzer Zeit auf Wand- und Deckenflächen in renovierten oder neu errichteten Wohnungen bzw. Mietwohnungen ablagern. Die schwarzen Beläge entstehen, indem aus bei der Renovierung verwendeten Produkten organische Verbindungen, insbesondere Weichmacher, in die Raumluft imitiert werden und diese sich an Schwebstaubpartikeln in der Raumluft anlagern. Daneben kommen als Verursacher bauliche Gegebenheiten, Raumausstattung, Raumnutzung und unzureichendes Lüften in Betracht. Wer im Einzelfall zur Beseitigung der Fogging-Schäden oder sogar zum Schadensersatz verpflichtet ist, wird auch durch die vorliegende, besonders mieterfreundliche Entscheidung des LG Berlin nicht abschließend geklärt. Es fehlt an einer, auch innerhalb der jeweiligen Gerichte, einheitlichen und höchstrichterlichen Rechtsprechung. (LG Berlin, Urteil, 14. 09.2007, 63 S 359/06, GE 2007, 1487)

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Im Rahmen eines Mietvertrags gibt es verschiedene Fristen, die bei Vertragsänderungen, insbesondere bei Kündigung, zwingend einzuhalten sind. Ausnahmen hiervon sind nur möglich, wenn ein Grund vorliegt, der zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis mit folgenden Fristen kündigen:
3 Monate, wenn das Mietverhältnis seit 5 Jahren besteht,
6 Monate, wenn das Mietverhältnis seit 8 Jahren besteht,
9 Monate, wenn das Mietverhältnis seit mehr als 8 Jahren besteht.

Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt immer 3 Monate, unabhängig von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses. Einzige Ausnahme bildet die so genannte Individualvereinbarung in einem Mietvertrag, nicht aber die formularvertragliche Vereinbarung, diese ist unwirksam und ändert daher nichts an der gesetzlichen Kündigungsfrist. Es empfiehlt sich, den Mietvertrag vor der Unterzeichnung auf eine Individualvereinbarung zu überprüfen lassen.

Im Falle einer Mieterhöhung erklärt sich der Mieter damit automatisch einverstanden, wenn er die zweimonatige Überlegungsfrist kommentarlos verstreichen lässt. Ansonsten kann das Mietverhältnis innerhalb dieser Frist auch außerordentlich gekündigt werden.

Modernisierungsarbeiten müssen mindestens 3 Monate im Voraus vom Vermieter angekündigt werden. Dem Mieter steht dann ebenfalls die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung offen, insbesondere dann, wenn aus der Modernisierung eine Erhöhung des Mietpreises resultiert.

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Das Abstellen von Gegenständen oder Kleidungsstücken, z.B. Schuhe, ist in den Fluren von Miethäusern entgegen der landläufigen Meinung grundsätzlich nicht erlaubt. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um verschmutzte Schuhe oder sonstigen Unrat, etwa Müllsäcke, handelt, die den Gesamteindruck des Hauses nachhaltig stören.

Seine Begründung findet dieses Verbot darin, dass der Eingangsbereich vor der Mietwohnung nicht Bestandteil des Mietvertrags ist und daher vom Mieter auch nicht genutzt werden darf. Erlaubt sei demnach allenfalls das kurzzeitige Abstellen von Schuhen oder eines Regenschirms auf der Fußmatte. Dabei komme es in erster Linie auf den guten Willen des Vermieters an, eine Duldungspflicht bestehe aber nicht.

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Das Landgericht Mannheim hat entschieden, dass Mieter nicht verpflichtet sind, ihre Möbel in einer bestimmten Anordnung aufzustellen. Es gehört zu den Aufgaben des Vermieters, Feuchtigkeitsschäden vorzubeugen und die Bildung von Schimmel zu verhindern. Auch muss der Vermieter die Schäden am Mobiliar seiner Mieter ersetzen und wenn notwendig die Außendämmung des Mietshauses nachbessern (Landgericht Mannheim, Az. 4 S 62/06).

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Feuchte Wände und Schimmelflecken in der Wohnung sind Wohnungsmängel, die der Vermieter beseitigen muss und die den Mieter zum Beispiel zu einer Mietminderung berechtigen.

Ist der Mieter dagegen für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich, beispielsweise weil er zu wenig heizt oder lüftet, scheiden natürlich Mietminderungsansprüche aus. Für eine ordnungsgemäße Belüftung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quer gelüftet wird (OLG Frankfurt 19 U 7/99). Siehe auch oben: Feuchtigkeit (Schimmel)

Ist zwischen den Vertragsparteien /Vermieter / Mieter) streitig, ob falsches Mieterverhalten oder Baumängel Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, muss zunächst einmal der Vermieter beweisen, dass nicht er verantwortlich ist, dass nicht Baumängel die Feuchtigkeitsschäden verursacht haben (BGH XII ZR 272/97).

Häufig ist der Einbau von Isolierglasfenstern Ursache für Feuchtigkeitsschäden. Erfordern die neuen Fenster ein geändertes Lüftungsverhalten durch den Mieter, muss der Vermieter ihn hierüber aufklären und informieren. Tut er dies nicht und kommt es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung, ist der Vermieter verantwortlich und nicht der Mieter (LG Gießen 1 S 63/00). Zumindest aber sorgt die mangelhafte Information des Mieters dafür, dass den Vermieter ein Mitverschulden in Höhe von 50 Prozent trifft (LG Berlin 65 S 94/99).

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Bei Beeinträchtigungen der Wohnqualität durch Feuchtigkeit sind verschiedene Mietminderungen denkbar. Bei vollständiger Durchfeuchtung der Mietwohnung ist diese als unbewohnbar einzustufen, weshalb die Miete komplett gemindert werden kann. Hochwasserschäden, die den Teppichboden in Mitleidenschaft ziehen oder Sandablagerungen zurücklassen, berechtigen zu einem Nachlass von 80 %. Derselbe Minderungssatz kann bei Schäden durch Schimmel angesetzt werden. Sofern die Nässe nur an der Decke, etwa durchtropfen, oder am Fußboden festzustellen ist, kann der Mieter noch die Hälfte der Miete einbehalten. Zu entsprechenden Urteilen kamen das AG Friedberg, das AG Leverkusen und das LG Berlin.

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Die Schimmelbildung in einer Mietwohnung führt häufig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Dabei geht es dann natürlich vorrangig um die Frage, wer die Schimmelbildung verursacht bzw. begünstigt hat.

Bei Schimmel handelt es sich um einen Mangel, der mindestens den Anspruch auf Mietminderung berechtigt, in besonders gravierenden Fällen auch zur fristlosen Kündigung durch den Mieter. Voraussetzung ist in beiden Fällen allerdings, dass die Schimmelbildung nicht durch den Mieter begünstigt wurde, etwa durch falsche Lüftung der Wohnung, sondern dass der Schimmel eine Folge von baulichen Mängeln ist.

Die Beweislast liegt hierbei auf Seiten des Vermieters, der den Nachweis erbringen muss, dass beim Bau bzw. der Isolierung des Hauses keine Fehler gemacht wurden. Sollte dies gelingen, so wird in der Regel ein Verschulden des Mieters angenommen.

Der Mieter ist verpflichtet im zumutbaren Rahmen für ausreichende Lüftung zu sorgen, um der Bildung von Schimmel vorzubeugen. Darüber, was zumutbar ist, gibt es allerdings verschiedene Ansichten. Ein zweimaliges Lüften von mindesten 20 Minuten wird aber durch die Bank wohl von allen Gerichten als zumutbar angesehen werden. Diese Mindestanforderung dürfte wohl auch für die kalte Jahreszeit gelten, wobei das Kippen der Fenster allgemein nicht als ausreichende Lüftung angesehen wird. Die Entscheidung erfolgt immer im Einzelfall auf der Grundlage objektiver Bewertungsgrundlagen.

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Lösung bei Eigenheimzulage und Wohnungsbauförderung notwendig
Führt der Austausch der Gas-Etagenheizung gegen eine Fernwärmeheizung weder zu einer Wohnwertverbesserung noch zu einer vernünftigen Energieeinsparung, kann der Vermieter keine Mieterhöhung für seine „Modernisierung“ verlangen, entschied das Landgericht Hamburg (316 S 136/01).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes hatte der Vermieter die Gasthermen im Haus, das heißt die alten Gas-Etagenheizungen, entfernen und gegen eine Zentralheizung mit Fernwärme ersetzen lassen. Für diese Baumaßnahme errechnete der Vermieter eine 11-prozentige Modernisierungs-Mieterhöhung von monatlich 0,70 Euro pro Quadratmeter.

Zu Unrecht, wie das Hamburger Landgericht feststellt. Die Energie einsparende Maßnahme an sich war zumindest hier wirtschaftlich nicht vertretbar. Nach Umstellung auf Fernwärme stiegen die Kosten im Haus um 15 Prozent.

Außerdem könne auch von einer Wohnwertverbesserung keine Rede sein. Im Gegenteil: Das Landgericht Hamburg erklärte, im Austausch einer Gas-Etagenheizung durch einen Anschluss an Fernwärme sei grundsätzlich keine Modernisierungsmaßnahme zu sehen. Denn grundsätzlich hat eine Gas-Etagenheizung für den Mieter den entscheidenden Vorteil, dass er diese entsprechend seinen individuellen Bedürfnissen steuern und zum Beispiel auch außerhalb der eigentlichen Heizperiode schneller in Betrieb nehmen kann.

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Bei der Berechnung des Aufpreises für die Fernwärme fließen zwei Faktoren ein, der Verbrauch und die Leistung. Der Verbrauch wird durch einen entsprechenden Zähler ermittelt, die erforderliche Leistung wird vom Vermieter berechnet und anschließend beim jeweiligen Versorger geordert.

Die bereitgestellte Leistung sollte nicht zu eng kalkuliert werden, um vor allem im Winter diesbezügliche Engpässe zu vermeiden. Bei der Berechnung der benötigten Leistung kann sich der Vermieter an der DIN 4701 orientieren, die den Begriff der ausreichenden Beheizung bestimmter Räumlichkeiten wie folgt definiert: Wohnräume aller Art 20 °C, Bad 22 °C, Flur 15 °C, Treppenhaus 10 °C.

In der Praxis ist es leider häufig so, dass Vermieter, bewusst oder unbewusst, eine unnötig hohe Wärmeleistung bei ihrem Versorger anfordern. Dadurch erhöht sich die Warmmiete für alle Mieter, da nicht benötigte Leistung berechnet wird.

Bei der Berechnung der tatsächlich erforderlichen Wärmemenge muss auch die Qualität der vorhandenen Wärmedämmung des betreffenden Hauses berücksichtigt werden. Es geschieht sehr oft, dass dies gar nicht oder nur unzureichend in die Berechnung einfließt. Die Folge sind dann überhöhte Preise für die Warmmiete.

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Wenn eine Vermieterin den Abschlag für Fernwärme nicht zahlt, hat der Versorger das Recht, die Lieferung einzustellen. So urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg (Az. 7 W 82/07).

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Die „klassische“ Fernsehantenne, und damit der so genannte terrestrische Antennenempfang hat weitgehend ausgedient. Region für Region auf digitale Übertragungstechnik umgestellt. Die Einführung des digitalen Fernsehens, DVB-T (Digital Video Broadcasting – Terrestrial) bedeutet, dass ein Fernsehempfang über die bisherige, alte, analog-terrestrische Gemeinschaftsantenne des Mietshauses nicht mehr möglich sein wird.

Die betroffenen Mieterhaushalte benötigen hier eine so genannte Settop-Box, einen Decoder, der etwa 150 – 200 Euro kostet. Zahlen muss der Mieter die Settop-Box selbst, nicht der Vermieter. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (67 T 90/03) kann ein betroffener Mieter von seinem Vermieter weder die Ausstattung der Wohnung mit Decoder verlangen, noch Kostenerstattung fordern, wenn er sich die Settop-Box selbst kauft. Nach der Entscheidung der Berliner Richter ist der Wegfall der terrestrischen Ausstrahlung nicht vom Vermieter zu vertreten.

Außerdem sei der Vermieter aufgrund des Mietvertrages nicht zum Erhalt bestehender Empfangsmöglichkeiten verpflichtet, bzw. er sei dazu auch gar nicht in der Lage.

Die Einführung des digitalen Fernsehens bedeutet aber auch, dass Kabel und Satellit Konkurrenz bekommen. So können deutlich mehr Programme empfangen werden als mit der bisherigen terrestrischen Technik und letztlich liegen die Kosten niedriger.  Problematisch ist aber, dass viele Mieter – unter Umständen über den Vermieter – langfristig an Kabelgesellschaften gebunden sind.

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Nur nach genauer Information über die Energieeinsparung für die neuen Isolierfenster, kann ein Vermieter eine Mieterhöhung verlangen. Der Bundesgerichtshof hob ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth auf, im dem der Mieter eine Mieterhöhung von 32 Euro zahlen musste (Az. Vlll ZR 47/05).

Der Vermieter muss seinem Mieter den Wärmedurchgangskoeffizienten der alten und der neuen Fenster offen legen. Nur dann könne der Mieter vergleichen und den Spareffekt durch die neuen Isolierfenster beurteilen.

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Bohrt ein Mieter Löcher in die Kunststofffenster, so kann das unter Umständen zu Schadensersatzansprüchen führen. In einem Gerichtsprozess sprach das Amtsgericht Spandau dem Hausbesitzer einen Schadensersatz in Höhe von 3200,- Euro zu.

Das Anbringen von Rollos durch das Anbohren der Kunststofffenster ohne Einwilligung des Vermieters stelle eine Pflichtverletzung dar. Auch für Mieter sei es klar, dass mit dem Bohren das Material der Fenster beschädigt wird – die Löcher könnten beim Auszug nicht so einfach wieder geschlossen werden (Amtsgericht Spandau Az. 3b C 715/06).

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In vielen Mietwohnungen sind die Fenster immer wieder ein Grund, für einen Streit zwischen Mieter und Vermieter. Besonders wenn es sich um ältere Fenster handelt, sind diese oftmals nicht gut genug isoliert und auch um die Dichte ist es nicht immer gut bestellt. So zieht es an allen Ecken und Enden, was nicht nur die Heizkosten in die Höhe treibt, sondern auch für Bildung von Feuchtigkeitsschäden verantwortlich ist. Inzwischen gibt es zu diesem Thema sehr viele verschiedene Urteile, wie das vom Amtsgericht Schöneberg vom 8. Oktober 1997 (Az: 7 C 284/97). Das Gericht sah es in dem konkreten Fall für angemessen an, eine Mietminderung von 20 Prozent vorzunehmen, da hier undichte Fenster in Wohn- und Schlafzimmern viele Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) verursachten. Die Minderung gilt aber nur für Mietzahlungen in der Zukunft, bis der Mangel durch den Vermieter behoben ist. Eine rückwirkende Mietminderung, also die Rückforderung der Miete, die bereits in der Vergangenheit gezahlt wurde, ist nur dann rechtens, wenn die Miete in dieser Zeit unter Vorbehalt der Rückforderung erfolgt ist. Dabei ist es nicht ausreichend, nur anzukündigen, dass der Mieter die Miete mindern wird, so das Amtsgericht Gotha in einem Urteil vom 24. März 2003 (Az: 2 C 116/02). Sofern dem Mieter die Ursache des Mangels jedoch nicht von vorneherein bekannt ist, so kommt dennoch möglicherweise eine rückwirkende Mietminderung in Betracht.

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Grillen in den Sommermonaten ist üblich und muss normalerweise von den Nachbarn geduldet werden. Ein Verbot kommt nur in Betracht, wenn es zu wesentlichen Beeinträchtigungen durch Rauch, Ruß oder Wärme kommt (LG München I 15 S 22735/03). Dies ist dann der Fall, wenn der beim Grillen im Garten eines Mehrfamilienhauses entstehende Qualm in konzentrierter Weise in die Wohnräume eines Nachbarn dringt. Das ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einer Geldbuße geahndet werden (OLG Düsseldorf 5 Ss [Owi] 149/95 [Owi] 79/95 I).

Generell kann das Grillen auf Holzkohlefeuer im Garten einer Wohneigentumsanlage nicht verboten werden. Fünfmal im Jahr ist das Grillen am äußersten Ende des Gartens, 25 Meter vom Haus entfernt, erlaubt. Letztlich kommt es jedoch auf den Einzelfall an (BayObLG 2 Z BR 6/99). Großzügiger ist ein Vergleich der vor dem Landgericht Aachen geschlossen wurde (LG Aachen 6 S 2/02) und das Grillen zweimal im Monat zwischen 17.00 und 22.00 Uhr im hinteren Teil des Gartens erlaubt.

Strengere Regeln gelten für Balkon und Terrasse: Im Mietvertrag kann das Grillen mit Holzkohle- wie auch Elektrogrills auf dem Balkon untersagt werden (LG Essen 10 S 438/01). Ohne vertragliches Verbot dürfen Mieter auch auf dem Balkon oder der Terrasse grillen. Nachbarn sollten 48 Stunden vorher informiert werden (AG Bonn 6 C 545/96). Einmal im Monat oder dreimal bzw. sechs Stunden im Jahr darf dann auf der Terrasse gegrillt werden, am besten ist ein Elektrogrill (LG Stuttgart 10 T 359/96).

Aber Vorsicht: Zieht Qualm in die Nachbarwohnung, ist das verboten und ein Verstoß gegen das Immissionsschutzgesetz. Der Geräuschpegel sollte nach 22.00 Uhr gedämpft werden. Es ginge jedoch zu weit, das Grillen und Feiern nach 22.00 Uhr völlig zu untersagen, denn bei besonderen Gelegenheiten, zum Beispiel anlässlich eines Geburtstages, sei es für viele Menschen ein großes und von den Nachbarn meist geduldetes Vergnügen, draußen zu grillen, so das Oberlandesgericht Oldenburg (13 U 53/02).

Freunde, Nachbarn oder Verwandte dürfen auch auf den Balkon eingeladen werden. Hier kann allein oder gemeinsam gegessen, getrunken und gefeiert werden, solange die Interessen der Nachbarn, auch deren Ruhebedürfnis ab 22.00 Uhr, gewahrt sind. Der Mieterbund weißt darauf hin, dass sich laute Gespräche, Lachen, Musik etc. auf dem Balkon und im Freien stärker auswirken und störender empfunden werden als Feiern in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern und Türen.

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Zu den häufigsten Irrtümern im Zusammenhang mit Mietrechtsfragen zählt die Annahme, Feste dürften in bestimmter Häufigkeit stattfinden. Ein solches Recht besteht jedoch nicht. Demnach müsse jede Feier grundsätzlich mit den Nachbarn abgestimmt werden, insbesondere wenn es um eine Ausdehnung der Party über die gesetzliche Nachtruhe hinaus, also 22 Uhr, geht. Sofern die Nachbarn nicht ausdrücklich zustimmen, muss die Nachtruhe zwingend eingehalten werden, was im besonderen Maße für den Außenbereich der Wohnung gilt.

Sollte sich ein benachbarter Mieter beim Vermieter beschweren, so ist dieser zur Abmahnung berechtigt. Im Extremfall muss der Störenfried sogar für eventuelle Mietausfälle aufkommen, beispielsweise wenn ein genervter Nachbar infolge von andauernder Ruhestörung die Miete kürzt. Das Duschen innerhalb der Nachtruhezeiten zählt dagegen nicht als Ruhestörung. Mietshäuser müssen so gebaut sein, dass das Duschen bzw. der Toilettengang in benachbarten Wohnungen nicht als störend empfunden wird. In hellhörigen Häusern sollten Mieter dennoch Rücksicht walten lassen, um unnötigen Ärger zu vermeiden.

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Es gibt wohl kaum einen Grund, der so häufig zu Nachbarschaftsstreitigkeiten innerhalb einer Mietergemeinschaft führt, wie das mehr oder wenige ausgelassene Feiern in den Abendstunden. Dabei gibt es dabei aus Sicht der deutschen Gerichte eigentlich keine zwei Meinungen. Die Gerichte vertreten einhellig die Meinung, dass sämtliche Aktivitäten, die geeignet sind die nächtliche Ruhe zu stören, zwischen 22 und 6 Uhr nicht statthaft sind. Dies gilt insbesondere für das Feiern von Partys.

Sollte es zu besonderen Anlässen, z.B. Geburtstag oder Hochzeit, so wird dies aus von den Gerichten durchaus als zumutbar eingestuft, sofern es sich dabei um absolute Ausnahmen handelt. Ansonsten empfiehlt es sich grundsätzlich die Nachbarn vorher zu informieren und sich gegebenenfalls die Zustimmung einzuholen.

Bei besonders grober Zuwiderhaltung kann sogar die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ausgesprochen werden. Einzige Voraussetzung hierfür ist die vorherige Abmahnung, die in Schriftform erfolgen muss

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Eine Mietvertragsklausel, die dem Mieter vorgibt, dass die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind, ist unwirksam, so der BGH. Der streitgegenständliche Mietvertrag enthielt folgende Formularklausel: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“ Diese Klausel benachteilige den Mieter unangemessen. Der Vermieter habe zwar bei Auszug des Mieters aus der Wohnung im Hinblick auf eine beabsichtigte Weitervermietung ein Interesse daran, dass die Wände und Decken in einem neutralen Farbton gestrichen sind. Während der Mietzeit könne er dem Mieter jedoch nicht vorschreiben, in welcher Farbe er die Wohnung gestalten soll, da hierfür kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe.

Der BGH deutet zwar an, dass eine Farbwahlklausel, die sich nur auf die Rückgabe der Wohnung beschränkt, wirksam sein könnte. Eine klare Entscheidung des BGH liegt hierzu jedoch nicht vor, so dass auch bei Verwendung solcher Klauseln Vorsicht geboten ist.

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Häufig herrscht Unklarheit, ob und in welchem Umfang Mieter für die Kosten eines Fahrstuhls aufkommen müssen. Hierzu sind im Folgenden einige Gerichtsurteile aufgeführt, die zur Klärung beitragen sollen. Das LG Berlin kam zu der Ansicht, dass der Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme abgerechnet werden kann.

Sofern seitens des Vermieters ein Vollwartungsvertrag für die Fahrstuhlanlage besteht, sind die Kosten hierfür nur zur Hälfte umlegbar, so das LG Essen. Laut dem LG Berlin müssen Mieter einer Erdgeschosswohnung nicht vom Betriebskostenanteil eines Fahrstuhls ausgeschlossen werden. Anders sieht das LG Braunschweig einen solchen Fall, wenn zweifelsfrei keine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit des Fahrstuhls für Mieter einer Wohnung im Parterre besteht.

Das LG Hamburg hat abschließend entschieden, dass Fahrstühle ab dem Baujahr 2001 keine Geräuschkulisse entwickeln dürfen, die über den Grenzwert von 30 dB hinausgeht, andernfalls besteht Anspruch einer Mietminderung von bis zu 15 %.

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In Miethäusern in denen ein Fahrstuhl betrieben wird, können die hierfür anfallenden Betriebskosten vom Vermieter teilweise auf alle Mietparteien umgelegt werden. Umzulegende Kosten sind beispielsweise Kosten für Wartung, TÜV, Energieverbrauch und Pflege des Fahrstuhls bzw. der dazugehörigen Technik. Kosten für Reparaturen können dagegen nicht umgelegt werden.

Sollte der Fahrstuhl dauerhaft außer Betrieb sein, so haben Mieter in den oberen Stockwerken unter Umständen einen Anspruch auf Mietminderung. Diese kann bis zu 10 % betragen, muss jedoch immer für den jeweiligen Einzelfall geprüft werden. In Fällen, in denen der Fahrstuhl auch durch Gewerbetreibende genutzt wird, muss zusätzlich ein bestimmter Gewerbeanteil abgezogen werden.

Bei Mietern, die eine Wohnung im Erdgeschoss haben und den Aufzug nachweislich nicht nutzen, kann der Anteil für den Aufzug im Mietpreis entfallen. Eine entsprechende Regelung muss allerdings im Mietvertrag geregelt werden, sie gilt nicht automatisch. Der Vermieter ist verpflichtet, seinen Mietern auf Verlangen Einblick in die Abrechnung über die Betriebskosten des Aufzugs zu gewähren, wenn berechtigte Zweifel an der Richtigkeit angebracht werden können.

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Die Einführung von Betriebszeiten für den Fahrstuhl bzw. die Stilllegung des Fahrstuhls außerhalb von Geschäftszeiten ist unzulässig, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (2 W 22/04). Der Vermieter muss den Aufzug „rund um die Uhr“ in Betrieb halten.

Der Mieter hatte Gewerberäume im 10. Stock eines Bürohochhauses angemietet. Nachdem die übrigen Mieter alle ausgezogen waren, teilte die Vermieterin über einen Aushang mit:

„Die Benutzung der Aufzüge ist nur noch während der Geschäftszeiten, Montag bis Freitag, von 8.00 bis 19.00 Uhr, gestattet“. Daneben plante die Vermieterin, eine Zeitschaltuhr einzubauen, so dass der Fahrstuhl außerhalb der Geschäftszeiten stillgelegt werden konnte.

Unzulässig! Bei einem Hochhaus, insbesondere wenn es um Büros im 10. Stockwerk geht, ist der Vermieter verpflichtet, den Fahrstuhl rund um die Uhr, sieben Tag die Woche, sowohl an Werk- als auch an Sonn- und Feiertagen, in Betrieb zu halten. Das Oberlandesgericht Frankfurt betonte, dass sichergestellt sein müsse, dass der Mieter, der Räume im 10. Stockwerk angemietet habe, jederzeit Zugang zu diesen Räumen mittels Fahrstuhl erhält, auch zu Nachtzeiten. Insbesondere dürfe es nicht in das Belieben des Vermieters gestellt werden, wann der Aufzug in Funktion gesetzt wird und wann er stillgelegt wird.

Rechtlich ist der Aushang mit den vorgegebenen Betriebszeiten eine so genannte Besitzstörung bzw. sogar eine Besitzentziehung. Der Mieter kann deshalb eine einstweilige Verfügung beantragen, die Vermieterin muss den Fahrstuhl die ganze Woche, rund um die Uhr in Betrieb halten.

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Die Miete kann um 2,5 Prozent gekürzt werden, wenn ein Hausbewohner nicht mehr den Fahrradkeller eines Wohnhauses nutzen kann, obwohl das in seinem Mietvertrag festgelegt ist. (Amtsgericht Menden, Az. 4 C 407/06).

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Die Unterbringung von Fahrrädern in einer Mietwohnung kann sich durchaus schwierig gestalten, insbesondere dann, wenn hierfür kein geeigneter Raum wie z.B. Keller oder Garage zur Verfügung steht. In diesen Fällen darf das Fahrrad in die Wohnung mitgenommen werden.

Sollte jedoch ein geeigneter Raum vorhanden sein und die Hausordnung das Unterbringen des Fahrrads in diesen Räumlichkeiten vorsieht, so ist diese zu befolgen. Ausnahmen kann es lediglich geben, wenn es sich um ein besonders wertvolles Fahrrad handelt. Dieses darf dann ebenfalls in der Wohnung abgestellt werden.

An Orten, die zum allgemeinen Wohnbereich zu zählen sind, z.B. der Keller- oder Hausgang, dürfen Fahrräder nur mit Zustimmung des Vermieters abgestellt werden. Außerdem dürfen die Rettungswege nicht durch Fahrräder blockiert werden, da es sich hierbei um ein übergeordnetes Interesse zur Wahrung der allgemeinen Sicherheit handelt. Daher gilt die Soll-Bestimmung, dass Fahrräder im Hausflur nichts zu suchen haben, um im Ernstfall nicht im Weg zu stehen – zum Beispiel in einem Brandfall.

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Ein Vermieter darf das Fahrrad des Mieters nicht einfach aus dem Keller entfernen, der Vermieter muss den Mieter vorher fragen, so urteilte das Amtsgericht Hamburg-Barmbek (Az. 820 C 62/07).

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Mieter dürfen auf ihrem Balkon – 2. Obergeschoss – ein Fangnetz errichten, damit ihre Katze nicht entweichen bzw. nicht vom Balkon abstürzen kann, entschied das Amtsgericht Köln (222 C 227/01).

Das Kölner Gericht wies die Klage eines Vermieters auf Beseitigung des Fangnetzes ab. Zwar müssten Mieter grundsätzlich die Zustimmung ihres Vermieters einholen, wenn sie eine Veränderung an der Mietsache vornehmen. Ob die Mieter aber vorher um Erlaubnis gefragt haben bzw. ob der Vermieter ausdrücklich zugestimmt hat oder nicht, ist aber dann nicht entscheidend, wenn der Vermieter nach Treu und Glauben auf jeden Fall verpflichtet wäre, der Anbringung des Fangnetzes zuzustimmen. Und genau das bejahte das Kölner Amtsgericht, nachdem es die Situation vor Ort geprüft hatte.

Die Ständer, an denen das Fangnetz von den Mietern aufgehängt worden ist, sind mit der Balkonbrüstung verschraubt worden. Diese Verschraubungen lassen sich ohne Eingriffe in die Mietsache wieder entfernen. Auch ansonsten stört das von den Mietern installierte Fangnetz in keiner Weise, es ist keine hässliche, ins Auge fallende Anlage, wie der Vermieter behauptet hatte, vielmehr ist es kaum zu erkennen.

Fazit: Das Fangnetz ist weder eine Eingriff in die Substanz der Mietsache noch führt es zu optischen Beeinträchtigungen und ist deshalb erlaubt.

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Eine Regelung im Kaufvertrag, die den Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, jegliche Erschließungsbeiträge zu übernehmen, ist auf jeden Fall bindend. Dies gilt auch dann, wenn die berechnete Erschließungsmaßnahme Jahre oder gar Jahrzehnte zurückliegt. Zu diesem Urteil kamen die Richter am OLG Saarbrücken.

Im vorliegenden Fall wurde eine entsprechende Klausel bei einem Grundstücksgeschäft aufgenommen, das im Jahr 1991 abgewickelt wurde. Im Jahr 2003, also 12 Jahre später, sahen sich die jetzigen Eigentümer mit einer Nachforderung konfrontiert, die aufgrund einer Änderung der Beitragssatzung im Jahr 2002 entstanden war. Die der Rechnung zugrunde liegende Erschließungsmaßnahme wurde jedoch schon vor Jahrzehnten, also vor dem Grundstückskauf durchgeführt, weshalb die Eigentümer den Verkäufer in die Pflicht nahmen.

Das OLG Saarbrücken gab den Eigentümern Recht und wies in der Begründung darauf hin, dass sich der Verkäufer schriftlich zur Übernahme sämtlicher Erschließungskosten verpflichtet habe. Es wurde außerdem klar, dass es in diesem Zusammenhang keine Rolle spielt, wie lange die Maßnahme zurückliegt (OLG Saarbrücken, Urteil v. 04.04.2006, 4 U 377/05).

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Die Ersatzvornahme soll dem Mieter den ordnungsgemäßen Zustand seiner Mietwohnung dauerhaft gewährleisten. Der Vermieter ist per Gesetz dazu verpflichtet, die Mietsache in Schuss zu halten bzw. die Kosten dafür zu tragen. Sollte sich der Vermieter dennoch weigern, die Kosten im Bedarfsfall zu tragen, so kann der Mieter ihm eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Sobald diese Frist ergebnislos verstrichen ist, kann der Mieter die Beseitigung der Mängel auf Kosten des Vermieters selbst vornehmen oder in Auftrag geben. In Fällen, die naturgemäß eine gewisse Dringlichkeit erfordern, z.B. ein Rohrbruch, müssen keinerlei Fristen eingehalten werden.

Der Mieter kann sein Recht im Zweifelsfall auch vor Gericht einfordern. Sollte der Vermieter die Zahlung trotz allem verweigern, so kann der Mieter seine Auslagen mit der Miete verrechnen. Dies muss dem Vermieter im Rahmen der so genannten Ankündigungsfrist allerdings mindestens einen Monat im Voraus angekündigt werden.

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Stehen im Garten Obstbäume oder Beerensträucher und ist der Mieter für die Gartenpflege zuständig, darf er auch ernten. Ausnahme: Mieter und Vermieter haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart
(AG Leverkusen 28 C 277/93).

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Erbengemeinschaft weder rechts- noch parteifähig. Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft führt nicht dazu, dass sich daraus eine Rechts- und Parteifähigkeit der Erbengemeinschaft herleiten lässt, so der BGH. Die obersten Richter halten damit an ihrer bisherigen Rechtsprechung fest. Mietvertragsparteien werden somit die einzelnen Erben und nicht die „Gemeinschaft“. Es bleibt daher bei der Gefahr eines Schriftformverstoßes, wenn bei Abschluss eines Mietvertrages für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr nicht alle Personen der Erbengemeinschaft im Vertrag aufgeführt sind.

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Die Energieeinsparverordnung (EnEV) wurde im Jahr 2000 im Rahmen des Klimaschutzprogramms beschlossen, mit denen der CO²-Ausstoß mittelfristig um ein Viertel gesenkt werden soll. Vorgänger der EnEV waren die Wärmeschutzverordnung und die Heizungsanlagenverordnung. Die EnEV ist seit dem 01.02.2002 gültig und hat zum Ziel, dass bei Häusern, die neu gebaut werden, möglichst effiziente Mittel zur Energiegewinnung verwendet werden. Ebenso soll auf die Dämmung des Hauses geachtet werden.

Die EnEV schreibt gewisse Mindeststandards vor, die im Zusammenspiel zwischen Energiequellen und Dämmung erreicht werden müssen. Eine eher schlechte Wärmedämmung muss dann beispielsweise mit einer sehr sparsamen Energieform, etwa Solartechnik, egalisiert werden. Nach der EnEV muss seit dem 01.02.07 jeder Neubau den Standard eines Niedrigenergiehauses erreichen.

Die Mindestanforderungen der EnEV liegen 30 % über denen der vorher gültigen Wärmeschutzverordnung. Außerdem schreibt die EnEv einen Energiepass für jedes Haus vor, aus dem die energierelevanten Daten hervorgehen. Die EnEV muss auch bei Umbauten, Renovierungen oder Sanierungen an bestehenden Häusern beachtet werden.

Außerdem müssen sämtliche Heizkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden und vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden, bis spätestens 31.12.2008 nachgebessert oder ausgetauscht worden sein. Ansonsten gilt die Wirtschaftlichkeitspflicht, was bedeutet, dass einzelne Bauelemente nur dann durch energiesparendere Teile ersetzt werden müssen, wenn diese ohnehin ausgetauscht werden müssen, z.B. aufgrund von Beschädigung.

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In einem Mietshaus, in dem mehrere Parteien leben, erfolgt die Ermittlung und Verteilung der gesamten Heizkosten auf Basis der „Verordnung über die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung“.

Diese Verordnung stammt aus dem Jahr 1981 und wurde in den Jahren 1984 und 1989 bisher zweimal überarbeitet. An diese Verordnung ist jeder Vermieter bzw. ein von ihm beauftragter Fachmann bei der Abrechnung der hausinternen Heizkosten gebunden.

Um die Heizkosten möglichst exakt für jeden Haushalt ermitteln zu können, kommen in der Praxis meistens Heizkostenverteiler zum Einsatz. Der Heizkostenverteiler führt erfahrungsgemäß automatisch zu einem sparsameren Umgang mit der Energie und funktioniert entweder nach dem Verdunstungsprinzip oder elektronisch.

Folgende sechs Beispiele sollen einfache Möglichkeiten des Energiesparens aufzeigen:
– Jede Senkung der Raumtemperatur führt zu einer Einsparung von bis zu 6 % der Heizkosten.

– Im Winter sollten die Fenster nicht den ganzen Tag über gekippt werden. Stattdessen sollten die Fenster zum Lüften kurz, dafür aber vollständig geöffnet werden.

– Gegen Abend sollten die Thermostatventile zurückgedreht oder ganz ausgeschaltet werden.

– Die Heizleistung wird durch Möbelstücke oder bis zum Boden reichende Vorhänge negativ beeinflusst. Diese Einrichtungsgegenstände hindern die Ausbreitung der Wärme, sodass Teile der Heizluft ungenützt bleiben. Im Winter sollte daher besonders auf freiliegende Heizkörper geachtet werden.

– Die Wärmeisolierung kann durch das abendliche Schließen der Rollläden deutlich erhöht werden.

– Während einer längeren Abwesenheit, beispielsweise bedingt durch einen Urlaub, sollten die Räume nicht zu sehr auskühlen. Frostschäden und erhöhte Kosten zur Aufheizung können die Folge sein.

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Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung in Bremen. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung:

„Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.“

In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:

„Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“

Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.

Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, folgt weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 der Anlage dazu, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liegt ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.

Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben.

Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.

Urteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06, AG Bremen – Urteil vom 21. Februar 2006 – 25 C 371/05 ./. LG Bremen – Urteil vom 3. November 2006 – 4 S 112/06, Bundesgerichtshof.

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Führt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel bei Auszug Schönheitsreparaturen aus, so kann er vom Vermieter Ersatz seiner Aufwendungen nach den Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen, so das Landgericht Wuppertal. Im zugrunde liegenden Fall enthielt der Mietvertrag in Form einer allgemeinen Geschäftsbedingung eine Endrenovierungsklausel mit starren Fristenregelungen, die nach der Rechtsprechung des BGH als unwirksam anzusehen ist.

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Der BGH hat am 12. September 2007 entschieden, dass eine isolierte, formularmäßige Endrenovierungsklausel in Wohnraummietverträgen auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unwirksam sei. Sie benachteilige den Mieter unangemessen, da sie den Mieter verpflichte, die Wohnung unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben.

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Laut einem Grundsatzurteil des Bayrischen Obersten Landgerichts dürfen hilfsbedürftige Eltern auch ohne Zustimmung des Vermieters in den angemieteten Räumlichkeiten untergebracht werden. Einzige Voraussetzung ist, dass die Wohnung über eine ausreichende Größe verfügt. Eine Vermieterin wollte einem Ehepaar den Einzug der Eltern der Frau verbieten und wollte ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen. Die Münchner Richter entschieden jedoch im Sinne der Mieter und begründeten ihr Urteil wie folgt: Das Miethaus sei mit einer Wohnfläche von 140 m² groß genug für vier Personen.

Dem Argument, die Aufnahme von Eltern als Dauergäste sei grundsätzlich nicht gestattet, hielten die Richter entgegen, dass hier die Hilfsbedürftigkeit der Eltern im Vordergrund stünde. Daher sei der Einzug der Eltern von der Klägerin zu akzeptieren.

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Um die Eltern dauerhaft in seiner Mietwohnung einzuquartieren, ist die Zustimmung des Vermieters nicht notwenig. Diese grundsätzliche Erlaubnis, die Richter am Bayrischen Obersten Landesgericht den Mietern im vorliegenden Fall ausdrücklich erteilten, setzt allerdings voraus, dass die Wohnung für die zusätzliche Aufnahme der Eltern geeignet ist und das eine Hilfsbedürftigkeit bei mindestens einem Elternteil besteht.

Eine Vermieterin zog vor Gericht, um die Zwangsräumung gegen eine Mietpartei zu erwirken, die die Eltern in ihrer Mietwohnung im Dachgeschoss einquartiert hatten. Von diesem Einzug der Eltern wurde die Vermieterin zuvor nicht in Kenntnis gesetzt, weshalb auch keine Zustimmung vorlag.

Daher wurden die Mieter von der Vermieterin abgemahnt und erhielten im zweiten Schritt die Kündigung des Mietverhältnisses. Bei den Mietern handelte es sich um eine fünfköpfige Familie, die die Eltern der Frau aufnahmen, da diese sich keine eigene Wohnung mehr leisten konnten. Zudem litt der Vater an Diabetes und war daher auf Hilfe angewiesen.

Die Richter wiesen die Vermieterin darauf hin, dass die Mieter laut Gesetz als Kinder sogar zum Unterhalt der Eltern verpflichtet sind.

Da die großräumige Dachgeschoßwohnung eine Aufnahme beider Elternteile problemlos ermögliche, sei das Handeln der Mieter nicht nur zulässig gewesen, sondern ausdrücklich erwünscht (Oberstes Landesgericht Bayern, RE-Miet 2/96).

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Laut aktueller Rechtsprechung liegt die Hauptverantwortung für das Beseitigen von Eis und Schnee während der Wintermonate in erster Linie beim Eigentümer des Hauses, sprich dem Vermieter. Das bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass das Schneeschieben oder Streuen auch vom Vermieter selbst erledigt werden muss.

Er ist durchaus berechtigt diese Aufgaben, die der Allgemeinheit dienen, an die Mieter zu delegieren. Gleichwohl ist es jedoch Aufgabe des Vermieters die Einhaltung des intern auferlegten Streudienstes zu kontrollieren.

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Der Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter pünktlich zum vereinbarten Vertragstermin in die Wohnung einziehen kann. Die durch eine Verzögerung der Wohnungsübergabe zusätzlich anfallenden Kosten muss der Vermieter übernehmen, entschied das Amtsgericht Köln (209 C 542/02).

Die neue Mieterin erschien am vereinbarten Einzugstermin samt Umzugswagen zur Wohnungsübergabe. Zur der Übergabe kam es jedoch nicht, da die Wohnung nicht bezugsfertig war. Der von der Vormieterin verlegte Laminatboden war nicht entfernt und die Wände in den Wohnräumen waren nicht abtapeziert worden. Auch Einrichtungsgegenstände der Vormieterin befanden sich noch in der Wohnung.
Die Mieterin forderte die Hausverwaltung auf, die Wohnung in den vertraglich vereinbarten Zustand zu versetzen. Wegen der hierzu erforderlichen Arbeiten verzögerte sich die Wohnungsübergabe um weitere vier Tage. Die Mieterin verlangte Schadensersatz für die zusätzlichen Umzugskosten (Umzugshelfer und Transporter).

Der Vermieter kann sich demgegenüber auch nicht auf eine im Mietvertrag enthaltene Regelung, dass das Mietverhältnis am vereinbarten Einzugstermin beginnt, soweit die Wohnung bezugsfertig oder beziehbar ist, berufen. Diese Vertragsklausel ist unwirksam. Tatsächlich ist der zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossene Mietvertrag, wonach die Wohnung am 02.04. übergeben werden sollte, ein absolutes Fixgeschäft. Denn eine Nachholung der durch die Verzögerung der Übergabe verlorenen Zeit ist ausgeschlossen. Die Mieterin hatte ihre alte Wohnung im Vertrauen auf die Beziehbarkeit der neu angemieteten Wohnung geräumt. Zudem war sie durch die Verzögerung gezwungen, sich eine anderweitige Unterkunft zu besorgen sowie den bereits begonnenen Umzug abzubrechen.

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Mit der einstweiligen Verfügung kann sich ein Mieter gegen vermeintlich unberechtigte Benachteiligungen durch den Vermieter wehren. Die einstweilige Verfügung wird gerichtlich angeordnet, meist ohne mündliche Verhandlung, und wird immer dann notwendig, wenn der vorliegende Sachverhalt eine schnelle Entscheidung erfordert. Die ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter bauliche Änderungen vornehmen will oder bereits vornimmt, mit denen der Mieter aufgrund seiner Interpretation des Mietvertrags nicht einverstanden ist.

Weiterhin soll die einstweilige Verfügung lediglich die Interessen des Mieters bis zur endgültigen Klärung wahren. Der Erlass einer einstweiligen Verfügung bedeutet daher noch lange nicht, dass sich die begünstigte Partei zwingend im Recht befindet.

Zur Beurteilung des Streitfalls greift das Gericht auf Anhaltspunkte zurück, die vom Kläger eingebracht werden müssen. Für den Erlass der einstweiligen Verfügung genügt es, dass die vorgebrachten Einwände plausibel erscheinen und sind daher nicht mit Indizien oder gar Beweisen im Rahmen einer Hauptverhandlung vergleichbar. Sollte es zu einer Hauptverhandlung kommen, was selten der Fall ist, so ist der Mieter in der Beweispflicht. Daher empfiehlt es sich als Mieter, sich einen Anwalt zu nehmen.

Der Vermieter kann Einspruch einlegen, wenn der einstweiligen Verfügung keine mündliche Verhandlung zugrunde liegt. Ansonsten besteht nur die Möglichkeit der Berufung.

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Der Vermieter kann den „Frist wahrenden“ Zugang eines Mieterschreibens nicht dadurch verhindern, dass er dessen Einschreibebrief auf der Post „liegen lässt“ und nicht abholt, entschied jetzt das Landgericht Freiburg (3 S 317/03).

Der Mieter wollte seinen Mietvertrag mit Schreiben vom 28.2. zum 31.5. kündigen. Um „sicher“ zu gehen, versandte er die Kündigung per Übergabe-Einschreiben. Da der Postbeamte den Vermieter am Samstag, dem 1.3., nicht antraf, hinterließ er einen Benachrichtigungszettel im Briefkasten. Der Vermieter holte den Einschreibebrief erst am Mittwoch, dem 5.3., ab und akzeptierte die Mieterkündigung nur zum 30.6. Er argumentierte, der März zähle bei der Berechnung der Kündigungsfrist nicht mehr mit, weil ihm das Mieterschreiben nicht bis zum 3. Werktag zugegangen sei.

Übergabe-Einschreiben sind jedoch problematisch, wenn es um Fristen geht. Denn der Zugang des Briefes erfolgt nicht durch den Einwurf der Benachrichtigung, sondern erst durch das Abholen des Briefes. Das Landgericht Freiburg „rettete“ die Kündigungsfrist für den Mieter trotzdem, indem es auf den konkreten Einzelfall die Grundsätze von Treu und Glauben anwandte. Das Gericht erklärte, dass der Vermieter den Einschreibebrief am nächst möglichen Werktag hätte abholen müssen: „Bei Nichtabholung oder verspäteten Abholung eines Einschreibebriefes ist der fingierte Zugang für den Zeitpunkt anzunehmen, zu dem die Einlösung des Benachrichtigungs-zettels möglich und zumutbar erscheint, regelmäßig also am nächstfolgenden Werktag.“

Im Klartext: Der Vermieter hätte den Einschreibebrief sofort am Montag abholen müssen, dann wäre die Frist durch den Mieter gewahrt gewesen, der März hätte bei der Berechnung der Kündigungsfrist mitgezählt und der Mieter hätte zum 31.5. ausziehen können.

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Ein Mieter muss nicht ohne weiteres den Einbau einer neuen, aber nicht gleichwertigen Einbauküche dulden, entschied das Landgericht Hamburg (311 S 101/02).

Der Vermieter hatte die Wohnung ursprünglich mit einer hochwertigen Einbauküche vermietet. Diese Küche war nach fast 20 Jahres Nutzungsdauer noch ohne weiteres funktionsfähig, lediglich einzelne technische Geräte waren erneuerungsbedürftig.

Das Landgericht Hamburg entschied, der Mieter müsse zwar dulden, dass die nicht funktionsfähigen Geräte ersetzt werden, nicht aber, dass die Küche komplett ausgetauscht werde.

Der Vermieter könne auch nicht argumentieren, der Kücheneinbau sei eine Modernisierung und müsse deshalb vom Mieter geduldet werden. Die bloße Erneuerung einer schon vorhandenen Einbauküche ist keine Modernisierung, eine Erhöhung des Gebrauchswertes findet nicht statt.

Der Mieter hatte zwar ursprünglich erklärt, „der angestrebte Küchenaustausch geht in Ordnung“. Er hatte aber gleichzeitig klargestellt, dass er sich nicht mit einer minderwertigen Küche zufrieden geben werden, sondern auf den Einbau einer gleichwertigen Küche wie bisher Wert lege. Das Vermieterangebot, die bisherige, von Design, Qualität und Funktionalität besonders hochwertige Küche durch eine zwar ordentliche, aber gleichwohl nur „normale“ Gebrauchsküche zu ersetzen, muss der Mieter nicht akzeptieren. Eine Gleichwertigkeit der beiden Küchen ist ausgeschlossen. Die im Vergleich zur bisherigen Küche schlichter angebotene Küche wird auch nicht dadurch gleichwertig, so das Landgericht Hamburg, dass sie neu ist.

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Von einer Eigentumswohnung spricht man, wenn sich diese als eine von mehreren Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus befindet. Diese Konstellation wurde erst 1951 mit der Einführung des Wohneigentumsgesetzes (WEG) ermöglicht, das den bisher gültigen § 94 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erweiterte.

Dieser Paragraph sah seit 1900 vor, dass alle Gebäude automatisch zum Besitz des Grundstückeigentümers gehören auf dessen Grund sie stehen. Durch die Neuregelung konnten die Besitzrechte an einem Gebäude aufgeteilt werden. Jedem Wohnungsbesitzer stand es somit frei, seine Eigentumswohnung selbst zu nutzen oder diese zu vermieten.

Über die genauen Details dieser Regelung gibt der § 1, Absatz 2,3 und 5 WEG Auskunft. Der Gesetzgeber schreibt weiterhin die Aufstellung einer Hausordnung vor, sobald ein Wohngebäude von mehr als einer Partei für Wohnzwecke genutzt wird. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Eigentumswohnungen teilweise oder komplett vermietet sind.

Für die Aufstellung der Hausordnung ist die Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Die Mietverträge werden völlig unabhängig voneinander nur zwischen den jeweiligen Wohnungseigentümern und deren Mietern geschlossen und sind daher nicht allgemein für alle Mietparteien des betreffenden Wohnhauses verbindlich.

Ein Sonderkündigungsrecht besteht bei Eigentumswohnungen, genauso wie bei Miethäusern, immer dann, wenn die Wohnung für den Eigenbedarf des Eigentümers benötigt wird.

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Die so genannte Wohngeldabrechnung für den Wohnungseigentümer ist keine geeignete Nebenkostenabrechnung im Sinne des Gesetzes, die der Wohnungseigentümer an seinen Mieter weitergeben kann, entschied das Amtsgericht München (411 C 8539/01).

Das Gericht lehnte eine Nebenkostennachforderung des Eigentümers einer vermieteten Eigentumswohnung ab, weil dessen Abrechnung nicht wirksam war. Der Wohnungseigentümer hatte die Wohngeldabrechnung, mit der die Hausverwaltung die Kosten der Wohnungseigentümer abgerechnet hatte, an seinen Mieter weitergegeben. Das aber, so das Gericht, sei keine wirksame Nebenkostenabrechnung für Mieter. Denn in der Verwalterabrechnung tauchten auch Positionen, wie beispielsweise Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten bzw. Rücklagen auf. Diese Kosten aber müsse ein Mieter – im Gegensatz zum Wohnungseigentümer – nie zahlen.

Neben diesem Hauptfehler bei Nebenkostenabrechnungen in Eigentumswohnungen müssen Mieter hier auch immer auf den korrekten Verteilerschlüssel achten. Während die Kosten für Wohnungseigentümer häufig nach Wohnfläche bzw. Miteigentumsanteilen abgerechnet würden, kommt es für den Mieter allein auf den im Mietvertrag festgelegten Verteilerschlüssel an.

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Egal, ob ein Eigentümer- und Vermieterwechsel eintritt aufgrund eines Haus- oder Wohnungsverkaufs, einer Zwangsversteigerung oder durch den Tod des bisherigen Vermieters, immer gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, bestehende Mietverträge werden durch den Eigentümer- und Vermieterwechsel nicht berührt. Wir haben die wichtigsten Regeln zusammengefasst:

Mietvertrag:
Der neue Vermieter tritt Kraft Gesetz anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden, Änderungen im Mietvertrag muss der Mieter nicht unterschreiben.

Mietzahlung:
Wer als neuer Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto verlangt, muss seine Berechtigung nachweisen. Bei Haus- oder Wohnungskauf durch einen Grundbuchauszug, bei einer Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss, und bei einem Erbfall durch den Erbschein. Solange dieser Nachweis nicht geführt ist, muss die Miete auf das bisherige Konto gezahlt werden. Bei Verkäufen reicht es aber aus, wenn der bisherige Vermieter die Mieter schriftlich auffordert, an den Neuen zu zahlen.

Kündigung:
Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis nur unter den gleichen Voraussetzungen kündigen, wie es auch der bisherige Eigentümer gekonnt hätte. Eine Ausnahme gibt es für den Erwerber im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Der kann – wenn er sofort handelt – mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Vorausgesetzt er hat einen Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf.

Mieterhöhung:
Der neue Vermieter kann die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, unter Beachtung der Kappungsgrenze, erhöhen. Genau so wie der bisherige Vermieter.

Nebenkosten:
Die Nebenkostenabrechnung muss der neue Vermieter erstellen. Er muss die Kosten der laufenden Abrechnungsperiode abrechnen und alle Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigen, auch die, die vor dem Eigentümerwechsel gezahlt wurden. Anders nur für Abrechnungsperioden, die vor dem Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen waren.

Mietkaution:
Der neue Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung der Kaution grundsätzlich verpflichtet, ob er die Kaution tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat oder er dem Verkäufer gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat, spielt keine Rolle. Nur wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen kann, hat der Mieter das Recht, sich an den Verkäufer, das heißt an den früheren Vermieter, zu wenden. Ist das nicht der Fall, müssen sich die Mieter wegen der Kaution an den bisherigen Vermieter wenden. Sie haben dann Anspruch darauf, dass der alte Vermieter an den neuen Eigentümer auszahlt.

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Hat der Vermieter den Kündigungsanspruch „Eigenbedarf“ nur vorgetäuscht, macht er sich schadensersatzpflichtig. Fast 5.000 Mark musste ein Vermieter zahlen, der seiner Mieterin mit der Begründung gekündigt hatte, er benötige die Wohnung für seinen Sohn. Nach dem Auszug der Mieterin stellte sich heraus, dass der Sohn keineswegs in die Wohnung einziehen wollte. Selbst nach drei Jahren stand die Wohnung noch leer. Die Mieterin klagte auf Schadensersatz. Und das Landgericht Saarbrücken (Az.:: 13 BS 281/93) sprach der durch die unberechtigte Kündigung getäuschten Mieterin 4.916,33 Mark Schadensersatz zu.

Neben Umzugs-, Inserats- und Renovierungskosten wurde vor allem die Mehrbelastung durch die neue Wohnung als ersatzfähiger Schaden anerkannt. So musste die Mieterin in ihrer neuen Wohnung – obwohl sie sich mit einer geringeren Wohnfläche begnügt hatte – eine höhere Miete sowie mehr Nebenkosten zahlen. Diese Differenz zwischen den Wohnkosten für die alte und die neue Wohnung muss der Vermieter nach der Entscheidung des Landgerichts Saarbrücken bis zu dem Zeitpunkt tragen, zu dem er ordnungsgemäß hätte kündigen können. Dabei kommt es nicht nur auf die Einhaltung der Kündigungsfrist an, es muss viel mehr auch berücksichtigt werden, dass eine Kündigung nur dann möglich ist, wenn der Vermieter sich auf einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund stützen kann, zum Beispiel Eigenbedarf.

Da im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte dafür erkennbar waren, dass der Vermieter in absehbarer Zeit hätte ordnungsgemäß kündigen können, mussten die Richter den Schaden schätzen. Danach ist ersatzfähig der Zeitraum von drei Jahren. Für diese Zeit muss der Vermieter für die unterschiedlichen Wohnkosten aufkommen.

„Vorgetäuschter Eigenbedarf“ kann für den Vermieter aber noch viel teurer werden. Nicht nur Schadensersatzansprüche des Mieters drohen. Nach Urteilen des Oberlandesgerichts Koblenz (Az.: 1 Ss 298/88) und des Bayrischen Obersten Landesgerichts (Az.: RReg. 3 St 174/86) macht sich der Vermieter auch strafbar. Es liegt ein Betrug vor.

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Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, weil er selbst in die Mietwohnung einziehen will, muss er in seinem Kündigungsschreiben nicht unbedingt Angaben zu seinem sonstigen Grund- und Immobilienbesitz machen. Trifft der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben aber Aussagen zu seinen Immobilien, dann müssen diese Informationen vollständig sein. Ansonsten ist die Kündigung unbegründet (LG München I 14 S 20871/01).

Der Vermieter hatte ausdrücklich erklärt, dass ein ihm gehörender Bungalow und „des weiteren“ eine Eigentumswohnung in München für seine Wohnwünsche ungeeignet seien. Dass er über weitere Wohnungen bzw. Häuser verfügte, verschwieg der kündigende Eigentümer. Hierzu erklärte das Landgericht München, Sinn und Zweck einer Kündigungsbegründung sei es, dem Mieter eine ausreichende Information darüber zu verschaffen, ob für die Kündigung vernünftige und nachvollziehbare Gründe sprechen. Diesem Informationsinteresse des Mieters werde dann nicht Rechnung getragen, wenn der Eigentümer seinen Wohnungsbedarf objektiv unzutreffend darlegt oder er den Bedarf dramatisiert oder wenn er ganz allgemein den Mieter durch die Kündigungsbegründung auf eine „falsche Fährte“ führt.

Da der Mieter aufgrund der Kündigungsbegründung davon ausgehen musste, der Vermieter verfüge lediglich über einen Bungalow und eine Eigentumswohnung, nicht aber über weiteren Grundbesitz, sei der Mieter – nach Meinung des Landgericht – objektiv auf eine „falsche Fährte“ geführt worden.

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Zu 13.277,20 DM Schadenersatz hatte das Landgericht Lüneburg (6 S 35/01) einen Vermieter verurteilt, der seine Mieterin zu Unrecht wegen Eigenbedarf gekündigt hatte. Die von ihm eingelegte Verfassungsbeschwerde blieb erfolglos (Bundesverfassungsgericht 1 BvR 1185/01). Der Vermieter hatte mit der Begründung gekündigt, sein Sohn benötige die Wohnung zu Wohnzwecken. Tatsächlich zog der aber erst fast 6 Jahre nach dem Auszug der Mieterin in die Wohnung ein. Nach Auffassung des Landgerichtes Lübeck ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf auch dann unberechtigt, wenn der Nutzungswille des Vermieters oder seines Sohnes nicht in einem angemessenen Zeitraum nach der Kündigung verwirklicht wird. Das Gericht betonte, dass die Räumungsklage des Vermieters nicht erfolgreich gewesen wäre, wenn er wahrheitsgemäß erklärt hätte, er benötige die Wohnung erst in einigen Jahren.

Diese rechtliche Bewertung ist nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichtes in Ordnung. Das Gericht erklärte, eine so genannte Vorratskündigung im Hinblick auf einen demnächst entstehenden Eigenbedarf sei im Gesetz nicht vorgesehen. Wird der behauptete Selbstnutzungswunsch nach der Räumung durch die Mieterin nicht realisiert, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf letztlich nur vorgeschoben war. Das Bundesverfassungsgericht wies zwar darauf hin, dass der Vermieter nach der Räumung durch den Mieter durchaus bauliche Maßnahmen durchführen könne, bevor er die Wohnung selbst nutzt. Es könne aber nicht beanstandet werden, wenn die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswillens an seine Verwirklichung innerhalb eines angemessenen Zeitraumes nach der Räumung geknüpft werde.

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Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sollte begründet sein. Bleibt die Wohnung nach dem Auszug lange Zeit leer oder wird sie an Fremde vermietet, liegt der Verdacht nahe, dass der Kündigungsgrund nur vorgeschoben war. Wenn der Vermieter aber plausible Gründe für sein Vorgehen darlegen kann, liegt es nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom Mai 2005 am Mieter, vor Gericht zu beweisen, dass die Eigenbedarfskündigung von vornherein missbräuchlich war.

Mit der Entscheidung wurde ein Urteil des Landgerichts Mannheim aufgehoben. Es hatte einer Frau Schadenersatz zuerkannt, die mit ihrer Familie von dem Vermieter, ihrem Bruder, aus der Wohnung geklagt worden war, weil er, der im Souterrain des Hauses wohnte, in ihre größere und hellere Erdgeschosswohnung ziehen wollte. Nachdem sie ausgezogen war, ließ er die Wohnung jedoch zweieinhalb Jahre lang sanieren und vermietete sie dann deutlich teuerer weiter. Er selbst hatte inzwischen geheiratet und blieb mit seiner Frau in der ebenfalls ausgebauten Souterrainwohnung wohnen.

Die Schwester fühlte sich ausgetrickst und zog vor Gericht. Dort argumentierte die Anwältin des vermietenden Bruders, er habe sich erst nach seiner Heirat anders entschieden. Nachdem die Klägerin in der Vorinstanz Recht bekommen hatte, wurde sie nun vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Die Richter vertraten die Ansicht, nur wegen der langen Sanierungsdauer könne man noch nicht auf eine missbräuchliche Eigenbedarfskündigung schließen. Der Fall wurde nun an das Landgericht zurückgewiesen. Aktenzeichen: VIII ZR 368/03 (Urteil vom 18. Mai 2005)

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Die Kläger waren Mieter einer Wohnung im Erdgeschoß eines Hauses in Mannheim, das ursprünglich im Eigentum der Eltern der Klägerin zu 2 und des Beklagten stand. Seit Herbst 1998 ist der Beklagte, der die im gleichen Haus gelegene Souterrainwohnung bewohnt, Eigentümer des Hausgrundstücks. Im Dezember 1998 kündigte der Beklagte das mit den Klägern bestehende Mietverhältnis zum 31. Dezember 1999 mit der Begründung, er wolle „in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoß einziehen“. Die Kläger räumten die Wohnung und mieteten eine andere Wohnung zu einem höheren Mietzins. In der folgenden Zeit nahm der Beklagte in der Erdgeschoßwohnung Sanierungsarbeiten vor, die sich bis in das Jahr 2002 hinzogen. Nachdem er geheiratet hatte, vermietete er die Erdgeschoßwohnung Mitte des Jahres 2002 anderweitig. Er lebt mit seiner Ehefrau in der durch Umbau vergrößerten Souterrainwohnung.

Die Kläger haben Schadensersatz wegen Umzugskosten und wegen der Differenz zwischen der ursprünglichen und der in der neuen Wohnung gezahlten Miete verlangt sowie die Feststellung begehrt, dass der Beklagte verpflichtet ist, auch den künftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Sie haben vorgetragen, der Beklagte habe zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt, die Erdgeschoßwohnung selbst zu nutzen. Der Beklagte hat vorgetragen, er habe sich erst zu Beginn des Jahres 2002 entschlossen, seine Lebensgefährtin zu heiraten und die Souterrainwohnung zur gemeinsamen Ehewohnung auszubauen, weil die Erdgeschoßwohnung als Familienwohnung zu klein sei.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen überwiegend Erfolg. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten führte zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, weil es weiterer Feststellungen zu der Frage bedarf, ob der von dem Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben war.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bestätigt, dass ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist. Nicht gefolgt ist der Bundesgerichtshof der Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Vermieter für das Vorliegen seines mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillens die Darlegungs- und Beweislast trage.

Grundsätzlich hat derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen. Diese Verteilung der Beweislast gilt auch für den Schadensersatzanspruch, den der Mieter gegen den früheren Vermieter wegen einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung geltend macht. Eine sachliche Rechtfertigung dafür, bei diesem Anspruch von dem allgemeinen Grundsatz der Beweislastverteilung abzuweichen, ist, wie der Bundesgerichtshof im einzelnen ausgeführt hat, nicht gegeben. Der Mieter wird dadurch, dass ihm der Beweis für den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters auferlegt wird, nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der Vermieter darf sich im Prozeß nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, dass der Kündigung ein Selbstnutzungswille des Vermieters nicht zugrunde gelegen habe, schlicht zu bestreiten. Setzt der Vermieter den mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf als Kündigungsgrund nur vorgeschoben war. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.

Dass der Beklagte seinen ursprünglichen Selbstnutzungswillen und die tatsächlichen Gründe für dessen spätere Aufgabe substantiiert und plausibel dargelegt hat, war für das Revisionsverfahren zu unterstellen. Daher ist es nun Sache der Kläger, ihre anspruchsbegründende Behauptung, der Beklagte habe von Anfang an nicht beabsichtigt, in die von ihnen gemietete Wohnung einzuziehen, zu beweisen. Die Kläger haben für ihr Vorbringen auch Zeugenbeweis angetreten.

Das Vorbringen der Kläger war nicht bereits aufgrund eines Beweises des ersten Anscheins als erwiesen anzusehen. Der Bundesgerichtshof hat offen gelassen, ob unter bestimmten Voraussetzungen ein Anscheinsbeweis zugunsten des Mieters dafür sprechen kann, dass ein Eigenbedarf schon ursprünglich nicht bestand, wenn der mit der Kündigung behauptete Eigenbedarf nicht verwirklicht wird. Im vorliegenden Fall waren die Voraussetzungen für einen Beweis des ersten Anscheins jedenfalls nicht erfüllt, weil allein der große zeitliche Abstand zwischen der Räumung der Wohnung und deren erneuter Vermietung es nicht als hinreichend nahe liegend erscheinen lässt, dass sich der Beklagte bereits vor dem Auszug der Kläger zur Neuvermietung der Wohnung entschlossen hatte.

Urteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, AG Mannheim – 17 C 423/02 ./. LG Mannheim – 4 S 23/03, Karlsruhe, den 18. Mai 2005, Bundesgerichtshof

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Eine Kündigung unter Geltendmachung von Eigenbedarf ist laut eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts rechtens, wenn die bisherige Wohnung für Pflegepersonal benötigt wird, das sich um einen Familienangehörigen des Mieters kümmert. Laut dem Urteil ist es unerheblich, ob das Maß der Pflegebedürftigkeit zum Zeitpunkt der Kündigung bereits bekannt ist oder nicht. Es reicht aus, wenn das Kündigungsschreiben die Umstände der Kündigung möglichst genau beschreiben, so die Richter des BVerfG.

Ein Mieter sah sich unrechtmäßig benachteiligt, nachdem er eine schriftliche Kündigung infolge von Eigenbedarf erhalten hatte und dort von einer Pflege rund um die Uhr die Rede war. Bei der pflegebedürftigen Person handelte es sich um die Mutter des Vermieters. Im Nachhinein erwies sich jedoch eine mehrstündige Pflege tagsüber als ausreichend, weshalb der Kläger gerichtlich gegen die Kündigung vorging. Das BVJ kam jedoch zu dem Schluss, dass der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung den genauen Pflegeumfang noch nicht absehen konnte und die Kündigung daher rechtmäßig sei (Bundesverfassungsgericht, 1 BvR 889/99)

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Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann Mietverträge wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen, so der BGH gemäß Urteil vom 27. Juli 2007. Vorraussetzung hierfür sei aber, dass der betroffene Gesellschafter bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Gesellschafter gewesen ist und ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs.2 Nr.2 BGB vorliegt. Nicht notwendig ist ein Eigenbedarf der Gesellschaft als Ganzes oder ein Eigenbedarf aller Gesellschafter. Der Eigenbedarf eines Gesellschafters sei bereits deswegen beachtlich, da andernfalls Gesellschafter einer GbR schlechter gestellt wären als eine einfache Vermietermehrheit.

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Ein Vermieter wollte seine bisher vermieteten Räumlichkeiten fortan, zumindest hauptsächlich, als Büro für seine berufliche Tätigkeit als Architekt nutzen. Aus diesem Grund erhielt der Mieter ein Kündigungsschreiben, in dem der entsprechende Eigenbedarf fristgerecht geltend gemacht wurde. Dieser weigerte sich jedoch aus der Wohnung auszuziehen, da er den Standpunkt vertrat, dass Eigenbedarf ausschließlich für Wohnnutzung in Anspruch genommen werden könne.

Die Richter am BGH belehrten den Kläger unterdessen eines Besseren und verwiesen auf den Artikel 14, Absatz 1, Satz 1 GG. Dort wird ausgeführt, dass eine Kündigung infolge von Eigenbedarf auch dann rechtens ist, wenn die Wohnnutzung nur zu Teilen vorliegt. Da es sich bei der Wohnung außerdem um das grundsätzlich geschützte Eigentum des Vermieters handelt, ist eine gerichtliche Nachprüfung laut dieses Artikels nicht vorgesehen. Darüber hinaus sei bei der Urteilsbegründung noch die in Art. 12, Absatz 1 geregelte Berufsfreiheit zu beachten, wie die Richter weiter ausführten (Bundesgerichthof, Beschluss vom 05.10.2005).

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Ein Vermieter brachte seine pflegebedürftige Mutter in einer nicht vermieteten Wohnung im Erdgeschoss seines Miethauses unter und wollte einer Pflegekraft darüber hinaus eine weitere Wohnung im Haus zur Verfügung stellen. Daher sprach er den bisherigen Mietern dieser Wohnung eine Eigenbedarfskündigung aus, welcher diese gerichtlich widersprachen. Der Widerspruch wurde seitens der Mieter damit begründet, dass sie beide schon über 60 Jahre alt seien und bereits seit über 27 Jahren in der Wohnung lebten. Das zuständige Amtsgericht schloss sich dieser Auffassung an und sah es als ausreichend an, wenn der vorhandene Platz im Erdgeschoss sowohl von der pflegebedürftigen Mutter als auch von der Pflegekraft bewohnt wird.

Das LG Potsdam gab in zweiter Instanz allerdings dem Vermieter Recht und machte deutlich, dass Eigenbedarf auch dann angemeldet werden kann, wenn Wohnraum für Haushaltshilfen, Pflegepersonal oder Hausmeister benötigt wird. ES genüge dabei, wenn die Dringlichkeit einer solchen Hilfskraft hinreichend nachgewiesen werden könne.
Dem Vermieter könne dabei auch nicht vorgeschrieben werden, dass es ausreichend sei, die Pflegekraft und die Mutter in einer Wohnung unterzubringen. Ausschlaggebend sei hierbei vielmehr, was vom Eigentümer selbst in der jeweiligen Situation als angemessen angesehen wird (Landgericht Potsdam, Urteil vom 03.11.2005)

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Ein Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen, um dort Pflegepersonal für seine im selben Haus wohnenden Eltern unterzubringen. Allerdings sei eine Kündigung nur zulässig, wenn die Eltern tatsächlich pfllegebedürftig seien und wenn im Haus keine andere geeignete Wohnung zur Verfügung steht (Landgericht Koblenz Az.: 6 T 102/07)

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Nach dem Gesetz müssen Elektrizitäts-, Gas-, Wasser- und Wärmezähler geeicht sein, wenn mit ihrer Hilfe Energie und Wasser abgerechnet wird. Es spielt keine Rolle, ob es sich dabei um eine Abrechnung zwischen Vermieter und Mietern handelt oder um die Abrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Nach dem Eichgesetz richtet sich auch die Gültigkeitsdauer der Eichung für die einzelnen Messgeräte:

– Wärmemengenzähler 5 Jahre
– Warmwasserzähler 5 Jahre
– Kaltwasserzähler 6 Jahre
– Balgengaszähler 8 Jahre
– Elektrizitätszähler mit elektronischem Messwerk 8 Jahre
(mit Induktionswerk, Läuferscheibe 16 Jahre)

Wurde beispielsweise ein Kaltwasserzähler im Jahre 2002 geeicht, dann beginnt die Gültigkeitsdauer Ende des Jahres 2002 und endet 6 Jahre später, am 31. Dezember 2008. Dann muss eine erneute Eichung erfolgen, oder das Messgerät muss ausgetauscht werden.

Setzt ein Vermieter ungeeichte Messgeräte ein oder Messgeräte, bei denen die Eichfrist überschritten ist, kann eine Ordnungswidrigkeit sein und eine Geldbuße nach sich ziehen. Die Abrechnung selbst wäre fehlerhaft und müsste nicht akzeptiert werden.

Keine eichpflichtigen Messgeräte sind Heizkostenverteiler, sowohl nach dem Verdunstungsprinzip als auch elektronische Verteiler.

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Bleibt nach der Trennung ein Ehepartner in der ursprünglich gemeinsamen Wohnung, so muss er auch allein für die Miete aufkommen. Das stellen die Richter des Oberlandesgerichts Brandenburg klar (Az.: 9 U 18/06). Das Gericht räumte aber eine Überlegungsfrist ein, in der der verlassene Partner sich klar werden kann, ob er in der Wohnung bleibt.

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Die Vermieterin wollte einen mit Gas betriebenen – durch einen elektrischen Durchlauferhitzer ersetzen. Sie beantragte eine einstweilige Verfügung, damit die Mieterin dies duldet. Das Landgericht Berlin (Beschluss vom 27.01.2000 – 61 T 3/00) sah keine Verbesserung des Wohnens oder Einsparung der Energie durch den Austausch. Es ist somit keine Modernisierung noch eine Instandhaltung der Vermieterin vorgesehen. Auch die Opfergrenze würde durch die anfallenden Kosten nicht überstiegen werden, außerdem fallen durch den Austausch durch einen elektrischen Durchlauferhitzer auch Kosten an. Weiters können Kosten der Komplettsanierung des Gebäudes nicht berücksichtigt werden.

Der Vermieter kann durch ein Verfügungsverfahren den Austausch eines vorhandenen Gasdurchlauferhitzers durch einen elektrischen Durchlauferhitzer nicht veranlassen, wenn der Mieter dies nicht duldet.

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Die Richter am Bundesgerichtshof sprachen einem Kläger einen finanziellen Ausgleich für Mietausfälle zu, die diesem durch ein in der Nachbarschaft angesiedeltes Drogenzentrum entstanden sind. Da es sich bei der Behandlung von Drogensüchtigen um ein übergeordnetes Interesse handle, käme eine gerichtliche Schließung der Therapiestelle jedoch nicht in Betracht, so die Richter.

Der Eigentümer eines leerstehenden Bürogebäudes stufte sein Objekt selbst als unvermietbar ein und machte dafür das benachbarte Drogenzentrum verantwortlich, in dem eine Tagesstätte, ein Café, eine Ambulanz, sowie ein Spritzenautomat untergebracht sind.

Die Richter stimmten dieser Sichtweise zu, weshalb der Geschädigte finanziell entschädigt werden muss. Vor Gericht lassen sich laut der Argumentation der Bundesrichter lediglich solche Maßnahmen durchsetzen, die nicht automatisch die Schließung des Drogenzentrums zur Folge haben, da das Interesse am Erhalt dieser Therapiestätte über dem Einzelinteresse des Vermieters steht (Bundesgerichtshof, AZ.: V ZR 39/99)

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Ob die Kosten für die Beschäftigung eines Doormans oder sonstigen Wachpersonals im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieterschaft umgelegt werden können, wird im Gesetzestext nicht eindeutig geregelt. Dieser Frage kommt jedoch vor allem in Gebieten mit einer besonders hohen Kriminalitätsrate eine besondere Bedeutung zu.

Die meisten Gerichte lassen eine Abwälzung auf die Mieterschaft zu, knüpfen diese Zustimmung jedoch an einige Bedingungen. Zunächst einmal sind die Kosten für einen Doorman als sonstige Betriebskosten zu bewerten, auf die im Mietvertrag hingewiesen werden muss. Eine weitere, viel wichtigere Bedingung, ist die Notwendigkeit eines Wachdienstes. In einer eher ländlich geprägten Gegend, in der es nur alle Jubeljahre zu einem Einbruch oder vergleichbaren Delikten kommt, die den Hausfrieden bedrohen können, wird ein Doorman eher nicht umlagefähig sein.

Der Vermieter hat jedoch auch die Möglichkeit den Doorman mit weiteren, hauswartähnlichen Aufgaben zu betrauen. In diesen Fällen werden die Gerichte eine Umlagefähigkeit eher bejahen.

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Wenn ein Vermieter die Wohnung zwei Mal vermietet, hat der Erstmieter Anspruch auf Schadensersatz vom Vermieter, auf Schäden der Wohnungseinrichtung, die der Zweitmieter verursacht hat. Hat der Zweitmieter diese verkauft und ist somit keine Beweisführung möglich, wird vom Gericht durch eine Inventarliste des Erstmieters der Schadensersatzanspruch geschätzt. So war es laut dem Urteil: Kammergericht, Urteil vom 08.06.2001 – 9 U 6215/99. LG Berlin, Urteil vom 12.07.1999 – 25 O 769/98.

Während die Mieter einer Wohnung für längere Zeit im Ausland waren, wurde die Wohnung einfach weitervermietet, der Zweitmieter nahm die Wohnung in Besitz. Dieser verkaufte sämtliche Einrichtungsgegenstände und verschiedene in der Wohnung befindlichen Musikinstrumente. Der Zweitmieter hat danach die Wohnung an den Vermieter herausgegeben. Der Vermieter wurde vom Kammergericht verurteilt, Schadensersatz zu leisten. Die Einrichtung wurde gemäß § 287 Absatz 1 ZPO geschätzt. Von den erworbenen Gegenständen wurde der Anschaffungspreis herangezogen und ein Abschlag vorgenommen.

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Vermietet ein Hausbesitzer eine Wohnung doppelt, haben die geprellten Mieter schlechte Karten, erhalten aber Schadensersatz. So entschied das Berliner Kammergericht /Az. 8 W 7/07). Die Richter führten den Grundsatz der Vertragsfreiheit an: Demnach kann der Vermieter entschieden, welchen Vertrag er erfüllt und wem er Schadensersatz zahlt.

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Ein behördlich angeordneter Denkmalschutz kann für ganze Straßenzüge angeordnet werden, also nicht nur für einzelne Gebäude oder sonstige Bauwerke. Das OVG Rheinland-Pfalz verwies außerdem darauf, dass der Denkmalschutz für einen Straßenzug auch dann Gültigkeit besitzt, wenn einzelne Gebäude ihren ursprünglichen Charakter, der für den Denkmalschutz maßgeblich war oder ist, inzwischen eingebüßt haben.

Mehrere Hauseigentümer scheiterten mit dem Ansinnen den bestehenden Denkmalschutz für einen ganzen Straßenzug anzufechten. Sie waren der Meinung, dass die betreffenden Gebäude, die abgerissen werden sollten, ihren geschichtlichen Wert infolge von mehreren Umbaumaßnahmen verloren hätten und daher nicht mehr schützenswert seien. Die Richter am OVG in Koblenz stimmten dem nicht zu und definierten eine Denkmalschutzzone als einen Bereich, der sowohl Straßen- als auch Platz- oder gar ganze Ortsbilder charakterisieren kann. Daher gelte der Denkmalschutz auch für einzelne Gebäude, die sich in einer Denkmalschutzzone befänden, auch wenn sie für sich betrachtet nicht schützenswert erscheinen (Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, 8 C 11 101/97).

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Als Mieter hat man das Recht, Personen, mit denen man seine Wohnung teilen will, dauerhaft in der Wohnung aufzunehmen. Dagegen kann der Vermieter aber vorgehen, wenn das mit ihm nicht vorher ausgemacht wurde. Bei Besuchern spricht man von keiner Daueraufnahme, da diese nach kurzer Zeit sowieso gehen. Eine Aufnahme von Ehegatten, Kindern und weiteren Angehörigen der Familie ist ohne weiteres möglich. Umstritten ist jedoch, ob das auch bei nicht verwandten Leuten, wie z.B. einem Lebensgefährten, ohne die Zustimmung des Vermieters geht. Auf der einen Seite sahen manche Gerichte es für zustimmungspflichtig an, auf der anderen Seite waren andere Gerichte der Ansicht dass dies auch ohne Genehmigung denkbar ist. Grundsätzlich braucht man vor allem bei nicht verheirateten Lebenspartnern eine Zustimmung des Vermieters.

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a) Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden.

b) Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.

BGH, Urteil v. 07.04.2004 – VIII ZR 167/03, EBE/BGH 2004, 147

Die Kosten für die Dachrinnenreinigung können „sonstige Betriebskosten“ sein, die bei entsprechender Vertragsvereinbarung vom Mieter zu zahlen sind, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03). Der BGH klärte damit die langjährige Streitfrage, ob die Kosten der Dachrinnenreinigung Betriebskosten sind oder ob es sich hierbei um vorbeugende Instandsetzungskosten bzw. Instandhaltungskosten handelt, die nicht vom Mieter zu zahlen wären.

Entscheidend – so der BGH – ist, ob die Dachrinnenreinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, zum Beispiel weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baubestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt oder sogar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll. Ist eine turnusmäßige Reinigung wegen des hohen Baumbestandes notwendig, sind die hierfür laufend anfallenden Kosten Betriebskosten.

Die Kosten für die Dachrinnenreinigung gehören aber nicht zu der Betriebskostenart „Entwässerung“ oder „Hausreinigung“. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes handelt es sich um so genannte „sonstige Betriebskosten“. Voraussetzung dafür, dass diese Kosten vom Mieter zu zahlen sind, ist, dass im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird, dass die Betriebskostenart „Dachrinnenreinigung“ als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die bloße Vereinbarung, dass der Mieter auch noch „sonstige Betriebskosten“ zu tragen hat, reicht nicht aus.

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Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters bei Dachundichtigkeiten.

Wenn es über Jahre immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume wegen vorhandener Dachundichtigkeiten kommt, darf sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen. Er muss das Dach vielmehr in der Weise sanieren, dass es – in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen – dauerhaft dicht ist, entschied das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 20. September 2007.

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Schäden, die im Winter durch herabstürzende Dachlawinen verursacht werden, fallen nach Ansicht des Amtsgerichts Frankfurt nicht in den Haftungsbereich des Hauseigentümers. Eine Mieterin scheiterte mit ihrer Klage auf Schadensersatz, nachdem ihr vor dem Haus geparktes Auto von einer Dachlawine beschädigt wurde.

Die Frau vertrat die Meinung, dass es Sache des Vermieters gewesen wäre, das Hausdach räumen zu lassen oder zumindest ein Warnschild vor dem Haus zu platzieren. Dieser Meinung schlossen sich die Frankfurter Richter jedoch nicht an und stuften Dachlawinen als eine Form der höheren Gewalt ein. Dem Vermieter könne demnach nicht der Vorwurf der mangelnden Verkehrssicherung gemacht werden, weshalb die Klägerin bzw. deren Kfz-Versicherung den entstandenen Schaden selbst tragen müsse (Amtsgericht Frankfurt, 32 C 1289/97-84).

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Früher wurden sehr viele Dachgeschoße zu Wohnungen ausgebaut, weil es Förderungen gab. Außerdem wurden die Bauten gekauft, wobei die Dachgeschoße ausgebaut werden mussten, und diese wurden dann an Anleger weiterverkauft (Immobilienfonds). Die Wohnungen kamen den Anlegern wegen Steuerabschreibungen usw. gelegen. Vor allem in Berlin war dies der Fall. Weil die Wohnungen modern waren, fiel es den Käufern nicht auf, dass die Dachgeschoßwohnungen nicht ausreichend gedämmt wurden und somit war es im Sommer heiß und im Winter hatte man hohe Heizkosten. Wegen der Bauarbeiten, waren die unteren Wohnungen nicht mehr bewohnbar. Die Miete kann dadurch auf bis zu 60 % gemindert werden. Die Mieter unter dem Dachgeschoß müssen auch bedenken, dass der Schall nicht ausreichend isoliert ist, daher ist es bei Bezug der Dachgeschoßwohnungen wieder laut.

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Als Bürge einer Mietbürgschaft, verpflichtet man sich die Miete weiterzubezahlen, wenn der Mieter das nicht tut. Außerdem haftet man auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters. Die Bürgschaft muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter überreicht werden. Sie muss auch beinhalten, ob es sich um eine Ausfallbürgschaft oder um eine selbstschuldnerische Bürgschaft handelt. Erstes bedeutet, dass der Bürge erst die Kosten übernehmen muss, wenn der Vermieter schon eine Zwangsvollstreckung durchgeführt hat.

Von einer selbstschuldnerischen Bürgschaft spricht man, wenn der Vermieter einfach vom Bürgen die Forderungen einholen kann, ohne das erfolglos beim Mieter zu versuchen. Bei einer Bürgschaft muss man damit rechnen, dass man eventuell die gesamten Kosten tragen muss, wenn der Mieter zahlungsunfähig wird. Bei Wohnungen summieren sich diese schnell. Deshalb soll man sich so einen Schritt genau überlegen

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Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung müssen Kosten für die zentrale Beheizung und die Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden (BGH VIII ZR 212/05).

Damit stellt der Bundesgerichtshof eindeutig klar, dass Mietvertragsregelungen zu Warmmieten, Endmieten, Heizkostenpauschalen usw. unzulässig sind.

Nettomiete:
Wie Grundmiete. Auch hier sind die Betriebskosten vollständig aus der Miete ausgegliedert.

Bruttokaltmiete:
Kalte Betriebskosten, wie Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister, Fahrstuhl usw., sind in der Miete enthalten, die Heizkosten nicht.

Bruttowarmmiete:
In der Miete sind alle Betriebskosten, also auch die Heizkosten enthalten. Bruttomiete oder Inklusivmiete: Wie Bruttowarmmiete.

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Bundesgerichtshof zur Duldungspflicht des Mieters für Arbeiten zum Anschluß der Wohnung an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz (im Empfangsbereich des terrestrischen Digitalfernsehens in Berlin) Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass der vom Vermieter beabsichtigte Anschluß einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz auch im Empfangsbereich des in Berlin zu empfangenden terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) weiterhin eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB darstellt und die dafür erforderlichen Arbeiten deshalb vom Mieter zu dulden sind.

Die Klägerin ist Eigentümerin einer 66 Einheiten umfassenden Wohnanlage in Berlin; die Beklagte hat dort eine Wohnung gemietet. Die Wohnanlage war ursprünglich an eine Gemeinschaftsantenne zum Empfang von Fernsehprogrammen angeschlossen. Nachdem ab 1. November 2002 das so genannte terrestrische Digitalfernsehen (DVB-T) in Berlin eingeführt und im Zuge dieser Umstellung der analoge Empfang von Fernsehprogrammen eingestellt worden war, installierte die Klägerin zur vorübergehenden Sicherung des Fernsehempfangs eine Satellitenanlage, mit der wie bei der vorherigen Gemeinschaftsantenne lediglich fünf Fernsehprogramme empfangen werden können.

Die Klägerin beabsichtigt den Anschluss der gesamten Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz. Sie erbat die Zustimmung der Mieter zur Durchführung der dafür erforderlichen Arbeiten. Die Beklagte verweigerte ihre Zustimmung mit der Begründung, dass seit Einführung des Digitalfernsehens in Berlin der Fernsehempfang hier in gleicher Qualität, jedoch preiswerter mit einer Set-Top-Box möglich sei. Die Klägerin hat daraufhin die Verurteilung der Beklagten zur Duldung der für den Kabelanschluss in der Wohnung der Beklagten erforderlichen Arbeiten begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts mit der Begründung aufgehoben, dass ein Anspruch der Klägerin auf Duldung der für den Kabelanschluss erforderlichen Arbeiten nicht aus den vom Berufungsgericht dargelegten Gründen verneint werden könne.

Nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache zu dulden. Ob eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume vorliegt, ist objektiv, das heißt nicht nach der Wertung des derzeitigen Mieters zu bestimmen; entscheidend ist, ob der Maßnahme nach der Verkehrsanschauung eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung von künftigen Mietinteressenten eher angemietet werden wird als eine vergleichbare Wohnung, bei der die Maßnahme nicht durchgeführt worden ist.

Der Auffassung des Berufungsgerichts, dass im Hinblick auf das in Berlin mit entsprechender Antenne und Set-Top-Box frei empfangbare Digitalfernsehen eine Wohnwertverbesserung durch einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss „noch nicht“ gegeben sei, weil nach der Verkehrsanschauung nicht angenommen werden könne, dass die weitergehenden Nutzungsmöglichkeiten, die das Breitbandkabelnetz gegenüber dem Digitalfernsehen biete, bereits einen durchschnittlichen Standard darstellten oder von einer ins Gewicht fallenden Zahl von Mietern nachgefragt würden, ist der Senat nicht gefolgt. Er hat hierzu ausgeführt, dass der Vermieter, der eine Modernisierung beabsichtigt, nicht darauf beschränkt ist, die Wohnung nur auf den durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarkts anzuheben. Ein Vermieter darf die Attraktivität seiner Wohnungen auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen, selbst wenn die Nachfrage danach noch verhältnismäßig gering sein mag. Eine nicht gegen den Willen des Mieters durchsetzbare „Luxusmodernisierung“ liegt bei einem Kabelanschluss jedenfalls nicht vor.

Soweit das Berufungsgericht gemeint hat, dass die weitergehenden Nutzungsmöglichkeiten des Breitbandkabelnetzes gegenüber dem terrestrischen Digitalfernsehen nicht von einer ins Gewicht fallenden Anzahl von Mietern nachgefragt würden, hat es bei dem von ihm angestellten Vergleich wesentliche Umstände nicht berücksichtigt. Nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt sind nach dem gegenwärtigen Entwicklungsstand über das Breitbandkabelnetz im Gegensatz zum Digitalfernsehen zusätzlich etwa 30 Hörfunkprogramme in Stereoqualität zu empfangen. Hinzu kommen zu den 34 analogen Fernsehprogrammen des Kabelnetzes, denen 27 Fernsehprogramme des Digitalfernsehens gegenüberstehen, etwa 60 weitere über das Kabelnetz mit Hilfe eines Decoders digital zu empfangende in- und ausländische Fernsehprogramme sowie die zukünftige Möglichkeit interaktiver Mediennutzung. Insoweit hat das Berufungsgericht insbesondere nicht berücksichtigt, dass zu den 60 digitalen Zusatzprogrammen des Kabelnetzes zahlreiche ausländische Fernsehprogramme gehören. Angesichts des Ausländeranteils der Berliner Bevölkerung und der darauf beruhenden Nachfrage nach ausländischen Fernsehprogrammen, die auch in zahlreichen Rechtsstreitigkeiten über die Aufstellung von Parabolantennen zum Empfang ausländischer Fernsehprogramme zum Ausdruck kommt, hat der Senat die Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu teilen vermocht, dass der Anschluß an das Breitbandkabelnetz, das ausländische Programme in erheblicher Anzahl zur Verfügung stellt und insoweit die zusätzliche Aufstellung von Parabolantennen entbehrlich macht, gegenüber dem Digitalfernsehen, das diese Möglichkeit zur Zeit nicht bietet, nicht von wesentlichem Vorteil sei.

Da somit der von der Klägerin beabsichtigte Anschluss der Wohnanlage an das rückkanalfähige Breitbandkabelnetz nach dem gegenwärtigen Stand der technischen Entwicklung als Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache anzusehen ist, erstreckt sich die grundsätzlich bestehende Duldungspflicht der Beklagten nicht nur auf die Arbeiten, die für den Anschluss der von ihr gemieteten Wohnung an das Breitbandkabelnetz erforderlich sind, sondern ebenso auf die Verlegung der Kabel durch die Wohnung der Beklagten in die darüber liegende Wohnung, um deren Anschluss an das Breitbandkabelnetz zu ermöglichen.

Der Senat hat jedoch den Rechtsstreit nicht abschließend entschieden, sondern an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil das Berufungsgericht von seinem Standpunkt aus folgerichtig bislang nicht geprüft hat, ob die Duldungspflicht der Beklagten aufgrund der Härteklausel des § 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB ausnahmsweise ausgeschlossen ist. Urteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04, AG Schöneberg 106 C 540/03 ./. LG Berlin 63 S 49/04, Karlsruhe, den 20. Juli 2005. Bundesgerichtshof.

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Ein Mieter muss die Löcher in Wand und Fliesen beim Auszug nicht beseitigen den beim Einzug musste der Mieter im Bad Spiegel, Regale, Handtuch- und Papierhalter selbst anbringen. Das Landgericht Hamburg hielt Bohrlöcher für angemessen (Az.: 307 S 50/01).

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Seit über 20 Jahren dürfen bei der Hausinstallation keine Leitungsrohre aus Blei mehr verwendet werden. In Altbauten finden sich aber auch heute noch häufig Bleirohre, durch die das Trinkwasser fließt. Je nach chemischer Eigenschaft des Trinkwassers kann sich bei derartigen Rohren Blei lösen, so dass die Bewohner des Hauses regelmäßig eine bestimmte Bleimenge über das Trinkwasser zu sich nehmen. Dies kann zu einer schleichenden Vergiftung führen.

Mieter können sich gegen Bleirohre wehren, zumindest dann, wenn das Trinkwasser eine überhöhte Bleikonzentration aufweist. Nach der Trinkwasserverordnung sind höchstens 40 Mikrogramm pro Liter erlaubt.

Ansprüche auf Schadensersatz oder Austausch der Bleirohre kann der Mieter nur dann gegen die Wasserwerke richten, wenn schon das in das Haus gelieferte Trinkwasser einen erhöhten Bleigehalt aufweist.

Beruht die hohe Bleikonzentration aber auf Bleirohren in der veralteten Hausinstallation, muss sich der Mieter an den Vermieter halten. Soweit die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung regelmäßig und spürbar überschritten werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter ist zu einer Mietminderung zwischen 5 und 10 Prozent berechtigt. Außerdem muss der Vermieter diesen Mangel der Mietsache beseitigen, notfalls muss er die Bleirohre komplett austauschen. Dieser Austausch der Bleirohre ist keine Modernisierung, die zu einer Mieterhöhung führen kann. Der Austausch der Bleirohre ist eine reine Instandsetzungsmaßnahme, die der Vermieter bezahlen muss.

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Zwischen den Mietvertragsparteien war vertraglich eine Betriebspflicht vereinbart worden. Diese entfällt nach Auffassung des Oberlandesgerichts Celle auch dann nicht, wenn bei Betreiben des Geschäfts davon auszugehen ist, dass vom Mieter Verluste erwirtschaftet werden. Die Geschäftsentwicklung fällt unter das unternehmerische Risiko des Mieters, sodass dies grundsätzlich keinerlei Einfluss auf die Betriebspflicht haben könne, so der Senat. Im Übrigen sei es dem Vermieter auch nicht verwehrt, einen gerichtlichen Titel auf Erfüllung der Betriebspflicht zu erstreiten und zwar auch, wenn die finanzielle Lage des Mieters erwarten lässt, dass die Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO mit Vollstreckung eines Zwangsgeldes voraussichtlich ins Leere geht.

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Nach einem Beschluss des OLG Celle vom 16. Oktober 2006 kommt eine vom Mietvertrag abweichende Umlage von Nebenkosten durch stillschweigende Übung erst in Betracht, wenn der Mieter die Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechungen, welche zusätzliche, nicht vereinbarte Betriebskosten enthalten, über einen langjährigen Zeitraum begleicht. Im entschiedenen Fall hatte der klagende Vermieter in seinen Nebenkostenabrechungen Betriebskosten umgelegt, die nicht im Mietvertrag vereinbart waren. Die Klage wurde abgewiesen, da der Vermieter die Voraussetzungen für eine stillschweigende Betriebskostenvereinbarung durch langjährige Übung nicht ausreichend dargelegt hat.

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Für die Pauschale hat man einen Wert, mit dem man die Bruttokaltmiete in die Nettokaltmiete umrechnen kann. Bei der Bruttokaltmiete sind die „kalten Betriebskosten“ (ohne Heizung und ohne Warmwasser) in der Miete beinhaltet. In der Nettokaltmiete sind auch keine „kalten Betriebskosten“ enthalten. Seit 26.10.2005 wird die Nettokaltmiete durch die tatsächlich zuvor entstandenen Betriebskosten für die Wohnung ermittelt. Das hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 41/05) beschlossen. Deshalb ist der Berliner Mietspiegel mit den Betriebskostenpauschalen seit 2007 auch nicht mehr einsehbar.

Bis 2005 wurden die Nettokaltmieten durch Bildung der Summe der örtlichen Durchschnittswerte bestimmt. Zuvor, bis 1996 wurden im Mietspiegel von Westberlin die Bruttokaltmieten durchschnittlich vom Ort veröffentlicht. Durch den Abzug der Betriebskostenpauschale von diesen Werten erhielt man die Nettokaltmiete.

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Rechnet der Vermieter erstmals nach 20 Jahren über die vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen ab, kann er trotzdem einen Nachforderungsbetrag geltend machen, so der BGH mit Urteil vom 13. Februar 2008. Vorliegend begann das Mietverhältnis im Jahre 1982. Der Vermieter erstellte für die Jahre 1982 bis 2002 keine Betriebskostenabrechnung. Im Oktober 2004 rechnete er erstmals für den Abrechnungszeitraum 2003 ab und verlangte vom Mieter eine Nachzahlung. Zu Recht, wie der BGH entschied.

Sofern keine besonderen Umstände vorliegen, trete durch das langjährige Unterlassen der Betriebskostenabrechnung keine stillschweigende Vertragsänderung ein. Insoweit fehle es an einer auf eine Vertragsänderung gerichteten Willenserklärung des Vermieters. Durch den bloßen Zeitablauf habe der Vermieter sein Recht zur Abrechnung über die Betriebskosten auch nicht verwirkt. Hiervon könne nur dann ausgegangen werden, wenn noch weitere Umstände hinzutreten, welche allerdings in dem zu entscheidenden Fall nicht dargelegt wurden.

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Kein Neubeginn der Abrechungsfrist für die Betriebskostenabrechnung durch Anerkenntnis des Mieters

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.

Dem heute verkündeten Urteil lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Vermieterin einer von den Beklagten bis zum 31. Januar 2005 gemieteten Wohnung. Mit ihrem Kündigungsschreiben vom 25. Oktober 2004 baten die Beklagten die Klägerin, ihnen die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, unter anderem diejenige für das Jahr 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Mit Schreiben vom 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von 602,84 €. Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: „Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate“. Dazu heißt es: „Gesamtsumme 3816,00“, „Ihr Anteil 1176,00“; in der Zeile darunter war die Zahl „12,00“ aufgeführt. Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten dem Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die Nachforderung zu begleichen. Anfang Februar 2005 machten die Beklagten geltend, die Betriebskostenabrechnung sei unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Abrechnung vom 5. November 2004 unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig ist. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nicht, dass die unter „Gesamtsumme“ angeführte Zahl „3816,00“ das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter „Ihr Anteil“ angegebene Zahl „1176,00“ aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll.

Die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 war für den Abrechnungsrechnungszeitraum 2003 verspätet, weil die Klägerin damit ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, nicht genügt hat. Daher war die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen.

Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist. Selbst wenn die Beklagten dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck steht ihrer vollständigen Erneuerung entgegen.

Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, ist dies von der Revision nicht angegriffen worden. Urteil vom 9. April 2008 – VIII ZR 84/07. AG Wermelskirchen – 2 C 141/05 – Urteil vom 29. August 2006. LG Köln – 6 S 378/06 – Urteil vom 22. Februar 2007. Karlsruhe, den 9. April 2008. Bundesgerichtshof

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Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass die gesetzliche Frist von längstens zwölf Monaten zur Abrechnung über Betriebskosten-vorauszahlungen des Mieters vom Vermieter auch mit einer Abrechnung gewahrt werden kann, in der ein anderer Umlageschlüssel verwendet und angegeben wird, als dies im Mietvertrag vereinbart ist. Es handelt sich dabei um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung, der später korrigiert werden kann und muss. Nach Ablauf der Frist ist allerdings eine Korrektur zu Lasten des Mieters ausgeschlossen.

In dem zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen vorgesehen. Der Vermieter hatte jedoch für 2001 im Laufe des Jahres 2002 eine Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen vorgelegt und damit zunächst 658,01 € gefordert. Auf den Widerspruch der Mieter übersandte er erst im Februar 2003 eine auf der Grundlage der Miteigentumsanteile geänderte Abrechnung, die mit einer Nachforderung von 694,14 € endete. Diesen Betrag machte der Vermieter mit seiner Klage geltend. Amts- und Landgericht hatten die Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass die Mieter zur Nachzahlung des 2002 abgerechneten geringeren Betrages von 658,01 € verpflichtet sind.

Der Vermieter muss dem Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Diese Verpflichtung hat der Bundesgerichtshof mit der im Jahr 2002 übersandten Abrechnung für 2001 als erfüllt angesehen. Die Abrechnungsfrist wird nach einhelliger Ansicht mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf deren inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs stellt die in der Abrechnung angegebene Verwendung eines anderen als des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels einen inhaltlichen Fehler, aber keinen formellen Mangel der Abrechnung dar.

Er hat dies aus dem Sinn und Zweck der Abrechnung hergeleitet, die den Mieter damit er innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist Gewissheit darüber erlangen kann, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es ankommt, ist bei einer Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, dass diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und der Korrektur bedarf.

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist allerdings nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Im Februar 2003 war deshalb eine Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2001 zu Lasten des Mieters ausgeschlossen. Urteil vom 17. November 2004 VIII ZR 115/04. Karlsruhe, den 17. November 2004. Bundesgerichtshof

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Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte – aufgrund einer vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde – über die Frage zu entscheiden, wie ein Urteil vollstreckt werden kann, das den Vermieter einer Mietwohnung verpflichtet, ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen für abgelaufene Abrechnungsperioden zu erteilen.

Diese Frage ist von den Gerichten bisher unterschiedlich beantwortet worden: Wie vom Beschwerdegericht wird teilweise die Ansicht vertreten, der Mieter, der das Urteil erwirkt habe, müsse sich gerichtlich ermächtigen lassen, die Betriebskostenabrechnungen im Wege der Ersatzvornahme durch einen Dritten (z.B. einen Sachverständigen) erstellen zu lassen (§ 887 ZPO).

Nach anderer Ansicht kommt eine Zwangsvollstreckung in dieser Weise grundsätzlich nicht in Betracht. Die Verurteilung zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung betreffe eine Handlung, deren Vornahme ausschließlich vom Willen des verurteilten Vermieters abhänge (sog. nicht vertretbare Handlung i.S. des § 888 ZPO). Sie sei deshalb so durchzusetzen, dass der Vermieter auf Antrag des Mieters durch Zwangsgeld und – falls dieses nicht beigetrieben werden könne – durch Zwangshaft dazu anzuhalten sei, seiner Verpflichtung nachzukommen.

Der Bundesgerichtshof hat dieser zweiten Ansicht zugestimmt. Bei der Verurteilung des Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, gehe es nicht nur um dessen Verpflichtung, das reine Rechenwerk zu erstellen. Bei dieser Abrechnung habe der Vermieter vielmehr aufgrund seiner besonderen Kenntnisse verbindlich zu erklären, welche Kosten im Einzelnen angefallen seien. Eine solche Rechnungslegung sei nur ihm möglich. Beschluss vom 11. Mai 2006 – I ZB 94/05. Landgericht Berlin – Beschluss vom 11. August 2005 – 62 T 89/05 ./. Amtsgericht Tiergarten – Beschluss vom 30. Mai 2005 – 5 C 321/04. Karlsruhe, den 8. Juni 2006. Bundesgerichtshof

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Die Hürden der ordnungsgemäßen Betriebkostenabrechnung. Eine formell ordnungsgemäße Betriebkostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter die Gesamtkosten der einzelnen Kostenarten mitgeteilt werden. Dies umfasst auch etwaige nichtumlagefähige Anteile, die vorab abgesetzt werden, so der BGH in seinem Urteil vom 14. Februar 2007. Es genüge nicht, die bereits bereinigten Kosten mitzuteilen. Für den Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Sollte dies dem Mieter nicht möglich sein, so ist die Abrechnung nicht nur inhaltlich, sondern sogar formell fehlerhaft mit der Folge, dass eine Korrektur nur innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB möglich ist, so das Gericht.

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Der Vermieter darf eine bereits erteilte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der 12-monatigen Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil der Mieters ändern, so der BGH mit Urteil vom 12. Dezember 2007. Dies gelte selbst dann, wenn die Abrechnung ein Guthaben für den Mieter aufweist. Damit ist auch eine Korrektur des Abrechnungsergebnisses zumindest bis zur Höhe der bereits geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr möglich. Der Sinn des Ausschlusses von Nachforderungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist bestehe darin, dass dem Mieter zeitnah die Möglichkeit gegeben werden müsse, eigene Zahlungsverpflichtungen oder Ansprüche überblicken zu können, so das oberste Gericht.

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Hat der Vermieter bei Abrechnung über die Betriebskosten die Jahresfrist unverschuldet nicht einhalten können, so hat er die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung jedoch dann zu vertreten, wenn er sich unnötig viel Zeit mit der Abrechnung lässt, obwohl ihm die notwendigen Unterlagen nunmehr vorliegen. Nach Wegfall des Abrechnungshindernisses habe der Vermieter die Nachforderung im Regelfall innerhalb von drei Monaten geltend zu machen, so der BGH

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Betriebskosten können vom Vermieter nicht mehr nachgefordert werden, wenn er seinem Mieter nicht innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt. Der BGH entschied hierzu, dass dies auch dann gelte, wenn der Mieter zwischenzeitlich erklärt hat, er werde in jedem Fall die Nachforderungen begleichen. Die im Verjährungsrecht Anwendung findende Regelung, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, finde auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Vermieter ist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verpflichtet, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, bleibt er dem Mieter gegenüber zwar weiterhin zur ordnungsgemäßen Abrechnung verpflichtet, kann aber etwaige sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderungen selbst nicht mehr geltend machen, weil die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist. Der Zweck dieser strengen Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit für den Mieter zu sorgen. Der Vermieter kann sich nach dem Urteil des BGH auch nicht darauf berufen, dass der Mieter ihm versprochen habe, Nachforderungen in jedem Fall, d.h. auch nach Ablauf der Ausschlussfrist zu zahlen. BGH, Urteil vom 09. April 2008, VIII ZR 84/07.

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Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen kann, um die Belegung des Hauses zu ermitteln.

Dem liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt.

Die Klägerin hat die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.

Urteil vom 23. Januar 2008 – VIII ZR 82/07. AG Fürstenfeldbruck – 3 C 414/06 – Urteil vom 17. Oktober 2006. LG München II – 12 S 6477/06 – Urteil vom 13. März 2007. Karlsruhe, den 23. Januar 2008. Bundesgerichtshof

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Rechnet der Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis zu spät über die Nebenkosten ab, kann der Mieter zwar die bereits gezahlte Nachforderung zurückverlangen (vgl. vorigen Beitrag), nicht aber die geleisteten Vorauszahlungen. Dies gilt laut BGH zumindest im noch laufenden Mietverhältnis, da dem Mieter bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung ja ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkosten-vorauszahlungen als Druckmittel zustehe. In dem zugrunde liegenden Fall verlangte der Mieter Rückzahlung sämtlicher im Abrechnungszeitraum geleisteter Vorauszahlungen, da die Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist erstellt wurde.

Praxistipp: Anders ist die Rechtslage, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Dann steht dem Mieter das Zurückbehaltungsrecht an den aktuellen Vorauszahlungen gerade nicht mehr zur Verfügung, da er ja gar keine Zahlungen mehr leistet. In diesem Fall gesteht der BGH dem Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der bereits geleisteten Vorauszahlungen zu (Urteil vom 09. März 2005, VIII ZR 57/04).

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Der Vermieter kann die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die er während des bestehenden Mietverhältnisses neu abschließt, anteilig auf die Mieter umlegen, wenn die Kosten dieser Versicherung im Mietvertrag als umlegbar vereinbart sind und dort weiter geregelt ist, dass auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen sind. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 27. September 2006.

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Hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät erstellt, darf der Mieter die bereits gezahlte Nachforderung, die er in Unkenntnis der Verspätung bereits geleistet hat, wieder zurückverlangen. Dies hat der BGH mit Urteil vom 18. Januar 2006 entschieden. In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 2 BGB übersandt.

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Besteht der Wohnraummieter darauf, dass der Vermieter etwaige Mehrbelastungen durch höhere Betriebskosten, die durch ein gewerbliches Mietverhältnis verursacht werden, in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt und vorweg abzieht, so muss er darlegen und beweisen, dass die gewerbliche Vermietung auch tatsächlich Mehrkosten verursacht hat. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 25. Oktober 2006.

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Zumindest soweit die Betriebskosten nach der Wohnfläche verteilt werden, muss der Vermieter die Kostenanteile für leer stehenden Wohnungen zahlen. Das gilt auch für verbrauchsabhängige Kosten, wie Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl. Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 159/05).

Grundsätzlich hat der Vermieter die Kosten des Leerstandes zu tragen, wenn nach dem Verteilungsschlüssel Wohnfläche abgerechnet wird. Der Vermieter kann dann im Hinblick auf Wohnungsleerstand im Haus in der Regel auch keine Änderung des Verteilungsschlüssels, zum Beispiel nach vermieteter Fläche, verlangen oder vorgeben. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass diese Grundsätze nicht nur für verbrauchsunabhängige Kosten gelten, wie Grundsteuer, Versicherungskosten usw., sondern auch für verbrauchsabhängige Kosten, solange die Kosten nicht tatsächlich nach dem Verbrauch der einzelnen Mieter erfasst werden, zum Beispiel durch Wasseruhren in den Mietwohnungen. Ob und wann der Vermieter bei hohen Leerstandszahlen, bei Ausnahmefällen von krasser Unbilligkeit, eine Änderung des vertraglich vereinbarten Aufteilungsmaßstabes verlangen kann, ließ der Bundesgerichtshof offen.

Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof die Frage, wie bei Heizkosten und bei Warmwasserkosten zu verfahren ist. Es gilt bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung auch hier, dass der Vermieter die Kosten für leer stehende Wohnungen übernehmen muss. Das gilt für den verbrauchsunabhängigen Teil der Heiz- und Warmwasserkosten, je nach Vertragsgestaltung zwischen 30 und 50 Prozent der abzurechnenden Heizkosten. Soweit die „kalten“ Betriebskosten laut Mietvertrag nach Personenzahl abgerechnet werden müssen, muss auch hier der Vermieter letztlich für leer stehende Wohnung mitzahlen. Die leer stehende Wohnung wird so behandelt, als sei sie an eine Person vermietet worden.

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Vermieter dürfen auch solche Betriebskosten in ihre Abrechnung mit aufnehmen, die nicht im Abrechnungsjahr verbraucht wurden. Damit hat der Bundesgerichtshof den langen Streit darüber beendet, ob der Vermieter nur die Kosten der tatsächlich innerhalb des Abrechnungszeitraumes vom Mieter verbrauchten Energiemengen berücksichtigen oder aber die häufig nicht mit dem Abrechnungszeitraum identischen Abrechnungen der Energieversorgungsunternehmen der Betriebskostenabrechnung unverändert zugrunde legen darf.

Die zuerst genannte Auffassung führte zu einem erheblichen Mehraufwand für den Vermieter. Dieser musste den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Energieversorgers auf die einzelnen Abrechnungsjahre verteilen.

Die Karlsruher Richter haben sich auf die Seite der Vermieter gestellt und es für zulässig erachtet, dass im entschiedenen Fall der Vermieter in eine Betriebskostenabrechnung mit dem Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2004 eine Wasserabrechnung eingestellt hat, die sich auf einen Abrechnungszeitraum 2003/2004 bezieht.

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Eine Mieterin hatte geklagt, weil der Vermieter ihr einfach den Jahreordner mit allen Abrechnungen vorgelegt hat. Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter Recht. Ein Vermieter muss die Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung nicht vorsortieren (Az.: 67 S 225/06

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Eine Formularklausel, nach welcher der auf den Mieter von Wohnraum entfallende Betriebskostenanteil nach dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Summe der Flächen sämtlicher Wohnungen und Büros zu berechnen ist, verstößt gegen § 9 AGBG [§ 307 I 1 BGB]; denn sie kann dazu führen, dass der Mieter von Wohnraum unbillig mit Kosten belastet wird, die durch die gewerbliche Nutzung des Grundstücks veranlasst werden. Die Kostenabgrenzung zwischen Wohnraum und zu gewerblichen Zwecken vermietetem Raum innerhalb einer Wirtschaftseinheit ist nach § 20 Abs. 2 NMV zwar nur für den preisgebundenen Wohnraum vorgeschrieben. Im nicht preisgebundenen Wohnraum verstößt die Klausel jedoch gegen den Grundsatz der Umlagegerechtigkeit. Etwas anderes mag im Hinblick auf die Grundsteuer gelten, wenn ein einheitlicher Einheitswert für Wohn- und Gewerbeteil gilt, was beim so genannten Sachwertverfahren, nicht jedoch beim Ertragswertverfahren der Fall ist. [LG Hamburg, Urt. v. 27.6. 2000 – 316 S 15/00, abgedruckt in: NZM 2001, 806]

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Bei der Betriebskostenabrechnung für ein Gebäude, dessen Gesamt-fläche von 3.330 m² nur mit 462 m² zu Wohnzwecken und im Übrigen zur gewerblichen Nutzung vermietet wird, ist es unzulässig, die verbrauchunabhängigen Kosten für Grundsteuer und Versicherungen, soweit diese wesentlich durch die gewerbliche Nutzung bestimmt werden, ausschließlich nach Wohn- und Nutzflächen gleichmäßig auf Wohn- und Gewerberaum aufzuteilen. Ein dem Grundsatz der Umlagegerechtigkeit entsprechender Verteilungsschlüssel gebietet es zwingend, eine angemessene Entlastung des Wohnraums von den überwiegend durch die gewerbliche Nutzung bestimmten hohen diesbezüglichen Kosten vorzunehmen. Dies kann entweder durch eine getrennte Ermittlung der anteiligen Belastung für Wohn- und Gewerbefläche und deren getrennte Abrechnung oder durch eine anteilige Entlastung des Wohnraums von diesen Kosten erfolgen. [LG Freiburg, Urt. v. 17.12.1998 – 3 S 114/98, abgedruckt in: WuM 2000, 614]

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Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode hat der Vermieter über die Betriebskosten abzurechnen. Innerhalb dieser Frist muss eine formell ordnungsgemäße und nach Umfang und Inhalt den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Abrechnung vorgelegt werden. Durch die bloße Zusendung „irgendeiner Zahlenaufstellung“ bzw. einer „Abrechnung“ mit schwer wiegenden Mängeln wird die Zwölfmonatsfrist nicht gewahrt (LG Potsdam 11 S 157/03).

Der Vermieter hatte zwar innerhalb der Jahresfrist abgerechnet, aber mit einem falschen Umlageschlüssel. Auf Beschwerden der Mieter hin korrigierte er die Abrechnung und schickte sie den Mietern erneut zu. Diese weigerten sich, eine Nachzahlung zu leisten, da zwischenzeitlich die Zwölfmonatsfrist abgelaufen war.

Zu Recht, wie das Landgericht Potsdam entschied. Entscheidend – so die Richter – sei, dass durch den Austausch des Umlageschlüssels die alte Abrechnung nicht geringfügig nachgebessert werde, sondern praktisch eine neue Abrechnung erstellt werde. Soweit eine Betriebskostenabrechnung inhaltliche Mängel aufweist, könnten diese nur in gewissen Grenzen nachgebessert werden. Die Abrechnung mit einem falschen Umlageschlüssel sei nicht wirksam und könne nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr nachgebessert werden. Konsequenz ist, dass die Mieter keine Nachzahlung auf die Abrechnung des Mieters zahlen muss.

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Nach einem Urteil des Amtsgerichts München (Az.: 453 C 26483/05) steht einem Mieter mehr als zweieinhalb Stunden zu, um die Belege der Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Ist der Vermieter dazu nicht bereit, verweigert er nach Ansicht des Gerichts die Einsicht in die Belege. Folge: der Mieter kann weiter pauschal einzelne Punkte der Abrechnung bestreiten. Und: Die ausgewiesene Betriebskostennachzahlung ist damit auch noch nicht fällig.

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Mieter preisfreien Wohnraums haben grundsätzlich keinen Anspruch auf Überlassung von Kopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter muss auch dann nicht ablichten, wenn der Mieter die Kopien selbst bezahlen will. Das hat der Bundesgerichtshof soeben mit einem in der Immobilienwelt stark beachteten Urteil klargestellt. Der Mieter könne – so führt der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat aus -darauf verwiesen werden, die Belege beim Vermieter einzusehen. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn dem Mieter dies nicht zumutbar sei. Im aktuellen Fall waren Mieter und Hausverwalter in Berlin ansässig. Karlsruhe hielt die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen der Hausverwaltung deshalb für zumutbar.

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Bundesgerichtshof entscheidet über vertragliche Kündigungsgründe beim Betreuten Wohnen. Die Beklagte, ein mit dem Bayerischen Roten Kreuz verbundenes Unternehmen, unterhält in München in einer Wohnungseigentumsanlage einen Senioren-Wohnsitz. Sie hat die hierfür erforderlichen Wohnungen von mehr als 200 Wohnungseigentümern zum Zweck des Betriebs eines „Senioren-Wohnheimes“ angemietet und darf im Rahmen dieser Zweckbestimmung die Eigentumswohnungen an Dritte weitervermieten. Die (jetzt 81-jährige) Klägerin bewohnt aufgrund eines mit der Beklagten geschlossenen „Pensionsvertrags“ mit Wirkung vom 1. Mai 2001 ein aus zwei Zimmern, Kochnische, Bad/WC, Diele und Balkon bestehendes, abgesehen von einer Einbauküche unmöbliert überlassenes Appartement von 47 m² Größe.

Zu den im Vertrag beschriebenen Grund- und Serviceleistungen, für die monatlich ein „Netto-Pensionspreis“ von 2.295 DM zu entrichten ist, gehören neben der Nutzung des Appartements das Recht zur Mitbenutzung aller Gemeinschaftseinrichtungen, eine Notrufbereitschaft rund um die Uhr durch hauseigenes Fachpersonal, erste Hilfe zu jeder Tages- und Nachtzeit sowie bei vorübergehender Erkrankung pflegerische Betreuung durch das Pflegepersonal der Beklagten im Appartement bis zu zehn Tagen pro Jahr. Hinzu treten eine Reihe weiterer Beratungs- und Betreuungsdienste und Angebote. An zusätzlich zu entgeltenden Leistungen nimmt die Klägerin das Mittagessen und die Reinigung ihres Appartements in Anspruch. Es unterliegt nach dem Vertrag ihrer Entscheidung, ob sie im Bedarfsfall für die Erbringung von gesondert zu vergütenden Pflegeleistungen den hauseigenen oder fremde Dienste in Anspruch nimmt. Der auf Lebenszeit des Bewohners abgeschlossene Vertrag enthält in § 19 Regelungen zur Kündigung, die an die Kündigungsbestimmungen des Heimgesetzes angelehnt sind.

Die Beklagte teilte den Bewohnern im Juni 2002 mit, sie wolle die vertragliche Laufzeit der Mietverhältnisse mit den Eigentümern nicht verlängern, was bedeute, dass der Betrieb des Senioren-Wohnsitzes zum 31. Dezember 2005 auslaufen werde. Die Wohnungen würden somit zum 1. Januar 2006 an die Eigentümer zurückgegeben. Zugleich wies sie darauf hin, sie und das Bayerische Rote Kreuz betrieben mehrere Häuser, in die die Bewohner ohne großen Aufwand umziehen könnten. Der Umzug werde von ihr organisiert, und die Bewohner würden insoweit tatkräftig unterstützt. Als Grund für ihre Entscheidung wurde angegeben, der Weiterbetrieb des Senioren-Wohnsitzes erfordere die Erfüllung weitreichender behördlicher Auflagen und die Tätigung von Investitionen, die wirtschaftlich nicht verkraftet werden könnten. Die Beklagte hat den Pensionsvertrag mit der Klägerin noch nicht gekündigt.

Auf die von der Klägerin erhobene Feststellungsklage hat das Amtsgericht der Beklagten eine an das Heimgesetz angelehnte Kündigungsmöglichkeit versagt und gemeint, die in dem Pensionsvertrag insoweit geregelten Kündigungsgründe verstießen gegen §§ 543, 569 Abs. 5 BGB. Dabei ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass das Schwergewicht des Vertrags, der das sog. Betreute Wohnen betrifft, mietvertraglich sei. Das Landgericht, das diese Frage offengelassen hat, hat die Klage abgewiesen, weil weder mietvertragliche, dienstvertragliche noch heimvertragliche Regelungen eine Kündigung generell ausschlössen. Es hat die Revision zugelassen, weil die Frage von grundsätzlicher Bedeutung sei, ob in Pensionsverträgen der vorliegenden Art Kündigungsmöglichkeiten vorgesehen werden könnten, die sich an das Heimgesetz anlehnten. Mit ihrer Revision hat die Klägerin zunächst die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrt. Während des Revisionsverfahrens hat sie selbst den Pensionsvertrag mit der Beklagten gekündigt. Sie bewohnt das Appartement jetzt aufgrund eines mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags weiter und beschafft sich die bisher von der Beklagten erbrachten Dienste von Dritten. Mit Rücksicht auf diese Kündigung haben die Parteien in der mündlichen Revisionsverhandlung die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.

In der hiernach nur noch veranlaßten Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits, die unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu ergehen hatte, hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die vertragliche Vereinbarung von Kündigungsmöglichkeiten, die sich an das Heimgesetz anlehnen, für zulässig erachtet. Dabei musste er mangels hinreichender Feststellungen in den Vorinstanzen offen lassen, ob auf den Pensionsvertrag nicht schon deshalb das Heimgesetz anzuwenden ist, weil der Senioren-Wohnsitz als Heim anzusehen ist. Allerdings bestand nach der Revisionsverhandlung kein Zweifel daran, dass das in dem nicht aufgegliederten Pensionspreis enthaltene Entgelt für die Betreuungspauschale nicht von untergeordneter Bedeutung war. Der III. Zivilsenat hat deshalb befunden, eine allein mietrechtliche Betrachtung der Vertragsbeziehung werde der Bedeutung der mit der Betreuung zusammenhängenden Vertragselemente nicht gerecht. Das zeige sich etwa bei einer Beendigung des Zwischenmietverhältnisses. Dass hier der Eigentümer des Wohnraums in das Mietverhältnis eintrete, sei eine angemessene Lösung für die Nutzung der Wohnung, entspreche aber nicht den Erwartungen des Mieters für die verabredeten Betreuungsleistungen. Nehme die Betreuung bei der vertraglichen Gestaltung keine untergeordnete Rolle ein, bestünden keine Bedenken gegen eine Kündigungsmöglichkeit bei einer Veränderung des Gesundheitszustands des Bewohners, wenn eine fachgerechte Betreuung nicht mehr möglich sei – hier stünden die Grenzen eines Betreuten Wohnens ohnehin in Frage – und bei einer Einstellung oder wesentlichen Veränderung des Betriebs des Senioren-Wohnsitzes.

Zu dieser Kündigungsmöglichkeit hat der III. Zivilsenat ausgeführt, sie stehe keineswegs im freien Belieben des Betreibers, sondern sei nur gerechtfertigt, wenn die Fortsetzung des Vertrags für diesen eine unzumutbare Härte darstellen würde. In diesem Zusammenhang sei das Interesse des Vertragspartners, in der gewählten Einrichtung auf Dauer bleiben zu können, zu berücksichtigen. Zugleich sei zu beachten, dass mit einer solchen Kündigungsmöglichkeit die Pflicht verbunden sei, dem Bewohner eine angemessene anderweitige Unterkunft und Betreuung zu zumutbaren Bedingungen nachzuweisen und die Kosten des Umzugs in angemessenem Umfang zu tragen. Ob die Voraussetzungen für eine solche Kündigung hier vorlagen, war nicht Gegenstand der Klage. Da sich die Klägerin mit ihrem Rechtsstandpunkt einer alleinigen Anwendbarkeit der mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen für Wohnraum nicht durchsetzen konnte, hat der III. Zivilsenat die Kosten des Revisionsverfahrens ihr auferlegt. Beschluss vom 21. April 2005 – III ZR 293/04, AG München – 453 C 21545/02 ./. LG München I – 31 S 15357/03, Karlsruhe, den 21. April 2005. Bundesgerichtshof

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Betreutes Wohnen oder Service-Wohnen wird eine für ältere Menschen immer beliebtere Wohnform, insbesondere als Alternative zur traditionellen Heimversorgung im Altenheim.

Charakteristisch für Betreutes Wohnen sei, dass neben der Vermietung einer Wohnung oder eines Appartements zusätzliche Betreuungsleistungen mit angeboten werden. Diese Betreuungsleistungen werden teilweise direkt mit im Mietvertrag vereinbart, in der Regel wird hierüber jedoch ein besonderer Betreuungs- und Service-Vertrag abgeschlossen. Anbieter für derartige Leistungen sind sowohl Privatfirmen als auch Wohlfahrtsverbände. In den meisten Fällen bietet der Betreuungsvertrag einen Grundservice, zum Beispiel Hausnotruf, Stellung von Ansprechpartnern und Personen zur Vermittlung kleinerer Besorgungen und Dienstleistungen und die kurzfristige Betreuung im Krankheitsfall. Zusätzlich werden Wahlleistungen angeboten, wie zum Beispiel Unterstützung bei der Körperpflege, medizinische Versorgung, Wohnungsreinigung Verpflegung, Begleitung zu Arztbesuchen usw.

Vor Einzug in eine entsprechende Wohnanlage bzw. vor Unterschrift sorgfältig Verträge und Leistungen prüfen. Zu klären ist, ob sich der Preis für die Wohnung und der Preis für die Betreuungsleistungen zusammensetzt. Kostentransparenz ist am ehesten gewährleistet, wenn zwei getrennte Verträge abgeschlossen werden. Vor Abschluss des Betreuungsvertrages muss geprüft werden, ob und welche Leistungen durch die Kranken- oder Pflegekassen abgedeckt werden können. Bei den übrigen, privat zu zahlenden Betreuungskosten ist zu klären, ob zum Beispiel kommunale Beihilfen in Betracht kommen.

Die einzelnen Wohnungen sollten barrierefrei, also für Rollstuhlfahrer oder behinderte Bewohner geeignet sein, vernünftigen Schallschutz haben, und die Wohnanlage sollte über Gemeinschaftsräume verfügen. Wahlmöglichkeit hinsichtlich der Betreuungsunternehmen ist vorteilhaft. Der Preis und der mögliche Preisanstieg für Betreuungsleistungen muss transparent sein. Vorsicht, wenn der Vertrag einseitige Preiserhöhungen vorsieht.

Die Laufzeit und die Kündigungsmöglichkeit des Mietvertrages und des Betreuungsvertrages sollten aufeinander abgestimmt sein.

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Natürlich darf der Mieter von Leuten in der Wohnung besucht werden. Wie viele Personen, wie oft sie kommen und wie lange sie bleiben ist egal. Nur darf die Länge des Besuches sich nicht so ausweiten, dass man schon von einer Daueraufnahme spricht. Deshalb gibt es eine erlaubte Verweildauer, diese kann man aber nicht durch einen fixen Zeitraum begrenzen. Das hängt vom Vermieter und von den Mitbewohnern ab. Sind im Mietvertrag Einschränkungen bezüglich des Besuches angegeben, sind diese nur gültig, wenn diese den Mieter in seiner persönlichen Entfaltung nicht stören. Mieter haften für ihren Besuch und natürlich für sich selbst. Das heißt, verursacht der Besuch Schäden in der Wohnung, muss der Mieter dafür aufkommen (§ 278 BGB). Verletzt sich aber ein Besucher durch einen mangelhaft gesicherten Bereich, kann dieser gegen den Vermieter Schadensersatzansprüche wahrnehmen, genauso wie der Mieter.

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Es gehört zu den selbstverständlichsten Rechten des Mieters, zu jeder Zeit und in beliebiger Anzahl Besuch zu empfangen. Es spielt keine Rolle, ob es sich um Damen- oder Herrenbesuch handelt, ob der Besuch regelmäßig oder unregelmäßig kommt oder wann er geht.

Nur ausnahmsweise kann der Vermieter „Hausverbot“ für einen Besucher verhängen. Beispielsweise dann, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt Ruhestörungen begangen hat oder Gemeinschaftsräume wie Treppenhaus, Flur, Keller usw. beschädigt hat.

Der Besucher kann auch ein Tier, wie zum Beispiel einen Hund, mitbringen. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich die Hundehaltung verboten ist. Die Grenze ist da erreicht, wo der Besucher in kurzen und häufigen Abständen regelmäßig den Hund mitbringt oder das Tier nachts öfter in der Wohnung bleibt.

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Der Vermieter bzw. Eigentümer darf die Wohnung des Mieters nur besichtigen, wenn es hierfür einen konkreten Grund gibt. Ein generelles Besichtigungsrecht für Vermieter existiert nicht. Der darf die Wohnung des Mieters ohne dessen Einverständnis nicht betreten, und er hat auch keinen Anspruch auf einen Zweitschlüssel für die Mieterwohnung.

Ein allgemeine Überprüfung der Wohnung in Hinblick darauf, ob Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich sind, ist allenfalls im Abstand von 2 Jahren zulässig (AG Münster 28 C 6492/99, AG Köln 219 C 430/98).

Der Vermieter kann außerdem Zutritt zur Mieterwohnung verlangen, wenn notwendige Reparaturen durchgeführt werden müssen, wenn der Mieter Mängelbeseitigung fordert, wenn Messeinrichtungen wie zum Beispiel Heizkostenverteiler abgelesen werden müssen oder wenn der Vermieter das Haus bzw. die Wohnung mit Kaufinteressenten oder Mietinteressenten besichtigen will.

Bei der Vereinbarung derartiger Besichtigungstermine muss grundsätzlich auf die Berufstätigkeit des Mieters Rücksicht genommen werden. Der Besichtigungstermin darf nur zu den üblichen Zeiten angesetzt werden, es reicht aus, wenn sich der Mieter einmal in der Woche Zeit für einen Besichtigungstermin nimmt.

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Die Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien, die Mieträume in einem besenreinen Zustand zurückzugeben, umfasst nur die Beseitigung grober Verschmutzungen. Nicht umfasst sind Kosten für die Reinigung von Fenstern sowie der Küche und des Kellers. Diese müsse der Vermieter selbst tragen, so der BGH in seinem Urteil vom 28. Juni 2006.

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In den Mietverträgen ist vereinbart, wie die Wohnung bei einem Auszug zu verlassen ist. Heute ist es schon selten, dass diese im Vertrag nicht geregelt wurden. In diesem Fall braucht sich der Mieter über den Zustand der Wohnung bzw. die Renovierung nicht zu kümmern. Bei alten Wohnungen aus der DDR, sind keine Klauseln vorhanden, in welchem Zustand man die Wohnung zu verlassen hat.  Somit steht auch nichts über Wände überstreichen, über Schönheitsreparaturen usw. im Vertrag. Daher muss die Wohnung nur ganz ausgeräumt und besenrein übergeben werden. Zu beachten ist, dass Wortlaute, wie „die Wohnung muss im ursprünglichen Zustand übergeben werden“ und „die Wohnung muss bezugsfertig für den nächsten Mieter verlassen werden“, nur zu einem besenreinen Verlassen und nicht zu Reparaturen verpflichten.

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Wenn sich der Mieter im Vertrag verpflichtet, die Wohnung besenrein zurückzugeben, dann muss er nur groben Schmutz entfernen. Besenrein bedeutet nicht hochglänzend. So urteilte grundsätzlich der Bundesgerichtshof. (Az.: VIII ZR 124/05).

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Ob der Mieter bei Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen muss, hängt vom genauen Wortlaut des Mietvertrages ab. Ohne konkrete vertragliche Vereinbarung muss der Mieter nicht renovieren, das heißt er muss nicht Decken und Wände tapezieren, Türen und Fenster von innen streichen. Das gleiche gilt auch für ältere ostdeutsche Mietverträge. Egal wie die Gesetze bis zum 3. Oktober 1990 lauteten, steht im Mietvertrag nichts über die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder von malermässiger Instandsetzung muss der Mieter nicht zu Farbe, Kleister und Tapete greifen.

Aber auch folgende Mietvertragsklauseln verpflichten den Mieter nicht zur Renovierung:

– Die Wohnung ist besenrein zurückzugeben. Hier muss nur gefegt werden, das heißt die Wohnung muss in einem ordentlichen und sauberen Zustand verlassen werden.

– Der Mieter muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Bauliche Veränderungen müssen hier rückgängig gemacht werden, aber es gibt keine Verpflichtung zur Renovierung.

– Die Räume sind in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben. Die Wohnung muss hier so verlassen werden, dass der Nachmieter jederzeit einziehen kann, mehr nicht.

– Die Mietsache ist in dem Zustand wie übernommen zurückzugeben. Auch hier muss der Mieter nicht renovieren.

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Da die Kosten für den Vermieter für die Erstellung der Mietverträge in Summe nicht niedrig sind, kann dieser diese Kosten vom Mieter bezahlen lassen. Laut Gericht sind 50 bis 75 Euro möglich (AG Hamburg WM 99, 215; AG Wuppertal WM 94, 194). Kosten, die so hoch wie eine Monatsmiete sind, sind nicht angemessen (LG Hamburg, 9 S 8/88; AG Neuss, 32 C 241/94; AG Bremerhaven, 52 C 1696/93). Weiters müssen die Kosten für die Bearbeitungsgebühr für die Mietverträge mit einer genauen Bezeichnung angegeben sein (OLG Celle, 2 U 200/88). Wortlaute, wie „Gebühren, die für den Abschluss des Vertrages anfallen, hat der Mieter zu tragen“ sind zu ungenau und somit nicht rechtskräftig. Eine Ausnahme gibt es bei den Wohnungsverwaltern, diese dürfen dafür keine Gebühren beanspruchen (AG Hamburg WM 99, 472).

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Die Tatsache, dass man ein Grundstück mit einer Fichte darauf erworben hat, berechtigt nicht dazu, den Baum auch einfach zu fällen. Es gelten zwar keine harten Bestrafungsmaßnahmen wie im 17. Jh., trotzdem ist mit einem saftigen Bußgeld zu rechnen. Deshalb ist empfehlenswert, wenn man ein Grundstück mit einem oder mehrerer Bäume darauf erwirbt, sich vor einer geplanten Fällung bei der Gemeinde zunächst zu informieren, welcher Baum gefällt werden darf! Es sind Baumschutzordnungen vorhanden, In denen es oft nach Alter des Baumes oder nach Durchmesser des Baumstammes festgelegt ist, ob der Baum gefällt werden darf oder nicht. Zu beachten ist aber, wenn der besagte Baum unter Schutz steht, dass man eine Sondergenehmigung einholen kann, um den Baum trotzdem fällen zu dürfen. Solche Genehmigungen erhält man in der Regel bei Krankheitsbefall eines Baumes oder wenn Einsturzgefahr droht.

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Wenn Bäume im Garten gefällt werden müssen, kann der Vermieter die Kosten nicht einfach auf die Mieter umlegen. In einem verhandelten Fall musste ein Vermieter zwei große Bäume beseitigen lassen: Der eine drohte zusammenzubrechen, die Wurzeln des anderen drückten eine Mauer ein. Der Vermieter wollte die Kosten für den Baumfäller auf die Mieter umlegen. Der Vermieter habe zwei Gefahrenquellen beseitigt, und dafür müsse der Vermieter allein aufkommen, so urteilte das Amtsgericht Gelsenkirchen-Buer (Az.: 7 C 109/03).

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Das Einpflanzen von Bäumen oder sonstigen Gehölzen ist dem Mieter zwar nicht verboten, ein Anspruch auf Eigentumsübergang des Baums kann daraus aber nicht abgeleitet werden. Vielmehr gehört der Baum ab sofort zum Grundstück und damit zum Eigentum des Vermieters. Dieser Urteilsspruch wird damit begründet, dass die Verbindung zwischen Baum und Grundstück nicht nur einem vorübergehenden Zweck diene. Zudem lasse sich der Baum später nur noch unter größeren Schwierigkeiten entfernen. Der Mieter darf beim Auszug auch keine finanzielle Entschädigung verlangen. OLG Düsseldorf, Az.: 22 U 161/97

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Wenn ein Baum die Wohnung verschattet, können die Mieter die Miete um bis zu 5 Prozent kürzen. Das entschied das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg. Im verhandelten Fall verdunkelte ein Baum ein Wohnzimmer. Der Mieter hatte den Vermieter zwar um Abhilfe gebeten, dieser reagierte aber nicht (Az.: 211 C 70/06).

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Eine Großbaustelle in der Nachbarschaft kann Mieter dazu berechtigen, die Miete zu kürzen. Das Amtsgericht Gelsenkirchen gewährte im konkreten Fall eine Mietminderung um 118,- Euro (Az.: 3 b C 779/05). Begründung: Die Handwerker waren von Montag bis Samstag ab 7 Uhr morgens bis in den Abend im Einsatz; Baulärm und Dreck der Baustelle machten es den Anwohnern unmöglich, in dieser Zeit die Fenster ihrer Wohnungen zu öffnen und zu lüften.

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Das Landgericht Frankfurt am Main gestand Anwohnern einer Baustelle wegen Baulärm eine Mietminderung um 12 Prozent zu. Auch in der Innenstadt mit Gewerbebetrieben müssen Nachbarn nicht jeden Baulärm hinnehmen. In einer Großstadt werde zwar viel gebaut, aber bringt das den Nachbarn monatelang Belästigungen, sei eine Mietminderung angemessen, so das Gericht (Az.: 2-17 S 113/06).

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Auf dem mit angemieteten Balkon oder der Terrasse kann sich der Mieter frei bewegen. Er kann Stühle, Bänke, Tische oder Sonnenschirme aufstellen, er kann Freunde, Nachbarn und Verwandte einladen, dort kann gegessen, getrunken und gefeiert werden. Allerdings, die Rechte des Vermieters und der Nachbarn, auch deren Ruhebedürfnis ab 22.00 Uhr, müssen immer im Auge gehalten werden.

– Mieter dürfen einen unauffälligen Sichtschutz (AG Köln 212 C 124/98) oder ein Rankengitter (AG Schöneberg 6 C 360/85) anbringen. Sie müssen darauf achten, dass das Mauerwerk nicht beschädigt wird. Soll eine Markise installiert werden, wird die Zustimmung des Vermieters benötigt.

– Mieter dürfen auf Balkon und Terrasse rauchen, selbst wenn ein Nachbar sich durch den Zigarettenqualm gestört fühlt (AG Bonn 6 C 519/98), und sie dürfen die Wäsche trocknen. Das gilt ohne Weiteres für die „kleine Wäsche“ und das Aufstellen eines Wäscheständers (AG Euskirchen 13 C 663/94), das gilt aber auch für eine fest montierte Wäschestange oder Wäscheleinen. Bohrungen auf dem Balkon sind nach einem Urteil des LG Nürnberg-Fürth (7 S 6265/89) genauso zulässig, wie Bohr- und Dübellöcher in der Wohnung selbst.

– Die „große Wäsche“ darf hier zumindest dann getrocknet werden, wenn der Balkon zu einem Hinterhof hinaus geht und ernsthaft niemand Anstoß nehmen kann.

– Blumenkübel dürfen auf Balkon oder Terrasse aufgestellt werden. Grundsätzlich gilt das auch für Blumenkästen oder Blumentöpfe. Voraussetzung ist, dass die Blumenkästen ordnungsgemäß befestigt sind, so dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können. Ebenso muss ein Mieter darauf achten, dass auslaufendes Wasser, zum Beispiel Gießwasser, nicht die Fassade, andere Gebäudeteile oder die „unten“ wohnenden Nachbarn beeinträchtigt.

– Sind diese Vorgaben erfüllt, dürfen die Blumenkästen normalerweise auch an der Außenwand des Balkons angebracht werden (AG München 271 C 23794/00). Für die Reinigung des Balkons ist natürlich der Mieter zuständig. Hierzu gehört nach Ansicht des LG Berlin (61 S 379/85) auch das Säubern des Abflusssiebes. Kommt es zu übermäßig starken Verschmutzungen durch Tauben muss unter Umständen der Vermieter einschreiten und die „Taubenplage“ bekämpfen (BayObLG RE Miet 2/98; LG Freiburg 3 S 386/96). Reparaturen sind Sache des Vermieters.

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Der zum Wintergarten umgebaute Balkon war den übrigen Eigentümern in der Wohnanlage ein Dorn im Auge. Vor Gericht erstritten sie, dass der Balkon zurückgebaut werden musste. Der Mieter der Wohnung weigerte sich aber, die Arbeiten durchführen zu lassen. der Streit endete vor dem Bundesgerichtshof: Der BGH verdonnerte den Mieter dazu, seinen Widerstand aufzugeben und die Arbeiten durchführen zu lassen. Als Mieter habe er nämlich nicht stärkere Rechte als der Besitzer der Wohnung (Az.: V ZR 112/06).

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Die seitlichen Balkonverkleidungen aus Stoff stellten keinen schweren Eingriff in die Bausubstanz dar und passten auch farblich zum Gebäude: Deshalb sah das Amtsgericht keinen Grund dafür, warum Sie wieder verschwinden sollten (Amtsgericht Neubrandenburg, Az.: 6 C 162/06).

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Der Mieter hat das Recht, auf seinem Balkon Blumentöpfe oder Blumenkästen aufzustellen bzw. anzubringen. Sind die Töpfe oder Kästen ordnungsgemäß befestigt, so dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können, dürfen sie auch an der Außenseite des Balkons angebracht werden, entschied das Landgericht Hamburg (316 S 79/04).

Zu beachten sei auch, dass Nachbarn durch die Balkonnutzung bzw. -bepflanzung nicht gestört oder beeinträchtigt werden. Eine Mieterin hatte in ihren Blumenkästen Knöterich gepflanzt, der so stark wucherte, dass er über die Balkonbrüstung wuchs. Dies hatte zur Folge, dass auf die darunter liegende Terrasse eines anderen Mieters ständig Blüten, sonstige Pflanzenbestandteile sowie Vogelkot fiel. Das Landgericht Berlin (67 S 127/02) entschied, dass die Mieterin ihre Balkonbepflanzungen derart zurückschneiden müsse, dass diese nicht mehr über die Brüstung des Balkons herüberragen.

Beim Gießen der Pflanzen muss beachtet werden, dass auslaufendes Wasser nicht die Fassade, andere Gebäudeteile oder die unten wohnenden Nachbarn beeinträchtigt.

Vorsicht in Wohnungseigentumsanlagen: Ist in der Teilungsordnung festgelegt, bei Balkon und Dachterrassen sei auf eine einheitliche Gestaltung des Gesamtgrundstücks zu achten, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass auf der Brüstung der Dachterrassen oder der Balkone keine Blumenkästen angebracht werden dürfen (BayObLG 2 Z BR 20/01).

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Baden und Duschen nach 22 bzw. nach 24 Uhr oder sogar mitten in der Nacht ist erlaubt. Mit dieser Begründung wies das Kölner Landgericht (LG Köln 1 S 304/96) die fristlose Kündigung einer Kölner Vermieterin zurück. Die ihrer Mieterin mit der Begründung gekündigt, dass die Mieterin in zahlreichen Nächten nach 24 Uhr durch Baden und die damit verbundenen Wassergeräusche Mitbewohner gestört habe. Hierdurch habe sie ständig und hartnäckig mietvertragliche Pflichten verletzt und insbesondere gegen die Hausordnung verstoßen.

Tatsächlich stand in der Hausordnung ausdrücklich, dass zwischen 22 Uhr und 4 Uhr nicht gebadet werden darf. Eine derartige Klausel ist nach Einschätzung der Kölner Richter aber unwirksam. Denn die Klausel verstößt gegen das AGB-Gesetz. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen und ist mit wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts nicht vereinbar.

Das Mieterrecht, das heißt der Mietgebrauch, erstreckt sich auf alle Teile der Wohnung. Das Landgericht Köln wörtlich: Der Mieter kann ein vorhandenes Bad grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzen. Bestimmte Badezeiten lassen sich aus dem Mietgebrauch selbst nicht ableiten; entsprechende Formularklauseln sind unzulässig. Das Geräusch ein- und ablaufenden Wassers zählt zu den normalen Wohngeräuschen, die von allen Mitbewohnern hingenommen werden müssen.

Waschen, auch nächtliches Duschen bzw. Baden, gehört zu einem hygienischen Mindeststandard, der ohne weiteres normaler Lebensführung eines Mieters zugeordnet werden kann.

Offen ließ das Landgericht Köln, ob die Nachbarn aufgrund störender nächtlicher Badegeräusche die Miete kürzen könnten. Offen ließ das Gericht auch, ob nach Treu und Glauben Grenzen für nächtliches Baden und Duschen zu ziehen sind. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (5 Ss (Owi) 411/90 – (Owi) 181/90 I) hatte entschieden, dass nachts einschließlich der vorbereitenden und der abschließenden Tätigkeiten wie Ein- und Ablaufenlassen des Badewassers, 30 Minuten angemessen sind. Dauerduschen – drei Stunden lang – hielt das Oberlandesgericht Düsseldorf dagegen für unzulässig.

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Führt eine geplante Modernisierungsmaßnahme letztlich zu einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung, muss der Mieter die Baumaßnahme nicht dulden (AG Wiesbaden 93 C 4042/01-20).

Der Balkonanbau sollte an der Rückfront des Mietshauses nach Auffassung des Vermieters als Wohnwertverbesserung eine Mieterhöhung für die Modernisierung von etwa 210,- DM pro Wohnung rechtfertigen. Eine betroffene Mieterin, die bisher für ihre 75 Quadratmeter große Wohnung 630,- DM zahlte, „stellte sich quer“. Selbst als der Balkon vom Vermieter schon angebaut wurde, weigerte sie sich, Balkontüren einbauen zu lassen, ließ keine Handwerker in die Wohnung.

Das Amtsgericht Wiesbaden gab der Mieterin Recht. Eine Duldungspflicht bestehe für den Mieter dann nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dabei ist insbesondere die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Gegen seinen Willen muss der Mieter nicht ohne weiteres hinnehmen, dass seine Wohnung nach einer entsprechenden Baumaßnahme wesentlich verändert wird, wenn dieser Umstand zu einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung führt.

Das Amtsgericht Wiesbaden betonte, dass der Anbau eines Balkons zu einer Mieterhöhung führen würde, die ein Drittel des bislang gezahlten Mietzinses ausmachen würde. Da dem gegenüber der gewonnene Wohnwert nicht als so erheblich einzustufen ist, ist die Mieterin letztlich nicht verpflichtet, den Einbau von Balkontüren zu dulden.

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Zieht ein Mieter nach Beendigung der Mietzeit verspätet aus der Wohnung aus, kann der Vermieter für diese Zeit eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete verlangen. Allerdings muss die Abrechnung nicht zum Monatsende, sondern kann auf den Tag genau erfolgen. (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 57/05)

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6 Monate hat ein Hausbesitzer Zeit, gegen einen ehemaligen Mieter Schadensersatzansprüche wegen Mängeln geltend zu machen. Laut Oberlandesgericht Düsseldorf (- Az.: 10 U 46/06 -) gilt diese Frist auch dann, wenn der Mietvertrag erst Monate später endet (Oberlandesgericht Düsseldorf Az. 10 U 46/06).

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Zum Wohnhaus gehört weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller oder ein Dachboden. Aus diesem Grund klagten Mieter aus dem Erdgeschoss dagegen, dass Sie einen bestimmten Betrag im Jahr für den Aufzug aufwenden sollten. Die Richter in Karlsruhe sahen in der Umlage jedoch keine unangemessene Benachteiligung. Ein Umrechnen der Kosten nach dem tatsächlichen Gebrauch des Aufzugs sei vielfach nicht praktikabel und unübersichtlich. Auch Mieter einer Erdgeschosswohnung können an den Betriebskosten für den Aufzug beteiligt werden (BGH, – Az.: VIII ZR 103/06 -)

Aufzugskosten – Gleiche Last für Alle

Mieter einer Erdgeschosswohnung müßen sich an den Kosten eines Aufzuges beteiligen, wenn dies im Mietvertrag vorgesehen ist, wobei auch eine Formularklausel ausreicht. Der BGH stellt in seiner Entscheidung vom 20.09.2006 klar, dass dies selbst dann gilt, wenn der Erdgeschossmieter überhaupt keinen konkreten Nutzen von dem Aufzug hat, er ihn also noch nicht einmal für etwaige Räumlichkeiten in Dachgeschoss oder Keller nutzt. Die Richter begründen diese Entscheidung mit der vorrangigen Praktikabilität für den Vermieter und die Übersichtlichkeit der Abrechnung.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen darf. Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers im Erdgeschoss einer Seniorenanlage, die mit einem Aufzug ausgestattet ist. Zu dem Mietobjekt der Beklagten gehörte weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller noch ein Dachboden. Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Formularmietvertrag sollten Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, unter anderem die Kosten des Aufzugs, umgelegt werden. Gestützt darauf verlangte der Kläger von den Beklagten mit einer Nebenkostennachforderung für das Jahr 2004 einen anteiligen, nach dem Maßstab der Wohnfläche umgelegten Betrag von 141,37 € für Betriebskosten des Aufzugs. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die zugelassene Berufung hat das Landgericht die Beklagten zur Zahlung der Aufzugskosten verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Kosten des Aufzugsbetriebs trägt. Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass eine solche Vereinbarung auch formularvertraglich mit einem Erdgeschossmieter geschlossen werden kann; sie ist unabhängig von einem konkreten Nutzen des Aufzugs für diesen Mieter nicht wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Zulässigkeit der Umlage von Aufzugskosten auf sämtliche Mieter einschließlich des Erdgeschossmieters ergibt sich allerdings bei preisfreiem Wohnraum, wie er im Streitfall vorlag, nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs entgegen einer verbreiteten Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nicht schon aus § 24 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV). Die Vorschrift sieht für preisgebundenen Wohnraum vor, dass die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen und Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage lediglich ausgenommen werden kann. Der Bundesgerichtshof hat es abgelehnt, die Regelung auf den preisfreien Wohnraum zu übertragen, weil es sich dabei um auslaufendes, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendendes Recht handelt. Er hat vielmehr als maßgeblich angesehen, dass die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nicht von der allgemeinen wohnraummietrechtlichen Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht. Nach dieser Vorschrift sind die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wobei von der Gesamtwohnfläche auszugehen ist. Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteiligt den Erdgeschossmieter unabhängig von dem konkreten Nutzen, den ihm der Aufzug bietet, nicht unangemessen. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen – neben den Aufzugskosten etwa die Kosten der Beleuchtung und Reinigung allgemein zugänglicher Bereiche oder Kosten der Gartenpflege -, werden häufig von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Gründe der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Abrechnung für den Mieter sprechen deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind. Eine solche generalisierende Betrachtungsweise entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte. (BGH, Urteil vom 20.09.2006 – Az.: VIII ZR 103/06 -).

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Mieter ab dem 4. Stock, haben einen Mietnachlass von 10 %, Laut das AG Charlottenburg (GE 1990, S. 423). Für den Fahrstuhl können Kosten, wie Aufzugwartung (nicht Inbetriebnahme), TÜV, Energieverbrauch, Reinigung, Beaufsichtigung, Bedienung und Kosten für Notruf umgelegt werden. Ausgenommen sind Kosten für Instandhaltung, kleinere Ersatzteile und Kosten für den Stördienst (LG Hamburg, NZM 2001, S. 806). Außerdem ist ein Gewerbeanteil abzuziehen. Wenn der Aufzug zum Beispiel durch die Gewerbekunden in der Tiefgarage benutzt werden kann. Mieter, welche keinen Aufzug benützen müssen (Erdgeschoß), werden von der Aufzugsumlage ausgenommen. Dies sollte man aber vertraglich abgesichert haben, da man sonst auch das bezahlen kann (LG Essen WM 91, 702; LG Berlin WM 90, 559). Als Mieter hat man das Recht in die Abrechnungsunterlagen Einsicht zu nehmen, wenn es große Veränderungen der Aufzugskosten gibt.

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Darunter versteht man die Aufhebung einer Forderung durch eine Gegenforderung, im Mietrecht ist dies der Mieter. Dem Vermieter können eventuell anfallende Forderungen vom Mieter auf die Mietrechnung aufgerechnet werden. Das kommt oft bei Schadensersatzansprüchen des Mieters vor. Oder er kann auch ein Zurückbehaltungsrecht machen. Dieses besagt, dass er seinen Verpflichtungen so lange nicht nachkommt, bis der Vermieter die Ansprüche des Mieters erfüllt hat. Allerdings sind schon im Vorfeld Aufrechnungen im Mietvertrag untersagt oder eingeschränkt. Aber wenn Aufrechnungen verboten sind und es keine Einschränkungen gibt, sind diese nicht durchgreifend. Im Mietvertrag ist der Text nur gültig, wenn man dem Mieter unbestrittene oder rechtskräftig gestellten Forderungen aufrechnen lässt. Dadurch kann dem Mieter auch nicht das Recht zur Aufrechnung bei zum Beispiel Schadensersatzforderungen untersagt werden.

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Mieter mit einem Zeitmietvertrag, die kurzfristig umziehen wollen oder müssen und die kein Sonderkündigungsrecht oder keinen Anspruch auf Nachmieterstellung haben, müssen versuchen, sich mit ihrem Vermieter einvernehmlich auf eine Vertragsbeendigung zu verständigen. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, einen Mietaufhebungsvertrag mit dem Mieter abzuschließen. Bei etwas gutem Willen auf beiden Seiten sollte aber eine Einigung möglich sein. Der Mietaufhebungsvertrag selber sollte schriftlich zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden. Es reicht aus, wenn beide Vertragspartner vereinbaren und unterschreiben, dass zu einem bestimmten Termin das Vertragsverhältnis aufgehoben und beendet wird. Darüber hinaus können im einem Mietaufhebungsvertrag auch noch weitere Punkte angesprochen und abgeklärt werden. Zum Beispiel kann vereinbart werden, dass der Mieter die Wohnung zu einem festgesetzten Termin geräumt und besenrein zurückgibt, dass Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt werden müssen. Es kann natürlich auch vereinbart werden, dass der Mieter die Wohnung im vollständig renovierten Zustand zurückgibt, oder er, statt zu renovieren, einen einmaligen Betrag an den Vermieter zahlt. Sinnvoll ist es auch, im Mietaufhebungsvertrag festzulegen, dass die Nebenkostenvorauszahlungen nur bis zum Auszug des Mieters erfolgen und dass bei vertragsgerechter Übergabe der Wohnung der Vermieter die Mietkaution innerhalb einer festzulegenden Frist zurückzahlt. Ist die Kautions-, Betriebskosten- und Renovierungsfrage zwischen Mieter und Vermieter aber längst geklärt, kann auch ganz einfach vereinbart werden, dass sich die Parteien darüber einig sind, dass keine gegenseitigen Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis bestehen.

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Arbeitslose haben unter Umständen auch dann Anspruch auf Arbeitslosengeld II, wenn sie eine Eigentumswohnung besitzen. Das Bundessozialgericht (BSG) entschied am 7.11.2006, dass Ansprüche auf Arbeitslosengeld II (ALG II) nicht alleine wegen der Verwertbarkeit einer Eigentumswohnung abgelehnt werden dürften. Geklagt hatte eine 27-jährige Eigentümerin einer 75 qm großen Wohnung. Weil die Größe der Wohnung 60 qm überschreite, sei sie nicht mehr für eine Person als angemessen anzusehen und gelte deshalb als Vermögen. Aus diesem Grund hatte die Arbeitsagentur die Zahlungen eingestellt. Das BSG verwies darauf, dass die „angemessene Größe“ einer Wohnung ein unbestimmter Rechtsbegriff sei. Zur Konkretisierung solle im Regelfall das II. Wohnungsbaugesetz (WoBauG) herangezogen werden. Nach §39 WoBauG sind Eigentumswohnungen für vier Personen bis zu 120 qm angemessen groß. Für jede Person seien Abschläge von 20 qm vorzunehmen, allerdings sei generell von einer Mindestzahl von zwei Personen auszugehen. Nach dieser Rechnung sind Eigentumswohnungen mit einer Größe von bis zu 80 qm in jedem Fall als angemessen anzusehen. Auch die Eigenheimzulage darf für die Berechnung des Arbeitslosengeld II (ALG II) nicht als anzurechnendes Einkommen behandelt werden (Bundessozialgericht, – Az: B 7b AS 2/05 R -).

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Ob eine Mietwohnung für Arbeitslosengeld-II Empfänger angemessen groß ist, hängt in erster Linie von der Wohnlage und dem durchschnittlichen Mietspiegel der Gemeinde ab. Erst wenn diese Berechnungsmöglichkeiten ausgeschöpft sind, könne auch die zu § 8 Wohngeldgesetz aufgestellte, für Gesamtdeutschland geltende Tabelle Berücksichtigung finden. Ein Arbeitslosengeld II beziehendes Ehepaar war im Jahr 2004 vom Sozialamt dazu aufgefordert worden, eine kleinere und günstigere Wohnung zu beziehen, da die Miete ihrer alten Wohnung unangemessen hoch gewesen sei. Im August 2004 bezog das Ehepaar eine neue Wohnung, deren Kaltmiete für 93 qm 420,00 € zuzüglich 100,00 € Betriebskosten betrug. Das Sozialamt verweigerte die Zustimmung zum Umzug und zahlte ab August 2004 nur noch die Hälfte der als angemessen angesehenen Mietkosten. Das Bundessozialgericht verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Landessozialgericht zurück. Die Angemessenheit der Wohnungsmiete lasse sich nur beurteilen, wenn die konkrete Größe der Wohnung festgestellt wird. Auch müsse der Wohnstandard mit dem Wohnungsstandard am konkreten Wohnort verglichen werden. Hier stehe dem Ehepaar nur eine einfache Ausstattung zu. Da Umzüge in andere Wohngemeinden im Regelfall nicht in Frage kommen, gilt für die Berechnung, dass das Produkt aus Wohnstandard / Wohnlage und Preis der Wohnung angemessen sein muss. Dieses kann aber von Gemeinde zu Gemeinde durchaus unterschiedlich sein.

Erst wenn alle anderen Erkenntnismöglichkeiten ausgeschöpft seien, könne auch die Tabelle zu § 8 des Wohngeldgesetzes Berücksichtigung finden, nach der bislang über die Angemessenheit der Miete entschieden worden war. (vgl. Bundessozialgericht, – Az: B 7b AS 10/06 R -).

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Die Mieterin hatte sich vertraglich verpflichtet, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Als Empfängerin von Arbeitslosengeld II beantragte dafür zusätzliches Geld. Das lehnte die Stadtverwaltung ab, und auch vor dem Sozialgericht Speyer hatte die Mieterin kein Erfolg (Az. S 1 AS 156/06). Zwar habe ein Bezieher von Arbeitslosengeld II Anspruch auf einen Zuschuss für die Renovierung bei Ein und Auszug, wenn sie der Mietvertrag vorsehe. Laut Urteil gilt das jedoch nicht für laufende Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan.

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Wer Arbeitslosengeld II bezieht, hat nach einem Urteil des Landessozialgerichts Sachsen-Anhalt einen pauschalen Anspruch auf 1.000 Euro, um eine Wohnung mit Möbeln und Haushaltsgegenständen einzurichten (Az. L 2 B 261/06 AS ER). Die Kosten für eine Renovierung werden zusätzlich übernommen.

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Das Wort „Angehörige“ ist im Gesetzestext nicht einheitlich geklärt. Feste Lebensgemeinschaften durch Ehe und Familie leben dauerhaft zusammen. Bei Lebensgemeinschaften geht man von einer dauerhaften Führung des Haushaltes aus. Unter Angehörige des Haushaltes versteht man Leute, die dauerhaft in der Wohnung leben (Pflegekinder). Familienangehörige, wie Eltern, Kinder, Geschwister und Verschwägerte zählen zur Rechtssprechung. Als Mieter darf man die nächsten Familienangehörigen (Kinder) in der Wohnung aufnehmen. Auch Lebenspartner darf man aufnehmen, laut BGH Entscheidung (BGH Urteil vom 05.11.2003 – VIII ZR 371/02) muss der Vermieter das aber erlauben. Es handelt sich hier um ein „berechtigtes Interesse“. Weigert sich aber der Vermieter, kann das Belangen durch einen Gerichtsbeschluss zugestimmt werden. Im Falle des Ablebens des Mieters, übernehmen die Familienangehörigen die Pflichten des Mieters.

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Mieter einer Altbauwohnung müssen gegebenenfalls mit zugigen Fenstern leben. Das Landgericht Karlsruhe urteilte, dass Mieter einer Altbauwohnung nur dann Standart erwarten können, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Im konkreten Fall entschieden die Karlsruher Richter, dass die Mieter die Miete nicht mehr kürzen dürfen (Az. 9 S 157/05).

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Durch Abwesenheit verstößt man gegen keine Bestimmungen im Mietvertrag. Der Mieter muss die Wohnung weiterbezahlten, aber er muss diese nicht bewohnen. Man darf nicht vergessen, dass man den Verpflichtungen im Mietvertrag nachkommt. Zum Beispiel kann man einen Bekannten für Pflichten, wie den Schnee vom Gehsteig beseitigen oder das Stiegenhaus zu putzen, beauftragen. Man darf auch nicht vergessen, dass während der eigenen Abwesenheit Schäden in der Wohnung entstehen können. Eventuelle Rohrbrüche oder Einfrieren von Rohren müssen dem Vermieter schnell mitgeteilt werden. Ein Nachbar, dem man seinen Wohnungsschlüssel gibt, kann zeitweise einen kurzen Rundgang durch die Wohnung machen, um nachzusehen, ob alles in Ordnung ist. Zu viel an Heizkosten sollte man während der Abwesenheit auf keinen Fall sparen, da es gerade dadurch immer wieder zum Einfrieren von Rohren geführt hat.

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Ein Vermieter oder ein Vormieter darf von einem wohnungssuchenden Mieter weder eine Maklerprovision, eine Auszugsprämie oder eine Abstandszahlung fordern. Zulässig sind nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) dagegen so genannte Ablösevereinbarungen. Mit Hilfe derartiger Kaufverträge verpflichtet sich der Wohnungssuchende, bei der Anmietung der Wohnung bestimmte Einrichtungsgegenstände des Vormieters zu übernehmen.Häufig sei eine Ablösevereinbarung in der Praxis aber ein „verkappter“ Abstand. Dies nämlich dann, wenn wertloses Mobiliar zu Höchstpreisen abgegeben werden soll. Das ist nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig. Der Preis für die Möbelstücke darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu deren Wert stehen. Zwar ist nicht jede überzogene Preisforderung des Vermieters unwirksam, wenn aber der geforderte Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt, kann der Wohnungssuchende zuviel Gezahltes zurückfordern. Sein Rückforderungsanspruch verjährt nach vier Jahren. Ist zum Beispiel die für 10.000 Euro gekaufte Einbauküche nur noch rund 2.000 € wert, muss der Wohnungssuchende höchstens diese 2.000 € plus 50 Prozent zahlen. Alles, was über 3.000 € liegt, kann er zurückfordern.

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Soll ein Wohnungssuchender bzw. neuer Mieter eine Abstandszahlung leisten, ist das in aller Regel unwirksam. Ablösevereinbarungen dagegen sind zulässig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem angemessenen Verhältnis stehen (BGH – Az.: VIII ZR 212/96 -).

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Generell beträgt der Abrechnungszeitraum der Betriebskosten 12 Monate. Oft ist das zu Jahresende. Man kann ihn aber auch individuell vereinbaren. Daher ist der Zeitraum immer ganz genau anzugeben, zum Beispiel: 01.08.2008 bis inklusive 31.07.2009. Es ist nicht möglich, auch die Kosten für die in dieser Zeit angefallenen Rechnungen umzulegen. Die Rechnung erfolgt nach dem Abflussprinzip. Nur die Kosten, die wirklich entstanden sind, sind zu bezahlen. Anderenfalls muss man die jeweiligen Anteile für diesen Zeitraum berechnen. Auch hier muss man bedenken, dass man dafür nur die tatsächlichen Kosten einrechnen darf und nicht die vorläufigen Rechnungen (LG Wiesbaden, WM 2000, 37). Sozusagen können den Mietern nur anteilig die Nebenkosten verrechnet werden, welche innerhalb dieses Zeitraumes ausziehen oder gerade einziehen.

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12-monatige Abrechnungsfrist nicht bei Gewerberaum.

Die 12-monatige Abrechnungsfrist für Betriebskosten im Wohnraum-mietrecht (§ 556 Abs. 3. S. 3 BGB) soll nach Auffassung des Oberlandesgerichts Köln keine Anwendung im Gewerberaummietrecht finden. Auch eine „analoge Anwendung“ komme nicht in Betracht. Die Richter des OLG widersprechen damit ausdrücklich der Entscheidung des Amtsgerichts Wiesbaden (Urteil vom 10. Oktober 2005). Eine verspätete Abrechnung eines Gewerberaumvermieters führt somit nach Ansicht der Kölner Richter nicht zum Ausschluss von Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung.

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Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 2 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten (vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2004 – Az.: VIII ZR 115/04 -).

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Ein Vermieter muss nachweisen können, dass sein Mieter seine Abrechnung rechtszeitig erhalten hat. Bestreitet der Mieter, dass ihm die Abrechnung fristgerecht zugestellt wurde, trifft den Vermieter die Beweislast. Nach Ansicht der Richter kommt es allein darauf an, wann der Mieter die Abrechnung erhalten hat. Mit diesem Urteil nahm das Amtsgericht einen Hausbesitzer in die Pflicht und sah in dem Fall keine unverhältnismäßige Belastung des Vermieters (Amtsgericht Meißen, Az. 3 C 0257/07).

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Unter Abmahnung versteht man, den Mieter aufzufordern, bestimmte Dinge, welche nicht dem Vertrag entsprechen, zu unterlassen. Diese kann man auch mündlich machen, daher ist die schriftliche Form nicht notwendig. Natürlich macht man diese vor der Kündigung. Für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) und eine Unterlassungsklage wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 541 BGB) ist die Abmahnung unerlässlich. Hat der Mieter die Miete aber schon 2 Monate lang nicht bezahlt, kann dieser ohne eine Abmahnung fristlos gekündigt werden. Den Vermieter kann man als Mieter auch abmahnen. Wenn dieser zum Beispiel einen bestimmten Schaden nach einer Einhaltefrist nicht behoben hat, kann man fristlos kündigen. Beim Abmahnen muss immer ein Zeitraum festgelegt werden, innerhalb welchem der Schaden behoben wird bzw. den Vertragsbestimmungen nachgekommen werden kann.

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Voraussetzung des Anspruchs eines Vermieters gegen den Mieter auf Beseitigung einer Parabolantenne ist die vorherige Abmahnung, so der BGH in einer jungen Entscheidung vom 17.04.2007. § 541 BGB der eine solche Abmahnung vorsehe, habe mieterschützenden Charakter und gehe damit den allgemeinen Vorschriften, also auch dem § 1004 Abs. 1 BGB, der auch im Wohnungseigentumsrecht Anwendung findet, im Mietrecht vor. Bevor der Vermieter zu scharfen Rechtsbehelfen wie Klage oder Kündigung greifen könne, müsse er abmahnen. Tut er dies nicht, ist seine Klage abzuweisen.

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Als Mieter soll man niemals das Ableseprotokoll des Kontrolleurs unterschreiben. Oft ist es der Fall, dass der Kontrolleur der Wärmeerfassungsgeräte kommt, die ganzen Heizkörper ansieht, alles protokolliert und als Mieter soll man dieses dann unterschreiben und somit bestätigen. Man denkt sich, die Unterschrift dient nur zur Bestätigung der Anwesenheit des Kontrolleurs. Das ist aber nicht so, tatsächlich unterschreibt man aber die Richtigkeit der Ablesung der Heizkörper, was man vor allem als Laie und in diesem Moment gar nicht beurteilen kann. Mieter sind keineswegs zu einer Unterschrift verpflichtet, daher keinesfalls unterschreiben! Kommt es später zu Streitigkeiten, muss der Mieter das falsche Ablesen beweisen, was sehr schwierig ist. Beim Landesgericht Berlin (ZMR 1997, S. 156), hat in diesem Fall der Unterschreibende seine Schuld anerkannt.

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Vermieter können mehrere Kosten umlegen. Dazu gehören Kosten für die Ablesung der Messgeräte, die für die Bestimmung der Heiz- und Warmwasserkosten dienen. Dasselbe ist auch beim Ablesen von Wasseruhren zu beachten. Sonstige Kosten für Kontrollgeräte können nicht umgelegt werden. Diese Betriebskosten müssen den Verwaltungskosten angerechnet werden.

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Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen sind unwirksam

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an „starren“ Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Formularmäßige Wohnraummietverträge enthalten in der Praxis meist Klauseln, die den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten. Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall betraf eine damit verwandte, in formularmäßigen Wohnraummietverträgen ebenfalls häufig gebrauchte, so genannte Abgeltungsklausel. Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hat der Mieter am Ende der rund zweijährigen Mietzeit Rückzahlung der Kaution verlangt. Die Vermieterin hat die Kaution mit zeitanteiligen Renovierungskosten verrechnet. Nach der im Mietvertrag der Parteien enthaltenen Abgeltungsklausel muss der Mieter, wenn er vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch anteilige Zahlung der Kosten der Schönheitsreparaturen nach festgelegten Prozentsätzen, die sich in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer erhöhen, nachkommen. Beispielsweise bestimmt die Klausel, dass der Mieter nach einer Nutzungsdauer von mehr als zwei, aber nicht mehr als drei Jahren für Küche und Bad 66% der Kosten der Schönheitsreparaturen zu entrichten habe, für Wohn- und Schlafzimmer 40% und für Nebenräume 42,85%.

Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution im Wesentlichen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Es hat das auf die Abgeltungsklausel gestützte Zahlungsverlangen der Vermieterin als unbegründet erachtet und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Klausel wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (§ 307 BGB), weil sie eine Kostenbeteiligung des Mieters auf der Grundlage „starrer“ Fristen und Prozentsätze vorsehe.

Der Bundesgerichtshof hat die vom Landgericht zugelassene Revision der Vermieterin zurückgewiesen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem „starren“ Fristenplan auferlegen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Denn dadurch kann der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt hat. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass diese Erwägungen auf Abgeltungsklauseln zu übertragen sind. Abgeltungsklauseln auf einer „starren“ Berechnungsgrundlage benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen. Denn bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine „starre“ Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Soweit der Bundesgerichtshof Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen und Prozentsätzen in früheren Entscheidungen als wirksam angesehen hat (z.B. Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663), hält er daran nicht fest.

Urteil vom 18. Oktober 2006 – VIII ZR 52/06. AG Mannheim – Urteil vom 30. März 2005 – 8 C 8/05 ./. LG Mannheim – Urteil vom 8. Februar 2006 – 4 S 52/05 (unter anderem abgedruckt in WuM 2006, 190).

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Vor allem bei Altbauten sollte man mit Abflussverstopfungen rechnen. Grundsätzlich muss der Vermieter diesen Schaden kostenlos beheben. Weist dieser aber ein Verschulden des Mieters nach, muss dieser für die Kosten aufkommen. Gibt es Vereinbarungen in Formularmietverträgen, welche den Mieter für einen Teil der Kosten für Behebung von Verstopfungen der Hauptwasserleitung aufkommen lässt, sind diese unwirksam.Ist der Mieter für den Schaden verantwortlich, oder war dieser schon vor Vertragsabschluss vorhanden, muss dieser dafür aufkommen. Der Vermieter hat das indes zu beweisen. Außerdem muss der Vermieter Verstopfungen schnell beheben (vor allem bei Häufigkeit), kommt er diesem nicht nach, haftet er generell für die Schäden. Auch wenn es Verschulden von den Mietern waren.

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Eigentümer muss die Abfallgebühren bezahlen?

Unter Umständen muss der Eigentümer für die nicht bezahlten Abfallgebühren des Mieters einstehen. Allerdings bleiben dem Eigentümer juristische Möglichkeiten, wieder an sein Geld zu kommen. Im konkreten Fall urteilten die Richter, dass der Eigentümer neben Mietern oder auch Pächtern der Abfallbesitzer ist und damit auch verantwortlich für den Abfall auf seinem Grundstück ist (vgl. Verwaltungsgericht Neustadt, – Az.: 4 K 1892/04 -).

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Nach einem Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart rechtfertigt allein der Verdacht einiger Nachbarn, ein Mieter entsorge verdorbene Lebensmittel nicht und locke damit Schädlinge an. keine zwangsangeordnete Wohnungsbegehung (Az:. 4 K 2818/03). Wenn es allerdings Beweise gibt, muss die Ordnungsbehörde tätig werden.

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