Fragen und Antworten zur Mietminderung

1. Allgemein: Ab Übergabe der Mietsache an den Mieter gelten die Minderungsrechte des BGB. Dies gilt selbst dann, wenn die Mietsache gar nicht mangelfrei hergestellt werden kann. Der Mieter ist aber berechtigt, die Übernahme der Mietsache bei Mangelhaftigkeit abzulehnen. Überlassung verlangt, dass der Vermieter dem Mieter den Besitz der Mietsache übertragen muss. Was im Einzelnen dazu gehört, hängt von den mietvertraglichen Vereinbarungen ab. Erforderlich ist bei der Wohnraummiete die Übergabe sämtlicher Schlüssel.

2. Der Mangelbegriff: Ein Mangel liegt dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem Zustand, den die Parteien (Vermieter und Mieter) bei Abschluss des Vertrages als vertragsgemäß vereinbart haben, zum Nachteil des Mieters abweicht. Es kommt also nicht auf objektive Standards, sondern auf die subjektive Vereinbarung der Parteien an. Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird. Man spricht dann von einem Rechtsmangel. Dies ist zum Beispiel bei einer Doppelvermietung der Fall. Zu beachten ist aber, dass allein das Bestehen eines Rechtes eines Dritten noch keinen Rechtsmangel darstellt. Erforderlich ist, dass der Dritte sein Recht auch wirklich gelten macht. Neben der Minderung kann der Mieter u. U. auch weitere Rechte geltend machen, als da wären Schadensersatz, Selbstbeseitigungsrecht und oder Vorschussanspruch. U. U. kann der Mieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen.

3. Die zugesicherte Eigenschaft: Eine Minderung der Miete tritt auch dann ein, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Um eine Zusicherung handelt es sich dann, wenn eine Partei erkennbar für die andere Partei für die Richtigkeit der Angaben verschuldensunabhängig einstehen will. Dies ist vergleichbar mit einer Garantie. Dabei kann sich die Zusicherung auf alle tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse beziehen. Bloße Beschaffenheitsangaben stellen regelmäßig noch keine Zusicherung dar. Dies gilt auch für die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag. Denn hier können bestimmte Angaben für eine Vertragspartei so bedeutsam sein, dass man in den Angaben der anderen Seite eine Zusicherung bezüglich der Richtigkeit sehen kann oder sogar sehen muss.

4. Vom Mieter zu vertretender Mangel: Das Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter den Mangel selbst zu vertreten hat. So kann der Mieter selbstverständlich nicht die Miete wegen einer defekten Fensterscheibe und der dadurch verursachten mangelhaften Beheizung der Wohnung mindern, wenn er die Scheibe selbst schuldhaft zerstört hat. In der Praxis ist dieser Ausnahmetatbestand besonders bei Feuchtigkeits- und Schimmelschäden von Bedeutung. Hier kann ein Vertretenmüssen des Mieters dann vorliegen, wenn er zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten selbst verursacht hat.

5. Der Eintritt der Minderung: Die Minderung tritt bei Vorliegen eines Mangels automatisch ein. Sie ist nicht davon abhängig, dass der Mieter ein Gestaltungsrecht ausübt. Davon zu unterscheiden ist allerdings die Frage, ob die Minderung wegen Verletzung der Anzeigepflicht ausgeschlossen ist. Denn es ist eine Obliegenheit des Mieters, den Vermieter zu informieren, wenn sich entweder während des Mietverhältnisses ein Mangel zeigt, oder eine Maßnahme zum Schutze der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich ist oder wenn sich ein Dritter ein Recht an der Mietsache anmaßt.Der Mieter sollte dann unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, dem Vermieter die Mängel so genau beschreiben, dass der Vermieter in der Lage ist, den Mängelrügen nachzugehen. Unterlässt der Mieter diese Mängelanzeige, ist der Mieter nicht berechtigt die Minderung geltend zu machen, wenn der Vermieter infolge der fehlenden Mängelanzeige den Mangel nicht beseitigen konnte. Die Anzeigepflicht entfällt nur dann, wenn der Mangel dem Vermieter bekannt war oder hätte bekannt sein müssen. Das Recht zur Mietminderung kann dem Mieter auch nicht schon durch eine abweichende Regelung im Mietvertrag genommen werden, diese Regelung wäre unwirksam

6. Die Berechnung der Mietminderung: Nach dem Gesetzeswortlaut mindert sich die Miete bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit – und zwar (lediglich) angemessen. In der Praxis ist es durchaus üblich, die Minderungsquote mit einem Prozentwert anzugeben. Das ist jedoch nicht zwingend und kann zu weiteren Problemen bei der Abrechnung führen, wenn man die Minderung von der Bruttomiete berechnet. Deshalb ist es grundsätzlich vorzuziehen, die Minderung in einem konkreten Eurobetrag anzugeben. Hierdurch wird aber wiederum jede Vergleichbarkeit von Minderungsquoten ausgeschlossen. Deshalb dürfte es sich anbieten, im Hintergrund mit Prozentsätzen zu arbeiten, aber nach außen nur in absoluten Eurowerten zu kommunizieren. Ein Mietmangel führt zu einer Minderung der Bruttomiete. Dies gilt für die Gewerberaummiete als auch für die Wohnraummiete. Das bedeutet, dass die Minderung zwar von der Bruttomiete berechnet wird, dass aber die Vorauszahlungen in vereinbarter Höhe in die Abrechnung eingestellt werden müssen. Andernfalls müsste der Mieter die geminderte Miete – teilweise – als Betriebskostennachzahlung nachzahlen.

Beispiel:

Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit – Minderung – in Höhe von 20 % für die gesamte Wohnung. Dies bedeutet eine Minderung der Miete absolut in Höhe von 130,00 € (= 20 % von 650,00 €). Um eine Betriebskostennachzahlung zu vermeiden, muss dies wie folgt gebucht werden:

7. Keine Minderung bei unerheblichen Mängeln: Ein unerheblicher Mangel wird in aller Regel gegeben sein, wenn der Fehler leicht erkennbar ist und mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße. Denn der Gesetzgeber wollte „kleinliche Streitigkeiten verhindern, die den Frieden in der Hausgemeinschaft stören“. Minderungsquoten von unter 3 % sollten damit nämlich regelmäßig ausgeschlossen sein. Allerdings gibt es auch Urteile, die eine Minderungsquote von 0,5 % für angemessen erachteten. Beispiele für unerhebliche Beeinträchtigung im Sinne des Gesetzgebers sind: Entzug der Erlaubnis Wäsche im Garten zu trocknen, wenn im Haus ein Trocknerraum vorhanden ist, abgetretene Türschwellen in der Wohnung, Unbenutzbarkeit des Balkons im Herbst und Winter, Haarrisse in der Zimmerdecke oder eine geringfügig verkleinerte Badewanne.

8. Ende der Mietminderung: Selbstverständlich mindert sich die Miete nur solange der Mangel auch tatsächlich vorhanden ist. Ist der Mangel beseitigt, endet das Recht zur Mietminderung. Dabei ist es auch unerheblich, wer nun den Mangel beseitigt hat. Also selbst wenn der Mieter den Mangel selbst beseitigt hat, endet die Mietminderung. Der Mieter kann dann jedoch u. U. einen Aufwendungsersatz- und oder Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend machen.