Rechtsanwälte Kotz GbR – Mietrecht Siegen

 

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Es freut uns sehr, dass Sie unsere Webseite zum Thema Mietrecht besuchen. Wir möchten Sie hier zu den wichtigsten mietrechtlichen Themen umfassend informieren und Ihnen bei rechtlichen Fragen und Problemen eine kompetente Beratung und unsere fachkundige Unterstützung als Rechtsanwälte für Mietrecht anbieten.

Recht und GesetzUnser Ziel ist es nicht nur Ihnen umfassende Informationen an die Hand zu geben, sondern Sie auch fachlich kompetent, engagiert und hocheffizient zu beraten und bei Bedarf zu vertreten. Vertrauen Sie unserer langjährigen Erfahrung und Kompetenz in zahlreichen Rechtsbereichen und besuchen uns in unserer Rechtsanwaltskanzlei in Kreuztal im Kreis Siegen Wittgenstein. Selbstverständlich beraten und vertreten wir Sie aber nicht nur im Raum Siegen sondern gerne auch bundesweit.

Für eine Beratung stehen Ihnen selbstverständlich sämtliche Kommunikationswege zur Verfügung. Neben einer persönlichen Beratung in unserer Kanzlei in Kreuztal können wir Ihnen auch sowohl eine Beratung über das Internet als auch ein Hausbesuch bei Ihnen vor Ort anbieten. Sprechen Sie uns an, wir finden für Sie ein passende und kostengünstige Lösung. Wir bieten Ihnen die Hilfe damit Sie zu Ihrem guten Recht kommen.

In unserem Mietrechtsportal finden Sie, neben unserem Beratungsangebot vor allem ausgesuchte relevante Urteile und Entscheidungen des BGH sowie weitere hilfreiche Informationen und Tipps.

Wichtige Themenbereiche sind dabei unter anderem:

  • Fragen rund um den MietvertragRechtsanwälte Kotz - Mietrecht Siegen
  • Was sind Mietmängel und welche Mietminderung ist möglich
  • Probleme mit der Nebenkostenabrechnung
  • Fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses
  • Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf
  • Verstöße gegen die Hausordnung
  • Gewerbemietrecht
  • und vieles mehr

Ihr Dr. Christian Kotz,
Rechtsanwalt und Fachanwalt

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Mietminderungstabelle

Mietminderung bei Mietmängel

Wann liegt ein Mietmangel vor und mit welcher Minderung der Miete kann man realistisch rechnen? Hier erfahren Sie mehr!

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Mietrecht Glossar

Mietrecht Glossar

Begriffe aus dem Mietrecht einfach erklärt. Von A wie Abfallentsorgung bis Z wie Zweckentfremdung. Hier können sie alles nachlesen!

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Das Mietrecht

Das als eigenständiges Rechtsgebiet angesehene Mietrecht umfasst alle Rechtsvorschriften, die ein Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter zum Gegenstand haben. Eine gesetzliche Normierung des zum Zivilrecht gehörenden Mietrechts findet sich in den §§ 535 ff BGB. Bei einem Mietverhältnis verpflichtet sich der Vermieter zur Überlassung einer bestimmten Sache und der Mieter zur Zahlung eines vereinbarten Entgeltes. Diese Mietsache ist immer ein körperlicher Gegenstand, über welchen ein Mietvertrag zwischen den Parteien vereinbart wurde. Als taugliche Mietsachen kommen sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen in Betracht. Für die Miete von unbeweglichen Sachen, insbesondere von Wohnraum, gelten spezielle Regelungen, um dem oftmals schwächer gestellten Mieter Schutz vor dem Vermieter zu gewähren.

Der Mietvertrag

mietvertrag-im-mietrecht-23008225_sEinem solchen Mietverhältnis liegt in aller Regel ein Mietvertrag zugrunde. Der Mietvertrag entsteht wie jedes Schuldverhältnis durch Angebot und Annahme, wodurch die allgemeinen Regelungen über das Zustandekommen von gegenseitigen Verträgen zu beachten sind. Um einen rechtswirksamen Mietvertrag zu begründen, müssen sich die Vertragsparteien über alle wesentlichen Vertragsbestandteile einig sein. Dazu gehören zwingend der Mietgegenstand, die Höhe der zu zahlenden Miete und die Dauer des Mietverhältnisses. Formvorschriften für eine wirksame Entstehung eines Mietvertrages existieren bis auf seltene Ausnahmen nicht. Demnach ist auch ein mündlich oder konkludent abgeschlossener Mietvertrag gültig. In der Praxis werden oftmals Formularmietverträge, die beispielsweise bei einem lokalen Mieterbund oder sonstigen Mietvereinen erhältlich sind, verwendet. Möglich ist natürlich auch eine freie Ausgestaltung des Vertrages. Ist ein Mietvertrag wirksam zustande gekommen, entstehen dadurch für den Vermieter und den Mieter Rechtspflichten. Gemäß § 535 I BGB besteht die Hauptpflicht des Mieters in der Gebrauchsüberlassung der Mietsache. Zudem ist er verpflichtet, die Sache während der gesamten Mietzeit in einem solchen Zustand zu erhalten, dass es dem Mieter möglich ist, die Sache zum vereinbarten Zweck zu verwenden. Nach den gesetzlichen Bestimmungen fallen darunter auch Schönheitsreparaturen, die jedoch häufig durch eine anderweitige Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Die Hauptpflicht des Mieters besteht gemäß § 535 II in der Zahlung des vereinbarten Mietzinses.

Mietmängel und Mietminderung

Mietmängel und Minderung der MieteKommt der Vermieter seiner gesetzlich normierten Hauptpflicht nicht nach, kann ein Mietmangel entstehen. Ein solcher Mietmangel liegt vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit der Sache nachteilig vom tatsächlichen Zustand abweicht. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Entscheidend für die Feststellung eines Mangels sind dabei häufig die Festsetzungen im Mietvertrag, da durch die dortige Absprache der Nutzungszweck konkretisiert wurde. Sollte es an einer solchen vorherigen Individualabrede fehlen, sind objektive Kriterien maßgeblich. Es ist dann darauf abzustellen, ob die gemietete Sache noch zum gewöhnlichen Gebrauch taugt. Bei Wohnungen wird dabei oftmals auf den üblichen Standard von vergleichbaren Wohnungen abgestellt. Ein Mietmangel muss nicht in der Mietsache selbst begründet sein. So können auch äußere Einflüsse, wie zum Beispiel Baustellenlärm, die unmittelbar auf das Mietobjekt einwirken, einen Mangel darstellen. Wurde ein erheblicher Mangel an der Mietsache festgestellt, stehen dem Mieter verschiedene Rechte zu. Der Mieter kann beispielsweise die Beseitigung des Mangels durch den Vermieter verlangen. Für den Zeitraum zwischen dem Auftreten und der Beseitigung des Mangels bestimmt das Gesetz, dass die Miete automatisch gemindert ist. Dies bedeutet, dass die Mietminderung nicht ausdrücklich geltend gemacht werden muss. Der Mieter hat also dem Vermieter lediglich den Mangel anzuzeigen, eine Mitteilung über die Absicht, die Miete mindern zu wollen, kann allerdings unterbleiben.

Die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung

Grundsätzlich muss der Vermieter für die als Lasten bezeichneten Kosten selbst aufkommen, vgl. § 535 I S.3 BGB. Zu diesen Lasten gehören auch die Betriebs- und Nebenkosten von Wohnraum, die in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt sind. In der Nebenkostenabrechnung werden sämtliche Kosten aufgeführt, die nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig sind und nicht von der vereinbarten Miete erfasst sind. Nebenkosten als zweite MieteDa der Vermieter die Betriebskosten nach der gesetzlichen Regelung selbst zu tragen hat, muss der Mieter diese Mietnebenkosten nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine fehlende Vereinbarung über die Betriebskosten im Mietvertrag ist allerdings die absolute Ausnahme. Dabei ist zu beachten, dass die Nebenkosten fortwährend aus laufenden Kosten entstehen müssen. Ein einmaliges Anfallen von Kosten rechtfertigt keineswegs die Annahme von Betriebskosten. Typische Nebenkosten im Bereich der Wohnraummiete sind laufende öffentliche Lasten wie die Grundsteuer, die Wasserversorgung, der Betrieb der zentralen Heizungsanlage oder die Müllabfuhrgebühren. Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung eine genaue Aufstellung der Kosten vornehmen. Sollte nicht eindeutig ersichtlich sein, welcher Punkt welche Kosten verursacht, kann der Mieter Einsicht in die Abrechnungen des Vermieters verlangen.

Das Gewerbemietrecht

Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht bestehen im Gewerbemietrecht keine sozialen Schutzbedürfnisse einer Partei. Deshalb gelten die im Wohnraummietrecht vorhandenen Schutzvorschriften im Gewerbemietrecht nicht. Das Gewerberecht kommt zur Anwendung, wenn die angemieteten Räumlichkeiten nicht zum dauernden privaten Wohnen genutzt werden. Dabei kommt es nicht auf die tatsächliche Nutzung des Mieters, sondern auf den vertraglichen Verwendungszweck an. Aufgrund des fehlenden Schutzbedürfnisses der Beteiligten herrscht im Gewerbemietrecht grundsätzlich Vertragsfreiheit. Dies hat zur Folge, dass hier zum Beispiel kein Kündigungsschutz wie bei der Wohnraummiete besteht und die Kündigungsfristen frei verhandelbar sind. Wurden keine Vereinbarungen über die Kündigung getroffen, gelten die gesetzlichen Vorschriften. Ein weiterer Unterschied besteht bei Mieterhöhungen. Während im Wohnraummietrecht gesetzliche Bestimmungen für eine Mieterhöhung bzw. Mietanpassung existieren, gibt es solche Vorschriften für das Gewerbemietrecht nicht. Deshalb werden in aller Regel Wertsicherungsklauseln vereinbart. Des Weiteren ist die Mietkaution im Gewerbemietrecht nicht auf drei Monatsmieten beschränkt und kann bei wirksamer Absprache auch verzinst werden.

Das Mietrecht birgt hohes Konfliktpotential zwischen Mieter und Vermieter

MietrechtsportalIm Bereich des Mietrechts kann es aus vielerlei Gründen zu Auseinandersetzungen kommen. So kann es für einen Mieter zum Beispiel eminent wichtig sein, wann genau das Mietobjekt bzw. die Wohnung oder Haus als mangelhaft anzusehen ist oder ob die Nebenkostenabrechnung des Vermieters tatsächlich korrekt ist. Das Hauptanliegen des Vermieters ist die pünktliche und korrekte Zahlung der Miete. Daneben stellen sich häufig Fragen in Bezug auf mögliche Mieterhöhungen oder die pflichtgemäße Übergabe der Wohnung zum Ende der Mietzeit. Oftmals scheuen sich die beteiligten Parteien allerdings davor, anwaltlichen Rat einzuholen. Dies kann beispielsweise in einem guten Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter begründet sein. Bei diesen Gedankengängen wird jedoch außer Acht gelassen, dass es bei einer frühzeitigen Beratung und Vertretung durch einen Rechtsanwalt in den meisten Fällen erst gar nicht zu Streitigkeiten kommen muss. Zudem ist ebenso eine Beratung im Hintergrund möglich, wodurch Sie selbst mit ihrem Mieter/Vermieter verhandeln können, ohne ein langjähriges Vertrauensverhältnis aufs Spiel zu setzen. Wir beraten und vertreten Sie kompetent und engagiert in allen Bereichen des Mietrechts. Wir stehen Ihnen auch bei Problemen aus Spezialbereichen wie bei einer bevorstehenden Eigenbedarfskündigung zur Seite. Eigenbedarf ist nicht selten nur ein Vorwand, lassen Sie sich durch uns beraten. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie unseren Rechtsbeistand als Mieter, Vermieter, Mietergemeinschaft oder Ähnliches benötigen.

Schließlich sei noch auf unser Mietrechtsforum und unsere umfangreiche Sammlung aktueller Urteile aus dem Mietrecht hingewiesen, die wir Ihnen kostenfrei zur Verfügung stellen.

Wichtige Fragen und Antworten zum Mietrecht im Überblick:

…ist geboten, wenn der Mieter einen Mangel bemerkt, der zu weiteren Mängeln an der Bausubstanz führen kann. In diesen Fallen Sollte der Mieter den Vermieter umgehend informieren – sonst haftet er für den Schaden, der entsteht, Weil der Vermieter beispielsweise einen Leitungsschaden nicht rechtzeitig reparieren konnte.

Liegt die Ursache der Schimmelbildung Nachweislich im Verantwortungsbereich des Vermieters, ist nach vergeblicher Aufforderung zur Mängelbeseitigung sogar eine Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich. In diesem Fall kann der Mieter sogar Umzugs-und Maklerkosten ersetzt verlangen.

kann eine Beeinträchtigung sein, die zu einer Mietminderung berechtigt. Leidet der Nachtschlaf, sind Mietminderungen von teilweise mehr als 10 Prozent möglich. Der Nachweis der Beeinträchtigung Häufig ist schwierig. Gegenüber Kindern Sollte Jedoch Toleranz selbstverständlich sein.

Hat man eine Miete trotz Minderungsgrund erst einmal vorbehaltlos in voller Höhe gezählt, ist eine Rückforderung kaum möglich. Deshalb bei komplexen Angelegenheiten besser per Einschreiben eine Mietminderung wegen eines Mangels vorbehalten.

Sind Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart erhält der Mieter eine Abrechnung, aus der sich eine Nachzahlung oder eine Gutschrift errechnet. Über die Kosten pauschal entrichteten wird nicht abgerechnet – eine Nachzahlung entfällt Ebenso wie ein mögliches Guthaben. Über Heizkosten Jedoch Stets muss abgerechnet werden!

Ein komplettes Jahr hat der Vermieter Zeit, über die Nebenkosten abzurechnen. Versäumt er diese Frist grundlos, so kann eine Nachzahlung vom Mieter nicht mehr gefordert werden.

Nach einer vorbehaltlosen Zahlung auf eine Nebenkostennachforderung kann der Mieter nichts zurückfordern, selbst wenn er im Nachhinein einen Fehler erkennt. Die Zahlung wird insoweit als Anerkenntnis der richtigkeit gewertet, die Nachträgliche Einwendungen ausschließt.

Bildet eine Modernisierung die Grundlage einer Mieterhöhung, so Können 11 Prozent der Investitionen auf die Jahresmiete Umgelegt werden. Beispielsweise können nach dem erstmaligen Einbau von Isolierfenstern für ca. 4.000 €. 440 € auf die Jahresmiete Umgelegt werden. Die monatliche Mehrbelastung steigt damit um rund 37 €.

…wegen erheblicher Zahlungsrückstände kann „geheilt“ werden, wenn der Mieter die ausstehenden Beträge umgehend nachentrichtet.

Sind mehrere Personen Mieter oder Vermieter, so ist die Kündigung in der Regel nur wirksam, wenn sie auch die Unterschrift aller Vertragspartner trägt. Umgekehrt muss eine Kündigung auch an alle Personen adressiert sein, wenn Auf der anderen Vertragsseite mehrere Personen stehen.

Enthält der Mietvertrag eine „vorgedruckte“ Regelung, die den Mieter zur Renovierung bei Auszug verpflichten soll – unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung – so ist diese unwirksam. Der Mieter schuldet Keinerlei Renovierungsarbeiten.

Ein derartiger Passus im Mietvertrag ist unwirksam mit der Folge, dass. zB keine Streicharbeiten geschuldet sind. Grundsätzlich unwirksam ist ferner die Aufforderung zum Parkettabschleifen, stirbt auch wenn Vermieter Häufig fordern.

Ist der Mieter bei Auszug Renovierungsbedarfs Mangels, nicht verpflichtet zu streichen kann eine anteilige Kostenabgeltung fällig sein. Eine Regelung, die die Abgeltung Wiederum allein von starren Fristen abhängig macht, ist unwirksam – Folge: Keine Zahlungsverpflichtung des Mieters.

Schönheitsreparaturen sind zu Unterscheiden von (Streich-) Arbeiten zur Schadensbeseitigung. Während erstere dazu dienen, den Verschleiß zu beseitigen, der durch die reguläre Nutzung der Wohnung entsteht, werden Schadensbeseitigungen immer dort nötig, wo ein darüber hinausgehender Schaden verursacht wurde. So kann es auch sein, dass. ein Mieter, der keine Schönheitsreparaturen schuldet, gleichwohl eine Wand oder eine Tür streichen muss, wenn er zB in dieser einen Kratzer verursacht hat.

Die Rückzahlung der Mietkaution wird fällig nach Ende des Vertragsverhältnisses und einer angemessenen Prüfungs-und Überlegungsfrist des Vermieters. Dabei darf der Vermieter die Rückzahlung der Kaution nicht treuewidrig verzögern, bei Wohnraum gilt eine Frist von 3-6 Monaten.

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