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Hausdurchsuchung beim Mieter – Schadensersatzanspruch Vermieter

Dem Vermieter einer Wohnung steht für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Hausdurchsuchung der Wohnung des Mieters im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen diesen durch Polizeibeamte verursacht worden sind, grundsätzlich ein Ersatzanspruch aus enteignendem Eingriff gegenüber dem Land zu. Der enteignende Eingriff stellt einen zwangsweisen staatlichen Zugriff auf das Eigentum eines Einzelnen dar, der den Betroffenen im Vergleich zu anderen entgegen dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz ungleich behandelt, beziehungsweise trifft und ihn zu einem besonderen, den übrigen nicht zugemuteten Opfer für die Allgemeinheit zwingt. Ein Anspruch aus enteignendem Eingriff gegenüber dem Land ist jedoch in der Regel zu verneinen, wenn der Vermieter weiß beziehungsweise davon erfährt, oder es sich ihm aufdrängen muss, dass die Wohnung des Mieters für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder von Drogen benutzt wird oder werden soll, und er gleichwohl einen Mietvertrag mit diesem abschließt oder von einem Kündigungsrecht gegenüber dem Mieter keinen Gebrauch macht (BGH, Urteil vom 14.03.2013, Az.: III ZR 253/12).

Fristlose Mietvertragskündigung bei unregelmäßiger Mietzahlung

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis mit einem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser über einen längeren Zeitraum unpünktlich oder unvollständig die Miete zahlt. Bevor der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter kündigen kann, muss der Vermieter den Mieter aufgrund seiner verspäteten Mietzahlungen abmahnen und ihn darauf hinweisen, dass er bei einer wiederholten unpünktlichen und/oder unvollständigen Zahlung mit einer fristlosen Kündigung seines Mietverhältnisses rechnen muss (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011, Az.: 63 S 178/11).

Hausmeister – Welche Tätigkeiten sind umlagefähig?

Umlagefähige Aufgaben eines Hausmeisters in der Betriebskostenabrechnung/Nebenkostenabrechnung sind Hausreinigung, Treppenreinigung, Straßenreinigung einschließlich der Schneeräumung, Gartenpflege und Bedienung der Heizungs- und Warmwasseranlage und des Fahrstuhls. Allerdings fällt nicht unter die Tätigkeit eines Hausmeisters die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten und Reparaturarbeiten (AG Münster, Urteil vom 16.10.2012, Az.: 7 C 4687/11). Insbesondere der Ersatz defekter Glühbirnen ist eine Instandhaltungsarbeit.

Bauliche Veränderungen durch Mieter - Mietvertragskündigung

Es stellt eine schwere Mietvertragsverletzung dar, wenn ein Mieter in einer Mietwohnung oder in einen angemieteten Haus, ohne die Zustimmung des Vermieters eine Wand entfernt und hierdurch Zimmer zusammenlegt(im Fall Zusammenlegung von Bad und Gäste-WC). In einen solchen Fall kann der Vermieter den Mietvertrag in jedem Falle fristgemäß kündigen (LG Berlin, Urteil vom 03.09.2012, Az.: 67 S 514/11).

Kauf Mietshaus – Mitteilungspflicht über Mieterträge

Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegen gesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf. Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den Käufer über Umstände aufzuklären, die für dessen Preiskalkulation wesentlich sind, wenn er erkennt, dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vorstellungen abgibt. Eine erhebliche Diskrepanz zwischen den vereinbarten Mieten für das Kaufobjekt und die von dem Mieter erzielten Untermieten kann ein solcher Umstand sein. Da sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins in der Regel nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten bildet, gilt der zur Zeit des Vertragsabschlusses von dem Eigentümer aus dem Grundstück gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks; dies ist auch der Grund dafür, dass die tatsächlichen Mieterträge - wie auch hier geschehen - in Grundstückskaufverträgen aufgeführt werden. Vermitteln die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erzielten Mieten aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, ist also die übliche Schlussfolgerung von den vereinbarten Mieten auf die Ertragsfähigkeit nicht gerechtfertigt, muss der Verkäufer den Käufer hierüber ungefragt aufklären. Der Verkäufer hat den Käufer daher darüber zu informieren, dass die von ihm angegebenen Mieten zwar vereinbart und vereinnahmt worden sind, aber die rechtlich zulässige oder die von Kostenträgern als erstattungsfähig anerkannte Höhe übersteigen.

Vermitteln die von dem Verkäufer eines Hausgrundstücks angegebenen Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er den Käufer über diese Umstände aufklären, wenn sie für dessen Kaufentschluss erkennbar von Bedeutung sind. Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkäufer aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis mitzuteilen verpflichtet gewesen wäre (BGH, Urteil vom 01.02.2013, Az.:V ZR 72/11).