Renoviert ein Mieter aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel -Schönheitsreparaturenklausel bei Auszug die Mietwohnung, so hat er einen diesbezüglichen Kostenerstattungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegenüber dem Vermieter (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.09, Az.: VIII ZR 302/07).

Eine Klausel in einem Wohnungsmietvertrag, welche den Mieter dazu verpflichtet Schönheitsreparaturen durch Dritte „ausführen zu lassen“ ist unwirksam (BGH, Urteil vom 09.06.2010, Az.: VIII ZR 294/09). Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte durchführen. Dies kann er in der Regel auch in Eigenleistung, so dass er nicht auf Dritte verwiesen werden kann. Eine entsprechende Klausel in einem Wohnungsmietvertrag ist daher nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer (BGH, Urteil vom 16.06.2010, Az.: VIII ZR 280/09).

Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten. Hierzu gehören neben Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auch die hier darüber hinaus in Rede stehenden Schadensersatzansprüche wegen der unterlassenen Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände. Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, selbst wenn der Mietvertrag erst später endet (BGH, Urteil vom 15.03.2006, Az: VIII ZR 123/05).

Ein Vermieter ist nicht dazu berechtigt bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel im geschlossenen Mietvertrag, eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihm nunmehr vorzunehmenden Schönheitsreparaturen zu verlangen (BGH, Urteil vom 09.07.2008, Az: VIII ZR 181/07; LG Heidelberg, Urteil vom 17.12.2010, Az: 5 S 60/10).

Auch bei Gewerberaummietverträgen kann der Vermieter dem Mieter nicht vorschreiben, dass der Mieter von der bisherigen Ausführungsart der Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters abweichen darf. Eine anders lautende Mietvertragsklausel ist unwirksam und hat zur Folge, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturenkosten nicht auf den Mieter abwälzen kann (KG, Beschluss vom 17.05.2010, Az: 8 U 17/10).

Werden von einem Mieter trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel Renovierungsarbeiten in einer Mietwohnung vorgenommen, so verjähren etwaige Erstattungsansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter innerhalb von 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 04.05.2011, Az: VIII ZR 195/10).

Rechtsprechungsübersicht über die Urteile zur Wohnraummiete im Jahre 2009