Eigenbedarfskündigung – Wann ist sie rechtswidrig?

Eigenbedarfskündigung – Wann ist sie rechtswidrig?

Grundlegendes:

Der Vermieter kann erneut wegen Eigenbedarf kündigen, selbst wenn diese Kündigung schon mal in einem gerichtlichen Verfahren abgewiesen wurde.

Neues vom BGH:

Nun beschäftigte sich wieder einmal der BGH mit einem derartigen Sachverhalt (vgl. BGH, Urteil v. 21.01.2009, VIII ZR 62/08):

Sachverhalt:

Der ursprünglich im Jahr 1994 abgeschlossene unbefristete Mietvertrag wurde von den Parteien (Mieter und Vermieter) durch einen bis August 2004 geltenden Zeitmietvertrag ersetzt.

Im November 2003 vereinbarten die Parteien in einem außergerichtlichen Vergleich einen neuen, unbefristeten Mietvertrag. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis zum 31.08.2005 wegen Eigenbedarfs. Er berief sich darauf, dass seine Tochter nach Ende des Sommersemesters 2005 in dieser Wohnung leben werde. Dies ist in Übrigen der häufigste Grund einer Eigenbedarfskündigung, wenn die lieben Kinder nach der Uni o.ä. wieder zuhause einziehen wollen (müssen….).

1. Watsche:

Da der Vermieter jedoch seiner Tochter diese Wohnung unbedingt „besorgen“ wollte, erhob er Klage auf Räumung der Wohnung. Diese Klage wurde indes von dem Amtsgericht mit der Begründung: die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich, „abgewatscht“.

Der Vermieter ließ jedoch nicht locker, immerhin drängte seine Tochter…. Sodann kündigte er im Dezember 2006 erneut zum 30.09.2007 wegen…. na klar, wegen Eigenbedarfs. Er begründete diese Kündigung damit, dass seine liebe Tochter nun endlich das Studium beendet habe (ob es erfolgreich war ist nicht bekannt) und die derzeitigen Wohnverhältnisse seien zu dritt viel zu beengend.

2. Watsche:

Selbstverständlich erhob der liebe Vermieter nun wieder eine Räumungsklage, welche in der Berufungsinstanz von dem Landgericht erneut „abgewatscht“ wurde. Denn der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs für die Tochter, sei durch den Vorprozess „verbraucht“ worden.

Nun kommt der BGH ins Spiel:

Dass konnte der Vermieter natürlich nicht auf sich sitzen lassen und zog vor den BGH. Mit Erfolg!

Die erneute Kündigung wegen Eigenbedarfs sei nicht deshalb ausgeschlossen, weil die auf denselben Eigenbedarfskündigungsgrund gestützte Kündigung im Vorprozess als unwirksam angesehen wurde! Auch sei die Kündigung nicht etwa deswegen rechtsmissbräuchlich, da der Kläger bei dem Abschluss des unbefristeten Mietvertrags im Jahr 2003 nicht darauf hingewiesen habe, dass er die Wohnung für seine Tochter alsbald benötige. Der Mieter hätte wissen können, dass der Vermieter die Wohnung für seine Tochter benötigen werde. (So jedenfalls die Sachverhaltsaufklärung des BGH – ist nicht zwingend und stets übertragbar!). Daher konnte der Mieter so langsam mit Eigenbedarf rechnen. Es habe daher nahe gelegen, dass sich der Mieter seinerseits nach einem zu erwartenden Eigenbedarf erkundigte und gegebenenfalls auf einen vertraglichen Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung im neuen Mietvertrag hinwirkte. Jedenfalls könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Vermieter mit seiner Kündigung nach einer rund 13-jährigen Mietdauer und nach Ablauf von fast vier Jahren seit der Neufassung des Mietvertrags rechtsmissbräuchlich handelte.

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