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• Mietrechtsfragen - verständlich erklärt

Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietwohnung von dem Zustand, den Vermieter und Mieter bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart haben, zum Nachteil des Mieters abweicht. Neben einer Mietminderung kann der Mieter unter Umständen auch noch weitere Rechte gegenüber dem Vermieter geltend machen: z.B. Schadensersatzansprüche, Selbstbeseitigungsrechte und/oder Vorschussansprüche. Der Mieter ist in bestimmten Fällen sogar dazu berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Eine Mietminderung ist auch dann möglich, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (z.B. die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, weicht um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters ab).

Die Mietminderung tritt bei Vorliegen eines Mietmangels „automatisch“ ein. Der Mieter muss den Vermieter lediglich unverzüglich darüber informieren, dass ein Mietmangel besteht. Er muss hierbei den bestehenden Mangel so genau beschreiben, dass der Vermieter in der Lage ist, den bestehenden Mangel nachzuvollziehen und entsprechende Reparatur- bzw. Überprüfungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Unterlässt der Mieter die Mangelanzeige, ist er nicht dazu berechtigt eine Mietminderung geltend zu machen, wenn der Vermieter infolge der fehlenden Mangelanzeige den Mietmangel nicht beseitigen konnte.

Nach dem Gesetzeswortlaut im Bürgerlichen Gesetzbuch mindert sich die Miete bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit (lediglich) angemessen. In der Praxis ist es üblich, eine Mietminderungsquote mit einem Prozentsatz anzugeben. Ein Mietmangel führt zu einer Mietminderung der Bruttomiete. Dies gilt sowohl für die Wohnraummiete als auch für die Gewerberaummiete. Das bedeutet, dass die Mietminderung zwar von der Bruttomiete berechnet wird, dass aber die Betriebskostenvorauszahlungen in vereinbarter Höhe mit in die Abrechnung eingestellt werden müssen.

Bei unerheblichen Mietmängeln besteht kein Recht zur Mietminderung. Ein unerheblicher Mietmangel ist in der Regel dann gegeben, wenn der Mangel leicht erkennbar ist und mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden kann.

Eine Nebenkostenabrechnung muss nach den rechtlichen Vorgaben zwingend eine Zusammenstellung der einzelnen Nebenkostenarten enthalten. Es müssen zudem immer die Gesamtbeträge der jeweiligen Nebenkostenart in der Nebenkostenabrechnung genannt werden. Ferner muss in der Nebenkosten-abrechnung ein nachvollziehbarer Verteilerschlüssel angegeben sein, mit dem der Vermieter die angefallenen Nebenkosten anteilig auf den Mieter umgelegt hat. Weiterhin müssen in der Nebenkostenabrechnung die geleisteten Nebenkostenvorschüsse des Mieters aufgeführt und dem Gesamtnebenkostenanteil des Mieters gegenübergestellt werden. Entspricht eine Nebenkostenabrechnung den vorgenannten Punkten ist sie „formell ordnungsgemäß“.

Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung eine Nebenkostennachzahlung für den Mieter, so ist dieser nach einer angemessen Nebenkostenüberprüfungsfrist zur Zahlung des offenstehenden Betrages verpflichtet.

Ein Nebenkostenguthaben des Mieters muss vom Vermieter hingegen sofort an den Mieter ausgezahlt werden. Stellt der Mieter Fehler in der Nebenkostenabrechnung fest, so kann er den streitigen Betrag von der Nebenkostennachforderung abziehen und erst einmal den unstreitigen Betrag an den Vermieter zahlen. Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Sie haben insoweit einen Anspruch darauf, Einsicht in die Originalbelege und die Originalrechnungen zu nehmen.

Wie prüft man eine Nebenkostenabrechnung inhaltlich?

1. Muss der Mieter überhaupt Nebenkosten zahlen bzw. nachzahlen? Mieter müssen zusätzlich zur Miete nur dann Nebenkosten zahlen, wenn dies ausdrücklich im bestehenden Mietvertrag vereinbart worden ist. Eine Ausnahme besteht lediglich bei den Heizkosten, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Im Mietvertrag muss daher angegeben sein, welche Nebenkosten der Mieter zahlen muss.

2. Prüfschritt: Was sind Nebenkosten? Die einzelnen Nebenkostenarten sind in der Betriebskostenverordnung abschließend festgelegt. Es gibt insoweit 17 verschiedene Nebenkostenarten. Die 17 Nebenkostenarten betreffen die Heizung sowie das Warmwasser, die Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel, Einrichtungen zur Wäschepflege und sonstige Kosten.

3. Prüfschritt: Abrechnungszeitraum und –frist? Es dürfen vom Vermieter nur die Nebenkosten abrechnet werden, die im 12 monatigen Abrechnungszeitraum entstanden sind. Die Nebenkostenabrechnung des Vermieters muss spätestens 12 Monate nach Ende der vereinbarten Abrechnungsperiode dem Mieter vorliegen. Geht dem Mieter eine Nebenkostennachforderung außerhalb der 12-Monatsfrist zu, so ist die Nebenkostennachforderung des Vermieters verjährt. Der Mieter muss Einwendungen gegen die Nebenkostennachforderung seinerseits ebenfalls innerhalb von 12 Monaten ab Erhalt der Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Vermieter geltend machen.

4. Prüfschritt: Verteilerschlüssel? Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Hausheizungskosten verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn mehr als zwei Wohnungen im Haus durch die Heizungsanlage versorgt werden. Bei den angefallenen Wasserkosten ist eine verbrauchsabhängige Verteilung auf die Mieter möglich, wenn jeder Mieter einen eigenen Wasserzähler hat. Gleiches gilt für die Müllabfuhrkosten. Alle übrigen Nebenkosten sind nach der Wohnfläche oder nach einem Verteilerschlüssel auf die Mieter umzulegen.

5. Prüfschritt: Beachtet der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit? Der Vermieter muss hinsichtlich der anfallenden Nebenkosten wirtschaftlich handeln. Anhand von sog. Betriebskostenspiegeln können Mieter feststellen, ob übermäßig hohe Neben-kosten angefallen sind. Sechster Prüfschritt: Die geleisteten Vorauszahlungen: Man muss als Mieter bei jeder Nebenkostenabrechnung nachrechnen, ob der Vermieter die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen in voller Höhe bei seiner Nebenkostenabrechnung berücksichtigt und abgezogen hat.

Abrechnungsfrist:

Der Vermieter hält die 12monatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung übersendet. Ob diese inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend. Die Abrechnung muss dem Mieter binnen eines Jahres zugehen. Es reicht nicht aus, dass der Vermieter die Abrechnung in dieser Zeit abgesendet hat.

Fristverlängerung:

Die 12monatige Ausschlussfrist greift nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, weil z.B. ein Gebührenbescheid noch fehlt. Sobald alle Unterlagen vorliegen, muss er jedoch die Abrechnung innerhalb von 3 Monaten nachholen.

Gesamtkostenaufstellung:

In der Betriebskostenabrechnung müssen für jede Position die Gesamtkosten aufgeführt werden. Der Vermieter darf nicht vorab Teile, etwa nicht umlagefähige Kosten, herausrechnen.

Kaution:

Beim Auszug darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn Nachforderungen bei der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter zu erwarten sind.

Kopien:

Vermieter müssen ihren Mietern die Belege der Nebenkostenabrechnung nicht in Kopie übersenden. Es reicht aus, wenn die Originalrechnungen beim Vermieter eingesehen werden können. Ausnahme: Der Vermieter wohnt weit entfernt und eine Einsichtnahme ist für den Mieter unzumutbar.

Mietminderung:

Eine prozentuale Mietminderung darf von der Bruttomiete, inklusive Nebenkosten, berechnet werden.

Vorauszahlung:

Der Vermieter darf die monatliche Nebenkostenvorauszahlung nicht zu hoch, wohl aber zu niedrig festsetzen. Er macht sich nur schadenersatzpflichtig, wenn er die Mieter bewusst über die tatsächliche Höhe der Kosten getäuscht hat.

Wartungskosten:

Diese Kosten dürfen laut Gesetz nur für Heizung und Aufzug umgelegt werden. Allerdings entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass auch der Aufwand für die Überprüfung einer Elektroanlage zu den Betriebskosten zählt.

Wohnraummietrechtsprechung des Jahres 2010

I. Mietvertrag

1. 1.    Die Mietkautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos

     abhängig gemacht werden

Ein Mieter darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen

- BGH VIII ZR 98/10  -

1. 2.    Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei "kalter" Wohnungs-

     räumung Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung

Die Vermieterin haftet für die Folgen einer eigenmächtigen Räumung der Wohnung eines Mieters. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter benötigt einen Räumungstitel, aus diesem er berechtigt ist, vorzugehen.

Übt ein Vermieter im Wege einer sogenannten "kalten" Räumung eine verbotene Selbsthilfe aus, ist er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.

Steht der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, darf die Klage grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden. Das Gericht muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist.

- BGH VIII ZR 45/09 -

3.  Kündigung des Mietverhältnisses einer Wohnung in einem von dem Vermieter

selbst bewohnten Gebäude

In dem zu entscheidenden Fall bestanden Mietverträge, in dessen Obergeschoss sich die Wohnung der Beklagten befand. Weiterhin bestand zu diesem Zeitpunkt eine weitere Wohnung im Erdgeschoss sowie eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, welche an Dritte vermietet waren. Als die Klägerin das Haus erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer). Die Vermieterin kündigte der verbleibenden Mietpartei und berief sich dabei auf das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB mit der Begründung, dass die Räume im Keller keine eigenständige Wohnung mehr sei, sondern vielmehr als zusätzliche Räume zur Erdgeschosswohnung gehörten.

Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann grundsätzlich nur dann ordentlich gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB gewährt dem Vermieter jedoch das Recht eine Wohnung zu kündigen, ohne dass es hierzu eines berechtigten Interesses bedarf. Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter ein Mietverhältnis über einen Wohnraum in einem vom ihm selbst bewohnten Gebäude, mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kündigen möchte.

Die Frage, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, richtet sich nach der Verkehrsanschauung.

Eine Wohnung ist als ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich anzusehen, der eine eigene Haushaltsführung ermöglicht.

Im zu entscheidenden Fall ging der BGH hinsichtlich der Einliegerwohnung im Keller davon aus. In dieser Einliegerwohnung befindet sich ein 42 m² großer Wohn-/Schlafraum sowie eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette.

Demzufolge sind in dem Haus drei Wohnungen vorhanden, so dass § 573 a BGB nicht einschlägig ist.

Zusammengefasst: Ein Wohnhaus in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine selbständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Untergeschoss befindet, ist auch dann kein "Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung zusätzlich auch die Einliegerwohnung nutzt.

- BGH, VIII ZR 90/10 -

4.  Kein Anspruch auf Rückzahlung/ Mietminderung bei Wohnflächenabweich-

              ungen, wenn Vermieter innerhalb des Mietvertrages erklärt, dass die Angaben

              bzgl. der Wohnflächen nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.

Grundsätzlich besteht bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10% einen Anspruch zur Minderung der Miete. Wurde jedoch von den Parteien vereinbart, dass die Angaben der Wohnfläche nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen und sich der räumliche Umfang der Mietsache aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll, besteht keine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung und damit kein Anspruch auf Minderung.

In einem solchen Fall, kann von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche nicht ausgegangen werden, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.

- BGH,  VIII ZR 306/09 -

          5.  Zur Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den  Wohnungsmieter bei einer Mieterhöhung

Die Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) für die Wohnung ist anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart oder der Vermieter hat dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet.

Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.

- BGH VIII ZR 315/09 -

6.  Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Mietspiegel

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt jedoch ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch dann, wenn der einfache Mietspiegel nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde. Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Bestehen dadurch Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Zusammengefasst: Ein einfacher Mietspiegel der Nachbargemeinde, wobei ein von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter aufgestellter Mietspiegel ausreicht, kann für die Begründung einer Mieterhöhung als ausreichend erachtet werden.

Vorausgesetzt, in der eigenen Gemeinde existiert kein Mietspiegel und beide Gemeinden sind hinsichtlich des Mietniveaus und der allgemeinen Lebensumstände vergleichbar.

- BGH VIII ZR 99/09 -

          7. Mieterhöhung durch "Typengutachten" über vergleichbare Wohnungen

Die formellen Anforderungen nach § 558 a BGB an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gegenüber einem Wohnungsmieter können auch durch ein sog. Typengutachten erfüllt werden, das sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters, sondern auf andere nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht.

Die Voraussetzung für die erforderliche Begründungpflicht im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist erfüllt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet.

- BGH VIII ZR 122/09 -

1. 8.    Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters und zum Erreichen der

     „Opfergrenze" für den Vermieter

Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall wertend ermittelt werden. Erforderlich ist dabei eine Würdigung aller Umstände. Es darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter, sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits.

- BGH  VIII ZR 131/09 -

9. Anspruch auf Austausch von Wasserzählern gegenüber einem Wasserversorg-

     ungsunternehmen

In dem Vertragsverhältnis der Parteien, Wasserversorgungsunternehmen und Kunde, bestehen Schutz- und Rücksichtnahmepflichten. Aus diesen folgt ein Anspruch auf erneute Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts jedenfalls dann, wenn sich der technische Standard, der einen Einfluss auf die Auswahl der Messgeräte hat, in einem wesentlichen Maße ändert und beachtenswerte Interessen des Kunden geltend gemacht werden.

Ein solches Interesse ist hier insbesondere darin zu sehen, dass der Grund- und Servicepreis für die Leistungen und damit die Kostenbelastung des Kunden von der Dimensionierung des Wasserzählers abhängen.

Das Wasserversorgungsunternehmen ist danach gehalten, eine neue Ermessensentscheidung zu treffen, ob ein Austausch des Wasserzählers unter Berücksichtigung des aktuellen Standes der Technik im Interesse des Kunden vorzunehmen ist.

- BGH VIII ZR 97/09 -

10.Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses         

     durch den Mieter kein Kündigungsgrund

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über einen Wohnraum nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, z. B. wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Dahingehend muss ein wichtiger Grund bestehen, um fristlos kündigen zu können. Ein solcher Grund muss so schwerwiegend sein, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis fortzuführen.

Zwar verletzt der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag, wenn er die ihm auferlegten Kosten aus einem früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozess nicht begleicht. Diese Pflichtverletzung erreicht jedoch nicht die vom Gesetz für eine Kündigung vorausgesetzte Erheblichkeitsschwelle. Denn bei der Beurteilung der Erheblichkeit darf die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Ausdruck gekommene Wertung des Gesetzgebers nicht außer Acht gelassen werden. Nach der genannten Vorschrift wird eine auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) unwirksam, wenn der Vermieter bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Ziel der Regelung ist es, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Mit dieser Intention ist es nicht zu vereinbaren, wenn zwar die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen.

Aus den gleichen Erwägungen stellt die unterbliebene Bezahlung der Prozesskosten auch keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB dar.

- BGH VIII ZR 267/09 -

          11. Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung: Vereinbarung der

              Wohnfläche durch Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses

Zur Frage des Zustandekommens einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags unter Verwendung eines Vertragsformulars, das Angaben zur Größe der Wohnfläche nicht vorsieht.

Die Klägerin mietete vom Beklagten eine Wohnung. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zu der Größe der Wohnung. In einem Zeitungsinserat war jedoch eine Angabe von „ca. 76 qm“ enthalten. Vor Mietvertragsschluss wurde der Mieterin zu einer Grundskizze eine Wohnflächenberechnung überreicht. In dieser wurde die Größe der Wohnung mit 74,45 qm beschrieben. Tatsächlich jedoch wies die Wohnung eine Größe von 53,25 qm auf. Davon ausgehend verlangt die Mieterin Rückzahlung der überzahlten Miete.

Ein Mangel einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung kann auch dann vorliegen, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält.

Angesichts der Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrages kann alleine dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext nicht entnommen werden, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Liegt eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent vor, führt dies zu einer Mietminderung gemäß § 536 BGB.

- BGH VIII ZR 256/09 -

      12. Preisgebundener Wohnraum: Anspruch des Vermieters auf Vertragsanpassung bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen im langjährigen Mietverhältnis

Die Klägerin des zugrunde liegenden Falls ist seit 1981 Mieterin einer Wohnung in Berlin. Die Grundmiete - ursprünglich 379,64 DM (194,11 €) - wurde von der Vermieterin mehrfach nach § 10 in Verbindung mit § 8 a Wohnungsbindungsgesetz erhöht, zuletzt ab Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klägerin zahlte die erhöhte Miete jeweils in vollem Umfang. Mit der Klage verlangt sie Rückzahlung der von ihr in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Mieten, soweit die Zahlungen über einen Betrag von monatlich 194,11 € hinausgegangen sind. Darüber hinaus begehrt die Klägerin die Feststellung, dass die Grundmiete ab 1. Januar 2008 194,11 € nicht übersteigt. Sie meint, die Miete habe von der Beklagten nicht einseitig erhöht werden dürfen, weil die in den siebziger Jahre durchgeführte Sanierung nicht die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes erfülle und es sich deshalb nicht um preisgebundenen Wohnraum handele. Die nach den Vorschriften des preisgebundenen Wohnraums vorgenommenen einseitigen Mieterhöhungen der Vermieterin seien daher unwirksam, so dass weiterhin die ursprünglich vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 194,11 € gelte.

Der BGH hat die Klage weitgehend abgewiesen. Der Vermieter könne dem Rückforderungsanspruch der Mieterin entgegenhalten, dass eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage geboten sei und er sich deshalb nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen müsse. Die Preisgebundenheit der Wohnung sei Geschäftsgrundlage des Mietvertrages und ein unverändertes Festhalten am Vertrag sei dem Vermieter nicht zumutbar. Ohne eine Vertragsanpassung bestünde daher ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung Geschuldet sei demnach jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Notwendigkeit der Vertragsanpassung ergebe sich insbesondere daraus, dass seit dem Beginn des Mietverhältnisses viele Jahre verstrichen sind, ohne dass der Vermieter nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht habe, weil er auf die Preisbindung und damit die Kostenmiete vertraute. Des Weiteren könne der Vermieter ohne eine Vertragsanpassung auch in Zukunft durch Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht erreichen.

- BGH VIII ZR 160/09 –

        13. Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche

              Toleranzschwelle bei "ca."-Zusatz

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt. Eine Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters stellt einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel dar.

Besteht eine derartige Differenz, kann die Miete entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gemindert werden. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca."-Angabe enthält. Damit wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz "ca." auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle rechtfertigt.

- BGH  VIII ZR 144/09 -

          14. Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit unverjährbar

Der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln ist während der Mietzeit unverjährbar.

Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

- BGH  VIII ZR 104/09 -

          15. Wohnungsmieter hat Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass auch der Wohnungsmieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (z. B. Staubsauger) ermöglicht

Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist.

- BGH VIII ZR 343/08 –

        16. Ein Sonnabend ist bei der Frist zur Zahlung der Miete als Werktag anzusehen

Bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zählt der Sonnabend nicht mit.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Sonnabend nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und bei entsprechender vertraglicher Vereinbarungen anzusehen ist. Der Mieter muss in den meisten Fällen, die Miete im Voraus zu Beginn des Monats bezahlen, spätestens bis zum dritten Werktag nach Monatsbeginn. Die Karenzzeit von drei Werktagen muss dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Diese "Schonfrist" soll insbesondere sicherstellen, dass die Mietzahlung den Vermieter auch dann innerhalb von drei Werktagen erreicht, wenn die Überweisung der Miete am letzten Tag des Monats, an dem weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, in Auftrag gegeben wird. Sie trägt damit dem Umstand Rechnung, dass Mietzahlungen schon seit langem großenteils durch Überweisung über Bankinstitute abgewickelt werden und dies erfahrungsgemäß eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Bankgeschäftstage zählen nur von Montag bis Freitag. Daher darf der Samstag bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht einfließen

Die Entscheidung des Senats zur Berechnung der Karenzzeit von drei Werktagen bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen gemäß § 573c BGB  steht dem nicht entgegen. Anders als eine Überweisung können die Übermittlung und die Zustellung eines Kündigungsschreibens durch die Post an einem Sonnabend erfolgen. Im Gegensatz zur Zahlungsfrist verkürzt sich daher die Karenzzeit für die Kündigung nicht, wenn der Sonnabend bei der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB als Werktag berücksichtigt wird.

- BGH VIII ZR 129/09 –

      17.  Wohnraummiete: Zu den Voraussetzungen einer Mietminderung bei Problemen mit dem Schallschutz

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten kann, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht.

Der Mieter kann danach kein Recht wegen eines Mangels der Wohnung in Form nicht ausreichender Trittschalldämmung geltend zu machen, wenn zur Zeit der Errichtung des Gebäudes die geltenden DIN 4109 zum Schallschutz eingehalten wurden.

Fehlen vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

- BGH VIII ZR 85/09 -

II. Schönheitsreparaturen

1. Preisgebundener Wohnraum: Vermieter kann bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen Mieterhöhung verlangen

Der Vermieter kann bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum einen Zuschlag zur Kostenmiete einfordern, wenn die beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist.

Andernfalls, wenn die Klausel wirksam ist, hat der Vermieter nicht das Recht, einen entsprechenden Zuschlag zu fordern.

- BGH  VIII ZR 177/09 -

1. 2.    Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in

     Eigenleistung durchzuführen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.

Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die formularvertragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der Bundesgerichtshof zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.

- BGH VIII ZR 294/09 -

1. 3.    Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Innenanstrich

     der Türen und der Fenster

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt. Danach hat der Bundesgerichtshof die nachfolgende Klausel im Mietvertrag für unwirksam erachtet:

"Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …"

Die enthaltene Farbvorgabe ("weiß") für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit verpflichtet, in einer ihm vorgegebenen Farbe und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, unwirksam sind.

- BGH, VIII ZR 50/09 -

III. Betriebskosten

          1.  Erhebung von Verbrauchswerten für Nebenkostenabrechung anhand nicht

geeichter Messgeräte 

Ist im Rahmen eines Mietvertrages eine nach § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist.

Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf  der Ablesung eines geeichten Messgerätes, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen.

Diese Vermutung gilt nicht, soweit die Werte nicht von einem geeichten Messgerät stammen.

Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, die Richtigkeit der abgelesenen Werte zu beweisen.

- BGH VIII ZR 112/10 -

1. 2.    Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden

Ein Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt.

Ziel des Gesetzes ist es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet wird. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist ist daher geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen.

- BGH VIII ZR 185/09 -

1. 3.    Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten, wenn nur einer von mehreren Mietern die Abrechnung erhalten hat

Ein Vermieter kann von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.

Der Vermieter ist nicht gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem Mieter gegenüber zu erteilen und lediglich diesen auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie grundsätzlich für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner. Der Vermieter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB). Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen. Diese Fälligstellung ist kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen muss.

- BGH VIII ZR 263/09 -

IV. Gebrauch von Mietsachen, Kündigung und Abwicklung

          1.  Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummiet-verhältnisses

Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.

Zweck des § 569 Abs. 4 BGB  ist es dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in denen der Vermieter die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.

- BGH VIII ZR 96/09 -

          2. Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs von Familienangehörigen

Der Bundesgerichtshof hat die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters für wirksam erklärt.

Die Nichte der Eigentümerin einer Eigentumswohnung ist als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen und war wegen Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt. Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht.

Somit ist Vermieter berechtigt, auch zu Gunsten eines entfernten Familienangehörigen, wie zB der Nichte, aus Eigenbedarf kündigen.

- BGH VIII ZR 159/09 - 

Ein Vermieter kann den Wohnraummietvertrag mit einem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser die nächtliche Ruhe der übrigen Mitmieter wiederholt stört und der Vermieter den Mieter zuvor abgemahnt hat (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2010, Az: 67 S 382/09).

Ein Grund zur fristlosen Kündigung eines Wohnraummietvertrages durch den Vermieter liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt vor allem dann vor, wenn ein Mieter den Hausfrieden aufgrund nächtlicher Ruhestörungen (z.B. Brüllen, Grölen, lautstarkes Zuschlagen von Türen, lautes Feiern, laute Musik, sehr laute Telefonate usw.) so nachhaltig stört, dass dem kündigenden Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Vor Ausspruch der Kündigung muss der Vermieter den Mieter jedoch in der Regel abgemahnt haben. In der Abmahnung muss genau beschrieben sein, welches Mieterverhalten vom Vermieter beanstandet wird.

Eine Abmahnung ist nur dann nicht erforderlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, oder wenn eine sofortige Kündigung des Mietverhältnisses aus besonderen Gründen - unter Abwägung der beiderseitigen Interessen - gerechtfertigt ist. Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Die übrigen Mieter können bei wiederholten und erheblichen nächtlichen Ruhestörungen die Miete um 10 – 50 % mindern. 

Durch eine Vermietung oder Verpachtung seines Eigentums wird der Vermieter grundsätzlich nicht von der ihm obliegenden Schneeräum- und Streupflicht befreit. Nach der Rechtsprechung ist es jedoch zulässig, die bestehenden Pflichten auf einen Mieter oder Pächter zu übertragen. Hierzu bedarf es aber grundsätzlich einer eindeutigen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter (am besten schriftlich!). Die wirksame Übertragung der Schneeräum- und Streupflichten auf den Mieter entlasten den Vermieter jedoch nicht völlig von den ihm obliegenden Pflichten. Der Vermieter muss überwachen, ob der Mieter seiner Schneeräum- und Streupflicht auch wirklich nachkommt. Kommt der Vermieter diesen Überwachungspflichten nicht nach, so haftet er im Schadensfalle neben dem Mieter. Auch bei einer selbst erkannten oder erkennbaren (dringenden) Gefahrenlage muss der Vermieter selbst Abhilfe schaffen. Der Hauseigentümer muss z.B. bei festgestelltem Glatteis auf dem Bürgersteig seines vermieteten Hauses selbst streuen, wenn sein Mieter, dem er diese Pflicht übertragen hat, der Streupflicht nicht nachkommt. Wird mit der Übertragung der Schneeräum- und Streupflicht auf den Mieter nicht gleichzeitig vereinbart, dass dieser auch das Streumaterial und die Arbeitsgeräte kaufen muss, trägt grundsätzlich der Vermieter die diesbezüglichen Kosten.

Problematisch ist es, wenn ein Mieter infolge von Alter, Gebrechlichkeit oder Krankheit nicht mehr in der Lage ist, seiner Schnee-räum- und Streupflicht nachzukommen. Im diesem Falle hat der Mieter dafür Sorge zu tragen, dass diese Pflichten von einer anderen Person ausgeführt werden. Gleiches gilt für alle diejenigen Mieter, die wegen ihrer Berufstätigkeit oder sonstiger Tätigkeiten tagsüber nicht zu Hause sind. Über den Zeit-raum ihrer Abwesenheit müssen sie für eine Vertretung sorgen (z.B. Vertretung durch Nachbarn).                   

Schneeräum- und Streupflichten im Mietrecht:

1. Grundsätzliche Verkehrssicherungspflicht: „Verkehrssicherungspflichtig ist jeder, der eine Gefahrenquelle schafft, sei es, dass er sie selbst hervorruft oder in seinem Einflussbereich andauern lässt. Der Verkehrssicherungspflichtige hat erforderliche Sicherungsmaßnahmen zu treffen, damit sich potentielle Gefahren nicht zum Nachteil anderer auswirken können (so das OLG Hamm, Az.: 3 U 195/85, Urteil vom 02.02.1987). Diese sog. Verkehrssicherungspflicht gilt generell. Sie betrifft nicht nur die Streu- und Schneeräumpflicht bei Eis und Glätte im Winter, sondern auch die Beseitigung von sonstigen Gefahren, die zu Personen- oder Sachschäden führen können (z.B. herabfallende Äste von Bäumen oder herabfallende Gebäudeteile). „Die rechtlich gebotene Verkehrssicherung umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass nicht jeder abstrakten Gefahr vorbeugend begegnet werden kann. Eine Verkehrssicherung, die jede Schädigung ausschließt, ist im praktischen Leben nicht erreichbar. Deshalb muss nicht für alle denkbaren Möglichkeiten eines Schadenseintritts Vorsorge getroffen werden. Es reicht aus, diejenigen Sicherheitsvorkehrungen zu treffen, die ein verständiger, umsichtiger, vorsichtiger und gewissenhafter Angehöriger der betroffenen Verkehrskreise für ausreichend halten darf, um andere Personen vor Schäden zu bewahren, und die ihm den Umständen nach zuzumuten sind“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.06.2008, Az.: VI ZR 223/07).

2. Verkehrssicherungspflicht aus dem Mietverhältnis: Dem Eigentümer eines Grundstücks obliegt die Verkehrssicherungspflicht für dieses. Durch eine Vermietung oder Verpachtung seines Eigentums wird der Eigentümer grundsätzlich nicht von der ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht befreit. Neben der generellen Verkehrssicherungspflicht trägt der Vermieter aus dem Mietvertrag gegenüber dem Mieter eine besondere Pflicht, Gefahren die durch mangelhaften Zustand der Mietsache entstehen könn­ten, abzuwenden. Diese Pflicht gilt auch gegenüber Personen, die ein Grundstück berechtigterweise (z.B. Besucher) oder in Ausübung ihres Berufes (z.B. Briefträger, Handwerker, Polizisten etc.) betreten.

3. Übertragung der Streu- und Schneeräumpflicht auf den Mieter: Nach der Rechtsprechung ist es zulässig, die bestehende Streu- und Schneeräumpflicht auf einen Mieter oder Pächter zu übertragen. Hierzu bedarf es aber grundsätzlich einer eindeutigen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter (am besten schriftlich!). Das OLG Frankfurt (WM 1988, 399) ist der Ansicht, dass es für die Übertragung der Streu- und Schneeräumpflicht auf den Mieter aus­reicht, wenn die diesbezügliche Verpflichtung des Mieters im Mietvertrag festgelegt wird oder eine entspre­chende Klausel in der Hausordnung fester Bestandteil des vereinbarten Formularmietvertrages ist. Der Bundes­gerichtshof geht ausnahmsweise davon aus, dass der Pächter einer Gastwirtschaft mit der Pacht des Gaststättenbetriebes stillschweigend die Pflicht über­nimmt, ebenfalls für die Verkehrssicherheit der Zugänge zur Gaststätte zu sorgen (vgl. BGH, Urteil vom 02.10.1984, MDR 1985 S. 311). Es ist jedoch dringend davon abzuraten, in einem Formularmietvertrag oder in einem individuellen Mietvertrag nur auf die jeweilige Hausordnung zu verweisen, ohne dass diese vom Mieter gesondert unterschrieben worden ist. In diesen Fällen ist die bestehende Streu- und Schneeräumpflicht nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden. Gleiches gilt für den Versuch eines Vermieters, seinen Mietern durch eine nachträgliche Änderung der Hausordnung die Streu- und Schneeräumpflicht aufzuerlegen. Die wirksame Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf einen anderen entlastet den Verkehrssicherungspflichtigen jedoch nicht völlig von der ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht. Der (ursprünglich) Verkehrssicherungspflichtige bleibt zur Überwachung des von ihm Beauftragten verpflichtet. Ein Vermieter muss daher in regelmäßi­gen Abständen kontrollieren, ob der Mieter seiner Streu- und Schneeräumpflicht auch wirklich nachkommt. Kommt er diesen Überwachungspflichten nicht nach, so haftet der Vermieter im Schadensfalle neben dem Mieter. Auch bei einer selbst erkannten oder erkennbaren (dringenden) Gefahrenlage muss der (ursprünglich) Verkehrssicherungspflichtige selbst Abhilfe schaffen. Der Hauseigentümer muss z.B. bei festgestelltem Glatteis auf dem Bürgersteig seines Hauses selbst streuen, wenn sein Mieter, dem er die Verkehrssicherungspflicht übertragen hat, der Streupflicht nicht nachkommt.

4. Entstehen und Umfang der Streu- und Schneeräumpflicht: Grundsätzlich entsteht die Streu- und Schneeräumpflicht erst bei einer konkreten Glatteisgefahr oder bei einsetzendem Schneefall. Es sind also keine Vorsorgemaßnahmen gegen eine nur drohende Vereisung oder Schnee zu treffen. Eine Verpflichtung zum vorsorglichen Streuen besteht nur in den Fällen, in denen an einer gefährlichen Stelle mit einer Glatteisbildung zu rechnen ist.

5. Zeitliche Begrenzung der Streu- und Räumungspflicht in örtlichen Satzungen: Der zeitliche Umfang der Streu- und Räumungspflicht wird in den örtlichen Satzungen der Gemeinden geregelt. Nach der aktuellen Straßenreinigungssatzung der Stadt Siegen gelten nachfolgende Streu- und Räumpflichten im Stadtgebiet: Im Rahmen der Winterwartung sind die Gehwege in einer Breite von 0,80 m von Schnee freizuhalten. In der Zeit von 07.00 Uhr (an Sonn- und Feiertagen von 08.00 Uhr) bis 19.30 Uhr sind Schnee und Glätte unverzüglich nach Beendigung des Schneefalles bzw. nach dem Entstehen der Glätte zu beseitigen. Nach der Ortsatzung der Stadt Kreuztal sind in der Zeit von 7.00 bis 20.00 Uhr gefallener Schnee und entstandene Glätte unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls bzw. nach dem Entstehen der Glätte zu beseitigen. Nach 20.00 Uhr gefallener Schnee und entstandene Glätte sind in Kreuztal werktags bis 8.00 Uhr, sonn- und feiertags bis 9.00 Uhr, des Folgetages zu beseitigen. Der Verkehrssicherungspflichtige ist generell dazu gehalten, das Streuen in angemessener Zeit zu wiederholen, wenn das Streugut seine Wirkung verloren hat. Mit dem Streuen ist so rechtzeitig zu beginnen ist, dass der vor dem allgemeinen Tagesverkehr liegende Hauptberufsverkehr geschützt wird. Erneutes Streuen darf unterbleiben, wenn vernünftigerweise alle Mittel wirkungslos wären (z.B. bei Eisregen). In Wohnungseigentumsanlagen obliegt den Wohnungseigentümern die Verpflichtung, Hauseingänge, Garagenzufahrten und angrenzende öffentliche Wege gemeinsam zu streuen.

6. Verhinderung in der Ausübung der Streu- und Räumungspflicht: Problematisch ist, wenn der Mieter infolge von Alter, Gebrechlichkeit oder Krankheit nicht in der Lage ist, seiner Streu- und Schneeräumverpflichtung nachzukommen. Im diesem Falle hat er dafür Sorge zu tragen, dass die Räum- und Streupflicht von einer anderen Person ausgeführt wird. Gleiches gilt für alle Diejenigen die wegen ihrer Berufstätigkeit oder sonstiger Tätigkeiten tagsüber nicht zu Hause sind. Über den Zeitraum ihrer Abwesenheit müssen sie für eine Vertretung sorgen (z.B. Vertretung durch Nachbarn). Wurde ein Mieter auf Grundlage des Gewaltschutzgesetzes seiner Wohnung verwiesen, bleibt seine Streu- und Schneeräumpflicht trotzdem bestehen. Eine gesteigerte Streu- und Schneeräumpflicht besteht bei denjenigen Grundstücken bei einen ein starker Besucherverkehr herrscht (z.B. Gaststätten, Ladenlokale etc.). Dort besteht nach der Rechtsprechung auch nach 20.00 Uhr noch eine Streu- und Schneeräumpflicht. Es besteht jedoch keine allumfassende Streu- und Schneeräumpflicht. Bei einem Glätteunfall auf einem Parkplatz, auf dem nach Tauwetter vereinzelt noch Schnee vorhanden ist, besteht keine Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen. Hier hätte der Besucher auch um die Schnee herumgehen können.

7. Kostenübertragung für Arbeitsgeräte und Streumaterial: Hat ein Mieter die Streu- und Schneeräumpflicht übernommen, muss zusätzlich im Mietvertrag geregelt werden, wer die hierfür erforderlichen Arbeitsgeräte und das Streumaterial bezahlt. Wird mit der Übertragung der Streu- und Schneeräumpflicht auf den Mieter nicht gleichzeitig vereinbart, dass dieser auch das Streumaterial und die Arbeitsgeräte kaufen und warten muss, trägt grundsätzlich der Vermieter die diesbezüglichen Kosten.

8. Wohin mit dem Schnee? Dies stellt häufig ein großes Problem dar. Der Schnee ist auf dem Bürgersteig oder Radweg zur Fahrbahnseite zu lagern. Ist dies nicht möglich ist, ist der Schnee auf dem Fahrbahnrand so schmal wie möglich zu lagern. Der Fahr- und Fußgängerverkehr soll durch den lagernden Schnee nach Möglichkeit nicht gefährdet oder behindert werden. Die Einläufe zu Entwässerungsanlagen Hydranten, Löschwasserentnahmestellen, Verschlussdeckeln, Versorgungsleitungen und den dazugehörigen Hinweisschildern sind stets von Eis und Schnee gut sichtbar freizuhalten.

9. Haftungsfragen: Wird die Streu- und Schneeräumpflicht vorwerfbar verletzt und tritt hierdurch ein Unfall mit Personen- oder Sachschaden ein, haftet der Verkehrssicherungspflichtige auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Verletzt sich ein Fußgänger, umfasst dessen Schadensersatzanspruch insbesondere den Ersatz seiner beschädigten Kleidung, seiner Fahrtkosten, seines Verdienstausfalls und seiner medizinischen Behandlungskosten. Der verletzte Fußgänger trägt jedoch die volle Beweislast dafür, dass eine nicht erkennbare Glätte herrschte oder dass Schnee auf dem Bürgersteig lag und ein Streuen oder Räumen an dieser Stelle durch den Verkehrssicherungspflichtigen erforderlich war. Wenn ein Fußgänger innerhalb der zeitlichen Grenzen der örtlichen Streu- und Räumpflicht (z.B. 07.00 – 19.00 Uhr) zu Fall kommt und sich dabei verletzt, spricht eine Vermutung (sog. Anscheinsbeweis) dafür, dass bei Beachtung der Verkehrssicherungspflicht der Unfall nicht geschehen wäre. Diese Vermutung kann jedoch der Verkehrssicherungspflichtige widerlegen.

Im Herbst fallen häufig Laub, Nadeln und Zapfen der Bäume des Nachbarn auf das eigene Grundstück. Die Beseitigung des Laubfalls ist häufig sehr zeitintensiv und mit viel Arbeit verbunden. Solche Beeinträchtigungen hat man als Nachbar jedoch in der Regel hinzunehmen. Einen Anspruch auf Ersatz der Reinigungskosten des eigenen Grundstücks hat man in der Regel nur dann, wenn die Bäume und Pflanzen des Nachbarn krankheitsbedingt vermehrte Immissionen verursachen und hierdurch selbst bei erhöhtem Reinigungsaufwand eine Verwahrlosung des eigenen Grundstücks droht, oder bei Nichteinhaltung des vorgeschriebenen Sicherheitsabstandes bei Anpflanzung der Bäume und Pflanzen durch den Nachbarn. Sind die Belastungen unzumutbar hoch, kann man gegenüber dem Nachbarn Aufwendungsersatzansprüche für anfallende Reinigungskosten geltend machen.

Betriebskosten 2010 - Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs 

Allgemeines: Geregelt sind die Fragen zu den Betriebskosten in den Paragraphen 556, 556a und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach darf im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter zusätzlich zur Miete so genannte Betriebskosten zahlt. Meistens werden monatliche Vorauszahlungen vereinbart, über die jährlich abzurechnen ist. Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ist gesetzlich vorgegeben, dass der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben muss. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Was Betriebskosten sein können, legt die Betriebskostenverordnung fest. Die Heizkostenverordnung bestimmt, dass die Kosten der Heizung grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet und auf die Mieter des Hauses verteilt werden müssen. Wichtig ist daneben vor allem die Rechtsprechung der Gerichte zu unterschiedlichsten Betriebskostenfragen und Betriebskostenproblemen.

- Legt der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen im Mietvertrag zu niedrig fest, macht er sich nicht schadensersatzpflichtig (BGH VIII ZR 195/03), es sei denn, er hat die Auskömmlichkeit ausdrücklich zugesichert. Nach dem Gesetz ist es nur verboten, zu hohe Vorauszahlungen zu vereinbaren. Dagegen darf der Vermieter laut BGH auf Vorauszahlungen ganz verzichten. Er kann die Vorauszahlungen im Mietvertrag auch zu niedrig ansetzen.

- Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist dabei nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04).

- Der Vermieter ist mit Nachforderungen aus einer verspäteten Abrechnung nicht ausgeschlossen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat, zum Beispiel wenn er einen Gebührenbescheid der Stadt erst nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist erhält. Liegen ihm die Abrechnungsunterlagen vor, darf er sich nicht unnötig viel Zeit lassen. Im Regelfall muss er innerhalb von drei Monaten seine Nachforderungen geltend machen (BGH VIII ZR 220/05).

- Hat der Vermieter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist verpasst, muss der Mieter auf die verspätete Vermieterabrechnung nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis trotzdem gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05).

- Ist das Mietverhältnis beendet und rechnet der Vermieter nicht spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode ab, kann der Mieter alle Betriebskostenvorauszahlungen für diesen Abrechnungszeitraum zurückfordern. Rechnet der Vermieter später doch noch ab, kann er Forderungen höchstens bis zur Höhe der ursprünglich geleisteten Vorauszahlungen geltend machen (BGH VIII ZR 57/04).

- Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und –rechnungen. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05).

- Der Vermieter muss bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht immer zwischen gewerblich genutzten Mieträumen und Wohnungen unterscheiden. So lange die Wohnraummieter durch eine einheitliche Abrechnung nicht schlechter gestellt werden, ist eine einheitlich Abrechnung zulässig (BGH VIII ZR 78/05).

 - In einem laufenden Mietverhältnis ist die Umstellung auf „Contracting“ (Wärmelieferung durch einen Dritten) nur zulässig, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen ist oder wenn der Mieter der Umstellung zustimmt (BGH VIII ZR 54/04).

- Das gilt auch dann, wenn der „Contractor“ (Wärmelieferant) die Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch erneuert (BGH VIII ZR 362/04).

- Zumindest soweit die Betriebskosten nach Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilt werden, muss der Vermieter die Kostenanteile für leer stehende Wohnungen zahlen. Das gilt auch für verbrauchsabhängige Kostenarten, wie Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhlkosten (BGH VIII ZR 159/05).

- Bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung muss der Vermieter den auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Grundkostenanteil selber zahlen (BGH VIII ZR 137 /03).

- Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung müssen Kosten für die zentrale Beheizung und Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden (BGH VIII ZR 212/05).

- Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen (BGH VIII ZR 263/09).

- Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen (BGH VIII ZR 221/08).

Mietvertragsprobleme - Rechtsprechungsübersicht 2009

Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zu mietvertraglichen Fragestellungen der Jahre 2008/09

von

Dr. Christian Kotz

Fachanwalt für Versicherungsrecht

Fachanwalt für Verkehrsrecht

und

Jens Petry

1. Berechnung der (Minder-)Fläche bei preisfreiem Wohnraum

Nach mittlerweile ständiger Rechtsprechung des BGHweist eine Mietwohnung einen Mangel auf, wenn ihre tat­sächliche Wohnfläche um 10% unter der vertraglich vereinbarten Fläche liegt. Dabei hilft dem Vermieter auch eine nur „ca." angegebene Größe nicht. Da für preisfreien Wohnraum eine Berechnungsvorschrift fehlt, können die Parteien die Berechnungsmethode nach Ansicht des BGH frei wählen. Haben die Parteien zur Flächenberechnung - wie meist - nichts vereinbart, ist zunächst festzustellen, ob es eine örtliche Verkehrssitte für die Art der Berechnung gibt. Ist auch dies nicht der Fall, zieht der BGH in Bestäti­gung einer jüngeren Entscheidung die Vorschriften über die Flächenermittlung bei preisgebundenem Wohnraum entspre­chend heran, wobei er wegen der dort stattgefundenen Rechtsänderung auf den Zeitpunkt des Mietvertrags­abschlusses abstellt: Bei bis 31.12.2003 abgeschlossenen Mietverhältnissen ist die Wohnfläche nach der II. BerechnungsVO zu ermitteln, bei danach begründeten Verträgen nach der WohnflächenVO.

- BGH, NJW 2009, 2295 -

2. Kündigung durch Insolvenzverwalter bei Genossen­schaftsmiete

Von Wohnungsbaugenossenschaften erhält eine Wohnung regelmäßig nur, wer sich durch Erwerb eines Genossen­schaftsanteils in die Genossenschaft „eingekauft" hat; im Gegenzug wird zur Vermeidung einer Doppelbelastung stets auf Stellung einer Mietsicherheit verzichtet. Kündigt ein Genosse die Mitgliedschaft in der Genossenschaft, droht ihm seinerseits eine Kündigung des Dauernutzungsverhältnisses (auf welches das Mietrecht analog anzuwenden ist) wegen Eigenbedarfs der Genossenschaft für ein Mitglied. In Ab­grenzung zum Verbot der Kündigung eines Wohnraummiet­verhältnisses durch den Insolvenzverwalter eines Mieters (§ 109 I 2 InsO) hat der BGH die Kündigung der Mitglied­schaft in einer Genossenschaft für zulässig erachtet. Der Insolvenzverwalter kann dann nach Ablauf der einzuhalten­den Kündigungsfrist^. Auskehrung des Genossenschafts­anteils zur Masse verlangen; die Genossenschaft wird zu prüfen haben, ob sie einen Ex-Genossen ohne Mietsicherheit als Mieter behalten will.

- BGH, NJW, 1820 -

3. Kündigungsrechtsverzicht bei Mietvertrag über eine „Studenbude“

Der Kündigungsrechtsverzicht schien in allen Facetten entschieden und stets für maximal vier Jahre zulässig. Aktuell hat der BGH seine Rechtsprechung in einer besonderen Konstellation eingeschränkt. Der BGH hält es nämlich unter Berücksichtigung des besonderen Mobilitätsinteresses von Studenten für unzulässig, eine Bindung von zwei Jahren zu vereinbaren. Zwar hat der BGH nicht entschieden welche Höchstfrist zulässig wäre; die Hinweise im Urteil lassen aber den Schluss zu, dass allenfalls eine semesterweise Bindung möglich ist.

- BGH, NJW 2009, 3506 -

4. Kündigung wegen falscher Selbstauskunft

Eine vom Mieter vor Vertragsabschluss übergebene Selbst­auskunft mit unzutreffenden Angaben berechtigt den Ver­mieter zur fristlosen Kündigung. Nach einer Entscheidung des LG München  gilt dies auch dann, wenn sich das in der falschen Auskunft liegende Risiko eines Mietausfalls noch nicht verwirklicht hat.

- Zur Frage der Anfechtung statt Kündigung des Mietvertrages BGH, NJW 2009, 1266 –

5. Verjährung im laufenden Mietverhältnis

Für den Anspruch des Vermieters auf Leistung von Mietsi­cherheit wurde festgestellt, dass dieser im laufenden Miet­verhältnis verjähren kann; Gleiches gilt für die Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung (§ 548 II BGB). Hierbei ergibt sich eine Besonderheit aus § 566 BGB: Beim Eigentums­wechsel bleiben bereits entstandene und fällige Ansprüche beim bisherigen Vermieter. Das gilt auch für vertragliche Ansprüche des Mieters: Sind sie vor dem Eigentumswechsel fällig geworden, richten sie sich gegen den bisherigen Ver­mieter. Der Erwerber ist grundsätzlich nur für nach dem Eigentumswechsel entstehende oder fällig werdende Ansprü­che aktiv- oder passivlegitimiert. Dies würde bedeuten, dass bei einem vor Eigentumswechsel entstandenen Aufwen­dungsersatzanspruch des Mieters (§ 548 II BGB) gegen den bisherigen Eigentümer die kurze sechsmonatige Verjährungs­frist spätestens mit Eigentumswechsel zu laufen beginge. Zum Schutz des Mieters hat der BGH nun im Anschluss an eine ältere Entscheidung festgestellt, dass der Lauf der Ver­jährung erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung beginnt. Gleiches gilt nach Ansicht des LG Berlin für den Rückzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich Vorauszah­lungen auf (später nicht abgerechnete) Nebenkosten; auch hier beginnt der Lauf der Verjährung im Falle des Vermieter­wechsels erst mit Kenntnis des Mieters.

- BGH, NJW 2008, 2256 -

6. Mischmietverhältnis-Zweckbestimmung der Parteien

Liegt ein Mischmietverhältnis (hier: Laden mit angrenzender Wohnung) vor, ist festzustellen, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Entsprechend sind auf das gesamte Mietverhältnis entweder nur die Vorschrif­ten über die Wohn- oder ausschließlich diejenigen über die Geschäftsraummiete anzuwenden. Entscheidend für die Er­mittlung des Schwerpunkts ist der Parteiwille; das Verhält­nis der gewerblich genutzten Fläche zur Wohnfläche ist da­gegen von untergeordneter Bedeutung. Selbst bei einer klei­nen Ladenfläche in Verbindung mit einer großen Wohnung sind deshalb die Wohnraumvorschriften nicht anwendbar, wenn im Vordergrund des Interesses der Betrieb des Ladens für den Lebensunterhalt des Mieters steht. Diesen Ansatz der älteren Rechtsprechung hat das OLG Stuttgart jetzt be­stätigt.

- OLG Stuttgart, NZM 2008,, 726 -

7. Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Mietspiegel

Nach § 558 a BGB kann zur Mieterhöhung auf einen Miet­spiegel Bezug genommen werden. Damit der Mieter die Be­rechtigung der Mieterhöhung nachvollziehen kann, muss entweder dem Erhöhungsschreiben der Mietspiegel in Kopie beigefügt sein oder der Mietspiegel muss dem Mieter ander­weitig zugänglich sein. Dem genügt es nach Ansicht des LG Dresden nicht, wenn der Mieter den Mietspiegel nur gegen eine Schutzgebühr kaufen kann, denn dem Mieter soll es nicht zumutbar sein, Geld für eine Überprüfung ausgeben zu müssen. Der Verweis des Vermieters auf eine Veröffent­lichung im Amtsblatt der Gemeinde soll dagegen ausreichend sein, wenn das Amtsblatt leicht zugänglich ist; im Zweifel muss der Vermieter demnach angeben, bei welcher Stelle der Mieter das betreffende Amtsblatt kostenlos einsehen kann, wenn er nicht gleich ein eigenes Kundencenter vorhält und auf die Einsichtnahme dort verweist.

- BGH, Urteil vom 11.03.2009, Az.: VIII ZR 74/08 -

8. Folgen einer Falschen Arbeitgeberauskunft zu Mietereinkommen

Um sich bereits vor Vertragsabschluss ein Bild darüber ma­chen zu können, ob der Mietinteressent in der Lage ist, den künftigen Vertrag zu erfüllen, darf der Vermieter von ihm eine Selbstauskunft über seine Vermögensverhältnisse verlan­gen. (Dies sollte der Vermieter auch in seinem eigenen Interesse stets tun.) Macht der Mieter dabei vorsätzlich wahrheitswidrige Angaben, kann der Vermieter den Vertrag bis zur Überlassung der Mietsache wegen arglistiger Täuschung anfechten, da­nach bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung fristlos kündigen. Das OLG Koblenz hat dazu darauf hingewiesen, dass einer­seits dann, wenn der Mieter hierbei eine Verdienstbescheinigung seines Arbeitgebers vorlegt, jener für den durch eine Falschauskunft entstehenden Mietausfallschaden haftet; an­dererseits verliert der Vermieter seine Ansprüche gegen den Arbeitgeber, wenn er nach Kenntnis der Tatsachen den Miet­vertrag nicht anficht oder kündigt, sondern fortsetzt.

- OLG Koblenz, NZW, 2008, 3073 -

9. Fernwärme statt Gasetagenheizung als Modernisierung

Ausführlich begründet der BGH, dass der Anschluss an ein Fernwärmenetz an Stelle einer Gasetagenheizung eine duldungspflichtige Modernisierung darstellt (§ 554 II 1 BGB). Hinsichtlich der zu erwartenden Mieterhöhung muss der Vermieter dabei nur mitteilen (§ 554 III BGB), wie sich auf Grund der Modernisierung die Miete voraussichtlich erhö­hen wird (§ 559 BGB); nicht erforderlich ist dagegen eine solche Mitteilung, wenn Zustimmung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) begehrt wird.

- BGH, NJW 2008, 3630 -

10. Einseitiger Kündigungsrechtsausschluss in AGB

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2003 hatte der BGHeinen einseitigen individualvertraglichen Kündigungsrechtsausschluss für zulässig erachtet. In Abgrenzung dazu hat er jetzt festgestellt, dass ein einseitiger formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters unwirksam ist sofern er nicht mit einer Staffelmietvereinbarung verbunden ist. Da­mit dürften sämtliche Fallkonstellationen zulässigen und un­wirksamen Kündigungsrechtsverzichts vom BGH entschie­den sein.

Demnach gilt Folgendes:

-    beidseitiger Kündigungsverzicht in AGB: bis vier Jahre Dauer wirk­sam;

-    einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters im Individualvertrag: bis fünf Jahre Dauer wirksam;

-    einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters in AGB: unwirksam;

-    einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters in AGB mit Staffelmiete: bis vier Jahre Dauer wirksam;

-    einseitiger Kündigungsverzicht des Vermieters: wirksam.

- exemplarisch BGH, NJW 2009, 912 -

11. Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Der BGH hat bereits entschieden, dass der Vermieter scha­densersatzpflichtig ist, wenn er bei einer Kündigung nach § 573 II Nr. 2 BGB den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Diese Rechtsprechung entwickelt er nun fort. Danach hat der Mieter auch dann einen Schadensersatzanspruch, wenn er auf Grund einer schlüssig vorgetragenen und nicht zwei­felhaften Eigenbedarfskündigung geräumt hat und sich im Nachhinein herausstellt, dass die Kündigung formell unwirk­sam war. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter sich in diesem Fall (in Unkenntnis der Unwirksamkeit) mit dem Vermieter vergleichsweise über die Räumung einigt.

- BGH, NJW 2009, 2059 -

12. Kündigungssperre bei Umwandlung

Nach § 577a I BGB kann der Erwerber einer nach Vermie­tung in Wohnungseigentum umgewandelten und danach an ihn verkauften Wohnung den Mieter erst nach Ablauf von drei Jahren nach Veräußerung wegen Eigenbedarfs (§ 573 II Nr. 2) oder Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 II Nr. 3 BGB) kündigen. Eine Kündigung aus einem anderen berechtigten Interesse (§ 573 I BGB) ist dagegen nicht ausgeschlossen. Der BGH hat deshalb die Kündigung wegen des Bedarfs der Unterbringung einer Be­treuungshilfe für zulässig erachtet.

- BGH, NJW 2009, 1808 -

13. Mieterhöhung unter Inanspruchnahme zinsverbilligter Darlehen

Nimmt der Vermieter für eine Modernisierungsmaßnahme zinsverbilligte Darlehen in Anspruch, kann er eine Modernisierungsmieterhöhung nur unter Berücksichtigung der an den Mieter weiterzugebenden Zinsverbilligung vornehmen. Der BGH hat dabei klargestellt, dass die Zinsverbilligung dem Mieter über die gesamte Darlehenslaufzeit zugute kom­men muss. Der Vermieter kann deshalb nach der Modernisierungsmieterhöhung unter Berücksichtigung der Zinsver­billigung die Miete bei einer Folgeerhöhung nicht nach § 558 BGB bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichs­miete erhöhen, sondern muss von der ortsüblichen Ver­gleichsmiete die Zinsverbilligung so lange in Abzug bringen, bis der Förderzeitraum ausgelaufen ist.

- BGH, NJW 2009, 1737 -

14. Mieterhöhung mit Wohnungs-Mietspiegel bei Ein­familienhaus

In einer Vielzahl von Mietspiegeln gibt es keine Erwähnung von Einfamilienhäusern. Der BGH hat dazu entschieden, dass in Fällen, in denen die geforderte Miete für das Haus innerhalb der Preisspanne des Mietspiegels für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt, der Vermieter eine Zustim­mung zur Mieterhöhung auf Grundlage des Mietspiegels begehren kann und nicht auf den für ihn beschwerlicheren Weg über Vergleichswohnungen oder Sachverständigengut­achten ausweichen muss.

- BGH, NJW-RR 2009, 86 -

15. Mieterhöhung bei Modernisierung

Führt der Vermieter an der Mietsache bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durch, die er nicht zu vertreten hat, kann er die Kosten als Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 I 4 BGB geltend machen. Ein solcher Fall liegt nach Ansicht des BGH beim landesrechtlich vorgeschrie­benen Einbau von Wasserzählern vor. Da die Argumenta­tion verallgemeinerungsfähig ist, wird auch der demnächst erforderliche Einbau von Rauchmeldern in Mietwohnun­gen zu Modernisierungsmieterhöhungen berechtigen.

In al­len Fällen ist jedoch zu beachten, dass der BGH dabei nur die unbedingt notwendigen Kosten für ansatzfähig betrach­tet.

- BGH, NJW 2009, 839 -

16. Fälligkeit der Miete im Altvertrag

Verzug kann erst nach Fälligkeit eintreten. Bei vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Altverträgen stellt sich deshalb die Frage, ob die Mietzahlung am Monatsende fällig ist (§ 551 BGB a. F.) und was die Folgen formularmäßiger Mietvoraus­zahlungsklauseln sind. Der BGH hält in Beantwortung dieser Frage zunächst Vorauszahlungsklauseln in Altverträ­gen auch unter dem Gesichtspunkt des AGB-Rechts (§§ 307, 306 II BGB) grundsätzlich für zulässig. Ist eine Voraus­zahlungsklausel jedoch mit einer unzulässigen Beschränkung der Mietminderung verbunden, ist die Regelung insgesamt unwirksam. Dies führt dazu, dass die Miete erst am Monats­ende fällig ist, da § 556 b I BGB nicht auf Altverträge an­wendbar ist.

- BGH, NJW 2009, 1491 -