Dachreinigung als sonstige Betriebskosten

a) Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden.

b) Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.

BGH, Urteil v. 07.04.2004 – VIII ZR 167/03, EBE/BGH 2004, 147

Die Kosten für die Dachrinnenreinigung können „sonstige Betriebskosten“ sein, die bei entsprechender Vertragsvereinbarung vom Mieter zu zahlen sind, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03). Der BGH klärte damit die langjährige Streitfrage, ob die Kosten der Dachrinnenreinigung Betriebskosten sind oder ob es sich hierbei um vorbeugende Instandsetzungskosten bzw. Instandhaltungskosten handelt, die nicht vom Mieter zu zahlen wären.

Entscheidend – so der BGH – ist, ob die Dachrinnenreinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, zum Beispiel weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baubestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt oder sogar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll. Ist eine turnusmäßige Reinigung wegen des hohen Baumbestandes notwendig, sind die hierfür laufend anfallenden Kosten Betriebskosten.

Die Kosten für die Dachrinnenreinigung gehören aber nicht zu der Betriebskostenart „Entwässerung“ oder „Hausreinigung“. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes handelt es sich um so genannte „sonstige Betriebskosten“. Voraussetzung dafür, dass diese Kosten vom Mieter zu zahlen sind, ist, dass im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird, dass die Betriebskostenart „Dachrinnenreinigung“ als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die bloße Vereinbarung, dass der Mieter auch noch „sonstige Betriebskosten“ zu tragen hat, reicht nicht aus.

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