I.
Immer wieder berichten Zeitungen, dass irgendein Gericht irgendwelche Klauseln eines „Mustermietvertrags“ für ungültig erklärt hat. Was das für die einzelnen Mieter bedeutet, bleibt dabei weitgehend unklar. Was sind überhaupt Mustermietverträge? Welchen Bedingungen unterliegen Sie? Welche Beispiele für ungültige Klauseln sind zu beachten?
Was ist ein Mustermietvertrag?
Zunächst einmal: Muster- oder Formularmietverträge sind alle Mietverträge, die fertig vorgedruckt sind. Es gibt viele verschiedene – das Bundesjustizministerium gibt einen heraus, fast jeder Landesverband der Haus- und Grundeigentümervereine ebenso, und auch der Mieterverein hat ein eigenes Formular vorrätig. Gekauft werden sie zumeist im Schreibwarenhandel. Manche sind in Mietquittungsbüchern abgedruckt, andere gibt es auf DIN A 4-Bögen.
Zwar kann ein Mietvertrag durchaus auch handgeschrieben sein – sogar ein mündlicher Vertrag ist gültig (!) -, aber die meisten Vermieter verwenden solche Formulare. Für die Mieter ergibt sich daraus folgendes Problem: Die Verträge enthalten in der Regel so viele Klauseln, dass man sie auf die Schnelle gar nicht alle lesen kann. Außerdem kann man bei der Anmietung einer Wohnung nicht gut mit dem Vermieter oder der Vermieterin über einzelne Klauseln diskutieren und eventuell eine Streichung vereinzelnder Klauseln verlangen – die nächsten Interessenten stehen schließlich schon auf der Matte.
Allgemeine Geschäftsbedingungen
Damit Mieter hier vor unliebsamen Überraschungen geschützt sind, unterliegen solche Formularverträge der Inhaltskontrolle nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Danach sind alle Klauseln ungültig, die Mieter unangemessen benachteiligen.
Doch Vorsicht: Dies gilt nur für fertig Vorformuliertes! haben Mieter und Vermieter aber etwas gemeinsam und ganz individuell ausgehandelt und dann in den Vertrag geschrieben, überprüft das Gericht (fast) nicht, ob der Mieter unangemessen benachteiligt ist. Bei Absprachen, die so zustande gekommen sind, ist es meist sehr schwierig, dagegen anzugehen. Bei Vorformulierungen kommt es aber – anders als früher – heute nicht mehr darauf an, ob die Klausel gedruckt oder handschriftlich eingetragen ist. Ebenso ist es inzwischen gleichgültig, ob Vermieter diese Klausel in mehreren oder allen ihrer Mietverträge verwendet haben. Entscheidend ist allein, ob die Klausel bei Vertragsabschluß bereits so im Vertrag stand, oder ob sie individuell ausgehandelt wurde.
Was heißt denn hier überhaupt „ungültig“?
Wenn eine Klausel ungültig ist, ist das so, als wenn sie gar nicht im Vertrag stünde. Wo aber nichts (Gültiges) im Vertrag steht, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Das Gesetz ist meist sehr günstig für die Mieter. Vermieter können dann ruhig auf den Mietvertrag verweisen – es nützt ihnen nichts. Der häufigste Fehler, den Mieter bei Mietverträgen machen, ist demnach nicht, dass sie nachteilige Klauseln unterschreiben, sondern, dass sie sich auch daran halten!
Ein Beispiel:
Schönheitsreparaturen sind nach dem BGB – man lese und staune – Sache des Vermieters. Wenn zu diesem Thema nichts im Mietvertrag steht, braucht der Mieter also weder zu tapezieren noch zu streichen – auch nicht beim Auszug!
Die meisten Mietverträge enthalten jedoch folgende Klausel:
„Schönheitsreparaturen sind Sache des Mieters.“
Eine solche Klausel ist zulässig und wirksam. Mieter müssen dann Küche und Bad etwa alle drei, Wohn- und Schlafräume alle fünf und Nebenräume alle sieben Jahre renovieren.
Ungültig dagegen ist folgende Klausel:
„Der Mieter ist verpflichtet, die gesamte Wohnung alle zwei Jahre zu renovieren.“
Hier werden Mieter durch zu kurze Fristen unangemessen benachteiligt. In einem solchen Fall können die Mieter sich freuen. Denn jetzt – da eine unwirksame Klausel praktisch nicht existent ist – gilt wieder das Gesetz (s.o.). Also: keine Renovierung durch Mieter!
Und noch zwei Beispiele:
Viel ist auch über die so genannte Kleinreparaturklausel geredet und geschrieben worden. Der Fall ist ganz ähnlich gelagert wie der erste: Im Gesetz steht: Alle Reparaturen (auch kleine) müssen die Vermieter erledigen – und bezahlen. Per Mietvertrag kann aber ein Teil dieser Verpflichtung auf Mieter abgewälzt werden.
Ungültig sind jedoch die Regelung:
„Kleinreparaturen übernimmt der Mieter.“
oder
„Kleinreparaturen bis zu 50 Euro übernimmt der Mieter.“
Gültig hingegen:
„Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von 50 Euro im Einzelfall und einer Jahressumme von 150 Euro übernimmt der Mieter.“
Denn der BGH hat zweifelsfrei festgestellt, dass eine Kleinreparturklausel nur gültig ist, wenn Mieter genau erkennen können, was im äußersten Fall pro Jahr auf sie zukommen kann.
Viele Mietverträge enthalten auch eine Klausel, die Vermieter berechtigt, die vermieteten Wohnungen jederzeit zu betreten. Auch die ist selbstverständlich ungültig: In Abwesenheit der Mieter dürfen Vermieter die Wohnung gar nicht betreten, in deren Anwesenheit nur nach vorheriger Anmeldung und zu allgemein üblichen Zeiten (werktags 10 bis 13 und 15 bis 18 Uhr, Sonn- und Feiertags von 11 bis 13 Uhr).
Lauter ungültige Klauseln
Sollte man alle Klauseln aufzählen, die allein in den letzten Jahren von deutschen Gerichten für ungültig erklärt wurden – müsste diese Zusammenstellung eine dicke Broschüre werden.
Deshalb seien folgende Grundsätze genannt:
- – Ungültig sind alle Klauseln, die Mieter unangemessen benachteiligen – wie die in den beiden Beispielen.
- – Ungültig sind auch alle überraschenden Klauseln (etwa, dass Vermieter Ihre Heizverpflichtung auf die „vom Mieter hauptsächlich genutzten Räume“ beschränken) oder Klauseln an unerwarteter Stelle (z. B. Nebenkosten in der Hausordnung).
- – Ungültig sind ferner alle Klauseln, in denen die Beweislast zum Nachteil der Mieter umgekehrt wird oder in denen sie über ihre Rechte getäuscht werden (z.B.: „Der Mieter erkennt an, dass er die Mieträume in mangelfreiem Zustand übernommen hat.“).
Bloß keinen neuen Vertrag unterschreiben!
Mieter, die in ihrem Vertrag eine oder mehrere ungültige Klauseln entdecken, können eigentlich nur einen Fehler machen – nämlich sich zum Abschluss eines neuen Vertrages überreden lassen. Denn der Vertrag als solcher bleibt ja gültig, auch wenn noch so viele ungültige Klauseln drin stehen – die werden einfach durch die gesetzlichen Bestimmungen ersetzt. Und die sind im Zweifelsfalle günstiger für die Mieter!
Gerade im Fall von Kleinreparaturen haben Vermieter nämlich versucht, neue Verträge mit einer gültigen Klausel (wie in Beispiel 2 beschrieben) abzuschließen. Ganz dreiste haben sogar per Postwurfsendung die Klausel einseitig geändert. Diese Vorgehensweise ist natürlich unwirksam: Ein Vertrag kann immer nur einvernehmlich von beiden Partnern geändert werden!
Ein neuer Mietvertrag ist aber noch aus einem weiteren Grund von Nachteil: Wenn mal wieder irgendein Gericht irgendeine Mietvertragsklausel für unwirksam erklärt hat, reagieren die Verlage, die die Mietverträge herausgeben, natürlich auf diese Rechtssprechung. Das heißt: In der nächsten Neuauflage wird die unwirksame Klausel durch eine andere – eventuell wirksame – ersetzt. Die bereits genannte Kleinreparaturklausel ist dafür ein Beispiel: In alten Mietverträgen steht eine unwirksame, in neueren dagegen die wirksame. Für Mieter ist es natürlich viel besser, eine unwirksame Klausel im Vertrag zu haben – denn dann brauchen sie für Kleinreparaturen nichts zu zahlen – auch nicht die 150 Euro pro Jahr, die durch die neue wirksame Klausel festgelegt werden.
Mündliche Mietverträge
Wie gesagt: Auch mündliche Mietverträge sind gültig. Hier ist nur wichtig, dass man Zeugen hat – damit man die Wohnung im Zweifelsfall auch wirklich bekommt. Statt aller Klauseln in Formularmietverträgen gelten in mündlichen Mietverträgen die gesetzlichen Bestimmungen – und die sind, wie ebenfalls gesagt, für Mieter äußerst günstig. Es gibt also nicht den geringsten Grund, später einen schriftlichen (Formular-)Mietvertrag abzuschließen.
Das gleiche gilt für handschriftliche Mietverträge, in denen nur das Notwendigste steht: Wer wem ab wann welche Wohnung zu welchem Preis überlässt – das reicht schon aus!
II.
Auch werden bereits beim Abschluss des Mietvertrages (schwerwiegende) Fehler gemacht. Die meisten Fälle sind:
- – Beim Einzug wird kein Übergabeprotokoll angefertigt,
- – Ungenügende Überprüfung der Person des Mieters (Selbstauskunft wird fast nie verlangt, Informationen bei Vormietern wird fast nie eingeholt),
- – Der Vermieter „vergisst“ eine gültige Kleinreparatur-Klausel zu vereinbaren,
- – Es wird eine ungültige Schönheitsreparatur-Klausel vereinbart,
- – Mitbewohner werden im Mietvertrag nicht als Mieter aufgeführt,
- – Schlüssel werden vor Unterzeichnung des Mietvertrages an den Mieter übergeben,
- – es wird eine falsche Wohnfläche im Mietvertrag eingetragen
