Gibt es eine gesetzliche Regelung zur Heizperiode?
Nein. Es kommt vor allem darauf an, was Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart haben. Fehlt eine solche Vereinbarung, wird allgemein die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode angesehen.
Was bedeutet die Heizpflicht für den Vermieter?
Die Heizung im Gebäude muss so eingerichtet sein, dass die mietvertraglich festgelegte Mindesttemperatur gewährleistet ist. Findet sich eine solche Vereinbarung innerhalb des Mietvertrages nicht, so wird eine Temperatur nach Auffassung der meisten Gerichte von 20 bis 22 Grad als ausreichend anzusehen.
Muss der Vermieter rund um die Uhr heizen?
Der Vermieter kommt seiner ihm obliegenden Heizpflicht nach, wenn er während der üblichen Tagesstunden (7 Uhr bis 23 Uhr) für genügend „Wärme“ sorgt. Im Winter kann der Vermieter allerdings verpflichtet sein, die Heizung durchgehend in Betrieb zu halten. Grundsätzlich darf im Winter zwar nachts die Temperatur abgesenkt werden; ca. 18 Grad müssen aber während dieser Zeit innerhalb der Wohnung mindestens möglich sein. Mietvertragsklauseln, nach denen eine Temperatur von 18 Grad zwischen 8.00 und 21.00 Uhr ausreichen soll, sind grundsätzlich unwirksam.
Gilt die Heizpflicht auch außerhalb der Heizperiode?
Es kommt auf die Außentemperatur an. Dem Mieter ist es nach der Rechtsprechung nicht zuzumuten, an sehr kalten Sommertagen zu frieren oder gar eine Gesundheitsgefährdung zu riskieren. Mithin muss der Vermieter die Heizung auch im Sommer in Betrieb nehmen.
Welche Ansprüche hat der Mieter im Streitfall?
Das wohl schlagkräftigste Mittel ist eine Mietminderung für den Fall, dass nicht ausreichend geheizt wird oder der Vermieter die Heizungsanlage gar nicht erst einschaltet. Dann hat man davon auszugehen, dass die Wohnung sich nicht in „vertragsgemäßen Zustand“ befindet. Die Höhe der Mietminderung ist individuell zu bestimmen. Solange der Heizungsausfall andauert, kann der Mieter die Miete kürzen. Je nach Außentemperatur beträgt die Mietminderungsquote 20 bis 50 Prozent, in Extremfällen, wenn die Wohnung praktisch nicht mehr nutzbar ist, kann die Miete sogar um 100 Prozent gekürzt werden.
Auch eine fristlose Kündigung ist unter Umständen denkbar. Für die Unannehmlichkeiten kann der Mieter möglicherweise auch Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter nach einer Abmahnung seiner Verpflichtung weiter nicht nachkommt. Beispielsweise kommt Schadensersatz für die Anschaffung eines Heizofens und die damit verbundenen Stromkosten in Betracht.
Möglich ist auch, dass die Heizkörper in der Wohnung so platziert sind, dass sich daraus eine ungünstige Verteilung der Wärme in der Wohnung ergibt. Nach Ansicht des Amtsgerichts Bremerhaven darf der Mieter dann die Miete um 10% mindern.
Was müssen Mieter beachten?
Eine generelle Heizpflicht besteht für Mieter nicht. Vielmehr hat der Mieter möglicherweise drohende Schäden – etwa ein Zufrieren der Heizungsrohre – zu verhindern. In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, dass der Mieter eine monatliche Vorauszahlung für die Heizkosten und nach Vorlage einer Gesamtabrechnung möglicherweise eine Nachzahlung leisten muss. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, darf der Vermieter nicht kurzerhand die Heizung abstellen. Vielmehr ist er gehalten, die Forderung einzuklagen.
Wie und wann muss der Vermieter die Warmwasserversorgung vornehmen?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Warmwasserversorgung ganzjährig zu gewährleisten. Als Mindesttemperatur sehen die Gerichte 40 bis 50 Grad an. Sinkt die Temperatur unter diesen Bereich - egal ob tags oder nachts - ist der Mieter zu einer Minderung in Höhe von 7,5 % berechtigt. Der Vermieter hat die mietvertraglich vereinbarte Versorgung des Mieters mit Warmwasser ganztägig aufrechtzuerhalten und ist nicht berechtigt, die Warmwasserversorgung zwischen 23 und 5 Uhr abzuschalten, so dass nur lauwarmes Wasser zur Verfügung steht.
Wie lange darf es dauern, bis Warmwasser aus dem Wasserhahn kommt?
Dies wird unterschiedlich beurteilt. Einerseits wird verlangt, dass ohne zeitlichen Vorlauf sofort warmes Wasser mit einer Temperatur von 40 Grad laufen müsse. Andererseits sollen spätestens nach 10 Sekunden bzw. 5 Litern Wasserverbrauch 45 Grad erreicht sein. Muss der Mieter 5 Minuten warten, bis das Wasser 40 Grad warm ist, kann er die Miete um 10 Prozent mindern.
Donnerstag, 17. Mai 2012, 07:16
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