Endrenovierungsklausel ohne Rücksicht auf die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen unwirksam

Endrenovierungsklausel ohne Rücksicht auf die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen unwirksam

AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 11 C 347/16, Urteil vom 09.10.2017

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Zivilprozessabteilung 11, auf die mündliche Verhandlung vom 28.08.2017 für Recht erkannt:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 2.375,38 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 09.07.2016 zu zahlen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 1/20 und die Beklagten als Gesamtschuldner 19/20 zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:

Endrenovierungsklausel ohne Rücksicht auf die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen unwirksam

Foto: kasto/Bigstock

Die Kläger waren zuletzt die Mitglieder einer Wohngemeinschaft, die in anderer Besetzung (damals bestehend aus ………, ……… und ……… am 06.10.2008 mit der „Erbengemeinschaft vertreten durch die Hausverwaltung ……… einen Mietvertrag über eine Dreizimmerwohnung in der ……… 8 (heute ………-Straße 8) in ……… Berlin geschlossen hatte. Wegen des Inhalts des Mietvertrages wird auf die Anlage 2 zur Klageschrift vom 14.10.2016 verwiesen. Di Beklagten sind die Mitglieder der Erbengemeinschaft und als solche Eigentümer des Grundstücks. Bei Beginn des Mietverhältnisses wurde eine Kaution von 2.040,00 e geleistet. Der Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses ist streitig.

Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 02.09.2015 zum 31.10.2015, nachdem der Hausverwalter ……… mit E-Mail vom 01.09.2015 angeboten hatte, bei Eingang der Kündigung bis zum 03.09.2015 die Kündigungsfrist auf zwei Monate zu verkürzen, so dass die Kläger „zum 31.10.2015 aus ihren vertraglichen Pflichten ausscheiden können“. Wann die Rückgabe der Wohnung erfolgte, ist streitig. Am 13.11.2915 fand eine Begehung der Wohnung statt, bei der ein „Begehungsprotokoll zur Abnahme/Übergabe gefertigt von der Klägerin zu 1. und dem Hausverwalter unterschrieben wurde. Wegen des Inhalts des Protokolls wird auf die Anlage B 5 zum Schriftsatz der Beklagten vom 10.02.201 verwiesen.

Die Kläger verlangen die geleistete Kaution nebst Zinsen in Höhe von unstreitigen 2.080,93 Euro sowie Betriebskostenguthaben aus den Jahren 2013 und 2014 von unstreitigen insgesamt 294,45 Euro zurück.

Sie tragen vor, die Anteile an der Kaution seien von den ausscheidenden Mitgliedern der Wohngemeinschaft jeweils auf die eintretenden Mitglieder übertragen worden. Die Rückgabe der Wohnung hätten die Beklagten nicht bereits – wie der Hausverwalter dies wollte – am Freitag, den 30.10.2015 verlangen können. Von den Klägern angebotene Übergabetermine am Samstag, den 31.10., Sonntag, den 01. oder Montag, den 02.11.2015 seien von der Hausverwaltung abgelehnt bzw. sei auf das Angebot nicht geantwortet worden. Sie hätten daher die Schlüssel in der geräumten und renovierten Wohnung gelassen und einen Haus- und Wohnungsschlüssel per Einschreiben an die Hausverwaltung geschickt. Ansprüche der Beklagten wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen bestünden nicht. Die entsprechenden Klauseln zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag seien unwirksam. Bei Beginn des Mietverhältnisses sei die Wohnung nicht frisch renoviert gewesen, insbesondere seien die Wände teilweise unzumutbar farbig gestrichen gewesen.

Wegen der Einzelheiten des Klägervortrags wird auf die Schriftsätze vom 24.02.2016 (offensichtlich falsch datiert, Eingang bei Gericht am 28.02.2017), 28.07.2016 (offensichtlich falsch datiert, Eingang bei Gericht am 31.07.2017) und – nachgelassen – 08.09.2017 Bezug genommen.

Die Kläger stellen unter Klagerücknahme im Übrigen folgenden Antrag:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner vereise, an die Kläger 2.375,38 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 09.07.2016 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie rügen zunächst die Prozessführungsbefugnis des Herrn ………. Ferner bestreiten sie hinsichtlich der Kaution die Aktivlegitimation. Jedenfalls sei ein etwaiger Rückzahlungsanspruch, auch hinsichtlich der Betriebskostenguthaben, aber durc4l Aufrechnung erloschen, denn ihnen hätten Gegenansprüche zugestanden. Die Wohnung sei verspätet und nicht in ordnungsgemäß renoviertem Zustand zurückgegeben worden, so dass sie nicht zum 01.11.2015 vermietet werden konnte. Die Endrenovierungsklausel sei als Individualvereinbarung wirksam, bei Beginn des Mietverhältnisses sei die Wohnung in einwandfreiem Zustand gewesen. Die Kläger hätten daher für November und Dezember 2015 die Mieten und außerdem Schadensersatz für schlecht ausgeführte Schönheitsreparaturen in Höhe von 408,24 Euro geschuldet.

Wegen der Einzelheiten des Beklagtenvortrags wird auf die Schriftsätze vom 10.02.2017, 31.03.2017 sowie 24. und 25.08.2017 Bezug genommen. Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 25.09.2017 ist nicht mehr berücksichtigt worden.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist Herr Ass. jur. (dass er dies ist, bestreiten die Beklagten nicht) ……… für die Kläger prozessführungsbefugt. Eine schriftliche Prozessvollmacht der Kläger ist mit der Klageschrift eingereicht worden. Als Ass. jur. verfügt Herr ……… über die Befähigung zum Richteramt im Sinne von § 79 Abs. 2 Nr. 2 ZPO und sowohl er als auch die im Termin am 27.03.2017 anwesenden Klägerinnen zu 1. und 2. haben dem Gericht bestätigt, dass er aus persönlicher Verbundenheit und unentgeltlich die Vertretung der Kläger übernommen hat.

Die Klage ist auch begründet. Die Kläger können von den Beklagten die Rückzahlung der verzinsten Kaution und der Betriebskostenguthaben verlangen, denn die Ansprüche sind nicht durch Aufrechnung mit Gegenforderungen der Beklagte erloschen.

Die Höhe der Kaution nebst aufgelaufener Zinsen beträgt unstreitig 2.080,93 Euro, wie die Hausverwaltung dies mit Schreiben vom 08.07.2016 mitgeteilt hat (Anlage 32 zur Klageschrift).

Die Kläger sind hinsichtlich der Kautionsrückzahlung aktivlegitimiert, d.h. ihnen steht der Rückforderungsanspruch zu. Darauf, ob die Kläger eine ununterbrochene Kette von Abtretungen seit der Einzahlung der Kaution durch die vertragschließenden Mitglieder der Wohngemeinschaft vorlegen können, kommt es nicht an. Denn die Mitgliede einer Wohngemeinschaft bilden eine BGB-Gesellschaft (so z.B. LG Berlin, Urteil vom 23.05.1 7, 63 S 49/97, juris), und die bei Beginn des Mietverhältnisses geleistete Mietsicherheit gehört zu Gesellschaftsvermögen, so dass sie bei Beendigung des Mietverhältnisses denjenigen zustehe, die zu diesem Zeitpunkt Mitglieder der Wohngemeinschaft, sprich Gesellschafter der GbR sind. Gesellschaftsvermögen ist gesamthänderisch gebundenes Vermögen (§ 718 BGB), dass beim Austreten von Gesellschaftern diese lediglich einen Ausgleichsanspruch gegen die Gesellschaft haben, nicht aber über ihren Anteil am Gesellschaftsvermögen verfügen können (§ 719 Abs. 1 BGB) Letztlich entspricht genau dies auch dem Interesse des Vermieters m Erhalt der Mietsicherheit bis zum Ende des Mietverhältnisses ohne Rücksicht auf eine u. U. mehrfach geänderte Zusammensetzung der Wohngemeinschaft im Laufe der Jahre.

Hinsichtlich der Betriebskostenguthaben von 83,29 für 2013 und 211,16 Euro für 2014 – also 294,45 insgesamt – war die Aktivlegitimation nicht streitig.

Zinsen auf den Betrag von insgesamt 2.375,38Euro stehen den Klägern nach §§ 286, 288 BGB zu. Die Beklagten sind nach dem Schreiben der Kläger an di Hausverwaltung vom 20.05.und 25.06.2016 spätestens seit dem 07.07.2016 mit der Rückzahlung in Verzug.

Den Beklagten standen keine Gegenansprüche zu, so da die verschiedenen Aufrechnungserklärungen ins Leere liefen. Grundsätzlich wäre eine Aufrechnung mit Forderungen, die sich unverjährt gegenüberstanden, nach § 295 BGB aber möglich gewesen.

Die Beklagten hatten keinen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung wegen nicht rechtzeitiger Rückgabe der Wohnung.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien endete am 31. 0.2015. Die Parteien haben sich über die vorfristige Aufhebung des Mietverhältnisses geeinigt, indem der Hausverwalter den Klägern angeboten hat, die Kündigungsfrist zu verkürzen, wenn die Kündigung bis zum 03.09.2015 erfolgte, was dann unstreitig der Fall war. Der Hausverwalter hat den fristgemäße Eingang der Kündigung zum 31.10.2015 und den vorzeitigen Auszugstermin mit der E-Mail vom 02.09.2015 bestätigt. Von dieser Vereinbarung konnten sich die Beklagten nicht einseitig wieder lösen, wie dies der Hausverwalter offenbar mit der Formulierung, die „Eine Entlassung aus den mietvertraglichen Pflichten kann jedoch nun erst zum 15.11.2015 erfolgen.“ in der E-Mail vom 02.11.2015 versucht hat.

Nutzungsentschädigung über den 31.10.2015 hinaus schuldeten die Kläger nicht, denn die Beklagten befanden sich im Annahmeverzug mit der Rücknahme der Wohnung. Die Kläger mussten sich nicht auf den vom Hausverwalter mit der E Mail vom 23.10.2015 einseitig bereits für den 30.10.2015 um 14.30 Uhr angesetzten Wohnungsübergabetermin einlassen, denn der Vermieter hat keinen Anspruch auf eine vorzeitige Rückgabe der Wohnung und auch wenn das Mietverhältnis am Wochenende endet, keinen Anspruch auf eine Rückgabe der Wohnung vor dem Wochenende. Ein früherer Übergabetermin war auch nicht Gegenstand der Vereinbarung zwischen den Parteien über die vorzeitige Beendigung d s Mietverhältnisses. Ein Übergabetermin am Samstag, den 31.10.2015, das war der letzte Tag des Mietverhältnisses oder dem darauf folgenden Sonntag, dem 01.11.2015, ist vom Hausverwalter mit der E-Mail vom 28.10.2015 abgelehnt worden. Am 02.11.2015 hat die Klägerin zu 1. der Hausverwaltung morgens um 8:33 Uhr per E-Mail mitgeteilt, dass die Wohnung übergabebereit ist und der Hausverwalter hat am selben Tag um 11:24 Uhr per E-Mail mitgeteilt, dass er „heute bereits austerminiert war und bin, ab morgen in Frankfurt“ und einen Abnahmetermin daher frühestens für Montag, den 09.11.2015 um 10:00 Uhr anbieten könne. Soweit eine Mitwirkungshandlung des Gläubigers – wie hier die Inbesitznahme – erforderlich ist, kommt dieser in Annahmeverzug, wenn der Schuldner die geschuldete Leistung – hier die Wohnungsrückgabe – wo ich anbietet (§§ 293, 295 BGB). Der Annahmeverzug der Beklagten lässt einen Anspruch na § 546a BGB entfallen (vgl. LG Lüneburg, Urteil vom 29.10.2008, 6 S 96/08, juris).

Die Beklagten haben auch keinen Schadensersatzanspruch wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen. Ein Mietausfallschaden kann schon deshalb nicht geltend gemacht werden, weil die Wohnung zum 01.11.2015 gar nicht weitervermietet werden sollte, wie der Hausverwalter den Klägern in diversen E-Mails mitgeteilt hatte. Die Wohnung sollte vielmehr als Ausweichquartier wegen Badmodernisierungsarbeiten zur Verfügung stehen. Diese Funktion hätte sie bei Rücknahme der Wohnung am 02.11.2015 erfüllen können, denn selbst nach dem Vortrag der Beklagten waren die letztlich am 13.11.2015 beanstandeten Mängel der von den Klägern durchgeführten Malerarbeiten eher geringfügig.

Auch die Erstattung von 408,24 Euro als Schadensersatz für schlecht ausgeführte Malerarbeiten in der Wohnung konnten die Beklagten von den Klägern nicht verlangen (davon abgesehen davon, dass in diesem Betrag die Instandsetzung des Türschlosses mit 41,65 Euro brutto enthalten ist und nicht ersichtlich ist, aus welchem Grund die Kläger diese Instandsetzung schulden sollen). Denn die Kläger waren zur Ausführung von Schönheitsrepar4ren gar nicht verpflichtet, so dass die Beklagten auch keine Nacharbeiten verlangen konnten.

Die mietvertraglichen Formularklauseln bzgl. der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter – und mangels hinreichend substantiierten Vortrags der Beklagten zum Aushandeln der Vereinbarung über eine Endrenovierung in Weiß ist auch die maschinenschriftlich unter § 25 Ziffer 3 in den Mietvertrag eingefügte Verpflichtung zur Endrenovierung in Weiß als von den Beklagten gestellte allgemeine Formularklausel anzusehen – sind unwirksam. In welchem Zustand sich die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses befand (im Mietvertrag ist unter § 12 Ziffer 2 insoweit lediglich festgehalten worden, dass die Dielen und das Parkett abgeschliffen und versiegelt waren und der Vormieter die Türen und Decken weiß gestrichen hatte), ist nicht entscheidungserheblich. Denn allein die Kumulierung der den Mietern auferlegten Verpflichtungen nach § 4 Ziffer 6 und § 25 Ziffer 3 würde letztlich dazu führen, dass der Mieter ohne Rücksicht auf die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung komplett weiß streichen muss, wenn er nicht noch mindestens 20 % der Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zahlen will. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

Daraus, dass in dem „Begehungsprotokoll“ vom 13.11.2 15, das auch die Klägerin zu 1. unterschrieben hat, Mängel der von den Klägern durchgeführten Malerarbeiten festgehalten worden sind, ergibt sich für die Beklagten aufgrund der Unwirksamkeit der Klauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen kein Anspruch auf Nachbesserung.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 1, 269 Abs. 3 Satz 2 und §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

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