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Mietrechtsberatugn Rechtsanwälte Kotz 

 

Wir möchten Ihnen auf unserer Seite „MeinMietrecht“ umfassende Informationen zum Themenbereich Mietrecht näher bringen. In einem kostenlosen Mietrechtsforum können Sie Fragen stellen. Desweiteren können Sie sich in einem Blog über Mietrecht-Higlights erfreuen oder in den Rubriken "News" und "Artikel" rechtlich fortbilden. Zudem können Sie mehrere RSS-Feeds abonnieren.

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Ihr

Dr. Christian Kotz

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Verkehrsrecht

Fachanwalt für Versicherungsrecht 

Rechtsanwälte Kotz Kreuztal/Siegen

 

Mietmängel-und Wohnungsauszugsfotos:

Rechtsanwälte Kotz

RA Hans Jürgen Kotz und RA Dr. Christian Kotz

Siegener Straße 104 - 57223 Kreuztal

Telefon: 02732/791079 - Telefax: 02732/791078

Email: info@meinmietrecht.de


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Wichtige Fragen und Antworten zum Mietrecht im Überblick: 

1. Dringendes Handeln ist geboten, wenn der Mieter einen Mangel bemerkt, der zu weiteren Mängeln an der Bausubstanz führen kann. In diesen Fallen Sollte der Mieter den Vermieter umgehend informieren - sonst haftet er für den Schaden, der entsteht, Weil der Vermieter beispielsweise einen Leitungsschaden nicht rechtzeitig reparieren konnte.

2. Schimmel als Gesundheitsgefahr: Liegt die Ursache der Schimmelbildung Nachweislich im Verantwortungsbereich des Vermieters, ist nach vergeblicher Aufforderung zur Mängelbeseitigung sogar eine Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich. In diesem Fall kann der Mieter sogar Umzugs-und Maklerkosten ersetzt verlangen.

3. Nachbarschaftslärm kann eine Beeinträchtigung sein, die zu einer Mietminderung berechtigt. Leidet der Nachtschlaf, sind Mietminderungen von teilweise mehr als 10 Prozent möglich. Der Nachweis der Beeinträchtigung Häufig ist schwierig. Gegenüber Kindern Sollte Jedoch Toleranz selbstverständlich sein.

4. Rückforderung: Hat man eine Miete trotz Minderungsgrund erst einmal vorbehaltlos in voller Höhe gezählt, ist eine Rückforderung kaum möglich. Deshalb bei komplexen Angelegenheiten besser per Einschreiben eine Mietminderung wegen eines Mangels vorbehalten.

5. Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung möglich: Sind Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart erhält der Mieter eine Abrechnung, aus der sich eine Nachzahlung oder eine Gutschrift errechnet. Über die Kosten pauschal entrichteten wird nicht abgerechnet - eine Nachzahlung entfällt Ebenso wie ein mögliches Guthaben. Über Heizkosten Jedoch Stets muss abgerechnet werden!

6. Nebenkostennachzahlung: Ein komplettes Jahr hat der Vermieter Zeit, über die Nebenkosten abzurechnen. Versäumt er diese Frist grundlos, so kann eine Nachzahlung vom Mieter nicht mehr gefordert werden.

7. Zahlung auf Nebenkostennachforderung: Nach einer vorbehaltlosen Zahlung auf eine Nebenkostennachforderung kann der Mieter nichts zurückfordern, selbst wenn er im Nachhinein einen Fehler erkennt. Die Zahlung wird insoweit als Anerkenntnis der richtigkeit gewertet, die Nachträgliche Einwendungen ausschließt.

8. Mieterhöhung bei Modernisierung: Bildet eine Modernisierung die Grundlage einer Mieterhöhung, so Können 11 Prozent der Investitionen auf die Jahresmiete Umgelegt werden. Beispielsweise können nach dem erstmaligen Einbau von Isolierfenstern für ca. 4.000 €. 440 € auf die Jahresmiete Umgelegt werden. Die monatliche Mehrbelastung steigt damit um rund 37 €.

9. Eine außerordentliche Fristlose Kündigung wegen erheblicher Zahlungsrückstände kann "geheilt" werden, wenn der Mieter die ausstehenden Beträge umgehend nachentrichtet.

10. Kündigung Mehrerer Personen: Sind mehrere Personen Mieter oder Vermieter, so ist die Kündigung in der Regel nur wirksam, wenn sie auch die Unterschrift aller Vertragspartner trägt. Umgekehrt muss eine Kündigung auch an alle Personen adressiert sein, wenn Auf der anderen Vertragsseite mehrere Personen stehen.

11. Renovierung nach Auszug: Enthält der Mietvertrag eine "vorgedruckte" Regelung, die den Mieter zur Renovierung bei Auszug verpflichten soll - unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung - so ist diese unwirksam. Der Mieter schuldet Keinerlei Renovierungsarbeiten.

12. Spezielle Ausführungsart von Schönheitsreparaturen: Ein derartiger Passus im Mietvertrag ist unwirksam mit der Folge, dass. zB keine Streicharbeiten geschuldet sind. Grundsätzlich unwirksam ist ferner die Aufforderung zum Parkettabschleifen, stirbt auch wenn Vermieter Häufig fordern.

13. Anteilige Kostenabgeltung: Ist der Mieter bei Auszug Renovierungsbedarfs Mangels, nicht verpflichtet zu streichen kann eine anteilige Kostenabgeltung fällig sein. Eine Regelung, die die Abgeltung Wiederum allein von starren Fristen abhängig macht, ist unwirksam - Folge: Keine Zahlungsverpflichtung des Mieters.

14. Schönheitsreparaturen und Arbeiten zur Schadensbeseitigung: Schönheitsreparaturen sind zu Unterscheiden von (Streich-) Arbeiten zur Schadensbeseitigung. Während erstere dazu dienen, den Verschleiß zu beseitigen, der durch die reguläre Nutzung der Wohnung entsteht, werden Schadensbeseitigungen immer dort nötig, wo ein darüber hinausgehender Schaden verursacht wurde. So kann es auch sein, dass. ein Mieter, der keine Schönheitsreparaturen schuldet, gleichwohl eine Wand oder eine Tür streichen muss, wenn er zB in dieser einen Kratzer verursacht hat.

15. Kautionsrückzahlung: Die Rückzahlung wird fällig nach Ende des Vertragsverhältnisses und einer angemessenen Prüfungs-und Überlegungsfrist des Vermieters. Dabei darf der Vermieter die Rückzahlung nicht treuewidrig verzögern, bei Wohnraum gilt eine Frist von 3-6 Monaten.

Mietrechtsfragen und Begriffe von A-Z erklärt:

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Wohnraummiete

Rechtsprechungsübersicht Wohnraummiete 2009 

Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zur Wohnraummiete im Jahr 2009 

von

Dr. Christian Kotz

Fachanwalt für Versicherungsrecht

Fachanwalt für Verkehrsrecht

und

Jens Petry

 

 

Die nachfolgende Zusammenstellung und ihre Gestaltung sind urheberrechtlich geschützt. Alle enthaltenen Informationen sind mit größter Sorgfalt recherchiert und zusammengestellt. Trotzdem kann für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität keine Gewähr übernommen werden. Bitte beachten Sie auch, dass die Informationen eine Rechtsberatung weder ersetzen wollen noch können.

Einleitung

Die Flut der höchstrichterlichen Entscheidungen zur Wohn­raummiete hielt auch im Jahr 2009  an. Dabei war zu beobachten, dass es bei den Streitigkeiten zu Schönheitsreparaturen nach den zahlreichen Klauselentscheidungen zu „starren" Fristen nicht mehr vorrangig um das „ob" ging, sondern eher darum, „wie" solche Dekorationsmaßnah­men auszuführen sind. Einen weiteren Schwerpunkt bildeten (nach wie vor) Fragen der Betriebskostenabrechnung. Ferner folgte die kleinteilige Aufarbeitung von Detailfragen auf Grund derer das Mietrecht eine Domäne werden dürfte, in welcher sich nur noch Spezialisten zurechtfinden werden.  Ferner ist aufgefallen, dass der BGH seine teilweise kritisierte Rechtsprechung ausdrück­lich bestätigte. Dies scheint wohl ein Signal dafür zu sein, dass die Rechtsprechung des BGH wohl einen langfristigen Bestand haben wird.

 

I.    Mietvertrag

 

1. Berechnung der (Minder-)Fläche bei preisfreiem Wohnraum

Nach mittlerweile ständiger Rechtsprechung des BGHweist eine Mietwohnung einen Mangel auf, wenn ihre tat­sächliche Wohnfläche um 10% unter der vertraglich vereinbarten Fläche liegt. Dabei hilft dem Vermieter auch eine nur „ca." angegebene Größe nicht. Da für preisfreien Wohnraum eine Berechnungsvorschrift fehlt, können die Parteien die Berechnungsmethode nach Ansicht des BGH frei wählen. Haben die Parteien zur Flächenberechnung - wie meist - nichts vereinbart, ist zunächst festzustellen, ob es eine örtliche Verkehrssitte für die Art der Berechnung gibt. Ist auch dies nicht der Fall, zieht der BGH in Bestäti­gung einer jüngeren Entscheidung die Vorschriften über die Flächenermittlung bei preisgebundenem Wohnraum entspre­chend heran, wobei er wegen der dort stattgefundenen Rechtsänderung auf den Zeitpunkt des Mietvertrags­abschlusses abstellt: Bei bis 31.12.2003 abgeschlossenen Mietverhältnissen ist die Wohnfläche nach der II. BerechnungsVO zu ermitteln, bei danach begründeten Verträgen nach der WohnflächenVO.

- BGH, NJW 2009, 2295 -

 

2. Kündigung durch Insolvenzverwalter bei Genossen­schaftsmiete

Von Wohnungsbaugenossenschaften erhält eine Wohnung regelmäßig nur, wer sich durch Erwerb eines Genossen­schaftsanteils in die Genossenschaft „eingekauft" hat; im Gegenzug wird zur Vermeidung einer Doppelbelastung stets auf Stellung einer Mietsicherheit verzichtet. Kündigt ein Genosse die Mitgliedschaft in der Genossenschaft, droht ihm seinerseits eine Kündigung des Dauernutzungsverhältnisses (auf welches das Mietrecht analog anzuwenden ist) wegen Eigenbedarfs der Genossenschaft für ein Mitglied. In Ab­grenzung zum Verbot der Kündigung eines Wohnraummiet­verhältnisses durch den Insolvenzverwalter eines Mieters (§ 109 I 2 InsO) hat der BGH die Kündigung der Mitglied­schaft in einer Genossenschaft für zulässig erachtet. Der Insolvenzverwalter kann dann nach Ablauf der einzuhalten­den Kündigungsfrist. Auskehrung des Genossenschafts­anteils zur Masse verlangen; die Genossenschaft wird zu prüfen haben, ob sie einen Ex-Genossen ohne Mietsicherheit als Mieter behalten will.

- BGH, NJW, 1820 -

 3. Kündigungsrechtsverzicht bei Mietvertrag über eine „Studentenbude“

Der Kündigungsrechtsverzicht schien in allen Facetten entschieden und stets für maximal vier Jahre zulässig. Aktuell hat der BGH seine Rechtsprechung in einer besonderen Konstellation eingeschränkt. Der BGH hält es nämlich unter Berücksichtigung des besonderen Mobilitätsinteresses von Studenten für unzulässig, eine Bindung von zwei Jahren zu vereinbaren. Zwar hat der BGH nicht entschieden welche Höchstfrist zulässig wäre; die Hinweise im Urteil lassen aber den Schluss zu, dass allenfalls eine semesterweise Bindung möglich ist.

- BGH, NJW 2009, 3506 -

 4. Kündigung wegen falscher Selbstauskunft

Eine vom Mieter vor Vertragsabschluss übergebene Selbst­auskunft mit unzutreffenden Angaben berechtigt den Ver­mieter zur fristlosen Kündigung. Nach einer Entscheidung des LG München  gilt dies auch dann, wenn sich das in der falschen Auskunft liegende Risiko eines Mietausfalls noch nicht verwirklicht hat.

- Zur Frage der Anfechtung statt Kündigung des Mietvertrages BGH, NJW 2009, 1266 –

 

5. Verjährung im laufenden Mietverhältnis

Für den Anspruch des Vermieters auf Leistung von Mietsi­cherheit wurde festgestellt, dass dieser im laufenden Miet­verhältnis verjähren kann; Gleiches gilt für die Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung (§ 548 II BGB). Hierbei ergibt sich eine Besonderheit aus § 566 BGB: Beim Eigentums­wechsel bleiben bereits entstandene und fällige Ansprüche beim bisherigen Vermieter. Das gilt auch für vertragliche Ansprüche des Mieters: Sind sie vor dem Eigentumswechsel fällig geworden, richten sie sich gegen den bisherigen Ver­mieter. Der Erwerber ist grundsätzlich nur für nach dem Eigentumswechsel entstehende oder fällig werdende Ansprü­che aktiv- oder passivlegitimiert. Dies würde bedeuten, dass bei einem vor Eigentumswechsel entstandenen Aufwen­dungsersatzanspruch des Mieters (§ 548 II BGB) gegen den bisherigen Eigentümer die kurze sechsmonatige Verjährungs­frist spätestens mit Eigentumswechsel zu laufen beginge. Zum Schutz des Mieters hat der BGH nun im Anschluss an eine ältere Entscheidung festgestellt, dass der Lauf der Ver­jährung erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung beginnt. Gleiches gilt nach Ansicht des LG Berlin für den Rückzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich Vorauszah­lungen auf (später nicht abgerechnete) Nebenkosten; auch hier beginnt der Lauf der Verjährung im Falle des Vermieter­wechsels erst mit Kenntnis des Mieters.

- BGH, NJW 2008, 2256 -

 

6. Mischmietverhältnis-Zweckbestimmung der Parteien

Liegt ein Mischmietverhältnis (hier: Laden mit angrenzender Wohnung) vor, ist festzustellen, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Entsprechend sind auf das gesamte Mietverhältnis entweder nur die Vorschrif­ten über die Wohn- oder ausschließlich diejenigen über die Geschäftsraummiete anzuwenden. Entscheidend für die Er­mittlung des Schwerpunkts ist der Parteiwille; das Verhält­nis der gewerblich genutzten Fläche zur Wohnfläche ist da­gegen von untergeordneter Bedeutung. Selbst bei einer klei­nen Ladenfläche in Verbindung mit einer großen Wohnung sind deshalb die Wohnraumvorschriften nicht anwendbar, wenn im Vordergrund des Interesses der Betrieb des Ladens für den Lebensunterhalt des Mieters steht. Diesen Ansatz der älteren Rechtsprechung hat das OLG Stuttgart jetzt be­stätigt.

- OLG Stuttgart, NZM 2008,, 726 -

7. Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Mietspiegel

Nach § 558 a BGB kann zur Mieterhöhung auf einen Miet­spiegel Bezug genommen werden. Damit der Mieter die Be­rechtigung der Mieterhöhung nachvollziehen kann, muss entweder dem Erhöhungsschreiben der Mietspiegel in Kopie beigefügt sein oder der Mietspiegel muss dem Mieter ander­weitig zugänglich sein. Dem genügt es nach Ansicht des LG Dresden nicht, wenn der Mieter den Mietspiegel nur gegen eine Schutzgebühr kaufen kann, denn dem Mieter soll es nicht zumutbar sein, Geld für eine Überprüfung ausgeben zu müssen. Der Verweis des Vermieters auf eine Veröffent­lichung im Amtsblatt der Gemeinde soll dagegen ausreichend sein, wenn das Amtsblatt leicht zugänglich ist; im Zweifel muss der Vermieter demnach angeben, bei welcher Stelle der Mieter das betreffende Amtsblatt kostenlos einsehen kann, wenn er nicht gleich ein eigenes Kundencenter vorhält und auf die Einsichtnahme dort verweist.

- BGH, Urteil vom 11.03.2009, Az.: VIII ZR 74/08 -

 

8. Folgen einer Falschen Arbeitgeberauskunft zu Mietereinkommen

Um sich bereits vor Vertragsabschluss ein Bild darüber ma­chen zu können, ob der Mietinteressent in der Lage ist, den künftigen Vertrag zu erfüllen, darf der Vermieter von ihm eine Selbstauskunft über seine Vermögensverhältnisse verlan­gen. (Dies sollte der Vermieter auch in seinem eigenen Interesse stets tun.) Macht der Mieter dabei vorsätzlich wahrheitswidrige Angaben, kann der Vermieter den Vertrag bis zur Überlassung der Mietsache wegen arglistiger Täuschung anfechten, da­nach bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung fristlos kündigen. Das OLG Koblenz hat dazu darauf hingewiesen, dass einer­seits dann, wenn der Mieter hierbei eine Verdienstbescheinigung seines Arbeitgebers vorlegt, jener für den durch eine Falschauskunft entstehenden Mietausfallschaden haftet; an­dererseits verliert der Vermieter seine Ansprüche gegen den Arbeitgeber, wenn er nach Kenntnis der Tatsachen den Miet­vertrag nicht anficht oder kündigt, sondern fortsetzt.

- OLG Koblenz, NZW, 2008, 3073 -

9. Fernwärme statt Gasetagenheizung als Modernisierung

Ausführlich begründet der BGH, dass der Anschluss an ein Fernwärmenetz an Stelle einer Gasetagenheizung eine duldungspflichtige Modernisierung darstellt (§ 554 II 1 BGB). Hinsichtlich der zu erwartenden Mieterhöhung muss der Vermieter dabei nur mitteilen (§ 554 III BGB), wie sich auf Grund der Modernisierung die Miete voraussichtlich erhö­hen wird (§ 559 BGB); nicht erforderlich ist dagegen eine solche Mitteilung, wenn Zustimmung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) begehrt wird.

- BGH, NJW 2008, 3630 -

 

10. Einseitiger Kündigungsrechtsausschluss in AGB

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2003 hatte der BGH einen einseitigen individualvertraglichen Kündigungsrechtsausschluss für zulässig erachtet. In Abgrenzung dazu hat er jetzt festgestellt, dass ein einseitiger formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters unwirksam ist sofern er nicht mit einer Staffelmietvereinbarung verbunden ist. Da­mit dürften sämtliche Fallkonstellationen zulässigen und un­wirksamen Kündigungsrechtsverzichts vom BGH entschie­den sein.

Demnach gilt Folgendes:

 

-    beidseitiger Kündigungsverzicht in AGB: bis vier Jahre Dauer wirk­sam;

-    einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters im Individualvertrag: bis fünf Jahre Dauer wirksam;

-    einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters in AGB: unwirksam;

-    einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters in AGB mit Staffelmiete: bis vier Jahre Dauer wirksam;

-    einseitiger Kündigungsverzicht des Vermieters: wirksam.

- exemplarisch BGH, NJW 2009, 912 -

 

11. Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Der BGH hat bereits entschieden, dass der Vermieter scha­densersatzpflichtig ist, wenn er bei einer Kündigung nach § 573 II Nr. 2 BGB den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Diese Rechtsprechung entwickelt er nun fort. Danach hat der Mieter auch dann einen Schadensersatzanspruch, wenn er auf Grund einer schlüssig vorgetragenen und nicht zwei­felhaften Eigenbedarfskündigung geräumt hat und sich im Nachhinein herausstellt, dass die Kündigung formell unwirk­sam war. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter sich in diesem Fall (in Unkenntnis der Unwirksamkeit) mit dem Vermieter vergleichsweise über die Räumung einigt.

- BGH, NJW 2009, 2059 -

 

12. Kündigungssperre bei Umwandlung

Nach § 577a I BGB kann der Erwerber einer nach Vermie­tung in Wohnungseigentum umgewandelten und danach an ihn verkauften Wohnung den Mieter erst nach Ablauf von drei Jahren nach Veräußerung wegen Eigenbedarfs (§ 573 II Nr. 2) oder Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 II Nr. 3 BGB) kündigen. Eine Kündigung aus einem anderen berechtigten Interesse (§ 573 I BGB) ist dagegen nicht ausgeschlossen. Der BGH hat deshalb die Kündigung wegen des Bedarfs der Unterbringung einer Be­treuungshilfe für zulässig erachtet.

- BGH, NJW 2009, 1808 -

13. Mieterhöhung unter Inanspruchnahme zinsverbilligter Darlehen

Nimmt der Vermieter für eine Modernisierungsmaßnahme zinsverbilligte Darlehen in Anspruch, kann er eine Modernisierungsmieterhöhung nur unter Berücksichtigung der an den Mieter weiterzugebenden Zinsverbilligung vornehmen. Der BGH hat dabei klargestellt, dass die Zinsverbilligung dem Mieter über die gesamte Darlehenslaufzeit zugute kom­men muss. Der Vermieter kann deshalb nach der Modernisierungsmieterhöhung unter Berücksichtigung der Zinsver­billigung die Miete bei einer Folgeerhöhung nicht nach § 558 BGB bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichs­miete erhöhen, sondern muss von der ortsüblichen Ver­gleichsmiete die Zinsverbilligung so lange in Abzug bringen, bis der Förderzeitraum ausgelaufen ist.

- BGH, NJW 2009, 1737 -

14. Mieterhöhung mit Wohnungs-Mietspiegel bei Ein­familienhaus

In einer Vielzahl von Mietspiegeln gibt es keine Erwähnung von Einfamilienhäusern. Der BGH hat dazu entschieden, dass in Fällen, in denen die geforderte Miete für das Haus innerhalb der Preisspanne des Mietspiegels für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt, der Vermieter eine Zustim­mung zur Mieterhöhung auf Grundlage des Mietspiegels begehren kann und nicht auf den für ihn beschwerlicheren Weg über Vergleichswohnungen oder Sachverständigengut­achten ausweichen muss.

- BGH, NJW-RR 2009, 86 -

 

15. Mieterhöhung bei Modernisierung

Führt der Vermieter an der Mietsache bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durch, die er nicht zu vertreten hat, kann er die Kosten als Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 I 4 BGB geltend machen. Ein solcher Fall liegt nach Ansicht des BGH beim landesrechtlich vorgeschrie­benen Einbau von Wasserzählern vor. Da die Argumenta­tion verallgemeinerungsfähig ist, wird auch der demnächst erforderliche Einbau von Rauchmeldern in Mietwohnun­gen zu Modernisierungsmieterhöhungen berechtigen. In al­len Fällen ist jedoch zu beachten, dass der BGH dabei nur die unbedingt notwendigen Kosten für ansatzfähig betrach­tet.

- BGH, NJW 2009, 839 -

 

16. Fälligkeit der Miete im Altvertrag

Verzug kann erst nach Fälligkeit eintreten. Bei vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Altverträgen stellt sich deshalb die Frage, ob die Mietzahlung am Monatsende fällig ist (§ 551 BGB a. F.) und was die Folgen formularmäßiger Mietvoraus­zahlungsklauseln sind. Der BGH hält in Beantwortung dieser Frage zunächst Vorauszahlungsklauseln in Altverträ­gen auch unter dem Gesichtspunkt des AGB-Rechts (§§ 307, 306 II BGB) grundsätzlich für zulässig. Ist eine Voraus­zahlungsklausel jedoch mit einer unzulässigen Beschränkung der Mietminderung verbunden, ist die Regelung insgesamt unwirksam. Dies führt dazu, dass die Miete erst am Monats­ende fällig ist, da § 556 b I BGB nicht auf Altverträge an­wendbar ist.

- BGH, NJW 2009, 1491 -

 

 

II.   Schönheitsreparaturen

 

1. Farbwahlklausel in Dekorations-AGB

In einer im Übrigen unbedenklichen Schönheitsreparatur­klausel stand der Satz:

 

„Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszufüh­ren ...".

 

Der Mieter begehrte die Feststellung, dass hier­durch die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf ihn ins­gesamt unwirksam sei. Der BGH hat dem entsprochen. Von Bedeutung ist dabei die Begründung: Demnach kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Wohnung bei Mie­tende „hell und neutral" zurückgibt, weil nur dadurch das Interesse des Vermieters an der Akzeptanz der Mietsache durch möglichst viele Interessenten zum Tragen kommt. Als Beispiel führt der BGH auf, dass die Farben hellblau und lindgrün zwar hell, aber nicht neutral seien, eine solche Renovierung müsse der Vermieter bei Auszug nicht akzeptie­ren. Allerdings müsse nach der Klausel der Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses „hell und neutral" streichen oder tapezieren. Darin sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung (weil es dem Vermieter im laufenden Mietverhältnis gleichgültig sein könne, welche Farbe die Wände hätten) und erklärt in der Folge die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen für unwirksam. Kon­sequent hat der BGH anschließend entschieden, dass der Vermieter Rückgabe der Holzteile bei Vertragsende „in Weiß oder hellen Farbtönen" verlangen kann.

- BGH, NJW 2008, 2499; BGH, NJW 2009, 62 -

 

2. Keine Mieterhöhung infolge unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Über­nahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Räume. Bezogen auf Gemeinden, in welchen gelegentlich der Aufstellung der Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs­mieten davon ausgegangen worden ist, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt, ist die Instanzrechtsprechung davon ausgegangen, dass im Falle unwirksamer Dekorationsüberbürdung der Vermieter vom Mieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen könne. Diese Recht­sprechung hat der BGH mit dem Argument verworfen, dass nicht feststehe, dass Vermieter im Falle nicht übertragener Renovierungspflichten am Markt auch höhere Mieten durch­setzen könnten. Das Vergleichsmietensystem lasse deshalb Zuschläge als Folge unwirksamer Vertragsklauseln nicht zu.

- BGH, NJW 2008, 2840 -

 

3. Üblicherweise" als „weiche" und „regelmäßig" als „starre" Frist

Die Entscheidungen des BGH zur Unwirksamkeit „star­rer" Schönheitsreparaturfristen haben eine Vielzahl von For­mulierungsversuchen und darauf bezogener Entscheidungen ausgelöst. Aktuell werden die Begriffe „in der Regel" und „im Allgemeinen" als zulässige, nicht starre Klausel angese­hen. Gleiches gilt nach Ansicht des BGH für die Formu­lierung „üblicherweise". Demgegenüber handelt es sich nach einer Entscheidung des KG Berlin bei der Klausel „regelmäßig in folgenden Zeiträumen ..." um eine unwirksame starre Frist, weil der verständliche, durchschnittliche Mieter davon aus­gehen muss, er müsse spätestens bei Fristende tätig werden.

- BGH, NJW 2009, 62; a. A. KG Berlin, NJW 2008, 2787 -

 

4. Bereicherungsausgleich zu Gunsten des Mieters

Benutzt ein Vermieter absichtlich eine unwirksame Formu­larklausel zur Abwälzung einer Renovierungspflicht auf den Mieter und renoviert der Mieter in Unkenntnis der Rechts­lage, kann der Mieter Kostenerstattungsansprüche unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes haben. Fehlt es aber an einem Verschulden des Vermieters, stellt sich die Frage, ob der Mieter Ansprüche aus einem anderen Rechts­grund geltend machen kann. Der BGH hat - einen Fall des beendeten Mietverhältnisses entscheidend - insoweit das Bereicherungsrecht (§§ 812 1 1, 818 II BGB) bemüht, wobei sich der dem Mieter zu leistende Wertersatz danach bemisst, was dieser billigerweise neben seiner Zeit an Kos­ten für Material und Hilfskräfte aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Ausdrücklich abgelehnt hat der BGH dabei für das Mietrecht die Betrachtungsweise des Wertersatzes für Grundstücksverwendungen, welche Wert­ersatz nach einem erhöhten objektiven Ertragswert ge­währt.

- BGH, NJW 2009, 2590 -

5. Umbauplanung

Die Durchführung von wirksam überbürdeten Schönheits­reparaturen durch den Mieter ist nach ständiger Rechtspre­chung Teil des von ihm zu entrichtenden Entgelts. Als Folge davon kann der Vermieter vom Mieter im Wege er­gänzender Vertragsauslegung einen Ausgleich in Geld ver­langen, wenn der Vermieter nach Vertragsende das Objekt umbauen will und vom Mieter durchgeführte Schönheits­reparaturen somit wirtschaftlich sinnlos sind. Dies wie­derum gilt nach Ansicht des KG Berlin dann nicht, wenn die Mietsache in einem derart schlechten Zustand ist, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nicht vornehmen kann, weil zunächst der Vermieter den baulich einwandfreien Zustand herstellen müsste.

- BGHZ 151, 53; KG Berlin, NZM 2009, 661 -

6. Begriff der Schönheitsreparaturen bei preisfreiem Wohnraum

Für preisgebundenen Wohnraum definiert § 28 IV 3 der II. BerechnungsVO den Begriff der Schönheitsreparaturen. Der BGH hält im Anschluss an eine Grundlagenentschei­dung aus der Zeit vor der Mietrechtsreform diese Defini­tion auch für preisfreie Wohnungen unter dem neuen Miet­recht für anwendbar. Von Bedeutung ist die Grundlagen­entscheidung aber auch deshalb, weil entschieden wurde, dass ein in Miet-AGB unzulässiges Ausdehnen der vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen (vorlie­gend Außenanstrich von Türen und Fenstern) dazu führt, dass die Renovierungsverpflichtung insgesamt unwirksam ist.

- BGH, NJW 2009, 1408 -

 

7. Unwirksame Dekorations-AGB und spätere Individualvereinbarung über Endrenovierung

Treffen eine starre und damit unwirksame Schönheitsrepa­raturklausel und eine für sich wirksame Endrenovierungs­klausel im Mietvertrag aufeinander, sind beide unwirksam. Anders verhält es sich nach Ansicht des BGH, wenn die Endrenovierung außerhalb des Mietvertrags (hier im Über­gabeprotokoll) individuell (§§ 305 I 3, 305 b BGB) verein­bart wurde. In einem solchen Fall hat die Endrenovierungs­klausel demnach Bestand.

- BGH, NJW 2009, 1075 –

III. Betriebskosten

1. Umlagefähigkeit von Kosten nach Übertragung auf den Mieter

Ob die Kosten für das Fällen eines Baumes umlagefähige Gartenpflegekosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV darstellen, ist seit langem streitig. Die Frage hat der BGH aktuell offen gelassen, dabei aber eine verallgemeinerungsfähige Feststel­lung getroffen: Hat der Vermieter eine Kostenposition wirk­sam auf den Mieter übertragen, kann er eigene Aufwendun­gen in diesem Bereich vom Mieter nur noch verlangen, wenn entweder der Mieter mit den Arbeiten in Verzug ist oder die Arbeiten des Vermieters zur Gefahrenabwehr unaufschiebbar erforderlich waren.

- BGH, NJW-RR 2009, 86 -

2. Nachbesserung der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Nach § 556 III 2 BGB hat der Vermieter über Betriebskos­tenvorauszahlungen innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, die Verspätung ist unverschuldet (§ 556 III 3 BGB). Im jetzt vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter fristgerecht abgerechnet und innerhalb der Jahresfrist auch noch Zahlungsklage erhoben. Nach Ablauf der Ausschluss­frist besserte er die mit dem Mangel eines teilweise unver­ständlichen Verteilerschlüssels behaftete Abrechnung im lau­fenden Rechtsstreit nach. Der BGH hat dazu festgestellt, dass der Ablauf der Ausschlussfrist nach § 556 III 3 BGB nicht durch Klageerhebung (§ 204 I Nr. 1 BGB) gehemmt wird. Ferner kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass inhaltlich un­klare Betriebskostenschlüssel wie „HB-KOSTEN" oder „AUFZ", wenn sie nicht erläutert sind, dazu führen, dass die Abrechnung bereits formell unrichtig ist.

- BGH, NJW 2009, 283 -

3. Leasingkosten nicht als Betriebskosten der Heizung umlagefähig

Nach § 7 II HeizkostenVO gehören die Kosten der Bedie­nung einer Heizung zu ihren Betriebskosten. Kosten des Leasing von technischen Bestandteilen der Heizung sind in dieser Norm nicht erwähnt. Dieser Unterschied wurde einem es mit den Mietern gut meinenden Vermieter zum Verhäng­nis. Er hatte eine Koksheizung, die durch einen im Haus wohnenden Heizer bedient werden musste, was hohe Be­triebskosten verursachte, gegen eine Zentralheizung aus­getauscht und dabei Brenner, Öltank und Verbindungsleitun­gen geleast. In den Mietverträgen vereinbarte der Vermieter die Umlage der Leasingkosten. Trotzdem hat der BGHeinem Mieter, der die Leasingkosten nicht zahlte, Recht ge­geben. Da die Leasingkosten im Wortlaut des § 7 II Heiz­kostenVO nicht erwähnt sind, können sie trotz der vertrag­lichen Vereinbarung nicht umgelegt werden. Dem Vermieter half auch der Hinweis, dass die Leasinggebühren niedriger als die frühere Bedienung seien, nicht. Der Mieter wohnt jetzt also doppelt günstig.

- BGH, NJW 2009, 667 -

4. Ausschlussfrist

Nach § 556 III 3 BGB ist der Vermieter mit Betriebskostennachforderungen ausgeschlossen, wenn er dem Mieter die Abrechnung nicht innerhalb Jahresfrist nach Ende der Ab­rechnungsperiode zukommen lässt, es sei denn, der Vermie­ter hätte die Verspätung nicht zu vertreten. Für den Haus­verwalter ist bereits entschieden, dass dessen Verschulden bei der Verspätung der Abrechnung dem Vermieter zuzurechnen ist. Nunmehr liegt auch eine BGH-Entscheidung zur Verspä­tung durch Postversäumnis vor. Danach genügt die recht­zeitige Absendung der Abrechnung nicht, sie muss dem Mie­ter innerhalb der Frist zugehen. Die Post ist dabei Erfüllungs­gehilfin des Vermieters (§ 278 BGB). Deren Verschulden hat der Vermieter auch dann zu vertreten, wenn auf dem Post­weg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.

- BGH, NJW 2009, 2197 -

5. „Nutzloser" Aufzug

Jahrelang war streitig, ob im Rahmen wirksam überbürdeter Nebenkostentragungspflicht ein Erdgeschossmieter die Kos­ten eines Aufzugs anteilig mittragen muss. Der BGH hat dies schließlich mit dem Argument bejaht, eine einheitliche, generalisierende Betrachtungsweise erfordere es, Benachtei­ligungen im Detail hinzunehmen. In Abgrenzung hier hat der BGH nun entschieden, die generalisierende Betrachtungs­weise sei dann nicht mehr zulässig, wenn ein Mieter von der Nutzung des Aufzugs ausgeschlossen sei, weil jener in einem anderen Gebäudeteil liege. Die Frage, ob etwas anderes gel­te, wenn der Mieter mit diesem Aufzug den Keller oder Gemeinschaftseinrichtungen erreichen könne, hat er aller­dings offen gelassen. Diese Ansicht dürfte die Praxis vor erhebliche Abrechnungsschwierigkeiten stellen, da nun bei größeren Gebäudekomplexen genau festzustellen ist, welcher Mieter welche Teile „wie" nutzen kann.

- BGH, NJW 2009, 2058 -

 

 

6. Mietermehrheit

Über einen vermieterseits gern gemachten Fehler hatte das LG Frankfurt a. M. zu entscheiden, nämlich über die Frage, welche Wirkung es auf die Abrechnung hat, wenn sie bei einer Mietermehrheit nicht allen Mietern zugeht. Zutreffend hat das LG erkannt, dass in diesem Fall denje­nigen Mieter, dem die Abrechnung nicht zugeht (im ent­schiedenen Fall war die Abrechnung nur an einen von zwei Mietern adressiert), keine Verpflichtungen aus der Abrech­nung treffen. Dem Vermieter half dabei auch nicht eine im Mietvertrag enthaltene Empfangsvollmacht, welche sich die Mieter untereinander erteilt hatten, denn das LG vertrat die Ansicht, aus dieser Vollmacht ergebe sich nicht die Befugnis zum Öffnen der nur an den anderen Mieter adres­sierten, verschlossenen Briefsendung. Mit der gleichen Ar­gumentation ließ sich vom LG Frankfurt a. M. begrün­den, dass bei mehreren Mitmietern eine Kündigung allen gegenüber zu erklären ist, auch den bereits länger ausgezo­genen.

- LG Frankfurt a. M., NJW-RR 2009, 736 -

7. Aufgliederung von Kosten in der Abrechnung

Zur Frage, wie eine Betriebskostenabrechnung formell auf­gebaut sein muss, hat der BGH bereits mehrfach entschieden. Die Feststellung: „Wie stark dabei die einzelnen Kosten­arten aufgegliedert sein müssen, ist bislang nicht abschlie­ßend geklärt", hat den BGH nun zwar nicht bewogen, eine abschließende Klärung herbeizuführen; er hat sich aber we­nigstens zweier Teilbereiche angenommen: So dürfen Frisch- und Schmutzwasser zu einer Position zusammengefasst und nach dem Zähler für Frischwasser abgerechnet werden, sofern es keinen Schmutzwasserzähler gibt; Sach- und Haft­pflichtversicherung dürfen unter einer einheitlichen Posi­tion „Versicherung" ausgewiesen werden.

- BGH NJW-RR 2009, 1383; BGH NJW 2009, 3575 -

8. Rechweite der Ausschlussfrist

Die Frist nach § 556 III BGB, nach deren Ablauf der Vermie­ter mit Betriebskostennachforderungen ausgeschlossen ist, gilt auf Grund der systematischen Stellung der Norm nur für Mietverhältnisse über Wohnraum. Die analoge Anwendung auf Geschäftsraummietverhältnisse hat der XII. Zivilsenat des BGH jüngst abgelehnt. Anders verhält es sich dagegen mit dinglichen Wohnrechten, bei denen der V. Senat des BGH die entsprechende Anwendung für zulässig erklärt hat.

- BGH, NJW 2009, 3644; BGH NJW 2010, 1065 -

9. Soll-Vorschüsse

In die Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter die tat­sächlich geleisteten Vorauszahlungen einzustellen. Rechnet der Vermieter gleichwohl auf der Basis von Soll-Vorschüssen ab, führt dies nach Ansicht des BGH nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung, sondern allenfalls zu einer inhaltlich unrichtigen Abrechnung. Der Unterschied ist rele­vant, weil eine inhaltlich unrichtige Abrechnung im Prozess korrigiert werden kann, während eine formell unwirksame Abrechnung neu erstellt werden muss, was wegen der dann regelmäßig verstrichenen Abrechnungsfrist (§ 556 III BGB) zu einem Verlust von Nachforderungen für den Vermieter führen kann.

- BGH, NJW 2009, 2575 -

10. Bescheinigung „haushaltsnaher Dienstleistungen“

Nach § 35 a EStG kann der Mieter in den Genuss einer Steuerverminderung gelangen, wenn der Vermieter ihm zu­sammen mit der Betriebskostenabrechnung bescheinigt, wel­che „haushaltsnahen Dienst- oder Handwerkerleistungen" darin enthalten sind. Ob der Vermieter allerdings zur Aus­stellung einer solchen Bescheinigung verpflichtet ist, ist noch nicht abschließend geklärt. Das AG Berlin-Charlottenburghat eine solche Verpflichtung im Anschluss an die Literaturbejaht.

- AG Berlin-Charlottenburg, MM 2009, 299 -

11. Unverständlicher Abrechnungsschlüssel

Weicht der in der Nebenkostenabrechnung angegebene und verwendete Abrechnungsschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, ist dies nach Ansicht des BGH für den Mieter (durch Vergleich der Abrechnung mit dem Vertrag) unschwer zu erkennen, die Abweichung ist deshalb kein formeller Mangel, sondern „nur" ein inhaltlicher Fehler. Anders verhält es sich dagegen, wenn der Verteilerschlüssel in der Abrechnung unverständlich ist. In einem jetzt vom BGH entschiedenen Fall hieß es in einer Nebenkosten­abrechnung in der Rubrik „Erläuterung der Verteilerschlüs­sel", dass die Umlage nach „Quadratmeter Wohnfläche * Monat" erfolge. Daneben standen in der Spalte „Gesamtkos­ten" die Zahl 3816,00 und in der Spalte „Ihr Anteil" unterei­nander die Zahlen 1176,00 und 12,00. Dem Argument des Vermieters, es lasse sich erkennen, dass mit „12" die Anzahl der Monate gemeint sei und dass die beiden anderen Zahlen die Einzel- und Gesamtquadratmeter multipliziert mit 12 seien, ist der BGH nicht gefolgt. Er hält die Abrechnung aus sich heraus für unverständlich und wegen dieses formellen Mangels für unwirksam. Bei dieser Sichtweise ist es kon­sequent, dass der BGH im Anschluss daran entschieden hat, unterschiedliche und in ihrer Abweichung nicht nach­vollziehbare Flächen- und Verbrauchswerte aus verschiede­nen Zeiträumen seien nur ein materieller und kein formeller Mangel der Abrechnung, solange nur jede Abrechnung für sich nachvollziehbar sei.

- BGH, NJW 2008, 2258 -

12. Divergierende Abrechnungszeiträume bei verbrauchsabhängigen und anderen Nebenkosten

Die Abrechnungsperioden von Versorgungs- und Ver­brauchserfassungsunternehmen sind häufig nicht deckungs­gleich; das gilt auch für verbrauchsabhängige und andere Nebenkosten. Die sich daraus ergebende Frage, ob einheit­lich abgerechnet werden kann, hat der BGH zu Gunsten des nur eine einheitliche Abrechnung fertigenden Vermieters entschieden. Demnach ist die einheitliche Gesamtabrechnung nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeit­raum einzelner Nebenkosten nicht deckungsgleich mit dem Zeitraum der Gesamtabrechnung ist. Der Vermieter muss also (es sei denn, es wäre vertraglich anders vereinbart) nicht mehrere Nebenkostenabrechnungen fertigen. Für die Nach­forderungsfrist (§ 556 III BGB) kommt es einheitlich auf das Jahr der Gesamtabrechnung an. Das heißt, der Vermieter kann in das Gesamtabrechnungs-Kalenderjahr 2003 bis 31. 12. 2004 auch Kosten aus dem Heizkostenabrechnungszeitraum 2002/2003 aufnehmen, ohne mit dem auf 2002 entfallenden Anteil verspätet zu sein.

- BGH, NJW 2008, 2328 -

13. Unterlassene Nebenkostenabrechnung bei Vermieterwechsel

In der Praxis recht häufig ist der Fall, dass der bisherige Vermieter nach Veräußerung des Grundstücks nicht mehr über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf Ne­benkosten abrechnet. Das LG Berlin hat hierzu festgestellt, dass in diesem Fall der Mieter vom bisherigen Vermieter die vollen Vorauszahlungen zurückverlangen kann.

- LG Berlin, NJW-RR 2008, 822 -

14.  Keine Abrechnungsfristverlängerung nach Datenverlust beim Mietverwalter

Nach § 556 III BGB ist der Vermieter mit Nebenkostennachforderungen ausgeschlossen, wenn er nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode über die Nebenkosten (-vorauszahlungen) des Mieters abrechnet. Nach einer Entscheidung des AG Annaberg gilt dies auch dann, wenn die Abrechnung verspätet erfolgt, weil dem Mietverwalter des Vermieters durch Blitzeinschlag wenige Wochen vor Fristende der Computer mit den Abrechnungs­daten abstürzt. Das dem Vermieter zuzurechnende Verschul­den des Verwalters liegt hier in der fehlenden externen Da­tensicherung.

- AG Annaberg, NZM 2008, 686 -

 

15. Nutzergruppenzähler als Bedingung einer „Vorerfassung" nach § 5 II 1 HeizkostenVO

Nach § 5 II 1 HeizkostenVO muss dann, wenn die Heiz­energie von einer in § 1 I HeizkostenVO bestimmten Anlage (bspw. Fernwärme) bezogen wird und der Verbrauch der Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen ermittelt wird (bspw. teils durch Wärmemengenzähler und teils durch Heiz­kostenverteiler), eine „Vorerfassung" der Anteile der Nutzer­gruppen am Gesamtverbrauch erfolgen und danach erst sind die Kosten innerhalb der Nutzergruppen zu verteilen. Der BGH  hat dazu festgestellt, dass dies auch dann gilt, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. Insbesondere ge­nügt es in diesem Fall nicht, den Anteil der einen Gruppe am Gesamtverbrauch zu messen und den anderen Anteil durch Differenzrechnung zu ermitteln.

- BGH, NJW-RR 2008, 1542 - 

 

 

 

IV. Gebrauch der Mietsache und Kündigung

 

1. „Fogging“

Ein Fall des Auftretens von Schwarzstaubablagerungen („Fogging") gab dem BGH Anlass zu einer auf den ersten Blick spitzfindigen Differenzierung: Will der Mieter wegen Fogging einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend machen, muss er alle anspruchsbegründenden Vo­raussetzungen einschließlich eines Verschuldens des Vermie­ters darlegen und beweisen, wenn nicht (ausnahmsweise) feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Ein­flussbereich des Vermieters gesetzt worden ist. Da die Ur­sachen für Fogging meist nicht sicher feststellbar sind, schei­tert der Mieter mit seinem Schadensersatzanspruch regel­mäßig. Anders verhält es sich dagegen mit dem Anspruch auf Beseitigung des Schwarzstaubs. Hier hat der Mieter nach Ansicht des BGH den Mangel (die Schwarzstaubablage­rungen) nicht zu vertreten, wenn er den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht überschritten hat. Der Vermie­ter muss deshalb den Mangel auf seine Kosten beseitigen.

- BGH, NJW 2006, 1061; BGH NJW 2008, 2432 -

 

2. Instandhaltung der Fassade

Aus § 535 BGB ergibt sich die Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die vermietete Wohnung, sondern auch das Gebäude im vertragsgemäßen Zustand zu halten. Aktuell wurde dies für die Beseitigung von Graffiti und Putzschäden ausgeurteilt. Zu beachten ist dabei allerdings auch die Feststellung des AG Berlin-Mitte, wonach die Beseitigung von Graffiti als Hausreinigung umlagefähige Betriebskosten darstellt.

- AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, NJW-RR 2008, 1039; AG Berlin-Charlottenburg, NJW-RR 2007, 1024 = NZM 2007, 484 = NJW 2007,2647 L; AG Berlin-Köpenick, NJW-RR 2008,1332 = NZM 2008, 643; GE 2007,1259 = BeckRS 2008, 03973 -

 

3. Abwehransprüche gegen Videokamera

Das Anbringen einer Videokamera bzw. einer Kameraat­trappe kann einen Eingriff in das allgemeine Persönlich­keitsrecht darstellen (Art. 1, 2 GG). Auch ein Grundstücks­nachbar kann einen Anspruch auf Unterlassung des Anbrin­gens einer Videokamera haben; dies jedoch dann nicht, wenn die Kamera nicht auf sein Grundstück ausgerichtet ist und ausgerichtet werden kann. Eine Kameraattrappe ist auch dann unzulässig, wenn der betroffene Mieter seine Wohnung kaum nutzt, denn für eine Grundrechtsbeeinträchtigung kommt es nicht darauf an, wie häufig sie sich ereignet.

- LG Bielefeld, NJW-RR 2008, 327; AG Berlin-Lichtenberg, NJW-RR 2008, 1693 -

 

4. Duldung behördlich angeordneter Baumaßnahme

Nach § 554 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache zu dulden. Der Vermieter hat diese nach 554 III BGB mindestens drei Monate vor Beginn anzuzeigen. Dies gilt nach einer Entscheidung des BGH aber nicht bei Baumaßnahmen auf Grund behördlicher Anordnung. Hier ergibt sich die Duldungs- und Mitwirkungspflicht aus § 242 BGB, die strengen Vorschriften des § 554 III BGB kommen deshalb nicht zur Anwendung.

- BGH, NJW 2009, 1736 -

5. Zögerliche Zahlungsverzugskündigung

Kündigt der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters nicht sofort fristlos (§ 543 BGB), sondern erst nach einigen Mona­ten, stellt sich die Frage, ob einer solchen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen muss, weil der Mieter annehmen durfte, der Vermieter nehme den Verzug hin. Dies hat der BGH im Anschluss an eine Entscheidung aus dem Jahr 2007 verneint. Anders dagegen verhält es sich, wenn der Vermieter die Vertragsverletzung während des gesamten Mietverhältnisses jahrelang geduldet hat.

- BGH NJW 2008, 508; BGH, NJW-RR 2009, 736 -

 6. Fristlose Kündigung wegen fehlender Wohnfläche

Nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH zur Ge­schäftsraummiete ist eine fristlose Kündigung nach § 543 II BGB bei Vorliegen eines wichtigen Grundes auch dann mög­lich, wenn die einschränkenden Voraussetzungen des § 543 I 2 BGB nicht vorhanden sind. Diese Rechtsprechung hat der BGH auf die Wohnraummiete übertragen. Demnach kann ein Mieter bei erheblicher Wohnflächendifferenz auch dann fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Miet­verhältnisses an sich nicht unzumutbar erscheint, weil er die Wohnung zuvor über Jahre hinweg ohne Einschränkungen nutzen konnte.

- BGH, NJW 2009, 2297 -

 

7. Abrisskündigung statt Sanierung im Bestand

Streitige Fälle der Kündigung wegen notwendigen Abrisses eines Gebäudes unter dem Gesichtspunkt der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 II Nr. 3 BGB) sind wegen der schwierig handzuhabenden ge­setzlichen Regelung selten. Erfreulich ist es deshalb, dass der BGH dazu jetzt ausführliche Hinweise gegeben hat. Da­nach lässt eine geringe Restnutzungsdauer des Gebäudes von nur noch 15 bis 20 Jahren einen Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus ebenso geboten erscheinen, wie der bereits für eine „Minimalsanierung" erforderliche hohe Kostenaufwand im Einzelfall.

- BGH, NJW 2009, 1200 -

  

V. Abwicklung des Mietverhältnisses

 

1. Einbauküche als Zubehör

Ob der Mieter im Fall der Zwangsversteigerung des Grundstücks die von ihm eingebrachte Einbauküche an den Erstei­gerer verliert, hängt davon ab, ob die Einbauküche Zubehör im Sinne des § 97 I 1 BGB ist. Der BGH hat die Frage mit dem Argument, für die Zubehöreigenschaft komme es auf die regionale Verkehrssitte an, offengelassen.

- BGH, NJW 2009, 1078 -

 

2. Besichtigungsrecht des Vermieters

In Formularmietverträgen wird typischerweise vereinbart, dass der Vermieter die Mietsache in angemessenen Abstän­den und nach rechtzeitiger Ankündigung besichtigen darf. Das LG München II hält eine solche Klausel infolge Unbe­stimmtheit für unwirksam, wenn im Mietvertrag der ange­messene Zeitabstand nicht definiert ist. Außerdem hält das Gericht Routinekontrollen grundsätzlich für unzulässig.

- LG München II, NJW-RR 2009, 376 -

 

3. Mieterhöhung bei Flächendifferenz

In einem Fall, in welchem die tatsächliche Wohnfläche um weniger als 10% größer als die vertraglich vereinbarte war, hat der BGH bereits entschieden, dass bei einer Mieterhö­hung von der (kleineren) vertraglich vereinbarten Fläche aus­zugehen sei. Nun lag der umgekehrte Fall - die tatsächliche Wohnfläche war um weniger als 10% kleiner als die verein­barte - zur Entscheidung vor. Dabei ist der BGH der vor allem in der Literatur vertretenen Meinung, die höhere vertragliche Wohnfläche könne nicht herangezogen werden, weil es sich sonst um eine verkappte Mieterhöhungsmöglich­keit handele, nicht gefolgt. Das bedeutet, dass bei Abwei­chungen von weniger als 10% in jedem Fall die vertragliche Vereinbarung Basis für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist.

- BGH, NJW 2009, 2739 -

4. Vergunstmiete für Bundesbedienstetenwohnungen

Dass auch der Bund mietrechtlich in tiefes Fahrwasser gelan­gen kann, zeigt sich an einer Entscheidung des BGHzu Vergunstmieten (Vorzugsmieten), welche Bundesbediens­teten in bestimmten Fällen gewährt werden. Im Musterver­trag für Bundesbedienstetenwohnungen ist (jedenfalls bis­lang) folgende Formulierung enthalten: „Endet das Dienst­verhältnis ..., tritt anstelle der ... Bundesbedienstetenmiete eine um ... höhere Miete (Fremdmiete)." Der Versuch des Bundes, in einem solchen Fall bei bestehendem Dienstver­hältnis nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, ist gescheitert. Die grammatische Auslegung der Vertragsklausel ergibt nämlich, dass die Bundesbediensteten­miete unter der Fremdmiete zu liegen hat; wenn aber die Fremdmiete wegen § 558 BGB (nur) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden kann, muss die Bundes­bedienstetenmiete regelmäßig unter der ortsüblichen Ver­gleichsmiete liegen.

- BGH, NJW-RR 2009, 1524 -

 

5. Nachbelastungsklausel bei der Kostenmiete

Bei preisgebundenem Wohnraum regelt § 10 WoBindG das bei einer Mieterhöhung zu beachtende Verfahren, sofern ver­traglich keine Mietgleitklausel (§ 4 VIII NMVO) vereinbart ist. Hierbei stellt die Formulierung „Gilt die Kostenmiete (...), so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kosten­miete diese ab Zulässigkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen (...)" nach Ansicht des BGH keine Mietgleit­klausel dar.

- BGH, NJW-RR 2009, 1021 -

 

6. Trittschall als Mietmangel bei fehlender Verein­barung

Eine Mietsache ist dann mangelhaft, wenn der tatsächlich vorhandene (Ist-)Zustand vom vereinbarten (Soll-)Zustand für den Mieter nachteilig abweicht. Fehlen Parteiabreden zum Zustand, schuldet der Vermieter die Einhaltung der bei Errichtung der Mietsache geltenden technischen Normen, bei größeren Umbauten ausnahmsweise den in diesem Zeit­punkt geltenden besseren Zustand. In Abgrenzung zu die­ser Rechtsprechung hat der BGH jetzt entschieden, dass ein schallschutztechnischer Mangel nicht vorliegt, wenn der Trittschallschutz den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Normen entspricht und ein erhöhter Lärmpegel dadurch ent­steht, dass ein anderer Mieter im Haus seinen Bodenbelag ausgewechselt hat. Auf dieser Linie liegt der BGH, auch mit der Entscheidung, ein Mangel liege nicht vor, wenn zwar durch Umbauten des Vermieters für andere Mieter der Lärm­pegel steige, jener aber noch innerhalb der geschuldeten tech­nischen Grenzen liege.

- BGH NJW 2009, 2441; BGH, NJW 2010, 1133 -

 

7. Eigenbedarfskündigung durch GbR

Die jüngste Rechtsprechung des BGH zur Zulässigkeit der Eigenbedarfskündigung einer GbR hat vielfach ablehnende Kritik55 erfahren, weil sie gesellschaftsrechtlich inkon­sequent ist. Gleichwohl hat der BGH seine Position bestä­tigt. Demnach kann eine GbR wegen Eigenbedarfs für einen Gesellschafter kündigen, ohne dass die Kündigungs­beschränkung aus § 577 a BGB Anwendung findet, und zwar selbst dann, wenn die GbR die Liegenschaft aus­schließlich zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Mietwohnungen in Eigentumswohnungen für die Gesell­schafter umzuwandeln.

- BGH, NJW 2009, 2738 -

 

8. Keine Eigenbedarfskündigung durch KG oder OHG

 

 

Wohnraummietrechtsprechung

des Jahres 2010

I. Mietvertrag

 

  1. 1.    Die Mietkautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos

     abhängig gemacht werden

Ein Mieter darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen

- BGH VIII ZR 98/10  -

 

  1. 2.    Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei "kalter" Wohnungs-

     räumung Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung

Die Vermieterin haftet für die Folgen einer eigenmächtigen Räumung der Wohnung eines Mieters. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter benötigt einen Räumungstitel, aus diesem er berechtigt ist, vorzugehen.

Übt ein Vermieter im Wege einer sogenannten "kalten" Räumung eine verbotene Selbsthilfe aus, ist er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.

Steht der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, darf die Klage grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden. Das Gericht muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist.

- BGH VIII ZR 45/09 -

 

3.  Kündigung des Mietverhältnisses einer Wohnung in einem von dem Vermieter

selbst bewohnten Gebäude

In dem zu entscheidenden Fall bestanden Mietverträge, in dessen Obergeschoss sich die Wohnung der Beklagten befand. Weiterhin bestand zu diesem Zeitpunkt eine weitere Wohnung im Erdgeschoss sowie eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, welche an Dritte vermietet waren. Als die Klägerin das Haus erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer). Die Vermieterin kündigte der verbleibenden Mietpartei und berief sich dabei auf das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB mit der Begründung, dass die Räume im Keller keine eigenständige Wohnung mehr sei, sondern vielmehr als zusätzliche Räume zur Erdgeschosswohnung gehörten.

 

Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann grundsätzlich nur dann ordentlich gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB gewährt dem Vermieter jedoch das Recht eine Wohnung zu kündigen, ohne dass es hierzu eines berechtigten Interesses bedarf. Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter ein Mietverhältnis über einen Wohnraum in einem vom ihm selbst bewohnten Gebäude, mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kündigen möchte.

 

Die Frage, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, richtet sich nach der Verkehrsanschauung.

Eine Wohnung ist als ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich anzusehen, der eine eigene Haushaltsführung ermöglicht.

Im zu entscheidenden Fall ging der BGH hinsichtlich der Einliegerwohnung im Keller davon aus. In dieser Einliegerwohnung befindet sich ein 42 m² großer Wohn-/Schlafraum sowie eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette.

Demzufolge sind in dem Haus drei Wohnungen vorhanden, so dass § 573 a BGB nicht einschlägig ist.

 

Zusammengefasst: Ein Wohnhaus in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine selbständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Untergeschoss befindet, ist auch dann kein "Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung zusätzlich auch die Einliegerwohnung nutzt.

- BGH, VIII ZR 90/10 -

 

4.  Kein Anspruch auf Rückzahlung/ Mietminderung bei Wohnflächenabweich-

              ungen, wenn Vermieter innerhalb des Mietvertrages erklärt, dass die Angaben

              bzgl. der Wohnflächen nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.

Grundsätzlich besteht bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10% einen Anspruch zur Minderung der Miete. Wurde jedoch von den Parteien vereinbart, dass die Angaben der Wohnfläche nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen und sich der räumliche Umfang der Mietsache aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll, besteht keine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung und damit kein Anspruch auf Minderung.

 

In einem solchen Fall, kann von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche nicht ausgegangen werden, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.

- BGH,  VIII ZR 306/09 -

 

 

          5.  Zur Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den  Wohnungsmieter bei einer Mieterhöhung

Die Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) für die Wohnung ist anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart oder der Vermieter hat dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet.

Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.

- BGH VIII ZR 315/09 -

 

6.  Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Mietspiegel

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt jedoch ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch dann, wenn der einfache Mietspiegel nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde. Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Bestehen dadurch Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Zusammengefasst: Ein einfacher Mietspiegel der Nachbargemeinde, wobei ein von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter aufgestellter Mietspiegel ausreicht, kann für die Begründung einer Mieterhöhung als ausreichend erachtet werden.

Vorausgesetzt, in der eigenen Gemeinde existiert kein Mietspiegel und beide Gemeinden sind hinsichtlich des Mietniveaus und der allgemeinen Lebensumstände vergleichbar.

- BGH VIII ZR 99/09 -

 

          7. Mieterhöhung durch "Typengutachten" über vergleichbare Wohnungen

Die formellen Anforderungen nach § 558 a BGB an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gegenüber einem Wohnungsmieter können auch durch ein sog. Typengutachten erfüllt werden, das sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters, sondern auf andere nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht.

Die Voraussetzung für die erforderliche Begründungpflicht im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist erfüllt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet.

- BGH VIII ZR 122/09 -

 

  1. 8.    Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters und zum Erreichen der

     „Opfergrenze" für den Vermieter

Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall wertend ermittelt werden. Erforderlich ist dabei eine Würdigung aller Umstände. Es darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter, sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits.

- BGH  VIII ZR 131/09 -

 

9. Anspruch auf Austausch von Wasserzählern gegenüber einem Wasserversorg-

     ungsunternehmen

In dem Vertragsverhältnis der Parteien, Wasserversorgungsunternehmen und Kunde, bestehen Schutz- und Rücksichtnahmepflichten. Aus diesen folgt ein Anspruch auf erneute Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts jedenfalls dann, wenn sich der technische Standard, der einen Einfluss auf die Auswahl der Messgeräte hat, in einem wesentlichen Maße ändert und beachtenswerte Interessen des Kunden geltend gemacht werden.

Ein solches Interesse ist hier insbesondere darin zu sehen, dass der Grund- und Servicepreis für die Leistungen und damit die Kostenbelastung des Kunden von der Dimensionierung des Wasserzählers abhängen.

Das Wasserversorgungsunternehmen ist danach gehalten, eine neue Ermessensentscheidung zu treffen, ob ein Austausch des Wasserzählers unter Berücksichtigung des aktuellen Standes der Technik im Interesse des Kunden vorzunehmen ist.

- BGH VIII ZR 97/09 -

10.Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses         

     durch den Mieter kein Kündigungsgrund

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über einen Wohnraum nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, z. B. wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Dahingehend muss ein wichtiger Grund bestehen, um fristlos kündigen zu können. Ein solcher Grund muss so schwerwiegend sein, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis fortzuführen.

Zwar verletzt der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag, wenn er die ihm auferlegten Kosten aus einem früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozess nicht begleicht. Diese Pflichtverletzung erreicht jedoch nicht die vom Gesetz für eine Kündigung vorausgesetzte Erheblichkeitsschwelle. Denn bei der Beurteilung der Erheblichkeit darf die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Ausdruck gekommene Wertung des Gesetzgebers nicht außer Acht gelassen werden. Nach der genannten Vorschrift wird eine auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) unwirksam, wenn der Vermieter bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Ziel der Regelung ist es, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Mit dieser Intention ist es nicht zu vereinbaren, wenn zwar die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen.

Aus den gleichen Erwägungen stellt die unterbliebene Bezahlung der Prozesskosten auch keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB dar.

- BGH VIII ZR 267/09 -

 

          11. Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung: Vereinbarung der

              Wohnfläche durch Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses

Zur Frage des Zustandekommens einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags unter Verwendung eines Vertragsformulars, das Angaben zur Größe der Wohnfläche nicht vorsieht.

 

Die Klägerin mietete vom Beklagten eine Wohnung. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zu der Größe der Wohnung. In einem Zeitungsinserat war jedoch eine Angabe von „ca. 76 qm“ enthalten. Vor Mietvertragsschluss wurde der Mieterin zu einer Grundskizze eine Wohnflächenberechnung überreicht. In dieser wurde die Größe der Wohnung mit 74,45 qm beschrieben. Tatsächlich jedoch wies die Wohnung eine Größe von 53,25 qm auf. Davon ausgehend verlangt die Mieterin Rückzahlung der überzahlten Miete.

Ein Mangel einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung kann auch dann vorliegen, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält.

Angesichts der Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrages kann alleine dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext nicht entnommen werden, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Liegt eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent vor, führt dies zu einer Mietminderung gemäß § 536 BGB.

- BGH VIII ZR 256/09 -

 

      12. Preisgebundener Wohnraum: Anspruch des Vermieters auf Vertragsanpassung bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen im langjährigen Mietverhältnis

Die Klägerin des zugrunde liegenden Falls ist seit 1981 Mieterin einer Wohnung in Berlin. Die Grundmiete - ursprünglich 379,64 DM (194,11 €) - wurde von der Vermieterin mehrfach nach § 10 in Verbindung mit § 8 a Wohnungsbindungsgesetz erhöht, zuletzt ab Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klägerin zahlte die erhöhte Miete jeweils in vollem Umfang. Mit der Klage verlangt sie Rückzahlung der von ihr in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Mieten, soweit die Zahlungen über einen Betrag von monatlich 194,11 € hinausgegangen sind. Darüber hinaus begehrt die Klägerin die Feststellung, dass die Grundmiete ab 1. Januar 2008 194,11 € nicht übersteigt. Sie meint, die Miete habe von der Beklagten nicht einseitig erhöht werden dürfen, weil die in den siebziger Jahre durchgeführte Sanierung nicht die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes erfülle und es sich deshalb nicht um preisgebundenen Wohnraum handele. Die nach den Vorschriften des preisgebundenen Wohnraums vorgenommenen einseitigen Mieterhöhungen der Vermieterin seien daher unwirksam, so dass weiterhin die ursprünglich vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 194,11 € gelte.

Der BGH hat die Klage weitgehend abgewiesen. Der Vermieter könne dem Rückforderungsanspruch der Mieterin entgegenhalten, dass eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage geboten sei und er sich deshalb nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen müsse. Die Preisgebundenheit der Wohnung sei Geschäftsgrundlage des Mietvertrages und ein unverändertes Festhalten am Vertrag sei dem Vermieter nicht zumutbar. Ohne eine Vertragsanpassung bestünde daher ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung Geschuldet sei demnach jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Notwendigkeit der Vertragsanpassung ergebe sich insbesondere daraus, dass seit dem Beginn des Mietverhältnisses viele Jahre verstrichen sind, ohne dass der Vermieter nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht habe, weil er auf die Preisbindung und damit die Kostenmiete vertraute. Des Weiteren könne der Vermieter ohne eine Vertragsanpassung auch in Zukunft durch Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht erreichen.

- BGH VIII ZR 160/09 –

         

        13. Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche

              Toleranzschwelle bei "ca."-Zusatz

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt. Eine Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters stellt einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel dar.

Besteht eine derartige Differenz, kann die Miete entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gemindert werden. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca."-Angabe enthält. Damit wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz "ca." auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle rechtfertigt.

- BGH  VIII ZR 144/09 -

 

          14. Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit unverjährbar

Der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln ist während der Mietzeit unverjährbar.

Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

- BGH  VIII ZR 104/09 -

 

          15. Wohnungsmieter hat Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass auch der Wohnungsmieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (z. B. Staubsauger) ermöglicht

Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist.

- BGH VIII ZR 343/08 –

         

        16. Ein Sonnabend ist bei der Frist zur Zahlung der Miete als Werktag anzusehen

Bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zählt der Sonnabend nicht mit.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Sonnabend nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und bei entsprechender vertraglicher Vereinbarungen anzusehen ist. Der Mieter muss in den meisten Fällen, die Miete im Voraus zu Beginn des Monats bezahlen, spätestens bis zum dritten Werktag nach Monatsbeginn. Die Karenzzeit von drei Werktagen muss dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Diese "Schonfrist" soll insbesondere sicherstellen, dass die Mietzahlung den Vermieter auch dann innerhalb von drei Werktagen erreicht, wenn die Überweisung der Miete am letzten Tag des Monats, an dem weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, in Auftrag gegeben wird. Sie trägt damit dem Umstand Rechnung, dass Mietzahlungen schon seit langem großenteils durch Überweisung über Bankinstitute abgewickelt werden und dies erfahrungsgemäß eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Bankgeschäftstage zählen nur von Montag bis Freitag. Daher darf der Samstag bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht einfließen

Die Entscheidung des Senats zur Berechnung der Karenzzeit von drei Werktagen bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen gemäß § 573c BGB  steht dem nicht entgegen. Anders als eine Überweisung können die Übermittlung und die Zustellung eines Kündigungsschreibens durch die Post an einem Sonnabend erfolgen. Im Gegensatz zur Zahlungsfrist verkürzt sich daher die Karenzzeit für die Kündigung nicht, wenn der Sonnabend bei der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB als Werktag berücksichtigt wird.

- BGH VIII ZR 129/09 –

        

      17.  Wohnraummiete: Zu den Voraussetzungen einer Mietminderung bei Problemen mit dem Schallschutz

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten kann, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht.

Der Mieter kann danach kein Recht wegen eines Mangels der Wohnung in Form nicht ausreichender Trittschalldämmung geltend zu machen, wenn zur Zeit der Errichtung des Gebäudes die geltenden DIN 4109 zum Schallschutz eingehalten wurden.

Fehlen vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

- BGH VIII ZR 85/09 -

 

II. Schönheitsreparaturen

 

1. Preisgebundener Wohnraum: Vermieter kann bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen Mieterhöhung verlangen

Der Vermieter kann bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum einen Zuschlag zur Kostenmiete einfordern, wenn die beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist.

Andernfalls, wenn die Klausel wirksam ist, hat der Vermieter nicht das Recht, einen entsprechenden Zuschlag zu fordern.

- BGH  VIII ZR 177/09 -

 

  1. 2.    Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in

     Eigenleistung durchzuführen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.

Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die formularvertragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der Bundesgerichtshof zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.

- BGH VIII ZR 294/09 -

 

  1. 3.    Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Innenanstrich

     der Türen und der Fenster

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt. Danach hat der Bundesgerichtshof die nachfolgende Klausel im Mietvertrag für unwirksam erachtet:

"Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …"

Die enthaltene Farbvorgabe ("weiß") für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit verpflichtet, in einer ihm vorgegebenen Farbe und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, unwirksam sind.

- BGH, VIII ZR 50/09 -

 

III. Betriebskosten

          1.  Erhebung von Verbrauchswerten für Nebenkostenabrechung anhand nicht

geeichter Messgeräte 

Ist im Rahmen eines Mietvertrages eine nach § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist.

Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf  der Ablesung eines geeichten Messgerätes, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen.

Diese Vermutung gilt nicht, soweit die Werte nicht von einem geeichten Messgerät stammen.

Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, die Richtigkeit der abgelesenen Werte zu beweisen.

- BGH VIII ZR 112/10 -

 

  1. 2.    Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden

Ein Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt.

Ziel des Gesetzes ist es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet wird. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist ist daher geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen.

- BGH VIII ZR 185/09 -

 

  1. 3.    Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten, wenn nur einer von mehreren Mietern die Abrechnung erhalten hat

Ein Vermieter kann von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.

Der Vermieter ist nicht gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem Mieter gegenüber zu erteilen und lediglich diesen auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie grundsätzlich für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner. Der Vermieter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB). Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen. Diese Fälligstellung ist kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen muss.

- BGH VIII ZR 263/09 -

 

 

 

 

 

IV. Gebrauch von Mietsachen, Kündigung und Abwicklung

          1.  Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummiet-verhältnisses

Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.

Zweck des § 569 Abs. 4 BGB  ist es dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in denen der Vermieter die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.

- BGH VIII ZR 96/09 -

          2. Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs von Familienangehörigen

Der Bundesgerichtshof hat die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters für wirksam erklärt.

Die Nichte der Eigentümerin einer Eigentumswohnung ist als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen und war wegen Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt. Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht.

Somit ist Vermieter berechtigt, auch zu Gunsten eines entfernten Familienangehörigen, wie zB der Nichte, aus Eigenbedarf kündigen.

- BGH VIII ZR 159/09 - 

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