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Indexmiete - Was ist ein Indexmietvertrag?
Indexmietverträge, mit denen Mieter und Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages die zukünftigen Mieten festlegen, das heißt an den Lebenshaltungskostenindex koppeln, können jetzt unter erleichterten Bedingungen abgeschlossen werden.
Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Eine Mindestlaufzeit, bisher 10 Jahre, gibt es seit September 2001 nicht mehr. Die zukünftige Mietpreisentwicklung muss sich am Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Gesamtlebenshaltung orientieren, sie darf höchstens der prozentualen Indexänderung entsprechen. Für die Dauer eines Jahres muss die Miete jeweils unverändert bleiben. In der schriftlichen Mieterhöhung muss der Vermieter die Änderung des vereinbarten Indexes angeben. Der Mieter muss dann die neue Miete ab dem übernächsten Monat zahlen. Ist ein Indexmietvertrag vereinbart, sind Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen durchgeführter Modernisierungen ausgeschlossen. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn der Vermieter zum Beispiel aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung Baumaßnahmen durchführen muss.

Inklusivmiete
Eine Inklusivmiete, oder auch als Bruttomiete bekannt, beinhaltet in der Regel bereits alle umlagefähigen Betriebskosten. Sofern eine Inklusivmiete vereinbart wurde, wird nicht mehr zwischen Kalt- und Warmmiete unterschieden. Der Mietbetrag bleibt in jedem Monat gleich. Daneben kennt das Mietrecht auch noch die so genannte Teilinklusivmiete. Hier werden nur bestimmte Punkte der Betriebskosten pauschal berechnet, während für die übrigen Betriebskosten eine gesonderte, meist verbrauchsabhängige, Berechnung erfolgt.
Etwas problematisch wird es bei der Inklusiv- oder Teilinklusivmiete dann, wenn der Vermieter den Mietpreis erhöhen möchte. In diesem Fall müssen sämtliche Betriebskosten, die als Pauschalpreis in der Miete enthalten sind, herauszurechnen. Das Ergebnis ist die Nettokaltmiete, die innerhalb des ortsüblichen Mietspiegels liegen muss. Liegt die Nettokaltmiete nach der Erhöhung außerhalb dieses Mietspiels, so ist die Erhöhung unzulässig.

Insektizidbehandlung
Das Amtsgericht Trier entschied, dass Mieter deren Wohnräume oder gewerblich genutzten Räumlichkeiten mit giftigen Insektiziden behandelt wurden, einen Anspruch auf Schadensersatz haben. Grund für diese Entscheidung war, dass der Vermieter die Wohnräume mit Insektiziden behandelte obwohl der Hersteller offensichtlich darauf hinwies, dass das Produkt aus gesundheitlichen Gründen nicht in geschlossenen Räumen verwendet werden dürfe. Der Mieter hatte hier das Recht auf eine sofortige Mietminderung um 100 % sowie auf eine fristlose Kündigung. Weiterhin hatte der Vermieter für sämtliche Schäden aufzukommen. So musste er Umzugkosten, Arztkosten und Schmerzensgeld und weitere Zusatzaufwendungen wie die Maklergebühren zu bezahlen (Amtsgericht Trier, Urteil vom 14. August 2001, Az: 6 C 549/00). In einem solchen Fall hätte der Vermieter auch die Kosten tragen müssen, wenn er eine Firma mit der Beseitigung des Ungeziefers beauftragt hätte, jedoch hätte er das Geld bei eben diesem Unternehmen zurückfordern können.
Das Landgericht Kiel urteilte in einem Fall, bei dem eine Mietwohnung von Kakerlaken befallen war, zu ungunsten des Mieters. Das Gericht war der Meinung, dass aufgrund der Beschaffenheit der Wohnung keine erhebliche Gesundheitsgefährdung von den Kakerlaken ausgehen konnte. Schließlich befand sich das Ungeziefer nur an einer Stelle im Badezimmer, direkt in einer Nische unter einer Badewanne und konnte dort leicht mit Insektenvernichtungsmitteln besprüht werden. Auch wenn dies auf Grund der gelegten Eier der Kakerlaken keine einmalige Prozedur wäre, sind die Ungeziefer schnell und einfach zu beseitigen, sodass kein Mietminderungsgrund vorliege, (Landgericht Kiel, Urteil vom 5. September 1991, Az: 1 S 12/90).

Insolvenz
Ein Mietvertrag kann von zwei Arten der Insolvenz bedroht werden, der Mieter- und der Vermieterinsolvenz. Bei beiden Insolvenzen handelt es sich um so genannte Privatinsolvenz, die seit 1999 eine Möglichkeit zur Wiederherstellung bzw. Erhaltung der Wirtschaftlichkeit von Privatpersonen darstellt. Die Beantragung und der Ablauf einer Privatinsolvenz verlaufen analog zur besser bekannten unternehmerischen Insolvenz. Der Antrag auf Insolvenz kann also nur vom Schuldner selbst oder aber von einem beliebigen Gläubiger beim örtlich zuständigen Amtsgericht gestellt werden. Dieses setzt dann einen Insolvenzverwalter ein, der alle wirtschaftlich relevanten Geschäfte führt.
Im Falle einer Mieterinsolvenz behält der Mietvertrag vorerst seine Gültigkeit. Das Recht zur fristlosen Kündigung seitens des Vermieters nach zweimonatigem Zahlungsrückstand bleibt von der Insolvenz unberührt. Der Vermieter kann weiterhin eine Trennung der Kaution oder seines gegebenenfalls in der Mietwohnung befindlichen Eigentums von der Insolvenzmasse fordern. Sofern die Mietsache mit Eröffnung des Insolvenzverfahren noch nicht bezogen wurden, kann sowohl der Insolvenzverwalter des Mieters als auch der Vermieter vom Vertrag zurücktreten.

Bei der Vermieterinsolvenz verliert der Vermieter seine Geschäftsfähigkeit bezüglich der Mietsache. Alle relevanten Entscheidungen obliegen ab sofort dem Insolvenzverwalter. Dazu gehört insbesondere der Abschluss von Mietverträgen. Der Insolvenzverwalter kann von einem Mietvertrag zurücktreten, sofern die Wohnung vom Mieter noch nicht bezogen wurde. Ansonsten behält der Vertrag seine Gültigkeit. Bei der Vermieterinsolvenz ist auf jeden Fall zu beachten, dass die Miete an den Insolvenzverwalter zu zahlen ist. Mieter, die von der Vermieterinsolvenz wissen und die Miete trotzdem dem Vermieter zukommen lassen, müssen damit rechnen, dass die Miete ein weiteres Mal an den Insolvenzverwalter überwiesen werden muss. Der Mieter hat gegenüber dem Insolvenzverwalter das Recht zur Aussonderung seiner Kaution.

Insolvenz des Mieters
Steckt ein angehender Mieter in Mitten eines Insolvenzverfahrens, so muss er den Vermieter noch vor Abschluss eines Vertrages ungefragt darüber informieren. Auch wenn der Mieter bei seinem letzten Vermieter mit der Mietzahlung derart in Verzug war, dass die Wohnung geräumt wurde, ist er dazu verpflichtet dies dem künftigen Vermieter vor Beginn der Mietzeit mitzuteilen. Das Landgericht Bonn urteilte, dass ein Vermieter ein Recht darauf hat über derartige Solvenzverhältnisse unterrichtet zu werden, da sein eigenes Vermögen durch Zahlungsverzug der Miete, Nebenkosten usw. sonst ohne dessen Wissen gefährdet sei. Für diesen Fall hat das Gericht dem Vermieter das Recht eingeräumt, die Zahlung durch den Mieter auch ohne dessen Zustimmung zu realisieren. Das Urteil besagt, dass sich die Situation bei einem Insolvenzverfahren anders darstellt, als bei einer eidesstattlichen Versicherung. Schließlich fließt sämtliches Vermögen des Betroffenen, also auch Vermögen in Form von Gegenständen in die Insolvenzmasse, die den Gläubigern zufällt, mit ein. Da dem Insolventen jedoch alle nicht pfändbaren Gegenstände bleiben, kann der Vermieter seinen Anspruch auf einen Teil der Insolvenzmasse geltend machen.
Das Gericht ist weiterhin der Ansicht, dass ein angehender Mieter, der lediglich eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat und dies bereits einige Zeit in der Vergangenheit liegt, dies dem potentiellen Vermieter nicht mitteilen muss, außer es kommen weitere Umstände wie z. B. eine Räumungsklage aus der Vergangenheit hinzu.
Kommt ein insolventer Mieter seiner Aufklärungspflicht nicht nach, kann der Vermieter seinerseits den Mietvertrag sofort anfechten. (Landgericht Bonn, Beschluss vom 16. November 2005 WM 2006, 24)

Insolvenz des Vermieters
Im Insolvenzfall eines Vermieters, laufen die Miete und Betriebskosten bei einem Insolvenzverwalter zusammen. Ein Guthaben das sich aus den Betriebskosten der Mieter zusammensetzt, ist keine Verbindlichkeit, die vor der Auszahlung der anderen Verbindlichkeiten steht (Masseverbindlichkeit). Forderungen aus Betriebskostenguthaben, die noch vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind, müssen also genauso wie anderes Vermögen aus der Insolvenzmasse erst durch Beantragung geltend gemacht werden. Der Rückzahlungsanspruch über Betriebskosten der Mieter entsteht monatlich in Höhe der gleich bleibenden Vorauszahlungen und zwar vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Für Betriebskostenzahlungen die erst nach Eröffnung des Verfahrens getätigt werden, erwirken lediglich eine Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung, (Insolvenzordnung § 55 Absatz 1 Nr. 3 und §§ 108 Absatz 2, 38).
Nach Urteil des Amtsgerichts Berlin kommt ein Aussonderungsrecht nach § 47 Insolvenzordnung im Falle eines Guthabens aus Betriebskostenabrechnungen nicht in Frage, da es kein dingliches, persönliches oder aussonderungsfähiges Recht ist, (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 18. März 2004, Az: 16 C 401/03). Wechselt ein Gebäude den Eigentümer während eines Insolvenzverfahrens, bleibt der Verfügungsberechtigte (Insolvenzverwalter) weiterhin Ansprechpartner für die zu dem Zeitpunkt abgelaufenen Abrechnungsperioden und kann Anspruch auf Zahlungen erheben und ist zu Nachzahlungen an die Mieter verpflichtet. Für die laufenden Abrechnungsperioden hingegen gilt, dass der neue Eigentümer die Abrechnungen durchzuführen und ab diesem Zeitpunkt Anspruch auf Nachzahlungen hat, (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. September 2000, Az: III ZR 211/99).

Die Rechtssprechung ist sich überwiegend darüber einig, dass Ansprüche aus Abrechnungsperioden, die bei Eigentümerwechsel bereits in der Vergangenheit liegen, zwischen den bisherigen Vertragsparteien abzuwickeln sind, (Oberlandesgericht Düsseldorf, NJW-RR 1994, 1101 f.).

Insolvenzverwalter
Ein vorläufiger Insolvenzverwalter mit Zustimmungsvorbehalt ist insolvenzrechtlich nicht verpflichtet, der Weiterleitung von Mietzahlungen, die der Schuldner als Zwischenmieter erhält, an den Hauptmieter zuzustimmen. Die Unterlassung der Mietzahlung kann ein fristloses Kündigungsrecht des Vermieters, jedoch keine Masseschuld begründen, (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.01.2008, IX ZR 201/06).

Instandhaltung
Der Gesetzgeber macht unmissverständlich deutlich, dass es Aufgabe des Vermieters ist, die Mietsache instand zu halten bzw. bei Bedarf instand zu setzen. Der § 535 BGB gibt hierüber detailliert Auskunft.
Diese Pflicht des Vermieters beschränkt sich nicht nur auf die Mietwohnung selbst, sondern ist auch für die Peripherie, z.B. Keller, Speicher, Treppenhaus, deren Benutzung ebenfalls im Mietpreis enthalten ist, uneingeschränkt gültig. Die Instandsetzungspflicht geht nur dann auf den Mieter über, wenn der Mangel nachweislich vom Mieter verursacht wurde. Den Nachweis muss der Vermieter erbringen. Die so genannte Kleinreparaturklausel in Mietverträgen wird nur dann wirksam, wenn diese sich auf von den Mietern häufig genutzte Gegenstände oder auf einen Höchstbetrag pro Einzelreparatur, üblicherweise nicht über 75 Euro, und darüber hinaus auf einen Höchstbetrag pro Jahr beschränkt, der nicht sehr viel über 200 Euro liegen sollte. Keinesfalls dürfen Mieter dazu verpflichtet werden, die Reparaturen selbst in Auftrag zu geben. Mietverträge mit Kleinreparaturklauseln sollten vor der Unterzeichnung auf jeden Fall auf ihre Gültigkeit hin überprüft werden.
Die Mieter müssen notwendige Instandsetzungsarbeiten auf jeden Fall dulden, auch dann wenn diese in der eigenen Mietwohnung erforderlich werden. Mieter haben das Recht darauf, dass defekte Einrichtungsgegenstände gleichwertig und gleichartig ersetzt werden.

Instandhaltung: Mieter müssen nur bei entsprechender Klausel zahlen
Die Instandsetzung und Instandhaltung eines Mietshauses ist Sache des Vermieters, eine Zahlungspflicht für den Mieter kann nur durch eine sogenannte Kleinreparaturklausel entstehen. Die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel ist seitens des Gesetzgebers allerdings an einige Bedingungen geknüpft, die häufig nicht bekannt sind oder übersehen werden. Demnach darf die Reparatur eines einzelnen Gegenstands nicht teurer als 75 Euro sein, da es sich dann nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Die jährlichen Kosten für alle Kleinreparaturen dürfen 150 – 200 Euro bzw. 8 % der Jahresmiete nicht übersteigen, da die Klausel ansonsten ebenfalls unwirksam wird. Die Durchführung oder Beauftragung der Mängelbeseitigung ist in jedem Fall Aufgabe des Vermieters und darf nicht auf den Mieter übertragen werden. Der Mietvertrag muss zweifelsfrei klären, für welche Schäden die Klausel gilt. Darüber hinaus muss der Mieter nur für die Reparatur von Gegenständen eintreten, die seiner regelmäßigen Nutzung unterliegen, z.B. Gas-, Wasser-, Stromanschlüsse, Küchenelemente, Türen und Fenster. Neuanschaffungen sind ausdrücklich von der Kleinreparaturklausel ausgeschlossen und können allenfalls als Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden. Die Unwirksamkeit der Kleinreparaturklausel ist zwar immer dann gegeben, wenn eine der vorgenannten Bedingungen nicht erfüllt wird, verliert bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Verhalten des Mieters jedoch ihre Gültigkeit. Solche Schäden müssen vom Vermieter unabhängig von vertraglichen Gegebenheiten in jedem Fall ersetzt werden. Dasselbe gilt selbstverständlich für Wartungskosten, die für Einrichtungsgegenstände anfallen, die auf Wunsch des Mieters und mit Genehmigung des Vermieters eingebaut wurden.

Instandhaltungskosten
Nicht gezahlte Instandhaltungskosten sind Werbungskosten. Die Mutter eines Vermieters hatte für eine vermietete Wohnung einen Handwerker mit der Renovierung beauftragt. Später bezahlte sie auch die Rechnung. Der Vermieter fügte die Rechnung seiner nächsten Steuererklärung bei und wollte die Kosten geltend machen. Dass der Vermieter die Kosten nicht absetzen kann – dieser Ansicht war der zuständige Sachbearbeiter beim Finanzamt. Anders empfand dies der Bundesfinanzhof in München. Dass von Dritten bezahlte Renovierungsaufwendungen vom Vermieter steuerlich als Werbungskosten absetzbar sind, hatten die Münchner Juristen bereits vor mehr als zwei Jahren in einem ähnlichen Fall entschieden. Dass Kosten für Instandhaltungsarbeiten in einer vermieteten Wohnung als Werbungskosten anzuerkennen sind, ist den deutschen Finanzämtern nun  erneut bescheinigt worden – selbst dann, wenn Dritte die Rechnung bezahlt haben. Daraufhin musste das Bundesfinanzministerium eine entsprechende Anweisung an alle Finanzämter verschicken (Bundesfinanzhof, Urteil 15.1.2008, Az. IX R 45/07).

Instandhaltungspflicht
Die Kosten für Instandhaltung und der Behebung von Mängeln am Gebäude hat grundsätzlich der Eigentümer bzw. der Vermieter selbst zu tragen, da diese Kosten bereits in den monatlichen Mietzahlungen beinhaltet sind, hat der Mieter keine weiteren Zahlungen hierzu zu leisten. Der Eigentümer hat eine uneingeschränkte Entscheidungsfreiheit bei der Wahl der geeigneten Firmen für Maßnahmen zu Umbau und Instandsetzung, der Mieter hat dabei kein Mitspracherecht. Es ist schließlich eine der wichtigsten mietrechtlichen Verpflichtungen eines Eigentümers, die Mietsache in einem solchen Zustand zu halten, dass diese vertragsgemäß genutzt werden kann. Die Kosten hierfür dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden, mit Ausnahme kleinerer Reparaturen wie z. B. dem korrigieren von Schönheitsfehlern in der Wohnung.

Wenn der Mieter allerdings auf eigene Faust bauliche Veränderungen an der Wohnung vornehmen lässt wie z. B. dem Einbau einer modernern Badewanne, hat er selbst die Kosten hierfür zu tragen.

Internetfernsehen statt Parabolantenne?
Grundsätzlich kann auch deutschen Bürgern ausländischer Herkunft ein Anspruch auf Installation einer Parabolantenne zustehen, um den sprachlichen und kulturellen Bezug zum Heimatland aufrecht zu erhalten. Hierbei ist jedoch die technische Weiterentwicklung zu berücksichtigen, sodass der Mieter auch auf den eventuell kostenintensiveren Weg des Internetfernsehens verwiesen werden kann, entschied das AG Frankfurt/M. Ein Anspruch auf die Installation einer Parabolantenne steht dem Mieter dann zu, wenn ein Rückgriff auf Internetfernsehen nicht möglich ist. Hierfür ist der Mieter in der Beweispflicht.

Intimsphäre
Das Mietrecht schützt auch die Privatsphäre der Mieter. Ist die Intimsphäre des Mieters z. B. Einsichtsmöglichkeiten in die Mietwohnung, nicht gegeben, entsteht ein Mietmangel, da die Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist. Häufig jedoch scheitern Mieter bei Klageversuchen vor Gericht, da meist schon vor Einzug in das Mietobjekt ersichtlich war, dass ein solcher Mangel vorliegt. Beispielsweise entschied das Amtsgericht Köln, dass es zur mietrechtlichen Nutzung einer Wohnung auch gehört, durch den Mieter einen unaufdringlichen Sichtschutz am Balkon anzubringen um dessen Intimsphäre zu wahren, (Amtsgericht Köln, Urteil vom 15. September 1998, Az: 212 C 124/98).
Das Oberverwaltungsgericht Thüringen urteilte, dass eine eingeschränkte Nutzung der Mietsache dann vorliegt, wenn die Fenster aufgrund von direkter Einsicht in die Wohnräume behangen sein müssen oder das Mobiliar entsprechend positioniert sein muss, sodass sich der Mieter frei in den Räumen bewegen kann, (Oberverwaltungsgericht Thüringen, Urteil vom 11. Mai 1995, Az: 1 EO 486/94).
Das Landgericht Berlin entschied in einem Fall, in dem ein Gebäude ein zusätzliches Stockwerk erhielt und dessen neue Mieter direkte Einsicht in den Balkon eines Mieters hatten, der das Haus schon vor der Aufstockung bewohnte. Dieser Mieter fühlte sich hierdurch stark in seiner Intimsphäre eingeschränkt und bekam eine Mietminderung von 4 % auf die Bruttokaltmiete zugesprochen, (Landgericht Berlin, Urteil vom 8. Februar 2000, Az: 65 S 152/99).