Kaution

Bei der Kaution handelt es sich um eine Sicherheit, die den Vermieter gegen eventuelle Zahlungsausfälle des Mieters absichert, etwa aufgrund einer Mieterinsolvenz. Die Höhe und Art der Kaution wird zu Beginn des Mietverhältnisses im Rahmen des Mietvertrags schriftlich zwischen beiden Vertragsparteien, Mieter und Vermieter, vereinbart. In diesem Zusammenhang getroffene Vereinbarungen können später nicht mehr einseitig geändert werden. Außerdem ist eine Kaution bei so genannten preisgebundenen Wohnungen unzulässig. Hierzu zählen z.B. Sozialwohnungen oder steuerbegünstigte Wohnungen.

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen verwalten. Die Kaution muss auf ein Treuhandkonto eingezahlt werden. Damit wird die Kaution auch im Falle einer Vermieterinsolvenz nicht zu Bestandteil der Insolvenzmasse.

Weiterhin muss die Kaution auf einem Konto angelegt werden, dass mindestens der üblichen Verzinsung von Sparguthaben unterliegt. Alternativ dazu können Mieter und Vermieter auch ein gemeinsames Sparbuch anlegen, zu dem die beiden Parteien ausschließlich gemeinsamen Zugang haben dürfen. Die Kaution kann auch auf ein Sparbuch eingezahlt werden, das anschließend an den Vermieter zur Absicherung seiner Interessen verpfändet wird.  Eine Mietkaution darf die Summe von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Die Kaution wird automatisch in drei Raten fällig, jeweils zu Beginn der ersten drei Monate des Mietverhältnisses. Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag davon abweichende Regelungen getroffen wurden, unabhängig davon, welche Vertragspartei davon begünstigt würde.

Der Vermieter kann innerhalb einer dreijährigen Verjährungsfrist Zahlungsklage erheben für den Fall, dass eine vereinbarte Kaution nicht gezahlt wird. Die Frist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Darüber hinaus darf der Vermieter die hinterlegte Kaution zu keiner Zeit anderen Zwecken zuführen. Er hat die Kaution in Funktion eines Treuhänders die ganze Zeit über, auf einem Bankkonto zu den vorgenannten Bedingungen zu lagern. Das betreffende Bankkonto muss darüber hinaus eindeutig als “Mietkaution“ benannt werden. Davon abweichende Bezeichnungen, und seien sie noch so ähnlich, sind nicht statthaft.

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