• Instandsetzungspflicht des Vermieters wg. eindringenden Zigarettenrauchs aus Nachbarwohnung

Instandsetzungspflicht des Vermieters wg. eindringenden Zigarettenrauchs aus Nachbarwohnung

Instandsetzungspflicht des Vermieters wg. eindringenden Zigarettenrauchs aus Nachbarwohnung

AG Charlottenburg, Az.: 211 C 3/07, Urteil vom 17.03.2008

1. Die Beklagte wird verurteilt, im Hause … Berlin, 1. Obergeschoss rechts, die Decke zwischen Erdgeschoss und erstem Obergeschoss zur Wohnung der Kläger so abzudichten und instand zu setzen, dass von der darunter liegenden Wohnung kein Zigarettenrauch mehr durch die Decke in die Wohnung der Kläger eindringen kann.

2. Es wird festgestellt, dass die Kläger wegen der Mängel zu Ziffer 1. zu einer monatlichen Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete für ihre Wohnung …, … Berlin, 1. Obergeschoss rechts, bis zur Behebung der Geruchsbelästigung aus der darunter liegenden Wohnung berechtigt sind.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wegen der Verurteilung zu Ziffer 1. des Tenors für die Kläger nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4000,00 Euro.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % dieses Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Mängelbeseitigung in Anspruch.

Instandsetzungspflicht des Vermieters wg. eindringenden Zigarettenrauchs aus Nachbarwohnung

Foto: komokvm2/Bigstock

Die Kläger sind Mieter, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung im Haus … Berlin, 1. Obergeschoss rechts, aufgrund des Mietvertrages der Parteien vom 30. Mai 2000. Ende 2005 rügten die Kläger gegenüber der Hausverwaltung der Beklagten das Eindringen von Zigarettenrauch aus der unter ihrer Wohnung gelegenen Wohnung der Mieterin …. Mit anwaltlichem Schreiben vom 09. März 2006 forderten die Klägerin die Beklagte nochmals zur Mängelbeseitigung bis spätestens 30. März 2006 auf und machten eine Mietminderung in Höhe von 10 % des Mietzinses geltend. Die Beklagte lehnte mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 09. März 2006 den Minderungsanspruch ab und wies die behauptete Geruchsbelästigung zurück.

Die Kläger tragen vor, seit November 2005 dringe ständig Zigarettenrauch in ihre Wohnung aus der Wohnung der Mieterin … ein. Eine Ortsbesichtigung am 23. März 2006 habe den bemängelten Geruch im Flur und im Wohnzimmer bestätigt. Der Zigarettenrauch führe zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Mietgebrauchs, die Geruchsbelästigung berechtige zur Minderung des Mietzinses in Höhe von 10 %.

Die Kläger beantragen, die Beklagte wird verurteilt, im Hause … Berlin, 1. Obergeschoss rechts, die Decke zwischen Erdgeschoss und erstem Obergeschoss zur Wohnung der Kläger so abzudichten und instand zu setzen, dass von der darunter liegenden Wohnung kein Zigarettenrauch mehr durch die Decke in die Wohnung der Kläger eindringen kann.

Es wird festgestellt, dass die Kläger wegen der Mängel zu Ziffer 1 zu einer monatlichen Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete für ihre Wohnung … Berlin, 1. Obergeschoss rechts, bis zur Behebung der Geruchsbelästigung aus der darunter liegenden Wohnung berechtigt sind.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 06. Juli 2006 (Bl. 39 d. A.) und durch Beweisbeschluss vom 18. September 2006 (Bl. 48 d. A.) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen … und durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. …. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahmen wird das Protokoll der Sitzung vom 18. September 2006 (Bl. 46 – 48 d. A.) und auf die Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. … vom 20. April 2007 Nr. 30.110-1 (Bl. 74 – 78 d. A.) und auf das Gutachten Nr. 30.110-2 vom 24. September 2007 (Bl. 98 – 101 d. A.) Bezug genommen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien und ihrer Stellungnahmen zum Gutachten wird auf die Schriftsätze und Anlagen der Parteien verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Mängelbeseitigung aus § 535 Abs. 1 BGB. Denn nach der Beweisaufnahme steht fest, dass die Wohnung der Kläger einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB aufweist, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass aus der unter der Wohnung der Kläger gelegenen Wohnung der Mieterin … Zigarettenrauch in die Wohnung der Kläger zieht. Wenngleich die Beweisaufnahme nicht ergeben, durch welche Deckenöffnungen oder Undichtigkeiten der Zigarettenrauch aus der unteren Wohnung in die Wohnung der Kläger zieht, so steht jedoch aufgrund der Beweisaufnahme außer Zweifel, dass der Rauch nicht allein durch die geöffneten Fenster oder über den Flur durch die geöffneten Türen zieht, sondern aufgrund baulicher Gegebenheiten durch die Decke oder andere derzeit nicht bekannte Öffnung in die Wohnung der Kläger zieht. Denn bei dem Sachverständigengeruchstest ist der in der Wohnung der Mieterin … verspürte Geruchsstoff in die Wohnung der Kläger auch bei geschlossenen Türen und geschlossenen Fenstern gelangt. Das ergibt sich zweifelsfrei aus dem Gutachten vom 24. September 2007.

Das Eindringen von gesundheitsschädigendem Zigarettenrauch in die Wohnung stellt eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch dar. Weder handelt es sich bei dem Eindringen von Zigarettenrauch um eine sozial adäquate Beeinträchtigung, die der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ohne weiteres hinnehmen muss, noch handelt es sich um eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit, mit der ein Mieter rechnen oder die bei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus üblich ist. Dringt der Rauch nicht lediglich von außen durch geöffnete Fenster oder Türen ein, ist von einem baulichen Mangel auszugehen. Der Mieter muss dabei lediglich darlegen und beweisen, dass ein Mangel vorliegt, die Mangelursache muss er dagegen nicht darlegen. Die Kläger haben vorliegend den Mangel dargetan, dass aufgrund der Beweisaufnahme die Mangelursache ungeklärt blieb, ist für das vorliegende Verfahren, in dem es nur um Minderungs- und Mängelbeseitigungsrechte geht, unschädlich. Steht ein Mangel fest, greifen die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften der §§ 535 Abs. 1, 536 Abs. 1 BGB.

Den Klägern steht der Mängelbeseitigungsanspruch zu, da ihnen hinsichtlich dieses Anspruches nur oblag, den Nachweis eines Mangel zu führen. Der Beklagten dagegen oblag der Nachweis, dass eine Mängelbeseitigung nicht möglich sei. Dieser Beweis ist nicht erbracht. Denn die Kläger haben im Termin unbestritten vorgetragen, dass in anderen Wohnungen der Beklagten ein ähnliches Geruchsproblem aufgetreten war, die Beklagte dieses Problem durch Instandsetzungsleistungen beseitigt hat. Der für die Hausverwaltung der Beklagten im Termin am 28. Februar 2008 erschienene Mitarbeiter Herr … bestätigte, dass die Beklagte in einer anderen Wohnung wegen starker Rauchbelästigung eine Instandsetzung der Wohnungsdecke vorgenommen hat, durch diese Instandsetzung der Mangel, nämlich das Eindringen von Zigarettenrauch in eine andere Wohnung, weitestgehend unterbunden wurde. Damit steht aber fest, dass eine Mängelbeseitigung der Beklagten möglich ist.

Der Mangel rechtfertigt auch eine Minderung des Mietzinses in Höhe von 10 % des Bruttomietzinses. Denn der ständige Geruch nach kaltem Zigarettenrauch stellt eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, auch eine gesundheitliche Schädigung ist nicht ausgeschlossen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

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