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Ehescheidung
Bleibt nach der Trennung ein Ehepartner in der ursprünglich gemeinsamen Wohnung, so muss er auch allein für die Miete aufkommen. Das stellen die Richter des Oberlandesgerichts Brandenburg klar (Az.: 9 U 18/06). Das Gericht räumte aber eine Überlegungsfrist ein, in der der verlassene Partner sich klar werden kann, ob er in der Wohnung bleibt.

Eichpflicht - Elektrizitäts-, Gas-, Wasser- und Wärmezähler müssen geeicht sein

Nach dem Gesetz müssen Elektrizitäts-, Gas-, Wasser- und Wärmezähler geeicht sein, wenn mit ihrer Hilfe Energie und Wasser abgerechnet wird. Es spielt keine Rolle, ob es sich dabei um eine Abrechnung zwischen Vermieter und Mietern handelt oder um die Abrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Nach dem Eichgesetz richtet sich auch die Gültigkeitsdauer der Eichung für die einzelnen Messgeräte:

- Wärmemengenzähler 5 Jahre
- Warmwasserzähler 5 Jahre
- Kaltwasserzähler 6 Jahre
- Balgengaszähler 8 Jahre
- Elektrizitätszähler mit elektronischem Messwerk 8 Jahre
(mit Induktionswerk, Läuferscheibe 16 Jahre)

Wurde beispielsweise ein Kaltwasserzähler im Jahre 2002 geeicht, dann beginnt die Gültigkeitsdauer Ende des Jahres 2002 und endet 6 Jahre später, am 31. Dezember 2008. Dann muss eine erneute Eichung erfolgen, oder das Messgerät muss ausgetauscht werden.

Setzt ein Vermieter ungeeichte Messgeräte ein oder Messgeräte, bei denen die Eichfrist überschritten ist, kann eine Ordnungswidrigkeit sein und eine Geldbuße nach sich ziehen. Die Abrechnung selbst wäre fehlerhaft und müsste nicht akzeptiert werden.

Keine eichpflichtigen Messgeräte sind Heizkostenverteiler, sowohl nach dem Verdunstungsprinzip als auch elektronische Verteiler.

Eigenbedarf
Ein Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen, um dort Pflegepersonal für seine im selben Haus wohnenden Eltern unterzubringen. Allerdings sei eine Kündigung nur zulässig, wenn die Eltern tatsächlich pfllegebedürftig seien und wenn im Haus keine andere geeignete Wohnung zur Verfügung steht (Landgericht Koblenz Az.: 6 T 102/07).

Eigenbedarf II
Ein Vermieter brachte seine pflegebedürftige Mutter in einer nicht vermieteten Wohnung im Erdgeschoss seines Miethauses unter und wollte einer Pflegekraft darüber hinaus eine weitere Wohnung im Haus zur Verfügung stellen. Daher sprach er den bisherigen Mietern dieser Wohnung eine Eigenbedarfskündigung aus, welcher diese gerichtlich widersprachen. Der Widerspruch wurde seitens der Mieter damit begründet, dass sie beide schon über 60 Jahre alt seien und bereits seit über 27 Jahren in der Wohnung lebten. Das zuständige Amtsgericht schloss sich dieser Auffassung an und sah es als ausreichend an, wenn der vorhandene Platz im Erdgeschoss sowohl von der pflegebedürftigen Mutter als auch von der Pflegekraft bewohnt wird.

Das LG Potsdam gab in zweiter Instanz allerdings dem Vermieter Recht und machte deutlich, dass Eigenbedarf auch dann angemeldet werden kann, wenn Wohnraum für Haushaltshilfen, Pflegepersonal oder Hausmeister benötigt wird. ES genüge dabei, wenn die Dringlichkeit einer solchen Hilfskraft hinreichend nachgewiesen werden könne.
Dem Vermieter könne dabei auch nicht vorgeschrieben werden, dass es ausreichend sei, die Pflegekraft und die Mutter in einer Wohnung unterzubringen. Ausschlaggebend sei hierbei vielmehr, was vom Eigentümer selbst in der jeweiligen Situation als angemessen angesehen wird (Landgericht Potsdam, Urteil vom 03.11.2005)

Eigenbedarf - Gewerbliche Nutzung gilt als Eigenbedarf
Ein Vermieter wollte seine bisher vermieteten Räumlichkeiten fortan, zumindest hauptsächlich, als Büro für seine berufliche Tätigkeit als Architekt nutzen. Aus diesem Grund erhielt der Mieter ein Kündigungsschreiben, in dem der entsprechende Eigenbedarf fristgerecht geltend gemacht wurde. Dieser weigerte sich jedoch aus der Wohnung auszuziehen, da er den Standpunkt vertrat, dass Eigenbedarf ausschließlich für Wohnnutzung in Anspruch genommen werden könne.

Die Richter am BGH belehrten den Kläger unterdessen eines Besseren und verwiesen auf den Artikel 14, Absatz 1, Satz 1 GG. Dort wird ausgeführt, dass eine Kündigung infolge von Eigenbedarf auch dann rechtens ist, wenn die Wohnnutzung nur zu Teilen vorliegt. Da es sich bei der Wohnung außerdem um das grundsätzlich geschützte Eigentum des Vermieters handelt, ist eine gerichtliche Nachprüfung laut dieses Artikels nicht vorgesehen. Darüber hinaus sei bei der Urteilsbegründung noch die in Art. 12, Absatz 1 geregelte Berufsfreiheit zu beachten, wie die Richter weiter ausführten (Bundesgerichthof, Beschluss vom 05.10.2005).

Eigenbedarf der GbR bzw. ihrer Gesellschafter beachtlich
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann Mietverträge wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen, so der BGH gemäß Urteil vom 27. Juli 2007. Vorraussetzung hierfür sei aber, dass der betroffene Gesellschafter bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Gesellschafter gewesen ist und ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs.2 Nr.2 BGB vorliegt. Nicht notwendig ist ein Eigenbedarf der Gesellschaft als Ganzes oder ein Eigenbedarf aller Gesellschafter. Der Eigenbedarf eines Gesellschafters sei bereits deswegen beachtlich, da andernfalls Gesellschafter einer GbR schlechter gestellt wären als eine einfache Vermietermehrheit.

Eigenbedarf: Pflegepersonal muss im Haus wohnen können
Eine Kündigung unter Geltendmachung von Eigenbedarf ist laut eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts rechtens, wenn die bisherige Wohnung für Pflegepersonal benötigt wird, das sich um einen Familienangehörigen des Mieters kümmert. Laut dem Urteil ist es unerheblich, ob das Maß der Pflegebedürftigkeit zum Zeitpunkt der Kündigung bereits bekannt ist oder nicht. Es reicht aus, wenn das Kündigungsschreiben die Umstände der Kündigung möglichst genau beschreiben, so die Richter des BVerfG.

Ein Mieter sah sich unrechtmäßig benachteiligt, nachdem er eine schriftliche Kündigung infolge von Eigenbedarf erhalten hatte und dort von einer Pflege rund um die Uhr die Rede war. Bei der pflegebedürftigen Person handelte es sich um die Mutter des Vermieters. Im Nachhinein erwies sich jedoch eine mehrstündige Pflege tagsüber als ausreichend, weshalb der Kläger gerichtlich gegen die Kündigung vorging. Das BVJ kam jedoch zu dem Schluss, dass der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung den genauen Pflegeumfang noch nicht absehen konnte und die Kündigung daher rechtmäßig sei (Bundesverfassungsgericht, 1 BvR 889/99)

Zur Darlegungs- und Beweislast im Schadensersatzprozess des Mieters wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung.
Die Kläger waren Mieter einer Wohnung im Erdgeschoß eines Hauses in Mannheim, das ursprünglich im Eigentum der Eltern der Klägerin zu 2 und des Beklagten stand. Seit Herbst 1998 ist der Beklagte, der die im gleichen Haus gelegene Souterrainwohnung bewohnt, Eigentümer des Hausgrundstücks. Im Dezember 1998 kündigte der Beklagte das mit den Klägern bestehende Mietverhältnis zum 31. Dezember 1999 mit der Begründung, er wolle "in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoß einziehen". Die Kläger räumten die Wohnung und mieteten eine andere Wohnung zu einem höheren Mietzins. In der folgenden Zeit nahm der Beklagte in der Erdgeschoßwohnung Sanierungsarbeiten vor, die sich bis in das Jahr 2002 hinzogen. Nachdem er geheiratet hatte, vermietete er die Erdgeschoßwohnung Mitte des Jahres 2002 anderweitig. Er lebt mit seiner Ehefrau in der durch Umbau vergrößerten Souterrainwohnung.

Die Kläger haben Schadensersatz wegen Umzugskosten und wegen der Differenz zwischen der ursprünglichen und der in der neuen Wohnung gezahlten Miete verlangt sowie die Feststellung begehrt, dass der Beklagte verpflichtet ist, auch den künftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Sie haben vorgetragen, der Beklagte habe zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt, die Erdgeschoßwohnung selbst zu nutzen. Der Beklagte hat vorgetragen, er habe sich erst zu Beginn des Jahres 2002 entschlossen, seine Lebensgefährtin zu heiraten und die Souterrainwohnung zur gemeinsamen Ehewohnung auszubauen, weil die Erdgeschoßwohnung als Familienwohnung zu klein sei.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen überwiegend Erfolg. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten führte zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, weil es weiterer Feststellungen zu der Frage bedarf, ob der von dem Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben war.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bestätigt, dass ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist. Nicht gefolgt ist der Bundesgerichtshof der Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Vermieter für das Vorliegen seines mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillens die Darlegungs- und Beweislast trage.

Grundsätzlich hat derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen. Diese Verteilung der Beweislast gilt auch für den Schadensersatzanspruch, den der Mieter gegen den früheren Vermieter wegen einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung geltend macht. Eine sachliche Rechtfertigung dafür, bei diesem Anspruch von dem allgemeinen Grundsatz der Beweislastverteilung abzuweichen, ist, wie der Bundesgerichtshof im einzelnen ausgeführt hat, nicht gegeben. Der Mieter wird dadurch, dass ihm der Beweis für den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters auferlegt wird, nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der Vermieter darf sich im Prozeß nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, dass der Kündigung ein Selbstnutzungswille des Vermieters nicht zugrunde gelegen habe, schlicht zu bestreiten. Setzt der Vermieter den mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf als Kündigungsgrund nur vorgeschoben war. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.

Dass der Beklagte seinen ursprünglichen Selbstnutzungswillen und die tatsächlichen Gründe für dessen spätere Aufgabe substantiiert und plausibel dargelegt hat, war für das Revisionsverfahren zu unterstellen. Daher ist es nun Sache der Kläger, ihre anspruchsbegründende Behauptung, der Beklagte habe von Anfang an nicht beabsichtigt, in die von ihnen gemietete Wohnung einzuziehen, zu beweisen. Die Kläger haben für ihr Vorbringen auch Zeugenbeweis angetreten.

Das Vorbringen der Kläger war nicht bereits aufgrund eines Beweises des ersten Anscheins als erwiesen anzusehen. Der Bundesgerichtshof hat offen gelassen, ob unter bestimmten Voraussetzungen ein Anscheinsbeweis zugunsten des Mieters dafür sprechen kann, dass ein Eigenbedarf schon ursprünglich nicht bestand, wenn der mit der Kündigung behauptete Eigenbedarf nicht verwirklicht wird. Im vorliegenden Fall waren die Voraussetzungen für einen Beweis des ersten Anscheins jedenfalls nicht erfüllt, weil allein der große zeitliche Abstand zwischen der Räumung der Wohnung und deren erneuter Vermietung es nicht als hinreichend nahe liegend erscheinen lässt, dass sich der Beklagte bereits vor dem Auszug der Kläger zur Neuvermietung der Wohnung entschlossen hatte.

Urteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, AG Mannheim - 17 C 423/02 ./. LG Mannheim - 4 S 23/03, Karlsruhe, den 18. Mai 2005, Bundesgerichtshof

Eigenbedarfskündigung: Missbrauch muss Mieter nachweisen
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sollte begründet sein. Bleibt die Wohnung nach dem Auszug lange Zeit leer oder wird sie an Fremde vermietet, liegt der Verdacht nahe, dass der Kündigungsgrund nur vorgeschoben war. Wenn der Vermieter aber plausible Gründe für sein Vorgehen darlegen kann, liegt es nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom Mai 2005 am Mieter, vor Gericht zu beweisen, dass die Eigenbedarfskündigung von vornherein missbräuchlich war.

Mit der Entscheidung wurde ein Urteil des Landgerichts Mannheim aufgehoben. Es hatte einer Frau Schadenersatz zuerkannt, die mit ihrer Familie von dem Vermieter, ihrem Bruder, aus der Wohnung geklagt worden war, weil er, der im Souterrain des Hauses wohnte, in ihre größere und hellere Erdgeschosswohnung ziehen wollte. Nachdem sie ausgezogen war, ließ er die Wohnung jedoch zweieinhalb Jahre lang sanieren und vermietete sie dann deutlich teuerer weiter. Er selbst hatte inzwischen geheiratet und blieb mit seiner Frau in der ebenfalls ausgebauten Souterrainwohnung wohnen.

Die Schwester fühlte sich ausgetrickst und zog vor Gericht. Dort argumentierte die Anwältin des vermietenden Bruders, er habe sich erst nach seiner Heirat anders entschieden. Nachdem die Klägerin in der Vorinstanz Recht bekommen hatte, wurde sie nun vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Die Richter vertraten die Ansicht, nur wegen der langen Sanierungsdauer könne man noch nicht auf eine missbräuchliche Eigenbedarfskündigung schließen. Der Fall wurde nun an das Landgericht zurückgewiesen. Aktenzeichen: VIII ZR 368/03 (Urteil vom 18. Mai 2005)

Teurer Eigenbedarf
Zu 13.277,20 DM Schadenersatz hatte das Landgericht Lüneburg (6 S 35/01) einen Vermieter verurteilt, der seine Mieterin zu Unrecht wegen Eigenbedarf gekündigt hatte. Die von ihm eingelegte Verfassungsbeschwerde blieb erfolglos (Bundesverfassungsgericht 1 BvR 1185/01). Der Vermieter hatte mit der Begründung gekündigt, sein Sohn benötige die Wohnung zu Wohnzwecken. Tatsächlich zog der aber erst fast 6 Jahre nach dem Auszug der Mieterin in die Wohnung ein. Nach Auffassung des Landgerichtes Lübeck ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf auch dann unberechtigt, wenn der Nutzungswille des Vermieters oder seines Sohnes nicht in einem angemessenen Zeitraum nach der Kündigung verwirklicht wird. Das Gericht betonte, dass die Räumungsklage des Vermieters nicht erfolgreich gewesen wäre, wenn er wahrheitsgemäß erklärt hätte, er benötige die Wohnung erst in einigen Jahren.

Diese rechtliche Bewertung ist nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichtes in Ordnung. Das Gericht erklärte, eine so genannte Vorratskündigung im Hinblick auf einen demnächst entstehenden Eigenbedarf sei im Gesetz nicht vorgesehen. Wird der behauptete Selbstnutzungswunsch nach der Räumung durch die Mieterin nicht realisiert, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf letztlich nur vorgeschoben war. Das Bundesverfassungsgericht wies zwar darauf hin, dass der Vermieter nach der Räumung durch den Mieter durchaus bauliche Maßnahmen durchführen könne, bevor er die Wohnung selbst nutzt. Es könne aber nicht beanstandet werden, wenn die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswillens an seine Verwirklichung innerhalb eines angemessenen Zeitraumes nach der Räumung geknüpft werde.

Eigenbedarfskündigung
Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, weil er selbst in die Mietwohnung einziehen will, muss er in seinem Kündigungsschreiben nicht unbedingt Angaben zu seinem sonstigen Grund- und Immobilienbesitz machen. Trifft der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben aber Aussagen zu seinen Immobilien, dann müssen diese Informationen vollständig sein. Ansonsten ist die Kündigung unbegründet (LG München I 14 S 20871/01).

Der Vermieter hatte ausdrücklich erklärt, dass ein ihm gehörender Bungalow und "des weiteren" eine Eigentumswohnung in München für seine Wohnwünsche ungeeignet seien. Dass er über weitere Wohnungen bzw. Häuser verfügte, verschwieg der kündigende Eigentümer. Hierzu erklärte das Landgericht München, Sinn und Zweck einer Kündigungsbegründung sei es, dem Mieter eine ausreichende Information darüber zu verschaffen, ob für die Kündigung vernünftige und nachvollziehbare Gründe sprechen. Diesem Informationsinteresse des Mieters werde dann nicht Rechnung getragen, wenn der Eigentümer seinen Wohnungsbedarf objektiv unzutreffend darlegt oder er den Bedarf dramatisiert oder wenn er ganz allgemein den Mieter durch die Kündigungsbegründung auf eine "falsche Fährte" führt.

Da der Mieter aufgrund der Kündigungsbegründung davon ausgehen musste, der Vermieter verfüge lediglich über einen Bungalow und eine Eigentumswohnung, nicht aber über weiteren Grundbesitz, sei der Mieter - nach Meinung des Landgericht - objektiv auf eine "falsche Fährte" geführt worden.

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden Mieter hat Schadensersatzanspruch
Hat der Vermieter den Kündigungsanspruch "Eigenbedarf" nur vorgetäuscht, macht er sich schadensersatzpflichtig. Fast 5.000 Mark musste ein Vermieter zahlen, der seiner Mieterin mit der Begründung gekündigt hatte, er benötige die Wohnung für seinen Sohn. Nach dem Auszug der Mieterin stellte sich heraus, dass der Sohn keineswegs in die Wohnung einziehen wollte. Selbst nach drei Jahren stand die Wohnung noch leer. Die Mieterin klagte auf Schadensersatz. Und das Landgericht Saarbrücken (Az.:: 13 BS 281/93) sprach der durch die unberechtigte Kündigung getäuschten Mieterin 4.916,33 Mark Schadensersatz zu.

Neben Umzugs-, Inserats- und Renovierungskosten wurde vor allem die Mehrbelastung durch die neue Wohnung als ersatzfähiger Schaden anerkannt. So musste die Mieterin in ihrer neuen Wohnung - obwohl sie sich mit einer geringeren Wohnfläche begnügt hatte - eine höhere Miete sowie mehr Nebenkosten zahlen. Diese Differenz zwischen den Wohnkosten für die alte und die neue Wohnung muss der Vermieter nach der Entscheidung des Landgerichts Saarbrücken bis zu dem Zeitpunkt tragen, zu dem er ordnungsgemäß hätte kündigen können. Dabei kommt es nicht nur auf die Einhaltung der Kündigungsfrist an, es muss viel mehr auch berücksichtigt werden, dass eine Kündigung nur dann möglich ist, wenn der Vermieter sich auf einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund stützen kann, zum Beispiel Eigenbedarf.

Da im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte dafür erkennbar waren, dass der Vermieter in absehbarer Zeit hätte ordnungsgemäß kündigen können, mussten die Richter den Schaden schätzen. Danach ist ersatzfähig der Zeitraum von drei Jahren. Für diese Zeit muss der Vermieter für die unterschiedlichen Wohnkosten aufkommen.

"Vorgetäuschter Eigenbedarf" kann für den Vermieter aber noch viel teurer werden. Nicht nur Schadensersatzansprüche des Mieters drohen. Nach Urteilen des Oberlandesgerichts Koblenz (Az.: 1 Ss 298/88) und des Bayrischen Obersten Landesgerichts (Az.: RReg. 3 St 174/86) macht sich der Vermieter auch strafbar. Es liegt ein Betrug vor.

Eigentümerwechsel - Kauf bricht nicht Miete
Egal, ob ein Eigentümer- und Vermieterwechsel eintritt aufgrund eines Haus- oder Wohnungsverkaufs, einer Zwangsversteigerung oder durch den Tod des bisherigen Vermieters, immer gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, bestehende Mietverträge werden durch den Eigentümer- und Vermieterwechsel nicht berührt. Wir haben die wichtigsten Regeln zusammengefasst:

Mietvertrag:
Der neue Vermieter tritt Kraft Gesetz anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden, Änderungen im Mietvertrag muss der Mieter nicht unterschreiben.

Mietzahlung:
Wer als neuer Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto verlangt, muss seine Berechtigung nachweisen. Bei Haus- oder Wohnungskauf durch einen Grundbuchauszug, bei einer Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss, und bei einem Erbfall durch den Erbschein. Solange dieser Nachweis nicht geführt ist, muss die Miete auf das bisherige Konto gezahlt werden. Bei Verkäufen reicht es aber aus, wenn der bisherige Vermieter die Mieter schriftlich auffordert, an den Neuen zu zahlen.

Kündigung:
Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis nur unter den gleichen Voraussetzungen kündigen, wie es auch der bisherige Eigentümer gekonnt hätte. Eine Ausnahme gibt es für den Erwerber im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Der kann - wenn er sofort handelt - mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Vorausgesetzt er hat einen Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf.

Mieterhöhung:
Der neue Vermieter kann die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, unter Beachtung der Kappungsgrenze, erhöhen. Genau so wie der bisherige Vermieter.

Nebenkosten:
Die Nebenkostenabrechnung muss der neue Vermieter erstellen. Er muss die Kosten der laufenden Abrechnungsperiode abrechnen und alle Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigen, auch die, die vor dem Eigentümerwechsel gezahlt wurden. Anders nur für Abrechnungsperioden, die vor dem Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen waren.

Mietkaution:
Der neue Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung der Kaution grundsätzlich verpflichtet, ob er die Kaution tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat oder er dem Verkäufer gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat, spielt keine Rolle. Nur wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen kann, hat der Mieter das Recht, sich an den Verkäufer, das heißt an den früheren Vermieter, zu wenden. Ist das nicht der Fall, müssen sich die Mieter wegen der Kaution an den bisherigen Vermieter wenden. Sie haben dann Anspruch darauf, dass der alte Vermieter an den neuen Eigentümer auszahlt.

Vermietete Eigentumswohnung / Nebenkosten
Die so genannte Wohngeldabrechnung für den Wohnungseigentümer ist keine geeignete Nebenkostenabrechnung im Sinne des Gesetzes, die der Wohnungseigentümer an seinen Mieter weitergeben kann, entschied das Amtsgericht München (411 C 8539/01).

Das Gericht lehnte eine Nebenkostennachforderung des Eigentümers einer vermieteten Eigentumswohnung ab, weil dessen Abrechnung nicht wirksam war. Der Wohnungseigentümer hatte die Wohngeldabrechnung, mit der die Hausverwaltung die Kosten der Wohnungseigentümer abgerechnet hatte, an seinen Mieter weitergegeben. Das aber, so das Gericht, sei keine wirksame Nebenkostenabrechnung für Mieter. Denn in der Verwalterabrechnung tauchten auch Positionen, wie beispielsweise Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten bzw. Rücklagen auf. Diese Kosten aber müsse ein Mieter - im Gegensatz zum Wohnungseigentümer - nie zahlen.

Neben diesem Hauptfehler bei Nebenkostenabrechnungen in Eigentumswohnungen müssen Mieter hier auch immer auf den korrekten Verteilerschlüssel achten. Während die Kosten für Wohnungseigentümer häufig nach Wohnfläche bzw. Miteigentumsanteilen abgerechnet würden, kommt es für den Mieter allein auf den im Mietvertrag festgelegten Verteilerschlüssel an.

Eigentumswohnung
Von einer Eigentumswohnung spricht man, wenn sich diese als eine von mehreren Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus befindet. Diese Konstellation wurde erst 1951 mit der Einführung des Wohneigentumsgesetzes (WEG) ermöglicht, das den bisher gültigen § 94 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erweiterte.

Dieser Paragraph sah seit 1900 vor, dass alle Gebäude automatisch zum Besitz des Grundstückeigentümers gehören auf dessen Grund sie stehen. Durch die Neuregelung konnten die Besitzrechte an einem Gebäude aufgeteilt werden. Jedem Wohnungsbesitzer stand es somit frei, seine Eigentumswohnung selbst zu nutzen oder diese zu vermieten.

Über die genauen Details dieser Regelung gibt der § 1, Absatz 2,3 und 5 WEG Auskunft. Der Gesetzgeber schreibt weiterhin die Aufstellung einer Hausordnung vor, sobald ein Wohngebäude von mehr als einer Partei für Wohnzwecke genutzt wird. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Eigentumswohnungen teilweise oder komplett vermietet sind.

Für die Aufstellung der Hausordnung ist die Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Die Mietverträge werden völlig unabhängig voneinander nur zwischen den jeweiligen Wohnungseigentümern und deren Mietern geschlossen und sind daher nicht allgemein für alle Mietparteien des betreffenden Wohnhauses verbindlich.

Ein Sonderkündigungsrecht besteht bei Eigentumswohnungen, genauso wie bei Miethäusern, immer dann, wenn die Wohnung für den Eigenbedarf des Eigentümers benötigt wird.

Einbauküche - Einbau muss nicht geduldet werden
Ein Mieter muss nicht ohne weiteres den Einbau einer neuen, aber nicht gleichwertigen Einbauküche dulden, entschied das Landgericht Hamburg (311 S 101/02).

Der Vermieter hatte die Wohnung ursprünglich mit einer hochwertigen Einbauküche vermietet. Diese Küche war nach fast 20 Jahres Nutzungsdauer noch ohne weiteres funktionsfähig, lediglich einzelne technische Geräte waren erneuerungsbedürftig.

Das Landgericht Hamburg entschied, der Mieter müsse zwar dulden, dass die nicht funktionsfähigen Geräte ersetzt werden, nicht aber, dass die Küche komplett ausgetauscht werde.

Der Vermieter könne auch nicht argumentieren, der Kücheneinbau sei eine Modernisierung und müsse deshalb vom Mieter geduldet werden. Die bloße Erneuerung einer schon vorhandenen Einbauküche ist keine Modernisierung, eine Erhöhung des Gebrauchswertes findet nicht statt.

Der Mieter hatte zwar ursprünglich erklärt, "der angestrebte Küchenaustausch geht in Ordnung". Er hatte aber gleichzeitig klargestellt, dass er sich nicht mit einer minderwertigen Küche zufrieden geben werden, sondern auf den Einbau einer gleichwertigen Küche wie bisher Wert lege. Das Vermieterangebot, die bisherige, von Design, Qualität und Funktionalität besonders hochwertige Küche durch eine zwar ordentliche, aber gleichwohl nur "normale" Gebrauchsküche zu ersetzen, muss der Mieter nicht akzeptieren. Eine Gleichwertigkeit der beiden Küchen ist ausgeschlossen. Die im Vergleich zur bisherigen Küche schlichter angebotene Küche wird auch nicht dadurch gleichwertig, so das Landgericht Hamburg, dass sie neu ist.

Einschreiben - "Liegen lassen" verhindert nicht den Zugang
Der Vermieter kann den „Frist wahrenden" Zugang eines Mieterschreibens nicht dadurch verhindern, dass er dessen Einschreibebrief auf der Post „liegen lässt" und nicht abholt, entschied jetzt das Landgericht Freiburg (3 S 317/03).

Der Mieter wollte seinen Mietvertrag mit Schreiben vom 28.2. zum 31.5. kündigen. Um „sicher" zu gehen, versandte er die Kündigung per Übergabe-Einschreiben. Da der Postbeamte den Vermieter am Samstag, dem 1.3., nicht antraf, hinterließ er einen Benachrichtigungszettel im Briefkasten. Der Vermieter holte den Einschreibebrief erst am Mittwoch, dem 5.3., ab und akzeptierte die Mieterkündigung nur zum 30.6. Er argumentierte, der März zähle bei der Berechnung der Kündigungsfrist nicht mehr mit, weil ihm das Mieterschreiben nicht bis zum 3. Werktag zugegangen sei.

Übergabe-Einschreiben sind jedoch problematisch, wenn es um Fristen geht. Denn der Zugang des Briefes erfolgt nicht durch den Einwurf der Benachrichtigung, sondern erst durch das Abholen des Briefes. Das Landgericht Freiburg „rettete" die Kündigungsfrist für den Mieter trotzdem, indem es auf den konkreten Einzelfall die Grundsätze von Treu und Glauben anwandte. Das Gericht erklärte, dass der Vermieter den Einschreibebrief am nächst möglichen Werktag hätte abholen müssen: „Bei Nichtabholung oder verspäteten Abholung eines Einschreibebriefes ist der fingierte Zugang für den Zeitpunkt anzunehmen, zu dem die Einlösung des Benachrichtigungs-zettels möglich und zumutbar erscheint, regelmäßig also am nächstfolgenden Werktag."

Im Klartext: Der Vermieter hätte den Einschreibebrief sofort am Montag abholen müssen, dann wäre die Frist durch den Mieter gewahrt gewesen, der März hätte bei der Berechnung der Kündigungsfrist mitgezählt und der Mieter hätte zum 31.5. ausziehen können.

Einstweilige Verfügung
Mit der einstweiligen Verfügung kann sich ein Mieter gegen vermeintlich unberechtigte Benachteiligungen durch den Vermieter wehren. Die einstweilige Verfügung wird gerichtlich angeordnet, meist ohne mündliche Verhandlung, und wird immer dann notwendig, wenn der vorliegende Sachverhalt eine schnelle Entscheidung erfordert. Die ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter bauliche Änderungen vornehmen will oder bereits vornimmt, mit denen der Mieter aufgrund seiner Interpretation des Mietvertrags nicht einverstanden ist.

Weiterhin soll die einstweilige Verfügung lediglich die Interessen des Mieters bis zur endgültigen Klärung wahren. Der Erlass einer einstweiligen Verfügung bedeutet daher noch lange nicht, dass sich die begünstigte Partei zwingend im Recht befindet.

Zur Beurteilung des Streitfalls greift das Gericht auf Anhaltspunkte zurück, die vom Kläger eingebracht werden müssen. Für den Erlass der einstweiligen Verfügung genügt es, dass die vorgebrachten Einwände plausibel erscheinen und sind daher nicht mit Indizien oder gar Beweisen im Rahmen einer Hauptverhandlung vergleichbar. Sollte es zu einer Hauptverhandlung kommen, was selten der Fall ist, so ist der Mieter in der Beweispflicht. Daher empfiehlt es sich als Mieter, sich einen Anwalt zu nehmen.

Der Vermieter kann Einspruch einlegen, wenn der einstweiligen Verfügung keine mündliche Verhandlung zugrunde liegt. Ansonsten besteht nur die Möglichkeit der Berufung.

Einzug - Vermieter muss Einzug zu Vertragsbeginn sicherstellen
Der Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter pünktlich zum vereinbarten Vertragstermin in die Wohnung einziehen kann. Die durch eine Verzögerung der Wohnungsübergabe zusätzlich anfallenden Kosten muss der Vermieter übernehmen, entschied das Amtsgericht Köln (209 C 542/02).

Die neue Mieterin erschien am vereinbarten Einzugstermin samt Umzugswagen zur Wohnungsübergabe. Zur der Übergabe kam es jedoch nicht, da die Wohnung nicht bezugsfertig war. Der von der Vormieterin verlegte Laminatboden war nicht entfernt und die Wände in den Wohnräumen waren nicht abtapeziert worden. Auch Einrichtungsgegenstände der Vormieterin befanden sich noch in der Wohnung.
Die Mieterin forderte die Hausverwaltung auf, die Wohnung in den vertraglich vereinbarten Zustand zu versetzen. Wegen der hierzu erforderlichen Arbeiten verzögerte sich die Wohnungsübergabe um weitere vier Tage. Die Mieterin verlangte Schadensersatz für die zusätzlichen Umzugskosten (Umzugshelfer und Transporter).

Der Vermieter kann sich demgegenüber auch nicht auf eine im Mietvertrag enthaltene Regelung, dass das Mietverhältnis am vereinbarten Einzugstermin beginnt, soweit die Wohnung bezugsfertig oder beziehbar ist, berufen. Diese Vertragsklausel ist unwirksam. Tatsächlich ist der zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossene Mietvertrag, wonach die Wohnung am 02.04. übergeben werden sollte, ein absolutes Fixgeschäft. Denn eine Nachholung der durch die Verzögerung der Übergabe verlorenen Zeit ist ausgeschlossen. Die Mieterin hatte ihre alte Wohnung im Vertrauen auf die Beziehbarkeit der neu angemieteten Wohnung geräumt. Zudem war sie durch die Verzögerung gezwungen, sich eine anderweitige Unterkunft zu besorgen sowie den bereits begonnenen Umzug abzubrechen.

Eisbeseitigung: Verantwortung liegt beim Vermieter
Laut aktueller Rechtsprechung liegt die Hauptverantwortung für das Beseitigen von Eis und Schnee während der Wintermonate in erster Linie beim Eigentümer des Hauses, sprich dem Vermieter. Das bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass das Schneeschieben oder Streuen auch vom Vermieter selbst erledigt werden muss.

Er ist durchaus berechtigt diese Aufgaben, die der Allgemeinheit dienen, an die Mieter zu delegieren. Gleichwohl ist es jedoch Aufgabe des Vermieters die Einhaltung des intern auferlegten Streudienstes zu kontrollieren.

Eltern als Dauergäste - Bei Hilfsbedürftigkeit ausdrücklich erwünscht
Um die Eltern dauerhaft in seiner Mietwohnung einzuquartieren, ist die Zustimmung des Vermieters nicht notwenig. Diese grundsätzliche Erlaubnis, die Richter am Bayrischen Obersten Landesgericht den Mietern im vorliegenden Fall ausdrücklich erteilten, setzt allerdings voraus, dass die Wohnung für die zusätzliche Aufnahme der Eltern geeignet ist und das eine Hilfsbedürftigkeit bei mindestens einem Elternteil besteht.

Eine Vermieterin zog vor Gericht, um die Zwangsräumung gegen eine Mietpartei zu erwirken, die die Eltern in ihrer Mietwohnung im Dachgeschoss einquartiert hatten. Von diesem Einzug der Eltern wurde die Vermieterin zuvor nicht in Kenntnis gesetzt, weshalb auch keine Zustimmung vorlag.

Daher wurden die Mieter von der Vermieterin abgemahnt und erhielten im zweiten Schritt die Kündigung des Mietverhältnisses. Bei den Mietern handelte es sich um eine fünfköpfige Familie, die die Eltern der Frau aufnahmen, da diese sich keine eigene Wohnung mehr leisten konnten. Zudem litt der Vater an Diabetes und war daher auf Hilfe angewiesen.

Die Richter wiesen die Vermieterin darauf hin, dass die Mieter laut Gesetz als Kinder sogar zum Unterhalt der Eltern verpflichtet sind.

Da die großräumige Dachgeschoßwohnung eine Aufnahme beider Elternteile problemlos ermögliche, sei das Handeln der Mieter nicht nur zulässig gewesen, sondern ausdrücklich erwünscht (Oberstes Landesgericht Bayern, RE-Miet 2/96).

Bedürftige Eltern dürfen als Dauergäste aufgenommen werden
Laut einem Grundsatzurteil des Bayrischen Obersten Landgerichts dürfen hilfsbedürftige Eltern auch ohne Zustimmung des Vermieters in den angemieteten Räumlichkeiten untergebracht werden. Einzige Voraussetzung ist, dass die Wohnung über eine ausreichende Größe verfügt. Eine Vermieterin wollte einem Ehepaar den Einzug der Eltern der Frau verbieten und wollte ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen. Die Münchner Richter entschieden jedoch im Sinne der Mieter und begründeten ihr Urteil wie folgt: Das Miethaus sei mit einer Wohnfläche von 140 m² groß genug für vier Personen.

Dem Argument, die Aufnahme von Eltern als Dauergäste sei grundsätzlich nicht gestattet, hielten die Richter entgegen, dass hier die Hilfsbedürftigkeit der Eltern im Vordergrund stünde. Daher sei der Einzug der Eltern von der Klägerin zu akzeptieren.

BGH kippt Endrenovierungsklausel
Der BGH hat am 12. September 2007 entschieden, dass eine isolierte, formularmäßige Endrenovierungsklausel in Wohnraummietverträgen auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unwirksam sei. Sie benachteilige den Mieter unangemessen, da sie den Mieter verpflichte, die Wohnung unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben.

Kostenerstattung des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel
Führt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel bei Auszug Schönheitsreparaturen aus, so kann er vom Vermieter Ersatz seiner Aufwendungen nach den Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen, so das Landgericht Wuppertal. Im zugrunde liegenden Fall enthielt der Mietvertrag in Form einer allgemeinen Geschäftsbedingung eine Endrenovierungsklausel mit starren Fristenregelungen, die nach der Rechtsprechung des BGH als unwirksam anzusehen ist.

Endrenovierungsklauseln
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung in Bremen. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung:

"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."

In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:

"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."

Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.

Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, folgt weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 der Anlage dazu, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liegt ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.

Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben.

Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.

Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06, AG Bremen - Urteil vom 21. Februar 2006 - 25 C 371/05 ./. LG Bremen - Urteil vom 3. November 2006 - 4 S 112/06, Bundesgerichtshof.

Energieeinsparung: So lassen sich Heizkosten ermitteln und sparen
In einem Mietshaus, in dem mehrere Parteien leben, erfolgt die Ermittlung und Verteilung der gesamten Heizkosten auf Basis der "Verordnung über die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung".

Diese Verordnung stammt aus dem Jahr 1981 und wurde in den Jahren 1984 und 1989 bisher zweimal überarbeitet. An diese Verordnung ist jeder Vermieter bzw. ein von ihm beauftragter Fachmann bei der Abrechnung der hausinternen Heizkosten gebunden.

Um die Heizkosten möglichst exakt für jeden Haushalt ermitteln zu können, kommen in der Praxis meistens Heizkostenverteiler zum Einsatz. Der Heizkostenverteiler führt erfahrungsgemäß automatisch zu einem sparsameren Umgang mit der Energie und funktioniert entweder nach dem Verdunstungsprinzip oder elektronisch.

Folgende sechs Beispiele sollen einfache Möglichkeiten des Energiesparens aufzeigen:
- Jede Senkung der Raumtemperatur führt zu einer Einsparung von bis zu 6 % der Heizkosten.

- Im Winter sollten die Fenster nicht den ganzen Tag über gekippt werden. Stattdessen sollten die Fenster zum Lüften kurz, dafür aber vollständig geöffnet werden.

- Gegen Abend sollten die Thermostatventile zurückgedreht oder ganz ausgeschaltet werden.

- Die Heizleistung wird durch Möbelstücke oder bis zum Boden reichende Vorhänge negativ beeinflusst. Diese Einrichtungsgegenstände hindern die Ausbreitung der Wärme, sodass Teile der Heizluft ungenützt bleiben. Im Winter sollte daher besonders auf freiliegende Heizkörper geachtet werden.

- Die Wärmeisolierung kann durch das abendliche Schließen der Rollläden deutlich erhöht werden.

- Während einer längeren Abwesenheit, beispielsweise bedingt durch einen Urlaub, sollten die Räume nicht zu sehr auskühlen. Frostschäden und erhöhte Kosten zur Aufheizung können die Folge sein.

Energieeinsparverordnung

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) wurde im Jahr 2000 im Rahmen des Klimaschutzprogramms beschlossen, mit denen der CO²-Ausstoß mittelfristig um ein Viertel gesenkt werden soll. Vorgänger der EnEV waren die Wärmeschutzverordnung und die Heizungsanlagenverordnung. Die EnEV ist seit dem 01.02.2002 gültig und hat zum Ziel, dass bei Häusern, die neu gebaut werden, möglichst effiziente Mittel zur Energiegewinnung verwendet werden. Ebenso soll auf die Dämmung des Hauses geachtet werden.

Die EnEV schreibt gewisse Mindeststandards vor, die im Zusammenspiel zwischen Energiequellen und Dämmung erreicht werden müssen. Eine eher schlechte Wärmedämmung muss dann beispielsweise mit einer sehr sparsamen Energieform, etwa Solartechnik, egalisiert werden. Nach der EnEV muss seit dem 01.02.07 jeder Neubau den Standard eines Niedrigenergiehauses erreichen.

Die Mindestanforderungen der EnEV liegen 30 % über denen der vorher gültigen Wärmeschutzverordnung. Außerdem schreibt die EnEv einen Energiepass für jedes Haus vor, aus dem die energierelevanten Daten hervorgehen. Die EnEV muss auch bei Umbauten, Renovierungen oder Sanierungen an bestehenden Häusern beachtet werden.

Außerdem müssen sämtliche Heizkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden und vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden, bis spätestens 31.12.2008 nachgebessert oder ausgetauscht worden sein. Ansonsten gilt die Wirtschaftlichkeitspflicht, was bedeutet, dass einzelne Bauelemente nur dann durch energiesparendere Teile ersetzt werden müssen, wenn diese ohnehin ausgetauscht werden müssen, z.B. aufgrund von Beschädigung.

Gewerbliches Mietrecht:  Erbengemeinschaft
Erbengemeinschaft weder rechts- noch parteifähig. Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft führt nicht dazu, dass sich daraus eine Rechts- und Parteifähigkeit der Erbengemeinschaft herleiten lässt, so der BGH. Die obersten Richter halten damit an ihrer bisherigen Rechtsprechung fest. Mietvertragsparteien werden somit die einzelnen Erben und nicht die "Gemeinschaft". Es bleibt daher bei der Gefahr eines Schriftformverstoßes, wenn bei Abschluss eines Mietvertrages für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr nicht alle Personen der Erbengemeinschaft im Vertrag aufgeführt sind.

Ernte: Mieter darf ernten
Stehen im Garten Obstbäume oder Beerensträucher und ist der Mieter für die Gartenpflege zuständig, darf er auch ernten. Ausnahme: Mieter und Vermieter haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart
(AG Leverkusen 28 C 277/93).

Ersatzvornahme
Die Ersatzvornahme soll dem Mieter den ordnungsgemäßen Zustand seiner Mietwohnung dauerhaft gewährleisten. Der Vermieter ist per Gesetz dazu verpflichtet, die Mietsache in Schuss zu halten bzw. die Kosten dafür zu tragen. Sollte sich der Vermieter dennoch weigern, die Kosten im Bedarfsfall zu tragen, so kann der Mieter ihm eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Sobald diese Frist ergebnislos verstrichen ist, kann der Mieter die Beseitigung der Mängel auf Kosten des Vermieters selbst vornehmen oder in Auftrag geben. In Fällen, die naturgemäß eine gewisse Dringlichkeit erfordern, z.B. ein Rohrbruch, müssen keinerlei Fristen eingehalten werden.

Der Mieter kann sein Recht im Zweifelsfall auch vor Gericht einfordern. Sollte der Vermieter die Zahlung trotz allem verweigern, so kann der Mieter seine Auslagen mit der Miete verrechnen. Dies muss dem Vermieter im Rahmen der so genannten Ankündigungsfrist allerdings mindestens einen Monat im Voraus angekündigt werden.

Erschließungsbeiträge: Haftung muss im Kaufvertrag geregelt werden
Eine Regelung im Kaufvertrag, die den Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, jegliche Erschließungsbeiträge zu übernehmen, ist auf jeden Fall bindend. Dies gilt auch dann, wenn die berechnete Erschließungsmaßnahme Jahre oder gar Jahrzehnte zurückliegt. Zu diesem Urteil kamen die Richter am OLG Saarbrücken.

Im vorliegenden Fall wurde eine entsprechende Klausel bei einem Grundstücksgeschäft aufgenommen, das im Jahr 1991 abgewickelt wurde. Im Jahr 2003, also 12 Jahre später, sahen sich die jetzigen Eigentümer mit einer Nachforderung konfrontiert, die aufgrund einer Änderung der Beitragssatzung im Jahr 2002 entstanden war. Die der Rechnung zugrunde liegende Erschließungsmaßnahme wurde jedoch schon vor Jahrzehnten, also vor dem Grundstückskauf durchgeführt, weshalb die Eigentümer den Verkäufer in die Pflicht nahmen.

Das OLG Saarbrücken gab den Eigentümern Recht und wies in der Begründung darauf hin, dass sich der Verkäufer schriftlich zur Übernahme sämtlicher Erschließungskosten verpflichtet habe. Es wurde außerdem klar, dass es in diesem Zusammenhang keine Rolle spielt, wie lange die Maßnahme zurückliegt (OLG Saarbrücken, Urteil v. 04.04.2006, 4 U 377/05).