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Für Mängel an der Wohnung ist der Vermieter verantwortlich
Für die Beseitigung von Wohnungsmängeln ist grundsätzlich der Vermieter zuständig, selbst dann, wenn ein - unbekannter - Dritter den Mangel oder Schaden verursacht hat.

Das Amtsgericht Siegburg (9 C 146/02) entschied, der Vermieter müsse die Kosten eines Schlüsseldienstes in Höhe von 98,99 Euro übernehmen. Als die Mieterin von einem Klinikbesuch nach Hause kam, war das Schloss in der Wohnungstür mit Klebstoff derart verklebt, dass ein Öffnen der Tür mit dem Schlüssel nicht mehr möglich war. Der sofort telefonisch informierte Vermieter weigerte sich, tätig zu werden, so dass die Mieterin den Schlüsselnotdienst einschaltete. Zu Recht, wie das Amtsgericht Siegburg feststellte. Das verklebte Türschloss ist ein Wohnungsmangel, und der Vermieter ist zur Instandhaltung oder Reparatur verpflichtet. Weigert er sich, diese Arbeiten vorzunehmen, kann der Mieter die Handwerker selbst beauftragen und die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen.

Der gleiche Grundsatz gilt nach der Entscheidung des Amtsgerichts Siegburg bei einer Rohrverstopfung. Auch hier muss der Vermieter die Reparatur bzw. Reinigung veranlassen und zahlen. Unzulässig ist es, diese Kosten über die Nebenkostenabrechnung auf alle Mieterhaushalte des Hauses zu verteilen.

Mieter können Mängel länger geltend machen
Mietminderungen können auch über die lange Zeit geltende Frist von sechs Monaten hinaus geltend gemacht werden. Das hat der Bundesgerichtshof im Juli 2003 entschieden. Das Urteil schränkt allerdings ein, es müsse im Einzelfall geprüft werden, ob ein Mieter nicht sein Minderungsrecht durch stillschweigenden Verzicht verloren habe. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn er den Mangel erst mehrere Jahre nach dem Einzug anzeigt.

Bislang mussten Mängel wie eine Belästigung durch übermäßigen Lärm oder Schmutz binnen sechs Monaten dem Vermieter mitgeteilt werden. Ansonsten verlor der Mieter das Recht, die Miete herabzusetzen. Im konkreten Fall hatte ein Mann seine Vermieterin erst nach drei Jahren über, wie er fand, zu laute Nachbarn informiert und die Miete um 35 Euro gekürzt.

Das Grundsatzurteil des BGH gilt rückwirkend ab Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001. Aktenzeichen: VIII ZR 274/02 (Urteil vom 16. Juli 2003).

Keine eigenmächtige Mängelbeseitigung des Mieters
Beseitigt der Wohnraummieter Mängel eigenmächtig, ohne den Vermieter vorher durch Mahnung in Verzug zu setzen, kann er vom Vermieter nicht Ersatz seiner Aufwendungen zur Mängelbeseitigung verlangen, so der BGH in seinem aktuelleren Urteil vom 16. Januar 2008. Der Senat hat daher einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB abgelehnt. Ebenfalls abgelehnt hat der BGH einen Ersatzanspruch aus § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB). Ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB scheitere ebenfalls, da dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zukomme. Der Vermieter solle grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache auf Mängel zu überprüfen, da sich sonst seine Verteidigungsmöglichkeiten verschlechtern würden.

Die Notwendigkeit einer vorherigen Mahnung ergibt sich bereits aus dem Gesetz. Der Vermieter sollte daher vorab immer schriftlich aufgefordert werden, die Mängel binnen angemessener Frist zu beseitigen. Anders liegt der Fall nur bei Notmaßnahmen, die keinen Aufschub dulden, so z.B. bei einem Rohrbruch. In diesem Fall darf der Mieter sofort selbst beseitigen.

Makler - Maklerprovision, Eigentumswohnung, Wohnungsvermittlung, Provision
Höchstens zwei Monatsmieten Provision plus Mehrwertsteuer darf ein Makler für die erfolgreiche Wohnungsvermittlung verlangen. So bestimmt es das Wohnungsvermittlungsgesetz. Allerdings enthält das Gesetz Ausnahmen: So darf zum Beispiel der Makler oder der Wohnungsvermittler dann keine Provision verlangen, wenn er gleichzeitig Mieter, Vermieter bzw. Eigentümer der Wohnung ist oder aber Verwalter der Vermieterwohnung.

 

Bundesgerichtshof: Keine Provision für wohnungsverwaltenden Makler
Vermittelt ein Immobilienmakler eine Wohnung, die er zugleich auch verwaltet, hat er keinen Anspruch auf Provision. Einem Leitsatzurteil des Bundesgerichtshofs vom Oktober 2003 zufolge entfällt der Provisionsanspruch auch dann, wenn eine Gehilfin des Maklers für die Verwaltung zuständig ist.

Die klagenden Mieter hatten im September 2000 ein Wohnhaus gemietet und dafür umgerechnet rund 1.800,00 € Provision an den Immobilienmakler gezahlt. Weil der Vermieter schwer erkrankt war, wurde die Übergabe durch eine Gehilfin durchgeführt, die auch Ansprechpartner für Mängel war. Nachdem die Mieter dahinter gekommen waren, dass Makler und Wohnungsverwalter ein und dieselbe Person sind, forderten sie ihre Kaution zurück.

Der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht und folgte damit der Vorinstanz, dem Landgericht Karlsruhe. Die Richter vertraten die Auffassung, dass eine Provision für einen Vermittler auch dann ausgeschlossen werden müsse, wenn eine Gehilfin von ihm die vermittelte Wohnung verwaltet. Ansonsten könne auf diese Weise das Wohnungsvermittlungs-Gesetz umgangen werden, in welchem ein Provisionsanspruch für Verwalter ausdrücklich ausgeschlossen wird. Das Urteil ist rechtskräftig. Die Mieter erhalten nun ihre Provision zurück. Aktenzeichen: III ZR 5/03 (Urteil vom 2. Oktober 2003).

Makler - Zwei Monatsmieten Provision, Maklertätigkeit, Erfolgshonorar, Courtage, Maklerprovision

Zwei Monatsmieten, kalt, also ohne Nebenkostenvorauszahlungen, aber zuzüglich Mehrwertsteuer, darf ein Makler als Provision verlangen. Das ist die absolute Obergrenze. Um die Provision zu verdienen, müssen mindestens drei Voraussetzungen erfüllt sein:

Wohnungssuchender und Makler müssen einen Vertrag - schriftlich oder mündlich - geschlossen haben, in dem die Maklertätigkeit und die Provision festgelegt werden. Im Streitfall muss der Makler beweisen, dass der Anspruch auf die Provision vereinbart wurde.

Die Maklerprovision ist eine Art Erfolgshonorar. Der Wohnungssuchende muss sie nur zahlen, wenn es auch tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.

Dieser Mietvertrag muss durch die Vermittlung oder aufgrund des Nachweises des Maklers abgeschlossen worden sein. Als Nachweis reicht es aus, wenn der Makler dem Wohnungsinteressenten eine Adresse nennt, unter der er eine Wohnung bekommt. Von einer Vermittlung spricht man, wenn der Makler die Mieträume zeigt, einen Besichtigungstermin durchführt usw.

Entscheidend ist, dass die Maklertätigkeit ursächlich für den Abschluss des Mietvertrages geworden ist. Auch wenn alle drei Voraussetzungen erfüllt sind, besteht kein Anspruch auf Maklerprovision, wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist oder wenn Wohnungsvermittler auf der einen und Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung auf der anderen Seite rechtlich und wirtschaftlich eng verflochten sind.

So hat der Makler auch dann keinen Provisionsanspruch, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltet (BGH III ZR 5/03). Auch wenn eine GmbH als Immobilienmaklerin auftritt, deren Geschäftsführerin Eigentümerin der Mietwohnung ist, dann kann sie keine Maklerprovision verlangen (BGH III ZR 41/03).

Dagegen hat der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage (WEG-Verwalter) Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn er eine Wohnung aus der Anlage vermittelt oder einem Interessenten nachgewiesen hat (BGH III ZR 299/02).

Unter das „Provisionsverbot" des Wohnungsvermittlungsgesetzes fällt nur der Verwalter der einzelnen Eigentümerwohnung, nicht der Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums.

Maulwurfjagd
Die von Maulwürfen im eigenen Garten verursachten Unebenheiten stellen zweifelsohne ein Ärgernis dar. Das Töten oder die Verletzung von Maulwürfen ist dennoch verboten, da diese Tiere einem besonderen Schutz unterliegen. Der Grundstückseigentümer darf nur zu solchen Maßnahmen greifen, die Leib und Leben der Maulwürfe nicht beeinträchtigen können.

Mehrwertsteuer - Kaltmiete von Mehrwertsteuererhöhnung befreit
Eine Erhöhung der Kaltmiete für das kommende Jahr kann nicht mit der Mehrwertsteuererhöhung begründet werden. Denn die Kaltmiete ist von der Mehrwertsteuer befreit. Nur für Nebenkosten wie Strom, Gas oder Öl darf der Vermieter mehr verlangen, wenn diese Beträge direkt an ihn gezahlt werden. Für eine etwa 80 Quadratmeter große Wohnung müsse ab 2007 dabei mit etwa sieben Euro mehr pro Monat gerechnet werden. Bei einer Warmmiete kann der Vermieter die steigenden Nebenkosten durch die erhöhte Mehrwertsteuer allerdings nicht auf den Mieter abwälzen. Wurde eine solche Bruttomiete vereinbart, trägt alleine der Vermieter die höheren Betriebskosten. Solche Mietverträge sind allerdings äußerst selten.

Mietausfallwagnis
Die Vermieter von Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern gefördert wurden, den sog. Sozialwohnungen, dürfen nur eine Kostenmiete verlangen. Unter einer Kostenmiete versteht man einen Mietzins, mit dem gerade so die Kosten für die Wohnung gedeckt werden können. Die Berechnung der Miete von Sozialwohnungen kann also nicht nach der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Einrechnen darf der Vermieter in die Kostenmiete allerdings das sog. Mietausfallwagnis. Hierbei handelt es sich um einen Betrag von zwei Prozent der Jahresmiete, die für das Risiko, dass die Wohnung ja auch leer stehen könnte, stehen. Durch das Mietausfallwagnis sollen auch die Kosten gedeckt werden, die dem Vermieter entstehen, wenn ein Mieter seiner Verpflichtung zur Zahlung der monatlichen Miete nicht nachkommt. Die gesetzliche Grundlage für das Mietausfallwagnis bildet die „Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen, kurz BVO 2. Der Vermieter hat zudem die Möglichkeit, ein Umlageausfallwagnis zu berechnen. Hierbei darf es sich höchsten um zwei Prozent der jährlichen Betriebskosten handeln.

Mietaufhebungsvertrag - Zeitmietvertrag, Kündigungsfrist, Mietkaution
Auch wenn Mieter langfristig über Zeitmietvertrag, Kündigungsausschluss-Klausel oder Kündigungsfristen an die Wohnung gebunden sind, kann mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart werden.

Jederzeit kann ein so genannter Mietaufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden. Schon aus Beweisgründen sollte ein derartiger Mietaufhebungsvertrag immer schriftlich abgeschlossen sein.

In einem Mietaufhebungsvertrag kann aber auch zusätzlich noch geregelt werden, dass der Mieter einen Nachmieter zu stellen hat.

Denkbar ist auch, dass im Mietaufhebungsvertrag konkrete Regelungen oder Absprachen hinsichtlich der Rückgabe der Wohnung getroffen werden, beispielsweise dass die Wohnung leer geräumt und besenrein oder renoviert zurückgegeben wird, dass bestimmte Einrichtungsgegenstände zurückbleiben oder vom Vermieter gegen Zahlung eines Abstandes übernommen werden usw.

Außerdem kann in einem Mietaufhebungsvertrag auch eine Regelung hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution getroffen werden. Gibt es zwischen Mieter und Vermieter keine offenen Fragen mehr, könnte zum Beispiel eine Absprache aufgenommen werden: „Mieter und Vermieter sind sich darüber einig, dass keine gegenseitigen Ansprüche mehr bestehen, dass die Mietkaution bei Rückgabe der Schlüssel ausgezahlt wird."

Mieterhöhung I
Rechtsentscheid zu den formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen. Das Oberlandesgericht Naumburg hat dem Bundesgerichtshof die Frage vorgelegt, ob ein Vermieter, der wegen durchgeführter Baumaßnahmen zur Einsparung von Heizenergie die Miete erhöhen will, mit der Mieterhöhungserklärung eine so genannte Wärmebedarfsberechnung vorlegen muss.

In dem vom OLG Naumburg zu entscheidenden Rechtsstreit wenden sich Mieter einer Wohnung in einem noch zu DDR-Zeit errichteten Mehrfamilienhaus gegen die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Die beklagte Vermieterin, eine gemeinnützige Wohnungsgesellschaft, hat umfangreiche Dämmaßnahmen an den Fassadenwänden des Gebäudes und der Kellerdecke durchführen sowie neue Fenster und Türen und eine neue Heizung einbauen lassen. Nach Abschluss der Arbeiten hat sie von den Mietern eine um rund 43% höhere monatliche Miete verlangt und in der Erhöhungserklärung die durch die neue Dämmung eintretende Verbesserung der Wärmedurchgangswerte der Außenwände (sog. k-Werte) mitgeteilt. Die Mieter (Kläger) begehren die Feststellung, dass diese Mieterhöhung unwirksam ist. Sie haben sich auf einen Rechtsentscheid des Kammergerichts in Berlin (Beschluss vom 17. August 2000 - 8 RE-Miet 6159/00, ZMR 2000, 759 = NJW-RR 2001, 588) berufen, wonach der Vermieter der Erhöhungserklärung eine Wärmebedarfsberechnung beifügen muss, aus der der Mieter ersehen kann, welche Energieersparnis für ihn durch die Baumaßnahme erzielt wird. Das vorlegende OLG Naumburg möchte dem nicht folgen und hat die Rechtsfrage deshalb dem Bundesgerichtshof vorgelegt.

Der für Rechtsentscheide nach bisherigem Recht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Vorlagefrage dahin beantwortet, dass für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung die Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung nicht erforderlich ist. Nach § 559 BGB kann ein Vermieter nach baulichen Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, muss jedoch in der Mieterhöhungserklärung die Kosten entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen erläutern.

Für eine solche Erläuterung ist es nach dem Rechtsentscheid ausreichend, dass der Vermieter Tatsachen darlegt, anhand derer der Mieter, wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die gesetzliche Voraussetzung einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie gegeben ist. Dies könne durch eine gegenständliche Beschreibung der Baumaßnahmen oder auch, wie im Streitfall, durch die Angabe von Wärmedurchgangswerten erfolgen. Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung sei dazu nicht erforderlich. Ein konkretes Maß der zu erwartenden Energieersparnis brauche nicht dargelegt zu werden, weil das Gesetz ein Mindestmaß nicht verlange, sondern nur voraussetze, dass die Energieeinsparung "nachhaltig", das heißt dauerhaft, eintritt.

Beschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, Karlsruhe, den 22. Mai 2002, Bundesgerichtshof

Mieterhöhung II - Mieterhöhungen, Vergleichsmiete, Mietspiegel
Mieter sollten einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht vorschnell zustimmen. Viele der weit mehr als eine Million Erhöhungen, die Deutschlands Vermieter Jahr für Jahr verschicken sind unwirksam oder unzulässig hoch. Vor allem auf folgende Punkte muss geachtet werden:

Zwischen dem Einzug in die Mietwohnung und der ersten Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monat liegen. Auch nach einer erfolgten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter mindestens ein Jahr warten, bis er das nächste Mal wieder die Miete erhöhen kann.

Der Vermieter kann nur fordern, dass die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird. Das ist die Miete, die am Wohnort des Mieters für vergleichbare Wohnungen üblicher Weise gezahlt wird. Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Wahl zwischen verschiedenen Begründungsmöglichkeiten. Der qualifizierte Mietspiegel ist das vorrangige Begründungsmittel bei Mieterhöhungen. Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Gemeinden oder gemeinsam von Mieterverein und Eigentümerverein anerkannt worden. Soweit vorhanden, muss sich der Vermieter auf diese Typ Mietspiegel bei der Mieterhöhungsbegründung berufen. Wählt er ein anderes Begründungsmittel, muss er die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels zum Vergleich auf jeden Fall im Mieterhöhungsschreiben mit angeben.

Begründet werden kann die Mieterhöhung auch mit einem "normalen" Mietspiegel oder einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.

Mieterhöhungen dürfen immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gefordert werden. Es gibt aber eine zweite Obergrenze, die der Vermieter immer einhalten muss. Die so genannte Kappungsgrenze legt fest, dass innerhalb von drei Jahren die Miete höchstens um 20 Prozent steigen darf.

Ohne Zustimmung des Mieters wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Soweit die Mieterhöhung aber sachlich und rechtlich in Ordnung ist, muss der Mieter zustimmen. Er hat ausreichend Zeit zu prüfen - den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhält, und die beiden nachfolgenden Monate.

Mietfläche / Wohnfläche
Vertraglich vereinbarte Mietfläche gilt. Mit Urteil vom 23.05.2007 hat der BGH entschieden, dass für die Berechnung des Mietpreises grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist und nicht die tatsächliche. Im konkreten Fall war die Mietfläche im Vertrag mit 121,49 qm angegeben worden. Da diese tatsächlich 131,80 qm betrug, hatte der Vermieter den Mieter aufgefordert, einer Mietzinserhöhung entsprechend dieser Flächenabweichung zuzustimmen. Der Mieter lehnte dies ab. Zu Recht, meint der BGH. Für den BGH war entscheidungsmaßgeblich, dass eine vertraglich bestimmte Wohnflächengröße nicht nur eine unverbindliche Objektbeschreibung darstellt, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße sei jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10% betrage.

Mietkaution - Kaution, Mietsicherheit, Vereinbarung, Rückzahlung
Die Mietkaution darf höchstens 3 Monatsmieten - ohne Vorauszahlung - betragen. Unzulässig ist es, wenn der Vermieter noch zusätzlich eine Elternbürgschaft fordert. Wird eine so genannte Kaution in Bar zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, kann die Kautionssumme in 3 Raten gezahlt werden.

Die Praxis vieler Vermieter und Wohnungseigentümer, bei Vertragsabschluss oder bei Schlüsselübergabe die Mietkaution „auf einen Schlag" zu verlangen, ist unwirksam. Das gilt auch für den Fall, dass eine Einmalzahlung bei der Mietkaution im Mietvertrag vereinbart worden ist.

Nach dem Gesetz ist der Mieter berechtigt, in 3 Raten zu zahlen. Die 1. Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Macht der Vermieter die Wohnungsübergabe trotzdem von der Zahlung der Kaution in voller Höhe abhängig, kann der Mieter die Schlüsselübergabe notfalls gerichtlich erzwingen. Allerdings: Zahlt der Mieter die volle Mietsicherheit, kann er im Nachhinein nicht argumentieren, „Geld zurück", die Kautionsvereinbarung sei unwirksam gewesen.

 Höchstens 3 Monatsmieten ohne Betriebskostenpauschale bzw. ohne Betriebskostenvorauszahlung darf die Höhe der Mietsicherheit sein. Werden mehrere Mietsicherheiten vereinbart, z.B. Kaution in Bar und Bankbürgschaft, dann darf die Mietsicherheit zusammengerechnet den Betrag von 3 Monatsmieten nicht überschreiten.

Verlangt der Vermieter also zusätzlich zu einer Kaution in Bar in Höhe von 3 Monatsmieten noch eine Elternbürgschaft, ist das unwirksam. Einzige Ausnahme: Die Eltern bieten „freiwillig", von sich aus, eine entsprechende Bürgschaft an. Hat der Mieter eine überhöhte Mietsicherheit geleistet, mehr als 3 Monatsmieten, kann er das zuviel gezahlte zurückfordern.

Mietkaution Bürgschaft I
Im zugrunde liegenden Fall verlangte der Vermieter trotz einer Kaution in Höhe von 1.200,00 €, einen Bürgen. Der Mieter geriet mit mehr als der Kautionssumme in Rückstand. Daraufhin wollte der Vermieter den Rückstand vom Bürgen ausgleichen lassen. Dies wies das Gericht jedoch ab. Das Oberlandesgericht Bamberg entschied streng nach dem bürgerlichen Gesetzbuch. § 551 BGB besagt, dass die Mietkaution höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen darf.

Mietkaution Bürgschaft II
Grundlage ist die Grundmiete ohne Nebenkostenvorauszahlungen. Sollte sich der Vermieter zusätzliche Sicherheiten verschaffen, umgeht er dieses Gesetz. Durch die vom Mieter geleistete Kaution war die Sicherheit eindeutig erbracht. Grundsätzlich darf der Vermieter mehrere Mietsicherheiten verlangen. Dies ist aber auf die Kaution von drei Monatsmieten zu beschränken. Dadurch ist der Bürgschaftsvertrag unwirksam. Der Bürge verweigerte begründet diese Zahlung. Oberlandesgericht Bamberg, Urteil vom 05.04.2006, Aktenzeichen: 6 U 75/05.

Mietkaution/ Kaution: Rückzahlung der Mietkaution durch den Erwerber
Der BGH hat entschieden, dass ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution führt. Dem stehe auch nicht der vereinbarte Sicherungszweck der Kaution für noch nicht fällig gewordene Nebenkostenabrechnungen entgegen, denn die Abrechnung der zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliege dem bisherigen Vermieter und nicht dem Erwerber.

Mietkaution Verjährung
Im Mietvertrag wird oftmals der Mieter vom Vermieter zur Kautionszahlung verpflichtet. Der Anspruch auf Kautionszahlung besteht allerdings nicht unbegrenzt. Er unterliegt der Verjährung. Dies geht aus einem Urteil des Landegerichts Duisburg hervor. Der Mieter im vorliegenden Fall hat die Kaution in Höhe von 4.000,00 DM, wie vertraglich vereinbart nicht entrichtet. Im Januar 2005 stellte der Vermieter einen Mahnantrag. Dies war zu spät, denn der Anspruch verjährte bereits am 31.12.2004, so das Gericht. Begründet wurde das Urteil gemäß § 194 Absatz 1 BGB. Demnach ist ersichtlich, dass eine mietvertragliche Verpflichtung zur Stellung einer Sicherheitsleistung, der Verjährung unterliegt. Laut Gesetz unterliegt im Allgemeinen das Recht, von jemandem ein Tun oder ein Unterlassen zu fordern, der Verjährung. Es handelt sich bei einem Kautionsanspruch um ein gefordertes Tun, eine Mietsicherheit zu stellen. Der Verjährbarkeit des Anspruchs steht auch die Tatsache nicht entgegen, der Mieter sei verpflichtet, die Mietsicherheit aufzufüllen, wenn der Vermieter sich berechtigter Weise aus der Mietsicherheit befriedigt hat. In einem derartigen Fall lebt nicht der alte Anspruch auf, dass ein neuer Anspruch auf Ergänzung der Mietsicherheit entsteht. Dieser unterliegt wiederum der eigenen Verjährung.

Mietminderung - Bauarbeiten rechtfertigen Mietminderung
Bauarbeiten berechtigen Mieter aufgrund ihrer typischen Begleiterscheinungen wie Lärm, Schmutz und eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit der Wohnung zu einer Mietminderung. Keine Rolle spielt es, ob der Vermieter rechtlich oder tatsächlich etwas gegen die Beeinträchtigung wie zum Beispiel Lärm und Schmutz unternehmen kann oder nicht.

Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs

Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters. Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat zu der Frage Stellung genommen, inwieweit ein Mieter, dem der Vermieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat, dem Räumungsverlangen die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände entgegenhalten kann.

Die beklagte Mieterin war mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Während des Prozesses zahlte das für die Beklagte zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dessen sonstige Voraussetzungen vorlagen, unwirksam. Die Klägerin hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten - hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete - schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ob der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands auch die Wirkungen einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung entfallen lässt, ist umstritten. Amtsgericht und Landgericht haben dies angenommen und die Klage der Vermieterin daher abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er hat entschieden, dass ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zwar die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden lässt, nicht dagegen ohne weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachgebildete Vorschrift fehlt bei den Bestimmungen über die fristgemäße Kündigung. Der Senat weist darauf hin, dass die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Der ordentlichen Kündigung gegenüber kann sich der Mieter - anders als bei der fristlosen Kündigung - auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch kann die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.

Eine abschließende Entscheidung war dem Bundesgerichtshof jedoch nicht möglich. Der Senat hat das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dort wird zu prüfen sein, aus welchen Gründen die Beklagte mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten und ob danach der aufgelaufene Zahlungsrückstand als eine von ihr verschuldete Pflichtverletzung zu werten ist. Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04. (AG Schöneberg - 16 C 582/02 / LG Berlin - 65 S 172/03 ). Karlsruhe, den 16. Februar 2005. Bundesgerichtshof.

Mietvertrag - Rücktrittsrecht
Ein einmal abgeschlossener Mietvertrag ist grundsätzlich wirksam. Es gibt kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ist der Mietvertrag von beiden Vertragsseiten unterschrieben, kann es sich der Mieter nicht „noch einmal anders überlegen". Das gilt auch dann, wenn der Mieter noch gar nicht in die neue Wohnung eingezogen ist. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Mieter vereinbart ist. Im Normalfall dagegen bleibt dem Mieter nur die Möglichkeit, den unbefristeten Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monate zu kündigen. Dies ist schon vor Einzug in die Wohnung möglich.

Ein Widerrufsrecht bzw. die Möglichkeit, Vertragsvereinbarungen rückgängig zu machen, haben Mieter dagegen bei so genannten Haustürgeschäften. Wer in seiner Privatwohnung unaufgefordert zum Beispiel von seinem Vermieter oder der Hausverwaltung aufgesucht wird und dann sofort einen Vertrag unterschreibt, kann seine Unterschrift widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher und Mieter eine schriftliche Belehrung über dieses Recht erhalten hat. Von diesem Verbraucherschutzgesetz profitieren beispielsweise Mieter, die zum Abschluss eines neuen Mietvertrages, zur Unterschrift unter einen Mietaufhebungsvertrag oder zu einer zweifelhaften Mieterhöhung „überredet" wurden.

Mietvertrag
Kein Mietvertragsschluss bei mündlicher Absichtserklärung. Wenn ein Mietinteressent bei der Besichtigung einer Mietwohnung äußert, die Wohnung anmieten zu wollen, letztlich aber doch keinen schriftlichen Mietvertrag abschließt, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Ersatz von entgangenen Mieteinnahmen, so das AG Halle. Im entschiedenen Fall hatten Mietinteressenten ihr Interesse an einer Wohnung bekundet und sich einen Mietvertrag übergeben lassen, diesen jedoch nicht unterschrieben. Das AG Halle entschied, dass aus der Übergabe des Mietvertragsformulars nicht geschlossen werden könne, dass die Parteien einen mündlichen Mietvorvertrag hätten schließen wollen.

Mietvertrag: Schriftform und Verlängerungsoption im Mietvertrag
Das Kammergericht hat nachfolgende Klausel über die Verlängerungsoption zu einem gewerblichen Mietvertrag als der Schriftform entsprechend angesehen: "Dem Mieter wird eine Option von fünf Jahren eingeräumt, diese ist bis zum 30. Juni 2008 auszuüben. Diese Option wird nur dann gewährt, wenn der Mieter zwischenzeitlich erhebliche Investitionen tätigt, insbesondere die Geschäftsräume umgebaut und neu möbliert hat".

Möbeleinlagerung nicht länger als 6 Monate
Ein Vermieter sei nicht verpflichtet, die Möbel des vorherigen Mieters länger als 6 Monate aufzubewahren, urteilte das Oberlandesgericht Bamberg. Demnach dürfen Mieter ihre Möbel bei einem Umzug nicht unbegrenzt zurücklassen. (Oberlandesgericht Bamberg, Az. 6 U 20/03).

Mobilfunkanlage
Gewerbliches Mietrecht: Kündigung einer Mobilfunkanlage. Ein Pachtvertrag betreffend eine Mobilfunkanlage kann nicht aus wichtigem Grund gekündigt werden, solange die geltenden Grenzwerte eingehalten werden. So entschieden vom OLG Jena am 21. Juli 2005. Im zu entscheidenden Falle hatte der Verpächter den auf 20 Jahre geschlossenen Pachtvertrag außerordentlich kündigen wollen, da er Gesundheitsgefährdungen von Tieren und Personen sowie einen Imageschaden seines landwirtschaftlichen Betriebes befürchtete. Das sahen die Jenaer Richter anders. Wenn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon kein Anspruch auf Unterlassung des Betriebs einer Mobilfunksendeanlage bestehe, soweit die gesetzlich festgelegten Grenzwerte eingehalten sind, bestehe erst recht kein Recht zur außerordentlichen Kündigung.

Modernisierung - Ankündigungspflicht des Vermieters
Bauliche Maßnahmen des Vermieters, die helfen, Energie bzw. Wasser einzusparen, oder die den Wohnwert des Hauses verbessern, sind Modernisierungen. Es ist vor allem die Entscheidung des Vermieters, ob und in welchem Umfang er das Haus oder die Wohnung modernisiert. Entscheidet er sich für entsprechende Maßnahmen, muss er die Arbeiten seinen Mietern gegenüber ankündigen.

Neu ist, dass seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich oder in Textform ankündigen muss. Bisher betrug die Ankündigungsfrist zwei Monate. Textform bedeutet, dass nach wie vor mündliche oder telefonische Ankündigungen nicht ausreichend sind. Bei einer Textform-Erklärung ist aber die Unterschrift nicht mehr zwingend erforderlich, so dass die Modernisierungsankündigung auch per Telefax verschickt werden kann. Wichtig ist nur, dass das Ende der Textform-Erklärung erkennbar sein muss.

Die Modernisierungsankündigung selbst muss dem Mieter alle notwendigen Informationen geben, damit er prüfen kann, welche Maßnahmen geplant sind und ob er derartige Arbeiten überhaupt dulden muss.

Das Ankündigungsschreiben muss deshalb Informationen enthalten über die Arbeiten selbst, die der Vermieter im Einzelnen durchführen will, und auch konkrete Angaben über die zu erwartende Mieterhöhung. Unverändert erforderlich sind auch Informationen über die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten. Neu ist, dass der Vermieter ab September 2001 nur noch den voraussichtlichen Umfang und den voraussichtlichen Beginn der Arbeiten mitteilen muss. Bisher wurden hier höhere Anforderungen an das Ankündigungsschreiben des Vermieters gestellt.

Wichtig: Fehlende oder unzureichende Angaben im Vermieterschreiben machen die Ankündigung unwirksam.

Unbezahlbare Modernisierung?
Behauptet der Mieter, die geplante Modernisierung des Vermieters stelle für ihn ein Härte dar, weil er seine Miete im Anschluss an die Modernisierungsmieterhöhung nicht mehr zahlen könne, muss er sein Nettoeinkommen nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S239/01) angeben und glaubhaft machen.

Die Berliner Richter entschieden, dass die Zumutbarkeitsgrenze überschritten und von einer sozialen Härte erst auszugehen sei, wenn die Gesamtmiete einschließlich Modernisierungsmieterhöhung und erhöhtem Betriebskostenanteil 20 bis 30 Prozent des Nettoeinkommens überschreite. Allerdings sei dies keine starre Grenze, und außerdem müsse ein möglicher Wohngeldanspruch des Mieters ebenfalls berücksichtigt werden.

Ein Mieter kann einer Modernisierung, das heißt eine Baumaßnahme zur Wohnwertverbesserung oder zur Energieeinsparung, widersprechen, wenn sie bzw. die Folgen für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würden. Einer der im Gesetz aufgeführten Härtegründe ist die zukünftige Miethöhe. 11 Prozent der Modernisierungskosten kann der Vermieter auf die Jahresmiete aufschlagen. Führt dies dazu, dass der Mieter seine Wohnung nicht mehr bezahlen kann, wird er praktisch aus der Wohnung "herausmodernisiert", kann er der Modernisierung seines Vermieters widersprechen.

Erfolgreich ist dieser Widerspruch aber allenfalls dann, wenn der Mieter nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten 20 bis 30 Prozent seines Nettoeinkommens für die Wohnung zahlen müsste, unter Berücksichtigung von möglichen Wohngeldzahlungen, und wenn dieser "Härtegrund" dann schwerer wiegt als das Vermieterinteresse an der Modernisierung. Außerdem: Der Härtegrund "Miethöhe" ist ausgeschlossen, wenn die Wohnung durch die Modernisierung erst in einen Zustand versetzt wird, wie der heute allgemein üblich ist.

Keine Modernisierung zur Weihnachtszeit
Zwischen dem 12. Dezember und dem 22. Dezember muss ein Mieter keine Baumaßnahme zur Modernisierung dulden, entschied das Amtsgericht Köln (215 C 293/93).

Der Vermieter hatte den Einbau einer Gasetagenheizung einschließlich Gaszuleitung aus dem Keller geplant. Als Beginn der Modernisierungsmaßnahmen hatte er den 12. Dezember in seinem Ankündigungsschreiben genannt und die voraussichtliche Dauer mit zehn Tagen, bis zum 22. Dezember, angegeben.

Zu diesem Zeitpunkt, meint das Amtsgericht Köln, muss ein Mieter den Heizungseinbau nicht dulden. Der vorgesehene Zeitraum vom 12. Dezember bis 22. Dezember, in der Vorweihnachtszeit bis zwei Tage vor Weihnachten, ist unzumutbar. Sofern es überhaupt zu einem pünktlichen Abschluss der Arbeiten gekommen wäre, hätten die Arbeiten für erheblichen Schmutz in der Wohnung des Mieters gesorgt.

Dass dies in der Vorweihnachtszeit ohne zwingenden Grund nicht geduldet werden muss, bedarf nach Ansicht des Kölner Gerichts keiner Erörterung.

Modernisierung Wohnung
Im Dezember kündigte eine Vermieterin für den März Modernisierungen in der Wohnung eines Mieters an. Ende März sollten die Arbeiten fertig sein. Als es dann im Sommer endlich losgehen sollte, streikten die Mieter. Die Vermieterin wollte sie gerichtlich dazu zwingen, die Arbeiten durchführen zu lassen. Vor dem Amtsgericht Berlin Mitte hatte sie dabei aber kein Glück. Die Richter: Ein Mieter muss durch die Ankündigung der Modernisierung in die Lage versetzt werden, sich darauf einzustellen. Lässt der Vermieter danach mehr als drei Monate verstreichen, können die Mieter nicht dazu gezwungen werden, die Handwerker in die Wohnung zu lassen (Az. 16 C 323/06).

Modernisierungsarbeiten
Mieter dürfen einen Teil ihrer Zahlungen einbehalten, wenn sie durch Modernisierungsarbeiten viel Aufwand mit der Beseitigung von Schmutz haben. Das Bad einer Mieterin wurde modernisiert, die Handwerker schlugen die Fliesen ab, und in der ganzen Wohnung verteilte sich der Staub. Die Mieterin kürzte daraufhin die Miete um 100 Euro. Sie berechnete 10 Stunden Arbeitsaufwand für das Wischen von Fußböden, das Scheuern von Fliesen und Spülen von Geschirr. Die Klage des Vermieters wurde abgewiesen (Amtsgericht Hamburg Az. 48 C 230/06).

Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen des Grundstückskäufers dulden
Ein Grundstückskäufer ist bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen einer Duldungspflicht des Mieters nach § 554 Abs. 2 und 3 BGB vorliegen, so der BGH mit Urteil vom 13. Februar 2008. Der Käufer hatte vorliegend ein Grundstück erworben. Er wurde vom Vermieter ermächtigt, bereits vor Eintragung im Grundbuch sämtliche, die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Hierauf kündigte der Erwerber den Mietern die Modernisierung seiner Wohnung unter Hinweis auf die zuvor erteilten Befugnisse an. Die Mieter wandten ein, dass der Kläger noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sei. Der Senat gab dem Grundstückskäufer Recht. Das Bürgerliche Gesetzbuch lege den Vermieter grundsätzlich nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung selbst wahrzunehmen; vielmehr könne er auch Dritte ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben.

Modernisierungsmaßnahmen I
Pflicht der Wohnungsmieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen des Grundstückskäufers.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), gegeben sind.

In dem der heutigen Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten den beklagten Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an; dem traten die Beklagten entgegen.

Das Amtsgericht hat die auf Duldung der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten gerichtete Klage der Grundstückskäufer abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die beklagten Mieter unter anderem verurteilt, den Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums zur Schaffung einer separaten Toilette zu dulden. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klage zulässig ist, weil die Kläger als Grundstückskäufer ein berechtigtes Interesse daran haben, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.

Die Klage erwies sich auch als begründet. Das Bürgerliche Gesetzbuch legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen stets selbst wahrzunehmen; vielmehr kann er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben. Die beklagten Mieter sind auch zur Duldung der von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereichs (hier des Sanitärbereichs) auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raums (hier der Abstell- und Speisekammer) zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Diese Beurteilung obliegt dem Tatrichter und ist revisionsrechtlich nur beschränkt nachprüfbar. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Wertung, dass die Schaffung einer separaten Toilette in der ca. 136 qm großen Vier-Zimmer-Wohnung auch unter Berücksichtigung des Wegfalls der Abstell- und Speisekammer als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, lässt keinen Rechtsfehler erkennen und ist im Übrigen lebensnah.

Urteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 4.9.2006 - 7 C 180/06, LG Berlin, Urteil vom 27.03.2007 - 63 S 313/06, Karlsruhe, den 13. Februar 2008. Bundesgerichtshof.

Modernisierungsmaßnahmen II
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen trotz verspäteter Modernisierungsmitteilung

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) davon abhängt, dass der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor deren Beginn mitgeteilt hat (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Der Entscheidung lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im zweiten Obergeschoss in einem Mehrfamilienhaus des Klägers in München. Mit Schreiben vom 18. August 2004 kündigte die Hausverwaltung den Beklagten eine Modernisierung durch Einbau eines Personenaufzugs an; mit den Arbeiten solle im September des Jahres begonnen werden; die Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahme werde voraussichtlich 108,08 € monatlich betragen. Durch Schreiben des Mietervereins vom 31. August 2004 erklärten die Beklagten, sie duldeten die Maßnahme nur unter der Voraussetzung, dass die Miete nicht erhöht werde. Ab September 2004 wurde der Aufzug eingebaut. Mit Schreiben vom 22. Juli 2005 machte die Hausverwaltung für den Kläger eine Mieterhöhung von 107,06 € monatlich ab Oktober 2005 geltend. Mit der Klage hat der Kläger den Erhöhungsbetrag der Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2005 verlangt.

Unter den Parteien bestand allein Streit darüber, ob eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugegangen ist und der Mieter ihr widersprochen hat. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, wenn der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Maßnahme nicht fristgerecht angekündigt habe, fehlten die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierung.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers, mit der er sein Zahlungsbegehren weiterverfolgt hat, hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine verspätete Mitteilung nicht den Ausschluss des Rechts des Vermieters zur Folge hat, die Miete nach einer Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB zu erhöhen. Dies ergibt schon ein Vergleich mit den Rechtsfolgen, die eintreten, wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung der zu erwartenden Erhöhung der Miete gänzlich unterlässt. Für diesen Fall ordnet das Gesetz in § 559b Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BGB nicht den Ausschluss des Mieterhöhungsrechts, sondern lediglich eine Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um sechs Monate an. Führt eine gänzlich unterlassene Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aber nur zur einer Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung, kann eine erfolgte, wenn auch verspätete Modernisierungsmitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Rechtsfolge auslösen.

Die dreimonatige Ankündigungsfrist dient dem Zweck, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte (Bau-)Maßnahme einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er diese dulden und die damit verbundene Mieterhöhung hinnehmen oder von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen will. Zweck der Ankündigungsfrist ist es dagegen nicht, dem Vermieter im Falle einer verspäteten Mitteilung die Umlegung der Kosten einer von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter im Rahmen des § 559 BGB zu versagen.

Urteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, AG München, Urteil vom 3. April 2006 - 424 C 34946/05, LG München, Urteil vom 30. November 2006 - 31 S 8758/06, Karlsruhe, den 19. September 2007. Bundesgerichtshofs.

Möblierungszuschlag
Will der Vermieter die Miete für eine möbliert vermietete Wohnung erhöhen, kann er auf die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel noch einen Möblierungszuschlag vornehmen (LG Berlin 63 S 365/01).

Bei der Bewertung des Möblierungszuschlages ist auf den Zeitwert der Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abzustellen. Dabei geht das Landgericht Berlin von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer der Möbel von 10 Jahren aus. Als Zuschlag wird dann ein Betrag von linear 2 Prozent des Zeitwertes angesetzt.

Mülltonnen bis zur Zufahrt schieben
Weil die Zufahrt zu eng war, konnte der Müllwagen das Grundstück nicht erreichen. Der Abfall blieb einfach liegen. Es folgte eine Beschwerde bei der Gemeinde. Die verlangten, dass der Beschwerdeführer seine Mülltonne bis zur nächsten Straße schieben sollte. Der Beschwerdeführer klagte, allerdings ohne Erfolg. Hausmüll muss problemlos entsorgt werden können, so das Oberverwaltungsgericht in Saarlouis. Ein Transport bis zur nächsten Haltestelle des Müllwagens ist für den Anwohner zumutbar. (OVG Saarlouis, Az. 3 Q 55/05)

Mülltrennung - Müll darf durch Vermieter kontrolliert werden
Wie der Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (Az. 10 S 1684/06) urteilte, hat der Vermieter das Recht einzuschreiten, wenn seine Mieter in der Mülltrennung nachlässig sind. Er kann dafür die von der Gemeinde für das jeweilige Mietshaus aufgestellten Restabfallbehälter untersuchen lassen. Abfälle oder Wertstoffe wie beispielsweise Papier, Altglas oder Verpackungsmaterial, die nicht in die Restmülltonne gehören, dürfen entnommen werden. Ein Vermieter hatte eine Spezialfirma beauftragt die Abfälle in den Müllbehältern einer Wohnanlage vor Ort zu trennen. Die Ausführung dieses Auftrages hat die Stadt Mannheim dem Dienstleistungsunternehmen untersagt. In dieser nachträglich vorgenommenen Mülltrennung sahen die Richter jedoch keine Verletzung geltenden Rechts. Im Prinzip wäre es schließlich die Aufgabe der Mieter alle Wertstoffe sauber vom Restmüll zu trennen und in die jeweils dafür vorgesehenen Spezialcontainer zu werfen.