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Neuer Balkon: Mieterhöhung für die Modernisierung unzumutbar
Führt eine geplante Modernisierungsmaßnahme letztlich zu einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung, muss der Mieter die Baumaßnahme nicht dulden (AG Wiesbaden 93 C 4042/01-20).

Der Balkonanbau sollte an der Rückfront des Mietshauses nach Auffassung des Vermieters als Wohnwertverbesserung eine Mieterhöhung für die Modernisierung von etwa 210,- DM pro Wohnung rechtfertigen. Eine betroffene Mieterin, die bisher für ihre 75 Quadratmeter große Wohnung 630,- DM zahlte, "stellte sich quer". Selbst als der Balkon vom Vermieter schon angebaut wurde, weigerte sie sich, Balkontüren einbauen zu lassen, ließ keine Handwerker in die Wohnung.

Das Amtsgericht Wiesbaden gab der Mieterin Recht. Eine Duldungspflicht bestehe für den Mieter dann nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dabei ist insbesondere die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Gegen seinen Willen muss der Mieter nicht ohne weiteres hinnehmen, dass seine Wohnung nach einer entsprechenden Baumaßnahme wesentlich verändert wird, wenn dieser Umstand zu einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung führt.

Das Amtsgericht Wiesbaden betonte, dass der Anbau eines Balkons zu einer Mieterhöhung führen würde, die ein Drittel des bislang gezahlten Mietzinses ausmachen würde. Da dem gegenüber der gewonnene Wohnwert nicht als so erheblich einzustufen ist, ist die Mieterin letztlich nicht verpflichtet, den Einbau von Balkontüren zu dulden.

Baden auch nach 22 bzw. 24 Uhr erlaubt

Baden und Duschen nach 22 bzw. nach 24 Uhr oder sogar mitten in der Nacht ist erlaubt. Mit dieser Begründung wies das Kölner Landgericht (LG Köln 1 S 304/96) die fristlose Kündigung einer Kölner Vermieterin zurück. Die ihrer Mieterin mit der Begründung gekündigt, dass die Mieterin in zahlreichen Nächten nach 24 Uhr durch Baden und die damit verbundenen Wassergeräusche Mitbewohner gestört habe. Hierdurch habe sie ständig und hartnäckig mietvertragliche Pflichten verletzt und insbesondere gegen die Hausordnung verstoßen.

Tatsächlich stand in der Hausordnung ausdrücklich, dass zwischen 22 Uhr und 4 Uhr nicht gebadet werden darf. Eine derartige Klausel ist nach Einschätzung der Kölner Richter aber unwirksam. Denn die Klausel verstößt gegen das AGB-Gesetz. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen und ist mit wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts nicht vereinbar.

Das Mieterrecht, das heißt der Mietgebrauch, erstreckt sich auf alle Teile der Wohnung. Das Landgericht Köln wörtlich: Der Mieter kann ein vorhandenes Bad grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzen. Bestimmte Badezeiten lassen sich aus dem Mietgebrauch selbst nicht ableiten; entsprechende Formularklauseln sind unzulässig. Das Geräusch ein- und ablaufenden Wassers zählt zu den normalen Wohngeräuschen, die von allen Mitbewohnern hingenommen werden müssen.

Waschen, auch nächtliches Duschen bzw. Baden, gehört zu einem hygienischen Mindeststandard, der ohne weiteres normaler Lebensführung eines Mieters zugeordnet werden kann.

Offen ließ das Landgericht Köln, ob die Nachbarn aufgrund störender nächtlicher Badegeräusche die Miete kürzen könnten. Offen ließ das Gericht auch, ob nach Treu und Glauben Grenzen für nächtliches Baden und Duschen zu ziehen sind. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (5 Ss (Owi) 411/90 - (Owi) 181/90 I) hatte entschieden, dass nachts einschließlich der vorbereitenden und der abschließenden Tätigkeiten wie Ein- und Ablaufenlassen des Badewassers, 30 Minuten angemessen sind. Dauerduschen - drei Stunden lang - hielt das Oberlandesgericht Düsseldorf dagegen für unzulässig.

Pflanzen auf dem Balkon
Der Mieter hat das Recht, auf seinem Balkon Blumentöpfe oder Blumenkästen aufzustellen bzw. anzubringen. Sind die Töpfe oder Kästen ordnungsgemäß befestigt, so dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können, dürfen sie auch an der Außenseite des Balkons angebracht werden, entschied das Landgericht Hamburg (316 S 79/04).

Zu beachten sei auch, dass Nachbarn durch die Balkonnutzung bzw. -bepflanzung nicht gestört oder beeinträchtigt werden. Eine Mieterin hatte in ihren Blumenkästen Knöterich gepflanzt, der so stark wucherte, dass er über die Balkonbrüstung wuchs. Dies hatte zur Folge, dass auf die darunter liegende Terrasse eines anderen Mieters ständig Blüten, sonstige Pflanzenbestandteile sowie Vogelkot fiel. Das Landgericht Berlin (67 S 127/02) entschied, dass die Mieterin ihre Balkonbepflanzungen derart zurückschneiden müsse, dass diese nicht mehr über die Brüstung des Balkons herüberragen.

Beim Gießen der Pflanzen muss beachtet werden, dass auslaufendes Wasser nicht die Fassade, andere Gebäudeteile oder die unten wohnenden Nachbarn beeinträchtigt.

Vorsicht in Wohnungseigentumsanlagen: Ist in der Teilungsordnung festgelegt, bei Balkon und Dachterrassen sei auf eine einheitliche Gestaltung des Gesamtgrundstücks zu achten, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass auf der Brüstung der Dachterrassen oder der Balkone keine Blumenkästen angebracht werden dürfen (BayObLG 2 Z BR 20/01).

Balkonverkleidungen  müssen nicht verschwinden
Die seitlichen Balkonverkleidungen aus Stoff stellten keinen schweren Eingriff in die Bausubstanz dar und passten auch farblich zum Gebäude: Deshalb sah das Amtsgericht keinen Grund dafür, warum Sie wieder verschwinden sollten (Amtsgericht Neubrandenburg, Az.: 6 C 162/06).

Balkon - Wintergarten - Mieter muss Rückbau dulden
Der zum Wintergarten umgebaute Balkon war den übrigen Eigentümern in der Wohnanlage ein Dorn im Auge. Vor Gericht erstritten sie, dass der Balkon zurückgebaut werden musste. Der Mieter der Wohnung weigerte sich aber, die Arbeiten durchführen zu lassen. der Streit endete vor dem Bundesgerichtshof: Der BGH verdonnerte den Mieter dazu, seinen Widerstand aufzugeben und die Arbeiten durchführen zu lassen. Als Mieter habe er nämlich nicht stärkere Rechte als der Besitzer der Wohnung (Az.: V ZR 112/06).

Auf Balkon oder der Terrasse kann sich der Mieter frei bewegen
Auf dem mit angemieteten Balkon oder der Terrasse kann sich der Mieter frei bewegen. Er kann Stühle, Bänke, Tische oder Sonnenschirme aufstellen, er kann Freunde, Nachbarn und Verwandte einladen, dort kann gegessen, getrunken und gefeiert werden. Allerdings, die Rechte des Vermieters und der Nachbarn, auch deren Ruhebedürfnis ab 22.00 Uhr, müssen immer im Auge gehalten werden.

- Mieter dürfen einen unauffälligen Sichtschutz (AG Köln 212 C 124/98) oder ein Rankengitter (AG Schöneberg 6 C 360/85) anbringen. Sie müssen darauf achten, dass das Mauerwerk nicht beschädigt wird. Soll eine Markise installiert werden, wird die Zustimmung des Vermieters benötigt.

- Mieter dürfen auf Balkon und Terrasse rauchen, selbst wenn ein Nachbar sich durch den Zigarettenqualm gestört fühlt (AG Bonn 6 C 519/98), und sie dürfen die Wäsche trocknen. Das gilt ohne Weiteres für die "kleine Wäsche" und das Aufstellen eines Wäscheständers (AG Euskirchen 13 C 663/94), das gilt aber auch für eine fest montierte Wäschestange oder Wäscheleinen. Bohrungen auf dem Balkon sind nach einem Urteil des LG Nürnberg-Fürth (7 S 6265/89) genauso zulässig, wie Bohr- und Dübellöcher in der Wohnung selbst.

- Die "große Wäsche" darf hier zumindest dann getrocknet werden, wenn der Balkon zu einem Hinterhof hinaus geht und ernsthaft niemand Anstoß nehmen kann.

- Blumenkübel dürfen auf Balkon oder Terrasse aufgestellt werden. Grundsätzlich gilt das auch für Blumenkästen oder Blumentöpfe. Voraussetzung ist, dass die Blumenkästen ordnungsgemäß befestigt sind, so dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können. Ebenso muss ein Mieter darauf achten, dass auslaufendes Wasser, zum Beispiel Gießwasser, nicht die Fassade, andere Gebäudeteile oder die "unten" wohnenden Nachbarn beeinträchtigt.

- Sind diese Vorgaben erfüllt, dürfen die Blumenkästen normalerweise auch an der Außenwand des Balkons angebracht werden (AG München 271 C 23794/00). Für die Reinigung des Balkons ist natürlich der Mieter zuständig. Hierzu gehört nach Ansicht des LG Berlin (61 S 379/85) auch das Säubern des Abflusssiebes. Kommt es zu übermäßig starken Verschmutzungen durch Tauben muss unter Umständen der Vermieter einschreiten und die "Taubenplage" bekämpfen (BayObLG RE Miet 2/98; LG Freiburg 3 S 386/96). Reparaturen sind Sache des Vermieters.

Baulärm
Das Landgericht Frankfurt am Main gestand Anwohnern einer Baustelle wegen Baulärm eine Mietminderung um 12 Prozent zu. Auch in der Innenstadt mit Gewerbebetrieben müssen Nachbarn nicht jeden Baulärm hinnehmen. In einer Großstadt werde zwar viel gebaut, aber bringt das den Nachbarn monatelang Belästigungen, sei eine Mietminderung angemessen, so das Gericht (Az.: 2-17 S 113/06).

Baulärm II
Eine Großbaustelle in der Nachbarschaft kann Mieter dazu berechtigen, die Miete zu kürzen. Das Amtsgericht Gelsenkirchen gewährte im konkreten Fall eine Mietminderung um 118,- Euro (Az.: 3 b C 779/05). Begründung: Die Handwerker waren von Montag bis Samstag ab 7 Uhr morgens bis in den Abend im Einsatz; Baulärm und Dreck der Baustelle machten es den Anwohnern unmöglich, in dieser Zeit die Fenster ihrer Wohnungen zu öffnen und zu lüften.

Bäume
Wenn ein Baum die Wohnung verschattet, können die Mieter die Miete um bis zu 5 Prozent kürzen. Das entschied das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg. Im verhandelten Fall verdunkelte ein Baum ein Wohnzimmer. Der Mieter hatte den Vermieter zwar um Abhilfe gebeten, dieser reagierte aber nicht (Az.: 211 C 70/06).

Gepflanzte Bäume gehen nicht in das Eigentum des Mieters über
Das Einpflanzen von Bäumen oder sonstigen Gehölzen ist dem Mieter zwar nicht verboten, ein Anspruch auf Eigentumsübergang des Baums kann daraus aber nicht abgeleitet werden. Vielmehr gehört der Baum ab sofort zum Grundstück und damit zum Eigentum des Vermieters. Dieser Urteilsspruch wird damit begründet, dass die Verbindung zwischen Baum und Grundstück nicht nur einem vorübergehenden Zweck diene. Zudem lasse sich der Baum später nur noch unter größeren Schwierigkeiten entfernen. Der Mieter darf beim Auszug auch keine finanzielle Entschädigung verlangen. OLG Düsseldorf, Az.: 22 U 161/97

Baum fällen
Wenn Bäume im Garten gefällt werden müssen, kann der Vermieter die Kosten nicht einfach auf die Mieter umlegen. In einem verhandelten Fall musste ein Vermieter zwei große Bäume beseitigen lassen: Der eine drohte zusammenzubrechen, die Wurzeln des anderen drückten eine Mauer ein. Der Vermieter wollte die Kosten für den Baumfäller auf die Mieter umlegen. Der Vermieter habe zwei Gefahrenquellen beseitigt, und dafür müsse der Vermieter allein aufkommen, so urteilte das Amtsgericht Gelsenkirchen-Buer (Az.: 7 C 109/03).

Baum fällen II
Die Tatsache, dass man ein Grundstück mit einer Fichte darauf erworben hat, berechtigt nicht dazu, den Baum auch einfach zu fällen. Es gelten zwar keine harten Bestrafungsmaßnahmen wie im 17. Jh., trotzdem ist mit einem saftigen Bußgeld zu rechnen. Deshalb ist empfehlenswert, wenn man ein Grundstück mit einem oder mehrerer Bäume darauf erwirbt, sich vor einer geplanten Fällung bei der Gemeinde zunächst zu informieren, welcher Baum gefällt werden darf! Es sind Baumschutzordnungen vorhanden, In denen es oft nach Alter des Baumes oder nach Durchmesser des Baumstammes festgelegt ist, ob der Baum gefällt werden darf oder nicht. Zu beachten ist aber, wenn der besagte Baum unter Schutz steht, dass man eine Sondergenehmigung einholen kann, um den Baum trotzdem fällen zu dürfen. Solche Genehmigungen erhält man in der Regel bei Krankheitsbefall eines Baumes oder wenn Einsturzgefahr droht.

Bearbeitungsgebühr für Abschluss eines Mietvertrages
Da die Kosten für den Vermieter für die Erstellung der Mietverträge in Summe nicht niedrig sind, kann dieser diese Kosten vom Mieter bezahlen lassen. Laut Gericht sind 50 bis 75 Euro möglich (AG Hamburg WM 99, 215; AG Wuppertal WM 94, 194). Kosten, die so hoch wie eine Monatsmiete sind, sind nicht angemessen (LG Hamburg, 9 S 8/88; AG Neuss, 32 C 241/94; AG Bremerhaven, 52 C 1696/93). Weiters müssen die Kosten für die Bearbeitungsgebühr für die Mietverträge mit einer genauen Bezeichnung angegeben sein (OLG Celle, 2 U 200/88). Wortlaute, wie „Gebühren, die für den Abschluss des Vertrages anfallen, hat der Mieter zu tragen" sind zu ungenau und somit nicht rechtskräftig. Eine Ausnahme gibt es bei den Wohnungsverwaltern, diese dürfen dafür keine Gebühren beanspruchen (AG Hamburg WM 99, 472).

Besenrein und bezugsfertig
Ob der Mieter bei Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen muss, hängt vom genauen Wortlaut des Mietvertrages ab. Ohne konkrete vertragliche Vereinbarung muss der Mieter nicht renovieren, das heißt er muss nicht Decken und Wände tapezieren, Türen und Fenster von innen streichen. Das gleiche gilt auch für ältere ostdeutsche Mietverträge. Egal wie die Gesetze bis zum 3. Oktober 1990 lauteten, steht im Mietvertrag nichts über die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder von malermässiger Instandsetzung muss der Mieter nicht zu Farbe, Kleister und Tapete greifen.

Aber auch folgende Mietvertragsklauseln verpflichten den Mieter nicht zur Renovierung:

- Die Wohnung ist besenrein zurückzugeben. Hier muss nur gefegt werden, das heißt die Wohnung muss in einem ordentlichen und sauberen Zustand verlassen werden.

- Der Mieter muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Bauliche Veränderungen müssen hier rückgängig gemacht werden, aber es gibt keine Verpflichtung zur Renovierung.

- Die Räume sind in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben. Die Wohnung muss hier so verlassen werden, dass der Nachmieter jederzeit einziehen kann, mehr nicht.

- Die Mietsache ist in dem Zustand wie übernommen zurückzugeben. Auch hier muss der Mieter nicht renovieren.

Besenrein
Wenn sich der Mieter im Vertrag verpflichtet, die Wohnung besenrein zurückzugeben, dann muss er nur groben Schmutz entfernen. Besenrein bedeutet nicht hochglänzend. So urteilte grundsätzlich der Bundesgerichtshof. (Az.: VIII ZR 124/05).

Besenrein - Vereinbarung im Mietvertrag

In den Mietverträgen ist vereinbart, wie die Wohnung bei einem Auszug zu verlassen ist. Heute ist es schon selten, dass diese im Vertrag nicht geregelt wurden. In diesem Fall braucht sich der Mieter über den Zustand der Wohnung bzw. die Renovierung nicht zu kümmern. Bei alten Wohnungen aus der DDR, sind keine Klauseln vorhanden, in welchem Zustand man die Wohnung zu verlassen hat.  Somit steht auch nichts über Wände überstreichen, über Schönheitsreparaturen usw. im Vertrag. Daher muss die Wohnung nur ganz ausgeräumt und besenrein übergeben werden. Zu beachten ist, dass Wortlaute, wie „die Wohnung muss im ursprünglichen Zustand übergeben werden" und „die Wohnung muss bezugsfertig für den nächsten Mieter verlassen werden", nur zu einem besenreinen Verlassen und nicht zu Reparaturen verpflichten.

Besenreiner Zustand
Die Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien, die Mieträume in einem besenreinen Zustand zurückzugeben, umfasst nur die Beseitigung grober Verschmutzungen. Nicht umfasst sind Kosten für die Reinigung von Fenstern sowie der Küche und des Kellers. Diese müsse der Vermieter selbst tragen, so der BGH in seinem Urteil vom 28. Juni 2006.

Besichtigungsrecht des Vermieters
Der Vermieter bzw. Eigentümer darf die Wohnung des Mieters nur besichtigen, wenn es hierfür einen konkreten Grund gibt. Ein generelles Besichtigungsrecht für Vermieter existiert nicht. Der darf die Wohnung des Mieters ohne dessen Einverständnis nicht betreten, und er hat auch keinen Anspruch auf einen Zweitschlüssel für die Mieterwohnung.

Ein allgemeine Überprüfung der Wohnung in Hinblick darauf, ob Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich sind, ist allenfalls im Abstand von 2 Jahren zulässig (AG Münster 28 C 6492/99, AG Köln 219 C 430/98).

Der Vermieter kann außerdem Zutritt zur Mieterwohnung verlangen, wenn notwendige Reparaturen durchgeführt werden müssen, wenn der Mieter Mängelbeseitigung fordert, wenn Messeinrichtungen wie zum Beispiel Heizkostenverteiler abgelesen werden müssen oder wenn der Vermieter das Haus bzw. die Wohnung mit Kaufinteressenten oder Mietinteressenten besichtigen will.

Bei der Vereinbarung derartiger Besichtigungstermine muss grundsätzlich auf die Berufstätigkeit des Mieters Rücksicht genommen werden. Der Besichtigungstermin darf nur zu den üblichen Zeiten angesetzt werden, es reicht aus, wenn sich der Mieter einmal in der Woche Zeit für einen Besichtigungstermin nimmt.

Besuch - Mietrecht auf Besuch
Es gehört zu den selbstverständlichsten Rechten des Mieters, zu jeder Zeit und in beliebiger Anzahl Besuch zu empfangen. Es spielt keine Rolle, ob es sich um Damen- oder Herrenbesuch handelt, ob der Besuch regelmäßig oder unregelmäßig kommt oder wann er geht.

Nur ausnahmsweise kann der Vermieter "Hausverbot" für einen Besucher verhängen. Beispielsweise dann, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt Ruhestörungen begangen hat oder Gemeinschaftsräume wie Treppenhaus, Flur, Keller usw. beschädigt hat.

Der Besucher kann auch ein Tier, wie zum Beispiel einen Hund, mitbringen. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich die Hundehaltung verboten ist. Die Grenze ist da erreicht, wo der Besucher in kurzen und häufigen Abständen regelmäßig den Hund mitbringt oder das Tier nachts öfter in der Wohnung bleibt.

Besuch - Darf der Mieter Besucher empfangen?

Natürlich darf der Mieter von Leuten in der Wohnung besucht werden. Wie viele Personen, wie oft sie kommen und wie lange sie bleiben ist egal. Nur darf die Länge des Besuches sich nicht so ausweiten, dass man schon von einer Daueraufnahme spricht. Deshalb gibt es eine erlaubte Verweildauer, diese kann man aber nicht durch einen fixen Zeitraum begrenzen. Das hängt vom Vermieter und von den Mitbewohnern ab. Sind im Mietvertrag Einschränkungen bezüglich des Besuches angegeben, sind diese nur gültig, wenn diese den Mieter in seiner persönlichen Entfaltung nicht stören. Mieter haften für ihren Besuch und natürlich für sich selbst. Das heißt, verursacht der Besuch Schäden in der Wohnung, muss der Mieter dafür aufkommen (§ 278 BGB). Verletzt sich aber ein Besucher durch einen mangelhaft gesicherten Bereich, kann dieser gegen den Vermieter Schadensersatzansprüche wahrnehmen, genauso wie der Mieter.

Betreutes Wohnen - Verträge sorgfältig prüfen
Betreutes Wohnen oder Service-Wohnen wird eine für ältere Menschen immer beliebtere Wohnform, insbesondere als Alternative zur traditionellen Heimversorgung im Altenheim.

Charakteristisch für Betreutes Wohnen sei, dass neben der Vermietung einer Wohnung oder eines Appartements zusätzliche Betreuungsleistungen mit angeboten werden. Diese Betreuungsleistungen werden teilweise direkt mit im Mietvertrag vereinbart, in der Regel wird hierüber jedoch ein besonderer Betreuungs- und Service-Vertrag abgeschlossen. Anbieter für derartige Leistungen sind sowohl Privatfirmen als auch Wohlfahrtsverbände. In den meisten Fällen bietet der Betreuungsvertrag einen Grundservice, zum Beispiel Hausnotruf, Stellung von Ansprechpartnern und Personen zur Vermittlung kleinerer Besorgungen und Dienstleistungen und die kurzfristige Betreuung im Krankheitsfall. Zusätzlich werden Wahlleistungen angeboten, wie zum Beispiel Unterstützung bei der Körperpflege, medizinische Versorgung, Wohnungsreinigung Verpflegung, Begleitung zu Arztbesuchen usw.

Vor Einzug in eine entsprechende Wohnanlage bzw. vor Unterschrift sorgfältig Verträge und Leistungen prüfen. Zu klären ist, ob sich der Preis für die Wohnung und der Preis für die Betreuungsleistungen zusammensetzt. Kostentransparenz ist am ehesten gewährleistet, wenn zwei getrennte Verträge abgeschlossen werden. Vor Abschluss des Betreuungsvertrages muss geprüft werden, ob und welche Leistungen durch die Kranken- oder Pflegekassen abgedeckt werden können. Bei den übrigen, privat zu zahlenden Betreuungskosten ist zu klären, ob zum Beispiel kommunale Beihilfen in Betracht kommen.

Die einzelnen Wohnungen sollten barrierefrei, also für Rollstuhlfahrer oder behinderte Bewohner geeignet sein, vernünftigen Schallschutz haben, und die Wohnanlage sollte über Gemeinschaftsräume verfügen. Wahlmöglichkeit hinsichtlich der Betreuungsunternehmen ist vorteilhaft. Der Preis und der mögliche Preisanstieg für Betreuungsleistungen muss transparent sein. Vorsicht, wenn der Vertrag einseitige Preiserhöhungen vorsieht.

Die Laufzeit und die Kündigungsmöglichkeit des Mietvertrages und des Betreuungsvertrages sollten aufeinander abgestimmt sein.

Betreuten Wohnen
Bundesgerichtshof entscheidet über vertragliche Kündigungsgründe beim Betreuten Wohnen. Die Beklagte, ein mit dem Bayerischen Roten Kreuz verbundenes Unternehmen, unterhält in München in einer Wohnungseigentumsanlage einen Senioren-Wohnsitz. Sie hat die hierfür erforderlichen Wohnungen von mehr als 200 Wohnungseigentümern zum Zweck des Betriebs eines "Senioren-Wohnheimes" angemietet und darf im Rahmen dieser Zweckbestimmung die Eigentumswohnungen an Dritte weitervermieten. Die (jetzt 81-jährige) Klägerin bewohnt aufgrund eines mit der Beklagten geschlossenen „Pensionsvertrags" mit Wirkung vom 1. Mai 2001 ein aus zwei Zimmern, Kochnische, Bad/WC, Diele und Balkon bestehendes, abgesehen von einer Einbauküche unmöbliert überlassenes Appartement von 47 m² Größe.

Zu den im Vertrag beschriebenen Grund- und Serviceleistungen, für die monatlich ein „Netto-Pensionspreis" von 2.295 DM zu entrichten ist, gehören neben der Nutzung des Appartements das Recht zur Mitbenutzung aller Gemeinschaftseinrichtungen, eine Notrufbereitschaft rund um die Uhr durch hauseigenes Fachpersonal, erste Hilfe zu jeder Tages- und Nachtzeit sowie bei vorübergehender Erkrankung pflegerische Betreuung durch das Pflegepersonal der Beklagten im Appartement bis zu zehn Tagen pro Jahr. Hinzu treten eine Reihe weiterer Beratungs- und Betreuungsdienste und Angebote. An zusätzlich zu entgeltenden Leistungen nimmt die Klägerin das Mittagessen und die Reinigung ihres Appartements in Anspruch. Es unterliegt nach dem Vertrag ihrer Entscheidung, ob sie im Bedarfsfall für die Erbringung von gesondert zu vergütenden Pflegeleistungen den hauseigenen oder fremde Dienste in Anspruch nimmt. Der auf Lebenszeit des Bewohners abgeschlossene Vertrag enthält in § 19 Regelungen zur Kündigung, die an die Kündigungsbestimmungen des Heimgesetzes angelehnt sind.

Die Beklagte teilte den Bewohnern im Juni 2002 mit, sie wolle die vertragliche Laufzeit der Mietverhältnisse mit den Eigentümern nicht verlängern, was bedeute, dass der Betrieb des Senioren-Wohnsitzes zum 31. Dezember 2005 auslaufen werde. Die Wohnungen würden somit zum 1. Januar 2006 an die Eigentümer zurückgegeben. Zugleich wies sie darauf hin, sie und das Bayerische Rote Kreuz betrieben mehrere Häuser, in die die Bewohner ohne großen Aufwand umziehen könnten. Der Umzug werde von ihr organisiert, und die Bewohner würden insoweit tatkräftig unterstützt. Als Grund für ihre Entscheidung wurde angegeben, der Weiterbetrieb des Senioren-Wohnsitzes erfordere die Erfüllung weitreichender behördlicher Auflagen und die Tätigung von Investitionen, die wirtschaftlich nicht verkraftet werden könnten. Die Beklagte hat den Pensionsvertrag mit der Klägerin noch nicht gekündigt.

Auf die von der Klägerin erhobene Feststellungsklage hat das Amtsgericht der Beklagten eine an das Heimgesetz angelehnte Kündigungsmöglichkeit versagt und gemeint, die in dem Pensionsvertrag insoweit geregelten Kündigungsgründe verstießen gegen §§ 543, 569 Abs. 5 BGB. Dabei ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass das Schwergewicht des Vertrags, der das sog. Betreute Wohnen betrifft, mietvertraglich sei. Das Landgericht, das diese Frage offengelassen hat, hat die Klage abgewiesen, weil weder mietvertragliche, dienstvertragliche noch heimvertragliche Regelungen eine Kündigung generell ausschlössen. Es hat die Revision zugelassen, weil die Frage von grundsätzlicher Bedeutung sei, ob in Pensionsverträgen der vorliegenden Art Kündigungsmöglichkeiten vorgesehen werden könnten, die sich an das Heimgesetz anlehnten. Mit ihrer Revision hat die Klägerin zunächst die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrt. Während des Revisionsverfahrens hat sie selbst den Pensionsvertrag mit der Beklagten gekündigt. Sie bewohnt das Appartement jetzt aufgrund eines mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags weiter und beschafft sich die bisher von der Beklagten erbrachten Dienste von Dritten. Mit Rücksicht auf diese Kündigung haben die Parteien in der mündlichen Revisionsverhandlung die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.

In der hiernach nur noch veranlaßten Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits, die unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu ergehen hatte, hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die vertragliche Vereinbarung von Kündigungsmöglichkeiten, die sich an das Heimgesetz anlehnen, für zulässig erachtet. Dabei musste er mangels hinreichender Feststellungen in den Vorinstanzen offen lassen, ob auf den Pensionsvertrag nicht schon deshalb das Heimgesetz anzuwenden ist, weil der Senioren-Wohnsitz als Heim anzusehen ist. Allerdings bestand nach der Revisionsverhandlung kein Zweifel daran, dass das in dem nicht aufgegliederten Pensionspreis enthaltene Entgelt für die Betreuungspauschale nicht von untergeordneter Bedeutung war. Der III. Zivilsenat hat deshalb befunden, eine allein mietrechtliche Betrachtung der Vertragsbeziehung werde der Bedeutung der mit der Betreuung zusammenhängenden Vertragselemente nicht gerecht. Das zeige sich etwa bei einer Beendigung des Zwischenmietverhältnisses. Dass hier der Eigentümer des Wohnraums in das Mietverhältnis eintrete, sei eine angemessene Lösung für die Nutzung der Wohnung, entspreche aber nicht den Erwartungen des Mieters für die verabredeten Betreuungsleistungen. Nehme die Betreuung bei der vertraglichen Gestaltung keine untergeordnete Rolle ein, bestünden keine Bedenken gegen eine Kündigungsmöglichkeit bei einer Veränderung des Gesundheitszustands des Bewohners, wenn eine fachgerechte Betreuung nicht mehr möglich sei - hier stünden die Grenzen eines Betreuten Wohnens ohnehin in Frage - und bei einer Einstellung oder wesentlichen Veränderung des Betriebs des Senioren-Wohnsitzes.

Zu dieser Kündigungsmöglichkeit hat der III. Zivilsenat ausgeführt, sie stehe keineswegs im freien Belieben des Betreibers, sondern sei nur gerechtfertigt, wenn die Fortsetzung des Vertrags für diesen eine unzumutbare Härte darstellen würde. In diesem Zusammenhang sei das Interesse des Vertragspartners, in der gewählten Einrichtung auf Dauer bleiben zu können, zu berücksichtigen. Zugleich sei zu beachten, dass mit einer solchen Kündigungsmöglichkeit die Pflicht verbunden sei, dem Bewohner eine angemessene anderweitige Unterkunft und Betreuung zu zumutbaren Bedingungen nachzuweisen und die Kosten des Umzugs in angemessenem Umfang zu tragen. Ob die Voraussetzungen für eine solche Kündigung hier vorlagen, war nicht Gegenstand der Klage. Da sich die Klägerin mit ihrem Rechtsstandpunkt einer alleinigen Anwendbarkeit der mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen für Wohnraum nicht durchsetzen konnte, hat der III. Zivilsenat die Kosten des Revisionsverfahrens ihr auferlegt. Beschluss vom 21. April 2005 - III ZR 293/04, AG München - 453 C 21545/02 ./. LG München I - 31 S 15357/03, Karlsruhe, den 21. April 2005. Bundesgerichtshof

BGH vereinfacht Abrechnungspraxis für Betriebskosten
Mieter preisfreien Wohnraums haben grundsätzlich keinen Anspruch auf Überlassung von Kopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter muss auch dann nicht ablichten, wenn der Mieter die Kopien selbst bezahlen will. Das hat der Bundesgerichtshof soeben mit einem in der Immobilienwelt stark beachteten Urteil klargestellt. Der Mieter könne - so führt der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat aus -darauf verwiesen werden, die Belege beim Vermieter einzusehen. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn dem Mieter dies nicht zumutbar sei. Im aktuellen Fall waren Mieter und Hausverwalter in Berlin ansässig. Karlsruhe hielt die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen der Hausverwaltung deshalb für zumutbar.

Betriebskosten
Nach einem Urteil des Amtsgerichts München (Az.: 453 C 26483/05) steht einem Mieter mehr als zweieinhalb Stunden zu, um die Belege der Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Ist der Vermieter dazu nicht bereit, verweigert er nach Ansicht des Gerichts die Einsicht in die Belege. Folge: der Mieter kann weiter pauschal einzelne Punkte der Abrechnung bestreiten. Und: Die ausgewiesene Betriebskostennachzahlung ist damit auch noch nicht fällig.

Betriebskosten: Abrechnungsfristen
Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode hat der Vermieter über die Betriebskosten abzurechnen. Innerhalb dieser Frist muss eine formell ordnungsgemäße und nach Umfang und Inhalt den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Abrechnung vorgelegt werden. Durch die bloße Zusendung „irgendeiner Zahlenaufstellung" bzw. einer „Abrechnung" mit schwer wiegenden Mängeln wird die Zwölfmonatsfrist nicht gewahrt (LG Potsdam 11 S 157/03).

Der Vermieter hatte zwar innerhalb der Jahresfrist abgerechnet, aber mit einem falschen Umlageschlüssel. Auf Beschwerden der Mieter hin korrigierte er die Abrechnung und schickte sie den Mietern erneut zu. Diese weigerten sich, eine Nachzahlung zu leisten, da zwischenzeitlich die Zwölfmonatsfrist abgelaufen war.

Zu Recht, wie das Landgericht Potsdam entschied. Entscheidend - so die Richter - sei, dass durch den Austausch des Umlageschlüssels die alte Abrechnung nicht geringfügig nachgebessert werde, sondern praktisch eine neue Abrechnung erstellt werde. Soweit eine Betriebskostenabrechnung inhaltliche Mängel aufweist, könnten diese nur in gewissen Grenzen nachgebessert werden. Die Abrechnung mit einem falschen Umlageschlüssel sei nicht wirksam und könne nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr nachgebessert werden. Konsequenz ist, dass die Mieter keine Nachzahlung auf die Abrechnung des Mieters zahlen muss.

Betriebskosten bei Mischnutzung

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein Gebäude, dessen Gesamt-fläche von 3.330 m² nur mit 462 m² zu Wohnzwecken und im Übrigen zur gewerblichen Nutzung vermietet wird, ist es unzulässig, die verbrauchunabhängigen Kosten für Grundsteuer und Versicherungen, soweit diese wesentlich durch die gewerbliche Nutzung bestimmt werden, ausschließlich nach Wohn- und Nutzflächen gleichmäßig auf Wohn- und Gewerberaum aufzuteilen. Ein dem Grundsatz der Umlagegerechtigkeit entsprechender Verteilungsschlüssel gebietet es zwingend, eine angemessene Entlastung des Wohnraums von den überwiegend durch die gewerbliche Nutzung bestimmten hohen diesbezüglichen Kosten vorzunehmen. Dies kann entweder durch eine getrennte Ermittlung der anteiligen Belastung für Wohn- und Gewerbefläche und deren getrennte Abrechnung oder durch eine anteilige Entlastung des Wohnraums von diesen Kosten erfolgen. [LG Freiburg, Urt. v. 17.12.1998 - 3 S 114/98, abgedruckt in: WuM 2000, 614]

Betriebskosten bei Mischnutzung II
Eine Formularklausel, nach welcher der auf den Mieter von Wohnraum entfallende Betriebskostenanteil nach dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Summe der Flächen sämtlicher Wohnungen und Büros zu berechnen ist, verstößt gegen § 9 AGBG [§ 307 I 1 BGB]; denn sie kann dazu führen, dass der Mieter von Wohnraum unbillig mit Kosten belastet wird, die durch die gewerbliche Nutzung des Grundstücks veranlasst werden. Die Kostenabgrenzung zwischen Wohnraum und zu gewerblichen Zwecken vermietetem Raum innerhalb einer Wirtschaftseinheit ist nach § 20 Abs. 2 NMV zwar nur für den preisgebundenen Wohnraum vorgeschrieben. Im nicht preisgebundenen Wohnraum verstößt die Klausel jedoch gegen den Grundsatz der Umlagegerechtigkeit. Etwas anderes mag im Hinblick auf die Grundsteuer gelten, wenn ein einheitlicher Einheitswert für Wohn- und Gewerbeteil gilt, was beim so genannten Sachwertverfahren, nicht jedoch beim Ertragswertverfahren der Fall ist. [LG Hamburg, Urt. v. 27.6. 2000 - 316 S 15/00, abgedruckt in: NZM 2001, 806]

Mietrecht - Urteile: Betriebskostenabrechnung
Eine Mieterin hatte geklagt, weil der Vermieter ihr einfach den Jahreordner mit allen Abrechnungen vorgelegt hat. Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter Recht. Ein Vermieter muss die Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung nicht vorsortieren (Az.: 67 S 225/06).

Abrechnung von Betriebskosten nach Abflussprinzip
Vermieter dürfen auch solche Betriebskosten in ihre Abrechnung mit aufnehmen, die nicht im Abrechnungsjahr verbraucht wurden. Damit hat der Bundesgerichtshof den langen Streit darüber beendet, ob der Vermieter nur die Kosten der tatsächlich innerhalb des Abrechnungszeitraumes vom Mieter verbrauchten Energiemengen berücksichtigen oder aber die häufig nicht mit dem Abrechnungszeitraum identischen Abrechnungen der Energieversorgungsunternehmen der Betriebskostenabrechnung unverändert zugrunde legen darf.

Die zuerst genannte Auffassung führte zu einem erheblichen Mehraufwand für den Vermieter. Dieser musste den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Energieversorgers auf die einzelnen Abrechnungsjahre verteilen.

Die Karlsruher Richter haben sich auf die Seite der Vermieter gestellt und es für zulässig erachtet, dass im entschiedenen Fall der Vermieter in eine Betriebskostenabrechnung mit dem Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2004 eine Wasserabrechnung eingestellt hat, die sich auf einen Abrechnungszeitraum 2003/2004 bezieht.

Betriebskosten: Für leer stehende Wohnungen zahlt der Vermieter.
Zumindest soweit die Betriebskosten nach der Wohnfläche verteilt werden, muss der Vermieter die Kostenanteile für leer stehenden Wohnungen zahlen. Das gilt auch für verbrauchsabhängige Kosten, wie Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl. Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 159/05).

Grundsätzlich hat der Vermieter die Kosten des Leerstandes zu tragen, wenn nach dem Verteilungsschlüssel Wohnfläche abgerechnet wird. Der Vermieter kann dann im Hinblick auf Wohnungsleerstand im Haus in der Regel auch keine Änderung des Verteilungsschlüssels, zum Beispiel nach vermieteter Fläche, verlangen oder vorgeben. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass diese Grundsätze nicht nur für verbrauchsunabhängige Kosten gelten, wie Grundsteuer, Versicherungskosten usw., sondern auch für verbrauchsabhängige Kosten, solange die Kosten nicht tatsächlich nach dem Verbrauch der einzelnen Mieter erfasst werden, zum Beispiel durch Wasseruhren in den Mietwohnungen. Ob und wann der Vermieter bei hohen Leerstandszahlen, bei Ausnahmefällen von krasser Unbilligkeit, eine Änderung des vertraglich vereinbarten Aufteilungsmaßstabes verlangen kann, ließ der Bundesgerichtshof offen.

Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof die Frage, wie bei Heizkosten und bei Warmwasserkosten zu verfahren ist. Es gilt bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung auch hier, dass der Vermieter die Kosten für leer stehende Wohnungen übernehmen muss. Das gilt für den verbrauchsunabhängigen Teil der Heiz- und Warmwasserkosten, je nach Vertragsgestaltung zwischen 30 und 50 Prozent der abzurechnenden Heizkosten. Soweit die „kalten" Betriebskosten laut Mietvertrag nach Personenzahl abgerechnet werden müssen, muss auch hier der Vermieter letztlich für leer stehende Wohnung mitzahlen. Die leer stehende Wohnung wird so behandelt, als sei sie an eine Person vermietet worden.

Betriebskosten - Beweislast
Besteht der Wohnraummieter darauf, dass der Vermieter etwaige Mehrbelastungen durch höhere Betriebskosten, die durch ein gewerbliches Mietverhältnis verursacht werden, in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt und vorweg abzieht, so muss er darlegen und beweisen, dass die gewerbliche Vermietung auch tatsächlich Mehrkosten verursacht hat. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 25. Oktober 2006.

Betriebskosten - Nachzahlung kann zurückverlangt werden
Hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät erstellt, darf der Mieter die bereits gezahlte Nachforderung, die er in Unkenntnis der Verspätung bereits geleistet hat, wieder zurückverlangen. Dies hat der BGH mit Urteil vom 18. Januar 2006 entschieden. In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 2 BGB übersandt.

Umlage neu entstehender Betriebskosten
Der Vermieter kann die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die er während des bestehenden Mietverhältnisses neu abschließt, anteilig auf die Mieter umlegen, wenn die Kosten dieser Versicherung im Mietvertrag als umlegbar vereinbart sind und dort weiter geregelt ist, dass auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen sind. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 27. September 2006.

Betriebskosten - Keine Rückzahlung der Vorauszahlungen
Rechnet der Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis zu spät über die Nebenkosten ab, kann der Mieter zwar die bereits gezahlte Nachforderung zurückverlangen (vgl. vorigen Beitrag), nicht aber die geleisteten Vorauszahlungen. Dies gilt laut BGH zumindest im noch laufenden Mietverhältnis, da dem Mieter bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung ja ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkosten-vorauszahlungen als Druckmittel zustehe. In dem zugrunde liegenden Fall verlangte der Mieter Rückzahlung sämtlicher im Abrechnungszeitraum geleisteter Vorauszahlungen, da die Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist erstellt wurde.

Praxistipp: Anders ist die Rechtslage, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Dann steht dem Mieter das Zurückbehaltungsrecht an den aktuellen Vorauszahlungen gerade nicht mehr zur Verfügung, da er ja gar keine Zahlungen mehr leistet. In diesem Fall gesteht der BGH dem Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der bereits geleisteten Vorauszahlungen zu (Urteil vom 09. März 2005, VIII ZR 57/04).

Betriebskosten- Urteil des Bundesgerichtshofs zur Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen kann, um die Belegung des Hauses zu ermitteln.

Dem liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt.

Die Klägerin hat die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter - für bestimmte Stichtage - die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.

Urteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 82/07. AG Fürstenfeldbruck - 3 C 414/06 - Urteil vom 17. Oktober 2006. LG München II - 12 S 6477/06 - Urteil vom 13. März 2007. Karlsruhe, den 23. Januar 2008. Bundesgerichtshof

Betriebskosten - Abrechnungsfrist

Betriebskosten können vom Vermieter nicht mehr nachgefordert werden, wenn er seinem Mieter nicht innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt. Der BGH entschied hierzu, dass dies auch dann gelte, wenn der Mieter zwischenzeitlich erklärt hat, er werde in jedem Fall die Nachforderungen begleichen. Die im Verjährungsrecht Anwendung findende Regelung, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, finde auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Vermieter ist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verpflichtet, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, bleibt er dem Mieter gegenüber zwar weiterhin zur ordnungsgemäßen Abrechnung verpflichtet, kann aber etwaige sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderungen selbst nicht mehr geltend machen, weil die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist. Der Zweck dieser strengen Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit für den Mieter zu sorgen. Der Vermieter kann sich nach dem Urteil des BGH auch nicht darauf berufen, dass der Mieter ihm versprochen habe, Nachforderungen in jedem Fall, d.h. auch nach Ablauf der Ausschlussfrist zu zahlen. BGH, Urteil vom 09. April 2008, VIII ZR 84/07.

Nachforderung bei verspäteter Betriebskostenabrechnung
Hat der Vermieter bei Abrechnung über die Betriebskosten die Jahresfrist unverschuldet nicht einhalten können, so hat er die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung jedoch dann zu vertreten, wenn er sich unnötig viel Zeit mit der Abrechnung lässt, obwohl ihm die notwendigen Unterlagen nunmehr vorliegen. Nach Wegfall des Abrechnungshindernisses habe der Vermieter die Nachforderung im Regelfall innerhalb von drei Monaten geltend zu machen, so der BGH.

Keine Korrektur des (auch positiven) Abrechnungsergebnisses
Der Vermieter darf eine bereits erteilte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der 12-monatigen Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil der Mieters ändern, so der BGH mit Urteil vom 12. Dezember 2007. Dies gelte selbst dann, wenn die Abrechnung ein Guthaben für den Mieter aufweist. Damit ist auch eine Korrektur des Abrechnungsergebnisses zumindest bis zur Höhe der bereits geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr möglich. Der Sinn des Ausschlusses von Nachforderungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist bestehe darin, dass dem Mieter zeitnah die Möglichkeit gegeben werden müsse, eigene Zahlungsverpflichtungen oder Ansprüche überblicken zu können, so das oberste Gericht.

Wohnraummietrecht: Betriebkostenabrechnung
Die Hürden der ordnungsgemäßen Betriebkostenabrechnung. Eine formell ordnungsgemäße Betriebkostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter die Gesamtkosten der einzelnen Kostenarten mitgeteilt werden. Dies umfasst auch etwaige nichtumlagefähige Anteile, die vorab abgesetzt werden, so der BGH in seinem Urteil vom 14. Februar 2007. Es genüge nicht, die bereits bereinigten Kosten mitzuteilen. Für den Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Sollte dies dem Mieter nicht möglich sein, so ist die Abrechnung nicht nur inhaltlich, sondern sogar formell fehlerhaft mit der Folge, dass eine Korrektur nur innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB möglich ist, so das Gericht.

Betriebskostenabrechnungen
Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte - aufgrund einer vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde - über die Frage zu entscheiden, wie ein Urteil vollstreckt werden kann, das den Vermieter einer Mietwohnung verpflichtet, ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen für abgelaufene Abrechnungsperioden zu erteilen.

Diese Frage ist von den Gerichten bisher unterschiedlich beantwortet worden: Wie vom Beschwerdegericht wird teilweise die Ansicht vertreten, der Mieter, der das Urteil erwirkt habe, müsse sich gerichtlich ermächtigen lassen, die Betriebskostenabrechnungen im Wege der Ersatzvornahme durch einen Dritten (z.B. einen Sachverständigen) erstellen zu lassen (§ 887 ZPO).

Nach anderer Ansicht kommt eine Zwangsvollstreckung in dieser Weise grundsätzlich nicht in Betracht. Die Verurteilung zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung betreffe eine Handlung, deren Vornahme ausschließlich vom Willen des verurteilten Vermieters abhänge (sog. nicht vertretbare Handlung i.S. des § 888 ZPO). Sie sei deshalb so durchzusetzen, dass der Vermieter auf Antrag des Mieters durch Zwangsgeld und - falls dieses nicht beigetrieben werden könne - durch Zwangshaft dazu anzuhalten sei, seiner Verpflichtung nachzukommen.

Der Bundesgerichtshof hat dieser zweiten Ansicht zugestimmt. Bei der Verurteilung des Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, gehe es nicht nur um dessen Verpflichtung, das reine Rechenwerk zu erstellen. Bei dieser Abrechnung habe der Vermieter vielmehr aufgrund seiner besonderen Kenntnisse verbindlich zu erklären, welche Kosten im Einzelnen angefallen seien. Eine solche Rechnungslegung sei nur ihm möglich. Beschluss vom 11. Mai 2006 - I ZB 94/05. Landgericht Berlin - Beschluss vom 11. August 2005 - 62 T 89/05 ./. Amtsgericht Tiergarten - Beschluss vom 30. Mai 2005 - 5 C 321/04. Karlsruhe, den 8. Juni 2006. Bundesgerichtshof

Fehlerhafter Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung
Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass die gesetzliche Frist von längstens zwölf Monaten zur Abrechnung über Betriebskosten-vorauszahlungen des Mieters vom Vermieter auch mit einer Abrechnung gewahrt werden kann, in der ein anderer Umlageschlüssel verwendet und angegeben wird, als dies im Mietvertrag vereinbart ist. Es handelt sich dabei um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung, der später korrigiert werden kann und muss. Nach Ablauf der Frist ist allerdings eine Korrektur zu Lasten des Mieters ausgeschlossen.

In dem zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen vorgesehen. Der Vermieter hatte jedoch für 2001 im Laufe des Jahres 2002 eine Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen vorgelegt und damit zunächst 658,01 € gefordert. Auf den Widerspruch der Mieter übersandte er erst im Februar 2003 eine auf der Grundlage der Miteigentumsanteile geänderte Abrechnung, die mit einer Nachforderung von 694,14 € endete. Diesen Betrag machte der Vermieter mit seiner Klage geltend. Amts- und Landgericht hatten die Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass die Mieter zur Nachzahlung des 2002 abgerechneten geringeren Betrages von 658,01 € verpflichtet sind.

Der Vermieter muss dem Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Diese Verpflichtung hat der Bundesgerichtshof mit der im Jahr 2002 übersandten Abrechnung für 2001 als erfüllt angesehen. Die Abrechnungsfrist wird nach einhelliger Ansicht mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf deren inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs stellt die in der Abrechnung angegebene Verwendung eines anderen als des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels einen inhaltlichen Fehler, aber keinen formellen Mangel der Abrechnung dar.

Er hat dies aus dem Sinn und Zweck der Abrechnung hergeleitet, die den Mieter damit er innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist Gewissheit darüber erlangen kann, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es ankommt, ist bei einer Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, dass diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und der Korrektur bedarf.

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist allerdings nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Im Februar 2003 war deshalb eine Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2001 zu Lasten des Mieters ausgeschlossen. Urteil vom 17. November 2004 VIII ZR 115/04. Karlsruhe, den 17. November 2004. Bundesgerichtshof

Betriebskostenabrechnung
Kein Neubeginn der Abrechungsfrist für die Betriebskostenabrechnung durch Anerkenntnis des Mieters

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.

Dem heute verkündeten Urteil lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Vermieterin einer von den Beklagten bis zum 31. Januar 2005 gemieteten Wohnung. Mit ihrem Kündigungsschreiben vom 25. Oktober 2004 baten die Beklagten die Klägerin, ihnen die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, unter anderem diejenige für das Jahr 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Mit Schreiben vom 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von 602,84 €. Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: "Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate". Dazu heißt es: "Gesamtsumme 3816,00", "Ihr Anteil 1176,00"; in der Zeile darunter war die Zahl "12,00" aufgeführt. Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten dem Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die Nachforderung zu begleichen. Anfang Februar 2005 machten die Beklagten geltend, die Betriebskostenabrechnung sei unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Abrechnung vom 5. November 2004 unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig ist. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nicht, dass die unter "Gesamtsumme" angeführte Zahl "3816,00" das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll.

Die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 war für den Abrechnungsrechnungszeitraum 2003 verspätet, weil die Klägerin damit ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, nicht genügt hat. Daher war die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen.

Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist. Selbst wenn die Beklagten dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck steht ihrer vollständigen Erneuerung entgegen.

Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, ist dies von der Revision nicht angegriffen worden. Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07. AG Wermelskirchen - 2 C 141/05 - Urteil vom 29. August 2006. LG Köln - 6 S 378/06 - Urteil vom 22. Februar 2007. Karlsruhe, den 9. April 2008. Bundesgerichtshof

Betriebskostenabrechnung: Erste Abrechnung nach 20 Jahren
Rechnet der Vermieter erstmals nach 20 Jahren über die vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen ab, kann er trotzdem einen Nachforderungsbetrag geltend machen, so der BGH mit Urteil vom 13. Februar 2008. Vorliegend begann das Mietverhältnis im Jahre 1982. Der Vermieter erstellte für die Jahre 1982 bis 2002 keine Betriebskostenabrechnung. Im Oktober 2004 rechnete er erstmals für den Abrechnungszeitraum 2003 ab und verlangte vom Mieter eine Nachzahlung. Zu Recht, wie der BGH entschied.

Sofern keine besonderen Umstände vorliegen, trete durch das langjährige Unterlassen der Betriebskostenabrechnung keine stillschweigende Vertragsänderung ein. Insoweit fehle es an einer auf eine Vertragsänderung gerichteten Willenserklärung des Vermieters. Durch den bloßen Zeitablauf habe der Vermieter sein Recht zur Abrechnung über die Betriebskosten auch nicht verwirkt. Hiervon könne nur dann ausgegangen werden, wenn noch weitere Umstände hinzutreten, welche allerdings in dem zu entscheidenden Fall nicht dargelegt wurden.

Betriebskostenpauschale

Für die Pauschale hat man einen Wert, mit dem man die Bruttokaltmiete in die Nettokaltmiete umrechnen kann. Bei der Bruttokaltmiete sind die „kalten Betriebskosten" (ohne Heizung und ohne Warmwasser) in der Miete beinhaltet. In der Nettokaltmiete sind auch keine „kalten Betriebskosten" enthalten. Seit 26.10.2005 wird die Nettokaltmiete durch die tatsächlich zuvor entstandenen Betriebskosten für die Wohnung ermittelt. Das hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 41/05) beschlossen. Deshalb ist der Berliner Mietspiegel mit den Betriebskostenpauschalen seit 2007 auch nicht mehr einsehbar.

Bis 2005 wurden die Nettokaltmieten durch Bildung der Summe der örtlichen Durchschnittswerte bestimmt. Zuvor, bis 1996 wurden im Mietspiegel von Westberlin die Bruttokaltmieten durchschnittlich vom Ort veröffentlicht. Durch den Abzug der Betriebskostenpauschale von diesen Werten erhielt man die Nettokaltmiete.

Betriebskostenvereinbarung
Nach einem Beschluss des OLG Celle vom 16. Oktober 2006 kommt eine vom Mietvertrag abweichende Umlage von Nebenkosten durch stillschweigende Übung erst in Betracht, wenn der Mieter die Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechungen, welche zusätzliche, nicht vereinbarte Betriebskosten enthalten, über einen langjährigen Zeitraum begleicht. Im entschiedenen Fall hatte der klagende Vermieter in seinen Nebenkostenabrechungen Betriebskosten umgelegt, die nicht im Mietvertrag vereinbart waren. Die Klage wurde abgewiesen, da der Vermieter die Voraussetzungen für eine stillschweigende Betriebskostenvereinbarung durch langjährige Übung nicht ausreichend dargelegt hat.

Betriebspflicht auch bei wirtschaftlichen Verlusten
Zwischen den Mietvertragsparteien war vertraglich eine Betriebspflicht vereinbart worden. Diese entfällt nach Auffassung des Oberlandesgerichts Celle auch dann nicht, wenn bei Betreiben des Geschäfts davon auszugehen ist, dass vom Mieter Verluste erwirtschaftet werden. Die Geschäftsentwicklung fällt unter das unternehmerische Risiko des Mieters, sodass dies grundsätzlich keinerlei Einfluss auf die Betriebspflicht haben könne, so der Senat. Im Übrigen sei es dem Vermieter auch nicht verwehrt, einen gerichtlichen Titel auf Erfüllung der Betriebspflicht zu erstreiten und zwar auch, wenn die finanzielle Lage des Mieters erwarten lässt, dass die Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO mit Vollstreckung eines Zwangsgeldes voraussichtlich ins Leere geht.

Bleirohre: Überhöhte Bleikonzentrationen sind Wohnungsmängel

Seit über 20 Jahren dürfen bei der Hausinstallation keine Leitungsrohre aus Blei mehr verwendet werden. In Altbauten finden sich aber auch heute noch häufig Bleirohre, durch die das Trinkwasser fließt. Je nach chemischer Eigenschaft des Trinkwassers kann sich bei derartigen Rohren Blei lösen, so dass die Bewohner des Hauses regelmäßig eine bestimmte Bleimenge über das Trinkwasser zu sich nehmen. Dies kann zu einer schleichenden Vergiftung führen.
Mieter können sich gegen Bleirohre wehren, zumindest dann, wenn das Trinkwasser eine überhöhte Bleikonzentration aufweist. Nach der Trinkwasserverordnung sind höchstens 40 Mikrogramm pro Liter erlaubt.
Ansprüche auf Schadensersatz oder Austausch der Bleirohre kann der Mieter nur dann gegen die Wasserwerke richten, wenn schon das in das Haus gelieferte Trinkwasser einen erhöhten Bleigehalt aufweist.
Beruht die hohe Bleikonzentration aber auf Bleirohren in der veralteten Hausinstallation, muss sich der Mieter an den Vermieter halten. Soweit die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung regelmäßig und spürbar überschritten werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter ist zu einer Mietminderung zwischen 5 und 10 Prozent berechtigt. Außerdem muss der Vermieter diesen Mangel der Mietsache beseitigen, notfalls muss er die Bleirohre komplett austauschen. Dieser Austausch der Bleirohre ist keine Modernisierung, die zu einer Mieterhöhung führen kann. Der Austausch der Bleirohre ist eine reine Instandsetzungsmaßnahme, die der Vermieter bezahlen muss.

Bohrlöcher - Bohrlöcher erlaubt
Ein Mieter muss die Löcher in Wand und Fliesen beim Auszug nicht beseitigen den beim Einzug musste der Mieter im Bad Spiegel, Regale, Handtuch- und Papierhalter selbst anbringen. Das Landgericht Hamburg hielt Bohrlöcher für angemessen (Az.: 307 S 50/01).

Breitbandkabelnetz
Bundesgerichtshof zur Duldungspflicht des Mieters für Arbeiten zum Anschluß der Wohnung an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz (im Empfangsbereich des terrestrischen Digitalfernsehens in Berlin) Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass der vom Vermieter beabsichtigte Anschluß einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz auch im Empfangsbereich des in Berlin zu empfangenden terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) weiterhin eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB darstellt und die dafür erforderlichen Arbeiten deshalb vom Mieter zu dulden sind.

Die Klägerin ist Eigentümerin einer 66 Einheiten umfassenden Wohnanlage in Berlin; die Beklagte hat dort eine Wohnung gemietet. Die Wohnanlage war ursprünglich an eine Gemeinschaftsantenne zum Empfang von Fernsehprogrammen angeschlossen. Nachdem ab 1. November 2002 das so genannte terrestrische Digitalfernsehen (DVB-T) in Berlin eingeführt und im Zuge dieser Umstellung der analoge Empfang von Fernsehprogrammen eingestellt worden war, installierte die Klägerin zur vorübergehenden Sicherung des Fernsehempfangs eine Satellitenanlage, mit der wie bei der vorherigen Gemeinschaftsantenne lediglich fünf Fernsehprogramme empfangen werden können.

Die Klägerin beabsichtigt den Anschluss der gesamten Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz. Sie erbat die Zustimmung der Mieter zur Durchführung der dafür erforderlichen Arbeiten. Die Beklagte verweigerte ihre Zustimmung mit der Begründung, dass seit Einführung des Digitalfernsehens in Berlin der Fernsehempfang hier in gleicher Qualität, jedoch preiswerter mit einer Set-Top-Box möglich sei. Die Klägerin hat daraufhin die Verurteilung der Beklagten zur Duldung der für den Kabelanschluss in der Wohnung der Beklagten erforderlichen Arbeiten begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts mit der Begründung aufgehoben, dass ein Anspruch der Klägerin auf Duldung der für den Kabelanschluss erforderlichen Arbeiten nicht aus den vom Berufungsgericht dargelegten Gründen verneint werden könne.

Nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache zu dulden. Ob eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume vorliegt, ist objektiv, das heißt nicht nach der Wertung des derzeitigen Mieters zu bestimmen; entscheidend ist, ob der Maßnahme nach der Verkehrsanschauung eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung von künftigen Mietinteressenten eher angemietet werden wird als eine vergleichbare Wohnung, bei der die Maßnahme nicht durchgeführt worden ist.

Der Auffassung des Berufungsgerichts, dass im Hinblick auf das in Berlin mit entsprechender Antenne und Set-Top-Box frei empfangbare Digitalfernsehen eine Wohnwertverbesserung durch einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss „noch nicht" gegeben sei, weil nach der Verkehrsanschauung nicht angenommen werden könne, dass die weitergehenden Nutzungsmöglichkeiten, die das Breitbandkabelnetz gegenüber dem Digitalfernsehen biete, bereits einen durchschnittlichen Standard darstellten oder von einer ins Gewicht fallenden Zahl von Mietern nachgefragt würden, ist der Senat nicht gefolgt. Er hat hierzu ausgeführt, dass der Vermieter, der eine Modernisierung beabsichtigt, nicht darauf beschränkt ist, die Wohnung nur auf den durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarkts anzuheben. Ein Vermieter darf die Attraktivität seiner Wohnungen auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen, selbst wenn die Nachfrage danach noch verhältnismäßig gering sein mag. Eine nicht gegen den Willen des Mieters durchsetzbare "Luxusmodernisierung" liegt bei einem Kabelanschluss jedenfalls nicht vor.

Soweit das Berufungsgericht gemeint hat, dass die weitergehenden Nutzungsmöglichkeiten des Breitbandkabelnetzes gegenüber dem terrestrischen Digitalfernsehen nicht von einer ins Gewicht fallenden Anzahl von Mietern nachgefragt würden, hat es bei dem von ihm angestellten Vergleich wesentliche Umstände nicht berücksichtigt. Nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt sind nach dem gegenwärtigen Entwicklungsstand über das Breitbandkabelnetz im Gegensatz zum Digitalfernsehen zusätzlich etwa 30 Hörfunkprogramme in Stereoqualität zu empfangen. Hinzu kommen zu den 34 analogen Fernsehprogrammen des Kabelnetzes, denen 27 Fernsehprogramme des Digitalfernsehens gegenüberstehen, etwa 60 weitere über das Kabelnetz mit Hilfe eines Decoders digital zu empfangende in- und ausländische Fernsehprogramme sowie die zukünftige Möglichkeit interaktiver Mediennutzung. Insoweit hat das Berufungsgericht insbesondere nicht berücksichtigt, dass zu den 60 digitalen Zusatzprogrammen des Kabelnetzes zahlreiche ausländische Fernsehprogramme gehören. Angesichts des Ausländeranteils der Berliner Bevölkerung und der darauf beruhenden Nachfrage nach ausländischen Fernsehprogrammen, die auch in zahlreichen Rechtsstreitigkeiten über die Aufstellung von Parabolantennen zum Empfang ausländischer Fernsehprogramme zum Ausdruck kommt, hat der Senat die Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu teilen vermocht, dass der Anschluß an das Breitbandkabelnetz, das ausländische Programme in erheblicher Anzahl zur Verfügung stellt und insoweit die zusätzliche Aufstellung von Parabolantennen entbehrlich macht, gegenüber dem Digitalfernsehen, das diese Möglichkeit zur Zeit nicht bietet, nicht von wesentlichem Vorteil sei.

Da somit der von der Klägerin beabsichtigte Anschluss der Wohnanlage an das rückkanalfähige Breitbandkabelnetz nach dem gegenwärtigen Stand der technischen Entwicklung als Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache anzusehen ist, erstreckt sich die grundsätzlich bestehende Duldungspflicht der Beklagten nicht nur auf die Arbeiten, die für den Anschluss der von ihr gemieteten Wohnung an das Breitbandkabelnetz erforderlich sind, sondern ebenso auf die Verlegung der Kabel durch die Wohnung der Beklagten in die darüber liegende Wohnung, um deren Anschluss an das Breitbandkabelnetz zu ermöglichen.

Der Senat hat jedoch den Rechtsstreit nicht abschließend entschieden, sondern an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil das Berufungsgericht von seinem Standpunkt aus folgerichtig bislang nicht geprüft hat, ob die Duldungspflicht der Beklagten aufgrund der Härteklausel des § 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB ausnahmsweise ausgeschlossen ist. Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 253/04, AG Schöneberg 106 C 540/03 ./. LG Berlin 63 S 49/04, Karlsruhe, den 20. Juli 2005. Bundesgerichtshof.

Bruttowarmmiete - Bruttokaltmiete - Nettomiete
Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung müssen Kosten für die zentrale Beheizung und die Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden (BGH VIII ZR 212/05).

Damit stellt der Bundesgerichtshof eindeutig klar, dass Mietvertragsregelungen zu Warmmieten, Endmieten, Heizkostenpauschalen usw. unzulässig sind.


Nettomiete:
Wie Grundmiete. Auch hier sind die Betriebskosten vollständig aus der Miete ausgegliedert.

Bruttokaltmiete:
Kalte Betriebskosten, wie Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister, Fahrstuhl usw., sind in der Miete enthalten, die Heizkosten nicht.

Bruttowarmmiete:
In der Miete sind alle Betriebskosten, also auch die Heizkosten enthalten. Bruttomiete oder Inklusivmiete: Wie Bruttowarmmiete.

Bürgschaft

Als Bürge einer Mietbürgschaft, verpflichtet man sich die Miete weiterzubezahlen, wenn der Mieter das nicht tut. Außerdem haftet man auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters. Die Bürgschaft muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter überreicht werden. Sie muss auch beinhalten, ob es sich um eine Ausfallbürgschaft oder um eine selbstschuldnerische Bürgschaft handelt. Erstes bedeutet, dass der Bürge erst die Kosten übernehmen muss, wenn der Vermieter schon eine Zwangsvollstreckung durchgeführt hat.

Von einer selbstschuldnerischen Bürgschaft spricht man, wenn der Vermieter einfach vom Bürgen die Forderungen einholen kann, ohne das erfolglos beim Mieter zu versuchen. Bei einer Bürgschaft muss man damit rechnen, dass man eventuell die gesamten Kosten tragen muss, wenn der Mieter zahlungsunfähig wird. Bei Wohnungen summieren sich diese schnell. Deshalb soll man sich so einen Schritt genau überlegen