Insolvenz

Ein Mietvertrag kann von zwei Arten der Insolvenz bedroht werden, der Mieter- und der Vermieterinsolvenz. Bei beiden Insolvenzen handelt es sich um so genannte Privatinsolvenz, die seit 1999 eine Möglichkeit zur Wiederherstellung bzw. Erhaltung der Wirtschaftlichkeit von Privatpersonen darstellt. Die Beantragung und der Ablauf einer Privatinsolvenz verlaufen analog zur besser bekannten unternehmerischen Insolvenz. Der Antrag auf Insolvenz kann also nur vom Schuldner selbst oder aber von einem beliebigen Gläubiger beim örtlich zuständigen Amtsgericht gestellt werden. Dieses setzt dann einen Insolvenzverwalter ein, der alle wirtschaftlich relevanten Geschäfte führt.

Im Falle einer Mieterinsolvenz behält der Mietvertrag vorerst seine Gültigkeit. Das Recht zur fristlosen Kündigung seitens des Vermieters nach zweimonatigem Zahlungsrückstand bleibt von der Insolvenz unberührt. Der Vermieter kann weiterhin eine Trennung der Kaution oder seines gegebenenfalls in der Mietwohnung befindlichen Eigentums von der Insolvenzmasse fordern. Sofern die Mietsache mit Eröffnung des Insolvenzverfahren noch nicht bezogen wurden, kann sowohl der Insolvenzverwalter des Mieters als auch der Vermieter vom Vertrag zurücktreten.

Bei der Vermieterinsolvenz verliert der Vermieter seine Geschäftsfähigkeit bezüglich der Mietsache. Alle relevanten Entscheidungen obliegen ab sofort dem Insolvenzverwalter. Dazu gehört insbesondere der Abschluss von Mietverträgen. Der Insolvenzverwalter kann von einem Mietvertrag zurücktreten, sofern die Wohnung vom Mieter noch nicht bezogen wurde. Ansonsten behält der Vertrag seine Gültigkeit. Bei der Vermieterinsolvenz ist auf jeden Fall zu beachten, dass die Miete an den Insolvenzverwalter zu zahlen ist. Mieter, die von der Vermieterinsolvenz wissen und die Miete trotzdem dem Vermieter zukommen lassen, müssen damit rechnen, dass die Miete ein weiteres Mal an den Insolvenzverwalter überwiesen werden muss. Der Mieter hat gegenüber dem Insolvenzverwalter das Recht zur Aussonderung seiner Kaution.

Insolvenz des Mieters
Steckt ein angehender Mieter in Mitten eines Insolvenzverfahrens, so muss er den Vermieter noch vor Abschluss eines Vertrages ungefragt darüber informieren. Auch wenn der Mieter bei seinem letzten Vermieter mit der Mietzahlung derart in Verzug war, dass die Wohnung geräumt wurde, ist er dazu verpflichtet dies dem künftigen Vermieter vor Beginn der Mietzeit mitzuteilen. Das Landgericht Bonn urteilte, dass ein Vermieter ein Recht darauf hat über derartige Solvenzverhältnisse unterrichtet zu werden, da sein eigenes Vermögen durch Zahlungsverzug der Miete, Nebenkosten usw. sonst ohne dessen Wissen gefährdet sei. Für diesen Fall hat das Gericht dem Vermieter das Recht eingeräumt, die Zahlung durch den Mieter auch ohne dessen Zustimmung zu realisieren. Das Urteil besagt, dass sich die Situation bei einem Insolvenzverfahren anders darstellt, als bei einer eidesstattlichen Versicherung. Schließlich fließt sämtliches Vermögen des Betroffenen, also auch Vermögen in Form von Gegenständen in die Insolvenzmasse, die den Gläubigern zufällt, mit ein. Da dem Insolventen jedoch alle nicht pfändbaren Gegenstände bleiben, kann der Vermieter seinen Anspruch auf einen Teil der Insolvenzmasse geltend machen.
Das Gericht ist weiterhin der Ansicht, dass ein angehender Mieter, der lediglich eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat und dies bereits einige Zeit in der Vergangenheit liegt, dies dem potentiellen Vermieter nicht mitteilen muss, außer es kommen weitere Umstände wie z. B. eine Räumungsklage aus der Vergangenheit hinzu.
Kommt ein insolventer Mieter seiner Aufklärungspflicht nicht nach, kann der Vermieter seinerseits den Mietvertrag sofort anfechten. (Landgericht Bonn, Beschluss vom 16. November 2005 WM 2006, 24)

Insolvenz des Vermieters
Im Insolvenzfall eines Vermieters, laufen die Miete und Betriebskosten bei einem Insolvenzverwalter zusammen. Ein Guthaben das sich aus den Betriebskosten der Mieter zusammensetzt, ist keine Verbindlichkeit, die vor der Auszahlung der anderen Verbindlichkeiten steht (Masseverbindlichkeit). Forderungen aus Betriebskostenguthaben, die noch vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind, müssen also genauso wie anderes Vermögen aus der Insolvenzmasse erst durch Beantragung geltend gemacht werden. Der Rückzahlungsanspruch über Betriebskosten der Mieter entsteht monatlich in Höhe der gleich bleibenden Vorauszahlungen und zwar vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Für Betriebskostenzahlungen die erst nach Eröffnung des Verfahrens getätigt werden, erwirken lediglich eine Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung, (Insolvenzordnung § 55 Absatz 1 Nr. 3 und §§ 108 Absatz 2, 38).
Nach Urteil des Amtsgerichts Berlin kommt ein Aussonderungsrecht nach § 47 Insolvenzordnung im Falle eines Guthabens aus Betriebskostenabrechnungen nicht in Frage, da es kein dingliches, persönliches oder aussonderungsfähiges Recht ist, (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 18. März 2004, Az: 16 C 401/03). Wechselt ein Gebäude den Eigentümer während eines Insolvenzverfahrens, bleibt der Verfügungsberechtigte (Insolvenzverwalter) weiterhin Ansprechpartner für die zu dem Zeitpunkt abgelaufenen Abrechnungsperioden und kann Anspruch auf Zahlungen erheben und ist zu Nachzahlungen an die Mieter verpflichtet. Für die laufenden Abrechnungsperioden hingegen gilt, dass der neue Eigentümer die Abrechnungen durchzuführen und ab diesem Zeitpunkt Anspruch auf Nachzahlungen hat, (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. September 2000, Az: III ZR 211/99).

Die Rechtssprechung ist sich überwiegend darüber einig, dass Ansprüche aus Abrechnungsperioden, die bei Eigentümerwechsel bereits in der Vergangenheit liegen, zwischen den bisherigen Vertragsparteien abzuwickeln sind, (Oberlandesgericht Düsseldorf, NJW-RR 1994, 1101 f.).

Insolvenzverwalter
Ein vorläufiger Insolvenzverwalter mit Zustimmungsvorbehalt ist insolvenzrechtlich nicht verpflichtet, der Weiterleitung von Mietzahlungen, die der Schuldner als Zwischenmieter erhält, an den Hauptmieter zuzustimmen. Die Unterlassung der Mietzahlung kann ein fristloses Kündigungsrecht des Vermieters, jedoch keine Masseschuld begründen, (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.01.2008, IX ZR 201/06).

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