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Schönheitsreparaturen - Rechtsprechungsübersicht 2009

Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis der Jahre 2008/09

von

Dr. Christian Kotz

Fachanwalt für Versicherungsrecht

Fachanwalt für Verkehrsrecht

und

Jens Petry

1. Farbwahlklausel in Dekorations-AGB

In einer im Übrigen unbedenklichen Schönheitsreparatur­klausel stand der Satz:

„Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszufüh­ren ...".

Der Mieter begehrte die Feststellung, dass hier­durch die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf ihn ins­gesamt unwirksam sei. Der BGH hat dem entsprochen. Von Bedeutung ist dabei die Begründung: Demnach kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Wohnung bei Mie­tende „hell und neutral" zurückgibt, weil nur dadurch das Interesse des Vermieters an der Akzeptanz der Mietsache durch möglichst viele Interessenten zum Tragen kommt. Als Beispiel führt der BGH auf, dass die Farben hellblau und lindgrün zwar hell, aber nicht neutral seien, eine solche Renovierung müsse der Vermieter bei Auszug nicht akzeptie­ren. Allerdings müsse nach der Klausel der Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses „hell und neutral" streichen oder tapezieren. Darin sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung (weil es dem Vermieter im laufenden Mietverhältnis gleichgültig sein könne, welche Farbe die Wände hätten) und erklärt in der Folge die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen für unwirksam. Kon­sequent hat der BGH anschließend entschieden, dass der Vermieter Rückgabe der Holzteile bei Vertragsende „in Weiß oder hellen Farbtönen" verlangen kann.

- BGH, NJW 2008, 2499; BGH, NJW 2009, 62 -

2.         Keine Mieterhöhung infolge unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Über­nahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Räume. Bezogen auf Gemeinden, in welchen gelegentlich der Aufstellung der Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs­mieten davon ausgegangen worden ist, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt, ist die Instanzrechtsprechung davon ausgegangen, dass im Falle unwirksamer Dekorationsüberbürdung der Vermieter vom Mieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen könne. Diese Recht­sprechung hat der BGH mit dem Argument verworfen, dass nicht feststehe, dass Vermieter im Falle nicht übertragener Renovierungspflichten am Markt auch höhere Mieten durch­setzen könnten. Das Vergleichsmietensystem lasse deshalb Zuschläge als Folge unwirksamer Vertragsklauseln nicht zu.

- BGH, NJW 2008, 2840 -

3. Üblicherweise" als „weiche" und „regelmäßig" als „starre" Frist

Die Entscheidungen des BGH zur Unwirksamkeit „star­rer" Schönheitsreparaturfristen haben eine Vielzahl von For­mulierungsversuchen und darauf bezogener Entscheidungen ausgelöst. Aktuell werden die Begriffe „in der Regel" und „im Allgemeinen" als zulässige, nicht starre Klausel angese­hen. Gleiches gilt nach Ansicht des BGH für die Formu­lierung „üblicherweise". Demgegenüber handelt es sich nach einer Entscheidung des KG Berlin bei der Klausel „regelmäßig in folgenden Zeiträumen ..." um eine unwirksame starre Frist, weil der verständliche, durchschnittliche Mieter davon aus­gehen muss, er müsse spätestens bei Fristende tätig werden.

- BGH, NJW 2009, 62; a. A. KG Berlin, NJW 2008, 2787 -

4. Bereicherungsausgleich zu Gunsten des Mieters

Benutzt ein Vermieter absichtlich eine unwirksame Formu­larklausel zur Abwälzung einer Renovierungspflicht auf den Mieter und renoviert der Mieter in Unkenntnis der Rechts­lage, kann der Mieter Kostenerstattungsansprüche unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes haben. Fehlt es aber an einem Verschulden des Vermieters, stellt sich die Frage, ob der Mieter Ansprüche aus einem anderen Rechts­grund geltend machen kann. Der BGH hat - einen Fall des beendeten Mietverhältnisses entscheidend - insoweit das Bereicherungsrecht (§§ 812 1 1, 818 II BGB) bemüht, wobei sich der dem Mieter zu leistende Wertersatz danach bemisst, was dieser billigerweise neben seiner Zeit an Kos­ten für Material und Hilfskräfte aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Ausdrücklich abgelehnt hat der BGH dabei für das Mietrecht die Betrachtungsweise des Wertersatzes für Grundstücksverwendungen, welche Wert­ersatz nach einem erhöhten objektiven Ertragswert ge­währt.

- BGH, NJW 2009, 2590 -

5. Umbauplanung

Die Durchführung von wirksam überbürdeten Schönheits­reparaturen durch den Mieter ist nach ständiger Rechtspre­chung Teil des von ihm zu entrichtenden Entgelts. Als Folge davon kann der Vermieter vom Mieter im Wege er­gänzender Vertragsauslegung einen Ausgleich in Geld ver­langen, wenn der Vermieter nach Vertragsende das Objekt umbauen will und vom Mieter durchgeführte Schönheits­reparaturen somit wirtschaftlich sinnlos sind. Dies wie­derum gilt nach Ansicht des KG Berlin dann nicht, wenn die Mietsache in einem derart schlechten Zustand ist, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nicht vornehmen kann, weil zunächst der Vermieter den baulich einwandfreien Zustand herstellen müsste.

- BGHZ 151, 53; KG Berlin, NZM 2009, 661 -

6. Begriff der Schönheitsreparaturen bei preisfreiem Wohnraum

Für preisgebundenen Wohnraum definiert § 28 IV 3 der II. BerechnungsVO den Begriff der Schönheitsreparaturen. Der BGH hält im Anschluss an eine Grundlagenentschei­dung aus der Zeit vor der Mietrechtsreform diese Defini­tion auch für preisfreie Wohnungen unter dem neuen Miet­recht für anwendbar. Von Bedeutung ist die Grundlagen­entscheidung aber auch deshalb, weil entschieden wurde, dass ein in Miet-AGB unzulässiges Ausdehnen der vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen (vorlie­gend Außenanstrich von Türen und Fenstern) dazu führt, dass die Renovierungsverpflichtung insgesamt unwirksam ist.

- BGH, NJW 2009, 1408 -

7. Unwirksame Dekorations-AGB und spätere Individualvereinbarung über Endrenovierung

Treffen eine starre und damit unwirksame Schönheitsrepa­raturklausel und eine für sich wirksame Endrenovierungs­klausel im Mietvertrag aufeinander, sind beide unwirksam. Anders verhält es sich nach Ansicht des BGH, wenn die Endrenovierung außerhalb des Mietvertrags (hier im Über­gabeprotokoll) individuell (§§ 305 I 3, 305 b BGB) verein­bart wurde. In einem solchen Fall hat die Endrenovierungs­klausel demnach Bestand.

- BGH, NJW 2009, 1075 –