Die Minderung in der Wohnraummiete

Die Minderung in der Wohnraummiete

Ab Übergabe der Mietsache an den Mieter gelten die Minderungsrechte des BGB. Dies gilt selbst dann, wenn die Mietsache gar nicht mangelfrei hergestellt werden kann. Der Mieter ist aber berechtigt, die Übernahme der Mietsache bei Mangelhaftigkeit abzulehnen. Überlassung verlangt, dass der Vermieter dem Mieter den Besitz der Mietsache übertragen muss. Was im einzelnen dazu gehört, hängt von den mietvertraglichen Vereinbarungen ab. Erforderlich ist bei der Wohnraummiete die Übergabe sämtlicher Schlüssel.

 

Der Mangelbegriff

Der Begriff des Mangels ist der zentrale Begriff des mietrechtlichen Gewährleistungsrechts. Erst beim Vorliegen eines Mangels kommt überhaupt erst eine Minderung der Miete in Betracht. Daneben kann der Mieter die weitere Rechte geltend machen, als da wären Schadensersatz, Selbstbeseitigungsrecht, Vorschussanspruch und sogar das Mietverhältnis kündigen. Voraussetzung ist jedoch, dass ein  Mangel überhaupt vorliegt. Ein Mangel liegt dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem Zustand, den die Parteien (Vermieter und Mieter) bei Abschluss des Vertrages als vertragsgemäß vereinbart haben, zum Nachteil des Mieters abweicht. Es kommt also nicht auf objektive Standards, sondern auf die subjektive Vereinbarung der Parteien an. Man spricht deshalb vom subjektiven Mangelbegriff. Es ist also möglich, dass eine Mietsache mit völlig gleicher Beschaffenheit in einem Mietverhältnis mangelhaft ist und in einem anderen Mietverhältnis nicht. So ist eine Wohnung an einer normal befahrenen Straße regelmäßig vertragsgemäß. Wurde aber im Mietvertrag vereinbart, dass es sich um eine besonders ruhige Wohnung handelt, dann wird sie als mangelhaft einzustufen sein.

 

Das gleiche gilt auch bei Wohnflächenabweichungen: Haben die Parteien im Mietvertrag keine oder ausnahmsweise die richtige Bodenfläche vereinbart, ist die Wohnung regelmäßig vertragsgemäß, während eine identische Wohnung dann jedoch mangelhaft ist, wenn die Parteien im Mietvertrag eine um 10 % größere Wohnfläche vereinbart haben.

 

Die Feststellung der sogenannten „Sollbeschaffenheit“

Der Feststellung der vereinbarten Beschaffenheit, die auch als Sollbeschaffenheit bezeichnet wird, kommt demnach eine besondere Bedeutung zu.

Entscheidend sind deshalb zunächst die ausdrücklichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien. Solche kommen in der Praxis insbesondere bei der Wohnungsgröße vor. Möglich ist es aber auch, dass weitere Beschaffenheiten im Mietvertrag vereinbart werden. Aus dem Zusatz hinter der Anschrift der Wohnung „über Gaststätte“ oder Ähnliches, ergibt sich zum Beispiel, dass solche Störungen, die üblicherweise von einer Gaststätte ausgehen, als vertragsgemäß vereinbart werden und deshalb gerade keinen Mangel darstellen. Nur aus wenigen Gaststätten untypischen Mängeln kann der Mieter dann noch Rechte herleiten. Zum Beispiel weil es sich um einen „Technoschuppen“ handelt. Welche Störung durch solche Beschreibung als vertragsgemäß vereinbart wurden, ist jeweils durch Auslegung dieser Vereinbarung zu ermitteln.

 

Es kann auch eine über den normalen Standard hinausgehende Beschaffenheit vereinbart werden, zum Beispiel durch die Formulierung „besonders ruhige Wohnung“. Die Vereinbarung bestimmter Standards kann auch konkludent erfolgen, also durch schlüssiges Verhalten. Zum Beispiel kann die Vereinbarung einer besonders niedrigen Miete im Einzelfall bedeuten, dass die Parteien den schlechten oder renovierungsbedürftigen Zustand einer Wohnung als vertragsgemäß vereinbart haben. Dies gilt nach einem Urteil des BGH auch dann, wenn die Parteien im Mietvertrag den schlechten Zustand oder die Bestimmung ausdrücklich beschrieben und vereinbart haben. Mithin ist es weitgehend eine Frage der konkreten Vertragsgestaltung und damit – wie so oft – eine Frage des Einzelfalles, ob eine Mietsache mangelhaft ist. Generalisierende Regeln lassen sich dazu nur in Grenzen aufstellen. Als derartige Regel kann beispielsweise gelten, dass nach allgemeiner Meinung nicht nur Fehler in der Substanz der Mietsache selbst, sondern auch andere tauglichkeitsmindernde Verhältnisse der Mietsache, zum Beispiel Immissionen von außen her oder Gefahrenquellen in der Umgebung, Mietmängel sein können. Da ein individuell vereinbarter vertragsgemäßer Gebrauch aber häufig gerade nicht feststellbar ist, ist auch hier dann häufig auf den gewöhnlichen oder üblichen Gebrauch abzustellen.

 

Insbesondere in der Wohnraummiete werden häufig keine besonderen Standards vereinbart. Dann stellt sich die Frage, was denn nun der vereinbarte Standard überhaupt ist. Hier kommt es auf die Verkehrsanschauung an, die durch Auslegung zu ermitteln ist. Bedeutsam ist dabei die Frage, auf welchen Baustandard abzustellen ist. Nach der Verkehrsauffassung kann ein Mieter, der eine Altbauwohnung anbietet in der Regel nur erwarten, dass die Wohnung die zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Vorgaben erfüllt. Dies gilt insbesondere für den Schall- und Wärmeschutz sowie die Elektroinstallationen aber auch für alle anderen Gewerke. Etwas anderes kann sich aber daraus ergeben, dass eine Altbauwohnung als modernisiert oder renoviert angeboten wird. Hier kann der Mieter erwarten, dass die zum Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme geltenden technischen Regeln für die tatsächlich durchgeführten Maßnahmen alle eingehalten wurden.

 

Keinen Mangel stellt jedoch die natürliche, alters oder abnutzungsbedingte „Verschlechterungen“ der Mietsache dar. Denn diese liegen nun mal in der Natur der Sache. Dass die Mietsache der Abnutzung und dem Zahn der Zeit unterworfen ist, gehört zu den stillschweigend bei Vertragsabschluss als vertragsgemäß vereinbarten Umständen. Ein Mangel entsteht erst dann, wenn die Grenze der (noch) Tauglichkeit oder die Grenze der Lästigkeit überschritten ist (zum Beispiel bei übermäßiger Abnutzung der Badewanne). Im Mietrecht – und insbesondere in der Wohnraummiete – muss zwischen den verschiedenen Wohnungsbeständen unterschieden werden. Nicht alles was bei Neubauten zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Altbauten als üblich angesehen werden.

 

Bei Neubauten geht die Vorstellung der Parteien dahin, dass der heutige gültige Standard eingehalten wurde. Das kann mehr sein, als sich aus den einschlägigen DIN-Normen und sonstigen technischen Regeln ergibt. Dies gilt insbesondere dann, wenn diese technischen Regeln schon älter sind und sich der Stand der Technik fortentwickelt hat. Hinter den einschlägigen Normen darf der Zustand aber regelmäßig ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht zurückbleiben, da die technischen Regeln keine Oberwert festlegen sondern regelmäßig den einzuhaltenden üblichen Standard beschreiben.

 

Beim unsanierten Altbau gehen die Parteien demgegenüber davon aus, dass die Wohnung den Standard ausweist, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galt. Eine Nachbesserungspflicht gibt es im Mietrecht grundsätzlich nicht. Dies hat auch damit zu tun, dass der Vermieter bei Abschluss des Vertrages erkennen muss, welche Leistungen er schuldet. Deshalb muss ein Mieter in einer als nicht modernisiert angebotenen Altbauwohnung auch mit knarrenden Parkett rechnen, unabhängig davon, ob dies eine Folge normaler Abnutzung oder einer unfachmännisch durchgeführt Reparatur ist.

 

Beim sanierten Altbau ist eine generalisierende Betrachtung schwierig. Hier sind die Fallgestaltungen in der Praxis durchaus unterschiedlich. Es kommt dabei auf den Umfang der Sanierung und die Kenntnis des Mieters an. Hat der Vermieter die Wohnung als „saniert“ angeboten, dann kann der Mieter davon ausgeht, dass die zum Zeitpunkt der Sanierung geltenden technischen Regeln alle eingehalten wurden. Hat nur eine Sanierung einzelner Gewerke stattgefunden, gilt dies grundsätzlich nur für dieses Gewerk, wobei zu beachten ist, dass nach zahlreichen Bauvorschriften umfangreiche Baumaßnahmen auch Nachbesserungspflichten bei anderen Gewerken auslösen. Auf die Einhaltung dieser Vorschrift darf der Mieter sich verlassen.

 

Neben dem Zeitpunkt der Errichtung oder der Sanierung der Wohnung, kommt es auch auf den Zeitpunkt der Vermietung an. So kann für einen Mieter, der von Anfang an im Hause wohnt der Neubaustandard aus dem Jahr der Errichtung des Gebäudes gelten, während für später einziehende Mieter der Altbaustandard gilt. Im ersten Fall hat der Vermieter diesen Zustand über die Mietzeit zu gewährleisten, muss also bei allen Abweichungen eine Instandsetzung vornehmen, im zweiten Fall sind die bis zur Vermietung eingetretenen Gebrauchsspuren und Abnutzungen bereits vom vertragsgemäßen Zustand abgedeckt, so dass unter Umständen kein Nachbesserungsanspruch in Betracht kommt. Dies gilt aber nicht für Gefahrenquellen und Verstöße gegen die Verkehrssicherungspflicht. Dies sind Mängel, die beseitigt werden müssen, selbst wenn sie seit Vertragsschluss vorliegen. Umgekehrt kann bei der Vermietung einer sanierten Wohnung ein höherer Zustand geschuldet werden, als bei den übrigen nicht sanierten Wohnungen im Hause.

 

Nach der Rechtsprechung des BGH kann aber auch bei der Vermietung von Altbauwohnungen ein Mangel vorliegen, wenn Mindeststandards nicht eingehalten wurden. Ausgangspunkt ist, wie oben bereits angesprochen, der Zweck des Vertrages, nämlich die Vermietung zum Wohnen. Für diesen Zweck muss die Wohnung geeignet sein. Auch wenn die Vorstellungen was zum Wohnen notwendig ist, durchaus äußerst unterschiedlich sein können. So soll es nach Ansicht des BGH einen bestimmten Mindeststandard geben, der einzuhalten ist. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, die der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und dem modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden.

Ein solcher Mindeststandard ist nicht objektiv und auch nicht einheitlich für alle Wohnungen zu bestimmen. Auch bei Altbauten muss man noch differenzieren. So gibt es teilweise sicher noch „Sub-Standard Wohnungen“zum Beispiel mit Toiletten im Treppenhaus. Dies entspricht sicher nicht mehr dem heute üblichen Standard. Trotzdem wird man kaum sagen können, dass den Vermieter hier eine Nachbesserungspflicht trifft, wonach er die Wohnung mit Innentoiletten ausstatten muss. Es handelt sich eben auch bei diesen den objektiven heutigen Mindeststandard unterschreitenden Wohnungen um einen eigenen Wohnungsteilmarkt. Auch nach der Rechtsprechung des BGH ist der Mindeststandard Wohnungsteilmarktabhängig festzustellen. Konkret hat der BGH einen solchen Mindeststandard für den Bereich der Elektroinstallation entschieden. Der Mieter könne aufgrund des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts grundsätzlich erwarten, dass der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zulässt, seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemeinen Lebensstandard entspricht.

 

Hinweis: dies gilt aber nur für Neuabschlüsse von Mietverträgen. Hier kann der Mieter, der nicht auf etwas anderes hingewiesen wurde, erwarten, dass der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Mindeststandard eingehalten wird. Bei Bestandsmietverhältnissen gilt dies jedoch nicht.

 

Der Rechtsmangel

Die Miete mindert sich auch dann, wenn dem Mieter der vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird. Man spricht dann von einem Rechtsmangel. Es muss sich um dingliche oder schuldrechtliche Rechte Privater handeln, die zu einer Entziehung führen. Dies ist zum Beispiel bei einer Doppelvermietung der Fall. Zu beachten ist aber, dass allein das Bestehen eines Rechtes eines Dritten noch keinen Rechtsmangel darstellt. Erforderlich ist, dass der Dritte sein Recht auch wirklich gelten macht. Öffentlich-Rechtliche Beschränkungen wie zum Beispiel Abbruchverfügungen oder Zweckentfremdungsgebote stellen demgegenüber keinen Rechtsmangel sondern einen Sachmangel dar.

 

Die zugesicherte Eigenschaft

Eine Minderung der Miete tritt auch dann ein, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Der Unterschied zum Sachgrund Rechtsmangel liegt zum einen darin, dass beim Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft eine Minderung selbst dann eintritt, wenn hierdurch keine Beeinträchtigung verursacht wird und zum anderen auch unerhebliche Abweichung von der zugesicherten Eigenschaft Gewährleistungsrechte auslösen. Um eine Zusicherung handelt es sich dann, wenn eine Partei erkennbar für die andere Partei für die Richtigkeit der Angaben verschuldensunabhängig einstehen will. Dies ist vergleichbar mit einer Garantie. Dabei kann sich die Zusicherung auf alle tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse beziehen. Bloße Beschaffenheitsangaben stellen regelmäßig noch keine Zusicherung dar. Dies gilt auch für die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag. In der Wohnraummiete spielen zugesicherte Eigenschaft deshalb so gut wie keine Rolle. Anders ist es in der Miete. Hier können bestimmte Angaben für eine Vertragspartei so bedeutsam sein, dass man in den Angaben der anderen Seite eine Zusicherungen bezüglich der Richtigkeit sehen kann oder gar muss.

 

Die „Ist-Beschaffenheit“

Der sog. „Ist-Zustand“ ist regelmäßig leichter feststellbar. Allenfalls wenn es um Bewertungen geht, kann zuvor die Rechtsfrage zu entscheiden sein, welche Bewertungsregeln überhaupt anzuwenden sind. Dies gilt zum Beispiel für die Wohnflächenermittlung. Bisher gab es nur Vorschriften zur Flächenermittlung im preisgebundenen Wohnungsbau. Nach einem Urteil des BGH können aber auch im preisfreien Wohnungsbau Vorschriften zur Flächenermittlung im preisgebundenen Wohnungsbau benutzt werden, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder andere Regeln Ortssitten sind.

 

Ist zum Beispiel davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich konkludent (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 (Wohnflächenberechnung) auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt. Nach der DIN 283 ist die Fläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist. Die Wohnflächenverordnung ist allerdings seit dem 01.01.2007 außer Kraft. Zuständig sind jetzt die Länder für den Erlass von diesbezüglichen Verordnungen. Diese haben bisher aber von der Ermächtigungsgrundlage keinen Gebrauch gemacht. Jedoch dürfte eine entsprechende (analoge) Anwendung der Wohnflächenverordnung angezeigt sein.

 

 

Der Eintritt der Minderung

Die Minderung tritt bei Vorliegen eines Mangels automatisch ein (!) Sie ist nicht davon abhängig, dass der Mieter ein Gestaltungsrecht ausübt. Davon zu unterscheiden ist allerdings die Frage, ob die Minderung wegen Verletzung der Anzeigepflicht ausgeschlossen ist.

 

Die Berechnung der Mietminderung

Nach dem Gesetzeswortlaut mindert sich die Miete bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit – und zwar (lediglich) angemessen. In der Praxis ist es durchaus üblich, die Minderungsquote mit einem Prozentwert anzugeben. Das ist jedoch nicht zwingend und kann zu weiteren Problemen bei der Abrechnung führen, wenn man die Minderung von der Bruttomiete berechnet. Deshalb ist es grundsätzlich vorzuziehen, die Minderung in einem konkreten Eurobetrag anzugeben. Hierdurch wird aber wiederum jede Vergleichbarkeit von Minderungsquoten ausgeschlossen. Deshalb dürfte es sich anbieten, im Hintergrund mit Prozentsätzen zu arbeiten, aber nach außen nur absolute Eurowerte zu kommunizieren.

 

Praxistipp: Sowohl in Entscheidungen wie auch in vor- und außergerichtlichen Vereinbarung über die Höhe der Minderung ihrer absolute Beträge angeben! So wird der Streit darüber vermieden, ob der Mieter bei einem Guthaben in der Abrechnung einen Teil der geminderten Miete nachzahlen muss oder ob im umgekehrten Fall – also eine Nachzahlung in der Betriebskostenabrechnung – diese auch anteilig mindern kann. Dies ist nämlich zurzeit sehr strittig.

 

Die erste Frage, die in diesem Zusammenhang zu beantworten ist, ist die, ob man die Minderung nach der Netto- oder Bruttomiete oder gar nach irgendwelchen Zwischenformen berechnet. In der Vergangenheit war dies durchaus sehr strittig. Inzwischen haben beide mit Mietrecht befassten Senate des BGH die Auffassung vertreten, dass ein Mangel zu einer Minderung der Bruttomiete führt. Dies gilt für die Gewerberaummiete als auch für die Wohnraummiete. Deshalb dürfte es der herrschenden Auffassung entsprechen, die Minderung von der Bruttomiete zu berechnen. Das bedeutet, dass die Minderung zwar von der Bruttomiete berechnet wird, dass aber die Vorauszahlungen in vereinbarter Höhe in die Abrechnung eingestellt werden müssen. Andernfalls würde der Mieter die geminderte Miete -teilweise – als Betriebskostennachzahlung nachzahlen müssen.

 

 

Beispiel:

Grundmiete:550,00 €
Betriebskostenvorauszahlung:40,00 €
Heizkostenvorauszahlung:60,00 €
Bruttowarmmiete:650,00 €

 

Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit in Höhe von 20 % für die gesamte Wohnung. Dies bedeutet eine Minderung der Miete absolut in Höhe von 130,00 € (= 20 % von 650,00 €)

 

Um eine Betriebskostennachzahlung auszuschließen, muss dies wie folgt gebucht werden:

Grundmiete:420,00 €
Betriebskostenvorauszahlung:40,00 €
Heizkostenvorauszahlung:60,00 €
Geminderte Bruttowarmmiete:520,00 €

 

Die Berechnung der Beeinträchtigung der Gebrauchsbeeinträchtigung ist demgegenüber heute immer noch nicht geklärt und macht im Einzelfall durchaus Probleme. Das liegt natürlich daran, dass zum einen Wohnungen und die dafür zu zahlenden Mieten selten identisch sind und dass zum anderen auch jeder Mangel etwas anderes ist und selbst bei gleichen Mängeln zu unterschiedlichen Beeinträchtigungen führt. Dabei kommt es aber – anders als bei der Ermittlung des Mangelbegriffs – immer auf die objektiven Beeinträchtigungen nicht auf subjektive Beeinträchtigungen an.

 

Beispiel:

– bei einem Heizungsausfall (im Winter) mindert sich die Miete bei allen betroffenen Mietern gleich, egal ob sie zu dem Zeitpunkt im Urlaub sind oder in der Mietwohnung frieren.

 

–  Kommt es zu Lärmbeeinträchtigungen – zum Beispiel durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück – mindert sich die Miete der betroffenen Wohnungen in gleichem Maße, unabhängig davon, ob in der Wohnung ein Schichtarbeiter wohnt, der tagsüber schlafen muss, ein schwerhöriger Mieter, der die Beeinträchtigungen gar nicht mitbekommt oder ein Mieter, der tagsüber zuhause ist.

 

Außerdem darf man in Einzelfällen nicht außer Acht lassen, dass die Miete für die Wohnung nicht nur den reinen Gebrauchswert vergüten will, sondern auch den Geltungswert. Damit ist gemeint, dass für bestimmte Sonderobjekte nur deshalb eine besonders hohe Miete gezahlt wird, weil der Mieter es sich etwas kosten lässt, dort zu wohnen, also um diese Adresse auf seiner Visitenkarte angeben zu können. In diesem Fall wäre es falsch, die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit auch auf den Geltungswert zu berechnen. Der wird nämlich bei einem Baumängel (zum Beispiel tropfender Wasserhahn oder ähnliches) gar nicht beeinträchtigt. Umgekehrt wird der Geltungswert bei solchen Adresslagen sehr viel stärker betroffen, als bei normalen Wohnungen, wenn hier im Umfeld die Mängel auftreten (zum Beispiel Bau eines „Erziehungscamps“ in der Nachbarschaft). Genauso, wie sich solche Maßnahmen schnell auf die Grundstückspreise niederschlagen, genauso schnell mindern sich hier auch die Mieten.

 

Für die Berechnung der Gebrauchsbeeinträchtigung haben sich verschiedene Ermittlungsmethoden herausgebildet:

 

Schätzung

In der Praxis ist insbesondere bei kleineren Mängeln die Schätzung üblich. Sie ist preiswert und bei kleineren Mängeln führt sie in der Regel auch nicht zu größeren Abweichungen im Vergleich mit den anderen Methoden. Jedoch ist ihr Ergebnis nicht immer nachvollziehbar für Dritte. Die Gerichte bedienen sich oftmals dieser „Ermittlungsmethode“ (bei Interesse siehe § 287 ZPO).

 

Minderungstabellen

Demgegenüber führt die Anwendung von Minderungstabellen zu einer Vergleichbarkeit von einer Vielzahl von Fällen. Die Gefahr besteht jedoch darin, dass man mehr nach vergleichbaren Fälle sucht als die konkrete Beeinträchtigung in der vorliegenden Wohnung zu ermitteln. In einigen Minderungstabellen werden auch nur Oberbegriffe und Zusammenfassungen angegeben, so dass ernsthaft gar nicht festgestellt werden kann, ob die Fälle vergleichbar sind. Sinnvoll ist deshalb eine Minderungstabelle dann, wenn sie möglichst genau die Art des Mangels beschreibt und nachvollziehbar darlegt, wie das Gericht genau diese Minderungsquote ermittelt hat. Da dies aus den Entscheidungen, die sich eigentlich nur an die Parteien wenden, die in der Regel nicht hervorgeht, ist die Verwendung solcher Tabellen teilweise problematisch. Minderungstabelle erlauben zumindest einen Rahmen zu ermitteln, innerhalb dessen Gerichte bei einem ähnlichen oder vergleichbaren Mangel einer Minderung angenommen haben.

http://www.rakotz.de/Blog/Kuriositaeten-aus-der-Kanzelei-und-juristische-Wuerdigung/Wie-viel-Mietminderung-ist-zulaessig-Umfassende-Zusammenstellung_31

 

Nutzwertanalyse

Das Verfahren wird von Sachverständigen angewandt und verlangt mindestens die folgenden drei Schritte:

 

  1. Ermittlung der Sollbeschaffenheit anhand der vertraglichen Vereinbarung.
  2. Gewichtung der einzelnen Bestandteile der Mietsache.
  3. Ermittlung des Grades der Beeinträchtigung (Abweichung Ist- von Sollbeschaffenheit).

 

Dieses Verfahren ist jedoch nur bei größeren Mängeln und bei hohen Mieten (zum Beispiel in der Gewerberaummiete) zu empfehlen.

 

Vereinfachte Nutzwertanalyse

In der mietrechtlichen Praxis hat sich eine vereinfachte Nutzwertanalyse durchgesetzt. Auch hierbei wird versucht, den Nutzwert der einzelnen Räume und Flächen zu ermitteln und die Gebrauchsbeeinträchtigung für die einzelnen Räume zu bewerten.

 

Das Verfahren hat mehrere Vorteile:

Es macht die Ermittlung der Minderungsquote nachvollziehbar und deshalb überzeugender.

Bedeutung hat dies insbesondere dann, wenn die Parteien zum Beispiel über die Gewichtung eines Mangels streiten. Durch Veränderung der jeweiligen prozentualen Beeinträchtigung kann schnell dargestellt werden, welche Konsequenzen dies in absoluten Eurobeträgen hat.

 

Nach Ansicht des LG Hannover darf diese Berechnungsmethode aber nicht überschätzt werden. Es hat in jedem Einzelfall eine Prüfung unter Berücksichtigung aller Umstände stattzufinden. Zumindest bedenklich sind die diesbezüglichen Ausführungen des Landgericht Hannover aber insofern, als die Minderungsquote wegen der längeren Untätigkeit des Vermieters um einen sog. Druckzuschlag zu erhöhen sei. Um „Druck“ geht es bei der Minderung jedoch gerade nicht, dazu ist das Zurückbehaltungsrecht da.

 

Ausschlusstatbestände

Die Minderung kann im Einzelfall ausgeschlossen sein. Selbstverständlich mindert sich die Miete nur solange, solange der Mangel tatsächlich vorhanden ist. Wer nun den Mangel beseitigt hat, ist dabei absolut unerheblich. Also selbst wenn der Mieter den Mangel selbst beseitigt hat, endet die Mietminderung. Der Mieter hat dann jedoch einen Aufwendungsersatz- oder Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter.

 

Vertragliche Vereinbarungen

Nach § 536 Abs. 4 BGB ist bei einem Mietverhältnis über eine zum Nachteil des Mieters abweichende Regelung über die Mietminderung unwirksam. Dabei ist es unerheblich, ob sich die Vereinbarung in einer Individualvereinbarung findet oder Formularvertraglich vereinbart wurde. Bei Formularvereinbarungen kann sich die Unwirksamkeit zusätzlich aus den §§ 305 ff BGB ergeben.

 

Daraus folgt, dass auch Klauseln, die nicht ausdrücklich das Mietminderungsrecht ausschließen, jedoch das Minderungsrecht beschränken oder die Geltendmachung erschweren, unwirksam sind. Solche Klauseln sind grundsätzlich restriktiv auszulegen.

 

Einzelfälle:

die Bestimmung in einem Mietvertrag, nach welcher der Mieter die Miete nicht mindern darf, soweit er Ausbesserung – und Baumaßnahmen des Vermieters dulden muss, ist unwirksam.

 

die Bestimmung in einem Mietvertrag, nach welcher eine Minderung zulässig ist, wenn der Mieter sich mit seinen bisherigen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet, ist unwirksam.

 

das Minderungsrecht darf auch nicht von einer vorherigen Ankündigung abhängig sein.

 

das Minderungsrecht darf auch nicht von der Einhaltung irgendwelcher Fristen abhängig gemacht werden.

 

 

 

Unerhebliche Mängel

Nach §§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB ist die Minderung ausgeschlossen, wenn der Mangel der Mietsache unerheblich ist. Diese Ausnahme gilt aber nicht bei zugesicherten Eigenschaften. Ein unerheblicher Mangel wird in aller Regel gegeben sein, wenn der Fehler leicht erkennbar ist und mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße. Der Gesetzgeber wollte durch diese erst 1964 Gesetz gewordene Einschränkung „kleinliche Streitigkeiten verhindern, die den Frieden in der Hausgemeinschaft stören„. Das ist aber offensichtlich noch nicht bei allen Gerichten angekommen. Minderungsquote von unter 3 % sollten damit nämlich regelmäßig ausgeschlossen seien. Allerdings gibt es auch Urteile, die eine Minderungsquote von 0,5 % für angemessen erachteten.

 

Beispiele für unerhebliche Beeinträchtigung im Sinne der Vorschrift sind:

– Entzug der Erlaubnis, Wäsche im Garten zu trocknen, wenn im Haus ein Trocknerraum vorhanden ist,

 

– abgetretene Türschwellen in der Wohnung,

 

– Unbenutzbarkeit des Balkons im Herbst und Winter,

 

– zeitweiser Ausfall der Heizung im Sommer,

 

– Haarrisse in der Zimmerdecke,

 

– nicht schließendes Garagentor,

 

– geringfügig verkleinerte Badewanne,

 

– die Stilllegung des Müllschluckers.

 

Die Unerheblichkeit kann nicht daraus hergeleitet werden, dass der Mieter nicht anwesend war und deshalb von der Beeinträchtigung nichts mitbekommen hat.

Bei einer unerheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit ist aber nur die Minderung ausgeschlossen. Selbstverständlich bleibt der Mangelbeseitigungsanspruch gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB bestehen. In extremen Einzelfällen kann die Rechtsausübung jedoch schikanöse sein.

 

Kenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss

Gemäß § 536b S. 1 BGB ist die Minderung ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Es muss also eine Abweichung der oben beschriebenen Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit vorliegen und der Mieter muss genau diese Abweichung positiv kennen und zwar bereits bei Abschluss des Mietvertrages. Die allgemeine Kenntnis vom schlechten Zustand des Mietobjekts reicht ebenso wenig, wie die Kenntnis, dass das Mietobjekt Mangelanfällig ist, zum Beispiel weil es in einer Wasserzone oder über einer Gaststätte liegt. Bei Personenmehrheiten auf Mieterseite ist der Ausschlusstatbestand bereits dann erfüllt, wenn ein Mieter den Mangel kennt. Die Kenntnis vom Mangel schließt aber nur die Minderung und gegebenenfalls Schadensersatzansprüche aus. Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung bleibt aber bestehen. Erfüllungsansprüche sind aber immer dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung des vorhandenen (schlechten) Zustands der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben. In der Abgrenzung. Wann ist ein schlechter Zustand als vertragsgemäß vereinbart und wann ist er dem Mieter nur bekannt? Dies ist immer eine Frage des Einzelfalls.

 

Grobfahrlässige Unkenntnis

Ebenso ist die Minderung gemäß § 536b Abs. 2 BGB ausgeschlossen, wenn dem Mieter der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Nach der Rechtsprechung des BGH handelt der Mieter grob fahrlässig, wenn er die erforderliche Sorgfalt bei Vertragsschluss in einem ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Ein solcher Fall ist beispielsweise dann gegeben, wenn der Mieter einer Wohnung anmietet, ohne sie zuvor besichtigt zu haben. Auf der anderen Seite trifft den Mieter keine Untersuchungs- oder Erkundigungspflicht.

 

Aber selbst bei grob fahrlässiger Unkenntnis vom Mangel bleibt das Minderungsrecht des Mieters bestehen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist liegt vor, wenn der Vermieter den Mieter täuscht um in ihm einen Irrtum zu erregen. Es ist weder erforderlich, dass der Mieter mit Bereicherungsabsicht gehandelt hat, noch dass er den Mieter schädigen will. Strittig ist seit der Mietrechtsreform, ob das arglistige Verschweigen eines Mangels das arglistige vorspiegeln gleichsteht. Zum alten Recht hatte der BGH dies verneint. Damals war der Wortlaut der Vorschrift aber noch anders. Die Vorgängervorschrift verwies ausdrücklich nur auf die Mängelgewährleistung.

 

Vorbehaltlose Annahme der Mietsache

der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages nicht positiv gekannt oder ist er eben auch nicht aufgrund grob fahrlässigen Verhaltens unbekannt gebliebenen, so ist er trotzdem mit Minderungsansprüchen ausgeschlossen, wenn er die Mietsache in Kenntnis des mangels an dem ohne eine entsprechenden Vorbehalt zu machen. Grob fahrlässiger Unkenntnis vom Mangel schadet  hier nicht. Der Vorbehalt des Mieters muss sich auf bestimmte konkrete Mängel beziehen. Ein allgemeiner Vorbehalt sich die Gewährleistungsrechte vorzubehalten oder ähnliches Gerät nicht. Besondere Bedeutung kommt deshalb dem Übergaberprotokoll zu. Sie sind im Übergabeprotokoll bestimmte Mängel aufgeführt oder dass der Mieter einen Vorbehalt hierzu vermerkt hat, dann ist damit die Minderung ausgeschlossen. Etwas anderes kann aber dann anzunehmen sein, wenn der Vermieter zugesichert hat, hat diese Mängel noch zu beseitigen.

 

Vorbehaltlose Mietzahlung

Nach altem Recht entsprach es herrschender Auffassung, dass die Minderung auch dann ausgeschlossen war, wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels die Miete längerer Zeit (in der Regel sechs Monate) weiterzahlte. Diese Rechtsprechung gilt für Zeiträume nach dem 01.September 2001 nicht mehr. Für seit diesem Datum fällig gewordene Mieten scheidet eine analoge Anwendung des § 536 b BGB aus. Insoweit beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, ausschließlich nach § 536c BGB. Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind. Soweit hiernach das Minderungsrecht des Mieters nach dem 1. September 2001 nicht entsprechend der bisherigen Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB a. F. erlassen ist, bleibt jedoch zu prüfen, ob der Mieter dieses Recht unter den strengen Voraussetzungen der Verwirkung oder des stillschweigenden Verzichts verloren hat.

 

 

 

Verletzung der Anzeigepflicht

Der Mieter ist bekanntlich näher an der Mietsache dran als der Vermieter.  Es ist deshalb eine Obliegenheit des Mieters, die Vermieter zu informieren, wenn sich entweder während des Mietverhältnisses ein Mangel zeigt, oder eine Maßnahme zum Schutze der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehener Gefahr erforderlich ist oder wenn sich ein Dritter ein Recht an der Mietsache anmaßt. Unter Mangel der Mietsache ist jeder schlechte Zustand gemeint, unabhängig davon, ob es sich um einen Mangel im Rechtssinne handelt oder nicht. Die Anzeigepflicht entfällt nur dann, wenn der Mangel dem Vermieter bekannt war oder hätte bekannt sein müssen. Unterlässt der Mieter diese Mängelanzeige, ist der Mieter nicht berechtigt die Minderung geltend zu machen, wenn der Vermieter infolge der fehlenden Mängelanzeige den Mangel nicht beseitigen konnte. Für die Zeiträume nach Mängelanzeige mindert sich die Miete jedoch wieder nach den allgemeinen Vorschriften. Nur wenn der Vermieter auch bei rechtzeitiger Mängelanzeige den Mangel generell nicht hätte beseitigen können, ist die Mietminderung nicht ausgeschlossen.

 

Für die Mangelanzeige ist keine Form vorgeschrieben. Aus Beweissicherungsgründen ist die Schriftform aber anzuraten. In einigen Fällen kann aber auch eine telefonische Information des Vermieters erforderlich sein. Das Gesetz verlangt eine unverzügliche Unterrichtung des Vermieters, das bedeutet ohne schuldhaftes Zögern. Die Mängel sind vom Mieter hinreichend genau zu beschreiben, um dem Vermieter Veranlassung zu geben, den Mängelrügen nachzugehen.

 

Vom Mieter zu vertretender Mangel

Das Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter den Mangel selbst zu vertreten hat. So kann der Mieter selbstverständlich nicht die Miete wegen einer defekten Fensterscheibe und der dadurch verursachten mangelhaften Beheizung der Wohnung mindern, wenn er die Scheibe selbst schuldhaft zerstört hat. In der Praxis ist dieser Ausnahmetatbestand besonders bei Feuchtigkeits- und Schimmelschäden von Bedeutung. Hier kann ein Vertretenmüssen des Mieters dann vorliegen, wenn er zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten selbst verursacht hat.

 

Annahmeverzug bezüglich Mangelbeseitigung

Die Minderung kann auch nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung vereitelt, indem er zum Beispiel die Handwerker nicht in die Wohnung lässt. Während eines Zeitraums, in dem sich der Mieter im Annahmeverzug hinsichtlich einer vom Vermieter angebotenen Mängelbeseitigung befindet, entfällt das Minderungsrecht. Das gilt auch, wenn der Mieter von ihm geschuldete Vorbereitungshandlungen nicht vornimmt. Erklärt sich der Mieter später mit der angebotenen Mängelbeseitigung einverstanden, fällt der Annahmeverzug weg.

 

Sonstiges

Dem Mieter steht regelmäßig auch dann kein Gewährleistungsrecht zu, wenn durch eine von ihm gewünschte Veränderung der Mietsache ohne Verschulden des Vermieters die Mietsache mangelhaft wird oder ein Schaden an der Mietsache oder am Eigentum des Mieters entsteht.

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