Eigentümerwechsel – Kauf bricht nicht Miete

Egal, ob ein Eigentümer- und Vermieterwechsel eintritt aufgrund eines Haus- oder Wohnungsverkaufs, einer Zwangsversteigerung oder durch den Tod des bisherigen Vermieters, immer gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, bestehende Mietverträge werden durch den Eigentümer- und Vermieterwechsel nicht berührt. Wir haben die wichtigsten Regeln zusammengefasst:

Mietvertrag:
Der neue Vermieter tritt Kraft Gesetz anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden, Änderungen im Mietvertrag muss der Mieter nicht unterschreiben.

Mietzahlung:
Wer als neuer Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto verlangt, muss seine Berechtigung nachweisen. Bei Haus- oder Wohnungskauf durch einen Grundbuchauszug, bei einer Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss, und bei einem Erbfall durch den Erbschein. Solange dieser Nachweis nicht geführt ist, muss die Miete auf das bisherige Konto gezahlt werden. Bei Verkäufen reicht es aber aus, wenn der bisherige Vermieter die Mieter schriftlich auffordert, an den Neuen zu zahlen.

Kündigung:
Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis nur unter den gleichen Voraussetzungen kündigen, wie es auch der bisherige Eigentümer gekonnt hätte. Eine Ausnahme gibt es für den Erwerber im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Der kann – wenn er sofort handelt – mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Vorausgesetzt er hat einen Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf.

Mieterhöhung:
Der neue Vermieter kann die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, unter Beachtung der Kappungsgrenze, erhöhen. Genau so wie der bisherige Vermieter.

Nebenkosten:
Die Nebenkostenabrechnung muss der neue Vermieter erstellen. Er muss die Kosten der laufenden Abrechnungsperiode abrechnen und alle Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigen, auch die, die vor dem Eigentümerwechsel gezahlt wurden. Anders nur für Abrechnungsperioden, die vor dem Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen waren.

Mietkaution:
Der neue Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung der Kaution grundsätzlich verpflichtet, ob er die Kaution tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat oder er dem Verkäufer gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat, spielt keine Rolle. Nur wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen kann, hat der Mieter das Recht, sich an den Verkäufer, das heißt an den früheren Vermieter, zu wenden. Ist das nicht der Fall, müssen sich die Mieter wegen der Kaution an den bisherigen Vermieter wenden. Sie haben dann Anspruch darauf, dass der alte Vermieter an den neuen Eigentümer auszahlt.

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