Samstag, 04. Februar 2012, 18:43
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Heizkosten Rechtsprechung
Die Nebenkosten- und Betriebskostenabrechnungen sind oftmals für Mieter nicht nachvollziehbar. Dies liegt häufig einerseits daran, dass diese in formaler Hinsicht nicht prüffähig sind, andererseits wurden Kosten auf die Mieter umgelegt, welche überhaupt nicht umlagefähig sind. Vielfache Streitpunkte sind dabei oftmals die Heizkosten. Die nachfolgende Zusammenstellung von gerichtlichen Entscheidungen sollen einen kurzen Überblick über das Thema Heizkostenabrechnungen geben. 
Betriebskostenabrechnung – Sachversicherung und Haftpflichtversicherung
Ein Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe unter der Kostenposition "Versicherung" abrechnen (vgl. BGH, Urteil vom 16.09.2009, Az.: VIII ZR 346/08).
Häufige Fehler in Betriebskostenabrechnungen
Über Betriebskostenvorauszahlungen hat der Wohnungsvermieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes abzurechnen (vgl. § 556 BGB). Nach dem Ablauf der Frist kann der Vermieter in der Regel keine Nachforderungen mehr gegenüber dem Mieter geltend machen. Betriebskostenabrechnungen weisen häufig Fehler auf. Nachfolgend einige Beispiele:
Gewerberäume im Mietshaus: Gewerbliche Mieter verursachen häufig höhere Betriebskosten als Mietwohnungen. Wohnungsmieter müssen nur die Kosten tragen, die auf die Mietwohnungen anteilig entfallen.
Hausmeisterkosten: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 27/07 darf vom Vermieter kein pauschaler Betrag für Hausmeistertätigkeiten erhoben werden.
Heizkostenabrechnung: Die Heizkostenabrechnung hat bei Mietwohnungen nach der Heizkostenverordnung zu erfolgen. Bei Mehrparteienhäusern ist eine Abrechnung erforderlich, die den individuellen Verbrauch der einzelnen Mietparteien darstellt und berücksichtigt.
Reparaturkosten sind generell vom Vermieter zu tragen. Es sei denn, es wurde eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbart. Häufig werden in den umlagefähigen Wartungskosten jedoch auch Reparaturkosten eingerechnet.
Versicherungen: Nur Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude und das Grundstück dürfen auf den Mieter umgelegt werden.
Verwalterkosten: Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Zinsen, Porto, Telefon etc. sind keine Betriebskosten und daher nicht umlagefähig.
Betriebskostenabrechnung bei mehreren Mietern
Bei mehreren Mietern muss der Vermieter die Betriebskostenrechnung nur einem der Mieter zusenden bzw. diesem zugegangen sein. Der Vermieter kann die Betriebskostennachzahlung sodann diesem gegenüber als Gesamtschuldner geltend machen (BGH, Urteil vom 28.04.2010, Az.: VIII ZR 263/09). Er muss die Betriebskostennachzahlung nicht von allen Mietern fordern.
Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl
Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (BGH, Urteil vom 15.09.2010, Az: VIII ZR 181/09). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des BGH, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Die Abrechnung nach Personen ermöglicht es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist.
Betriebskostenabrechnung – Schätzung von Nebenkosten
Werden in einer Betriebskostenabrechnung Verbrauchswerte des Mieters vom Vermieter geschätzt, so ist dieser mit der Übersendung der Betriebskostenabrechnung dazu verpflichtet, dem Mieter mitzuteilen, nach welchen Ersatzverfahren die Verbrauchswerte geschätzt worden sind. Unterläßt der Vermieter eine solche Mitteilung, so ist die Betriebskostenabrechnung formell unwirksam (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 05.05.2011, Az: 218 C 271/09). |
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