• Eigenbedarfskündigung – Wirksamkeit bei fehlendem Kinderzimmer

Eigenbedarfskündigung – Wirksamkeit bei fehlendem Kinderzimmer

Eigenbedarfskündigung – Wirksamkeit bei fehlendem Kinderzimmer

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Az.: 4 C 582/17, Urteil vom 10.05.2017

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 6.120,00 € (12 x 510,00 €) festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten wegen Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.

Die Beklagten bewohnen seit dem 1.10.1985 als Mieter die Wohnung …, Dachgeschoss links bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad, WC, Abstellraum im Keller und 1 Kammer auf dem gleichen Stock.

Der Kläger ist im Jahr 2012 als Rechtsnachfolger in das bestehende Mietvertragsverhältnis mit den Beklagten als Vermieter eingetreten. Das Gebäude wurde im Jahr 2012 in Wohneigentum umgewandelt und die Teilungserklärung am 10.01.2012 im Grundbuch eingetragen. Der Kläger kaufte die Eigentumswohnung und wurde am 05.09.2012 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Mit Schreiben des Haus- und Grundbesitzervereins vom 20.01.2016, welches am 21.01.2016 durch Boten zugestellt wurde, wurde das Mietvertragsverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.10.2016 gekündigt. Mit Schreiben des Mietervereins vom 10.08.2016 haben die Beklagten Kündigungswiderspruch erhoben.

Eigenbedarfskündigung – Wirksamkeit bei fehlendem Kinderzimmer

Foto: Pixabay

Der Kläger begründet seinen Eigenbedarf wie folgt: Er bewohne derzeit zusammen mit seiner Frau und der zwei Jahre alten Tochter eine Drei-Zimmer-Wohnung zur Miete in der … . Die Wohnung verfüge über insgesamt 63 m2 und 3 Zimmer. Er begründet den Eigenbedarf damit, dass seit der Geburt ein Kinderzimmer fehle. Es sei dringender Wohnraummehrbedarf erforderlich. Dafür komme die von den Beklagten bewohnte Wohnung in Betracht, welche über 4 Zimmer und 73 m2 verfüge. In der … zahle er eine relativ hohe Miete, welche er im Mietvertragsverhältnis mit den Beklagten nicht erwirtschaften könne. Ihm sei es nicht möglich aus dem Gebiet … umzuziehen, da seine Tochter seit dem 2. Lebensjahr einen Kindergarten in … besuche, damit seine Ehefrau wieder berufstätig sein könne. Der Kindergarten befinde sich in unmittelbarer Nähe zu der Wohnung in der … .

Der Kläger ist der Ansicht, die Kündigungssperrfrist von 3 Jahren gem. § 577 a BGB sei hier maßgeblich. Sie habe mit Eintragung im Grundbuch begonnen, also am 05.09.2012, und habe am 05.09.2015 geendet. Sie sei damit vor Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigung abgelaufen gewesen.

Eine soziale Härte für die Beklagten bestehe nicht. Diese befänden sich 6 Monate im Jahr im Urlaub. Sie flögen regelmäßig in ihre Heimat in Griechenland und hielten sich dort für längere Zeit auf.

Der Kläger beantragt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung im Dachgeschoss links des Hauses …, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad, WC, 1 Abstellraum im Keller und 1 Kammer auf dem gleichen Stock zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten beantragen:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Hilfsweise wird das Mietverhältnis nach der Härteklausel auf unbestimmte Zeit fortgesetzt.

Die Beklagten bestreiten die Einzugsabsicht des Klägers. Er habe vormals für seine Schwester gekündigt und diese Kündigung dann verfallen lassen.

Die Kläger sind ferner der Ansicht die Kündigung sei unwirksam, da die Kündigung vom 20.1.2016 vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungssperrfrist erfolgte. Maßgeblich sei die Kündigungssperrfristverordnung vom 9.6.2015, wonach die allgemeine Kündigungssperrfrist des § 577 a) BGB von 3 Jahren in Stuttgart auf 5 Jahre verlängert wurde. Die Gesetzesänderung sei vor Ausspruch der Kündigung erfolgt, so dass diese hier zur Anwendung komme.

Vorsorglich machen die Beklagten Härtegründe geltend. Die Beklagten bewohnten die streitgegenständliche Wohnung seit fast 35 Jahren und seien mit der Umgebung stark verwurzelt. Es lägen nur geringe Einkommenverhältnisse vor, so dass auf dem extrem angespannten Wohnungsmarkt in … angemessener anderweitiger Ersatzwohnraum überhaupt nicht gefunden werden könne. Die Beklagten hätten von den sieben eingeschalteten Baugenossenschaften jeweils Absagen erhalten. Der 84-jährige Beklagte zu 2) sei gesundheitlich schwer angeschlagen und zu 90 % schwerbehindert. Er leide unter der Parkinson-Krankheit, sei dement, habe schwere Knorpelschäden am Kniegelenk und einen Bypass sowie chronische Magenschleimhautentzündung und sei in Pflegestufe 2 eingestuft. Er bedürfe andauernder Beaufsichtigung und Pflege. Die Beklagte zu 1) sei 82 Jahr alt und im Wesentlichen mit der Pflege ihres Ehemannes beschäftigt.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Denn die von ihm ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist unwirksam. Sie ist vor Ablauf der Kündigungssperrfrist gem. § 577 a BGB i.V.m. der Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg vom 9.6.2015 (KSpVO BW) erfolgt. Entscheidend ist, dass im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung diese Verordnung in Kraft war (vgl. Gramlich, Gramlich, 13. Aufl. 2015, BGB § 577a; Häublein, Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, Rn. 26-28 mwN). Die Wirksamkeit einer rechtsgestaltenden Erklärung wie der Kündigung beurteilt sich nach dem Recht, das im Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens (ihrem Zugang) gilt. Aus dem Wortlaut der KSpVO BW, welche zum Zeitpunkt des Kündigungszugangs in Kraft war, lässt sich nicht entnehmen, dass diese nicht auf Fälle angewendet werden soll, in welchen die Wohnungsumwandlung vor ihrem Inkrafttreten (dem 01.07.2015) erfolgte.

Eine echte – und damit unzulässige – Rückwirkung liegt dabei nicht vor, da nicht nachträglich ändernd in einen bereits abgewickelten, der Vergangenheit angehörenden Tatbestand eingegriffen wird. Es handelt es um eine unechte Rückwirkung, da die KSpVO BW auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkt und damit zugleich die betroffene Rechtsposition nachträglich entwertet. Eine solche ist verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässig. Es ist hier nicht ersichtlich, dass sich aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes und dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Grenzen der Zulässigkeit ergeben. Bereits aus der Regelung zur Kündigungssperrfrist ist aufgrund der Verordnungsermächtigung ersichtlich, dass die regelmäßige Kündigungssperrfrist verlängert werden kann. Bereits bei Eigentumserwerb kann der Erwerber folglich diese Möglichkeit in seine Erwerbsentscheidung einstellen. Die Bestandsinteressen des betroffenen Eigentümers überwiegen die Änderungsgründe des Verordnungsgebers nicht. Der Grund der Sperrfristverlängerung, d.h. eine besonders gefährdete Versorgung mit Mietwohnungen, betrifft Wohnungsumwandlungen vor und nach Inkrafttreten der Verordnung gleichermaßen. Die unechte Rückwirkung ist daher zur Erreichung des Verordnungszwecks geeignet und erforderlich.

Nach §§ 1, 2 KSpVO BW beträgt die Kündigungssperrfrist in Stuttgart 5 Jahre. Die Frist beginnt mit Eintragung des Ersterwerbs im Grundbuch (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 577 a BGB, Rn. 15), hier folglich am 10.01.2012 und endete mithin erst am 10.01.2017, d.h. nach Ausspruch der Kündigung.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1 ZPO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Beitrag bewerten