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Fangnetz auf dem Balkon erlaubt
Mieter dürfen auf ihrem Balkon - 2. Obergeschoss - ein Fangnetz errichten, damit ihre Katze nicht entweichen bzw. nicht vom Balkon abstürzen kann, entschied das Amtsgericht Köln (222 C 227/01).

Das Kölner Gericht wies die Klage eines Vermieters auf Beseitigung des Fangnetzes ab. Zwar müssten Mieter grundsätzlich die Zustimmung ihres Vermieters einholen, wenn sie eine Veränderung an der Mietsache vornehmen. Ob die Mieter aber vorher um Erlaubnis gefragt haben bzw. ob der Vermieter ausdrücklich zugestimmt hat oder nicht, ist aber dann nicht entscheidend, wenn der Vermieter nach Treu und Glauben auf jeden Fall verpflichtet wäre, der Anbringung des Fangnetzes zuzustimmen. Und genau das bejahte das Kölner Amtsgericht, nachdem es die Situation vor Ort geprüft hatte.

Die Ständer, an denen das Fangnetz von den Mietern aufgehängt worden ist, sind mit der Balkonbrüstung verschraubt worden. Diese Verschraubungen lassen sich ohne Eingriffe in die Mietsache wieder entfernen. Auch ansonsten stört das von den Mietern installierte Fangnetz in keiner Weise, es ist keine hässliche, ins Auge fallende Anlage, wie der Vermieter behauptet hatte, vielmehr ist es kaum zu erkennen.

Fazit: Das Fangnetz ist weder eine Eingriff in die Substanz der Mietsache noch führt es zu optischen Beeinträchtigungen und ist deshalb erlaubt.

Fahrrad im Keller - Vermieter muss den Mieter vorher fragen
Ein Vermieter darf das Fahrrad des Mieters nicht einfach aus dem Keller entfernen, der Vermieter muss den Mieter vorher fragen, so urteilte das Amtsgericht Hamburg-Barmbek (Az. 820 C 62/07).

Fahrräder
Die Unterbringung von Fahrrädern in einer Mietwohnung kann sich durchaus schwierig gestalten, insbesondere dann, wenn hierfür kein geeigneter Raum wie z.B. Keller oder Garage zur Verfügung steht. In diesen Fällen darf das Fahrrad in die Wohnung mitgenommen werden.

Sollte jedoch ein geeigneter Raum vorhanden sein und die Hausordnung das Unterbringen des Fahrrads in diesen Räumlichkeiten vorsieht, so ist diese zu befolgen. Ausnahmen kann es lediglich geben, wenn es sich um ein besonders wertvolles Fahrrad handelt. Dieses darf dann ebenfalls in der Wohnung abgestellt werden.
An Orten, die zum allgemeinen Wohnbereich zu zählen sind, z.B. der Keller- oder Hausgang, dürfen Fahrräder nur mit Zustimmung des Vermieters abgestellt werden. Außerdem dürfen die Rettungswege nicht durch Fahrräder blockiert werden, da es sich hierbei um ein übergeordnetes Interesse zur Wahrung der allgemeinen Sicherheit handelt. Daher gilt die Soll-Bestimmung, dass Fahrräder im Hausflur nichts zu suchen haben, um im Ernstfall nicht im Weg zu stehen - zum Beispiel in einem Brandfall.

Fahrradkeller
Die Miete kann um 2,5 Prozent gekürzt werden, wenn ein Hausbewohner nicht mehr den Fahrradkeller eines Wohnhauses nutzen kann, obwohl das in seinem Mietvertrag festgelegt ist. (Amtsgericht Menden, Az. 4 C 407/06).

Fahrstuhl rund um die Uhr
Die Einführung von Betriebszeiten für den Fahrstuhl bzw. die Stilllegung des Fahrstuhls außerhalb von Geschäftszeiten ist unzulässig, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (2 W 22/04). Der Vermieter muss den Aufzug „rund um die Uhr" in Betrieb halten.

Der Mieter hatte Gewerberäume im 10. Stock eines Bürohochhauses angemietet. Nachdem die übrigen Mieter alle ausgezogen waren, teilte die Vermieterin über einen Aushang mit:
„Die Benutzung der Aufzüge ist nur noch während der Geschäftszeiten, Montag bis Freitag, von 8.00 bis 19.00 Uhr, gestattet". Daneben plante die Vermieterin, eine Zeitschaltuhr einzubauen, so dass der Fahrstuhl außerhalb der Geschäftszeiten stillgelegt werden konnte.

Unzulässig! Bei einem Hochhaus, insbesondere wenn es um Büros im 10. Stockwerk geht, ist der Vermieter verpflichtet, den Fahrstuhl rund um die Uhr, sieben Tag die Woche, sowohl an Werk- als auch an Sonn- und Feiertagen, in Betrieb zu halten. Das Oberlandesgericht Frankfurt betonte, dass sichergestellt sein müsse, dass der Mieter, der Räume im 10. Stockwerk angemietet habe, jederzeit Zugang zu diesen Räumen mittels Fahrstuhl erhält, auch zu Nachtzeiten. Insbesondere dürfe es nicht in das Belieben des Vermieters gestellt werden, wann der Aufzug in Funktion gesetzt wird und wann er stillgelegt wird.

Rechtlich ist der Aushang mit den vorgegebenen Betriebszeiten eine so genannte Besitzstörung bzw. sogar eine Besitzentziehung. Der Mieter kann deshalb eine einstweilige Verfügung beantragen, die Vermieterin muss den Fahrstuhl die ganze Woche, rund um die Uhr in Betrieb halten.

Fahrstuhl - Kosten
In Miethäusern in denen ein Fahrstuhl betrieben wird, können die hierfür anfallenden Betriebskosten vom Vermieter teilweise auf alle Mietparteien umgelegt werden. Umzulegende Kosten sind beispielsweise Kosten für Wartung, TÜV, Energieverbrauch und Pflege des Fahrstuhls bzw. der dazugehörigen Technik. Kosten für Reparaturen können dagegen nicht umgelegt werden.

Sollte der Fahrstuhl dauerhaft außer Betrieb sein, so haben Mieter in den oberen Stockwerken unter Umständen einen Anspruch auf Mietminderung. Diese kann bis zu 10 % betragen, muss jedoch immer für den jeweiligen Einzelfall geprüft werden. In Fällen, in denen der Fahrstuhl auch durch Gewerbetreibende genutzt wird, muss zusätzlich ein bestimmter Gewerbeanteil abgezogen werden.

Bei Mietern, die eine Wohnung im Erdgeschoss haben und den Aufzug nachweislich nicht nutzen, kann der Anteil für den Aufzug im Mietpreis entfallen. Eine entsprechende Regelung muss allerdings im Mietvertrag geregelt werden, sie gilt nicht automatisch. Der Vermieter ist verpflichtet, seinen Mietern auf Verlangen Einblick in die Abrechnung über die Betriebskosten des Aufzugs zu gewähren, wenn berechtigte Zweifel an der Richtigkeit angebracht werden können.

Fahrstuhl im Mietshaus - Rechtsprechung
Häufig herrscht Unklarheit, ob und in welchem Umfang Mieter für die Kosten eines Fahrstuhls aufkommen müssen. Hierzu sind im Folgenden einige Gerichtsurteile aufgeführt, die zur Klärung beitragen sollen. Das LG Berlin kam zu der Ansicht, dass der Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme abgerechnet werden kann.

Sofern seitens des Vermieters ein Vollwartungsvertrag für die Fahrstuhlanlage besteht, sind die Kosten hierfür nur zur Hälfte umlegbar, so das LG Essen. Laut dem LG Berlin müssen Mieter einer Erdgeschosswohnung nicht vom Betriebskostenanteil eines Fahrstuhls ausgeschlossen werden. Anders sieht das LG Braunschweig einen solchen Fall, wenn zweifelsfrei keine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit des Fahrstuhls für Mieter einer Wohnung im Parterre besteht.

Das LG Hamburg hat abschließend entschieden, dass Fahrstühle ab dem Baujahr 2001 keine Geräuschkulisse entwickeln dürfen, die über den Grenzwert von 30 dB hinausgeht, andernfalls besteht Anspruch einer Mietminderung von bis zu 15 %.

Farbwahlklausel
Eine Mietvertragsklausel, die dem Mieter vorgibt, dass die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind, ist unwirksam, so der BGH. Der streitgegenständliche Mietvertrag enthielt folgende Formularklausel: "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen." Diese Klausel benachteilige den Mieter unangemessen. Der Vermieter habe zwar bei Auszug des Mieters aus der Wohnung im Hinblick auf eine beabsichtigte Weitervermietung ein Interesse daran, dass die Wände und Decken in einem neutralen Farbton gestrichen sind. Während der Mietzeit könne er dem Mieter jedoch nicht vorschreiben, in welcher Farbe er die Wohnung gestalten soll, da hierfür kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe.

Der BGH deutet zwar an, dass eine Farbwahlklausel, die sich nur auf die Rückgabe der Wohnung beschränkt, wirksam sein könnte. Eine klare Entscheidung des BGH liegt hierzu jedoch nicht vor, so dass auch bei Verwendung solcher Klauseln Vorsicht geboten ist.

Feiern
Es gibt wohl kaum einen Grund, der so häufig zu Nachbarschaftsstreitigkeiten innerhalb einer Mietergemeinschaft führt, wie das mehr oder wenige ausgelassene Feiern in den Abendstunden. Dabei gibt es dabei aus Sicht der deutschen Gerichte eigentlich keine zwei Meinungen. Die Gerichte vertreten einhellig die Meinung, dass sämtliche Aktivitäten, die geeignet sind die nächtliche Ruhe zu stören, zwischen 22 und 6 Uhr nicht statthaft sind. Dies gilt insbesondere für das Feiern von Partys.

Sollte es zu besonderen Anlässen, z.B. Geburtstag oder Hochzeit, so wird dies aus von den Gerichten durchaus als zumutbar eingestuft, sofern es sich dabei um absolute Ausnahmen handelt. Ansonsten empfiehlt es sich grundsätzlich die Nachbarn vorher zu informieren und sich gegebenenfalls die Zustimmung einzuholen.

Bei besonders grober Zuwiderhaltung kann sogar die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ausgesprochen werden. Einzige Voraussetzung hierfür ist die vorherige Abmahnung, die in Schriftform erfolgen muss

Feiern: Kein Recht auf Party - Feiern mit dem Nachbarn absprechen
Zu den häufigsten Irrtümern im Zusammenhang mit Mietrechtsfragen zählt die Annahme, Feste dürften in bestimmter Häufigkeit stattfinden. Ein solches Recht besteht jedoch nicht. Demnach müsse jede Feier grundsätzlich mit den Nachbarn abgestimmt werden, insbesondere wenn es um eine Ausdehnung der Party über die gesetzliche Nachtruhe hinaus, also 22 Uhr, geht. Sofern die Nachbarn nicht ausdrücklich zustimmen, muss die Nachtruhe zwingend eingehalten werden, was im besonderen Maße für den Außenbereich der Wohnung gilt.

Sollte sich ein benachbarter Mieter beim Vermieter beschweren, so ist dieser zur Abmahnung berechtigt. Im Extremfall muss der Störenfried sogar für eventuelle Mietausfälle aufkommen, beispielsweise wenn ein genervter Nachbar infolge von andauernder Ruhestörung die Miete kürzt. Das Duschen innerhalb der Nachtruhezeiten zählt dagegen nicht als Ruhestörung. Mietshäuser müssen so gebaut sein, dass das Duschen bzw. der Toilettengang in benachbarten Wohnungen nicht als störend empfunden wird. In hellhörigen Häusern sollten Mieter dennoch Rücksicht walten lassen, um unnötigen Ärger zu vermeiden.

Feste Feiern im Garten, auf Balkon und Terrasse
Grillen in den Sommermonaten ist üblich und muss normalerweise von den Nachbarn geduldet werden. Ein Verbot kommt nur in Betracht, wenn es zu wesentlichen Beeinträchtigungen durch Rauch, Ruß oder Wärme kommt (LG München I 15 S 22735/03). Dies ist dann der Fall, wenn der beim Grillen im Garten eines Mehrfamilienhauses entstehende Qualm in konzentrierter Weise in die Wohnräume eines Nachbarn dringt. Das ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einer Geldbuße geahndet werden (OLG Düsseldorf 5 Ss [Owi] 149/95 [Owi] 79/95 I).

Generell kann das Grillen auf Holzkohlefeuer im Garten einer Wohneigentumsanlage nicht verboten werden. Fünfmal im Jahr ist das Grillen am äußersten Ende des Gartens, 25 Meter vom Haus entfernt, erlaubt. Letztlich kommt es jedoch auf den Einzelfall an (BayObLG 2 Z BR 6/99). Großzügiger ist ein Vergleich der vor dem Landgericht Aachen geschlossen wurde (LG Aachen 6 S 2/02) und das Grillen zweimal im Monat zwischen 17.00 und 22.00 Uhr im hinteren Teil des Gartens erlaubt.

Strengere Regeln gelten für Balkon und Terrasse: Im Mietvertrag kann das Grillen mit Holzkohle- wie auch Elektrogrills auf dem Balkon untersagt werden (LG Essen 10 S 438/01). Ohne vertragliches Verbot dürfen Mieter auch auf dem Balkon oder der Terrasse grillen. Nachbarn sollten 48 Stunden vorher informiert werden (AG Bonn 6 C 545/96). Einmal im Monat oder dreimal bzw. sechs Stunden im Jahr darf dann auf der Terrasse gegrillt werden, am besten ist ein Elektrogrill (LG Stuttgart 10 T 359/96).

Aber Vorsicht: Zieht Qualm in die Nachbarwohnung, ist das verboten und ein Verstoß gegen das Immissionsschutzgesetz. Der Geräuschpegel sollte nach 22.00 Uhr gedämpft werden. Es ginge jedoch zu weit, das Grillen und Feiern nach 22.00 Uhr völlig zu untersagen, denn bei besonderen Gelegenheiten, zum Beispiel anlässlich eines Geburtstages, sei es für viele Menschen ein großes und von den Nachbarn meist geduldetes Vergnügen, draußen zu grillen, so das Oberlandesgericht Oldenburg (13 U 53/02).

Freunde, Nachbarn oder Verwandte dürfen auch auf den Balkon eingeladen werden. Hier kann allein oder gemeinsam gegessen, getrunken und gefeiert werden, solange die Interessen der Nachbarn, auch deren Ruhebedürfnis ab 22.00 Uhr, gewahrt sind. Der Mieterbund weißt darauf hin, dass sich laute Gespräche, Lachen, Musik etc. auf dem Balkon und im Freien stärker auswirken und störender empfunden werden als Feiern in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern und Türen.

Fenster
In vielen Mietwohnungen sind die Fenster immer wieder ein Grund, für einen Streit zwischen Mieter und Vermieter. Besonders wenn es sich um ältere Fenster handelt, sind diese oftmals nicht gut genug isoliert und auch um die Dichte ist es nicht immer gut bestellt. So zieht es an allen Ecken und Enden, was nicht nur die Heizkosten in die Höhe treibt, sondern auch für Bildung von Feuchtigkeitsschäden verantwortlich ist. Inzwischen gibt es zu diesem Thema sehr viele verschiedene Urteile, wie das vom Amtsgericht Schöneberg vom 8. Oktober 1997 (Az: 7 C 284/97). Das Gericht sah es in dem konkreten Fall für angemessen an, eine Mietminderung von 20 Prozent vorzunehmen, da hier undichte Fenster in Wohn- und Schlafzimmern viele Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) verursachten. Die Minderung gilt aber nur für Mietzahlungen in der Zukunft, bis der Mangel durch den Vermieter behoben ist. Eine rückwirkende Mietminderung, also die Rückforderung der Miete, die bereits in der Vergangenheit gezahlt wurde, ist nur dann rechtens, wenn die Miete in dieser Zeit unter Vorbehalt der Rückforderung erfolgt ist. Dabei ist es nicht ausreichend, nur anzukündigen, dass der Mieter die Miete mindern wird, so das Amtsgericht Gotha in einem Urteil vom 24. März 2003 (Az: 2 C 116/02). Sofern dem Mieter die Ursache des Mangels jedoch nicht von vorneherein bekannt ist, so kommt dennoch möglicherweise eine rückwirkende Mietminderung in Betracht.

Fenster - Bohrlöcher können zu Schadensersatz führen
Bohrt ein Mieter Löcher in die Kunststofffenster, so kann das unter Umständen zu Schadensersatzansprüchen führen. In einem Gerichtsprozess sprach das Amtsgericht Spandau dem Hausbesitzer einen Schadensersatz in Höhe von 3200,- Euro zu.

Das Anbringen von Rollos durch das Anbohren der Kunststofffenster ohne Einwilligung des Vermieters stelle eine Pflichtverletzung dar. Auch für Mieter sei es klar, dass mit dem Bohren das Material der Fenster beschädigt wird - die Löcher könnten beim Auszug nicht so einfach wieder geschlossen werden (Amtsgericht Spandau Az. 3b C 715/06).

Mieterhöhung nach Einbau von neuen Fenstern
Nur nach genauer Information über die Energieeinsparung für die neuen Isolierfenster, kann ein Vermieter eine Mieterhöhung verlangen. Der Bundesgerichtshof hob ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth auf, im dem der Mieter eine Mieterhöhung von 32 Euro zahlen musste (Az. Vlll ZR 47/05).

Der Vermieter muss seinem Mieter den Wärmedurchgangskoeffizienten der alten und der neuen Fenster offen legen. Nur dann könne der Mieter vergleichen und den Spareffekt durch die neuen Isolierfenster beurteilen.

Fernsehen - Digitales Fernsehen (DVB-T)
Die „klassische" Fernsehantenne, und damit der so genannte terrestrische Antennenempfang hat weitgehend ausgedient. Region für Region auf digitale Übertragungstechnik umgestellt. Die Einführung des digitalen Fernsehens, DVB-T (Digital Video Broadcasting - Terrestrial) bedeutet, dass ein Fernsehempfang über die bisherige, alte, analog-terrestrische Gemeinschaftsantenne des Mietshauses nicht mehr möglich sein wird.

Die betroffenen Mieterhaushalte benötigen hier eine so genannte Settop-Box, einen Decoder, der etwa 150 - 200 Euro kostet. Zahlen muss der Mieter die Settop-Box selbst, nicht der Vermieter. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (67 T 90/03) kann ein betroffener Mieter von seinem Vermieter weder die Ausstattung der Wohnung mit Decoder verlangen, noch Kostenerstattung fordern, wenn er sich die Settop-Box selbst kauft. Nach der Entscheidung der Berliner Richter ist der Wegfall der terrestrischen Ausstrahlung nicht vom Vermieter zu vertreten.

Außerdem sei der Vermieter aufgrund des Mietvertrages nicht zum Erhalt bestehender Empfangsmöglichkeiten verpflichtet, bzw. er sei dazu auch gar nicht in der Lage.

Die Einführung des digitalen Fernsehens bedeutet aber auch, dass Kabel und Satellit Konkurrenz bekommen. So können deutlich mehr Programme empfangen werden als mit der bisherigen terrestrischen Technik und letztlich liegen die Kosten niedriger.  Problematisch ist aber, dass viele Mieter - unter Umständen über den Vermieter - langfristig an Kabelgesellschaften gebunden sind.

Fernwärme Abschlag
Wenn eine Vermieterin den Abschlag für Fernwärme nicht zahlt, hat der Versorger das Recht, die Lieferung einzustellen. So urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg (Az. 7 W 82/07).

Fernwärme
Bei der Berechnung des Aufpreises für die Fernwärme fließen zwei Faktoren ein, der Verbrauch und die Leistung. Der Verbrauch wird durch einen entsprechenden Zähler ermittelt, die erforderliche Leistung wird vom Vermieter berechnet und anschließend beim jeweiligen Versorger geordert.

Die bereitgestellte Leistung sollte nicht zu eng kalkuliert werden, um vor allem im Winter diesbezügliche Engpässe zu vermeiden. Bei der Berechnung der benötigten Leistung kann sich der Vermieter an der DIN 4701 orientieren, die den Begriff der ausreichenden Beheizung bestimmter Räumlichkeiten wie folgt definiert: Wohnräume aller Art 20 °C, Bad 22 °C, Flur 15 °C, Treppenhaus 10 °C.

In der Praxis ist es leider häufig so, dass Vermieter, bewusst oder unbewusst, eine unnötig hohe Wärmeleistung bei ihrem Versorger anfordern. Dadurch erhöht sich die Warmmiete für alle Mieter, da nicht benötigte Leistung berechnet wird.

Bei der Berechnung der tatsächlich erforderlichen Wärmemenge muss auch die Qualität der vorhandenen Wärmedämmung des betreffenden Hauses berücksichtigt werden. Es geschieht sehr oft, dass dies gar nicht oder nur unzureichend in die Berechnung einfließt. Die Folge sind dann überhöhte Preise für die Warmmiete.

Fernwärme statt Gas-Etagenheizung
Lösung bei Eigenheimzulage und Wohnungsbauförderung notwendig
Führt der Austausch der Gas-Etagenheizung gegen eine Fernwärmeheizung weder zu einer Wohnwertverbesserung noch zu einer vernünftigen Energieeinsparung, kann der Vermieter keine Mieterhöhung für seine "Modernisierung" verlangen, entschied das Landgericht Hamburg (316 S 136/01).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes hatte der Vermieter die Gasthermen im Haus, das heißt die alten Gas-Etagenheizungen, entfernen und gegen eine Zentralheizung mit Fernwärme ersetzen lassen. Für diese Baumaßnahme errechnete der Vermieter eine 11-prozentige Modernisierungs-Mieterhöhung von monatlich 0,70 Euro pro Quadratmeter.

Zu Unrecht, wie das Hamburger Landgericht feststellt. Die Energie einsparende Maßnahme an sich war zumindest hier wirtschaftlich nicht vertretbar. Nach Umstellung auf Fernwärme stiegen die Kosten im Haus um 15 Prozent.

Außerdem könne auch von einer Wohnwertverbesserung keine Rede sein. Im Gegenteil: Das Landgericht Hamburg erklärte, im Austausch einer Gas-Etagenheizung durch einen Anschluss an Fernwärme sei grundsätzlich keine Modernisierungsmaßnahme zu sehen. Denn grundsätzlich hat eine Gas-Etagenheizung für den Mieter den entscheidenden Vorteil, dass er diese entsprechend seinen individuellen Bedürfnissen steuern und zum Beispiel auch außerhalb der eigentlichen Heizperiode schneller in Betrieb nehmen kann.

Feuchtigkeit (Schimmel)
Die Schimmelbildung in einer Mietwohnung führt häufig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Dabei geht es dann natürlich vorrangig um die Frage, wer die Schimmelbildung verursacht bzw. begünstigt hat.

Bei Schimmel handelt es sich um einen Mangel, der mindestens den Anspruch auf Mietminderung berechtigt, in besonders gravierenden Fällen auch zur fristlosen Kündigung durch den Mieter. Voraussetzung ist in beiden Fällen allerdings, dass die Schimmelbildung nicht durch den Mieter begünstigt wurde, etwa durch falsche Lüftung der Wohnung, sondern dass der Schimmel eine Folge von baulichen Mängeln ist.

Die Beweislast liegt hierbei auf Seiten des Vermieters, der den Nachweis erbringen muss, dass beim Bau bzw. der Isolierung des Hauses keine Fehler gemacht wurden. Sollte dies gelingen, so wird in der Regel ein Verschulden des Mieters angenommen.

Der Mieter ist verpflichtet im zumutbaren Rahmen für ausreichende Lüftung zu sorgen, um der Bildung von Schimmel vorzubeugen. Darüber, was zumutbar ist, gibt es allerdings verschiedene Ansichten. Ein zweimaliges Lüften von mindesten 20 Minuten wird aber durch die Bank wohl von allen Gerichten als zumutbar angesehen werden. Diese Mindestanforderung dürfte wohl auch für die kalte Jahreszeit gelten, wobei das Kippen der Fenster allgemein nicht als ausreichende Lüftung angesehen wird. Die Entscheidung erfolgt immer im Einzelfall auf der Grundlage objektiver Bewertungsgrundlagen.

Feuchtigkeit: Im Extremfall vollständige Mietkürzung
Bei Beeinträchtigungen der Wohnqualität durch Feuchtigkeit sind verschiedene Mietminderungen denkbar. Bei vollständiger Durchfeuchtung der Mietwohnung ist diese als unbewohnbar einzustufen, weshalb die Miete komplett gemindert werden kann. Hochwasserschäden, die den Teppichboden in Mitleidenschaft ziehen oder Sandablagerungen zurücklassen, berechtigen zu einem Nachlass von 80 %. Derselbe Minderungssatz kann bei Schäden durch Schimmel angesetzt werden. Sofern die Nässe nur an der Decke, etwa durchtropfen, oder am Fußboden festzustellen ist, kann der Mieter noch die Hälfte der Miete einbehalten. Zu entsprechenden Urteilen kamen das AG Friedberg, das AG Leverkusen und das LG Berlin.

Feuchtigkeitsschäden - Feuchtigkeit und Schimmelpilz
Feuchte Wände und Schimmelflecken in der Wohnung sind Wohnungsmängel, die der Vermieter beseitigen muss und die den Mieter zum Beispiel zu einer Mietminderung berechtigen.

Ist der Mieter dagegen für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich, beispielsweise weil er zu wenig heizt oder lüftet, scheiden natürlich Mietminderungsansprüche aus. Für eine ordnungsgemäße Belüftung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quer gelüftet wird (OLG Frankfurt 19 U 7/99). Siehe auch oben: Feuchtigkeit (Schimmel)

Ist zwischen den Vertragsparteien /Vermieter / Mieter) streitig, ob falsches Mieterverhalten oder Baumängel Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, muss zunächst einmal der Vermieter beweisen, dass nicht er verantwortlich ist, dass nicht Baumängel die Feuchtigkeitsschäden verursacht haben (BGH XII ZR 272/97).

Häufig ist der Einbau von Isolierglasfenstern Ursache für Feuchtigkeitsschäden. Erfordern die neuen Fenster ein geändertes Lüftungsverhalten durch den Mieter, muss der Vermieter ihn hierüber aufklären und informieren. Tut er dies nicht und kommt es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung, ist der Vermieter verantwortlich und nicht der Mieter (LG Gießen 1 S 63/00). Zumindest aber sorgt die mangelhafte Information des Mieters dafür, dass den Vermieter ein Mitverschulden in Höhe von 50 Prozent trifft (LG Berlin 65 S 94/99).

Feuchtigkeitsschäden
Das Landgericht Mannheim hat entschieden, dass Mieter nicht verpflichtet sind, ihre Möbel in einer bestimmten Anordnung aufzustellen. Es gehört zu den Aufgaben des Vermieters, Feuchtigkeitsschäden vorzubeugen und die Bildung von Schimmel zu verhindern. Auch muss der Vermieter die Schäden am Mobiliar seiner Mieter ersetzen und wenn notwendig die Außendämmung des Mietshauses nachbessern (Landgericht Mannheim, Az. 4 S 62/06).

Flur: Eingangsbereich muss grundsätzlich freigehalten werden
Das Abstellen von Gegenständen oder Kleidungsstücken, z.B. Schuhe, ist in den Fluren von Miethäusern entgegen der landläufigen Meinung grundsätzlich nicht erlaubt. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um verschmutzte Schuhe oder sonstigen Unrat, etwa Müllsäcke, handelt, die den Gesamteindruck des Hauses nachhaltig stören.

Seine Begründung findet dieses Verbot darin, dass der Eingangsbereich vor der Mietwohnung nicht Bestandteil des Mietvertrags ist und daher vom Mieter auch nicht genutzt werden darf. Erlaubt sei demnach allenfalls das kurzzeitige Abstellen von Schuhen oder eines Regenschirms auf der Fußmatte. Dabei komme es in erster Linie auf den guten Willen des Vermieters an, eine Duldungspflicht bestehe aber nicht.

Fristen
Im Rahmen eines Mietvertrags gibt es verschiedene Fristen, die bei Vertragsänderungen, insbesondere bei Kündigung, zwingend einzuhalten sind. Ausnahmen hiervon sind nur möglich, wenn ein Grund vorliegt, der zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis mit folgenden Fristen kündigen:
3 Monate, wenn das Mietverhältnis seit 5 Jahren besteht,
6 Monate, wenn das Mietverhältnis seit 8 Jahren besteht,
9 Monate, wenn das Mietverhältnis seit mehr als 8 Jahren besteht.

Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt immer 3 Monate, unabhängig von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses. Einzige Ausnahme bildet die so genannte Individualvereinbarung in einem Mietvertrag, nicht aber die formularvertragliche Vereinbarung, diese ist unwirksam und ändert daher nichts an der gesetzlichen Kündigungsfrist. Es empfiehlt sich, den Mietvertrag vor der Unterzeichnung auf eine Individualvereinbarung zu überprüfen lassen.

Im Falle einer Mieterhöhung erklärt sich der Mieter damit automatisch einverstanden, wenn er die zweimonatige Überlegungsfrist kommentarlos verstreichen lässt. Ansonsten kann das Mietverhältnis innerhalb dieser Frist auch außerordentlich gekündigt werden.

Modernisierungsarbeiten müssen mindestens 3 Monate im Voraus vom Vermieter angekündigt werden. Dem Mieter steht dann ebenfalls die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung offen, insbesondere dann, wenn aus der Modernisierung eine Erhöhung des Mietpreises resultiert.

Beseitigungspflicht des Vermieters bei Fogging-Erscheinungen
Der Vermieter ist grundsätzlich, unabhängig von der Frage, wer den Mangel verursacht hat, zur Beseitigung von so genannten Fogging-Erscheinungen verpflichtet, so das LG Berlin mit Urteil vom 14.09.2007. Dies gelte zumindest dann, wenn sich der Ursachenbeitrag des Mieters auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (z.B. Streichen der Wände mit handelsüblicher Farbe) beschränkt.

Unter dem Fogging-Phänomen versteht man schwarze, schmierige Beläge, die sich innerhalb kurzer Zeit auf Wand- und Deckenflächen in renovierten oder neu errichteten Wohnungen bzw. Mietwohnungen ablagern. Die schwarzen Beläge entstehen, indem aus bei der Renovierung verwendeten Produkten organische Verbindungen, insbesondere Weichmacher, in die Raumluft imitiert werden und diese sich an Schwebstaubpartikeln in der Raumluft anlagern. Daneben kommen als Verursacher bauliche Gegebenheiten, Raumausstattung, Raumnutzung und unzureichendes Lüften in Betracht. Wer im Einzelfall zur Beseitigung der Fogging-Schäden oder sogar zum Schadensersatz verpflichtet ist, wird auch durch die vorliegende, besonders mieterfreundliche Entscheidung des LG Berlin nicht abschließend geklärt. Es fehlt an einer, auch innerhalb der jeweiligen Gerichte, einheitlichen und höchstrichterlichen Rechtsprechung. (LG Berlin, Urteil, 14. 09.2007, 63 S 359/06, GE 2007, 1487)

Formularklausel
Als Formularklauseln bezeichnet man Bausteine eines Mietvertrags, die in Form von Musterformulierungen in einen Mietvertrag eingebaut werden können. Die Formularklauseln werden beispielsweise von Vermieterverbänden zur Verfügung gestellt. Die Richtigkeit der Formularklauseln wird von Verbraucherschutzverbänden überwacht. Grundsätzlich dürfen die im Mietvertrag verwendeten Klauseln den Mieter gegenüber den Standardklauseln nicht schlechter stellen. In diesem Fall sind die entsprechenden Formularklauseln unwirksam.

Von der Individualvereinbarung spricht man, wenn beide Vertragsparteien den Vertrag oder Teile davon frei aushandeln. Dies setzt allerdings voraus, dass alle Vertragsparteien in etwa eine vergleichbare Ausgangsposition bei den Verhandlungen haben. Bei Mietverträgen ist dies jedoch meistens nicht gegeben, weshalb Individualvereinbarungen hier mit Vorsicht zu genießen sind. Wenn überhaupt, dann sind Individualvereinbarungen unter einem Punkt wie z.B. "Sonstiges" zu finden. Mieter können sich davor schützen, indem sie sich vor Vertragsabschluss fachlich beraten lassen, etwa bei einem Mieterverband.

Frost - Frostschäden
Rund 16.000 zugefrorene Wasserleitungen sorgen in jedem Winter für erhebliche Schäden. Nicht selten setzen geplatzte Wasserrohre und Rohrbrüche ganze Wohnungen unter Wasser. Gebäudeversicherungen, Hausrat- oder Haftpflichtversicherung treten für derartige Frostschäden nur ein, wenn Mieter oder Vermieter die allgemein üblichen Sorgfaltspflichten eingehalten haben.

Wir raten deshalb, alle Wohnungen immer ausreichend zu beheizen. Bei extremen Außentemperaturen, das heißt hohen Minusgraden, müssen Mieter auch bei Abwesenheit, zum Beispiel im Urlaub oder am Wochenende dafür sorgen, dass ihre Wohnung nicht unbeheizt bleibt. Der Vermieter ist verpflichtet, darauf zu achten, dass dies auch in leerstehenden Wohnungen des Mietshauses geschieht. Bei Thermostatventilen muss zumindest die Frostschutzstellung gewählt werden. Sicherheitshalber sollte vor Urlaubsantritt ein Freund, Verwandter oder Nachbar mit der Betreuung der Wohnung beauftragt werden.

Bei längerer Abwesenheit sollten wasserführende Anlagen - wenn möglich - entleert werden. Besonders frostgefährdete Stellen bei Wasserleitungen und Armaturen sollten zusätzlich mit Stroh oder Glaswolle isoliert werden.

Sind Wasserrohre oder -leitungen tatsächlich zugefroren und helfen so einfache Mittel, wie heißes Wasser, heiße Tücher, Heizlüfter oder Fön nicht weiter, müssen Handwerker, zum Beispiel Installateure gerufen werden. Keinesfalls sollten Mieter selbst mit offener Flamme, Kerzen oder Lötlampe arbeiten. Wichtig ist auch, dass bei jedem Auftauversuch die Wasserzufuhr vorher abgesperrt wird. Wasserrohrbrüche werden häufig erst nach dem Auftauen entdeckt.