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Hausdurchsuchung beim Mieter – Schadensersatzanspruch Vermieter

Wed, 08 May 2013 20:04:35 +0200

Hausdurchsuchung beim Mieter – Schadensersatzanspruch Vermieter Dem Vermieter einer Wohnung steht für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Hausdurchsuchung der Wohnung des Mieters im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen diesen durch Polizeibeamte verursacht worden sind, grundsätzlich ein Ersatzanspruch aus enteignendem Eingriff gegenüber dem Land zu. Der enteignende Eingriff stellt einen zwangsweisen staatlichen Zugriff auf das Eigentum eines Einzelnen dar, der den Betroffenen im Vergleich zu anderen entgegen dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz ungleich behandelt, beziehungsweise trifft und ihn zu einem besonderen, den übrigen nicht zugemuteten Opfer für die Allgemeinheit zwingt. Ein Anspruch aus enteignendem Eingriff gegenüber dem Land ist jedoch in der Regel zu verneinen, wenn der Vermieter weiß beziehungsweise davon erfährt, oder es sich ihm aufdrängen muss, dass die Wohnung des Mieters für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder von Drogen benutzt wird oder werden soll, und er gleichwohl einen Mietvertrag mit diesem abschließt oder von einem Kündigungsrecht gegenüber dem Mieter keinen Gebrauch macht (BGH, Urteil vom 14.03.2013, Az.: III ZR 253/12).

Fristlose Mietvertragskündigung bei unregelmäßiger Mietzahlung

Wed, 01 May 2013 17:44:18 +0200

Fristlose Mietvertragskündigung bei unregelmäßiger Mietzahlung Ein Vermieter kann das Mietverhältnis mit einem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser über einen längeren Zeitraum unpünktlich oder unvollständig die Miete zahlt. Bevor der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter kündigen kann, muss der Vermieter den Mieter aufgrund seiner verspäteten Mietzahlungen abmahnen und ihn darauf hinweisen, dass er bei einer wiederholten unpünktlichen und/oder unvollständigen Zahlung mit einer fristlosen Kündigung seines Mietverhältnisses rechnen muss (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011, Az.: 63 S 178/11).

Hausmeister – Welche Tätigkeiten sind umlagefähig?

Sat, 27 Apr 2013 20:53:55 +0200

Hausmeister – Welche Tätigkeiten sind umlagefähig? Umlagefähige Aufgaben eines Hausmeisters in der Betriebskostenabrechnung/Nebenkostenabrechnung sind Hausreinigung, Treppenreinigung, Straßenreinigung einschließlich der Schneeräumung, Gartenpflege und Bedienung der Heizungs- und Warmwasseranlage und des Fahrstuhls. Allerdings fällt nicht unter die Tätigkeit eines Hausmeisters die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten und Reparaturarbeiten (AG Münster, Urteil vom 16.10.2012, Az.: 7 C 4687/11). Insbesondere der Ersatz defekter Glühbirnen ist eine Instandhaltungsarbeit.

Bauliche Veränderungen durch Mieter - Mietvertragskündigung

Fri, 26 Apr 2013 20:46:49 +0200

Bauliche Veränderungen durch Mieter - Mietvertragskündigung Es stellt eine schwere Mietvertragsverletzung dar, wenn ein Mieter in einer Mietwohnung oder in einen angemieteten Haus, ohne die Zustimmung des Vermieters eine Wand entfernt und hierdurch Zimmer zusammenlegt(im Fall Zusammenlegung von Bad und Gäste-WC). In einen solchen Fall kann der Vermieter den Mietvertrag in jedem Falle fristgemäß kündigen (LG Berlin, Urteil vom 03.09.2012, Az.: 67 S 514/11).

Kauf Mietshaus – Mitteilungspflicht über Mieterträge

Fri, 26 Apr 2013 20:37:27 +0200

Kauf Mietshaus – Mitteilungspflicht über Mieterträge Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegen gesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf. Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den Käufer über Umstände aufzuklären, die für dessen Preiskalkulation wesentlich sind, wenn er erkennt, dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vorstellungen abgibt. Eine erhebliche Diskrepanz zwischen den vereinbarten Mieten für das Kaufobjekt und die von dem Mieter erzielten Untermieten kann ein solcher Umstand sein. Da sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins in der Regel nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten bildet, gilt der zur Zeit des Vertragsabschlusses von dem Eigentümer aus dem Grundstück gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks; dies ist auch der Grund dafür, dass die tatsächlichen Mieterträge - wie auch hier geschehen - in Grundstückskaufverträgen aufgeführt werden. Vermitteln die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erzielten Mieten aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, ist also die übliche Schlussfolgerung von den vereinbarten Mieten auf die Ertragsfähigkeit nicht gerechtfertigt, muss der Verkäufer den Käufer hierüber ungefragt aufklären. Der Verkäufer hat den Käufer daher darüber zu informieren, dass die von ihm angegebenen Mieten zwar vereinbart und vereinnahmt worden sind, aber die rechtlich zulässige oder die von Kostenträgern als erstattungsfähig anerkannte Höhe übersteigen. Vermitteln die von dem Verkäufer eines Hausgrundstücks angegebenen Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er den Käufer über diese Umstände aufklären, wenn sie für dessen Kaufentschluss erkennbar von Bedeutung sind. Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkäufer aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis mitzuteilen verpflichtet gewesen wäre (BGH, Urteil vom 01.02.2013, Az.:V ZR 72/11).

Abfallbeseitigungsgebühren – Haftung des Vermieters

Sat, 20 Apr 2013 16:56:12 +0200

Abfallbeseitigungsgebühren – Haftung des Vermieters Zahlt ein Mieter die anfallenden Abfallbeseitigungsgebühren nicht, so kann das Abfallbeseitigungsunternehmen bzw. die mit der Abfallbeseitigung beauftragte Behörde die angefallenen Abfallbeseitigungskosten vom Hauseigentümer ersetzt verlangen. Dies gilt nach Auffassung des VG Neustadt auch dann, wenn das Mietverhältnis mit dem Mieter bereits beendet ist und die Kaution und das Betriebskostenguthaben vom Vermieter an den Mieter ausgezahlt worden sind (VG Neustadt, Urteil vom 21.03.2013, Az.: 4 K 866/12.NW).

Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen nach Mietvertragsende

Sun, 14 Apr 2013 13:30:38 +0200

Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen nach Mietvertragsende Ein Mieter kann bei einem beendeten Mietverhältnis die Betriebskostenvorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, zurückverlangen. Dies beruht auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern, so dass die gesetzliche Betriebskostenabrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ohne praktische Bedeutung wäre. Dies gilt für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen ist aber nur dann, wenn der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch gegenüber dem Vermieter durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen durchzusetzen (BGH, Urteil vom 26.09.2012, Az.: VIII ZR 315/11).

Zeugenbedrohung mit „blutiger“ Klageschrift

Tue, 02 Apr 2013 20:43:41 +0200

Erhält ein Mieter eine Klageschrift seines Vermieters und entdeckt er in der Klageschrift, dass ein anderer Mieter als Zeuge benannt wurde, so darf der Mieter dem als Zeugen benannten Mitmieter nicht die Klageschrift „blutverschmiert“ (mit Ketchup) an die Wohnungseingangstüre hängen und diesen hierdurch bedrohen und einschüchtern. Eine solche Vorgehensweise stellt eine schwerwiegende Störung des Hausfriedens dar, so dass der Vermieter das Mietverhältnis mit dem verklagten Mieter fristlos (ohne vorhergehende Abmahnung) kündigen kann (Landgericht München I, Urteil vom 10.10.2012, Az.: 14 S 9204/12).

Beleidigung des Vermieters oder seiner Mitarbeiter durch Mieter - Kündigung

Sat, 30 Mar 2013 13:17:09 +0100

Beleidigt ein Mieter den Vermieter, dessen Stellvertreter, seine Beauftragten, seine Mitarbeiter, den Hausverwalter oder andere Mietmieter so stellt dieses Verhalten eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar. Sind andere Personen betroffen, handelt es sich nicht um eine Mietvertragsverletzung. Mietvertragsverletzungen berechtigen den Vermieter nur dann zur Kündigung des Mietvertrages, wenn sie so schwer wiegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine weniger schwerwiegende Beleidigung durch den Mieter ist folgenlos, wenn es sich nur um einen vereinzelten Vorfall handelt. Haben die an einem Streit Beteiligten (z.B. Mieter und Vermieter) wechselseitige Beleidigungen ausgesprochen, so scheidet eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter regelmäßig aus. Gleiches gilt, wenn der Mieter von der Gegenseite provoziert worden ist, sei es durch unredliches Verhalten oder andere Vertragsverletzungen. Eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter ist grundsätzlich auch bei ausgesprochenen Beleidigungen erforderlich, bevor das Mietverhältnis vom Vermieter gekündigt werden kann. Lediglich bei schweren Beleidigungen liegt meist der Ausnahmetatbestand des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB vor, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt (AG München, Urteil vom 07.02.2013, Az.: 411 C 25348/12).

Mietvertragsverhandlungen – Schadensersatz bei Abbruch

Sat, 30 Mar 2013 13:11:52 +0100

Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat jeder Vertragspartner bis zum Abschluss des Vertragsabschlusses grundsätzlich das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Gleichwohl kann sich eine Partei schadensersatzpflichtig machen, wenn nach den Vertragsverhandlungen der Vertragsschluss als sicher anzunehmen ist und eine Partei ohne triftigen Grund den Vertragsschluss ablehnt. Wenn ein Mieter erstmals mit Übersendung des schriftlichen Mietvertrages erfährt, dass er zu Beginn des Mietvertrages die Wohnung malermäßig (Streichen und Tapezieren) überarbeiten muss, so kann der Mieter vom Mietvertrag zurücktreten (LG Karlsruhe, Az.: 9 S 394/12, Urteil vom 11.01.2013).